LG Berlin II 65. Zivilkammer — 65 S 14/22 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-04-30

Aktenzeichen: 65 S 14/22

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 573a Abs 1 S 1 BGB, § 573a Abs 1 S 2 BGB, § 573c Abs 1 S 1 BGB, § 573c Abs 1 S 2 BGB, § 574 Abs 1 S 1 BGB ... mehr

Orientierungssatz

1. Bei der „Härte“ der Beendigung des Mietverhältnisses, die Voraussetzung für einen Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist, handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art erfasst, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Sie müssen sich deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben (Anschluss BGH, Urteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21 und BGH, Urteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19). (Rn.17) (Rn.18)

2. Von einem Sachverständigen festgestellte beachtliche gesundheitliche Einschränkungen des Mieters und die Einschätzung des Sachverständigen, dass der gegen den Willen des Mieters erzwungene Auszug aus der Wohnung mit einem hohen Risiko für eine gravierende Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustandes mit massiven Auswirkungen auf seine Stimmungslage bis hin zu manifester Suizidalität verbunden wäre, sowie psychische Probleme des Mieters, die therapeutisch nur bedingt beeinflussbar sind, können in der Zusammenschau mit dem Alter des Beklagten und der emotionalen Bedeutung der Wohnung für ihn die Annahme stützen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. (Rn.19)

Verfahrensgang

vorgehend AG Neukölln, 28. Dezember 2021, 5 C 167/20

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 28.12.2021, Az. 5 C 167/20, unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Das Mietverhältnis über die Wohnung im (...) Berlin wird auf unbestimmte Zeit zu folgenden Bedingungen fortgesetzt:

Die monatliche Kaltmiete beträgt ab dem 1. Juli 2024 500,00 € und ab dem 1. Januar 2025 797,72 €. Im Übrigen gelten die bisherigen mietvertraglichen Bedingungen fort.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a Abs. 1, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

2 Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

3 Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor bezeichneten Wohnung gegen den Beklagten aus §§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien wurde zwar durch die Kündigung vom 29. Januar 2020 beendet; der Beklagte hat jedoch einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, §§ 574 ff. BGB. Die Modalitäten des Mietverhältnisses sind gem. §§ 574a Abs. 1 S. 2 BGB, 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO im tenorierten Umfang anzupassen.

4 1. Der Kläger hat das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29. Januar 2020 wirksam gekündigt; ein Kündigungsgrund liegt - unabhängig vom geltend gemachten Eigenbedarf - jedenfalls nach Maßgabe des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB vor.

5 2. Das Mietverhältnis ist jedoch auf den wirksamen Widerspruch (auch) des Beklagten vom 4. September 2020 unbefristet fortzusetzen, §§ 574, 574a BGB.

6 Gemäß § 574b Abs. 1 BGB hat der Mieter den Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich zu erklären; der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat, § 574b Abs. 2 BGB.

7 a) Der Widerspruch des Beklagten und der im Rechtsstreit verstorbenen Beklagten zu 1) vom 4. September 2020 wurde mehr als zwei Monate vor Beendigung des zum 1. September 2009 begründeten Mietverhältnisses erklärt.

8 Nach § 2 Nr. 1 S. 4 des Mietvertrages der Parteien verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5, 8 und 10 Jahren jeweils um drei Monate.

9 Die Wohnung wurde dem Beklagten und der im Rechtsstreit verstorbenen Beklagten zu 1) am 1. September 2009 überlassen. Die Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB verlängerte sich nach der vertraglichen Regelung - da zugunsten des Mieters von der gesetzlichen abweichend - zulässig um neun Monate. Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigung vom 29. Januar 2020 demnach frühestens zum 31. Januar 2021 beendet; der Beklagte konnte sein Widerspruchsrecht bis zum 30. November 2020 ausüben, § 574b BGB.

10 Zu demselben Ergebnis führt die Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB.

11 Soweit der Kläger die Echtheit des Mietvertrages bestreitet, ist das Bestreiten unbeachtlich, § 138 Abs. 4 ZPO. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte ein anderes Formular verwendet hat. Der Kläger hat den Mietvertrag selbst unterschrieben; ein pauschales Bestreiten ohne konkreten Vortrag des Klägers, wie die maßgebliche Vereinbarung stattdessen lauten soll, genügt nicht. Auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts wird insoweit Bezug genommen.

12 Mangels ausreichend konkreten Bestreitens der vertraglichen Regelung zur Kündigungsfrist war darüber auch kein Beweis zu erheben.

13 Der Mietvertrag ist auch nicht sittenwidrig, weil (mutmaßlich) eine falsche Zimmeranzahl eingetragen wurde.

14 Die Angabe einer unzutreffenden Anzahl von Zimmern trägt die Annahme der Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB nicht, worauf das Amtsgericht zu Recht abgestellt hat.

15 Der Kläger übersieht im Rahmen seiner Argumentation im Übrigen, dass die Angabe einer falschen Zimmeranzahl für die Bewilligung von Sozialleistungen nicht entscheidend ist. Für die Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung durch das Sozialamt im Rahmen der Prüfung der angemessenen Wohnungsgröße ist nicht die Anzahl der Zimmer, sondern (unter anderem) die Quadratmeterzahl maßgeblich (BSG, Urteil vom 7. November 2006 - B 7b AS 18/06 R, juris). Es ist dabei irrelevant, ob sich die streitgegenständliche Wohnung mit einer Größe von knapp 100 m² auf zwei, drei oder vier Räume aufteilt.

16 b) Nach dem Ergebnis der ergänzenden Beweisaufnahme in der zweiten Instanz durch Einholen eines fachärztlichen Gutachtens über Art und Ausmaß der vom Beklagten behaupteten psychischen Erkrankung, die Auswirkungen der Erkrankung auf seine Lebensführung sowie die konkret feststellbaren oder die zu befürchtenden Auswirkungen eines durch eine Verurteilung zur Räumung erzwungenen Wohnungswechsels sowie den Grad der Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts und etwaige Behandlungsmöglichkeiten einschließlich des zeitlichen Rahmens einer möglichen Abhilfe durch seine Behandlung (Beweisbeschluss der Kammer vom 16. Februar 2023) steht zur Überzeugung der Kammer fest, § 286 ZPO, dass die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegen.

17 Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

18 Der unbestimmte Rechtsbegriff der „Härte“ erfasst alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Sie müssen sich deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben (st. Rspr: vgl. nur BGH, Urt. v. 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, juris Rn. 23; Urt. v. 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, juris Rn. 28).

19 Die vom Sachverständigen Dr. I. festgestellten beachtlichen gesundheitlichen Einschränkungen des Beklagten und seine im Einzelnen schriftlich überzeugend begründete, mündlich im Termin vom 7. November 2023 erläuterte Einschätzung, dass der gegen den Willen des Beklagten erzwungene Auszug aus der Wohnung mit einem hohen Risiko für eine gravierende Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustandes mit massiven Auswirkungen auf seine Stimmungslage bis hin zu manifester Suizidalität verbunden wäre, die psychische Problematik - anders als die neurologischen, pulmonalen und muskulo-skelettalen Erkrankungen - therapeutisch nur bedingt beeinflussbar ist, rechtfertigen hier in der Zusammenschau mit dem Alter des Beklagten (76) und der emotionalen Bedeutung der Wohnung für ihn, insbesondere nach dem Tod seiner Ehefrau, der Schwiegermutter des Klägers und (früheren) Beklagten zu 1), die Annahme, dass die Beendigung des Mietverhältnisses auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen ist.

20 aa) Der Beklagte leidet nach den Feststellungen des Sachverständigen unter einem komplexen Krankheitsbild, das neben den umfangreichen körperlichen Erkrankungen auch von einer deutlich erkennbaren psychischen Störung gekennzeichnet ist, die gemäß der Internationalen Klassifikation psychischer Störungen einer mittelgradigen depressiven Episode zuzuordnen ist.

21 Die in dem vom Sachverständigen erhobenen Querschnittsbefund zutage tretenden krankheitsbedingten Einschränkungen seien auch im Zusammenhang mit der akzentuierten Persönlichkeitsstruktur des Beklagten mit anankastischen (zwanghaften) und passiv aggressiven Tendenzen zu sehen, die sich insbesondere durch lebensverändernde Ereignisse - wie zuletzt den Tod der Ehefrau - verstärkt hätten, zu der der Beklagte nach den Feststellungen des Sachverständigen offensichtlich in einer symbiotischen Beziehung gestanden habe.

22 Der Tod der Ehefrau nimmt ausweislich des Gutachtens zunächst in den Schilderungen des Beklagten gegenüber dem Sachverständigen nur einen nachrangigen Stellenwert ein, bei konkreten Nachfragen verlor der Beklagte jedoch wiederholt seine Fassung und weinte. Dabei vermittelte der Beklagte dem Sachverständigen einen deutlich gedrückten, zugleich aber um Wahrung seiner Handlungsautonomie bemühten Eindruck.

23 Der Eindruck des Sachverständigen steht in Übereinstimmung zu den im erstinstanzlichen Gutachten der Sachverständigen Dr. H-P. getroffenen Feststellungen einschließlich den Informationen, die diese bei den die verstorbene Schwiegermutter des Klägers behandelnden Ärzten eingeholt hatte. Danach hatte der Beklagte - trotz der für die Ärzte sichtbaren erheblichen Belastung - die Pflege seiner Frau in der gemeinsamen Wohnung selbst übernommen, um sein Versprechen ihr gegenüber einzulösen; die Beklagte zu 1) wollte nicht getrennt von ihm in einem Pflegeheim leben. Die Sachverständige bestätigte, dass dies offensichtlich dem natürlichen Willen der inzwischen Verstorbenen entsprach.

24 Der Sachverständige Dr. I. räumt ein, dass die Ankündigung suizidaler Handlungen zunächst demonstrativ und manipulativ anmutete. Sie sei aber im Zusammenhang mit der depressiven Einengung des Denkens und der passiv-aggressiven Persönlichkeit des Beklagten zu sehen und müsste ernst genommen werden.

25 Der Beklagte verfüge - so der Sachverständige - über ein hohes Potenzial aus versteckter, aber auch offener Wut, das sowohl gegen andere Personen als auch gegen die eigene Person gerichtet sei.

26 Die von ihm festgestellte gravierende psychische Problematik sei therapeutisch nur bedingt beeinflussbar. Ein (erzwungener) Wohnungswechsel und die damit notwendig verbundene Veränderung der Lebensgewohnheiten werde den Beklagten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zusätzlich verunsichern und destabilisieren, die schon vorhandene depressive Problematik verschärfen, aber auch das massive, nur mit Mühe versteckte Wutpotenzial, das sich eben nicht nur nach außen, sondern auch gegen die eigene Person richte, verstärken.

27 Nach Einschätzung des Sachverständigen lasse der Verlust der langjährig gewohnten Umgebung eine weitere psychische Labilisierung mit depressiver Einengung erwarten, die sich zusammen mit den körperlichen Beschwerden bereits jetzt in Lebensüberdrussgedanken bemerkbar mache.

28 Der Sachverständige erläutert, dass es sich bei einem Wohnungsumzug nach der Life Event Forschung um ein kritisches, für die bisherigen Alltagsgewohnheiten erhebliches Lebensereignis handele, dem der Beklagte aus seiner Sicht nicht gewachsen sein dürfte. Es werde mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu einem signifikanten Verlust des bisher noch mühsam aufrechterhaltenen psychosozialen Funktionsniveaus im Alltag führen, da der Beklagte dem Verbleib in der bisherigen Wohnung eine hohe emotionale Bedeutung beimesse angesichts der von ihm selbst stark empfundenen Einschränkung seines Handlungsspielraums mit sozialem Rückzug.

29 Die therapeutischen Optionen sind mit der vom Beklagten in Anspruch genommenen fachpsychiatrischen Behandlung einschließlich gesprächstherapeutischer Betreuung und medikamentöser Behandlung mit Antidepressiva aus Sicht des Sachverständigen ausgeschöpft.

30 Der Sachverständige betont, dass die Ankündigung des Beklagten, sich bei drohender Wohnungsräumung das Leben zu nehmen, angesichts der von ihm seit geraumer Zeit in unterschiedlichen sozialen Kontexten bekundeten Entschiedenheit ernst zu nehmen sei, auch wenn diese Art der Problemlösung für Außenstehende wenig konstruktiv erscheine. Die große subjektive Not des Beklagten, die ihn nach dem Tod der Ehefrau und Schwiegermutter des Klägers zu derartigen Ankündigungen zu zwingen scheine, sei vor dem Hintergrund der depressiven Grunderkrankung und einem nur mit großer Anstrengung verdeckten (Auto-)Aggressionspotenzial unverkennbar.

31 Vor dem Hintergrund der vorstehenden Feststellungen des Sachverständigen ist die Kammer, die selbst - ebenso wie (wohl) der Kläger und sein Prozessbevollmächtigter - über keinen medizinischen Sachstand verfügt, von der Richtigkeit der zusammenfassenden Einschätzung des Sachverständigen überzeugt, dass ein erzwungener Auszug aus der hier gegenständlichen Wohnung für den Beklagten auf Dauer unzumutbar ist.

32 Die vom Kläger geäußerten Vorbehalte gegen das Gutachten teilt die Kammer nicht.

33 Soweit der Kläger eingewandt hat, dass die Überzeugung des Sachverständigen auf einer unzutreffenden Darstellung der aktuellen Lebenswirklichkeit durch den Beklagten selbst beruhe, es deshalb zweifelhaft sei, ob die Bewertung des Sachverständigen fachmedizinisch haltbar sei, es auch nicht nachvollziehbar sei, dass nach Auffassung des Sachverständigen keine weiteren Möglichkeiten bestünden, dem Beklagten psychologische Hilfe zu leisten, hat der Sachverständige den Umgang mit der schwierigen Persönlichkeit des Beklagten aus Sicht der Kammer sachlich und professionell überzeugend in seinem Gutachten und dessen mündlicher Erläuterung in das Krankheitsbild des Beklagten eingeordnet. Im Hinblick auf eine etwaige Verpflichtung des Beklagten, eine zumutbare ärztliche bzw. therapeutische Behandlung aufzunehmen oder zu intensivieren (vgl. einschränkend: BGH, Urt. v. 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, juris), hat der Sachverständige plausibel und nachvollziehbar erläutert, dass und weshalb die therapeutischen Optionen ausgeschöpft sind.

34 bb) Im Rahmen der Abwägung der Belange des Beklagten gegen die berechtigten Interessen des Klägers, § 574 Abs. 1, 3 BGB, ist hier das hohe Gewicht des Anspruchs des Beklagten auf physische und psychische Unversehrtheit zu berücksichtigen, Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG.

35 Selbst wenn die Kammer den vom Kläger im Kündigungsschreiben geltend gemachten Eigenbedarf an der streitgegenständlichen Wohnung - auf den es wegen der hier gegebenen erleichterten Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB nicht ankam - als wahr unterstellt, überwiegt das Erlangungsinteresse des Klägers bei der gebotenen Gesamtschau nicht das erhebliche Bestandsinteresse des Beklagten, das dieser nicht nur auf das - nach der Rechtsprechung des BVerfG - (auch) durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Besitzrecht des vertragstreuen, von einer Eigenbedarfskündigung betroffenen Mieters stützen kann (BVerfG, Beschl. v. 26. Mai 1993, juris), sondern auch auf das Recht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG; vgl. auch: BGH, Urt. v. 10.04.2024 - VIII ZR 114/22, juris).

36 Die Kammer berücksichtigt dabei - wie schon das Amtsgericht - die erheblichen Spannungen zwischen den Parteien, die - soweit sie auf die verstorbene Schwiegermutter des Klägers, die frühere Beklagte zu 1) und den Beklagten zurückzuführen sein sollten - dem Erlangungsinteresse des Klägers nach den dem Kündigungstatbestand des § 573a BGB zugrunde liegenden Erwägungen des Gesetzgebers zusätzliches Gewicht verleihen können.

37 Auch dieses - unterstellt - zusätzliche Gewicht würde es jedoch nicht rechtfertigen, sich über die vom Sachverständigen überzeugend begründete Einschätzung hinwegzusetzen und den Beklagten zur Räumung zu verurteilen, dies trotz des überwiegend wahrscheinlichen Risikos eines Suizids des Beklagten.

38 cc) Ohne Erfolg wendet der Kläger ein, dass der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf solche Härtegründe gestützt werden könne, die bei Beendigung des Mietverhältnisses bereits vorlagen und dies beim Beklagten nicht der Fall gewesen sei.

39 Aus dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Dr. I. ergibt sich schon nicht, dass die im Laufe des Berufungsverfahrens durch den Sachverständigen festgestellten Härtegründe erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entstanden sind. Ausweislich der Feststellungen des Sachverständigen haben sich die krankheitsbedingten Einschränkungen des Beklagten zuletzt durch den Tod seiner Ehefrau lediglich verstärkt, waren aber auch zuvor schon vorhanden.

40 Der Befund des Sachverständigen Dr. I. deckt sich zudem mit den Wahrnehmungen der Sachverständigen Dr. H.-P., die die verstorbene Schwiegermutter des Klägers, die frühere Beklagte zu 1) erstinstanzlich begutachtet hatte. Die Sachverständige wies darauf hin, dass sie eine ernst zu nehmende Suizidgefahr des Beklagten sehe, dieser Suizidgedanken für den Fall angedeutet habe, dass er gezwungen werde, mit seiner Frau die Wohnung zu verlassen. Diese Feststellung stimmt wiederum mit dem Befund des Sachverständigen Dr. I. überein. Danach hat die psychische Grunderkrankung eine längere Historie.

41 Unabhängig davon ist der maßgebliche Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Prüfung des Vorliegens einer Härte sowie die Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (vgl. BGH, Urteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, juris Rn. 49; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, juris Rn. 32, VIII ZR 167/17, juris Rn. 48; Beschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, juris Rn. 24).

42 Der Kläger übersieht zudem, dass die Unfähigkeit, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe eine Konfliktsituation situationsangemessen zu bewältigen, nach den verfassungsrechtlichen Vorgaben nicht nur dann Beachtung verdient, wenn sie durch eine bereits festgestellte Krankheit verursacht wird. Vielmehr muss der Umstand, dass der zwangsweise Verlust der Wohnung zum Suizid führen kann, unabhängig davon beachtet werden, ob die Suizidalität auf einer - psychischen oder sonstigen - Erkrankung oder auf anderen - persönlichkeitsbedingten - Ursachen beruht (vgl. BGH, Urteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, juris Rn. 31; BVerfG, NJW 1994, 1719, 1720; NJW-RR 2001, 1523 f.; jeweils zu § 765a ZPO). Auch entsprechende persönlichkeitsbedingte Ursachen für die vom Beklagten in den Raum gestellte Reaktion auf eine Verurteilung zur Räumung hat der Sachverständige in seinem Gutachten überzeugend dargestellt.

43 Soweit in der vom Kläger zitierten Instanzrechtsprechung eine abweichende, allerdings auch nicht konsistent verfolgte Auffassung vertreten wird (LG Berlin [ZK 67], Urteil vom 28. September 2023 - 67 S 101/23, juris), sieht die Kammer keine Veranlassung dieser zu folgen angesichts der überzeugenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der dieser zugrunde liegenden Beachtung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes.

44 c) Die im Rahmen der Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574a BGB, 308a ZPO erneut vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen der Parteien führt hier zu der Entscheidung, dass das Mietverhältnis unbefristet fortzusetzen ist.

45 Nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet (BGH, Urt. v. 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, juris Rn. 49f.).

46 Die Kammer geht dabei davon aus, dass die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den Gesetzesmaterialien, die auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugrunde legt, die Ausnahme ist (vgl. BT-Drs. V/2317, 2; BGH, Urt. v. 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, juris).

47 Nach den Feststellungen des Sachverständigen Dr. I. kann mit Blick auf die Therapiemöglichkeiten und die Krankheitsprognose mit einer Besserung des gesundheitlichen Zustandes des Beklagten jedoch nicht gerechnet werden, auch deshalb nicht, weil weitere therapeutische Möglichkeiten nicht bestehen. Mit den vom Beklagten bereits in Anspruch genommenen fachpsychiatrischen Behandlungsmöglichkeiten einschließlich einer gesprächstherapeutischen Betreuung und medikamentösen Behandlung mit Antidepressiva seien die therapeutischen Optionen - so der Sachverständige - ausgeschöpft.

48 d) Der Beklagte kann jedoch nur verlangen, dass das Mietverhältnis unter einer angemessenen Änderung der Vertragsbedingungen, hier in Form einer Erhöhung der zu zahlenden Miete auf 797,72 € nettokalt fortgesetzt wird, da dem Kläger die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zuzumuten ist, § 574a Abs. 1 S. 2 BGB. Nach § 308a Abs. 1 ZPO ist im Urteil - gegebenenfalls auch ohne Antrag - auszusprechen, für welche Dauer und unter welchen Änderungen der Vertragsbedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

49 aa) Ob eine Fortsetzung zu den bisherigen Vertragsbedingungen für den Vermieter unzumutbar ist, ist aufgrund einer erneuten Abwägung der beiderseitigen Interessen zu entscheiden. Als unzumutbar ist die Fortsetzung zu beurteilen, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Entwicklung der ortsüblichen Mieten und Vertragspflichten sowie des bisherigen Verhaltens der Parteien das vertragliche Gleichgewicht erheblich gestört ist und deshalb ein Neuabschluss zu den bisherigen Vertragsbedingungen nicht in Betracht käme (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 574a BGB. Stand: 28.05.2024, Rn. 16; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 574a Rn. 9; Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574a Rn. 14).

50 Liegt die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Miete, so kann eine Mietanhebung bis zur ortsüblichen Miete angemessen sein. Eine Mietanhebung durch gerichtliche Entscheidung ist dabei auch dann möglich, wenn der Vermieter selbst zur Mieterhöhung nach § 558 BGB in der Lage wäre. Bei der Festsetzung der Miethöhe müssen weder die Kappungsgrenzen noch die Fristen und die Formalien des § 558 a BGB beachtet werden (Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574a Rn. 15).

51 bb) Die von dem Beklagten bisher gezahlte Miete liegt hier deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, welche nach dem Berliner Mietspiegel 2023 unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung für vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nicht unter 797,72 € nettokalt liegt.

52 Zwar liegt die streitgegenständliche Wohnung in einem Zweifamilienhaus, für die der Mietspiegel nach dem in Ziff. 3 definierten Geltungsbereich nicht anwendbar ist. Der Mietspiegel kann jedoch als Orientierung herangezogen werden, sofern sich der Vermieter darauf beruft und die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nicht übersteigt, denn die Miete für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (vgl. BGH, Urt. v. 17.9.2008 - VIII ZR 58/08, juris).

53 Der Kläger verlangt hier (lediglich) die Anpassung der Miete auf der Grundlage des Mittelwerts des Mietspiegelfeldes K5 des Berliner Mietspiegels 2023 (8,14 €/m²). Die sich daraus ergebende Nettokaltmiete von 797,72 € (8,14 €/m² x 98 m²) liegt innerhalb der Mietzinsspanne des hier einschlägigen Mietspiegelfeldes K5 des Berliner Mietspiegels 2023.

54 Zur Überzeugung der Kammer steht fest, dass die 98 m² große, mit Bad und Sammelheizung ausgestattete Wohnung in mittlerer Wohnlage erstmals 1980 bezugsfertig war, § 286 ZPO. Aus der beigezogenen Bauakte ergibt sich, dass die Schlussabnahme der Bauarbeiten am 3. März 1980 stattgefunden hat (Abnahmeprotokoll Bl. 61 Bauakte). Obgleich die Baugenehmigung bereits 1969 erteilt wurde (Bauakte, Bl. 18), wurde mit der Ausführung der Bauarbeiten erst 1977 begonnen (Bauakte, Blatt 63 ff.). Vorher ergibt sich kein Hinweis auf eine wesentliche Bautätigkeit.

55 Anhaltspunkte dafür, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung unterhalb des Mittelwertes von 8,14 €/m² liegt, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Soweit der Beklagte sich auf wohnwertmindernde Merkmale beruft, stehen diesen jedenfalls wohnwerterhöhende Merkmale gegenüber.

56 Obgleich bei der Abwägung der wechselseitigen Interessen im Rahmen der Anpassung der Vertragsbedingungen auch die Verhältnisse des Beklagten zu berücksichtigen sind, kommt eine Anpassung der Miete unterhalb der Schwelle der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegend nicht in Betracht, weil nicht ersichtlich oder vom Beklagten (in irgendeiner Weise) vorgetragen ist, dass er sich überhaupt um finanzielle Hilfe - etwa durch entsprechende Anträge bei der zuständigen Behörde - bemüht hat. Um ihm Gelegenheit zu geben, dies nachzuholen, wird die Miete - wie aus dem Tenor ersichtlich - in zwei Schritten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst.

III.

57 1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

58 5. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage der höchstrichterlich entwickelten Maßstäbe.

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