AG Nagold — 9 C 348/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-04-13

Aktenzeichen: 9 C 348/25

ECLI: ECLI:DE:AGNAGOL:2026:0413.9C348.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass der in der Eigentümerversammlung vom 29.11.23 zu TOP 8 gefasste Beschluss, nämlich „Der Hausordnung in der Fassung vom 29.11.23 (...) wird zugestimmt", hinsichtlich der Regelung der Hausordnung unter Punkt 3 d „Bei Schnee und Eismuß nach Einteilung jede zuständige Partei dem Schneeräumplan nachgehen" teilnichtig ist.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 4.375,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Der Kläger als Wohnungseigentümer der Beklagten macht die Nichtigkeit eines Beschlusses geltend.

2 Der Kläger ist Sondereigentümer der Wohnung …bestehend aus …Dieses SE ist verbunden mit einem MEA von 2.144/10.000. In der Eigentümerversammlung vom 29.11.23 wurde zu TOP 8 folgender Beschluss: „Der Hausordnung in der Fassung vom 29.11.23 (.. ....) wird zugestimmt" gefasst. Diese Hausordnung trifft unter Punkt 3 d folgende Regelung: „Bei Schnee und Eis muß nach Einteilung jede zuständige Partei dem Schneeräumplan nachgehen". Die Teilungserklärung sieht vor, dass auch einstimmig gefasste Beschlüsse keine Vereinbarungen sind.

3 Der Kläger macht geltend, dass der Beklagten keine Beschlusskompetenz bezüglich einer solchen Tätigkeitsverpflichtung zustehe. Der Kläger müsste demnach für 7 Wochen Winterdienst leisten, was ihn belaste. Insoweit bestehe eine Teilnichtigkeit. Da somit keine Regelung zum Winterdienst bestehe, sei der Kläger einem hohen Haftungsrisiko ausgesetzt.

4 Der Kläger macht geltend, dass einstimmig gefasst Beschlüsse keine Vereinbarungen seien.

5 Der Kläger beantragte:

6 Der in ETV vom 29.11.23 zu TOP 8 gefaßte Beschluß,

7 „Der Hausordnung in der Fassung vom 29.11.23 (... ...) wird zugestimmt", ist insoweit nichtig (und insoweit wird beantragt, die Nichtigkeit festzustellen), als diese Hausordnung unter Punkt 3 d folgende Regelung trifft:

8 „Bei Schnee und Eis muß nach Einteilung jede zuständige Partei dem Schneeräumplan nachgehen".

9 Hilfsweise soll die Nichtigkeit der gesamten Hausordnung festgestellt werden, falls sich die Feststellung der Nichtigkeit nicht auf einen einzelnen Punkt der Hausordnung beschränken kann (§ 139 BGB).

10 Die Beklagte beantragte,

11 die Klage abzuweisen.

12 Die Beklagte macht geltend, dass eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorliege und der Kläger nicht unzulässige sonderbelastet sei, da die Einteilung rotierend erfolge.

13 Die Beklagte macht geltend, dass es dem Kläger entsprechend Treu und Glauben verwehrt sei zu klagen, da ihm bekannt gewesen sei, dass die Beklagte nicht an der Regelung festhalten wolle, da bereits andere Regelungen vorgeschlagen und auch beschlossen worden seien.

14 Im Übrigen wird hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens auf die im Prozess gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

15 Die zulässige Klage ist begründet.

16 Insbesondere ist ein Interesse des Klägers an der Feststellung der Teilnichtigkeit gegeben, auch wenn die Beklagte sich erkennbar mit einer Neuregelung des Winterdienstes befasst hat, da zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung kein nicht angefochtener neuer Beschluss gefasst wurde.

17 Der Kläger führt zutreffend aus, dass der Beklagten die Beschlusskompetenz für die Regelung des Winterdienstes nicht zusteht. Daher ist der angegriffene Beschluss wie tenoriert teilweise nichtig. Hinsichtlich der Schneeräumpflicht in der Hausordnung ist dies ein abtrennbarer Teil, der die Wirksamkeit der Hausordnung im Übrigen nicht berührt.

18 Der Beschluss ist jedoch hinsichtlich der Schneeräumpflicht nichtig, weil es an der erforderlichen Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt. Die Mehrheitsherrschaft innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Legitimation durch eine Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann. Auch soweit eine Angelegenheit gemäß § 15, § 21 oder § 22 WEG der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich ist, umfasst dies nicht die Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen. Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Danach können die Wohnungseigentümer zu einer turnusmäßigen Übernahme der Räum-und Streupflicht nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden. Eine Befugnis kann nicht auf die Überlegung gestützt werden, dass die Wohnungseigentümer ohnehin verkehrssicherungspflichtig seien und die Hausordnung deshalb keine neuen Pflichten begründe. Denn die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten hat jedenfalls in dem für die Beschlusskompetenz maßgeblichen Innenverhältnis der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG nicht der einzelne Eigentümer, sondern der Verband sicherzustellen (BGH, Urt. v 9.3.2012 V ZR 161/11 ZWE 2012, 268 ff. m.w.N.).

19 Entgegen der Auffassung der Beklagten liegt keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Schneeräumpflicht vor. Da eine Einigung unabhängig von dem Beschluss nicht vorgetragen ist, und dieser nach der Teilungserklärung nicht als Vereinbarung ausgelegt werden kann, liegt eine solche trotz möglicher tatsächlicher entsprechender Praxis nicht vor.

20 Wegen des Erfolgs des Hauptantrags war über den Hilfsantrag nicht zu entscheiden.

21 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit (hinsichtlich der Kosten) auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

22 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG i.V.m. § 9 ZPO. Streitgegenständlich ist die Nichtigkeit der Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum Winterdienst. Der Wert der jährlichen Ausführung des Winterdienstes schätzt das Gericht auf 250 € pro winterdienstpflichtigen Monat, welche mit 5 Monaten zugrunde gelegt werden. So ist das Gesamtinteresse der Wohnungseigentümer mit 1250 € pro Jahr, wobei entsprechend § 9 ZPO da es sich um wiederkehrende Leistungen handelt dieser Wert mit 3,5 multipliziert wird, also das Gesamtinteresse auf 4375 € festgesetzt wird. Dies liegt unterhalb des 7,5-fachen Interesse des Klägers (4375 € /10.000x2144=938 € x 7,5= 7035 €).

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