LG Berlin II 67. Zivilkammer — 67 S 291/23 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2024-02-12

Aktenzeichen: 67 S 291/23

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2024:0212.67S291.23.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 305c Abs 2 BGB, § 557a BGB

Rechtskraft: ja

Leitsatz

Zur Unwirksamkeit einer im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung aufgrund eines im Fördervertrag enthaltenen Ausschlusses.(Rn.3) (Rn.4) (Rn.8)

Orientierungssatz

1. Schließt ein Fördervertrag "Mieterhöhungen" im Bindungszeitraum der Förderung aus, dann sind von diesem Ausschluss in Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB nicht nur „Staffelmieterhöhungen“ umfasst, sondern auch eine der späteren Erhöhung zu Grunde liegenden Vereinbarung, sofern diese im Mietvertrag selbst oder nach Mietvertragsschluss, jedoch vor Ende des Förderzeitraums, getroffen wurde.(Rn.3)

2. Beim Fördervertrag handelt es sich um einen Vertrag zu Gunsten Dritter, der auch den Vermieter im Verhältnis zum Mieter bindet (Anschluss BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 279/07).(Rn.4)

3. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Gericht teilt mit, dass die Berufung nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden ist.

Verfahrensgang

vorgehend AG Berlin-Mitte, kein Datum verfügbar, 28 C 44/22

Tenor

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen.

Gründe

I.

1 Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

2 Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Der Kläger ist nicht verpflichtet, an die Beklagte für die von ihm innegehaltene Wohnung eine höhere Miete als 307,24 EUR zu zahlen. Aus der in § 2 Nr. 1 des Mietvertrages getroffenen Staffelmietvereinbarung folgt nichts anderes, da die Vereinbarung unwirksam ist:

3 Grundsätzlich sind Staffelmietvereinbarungen nach Maßgabe des § 557a BGB (§ 10 MHG a.F.) zwar erlaubt, sofern der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben einhält. Im vorliegenden Fall folgt die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung während des Förderzeitzeitraums allerdings aus einem vertraglichen Verbot zu Lasten der Beklagten. Ein solches ergibt sich noch nicht aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien selbst. Es folgt aber aus dem zwischen der Beklagten und dem Land Berlin, vertreten durch die IBB, geschlossenem Fördervertrag. Nach dessen § 7 Abs. 6 sind „Mieterhöhungen“ nach den §§ 10, 10a MHG im Bindungszeitraum der Förderung „ausgeschlossen“. Vom Ausschluss umfasst sind danach in Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c abs. 2 BGB nicht nur „Staffelmieterhöhungen“, sondern auch die der späteren Erhöhung zu Grunde liegenden Vereinbarung, sofern diese im Mietvertrag selbst oder nach Mietvertragsschluss, jedoch vor Ende des Förderzeitraums getroffen wurde. Die in § 2 Abs. 1 getroffene Staffelmietvereinbarung aber ist im Mietvertrag selbst und damit vor Ablauf des Förderzeitraums geschlossen worden. Davon ausgehend unterfällt sie dem fördervertraglichen Ausschlusstatbestand.

4 Der Wirksamkeit des vertraglichen Ausschlusses steht es zunächst nicht entgegen, dass die Regelung nicht im Mietvertrag selbst, sondern im Fördervertrag getroffen wurde. Denn bei dem Förderungsvertrag handelt es sich um einen Vertrag zu Gunsten Dritter, der auch die Beklagte im Verhältnis zum Kläger bindet (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v.. 11. März 2009 - VIII ZR 279/07, ZMR 2009, 519, juris Tz. 11).

5 Eine der Beklagten günstigere Beurteilung folgt auch nicht daraus, dass ein anderes als das vorgenannte Auslegungsergebnis vertretbar wäre.

6 Bei § 7 Abs. 6 des Fördervertrages handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, auf die die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB Anwendung findet. Das gilt auch im Verhältnis zum Kläger, auch wenn dieser nicht selbst Partei des Fördervertrages ist. Denn nach dem Schutzzweck der §§ 305 ff. BGB kommt es für deren Anwendbarkeit nicht darauf an, ob der von der Klausel Betroffene selbst unmittelbar an dem Vertragsschluss beteiligt ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. November 2009 - III ZR 108/08, BGHZ 183, 220, juris Tz. 12).

7 Nach § 305c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Die Auslegungsregel greift, wenn eine Klausel nach Ausschöpfung der Auslegung zwei oder mehr mögliche Bedeutungen hat (statt vieler BGH, Urt. v. 23.07.2020 – I ZR 119/19, BeckRS 2020, 21836, Rz. 30). Auslegungsmöglichkeiten, die allenfalls theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegen und daher beim in Rede stehenden Geschäft typischerweise nicht ernstlich in Betracht zu ziehen sind, bleiben hingegen unberücksichtigt (BGH Urt. v. 5.5.2022 – VII ZR 176/20 mwN.).

8 Gemessen an diesem Maßstab tritt nach Ausschöpfung aller Auslegungsparameter neben die Auslegungsmöglichkeit, dass die Erhöhung der Miete auf Grundlage einer nach Abschluss des Mietvertrages abgeschlossenen Staffelmietvereinbarung während des Förderzeitraumes verboten sein soll, das Verständnis, dass vorliegend bereits die Vereinbarung von Staffelmietvereinbarungen selbst im Mietvertrag einschließlich der darauf beruhenden späteren Erhöhung ausgeschlossen ist und die Vereinbarung einer Staffel erstmals nach Ablauf des Bindungszeitraums zulässig sein soll. Ob diese Auslegung zutreffend ist, kann dahinstehen. Sie ist zumindest vertretbar. Denn sie lässt sich nicht nur auf den Wortlaut der Klausel, sondern auch auf das Selbstverständnis der Parteien stützen.

9 Ausweislich des als Anlage zum Mietvertrag gereichten Anschreibens der Hausverwaltung der Beklagten über die Besonderheiten öffentlich geförderter Mietverhältnisses sind im Bindungszeitraum der Förderung „Staffelmietvereinbarungen nach § 557a BGB ... ausgeschlossen“ und nicht lediglich bloße „Mieterhöhungen“. Diesem Verständnis entspricht auch die spätere Vertragshandhabung der Parteien, die durch ein auf die §§ 558 ff. BGB gestütztes Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 22. März 2018 und eine Teilzustimmung des Klägers geprägt war. Wären die Parteien hingegen von der Wirksamkeit der getroffenen Staffelmietvereinbarung und der darauf beruhenden - späteren - Erhöhung der Miete ausgegangen, hätte sie eine auf die §§ 558 ff BGB gestützte Mietzinserhöhung unterlassen, da diese im Falle einer wirksamen Staffelmietvereinbarung gemäß § 557a Abs. 2 S. 2 BGB unwirksam gewesen wäre. Das reicht zur Anwendung des § 305c Abs. 2 BGB und zur Anwendung von § 7 Abs. 6 des Fördervertrages im Wege der sog. kundenfreundlichsten Auslegung aus (vgl. BGH, Urt. v. 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15, BGHZ 210, 206 juris Tz. 42). Damit indes scheidet ein auf § 2 Abs. 1 des Mietvertrages gestützter Anspruch der Beklagten auf Geltendmachung einer erhöhten Miete gegenüber dem Kläger aus.

II.

10 Die Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen, auch zu der Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.

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