LG M�nchen I 23. Zivilkammer — 2023-01-10 — 23 O 2149/20 — Endurteil

Entscheidungsdatum: 2023-01-10

Aktenzeichen: 23 O 2149/20

Dokumenttyp: Endurteil

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kl�ger 108.158,84 € nebst Zinsen hieraus in H�he von 5 Prozentpunkten �ber dem Basiszinssatz seit 16.12.2020 zu zahlen.

2. Im �brigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kl�ger 65 % und die Beklagte 35 % zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in H�he von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorl�ufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 310.710,37 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Parteien streiten um Anspr�che auf Schadenersatz nach Anfechtung und K�ndigung eines gewerblichen Mietvertrages.

2 Die Gesellschafter der Kl�gerin betreiben unter der Bezeichnung … mehrere private Kinderg�rten, welche in der Rechtsform einer GmbH oder einer GbR betrieben werden.

3 Die Beklagte ist Eigent�merin des Anwesens … mit dem darauf befindlichen Wohn- und Gesch�ftshaus nebst Garten und Tiefgarage. Sie ist ist am 28.11.2008 im Grundbuch des Amtsgerichts M�nchen von … eingetragen. In der … Abteilung des Grundbuches sind unter den laufenden Nrn. … und … als Lasten und Beschr�nkungen folgende zwei Grunddienstbarkeiten eingetragen:

„Grunddienstbarkeit (Gastwirtschaft- und Tankstellenverbot sowie Verbot der Errichtung l�rmender oder bel�stigender Betriebe) f�r den jeweiligen Eigent�mer des Grundst�cks Flst. … gem�� Bewilligung vom 29.11.1960; Gleich rang mit Abteilung … eingetragen am 03.05.1961 und zur Einf�hrung des Datenbankgrundbuches neu gefasst am 04.01.2019.“

und

„Grunddienstbarkeit (Gastwirtschaft- und Tankstellenverbot sowie Verbot der Errichtung l�rmender oder bel�stigender Betriebe) f�r den jeweiligen Eigent�mer des Grundst�cks Flst. … gem�� Bewilligung vom 29.11.1960; Gleichrang mit Abteilung … eingetragen am 03.05.1961 und zur Einf�hrung des Datenbankgrundbuches neu gefasst am 04.01.2019.“

4 Mit schriftlichen Mietvertrag vom 29.05.2019 vermietete die Beklagte das Anwesen an die …, vertreten durch den Gesch�ftsf�hrer … � 2 des Mietvertrages bestimmt den Vertragszweck, die Benutzung des Mietobjektes und lautet auszugsweise:

„1) Das Mietobjekt wird zum Zweck der Nutzung als Kindergarten, Kinderkrippe, Kinderhort, Schule, B�ror�ume, Schulungsr�ume und als Frischk�che vermietet.

2. Dem Mieter ist das Mietobjekt samt Grundst�ck in Natur bekannt.

3. Den Mietvertragsparteien ist aufgrund von Vorgespr�chen bekannt, dass der Mieter das Mietobjekt wie in � 2 Abs. 1 beschrieben verwenden m�chte und daf�r umfangreiche bauliche Ma�nahmen am Mietobjekt vorgenommen werden m�ssen. Die hierf�r erforderlichen beh�rdlichen Genehmigungen liegen nicht vor. Dem Vermieter ist nicht bekannt, ob das Mietobjekt f�r die unter � 2 Abs. 1 genannten Nutzungen geeignet ist. Der Vermieter m�chte daf�r weder bauliche Ma�nahmen oder weitere sonstige Investitionen am Mietobjekt selbst vornehmen, noch die erforderlichen beh�rdlichen Genehmigungen einholen. Der Vermieter haftet daher gegen�ber dem Mieter nicht f�r dessen angestrebte Nutzung oder Eignung des Mietobjektes.

4. Der Vermieter ist jedoch mit der vorstehend beschriebene Nutzung des Mietobjektes durch den Mieter unter der Voraussetzung einverstanden, dass allein der Mieter auf eigenes Risiko und auf eigene Kosten alle beh�rdlichen Genehmigungen, Anordnungen und Auflagen, die mit der angestrebten Nutzung des Mieters verbunden sind, einholt und erf�llt.

5. � 2 Abs. 3 des Mietvertrages gilt auch f�r beh�rdliche Auflagen oder die Einholung/Aufrechterhaltung beh�rdlicher Genehmigungen, die ihre Ursache in der pers�nlichen oder besonderen betrieblichen Verh�ltnissen des Mieters oder in den besonderen Verh�ltnissen seines Gewerbebetriebes haben.

6. Den Mietvertragsparteien steht ein Sonderk�ndigungsrecht gem�� � 14 Abs. 2 des Mietvertrages zu, wenn rechtskr�ftig feststeht, dass der Gesch�ftsbetrieb des Mieters untersagt und/oder vom Mieter beh�rdliche Anordnungen, Genehmigungen und Auflagen gem�� � 2 Abs. 3 oder � 2 Abs. 5 des Mietvertrages nicht erf�llt oder aufrechterhalten werden. N�heres regelt � 14 Abs. 2 des Mietvertrages.“

5 Das Mietverh�ltnis begann am 01.06.2019 und wurde auf die Dauer von 17 Jahren geschlossen mit zweimaliger Verl�ngerungsm�glichkeit um je 5 Jahre. Die Vertragsparteien vereinbarten, dass die Gesamtmiete erst ab dem 01.02.2020 zu bezahlen war.

6 Das Architekturb�ro … (i.f. die Architekten) reichte mit Schreiben vom 17.09.2019 bei der Lokalbaukommission der … den Bauantrag nebst Anlagen f�r die Nutzungs�nderung gewerblicher R�ume in eine Kindertagesst�tte ein. Die Eigent�mer des angrenzenden Anwesens mit den Flnr. … und … wandten sich gegen diese Nutzungs�nderung.

7 Der anwaltliche Vertreter der Kl�gerin teilte der Beklagten mit Schreiben vom 06.12.2019 mit, die Nachbarn h�tten sich auf die im Grundbuch zu ihren Gunsten eingetragenen Grunddienstbarkeiten berufen. Er forderte die Beklagte zur Stellungnahme und zu Vorschl�gen auf.

8 Am 09.12.2019 zog die Kl�gerin den Bauantrag zur�ck.

9 Mit weiterem Schreiben vom 11.12.2019 forderte der anwaltliche Vertreter der Kl�gerin die Beklagte auf, bis zum 31.12.2019 den erheblichen Mangel der Mietsache, bestehend aus der Belastung mit den Grunddienstbarkeiten, zu beseitigen und stellte eine Anfechtung des Mietvertrages und eine K�ndigung aus wichtigem Grund in Aussicht. Mit dem anwaltlichen Schreiben vom 23.12.2019 teilte die Beklagte mit, sie sehe keine Veranlassung, zu einer weiteren Klarstellung zum nachbarschaftlichen Verh�ltnis beizutragen. Daraufhin k�ndigte der anwaltliche Vertreter der Kl�gerin mit Schreiben vom 09.01.2020 das Mietverh�ltnis aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung und erkl�rte vorsorglich die Anfechtung des Mietvertrages wegen T�uschung.

10 In der Folgezeit beabsichtigte die Beklagte, das Anwesen zur Unterhaltung einer Kindertageseinrichtung im Sinne des bayerischen Kinderbildungsgesetzes an die … zu vermieten. In dem Rechtsstreit vor dem Landgericht M�nchen I, AZ: 5 O 730/21, erhob die Beklagte des hiesigen Rechtsstreites Klage gegen die Eigent�mer der Flurst�cke … und … auf Feststellung dass sie berechtigt ist, auf dem Anwesen eine Kindertageseinrichtung selbst zu betreiben, oder im Rahmen der Vermietung oder Verpachtung eine Kindertageseinrichtung im Sinne von Art. 2 Abs. 1 BayKiBiG durch einen Dritten unterhalten zu lassen. Das Landgericht M�nchen I hat diesen Klageantrag den Feststellungsantrag mit Endurteil vom 28.04.2022 zugesprochen. Das Endurteil ist nicht rechtskr�ftig.

11 Die Kl�gerin tr�gt vor, dass ihre Gesellschafter die Gr�ndung der … beabsichtigt h�tten, welche nach Abschluss des Mietvertrages gegr�ndet werden sollte. Mangels Gr�ndung der beabsichtigen GmbH sei die Kl�gerin als Gesellschaft b�rgerlichen Rechts Mieterin geworden.

12 Der Nutzungs�nderung und der Genehmigung des Betriebes h�tten keine planungsrechtlichen und baurechtlichen Bestimmungen entgegengestanden. Die Genehmigung w�re erteilt worden, wenn die Kl�gerin den Antrag aufgrund der Dienstbarkeit nicht zur�ckgezogen h�tte, um weitere Kosten zu sparen. Das bewusste Verschweigen der bestehenden Grunddienstbarkeiten erf�lle den Tatbestand einer arglistigen T�uschung und die Voraussetzungen f�r eine K�ndigung aus wichtigem Grund. Die Kl�gerin h�tte den Mietvertrag nicht abgeschlossen, wenn sie auf die Grunddienstbarkeiten hingewiesen worden w�re. Sie h�tte die nur aufgrund des Mietvertrages eingegangenen Auftr�ge �ber Architektenleistungen, das Brandschutzkonzept, die Tragwerks�berpr�fung, die Elektroplanung, die Planung haustechnischer Anlagen, die Grundst�cksvermessung und die Planung der Au�enanlage nicht erteilt. Aufwendungen f�r diese Leistungen, sowie Anspr�che der Architekten wegen entgangenen Gewinns und weitere Aufwendungen m�sse die Beklagte erstatten.

13 Die Kl�gerin beantragte zun�chst die Freistellung von Zahlungsanspr�chen. Nach den Klage�nderungen vom 20.07.2020, 07.09.2020 und 25.11.2020

beantragt die Kl�gerin zuletzt mit Schriftsatz vom 25.11.2020:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kl�gerin 310.710,37 € nebst Zinsen hieraus in H�he von 5 Prozentpunkten �ber dem Basiszinssatz seit Zustellung des vorliegenden Schriftsatzes zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt

Klageabweisung.

14 Die Beklagte bestreitet, dass ein Mietvertrag mit der klagenden Gesellschaft b�rgerlichen Rechts bestehend aus deren Gesellschaftern geschlossen worden sei. Sie bestreitet, dass die Gesellschaft b�rgerlichen Rechts existiert und dass … Gesellschafterin ist.

15 Nach � 2 des Mietvertrages st�nden der Kl�gerin keine Anspr�che zu. Es sei Risiko des Mieters gewesen, die Nutzungs�nderung zu erlangen. Die Kl�gerin treffe am Scheitern des Mietvertrages ein 100 %-iges Mitverschulden. Sie habe einen Grundbuchauszug erst versp�tet eingeholt und sich nicht umfassend �ber die rechtlichen Gegebenheiten des Objektes in Kenntnis gesetzt. Die Beklagte geht davon aus, dass die Kl�gerin von ihrem Kindergartenprojekt Abstand genommen hat, da die Investitionssumme nicht f�rderungsf�hig gewesen sei und kein tragf�higes Finanzierungskonzept vorgelegen habe.

16 Der Inhalt der eingetragenen Grunddienstbarkeit sei nicht geeignet, die Nutzung f�r einen Kindergartenbetrieb zu untersagen. Sie betreffe allenfalls industrielle gewerbliche Betriebe mit Ger�uschemissionen insbesondere in den Abend- und Nachtstunden. Die Eigent�mer des herrschenden Grundst�ckes h�tten die Berechtigung aus der Grunddienstbarkeit wegen Zeitablaufes verloren. Die Grunddienstbarkeit m�sse mangels hinreichender Bestimmtheit gel�scht werden. Der Gesch�ftsf�hrer der Beklagten habe bei Abschluss des Mietvertrages keine Kenntnis �ber diese Dienstbarkeit gehabt.

17 Die Beklagte bestreitet, dass die behaupteten Auftr�ge erteilt und die behaupteten Leistungen erbracht worden seien.

18 Zur Erg�nzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die gewechselten Schrifts�tze nebst Anlagen.

19 Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einvernahme der Zeugen … Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Sitzungsniederschriften vom 27.10.2020 und vom 30.03.2021.

20 Das Gericht hat weiter Beweis erhoben durch die Einholung eines schriftlichen Sachverst�ndigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverst�ndigen … vom 17.12.2021.

Gründe

21 Die zul�ssige Klage ist nur in dem ausgeurteilten Umfang begr�ndet.

22 Die Kl�gerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 108.158,84 € nebst Zinsen hieraus in H�he von 5 Prozentpunkten �ber dem Basiszinssatz seit 16.12.2020. Dar�ber hinaus ist die Klage unbegr�ndet.

I.

23 Die Kl�gerin ist als Mieterin Vertragspartei des schriftlichen Mietvertrages vom 29.05.2019.

24 Die Kl�gerin ist als Vorgr�ndungsgesellschaft eine Gesellschaft b�rgerlichen Rechts, deren Gesellschafter … sind. In dem hiesigen Rechtsstreit ist sie aktivlegitimiert.

25 Die Beklagte vermietete das Anwesen an die …. Eine GmbH mit dieser Firma ist weder im Handelsregister eingetragen, noch ist die als Anlage K 18 vorgelegte beabsichtigte Erkl�rung der Gesellschaftsgr�ndung durch die Gesellschafter … beurkundet.

26 Nach � 11 Abs. 1 GmbHG bestand die Gesellschaft mit beschr�nkter Haftung daher als solche nicht. Dass die GmbH vor Eintragung „als solche“ nicht besteht, bedeutet jedoch nicht, dass �berhaupt keine Gesellschaft existiert, sondern nur, dass die Gesellschaft vor Eintragung noch keine GmbH ist. Die Vorgr�ndungsgesellschaft ist vielmehr regelm��ig eine Gesellschaft b�rgerlichen Rechts (vgl. BeckHdB GmbH, � 2 Gr�ndung und Kapitalaufbringung Rn. 8).

27 Grunds�tzlich bestimmen sich die durch ein gesch�ftliches T�tigwerden der Vorgr�ndungsgesellschaft entstehenden Rechtsbeziehungen zu Dritten nach den f�r die GbR bzw. die OHG geltenden Regeln. Die GbR ist als rechtsf�hig anzusehen und kann daher bereits selbst am Rechtsverkehr teilnehmen. Ein Handeln der Gr�nder im Namen der Vorgr�ndungsgesellschaft ist demnach bereits m�glich und f�hrt zu einer Verpflichtung der Vorgr�ndungsgesellschaft selbst. Handeln die Gr�nder bereits im Vorgr�ndungsstadium f�r eine „GmbH“ oder eine „GmbH in Gr�ndung“ („GmbH i.Gr.)“, wird weder die k�nftige GmbH noch die V. GmbH Vertragspartnerin. Vielmehr wird hierdurch nach den Grunds�tzen des unternehmensbezogenen Gesch�ftes die Vorgr�ndungsgesellschaft als GbR oder OHG als wahrer Rechtstr�ger des Unternehmens verpflichtet. Hier geht es um den h�ufig auftretenden Fall, dass der Rechtstr�ger des Unternehmens, f�r das gehandelt wird, falsch bezeichnet wird. Tats�chlich wird hierdurch die Vorgr�ndungsgesellschaft vertreten (M�KoGmbHG/Merkt, 4. Aufl. 2022, GmbHG � 11 Rn. 115).

28 Es kommt daher auch nicht darauf an, ob sich die Gesellschafterin … im Rahmen von m�ndlichen Besprechungen und Verhandlungen vor Vertragsabschluss als zuk�nftige Gesellschafterin ausdr�cklich zu erkennen gab.

II.

29 Der Mietvertrag ist wirksam Zustande gekommen und nicht aufgrund der Anfechtungserkl�rungen nach � 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen.

30 Die Voraussetzungen f�r eine Anfechtung wegen arglistiger T�uschung nach � 123 Abs. 1 BGB hat die Kl�gerin nicht zur �berzeugung des Gerichts nachgewiesen.

31 Nach � 123 Abs. 1 BGB kann ein Vertragspartner seine Willenserkl�rung anfechten, wenn er zu dessen Abgabe durch arglistige T�uschung bestimmt worden ist. Erforderlich ist die Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums durch Vorspiegelung falscher oder durch Unterdr�ckung wahrer Tatsachen. Es gen�gt, wenn die T�uschung einen Irrtum des Erkl�renden hervorgerufen und dadurch seinen Entschluss zur Willenserkl�rung beeinflusst hat. Die T�uschung kann durch positives Tun oder durch Unterlassen erfolgen (BeckOK BGB/Wendtland, 63. Ed. 1.8.2022, BGB � 123).

32 Infrage kommt hier eine T�uschung durch die unterlassene Aufkl�rung �ber die Grunddienstbarkeiten. Voraussetzung ist, dass der Gesch�ftsf�hrer der Beklagten die Grunddienstbarkeit bewusst verschwiegen hatte. Hierf�r tr�gt die Kl�gerin die Beweislast.

33 Die Beklagte hat dargelegt, dass ihrem Gesch�ftsf�hrer bei Abschluss des Mietvertrages die Grunddienstbarkeiten nicht mehr erinnerlich waren. Das konnte die Kl�gerin nicht entkr�ften. Daher konnte sich das Gericht nicht davon �berzeugen, dass die Beklagte die Belastungen bewusst verschwiegen hat.

III.

34 Die Kl�gerin hat mit Schreiben vom 09.01.2020 das Mietverh�ltnis allerdings wirksam nach � 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung gek�ndigt.

35 Die Kl�gerin hat die K�ndigung des Mietverh�ltnisses erkl�rt.

36 Die K�ndigung vom 09.01.2020 erfolgte Namens und im Auftrag der Vollmachtgeber. Die mit dem K�ndigungsschreiben vorgelegte Vollmachtsurkunde benennt auch die Vorgr�ndungsgesellschaft … Dass … mit ihrem Geburtsnamen … erscheint, ist unsch�dlich. Es handelt sich um ein und dieselbe Person.

37 1. Nach � 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter das Mietverh�ltnis aus wichtigem Grund au�erordentlich fristlos k�ndigen. Ein wichtiger Grund liegt nach � 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, wenn dem K�ndigenden unter Ber�cksichtigung aller Umst�nde des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abw�gung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverh�ltnisses bis zum Ablauf der K�ndigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverh�ltnisses nicht zugemutet werden kann. Nach � 543 Abs. 2 Nr. 1 liegt ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgem��e Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gew�hrt oder wieder entzogen wird.

38 Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverh�ltnisses vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Nach dem Wortlaut des Gesetzes kommt es auf ein schuldhaftes Verhalten des Gek�ndigten nicht an. Es kann also auch bei schuldlosen Verhalten gek�ndigt werden. Es werden die beiderseitigen Interessen gegeneinander abgewogen. In der Gewerbemiete spielen mehr Erwerbschancen, eingesetztes Verm�gen, eben gesch�ftliche Interessen die entscheidende Rolle (BeckOK MietR/K. Schach, 30. Ed. 1.11.2021, BGB � 543 Rn. 3-5).

39 Unter Ber�cksichtigung dieser Grunds�tze lag im Zeitpunkt der K�ndigung am 09.01.2020 ein wichtiger Grund vor.

40 Das Mietverh�ltnis war auf 17 Jahre befristet, dem Mieter stand zweimal ein Optionsrecht von 5 Jahren zu. Das Mietverh�ltnis war demnach auf eine Dauer von bis zu 27 Jahren angelegt. Das Mietobjekt mit Wohn- und Gesch�ftshaus, Garten und Tiefgarage wurde zum Zweck der Nutzung als Kindergarten, Kinderkrippe, Kinderhort, Schule, B�ror�ume, Schulungsr�umen und als Frischk�che vermietet. Die Kl�gerin beabsichtigte hierzu umfangreiche bauliche Ma�nahmen an dem Mietobjekt vorzunehmen.

41 Die Vertragsparteien wussten bei den Vertragsverhandlungen und bei Vertragsabschluss, dass f�r den beabsichtigten Umbau und die beabsichtigte Nutzung �ffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich werden, welche m�glicherweise seitens der zust�ndigen Beh�rden nicht erteilt werden. F�r diesen Fall haben sie ein Sonderk�ndigungsrecht in dem Mietvertrag aufgenommen.

42 Die Einholung der erforderlichen Genehmigungen f�r den Umbau und f�r den Betrieb als Kindergarten oblagen der Kl�gerin, hierf�r wollte die Beklagte als Vermieterin nicht haften, also nicht verantwortlich sein.

43 Bei dieser Ausgangslage waren f�r die Mieterin ersichtlich alle weiteren Umst�nde und Rechtsverh�ltnisse mit Bezug auf die Mietsache von Bedeutung, welche ein zus�tzliches Risiko f�r den Betrieb des Kindergartenbetriebs darstellen k�nnten. Hierzu geh�ren – von �ffentlich-rechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen unabh�ngig – privatrechtliche Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Nachbarn, welche dem beabsichtigten Umbau und Betrieb entgegenstehen k�nnten.

44 Das Bestehen der Grunddienstbarkeiten und die daraus folgende M�glichkeit des Nachbarn, unter Berufung auf die grundbuchrechtlich gesicherten Vereinbarungen, auf dem Mietgrundst�ck l�rmende oder bel�stigende Betriebe zu verhindern, stellt f�r die Mieterin bei dem auf eine lange Dauer angelegten und mit hohen Investitionssummen verbundenen Mietverh�ltnis ein deutlich erh�htes Risiko dar.

45 Zum Zeitpunkt der K�ndigung bestand f�r die Kl�gerin das Risiko, dass sie nach Erhalt der �ffentlich-rechtlichen Genehmigungen in den Umbau und den Betrieb erheblichen Kosten investiert, den Betrieb sodann aber nicht aufnehmen kann oder wieder einstellen muss. Damit w�re auch der Erhalt und/oder Verbleib von F�rdergeldern mit einem erh�hten Risiko behaftet. Weiter st�nden nach einer Aufnahme des Kindergartenbetriebs auch Ersatzanspr�che von Eltern im Raum. Schlie�lich bestand f�r die Kl�gerin auch die Gefahr, dass sie �ber 17 Jahre f�r ein Grundst�ck Miete zahlen muss, welches sie wegen einer Vereinbarung des Vermieters mit dem Nachbarn nicht entsprechend dem im Mietvertrag vereinbarten Zweck nutzen kann.

46 Die Entscheidung der Kl�gerin nach Einsicht in das Grundbuch, das Vorhaben nicht weiter zu verfolgen beruht daher aus nachvollziehbaren wirtschaftlichen �berlegungen.

47 Demgegen�ber stand das �berschaubare Risiko des Vermieters ab Februar 2020 die vereinbarte Miete nicht zu erhalten und das Anwesen anderweitig vermieten zu m�ssen.

48 Ihre Vermutung, dass die Kl�gerin von ihrem Kindergartenprojekt Abstand genommen habe, da die Investitionssumme nicht f�rderungsf�hig gewesen sei und kein tragf�higes Finanzierungskonzept vorgelegen habe, hat die Beklagte auch nicht durch geeignete Tatsachen oder Unterlagen belegt.

49 Bei der wertenden Betrachtung ist schlie�lich zu ber�cksichtigen, dass die Beklagte verpflichtet gewesen w�re, die Kl�gerin �ber die Eintragung der Grunddienstbarkeiten im Grundbuch zu informieren.

50 Nach der Rechtsprechung besteht f�r eine Vertragspartei eine Rechtspflicht zur Aufkl�rung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Ber�cksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die f�r die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 11.8.2010, AZ: XII ZR 192/08).

51 In der Gewerberaummiete obliegt es grunds�tzlich dem Mieter, sich selbst �ber die Gefahren und Risiken zu informieren, die allgemein f�r ihn mit dem Abschluss eines Mietvertrags verbunden sind. Dies sind u.a. die �blichen Einwendungen der Nachbarn gegen die Errichtung eines Kindergartens im Zusammenhang mit dem zu erwartenden L�rm. Der Mieter muss allerdings nicht nach Umst�nden forschen, f�r die er keinen Anhaltspunkt hat und die so au�ergew�hnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Dies sind hier die im Grundbusch eingetragenen Grunddienstbarkeiten.

52 2. Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Inhalt der eingetragenen Grunddienstbarkeit nicht geeignet sei, die Nutzung f�r einen Kindergartenbetrieb zu untersagen, dass die Eigent�mer des herrschenden Grundst�ckes die Berechtigung aus der Grunddienstbarkeit wegen Zeitablaufes verloren h�tten und dass die Grunddienstbarkeit mangels hinreichender Bestimmtheit gel�scht werden m�sse.

53 Entscheidend ist nicht, ob die Grunddienstbarkeiten tats�chlich der beabsichtigte Nutzung dauerhaft entgegenstehen und die Nachbarn letztendlich den Betrieb des beabsichtigten Kindergartens erfolgreich aufgrund der Grunddienstbereiten verhindern k�nnen. Entscheidend ist vielmehr das neben den bekannten und erwarteten �ffentlich-rechtlichen Vorgaben zus�tzlich bestehende Risiko, dass der Betrieb nach dem Umbau gar nicht erst aufgenommen werden kann oder dass er wieder eingestellt werden muss. Gerade in dem Rechtsstreit vor dem Landgericht M�nchen I, AZ: 5 O 730/21, best�tigt sich dieses Risiko. Die Nachbarn berufen sich weiterhin auf die Grunddienstbarkeiten und sind mit der Nutzung als Kindergarten nicht einverstanden. Ca. 3 1/2 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages und ca. 2 Jahre nach der K�ndigung besteht immer noch keine Rechtssicherheit. Vielmehr muss die Beklagte ihren Feststellungsantrag und ihre Rechtsansicht derzeit in der Berufungsinstanz weiter verfolgen.

54 3. Die Beklagte kann sich schlie�lich auch nicht auf einen Haftungsausschluss nach � 2 Abs. 3 des Mietvertrages berufen.

55 Das Mietobjekt wurde ausdr�cklich zum Zweck der Nutzung als Kindergarten, Kinderkrippe, Kinderhort, Schule, B�ror�ume, Schulungsr�ume und als Frischk�che vermietet. Zwar ist festgehalten, dass dem Vermieter nicht bekannt ist, ob das Mietobjekt f�r diese Nutzungen geeignet ist.

56 Der Beklagte w�re aber verpflichtet gewesen, etwaige Umst�nde, welche der angestrebten Nutzung entgegenstehen oder sie gef�hrden, der Kl�gerin mitzuteilen. Die im Grundbuch eingetragenen Belastungen h�tte er der Kl�gerin mitteilen k�nnen und m�ssen. Als Eigent�mer h�tte er sich jederzeit durch die Einholung eines Grundbuschauszuges Gewissheit verschaffen k�nnen, ob grundbuchlich gesicherte Belastungen der Nutzung entgegenstehen.

57 Der Haftungssausschluss „Der Vermieter haftet daher gegen�ber dem Mieter nicht f�r dessen angestrebte Nutzung oder Eignung des Mietobjektes.“ bezieht sich in Zusammenschau mit dem Sonderk�ndigungsrecht in � 2 Abs. 4 des Mietvertrages erkennbar nur auf die �ffentlich-rechtlich Anordnungen und Genehmigungen. Sie bezieht sich nicht auf die der Kl�gerin unbekannte Belastungen des vermieteten Grundst�cks.

58 4. Die Kl�gerin hat der Beklagten auch eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt.

59 � 543 Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt, dass die K�ndigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zul�ssig wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht.

60 Der anwaltliche Vertreter der Kl�gerin teilte der Beklagten mit Schreiben vom 06.12.2019 mit, die Nachbarn h�tten sich auf die im Grundbuch zu ihren Gunsten eingetragenen Grunddienstbarkeiten berufen.

61 Aus dem Tatbestand des Urteils des Landgerichts M�nchen I vom 28.04.2022, AZ: 5 O 730/21, ergibt sich, dass die Nachbarn der hiesigen Beklagten mit Schreiben vom 21.11.2019 mitteilten, dass sie mit der beabsichtigten Nutzungs�nderung gewerblicher R�ume in eine Kindertagesst�tte nicht einverstanden seien, da diese der Grunddienstbarkeit widerspr�che.

62 Der Aufforderung zu Vorschl�gen kam die Beklagte nicht nach. Mit Schreiben vom 11.12.2019 forderte der Kl�gervertreter die Beklagte sodann auf, bis zum 31.12.2019 den erheblichen Mangel der Mietsache, bestehend aus der Belastung mit den Grunddienstbarkeiten, zu beseitigen und stellte neben einer Anfechtung des Mietvertrages auch eine K�ndigung aus wichtigem Grund in Aussicht. Aufgrund der Reaktion der Beklagten, sie sehe keine Veranlassung, zu einer weiteren Klarstellung zum nachbarschaftlichen Verh�ltnis beizutragen, war eine weitere Abmahnung nicht mehr erforderlich.

63 5. Die K�ndigung ist auch nicht nach � 174 Satz 1 BGB unwirksam.

64 Ein einseitiges Rechtsgesch�ft, das ein Bevollm�chtigter einem anderen gegen�ber vornimmt, ist nach � 174 Satz 1 BGB dann unwirksam, wenn der Bevollm�chtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgesch�ft aus diesem Grunde unverz�glich zur�ckweist.

65 In dem Schreiben vom 16.01.2020 hat die Beklagte die K�ndigung nicht wegen einer mangelnden Vollmachturkunde zur�ckgewiesen.

IV.

66 Die Kl�gerin hat Anspruch auf Schadenersatz in H�he von 108.158,84 € nebst Zinsen.

67 Hat der Mieter nach � 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB berechtigt gek�ndigt, kann er von dem Vermieter den Schaden ersetzt verlangen, den er durch die vorzeitige Aufl�sung des Mietverh�ltnisses erleidet, �� 280, 281, 283 BGB.

68 Die Kl�gerin hat Anspruch auf den Ersatz des Schadens, welche ihr entstanden ist, weil sie nach Abschluss des Mietvertrages Leistungen zur Genehmigung des Umbaus und der Nutzung des Mietobjektes als Kindergarten, Kinderkrippe, Kinderhort, Schule, B�ror�ume, Schulungsr�ume und als Frischk�che beauftragt hat.

69 1. Die von der Kl�gerin, vertreten durch ihren Gesellschafter … beauftragten Leistungen f�r die Genehmigungsplanung sind von der Beklagte zu erstatten, soweit diese Arbeiten tats�chlich durchgef�hrt wurden, die Kosten bei der Kl�gerin tats�chlich angefallen sind und soweit die zugrunde liegenden Auftr�ge erforderlich und notwendig waren, um die Genehmigung zu beantragen und zu erhalten. Die Beweislast f�r diese Voraussetzungen tr�gt die Kl�gerin. In dem folgenden Umfang ist dieser Nachweis erbracht.

70 a. Die Kl�gerin hat Anspruch auf die Erstattung der Kosten des Architekturb�ros … in H�he von 92.149,47 €.

71 Die Kl�gerin hat Anspruch auf Ersatz der Kosten, welche sie an das … bezahlt hat. Dies sind die Zahlungen an das Architekturb�ros … f�r erbrachte Leistungen der Lph 1-4 und Teilbereiche der Lph 5 in H�he von 23.800,00 € und in H�he von 68.349,47 € und die Kosten des Architekten … f�r das Brandschutzkonzept in H�he von 6.961,50 € sowie die Kosten f�r … f�r die Tragwerkpr�fung in H�he von 1.813,08 €. Diese Kosten hat das Architekturb�ro beglichen und der Kl�gerin weiter berechnet.

72 Der Zeuge … hat ausgesagt, dass … ihn m�ndlich mit der Planung f�r den des Umbaus des Geb�udes und der Tiefgarage und Erreichen der Nutzungs�nderung beauftragte. Das Gericht ist von der Auftragserteilung �berzeugt, zumal das Architekturb�ro sodann mit Schreiben vom 17.09.2019 den Antrag auf Nutzungs�nderung bei der Lokalbaukommission eingereicht hat.

73 Der Zeuge hat weiter best�tigt, dass er im Rahmen der Genehmigungsplanung das Brandschutzkonzept bei dem B�ro … und die Tragwerksplanung bei der … beauftragt hat.

74 Nach � 7 Absatz 5 HOAI 2013 wird ohne schriftliche Vereinbarung unwiderleglich vermutet, dass die jeweiligen Mindests�tze gem�� � 7 Absatz 1 HOAI vereinbart sind.

75 Das Architektenb�ro hat – ausgehend von der undatierten Anlage K 26 – wie folgt abgerechnet:

Lph 1

4.589,29 €

Lph 2

16.062,52 €

Lph 3

34.419,69 €

Lph 4

6.883,94 €

Summe

61.955,44 €

Umbauzuschlag 20 %

12.391,09 €

Nebenkosten

3.090,00 €

Summe netto

77.436,53 €

zzgl. 19 % MWSt.

14.712,94 €

im Ergebnis

92.149,47 €

76 Diese Abrechnung ist nicht zu beanstanden. Der Sachverst�ndige … setzt f�r die Geb�udeplanung der Lph 1-4 als ordnungsgem��e Abrechnung des Architektenb�ros sogar 96.262,56 € an.

77 Er best�tigt weiter, dass das B�ro … den Brandschutznachweis erstellt und ordnungsgem�� abgerechnet hat.

78 Hinsichtlich der Tragwerksplanung hat der Sachverst�ndige zwar auf Seite 72 des Gutachtens ausgef�hrt, warum die �berpr�fung der Rechnung nicht m�glich sei. Aufgrund der Ausf�hrungen auf den Seiten 18 des Gutachtens ist das Gericht jedoch �berzeugt, dass der abgerechnete Leitungsumfang der Tragwerksplanung f�r den eingereichten Antrag erforderlich war und ausgef�hrt wurde.

79 Der Anspruch der Kl�gerin auf Schadenersatz ist jedoch begrenzt durch ihren Klageantrag. Mit ihrer Klageerweiterung vom 25.11.2020 verlangt sie zuletzt den Ersatz eines an das Architektenb�ro bezahlten Abschlages in H�he von 23.800,00 € und die weitere Zahlung in H�he von 68.349,47 €, zusammen 92.149,47 €.

80 b. Die Kl�gerin hat Anspruch auf die Erstattung der Kosten der … f�r die Grundlagenermittlung und die Grobkostensch�tzung der Elektroplanung in H�he von 1.006,76 €.

81 Der Zeuge … hat ausgesagt, dass er im Oktober 2019 von … mit der Fachplanung, Elektrovorplanung der Grundlagen, und insbesondere mit einer Grobsch�tzung der Kosten telefonisch beauftragt wurde. Er f�hrte im Dezember einen Ortstermin durch und �bermittelte seine als Anlage K 43 vorgelegte Kostensch�tzung vom 02.12.2019.

82 Der Sachverst�ndige best�tigt auf Seite 19 und 20 des Gutachtens, dass f�r die Erarbeitung des Bauantrages auch Leistungen aus dem Leistungsbild Fachplanung f�r Elektroanlagen. Die rechnungsgegenst�ndlichen Planungsleitungen stellen einen kleinen Teil der Planung der Elektroanlagen Lph 1-3- nach Anlage 15 HOAI dar.

83 Der von der … in Rechnung gestellte und von der Kl�gerin beglichene Betrag f�r einen Ortstermin und die umfangreiche Kostensch�tzung ist erstattungsf�hig.

84 c. Die Kl�gerin hat Anspruch auf die Erstattung der Kosten des … f�r die Planung der Haustechnischen Anlagen in H�he von 3.550,58 €.

85 Der Zeuge … hat best�tigt, dass … ihn bereits im Juni 2019 m�ndlich mit der Bestandsaufnahme und mit Vorschl�gen zur Haustechnik beauftragt hat, d.h. zun�chst den Bestand aufzunehmen und dann Vorschl�ge zu der Beheizung, K�hlung, L�ftung und Sanit�rtechnik zu machen. Am 17.06.2019 fand hierzu ein erster Ortstermin mit … und einem Mitarbeiter und dem Zeugen … statt. Bei dem zweiten Ortstermin am 25.10.2019 wurde u.a. eine Wand- oder Deckenheizung, eine K�hlung und eine Grundwasserw�rmepumpe thematisiert.

86 Die Abrechnung in H�he von 3.550,58 € des … hierf�r mit Stundenliste und T�tigkeitsbeschreibung bewertet der Sachverst�ndige als ordnungsgem��.

87 d. Die Kl�gerin hat einen Anspruch auf die Erstattung der Kosten des Ingenieurb�ros … f�r die Geb�ude- und Grundst�ckvermessung in H�he von 1.166,20 €.

88 Der Zeuge … hat best�tigt, dass er den Lageplan erstellt hat.

89 Ausweislich der Rechnung des Ingenieurb�ros … wurde diese Leistung erst am 16.11.2029, also nach Einreichung des Bauantrages erbracht. Nach den Feststellungen des Sachverst�ndigen monierte die Bauaufsichtsbeh�rde an den eingereichten Eingabepl�nen fehlende Gel�ndeh�hen. Diese wurden mit dem erstellten Vermesserplan des Ingenieurb�ros … nachtr�glich angefertigt und waren f�r die Einholung der Genehmigung erforderlich.

90 Den abgerechneten und von der Kl�gerin bezahlten Aufwand wertet der Sachverst�ndige als ordnungsgem��e Abrechnung.

91 e. Die Kl�gerin hat einen Anspruch auf die Erstattung der Kosten des … f�r die Planung der Au�enanlage in H�he von 8.278,34 €.

92 Der Zeuge … hat best�tigt, dass er von … zun�chst mit der Erfassung des Baumbestandes und weiter mit der Erstellung eines Freifl�chengestaltungsplans beauftragt wurde, welchen die Lokalbaukommission forderte. Dieser Plan wurde zu Genehmigung eingereicht.

93 Der Sachverst�ndige hat best�tigt, dass die abgerechnete Planung der Lph 1-4 erforderlich war, um zu einem Freifl�chenplan zu gelangen. Er hat die ausgef�hrten und abgerechneten Leistungsschritte der einzelnen Leistungsphasen nachvollzogen und im ganz �berwiegend als erforderliche und erbrachte Leistungen bewertet. Er hat ein Bruttohonorar einschlie�lich Umbauzuschlag und Nebenkosten in H�he von 8.362,28 € ermittelt.

94 Die von der Kl�gerin tats�chlich bezahlten 8.278,34 € sind erstattungsf�hig.

95 f. Die angefallenen Kosten der Landeshauptstadt M�nchen, Geb�hr f�r die Nutzungs�nderung,�Kostenrechnung in H�he von 2.007,49 € sind erstattungsf�hig.

96 Die Kl�gerin hat auch diese Kosten zu Erlangung der Genehmigung aufgewendet.

97 2. Der zu erstattende Schaden betr�gt (92.149,47 € + 1.006,76 € + 3.550,58 € + 1.166,20 € + 8.278,34 € + 2.007,49 € =) 108.158,84 €.

98 Die Kl�gerin hat Anspruch auf Ersatz des gesamten Schadens. Eine Mitverantwortung bei der Entstehung dieses Schadens nach � 254 Abs. 1 BGB trifft die Kl�gerin nicht.

99 Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Besch�digten mitgewirkt, so h�ngt nach � 254 Abs. 1 BGB die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umst�nden, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.

100 Der Ansicht der Beklagten, die Kl�gerin treffe am Scheitern des Mietvertrages ein 100 %-iges Mitverschulden, ist nicht zu folgen.

101 Vor dem Abschluss eines Mietvertrages ist f�r den Mieter die Einsicht in das Grundbuch grunds�tzlich nicht geboten. Die Vollmacht, einen Grundbuchauszug anzufordern, hat die Beklagte der Kl�gerin auch erst am 29.11.2019 erteilt. Eine Mitverantwortung an der Schadensentstehung durch eine versp�tete Einholung des Grundbuchauszuges trifft die Kl�gerin nicht.

102 Auch der Ansicht der Beklagten, die Kl�gerin treffe am Scheitern des Mietvertrages ein 100 %-iges Mitverschulden, da sie sich nicht umfassend �ber die rechtlichen Gegebenheiten des Objektes in Kenntnis gesetzt habe, ist nicht zu folgen.

103 Wie bereits dargelegt, w�re vielmehr die Beklagte verpflichtet gewesen, die Kl�gerin �ber die Eintragung der Grunddienstbarkeiten im Grundbuch zu informieren. F�r die Kl�gerin bestand ohne Hinweise der Beklagten kein Anlass, nach ganz unwahrscheinlichen Risiken zu forschen.

104 3. Die Kl�gerin hat Anspruch auf Prozesszinsen nach den �� 288 Abs. 1 Satz 2, 291 Satz 1 ZPO wie beantragt seit Zustellung des klageerweiternden und klage�ndernden Schriftsatzes vom 25.11.2020 an die Beklagten am 16.12.2020.

V.

105 Die Kl�gerin hat keinen dar�ber hinausgehenden Anspruch auf Schadenersatz.

106 1. Die Kl�gerin macht als weiteren Schaden eine Forderung des Architekturb�ros … f�r nicht erbrachte Leistungen der LPh 5-9 in H�he von 187.976,51 € geltend.

107 Sie hat hierzu mit der Klageerweiterung vom 20.07.2020 auf die Gesamtberechnung des Architektenb�ros … und auf die Honorarberechnung der nicht ausgef�hrten Leistungen mit ersparten Aufwendungen Bezug genommen.

108 Der Zeugen … hat in seiner Aussage best�tigt, dass … bereits im Oktober 2019 den m�ndlichen Auftrag zur Werkplanung und zu den Leistungsphasen 5-9 der HOAI erteilt hat, obwohl eine Genehmigung noch nicht vorlag. Er wollte m�glichst rasch mit dem Umbau beginnen, da ab Februar 2020 Miete zu zahlen war.

109 Hat der Mieter nach � 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB berechtigt gek�ndigt, kann er von dem Vermieter den Schaden ersetzt verlangen, den er durch die vorzeitige Aufl�sung des Mietverh�ltnisses erleidet. Der Schadensumfang bemisst sich nach � 280 Abs. 1 Satz 1 BGB. Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverh�ltnis, so kann der Gl�ubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.

110 Der Umfang des Schadensersatzanspruchs richtet sich nach �� 249 ff. Es gilt der Grundsatz, dass der Gl�ubiger so zu stellen ist, wie er st�nde, wenn die verletzte Pflicht ordnungsgem�� erf�llt worden w�re. Der Haftungsumfang wird jedoch eingeschr�nkt.

111 Der Sch�diger muss den gesamten Schaden ersetzen, der durch das zum Ersatz verpflichtende Ereignis eingetreten ist. Dies setzt voraus, dass das Verhalten des Sch�digers f�r den Schaden kausal war und diesem auch zurechenbar ist. Die deutsche Schadensrechtspraxis trennt dabei systematisch zwischen der dem jeweiligen Haftungsrecht zugeh�rigen haftungsbegr�ndenden Kausalit�t einerseits und der haftungsausf�llenden Kausalit�t des Schadensrechts andererseits. Bei der haftungsausf�llenden Kausalit�t wird ermittelt, ob ein Ursachenzusammenhang zwischen der Rechtsgutverletzung und dem Schaden besteht (BeckOK BGB/Johannes W. Flume, 63. Ed. 1.5.2022, BGB � 249 Rn. 279).

112 Eine Schadensersatzpflicht besteht nur, wenn die Tatfolgen, f�r die Ersatz begehrt wird, aus dem Bereich der Gefahren stammen, zu deren Abwendung die verletzte Norm erlassen oder die verletzte vertragliche oder vorvertragliche Pflicht �bernommen worden ist (BeckOK BGB/Johannes W. Flume, 63. Ed. 1.5.2022, BGB � 249 Rn. 288).

113 Die Kl�gerin hat bereits im Oktober Leistungen zur Ausf�hrungsplanung/Vergabe Objekt�berwachung und Objektbetreuung an den Architekten und zur Ausf�hrung des Bauvorhabens an die ausf�hrenden Unternehmen beauftragt. In diesem Zeitpunkt hatte die Lokalbaukommission der Landeshauptstadt M�nchen �ber den eingereichten Bauantrag vom 17.09.2019 noch nicht entschieden.

114 Sowohl der beabsichtigte Umbau als auch der Betrieb standen unter der Bedingung, dass die Genehmigung erteilt wird. Dies war den Parteien auch bewusst, f�r diesen Fall haben sie in � 2 Abs. 6 des Mietvertrages ein Sonderk�ndigungsrecht vereinbart. Sie haben das Risiko erkannt, dass die Genehmigung nicht erteilt wird, der Kl�gerin stand f�r diesen Fall ein L�sungsrecht zu. Der Kl�gerin h�tte es also freigestanden, zun�chst das Ergebnis des Genehmigungsverfahrens abzuwarten und erst nach Erteilung der Genehmigung die Architektenleistungen zur dann anstehenden Bauausf�hrung zu beauftragen. Dass sie dies nicht getan hat, sondern mit der weiteren sehr umfangreichen Beauftragung einer Vollarchitektur vorgeprescht ist, beruhte auf ihrer unternehmerischen Entscheidung, die Ausf�hrung ohne Genehmigung zu beschleunigen.

115 Ohne eine Genehmigung w�ren die beauftragten umfassenden Architektenleistungen, d.h. die Ausf�hrungsplanung, die Vorbereitung und die Mitwirkung bei der Vergabe, die Objekt�berwachung und schlie�lich die Objektbetreuung, nutzlos.

116 Die Schadensfolge, f�r die Ersatz begehrt wird, liegt daher nicht im Bereich der Gefahren, die der Beklagten zuzurechnenden sind. Die Kosten f�r die nicht erbrachten Architektenleistungen stellen keinen kausalen Schaden dar. Soweit der Gesellschafter der Kl�gerin, … vor der Genehmigung des Bauvorhabens und vor der Erteilung der Nutzungs�nderung bereits Auftr�ge zu der Ausf�hrung des noch nicht genehmigten Bauvorhabens erteilt hat, tr�gt die Kl�gerin das Risiko, dass sie diese Leistungen bei einer R�cknahme des Genehmigungsantrages und einer K�ndigung des Mietvertrages nutzlos aufgewendet hat.

117 2. Auch die Kosten des Kl�gervertreters in H�he von 5.690,46 € gem�� seiner Kostennote vom 20.01.2020 muss die Beklagte nicht erstatten.

118 Nach st�ndiger Rechtsprechung des BGH hat der Sch�diger nicht schlechthin alle durch das Schadensereignis ad�quat verursachten Rechtsanwaltskosten zu ersetzen, sondern nur solche, die aus Sicht des Gesch�digten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckm��ig waren. Ma�geblich ist die ex-ante-Sicht einer vern�nftigen, wirtschaftlich denkenden Person (BGH, Urteil vom 1.9.2020, AZ: X ZR 97/19).

119 Dem Mieter sind nur solche Kosten zu ersetzen, die aus der ex ante-Sicht einer vern�nftigen, wirtschaftlich denkenden Person in der Situation des Gesch�digten nach den Umst�nden des Falls zur Wahrung und Durchsetzung der Rechte erforderlich und zweckm��ig waren. Ob dies der Fall ist, ist vom Tatrichter aufgrund einer W�rdigung der Umst�nde des Einzelfalls festzustellen (NK-BGB/Friedrich Klein-Blenkers, 4. Aufl. 2021, BGB � 543 Rn. 121). F�r diese Voraussetzungen tr�gt die Kl�gerin die Darlegungs- und Beweislast.

120 Die Kl�gerin hat zwar die Kostennote vorgelegt. Diese bezieht sich auf einen Zeitraum vom 03.12.2019 bis 20.01.2020 und beruht auf einem Gegenstandswert in H�he von 612.630,00 € mit der Erl�uterung „3 Jahresmieten zzgl. Aufwendungen gem�� Schreiben vom 20.01.2020“. Abgerechnet wird eine 1,3 Gesch�ftsgeb�hr zzgl. Pauschale und Mehrwertsteuer. Die Kl�gerin tr�gt nicht vor welchen Auftrag sie ihrem anwaltlichen Vertreter am 03.12.2019 erteilte. Dies ergibt sich auch nicht aus der Vollmacht vom 02.12.2019 „f�r die Angelegenheit ….

121 Mangels ausreichender Ankn�pfungspunkte vermag das Gericht zum Nachteil der Kl�gerin nicht feststellen, ob die dargestellten Voraussetzungen vorliegen.

VI.

122 Aufgrund des Hilfsantrages in dem Schriftsatz vom 11.10.2022 war nicht wieder in die m�ndliche Verhandlung einzutreten.

123 Der Schriftsatz vom 11.10.2022 lautet auszugsweise:

„F�r diesen Fall wird die Beklagte hiermit aufgefordert, zu erkl�ren, dass bei unterstellter Unwirksamkeit von Anfechtung und K�ndigung aus wichtigem Grund Erf�llung des Mietvertrages Zug um Zug gegen Erf�llung dieses Vertrages auch seitens der Kl�ger erkl�rt wird.

Vorsorglich und ausdr�cklich nur hilfsweise werden wir in diesem Fall beantragen, die Beklagte zu verurteilen, den Kl�gern das Mietobjekt … in Erf�llung des Mietvertrages vom 29.05.2019 zu �bergeben und festzustellen, dass das Mietverh�ltnis rechtswirksam besteht.“

124 Der Schriftsatz ging nach Schluss der letzten m�ndlichen Verhandlung vom 27.09.2022 ein und ist in dem vorliegenden Verfahren nicht mehr zu beachten.

125 Die m�ndliche Verhandlung war mit dem Ende der Sitzung vom 27.09.2022 geschlossen. Eine Schriftsatzfrist bis zum 15.11.2022 wurde der Kl�gerin lediglich einger�umt, um zu dem neuen Schriftsatz der Beklagten vom 16.09.2022 und zu weiteren Unterlagen Stellung zu nehmen. Die Erweiterung der Klage um den zitierten Hilfsantrag ist von dieser Schriftsatzfrist nicht umfasst.

VII.

126 Die Kostenentscheidung beruht auf � 9 ZPO.

127 Die Entscheidung �ber die vorl�ufige Vollstreckbarkeit beruht auf � 709 ZPO.

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Vorgr�ndungsgesellschaft, Gewerberaummiete, Sonderk�ndigungsrecht, Aufkl�rungspflicht, Schadenersatz, Mitverschulden, Prozesszinsen