LG Berlin II 67. Zivilkammer — 67 S 180/24 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2024-08-08

Aktenzeichen: 67 S 180/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2024:0808.67S180.24.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 566 Abs 1 BGB, § 985 BGB

Leitsatz

Zum Zusammentreffen einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel mit einer zeitlich nachfolgenden Vereinbarung der Mietvertragsparteien auf vollständigen temporären Ausschluss des Rechts zur Eigenbedarfskündigung.(Rn.3)

Orientierungssatz

Eine vereinbarte Kündigungsbeschränkung entfaltet nicht nur zu Lasten des ursprünglichen Vermieters Rechtswirkungen. Denn der Erwerber vermieteten Wohnraums tritt anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, mithin auch in eine wie vorliegend wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung. (Rn.3)

Verfahrensgang

vorgehend AG Berlin-Mitte, kein Datum verfügbar, 122 C 301/23 nachgehend LG Berlin II, kein Datum verfügbar, 67 S 180/24, Berufung zurückgewiesen

Tenor

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.

Gründe

I.

1 Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

2 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage zutreffend abgewiesen, da die Voraussetzungen der §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht gegeben sind.

3 Der über die streitbefangene Wohnung geschlossene Mietvertrag enthält in § 4 Abs. 3 eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel, die den Kläger gemäß § 566 Abs. 1 BGB bindet und deren Voraussetzungen hier nicht erfüllt sind (vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78, juris Tz. 15 m.w.N.; st. Rspr. der Kammer vgl. Beschl. v. 2. November 2021 - 67 S 237/21, ZMR 2022, 125, Tz. 3 juris; Urt. v. 22. August 2019 - 67 S 51/19, WuM 2019, 581, beckonline Tz. 21; Beschl. v. 15. Februar 2024 - 67 S 287/23 n.v.). Die vereinbarte Kündigungsbeschränkung entfaltet Rechtswirkungen nicht nur zu Lasten des ursprünglichen Vermieters. Denn gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis, mithin auch in eine wie vorliegend wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung, ein. Anhaltspunkte dafür, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem das Wohnungsunternehmen Vermieterin war, bestehen nicht (st. Rspr., vgl. nur BGH, a.a.O, Tz. 12 - 13). Die Kammer teilt auch die Auslegung des Amtsgerichts, dass § 4 Abs. 3 des Mietvertrages nicht durch die im Nachgang zum Mietvertragsschluss in § 2 der Vereinbarung vom 7. Oktober 1997 getroffene Regelung zu Lasten des Beklagten abbedungen worden ist. Denn die Parteien haben darin unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB keine Aufweichung, sondern eine kumulative Verschärfung der in § 4 Abs. 3 des Mietvertrages statuierten Kündigungsbeschränkung vereinbart. Dieses Auslegungsergebnis ergibt sich erst Recht in Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB, sofern es sich bei der Regelung vom 7. Oktober 1997 um eine vermieterseits gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte.

4 Wichtige berechtigte Interessen des Klägers, die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machten, sind durch den geltend gemachten Eigenbedarf nicht berührt. Auch dies hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

II.

5 Der Kläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.

Sonstiger Langtext

Das Berufungsverfahren hat sich durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

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