VG Karlsruhe 2. Kammer — 2 K 4210/26 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-07-16

Aktenzeichen: 2 K 4210/26

ECLI: ECLI:DE:VGKARLS:2026:0716.2K4210.26.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 15 Abs 1 BauO BW 1995, § 15 Abs 3 Halbs 1 BauO BW 1995, § 15 Abs 5 S 1 BauO BW 1995, § 47 Abs 1 BauO BW 1995, § 58 Abs 6 S 1 BauO BW 1995 ... mehr

Leitsatz

Eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit genügt nur dann als zweiter Rettungsweg nach § 15 Abs. 5 Satz 1 LBO, wenn dort nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich eine effiziente und zeitnahe Rettung zu erwarten ist (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 22.02.2010 - 7 A 1235/08 -, BauR 2010, 1568 = juris Rn. 34).

Tenor

1. Der Antrag wird abgelehnt.

2. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Der Streitwert wird auf 29.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1 Die Antragstellerin wendet sich im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine bauaufsichtliche Anordnung.

2 Die Antragstellerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft …. Der mehrstöckige Gebäudekomplex des sogenannten „…“ liegt auf dem Grundstück Flst.-Nr. …, …, zwischen der … und der … und umschließt einen Innenhof. Er enthält gewerbliche und Wohnnutzungen. Die … wurde auf der Grundlage einer Baugenehmigung vo m 01.06.1971 als erster Bauabschnitt und die … auf der Grundlage einer Baugenehmigung vom 22.07.1971 als zweiter Bauabschnitt errichtet. Für die … führte die Feuerwehr am 04.11.1974 eine Anleiterprobe durch.

3 Im Rahmen eines Feuerwehreinsatzes in der Nacht vom 21.12.2025 auf den 22.12.2025 gegen 0:00 Uhr wurde festgestellt, dass die Brüstung des Balkons im 5. Obergeschoss, zweite Einheit von links, auf der Ostseite des Gebäudes der …herabgestürzt war. Die herabgestürzte Balkonbrüstung fiel auf die Terrasse des Erdgeschosses und durchschlug infolge der Aufprallwirkung die Decke der darunterliegenden Tiefgarage. Hierdurch kam es zu erheblichen baulichen Schäden; Personen wurden nicht verletzt. In diesem Zusammenhang sind beim Verwaltungsgericht Karlsruhe mehrere Klagen (…) anhängig.

4 Im Zuge mehrerer Vor-Ort-Begehungen und anhand der vorliegenden Pläne kamen Zweifel auf, ob für sämtliche Wohnungen in den Obergeschossen ein 2. Rettungsweg vorhanden ist. Am 19.02.2026 führte die Feuerwehr der Antragsgegnerin mit deren Branddirektion eine Anleiterprobe unter anderem ausgehend von der Tiefgarageneinfahrt an der Westseite der … durch. Dabei wurde festgestellt, dass das Feuerwehrfahrzeug nicht in den Hof einfahren könne, da die Einfahrt zum Hof und Tiefgaragenbereich mit 3 m eine zu geringe Durchfahrtshöhe aufweise.

5 Die Antragsgegnerin erließ unter Absehen von einer Anhörung zwei Verfügungen vom 09.03.2026, die sie an die Hausverwaltung der Antragstellerin adressierte. Sie ordnete unter Berufung auf § 47 Abs. 1 LBO für die erfassten Wohnungen in der … (Wohnungstypen B und F in den Stockwerken 2 bis 7, die nur zur Südseite ausgerichtet sind) sowie in der … (Wohnungen Nr. … und … im 1. OG sowie die Wohnung Nr. … im 2. OG auf der Westseite) jeweils an, innerhalb von zwei Monaten ab Zugang einen 2. (hinsichtlich der … ausdrücklich: baulichen) Rettungsweg herzustellen (Ziffer 1 der Verfügungen) und drohte ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,00 EUR je Wohnung ohne 2. Rettungsweg an (Ziffer 3 der Verfügung für die …, Ziffer 4 der Verfügung für die …). Außerdem ordnete sie die sofortige Vollziehung an (Ziffer 2 bzw. 3 der Verfügungen). Zur Begründung führte die Antragsgegnerin insbesondere aus, es fehle den Wohnungen am gesetzlich vorgeschriebenen 2. Rettungsweg. Aufgrund der zu niedrigen Durchfahrt könne kein Feuerwehrfahrzeug in den Innenhof- und Tiefgaragenbereich fahren. Zweck der Verfügungen sei die dauerhafte Abwehr von Gefahren für Leben und Gesundheit der Bewohner und unbeteiligter Personen im Brandfall.

6 Die Antragstellerin hat am 09.04.2026 gegen beide Verfügungen Klage erhoben und am 22.04.2026 sowie 23.04.2026 Anträge auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gestellt. Die Verfügung betreffend die … ist Gegenstand des Klageverfahrens … und des vorliegenden Eilverfahrens …; die Verfügung betreffend die … ist Gegenstand des Klageverfahrens … – wobei die Antragstellerin weitere brandschutzrechtliche Anordnungen in Ziffern 2 und 5 der Verfügung nicht angreift – und des Eilverfahrens ….

7 Die Antragstellerin trägt im vorliegenden Verfahren im Wesentlichen vor, sie habe die bei Errichtung der Gebäude geltenden Brandschutzvorschriften, auch zum 2. Rettungsweg, eingehalten. Welche Durchfahrtshöhe in der Baugenehmigung für die … genehmigt gewesen sei, sei nicht bekannt. Damals habe die Feuerwehr anleitern können und die Antragsgegnerin habe den Zustand akzeptiert. Die jetzigen Beanstandungen seien eher zufällig aufgefallen und dürften sich in … in einer Vielzahl von Altbauten wiederfinden. Eine Instandhaltung sei nicht geschuldet. Der 2. Rettungsweg könne zumindest für einzelne Wohnungen durch andere Rettungsgeräte der Feuerwehr sichergestellt werden; es gebe Drehleitern mit einer Aufbauhöhe von weniger als 3 m sowie Steckleitern und eine dreiteilige Schiebeleiter. Es reiche auch aus, wenn gefährdete Bewohner auf das Vordach und von dort aus nach unten gelangten. Die Verfügung sei unbestimmt, weil die konkreten Wohnungen nicht erwähnt würden. Dies sei im Ermessen zu berücksichtigen. Die Störerauswahl sei fehlerhaft. Die gesetzte Frist von zwei Monaten sei unrealistisch.

8 Die Antragstellerin beantragt – sachdienlich gefasst –,

9 die aufschiebende Wirkung ihrer Klage (…) hinsichtlich Ziffer 1 der für die benannten Wohnungen in der …, ergangenen Verfügung der Antragsgegnerin vom 09.03.2026 wiederherzustellen und hinsichtlich deren Ziffer 3 anzuordnen.

10 Die Antragsgegnerin beantragt,

11 den Antrag abzulehnen.

12 Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, die Verfügung könne richtigerweise auf § 58 Abs. 6 oder § 76 Abs. 2 LBO gestützt werden. Bei einem nicht ausreichenden Brandschutz werde der Bestandsschutz überwunden. Denn die westliche Feuerwehrzufahrt sei abweichend von der Baugenehmigung vom 22.07.1971 für die … errichtet worden, nachdem die Nebenbestimmung Ziffer 15 eine Durchfahrtshöhe von mindestens 3,75 m verlangt habe. Auch die gesetzliche Mindest-Durchfahrtshöhe von 3,50 m sei nicht gewahrt worden. Es bestehe eine konkrete Gefahr, weil praktisch jederzeit mit einem Brand zu rechnen sei. Die erfassten Wohnungen verfügten nach den örtlichen Gegebenheiten über keinen 2. Rettungsweg. Die Erreichbarkeit über Rettungsgeräte sei durch die Anleiterprobe widerlegt. Der Innenhof vor der Südseite des Gebäudes der … und … sei auch mit Drehleiterfahrzeugen mit geringeren Aufbauhöhen gar nicht anfahrbar. Hinzu komme, dass die Nebenbestimmungen der Baugenehmigung vom 01.06.1971 zum Treppenraum in Teilen nicht (mehr) umgesetzt seien. Fahrzeuge mit geringerer Aufbauhöhe müssten nicht vorgehalten oder angeschafft werden. Die Branddirektion habe die Möglichkeit einer Rettung über Steck- oder Schiebleitern geprüft, aber verworfen; diese seien aufgrund der Lage der Wohnungen für eine sichere Rettung nicht einsetzbar. Dass nach der Anleiterprobe im Jahr 1974 kein Handlungsbedarf gesehen worden sei, begründe keinen Vertrauensschutz im Wege einer Duldung. Die Fristsetzung sei für eine provisorische Gerüststellung und aufgrund von Sondervorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ausreichend.

13 Dem Gericht liegen die Akten der Antragsgegnerin vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird hierauf und auf die Schriftsätze der Beteiligten verwiesen.

II.

14 Der Antrag hat keinen Erfolg.

15 Er ist zulässig, insbesondere hinsichtlich der Anordnung der Herstellung eines 2. Rettungswegs (Ziffer 1 der Verfügung) als Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung (Ziffer 3 der Verfügung) als Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 12 LVwVG statthaft.

16 Der Antrag ist jedoch nicht begründet.

17 Die Antragstellerin ist aktivlegitimiert. Eine Auslegung der streitgegenständlichen Verfügung vom 09.03.2026 nach dem objektivierten Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB analog) ergibt hinreichend deutlich, dass sie Adressatin sein sollte. Dass die der Verfügung an die Hausverwaltung gerichtet war, erklärt sich ohne Weiteres daraus, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Verwalterin gerichtlich und außergerichtlich vertreten wird (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).

18 Gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung im Fall des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO ganz oder teilweise anordnen, im Fall des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO ganz oder teilweise wiederherstellen. Das Gericht hat bei seiner Entscheidung das Aussetzungsinteresse des Antragstellers und das öffentliche Interesse an einer sofortigen Vollziehung unter Berücksichtigung der Erfolgsaussichten in der Hauptsache gegeneinander abzuwägen (vgl. Hoppe, in: Eyermann, VwGO, 17. Aufl. 2026, § 80 Rn. 89). Das Gewicht der gegenläufigen Interessen wird vor allem durch die summarisch zu prüfenden Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache, aber auch durch die voraussichtlichen Folgen des Suspensiveffekts einerseits und der sofortigen Vollziehung andererseits bestimmt. Bei der Abwägung aufgrund summarischer Erfolgsprüfung hat das Suspensivinteresse umso stärkeres Gewicht, je größer die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs sind. Dem Vollzugsinteresse ist hingegen umso größeres Gewicht beizumessen, je weniger Aussicht auf Erfolg der Rechtsbehelf hat. Stellen sich die Erfolgsaussichten des eingelegten Rechtsbehelfs als offen dar, ist eine reine Interessenabwägung im Sinne einer umfassenden Folgenabwägung vorzunehmen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 13.03.1997 - 13 S 1132/96 -, VBlBW 1997, 390 = juris Rn. 3; Sächsisches OVG, Beschl. v. 17.09.2010 - 2 B 168/10 -, juris Rn. 11). In Fällen, in denen – wie hier hinsichtlich der Ziffer 1 der Verfügung – abweichend vom Regelfall der aufschiebenden Wirkung eines Rechtsbehelfs (vgl. § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO) die sofortige Vollziehung des angegriffenen Verwaltungsakts gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO gesondert angeordnet wurde, ist zusätzlich ein besonderes Vollzugsinteresse erforderlich, das über das allgemeine öffentliche Interesse an der Herstellung rechtmäßiger Zustände, wie es jedem Verwaltungsakt innewohnt, hinausgeht (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 13.03.1997 - 13 S 1132/96 -, VBlBW 1997, 390 = juris Rn. 2 ff.; VG Freiburg, Beschl. v. 20.05.2020 - 4 K 5017/19 -, juris Rn. 45).

19 Nach diesem Maßstab ist weder die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung hinsichtlich der Anordnung der Herstellung eines 2. Rettungswegs (Ziffer 1 der Verfügung, dazu unter 1.) noch deren Anordnung hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung (Ziffer 3 der Verfügung, dazu unter 2.) geboten.

20 1. Soweit die Antragsgegnerin der Antragstellerin aufgegeben hat, einen 2. Rettungsweg herzustellen (Ziffer 1 der Verfügung), kommt eine Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung nicht in Betracht.

21 a) Die in Ziffer 2 der Verfügung getroffene Anordnung der sofortigen Vollziehung von deren Ziffer 1 ist formell rechtmäßig. Insbesondere genügt sie dem Begründungserfordernis des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO, wonach in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts schriftlich zu begründen ist (vgl. zu den Anforderungen nur VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 21.01.2010 - 10 S 2391/09 -, NJW 2010, 2821 = juris Rn. 4).

22 Die Begründung lässt erkennen, aus welchen konkreten Gründen im Einzelfall die sofortige Vollziehung für notwendig erachtet wird. In ihr kommt die Besorgnis zum Ausdruck, dass Leben und Gesundheit der Bewohner und der sich im Gebäude aufhaltenden Personen im Falle eines plötzlichen Brands erheblich gefährdet seien. Damit hat die Antragsgegnerin zu erkennen gegeben, dass sie sich des Ausnahmecharakters einer Anordnung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO bewusst gewesen ist. Ob ihre Erwägungen inhaltlich zutreffen, ist eine Frage der Begründetheit des Antrags (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 22.11.2004 - 10 S 2182/04 -, juris Rn. 3 m.w.N.).

23 b) Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der in Ziffer 1 erfolgten Anordnung der Herstellung eines 2. Rettungswegs überwiegt gegenüber dem privaten Interesse der Antragstellerin an der Aussetzung ihrer Vollziehung. Die Maßnahme ist nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung rechtmäßig und verletzt die Antragstellerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

24 aa) Die Anordnung, einen 2. Rettungsweg herzustellen, ist voraussichtlich rechtmäßig.

25 (1) Die Verfügung kann statt auf den in der Verfügung genannten § 47 Abs. 1 LBO auf § 58 Abs. 6 bzw. § 76 Abs. 2 LBO gestützt werden.

26 Gemäß § 47 Abs. 1 LBO haben die Baurechtsbehörden darauf zu achten, dass unter anderem die baurechtlichen Vorschriften über die Errichtung von baulichen Anlagen eingehalten werden (Satz 1). Sie haben zur Wahrnehmung dieser Aufgaben diejenigen Maßnahmen zu treffen, die nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlich sind (Satz 2).

27 Da hinsichtlich der Wohnungen in der …– abgesehen von Nebenbestimmungen zum Treppenraum – keine planabweichende Errichtung vorgetragen und sonst erkennbar ist, dürfte die Antragstellerin sich im Rahmen des Ermessens im Ausgangspunkt auf Bestandschutz berufen können (vgl. auch § 76 Abs. 1 Satz 1 LBO). Insoweit unterscheidet sich die vorliegende Fallgestaltung von jener betreffend die Wohnungen in der … (vgl. den Beschluss des Gerichts vom selben Tag - … -). Die Ermächtigungsgrundlage kann aber ausgetauscht werden.

28 § 58 Abs. 6 Satz 1 LBO sieht vor, dass auch nach Erteilung der Baugenehmigung Anforderungen gestellt werden können, um Gefahren für Leben oder Gesundheit oder bei der Genehmigung nicht voraussehbare Gefahren oder erhebliche Nachteile oder Belästigungen von der Allgemeinheit oder den Benutzern der baulichen Anlagen abzuwenden. Nach § 76 Abs. 2 LBO kann, wenn in der Landesbauordnung in auf ihrer Grundlage erlassenen Vorschriften andere Anforderungen als nach dem bisherigen Recht gestellt werden, verlangt werden, dass rechtmäßig bestehende oder nach genehmigten Bauvorlagen bereits begonnene Anlagen den neuen Vorschriften angepasst werden, wenn Leben oder Gesundheit bedroht sind. Diese beiden Vorschriften schränken den baurechtlichen Bestands- und Vertrauensschutz zum Schutz überragend wichtiger Rechtsgüter ein (VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 29.03.2011 - 8 S 2910/10 -, BauR 2012, 473 = juris Rn. 23). Ein Austausch der Ermächtigungsgrundlage ist insofern unbedenklich (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 29.03.2011 - 8 S 2910/10 -, BauR 2012, 473 = juris Rn. 23; VG Karlsruhe, Beschl. v. 18.04.2016 - 3 K 2926/15 -, juris Rn. 30), weil er nicht zur Wesensveränderung der Verfügung führt (allgemein BVerwG, Urt. v. 21.11.1989 - 9 C 28.89 -, NVwZ 1990, 673 = juris Rn. 12; Urt. v. 31.03.2010 - 8 C 12.09 -, NVwZ-RR 2010, 636 = juris Rn. 16; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 16.06.2014 - 9 S 1273/13 -, VBlBW 2015, 63 = juris Rn. 27).

29 (2) Die Anordnung ist formell rechtmäßig. Die Antragsgegnerin konnte insbesondere vom Erfordernis der Anhörung (§ 28 Abs. 1 LVwVfG) nach § 28 Abs. 2 Nr. 1 LVwVfG absehen, weil aufgrund der angenommenen brandschutzrechtlichen Mängel eine sofortige Entscheidung wegen Gefahr im Verzug oder im öffentlichen Interesse notwendig erschien. Ermessensfehler sind insofern nicht ersichtlich. Ungeachtet dessen bestand im Vorfeld der Verfügung ein umfassender Austausch zwischen den Beteiligten, sodass die Problematik der Antragstellerin auch bekannt war.

30 (3) Die Verfügung ist hinreichend bestimmt gemäß § 37 Abs. 1 LVwVfG. Mit der Bezeichnung als Wohnungstypen B und F in den Stockwerken 2 bis 7 der …, die nur zur Südseite ausgerichtet sind, sind die von der Anordnung erfassten Wohnungen (vgl. insofern ergänzend die bildliche Darstellung in der Antragserwiderung) nachvollziehbar festgelegt. Die Bezeichnung der Wohnungen lässt unter Heranziehung der Antragsunterlagen zur Baugenehmigung vom 01.06.1971, namentlich des Grundrisses 2. Obergeschoss und des Grundrisses 3.-5. Obergeschoss (jeweils Stand Dezember 1970) sowie der Wohnflächenberechnung, deren Identifizierung zu.

31 (4) Die Tatbestandsvoraussetzungen von § 58 Abs. 6 bzw. § 76 Abs. 2 LBO liegen vor.

32 Die nach den aktuellen brandschutzrechtlichen Vorgaben nötige Anforderung, dass ein 2. Rettungsweg herzustellen ist, dient der Abwehr der hier bestehenden bzw. drohenden Gefahren für Leben oder Gesundheit.

33 Gemäß § 15 Abs. 1 LBO sind bauliche Anlagen so anzuordnen und zu errichten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind.

34 Die Rettung von Menschen und Tieren ist vorliegend nicht in ausreichender Weise möglich. Die hierfür nötigen Anforderungen werden durch § 15 Abs. 3 bis 6 LBO konkretisiert. Es fehlt den von der Verfügung erfassten Wohnungen nach summarischer Prüfung am danach nötigen 2. Rettungsweg.

35 Gemäß § 15 Abs. 3 Halbs. 1 LBO muss jede Nutzungseinheit einer baulichen Anlage in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein. Der 2. Rettungsweg dient nicht als Ersatz des 1. Rettungsweges (hier: des Treppenhauses), sondern als zusätzlicher Fluchtweg. Sein Fehlen führt dazu, dass Bewohner bzw. Nutzer bei Ausbruch eines Brandes und Unzugänglichkeit des Treppenhauses „in der Falle“ sitzen (VG Karlsruhe, Beschl. v. 19.09.2025 - 2 K 8400/25 -, n.v.). Der 2. Rettungsweg ist hier – soweit vorgetragen und sonst ersichtlich – nach § 15 Abs. 5 Satz 2 LBO nicht entbehrlich, weil die Rettung über einen sicher erreichbaren Treppenraum möglich wäre, in den Feuer und Rauch nicht eindringen können (Sicherheitstreppenraum, Alt. 1), oder weil – was schon aufgrund der Lage in den oberen Geschossen ausscheidet – der 1. Rettungsweg aus einem Geschoss einer Nutzungseinheit, welches einen Aufenthaltsraum enthält, ebenerdig unmittelbar ins Freie führen würde (Alt. 2).

36 § 15 Abs. 5 Satz 1 LBO sieht zur Ausgestaltung des 2. Rettungswegs vor, dass dieser eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein kann. Mangels vorhandener weiterer notwendiger Treppe kommt nur Letzteres in Betracht. Soll der 2. Rettungsweg – lediglich – mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erfolgen, muss die betreffende Stelle erreichbar sein, d.h. mit den verfügbaren Rettungsgeräten der Feuerwehr erreicht werden können (vgl. Sauter, LBO, Stand Januar 2026, § 15 Rn. 31). Eine solche Stelle genügt den Anforderungen an einen 2. Rettungsweg nur dann, wenn dort mit Rettungsgeräten im Brandfall nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich eine effiziente und zeitnahe Rettung zu erwarten ist. Für die Beurteilung, ob dies anzunehmen ist, ist die Praxis der örtlichen Feuerwehr von maßgeblicher Bedeutung (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 22.02.2010 - 7 A 1235/08 -, BauR 2010, 1568 = juris Rn. 34; Busch, in: Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO, 8. Aufl. 2020, § 15 Rn. 96). Der Rettungseinsatz muss nach Eintreffen der Feuerwehr innerhalb kurzer Zeit sowie ohne nennenswerten zusätzlichen Aufwand und ohne wesentliche Hindernisse möglich sein (OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 25.08.2010 - 7 A 749/09 -, NVwZ-RR 2011, 47 = juris Rn. 45). Gebäude, deren 2. Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt, dürfen gemäß § 15 Abs. 5 Satz 3 LBO schließlich nur errichtet werden, wenn Zufahrt oder Zugang und geeignete Aufstellflächen für die erforderlichen Rettungsgeräte vorgesehen werden.

37 Daran gemessen fehlt es hier bislang nicht nur an einem 2. baulichen Rettungsweg, sondern ist voraussichtlich auch keine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle als 2. Rettungsweg vorhanden. Im Nachgang zu dem Schadensereignis mit Feuerwehreinsatz in der Nacht vom 21.12.2025 auf den 22.12.2025 wurde festgestellt, dass die von der Verfügung erfassten Wohnungen auf der Südseite des Gebäudes der … mit Rettungsgeräten der Feuerwehr nicht erreichbar sind. Die Durchfahrt in den Innenhof- und Tiefgaragenbereich ist mit 3 m zu niedrig, als dass die Feuerwehr mit den derzeit vorhandenen Feuerwehrfahrzeugen mit Drehleitern in den Hof einfahren könnte. Dies stellt auch die Antragstellerin im Ausgangspunkt nicht in Abrede. Die von ihr in den Blick genommenen Fahrzeuge mit einer Drehleiter mit einer Aufbauhöhe von weniger als 3 m standen und stehen der Feuerwehr der Antragsgegnerin bislang und im hier maßgeblichen Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung (vgl. insoweit VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 29.03.2011 - 8 S 2910/10 -, BauR 2012, 473 = juris Rn. 41) – wie auch weiterhin – nicht zur Verfügung. Im Übrigen kann der Innenhof vor der Südseite des Gebäudes der … nach der nicht angegriffenen Darstellung der Antragsgegnerin selbst mit Drehleiterfahrzeugen mit geringeren Aufbauhöhen nicht angefahren werden.

38 Die Anschaffung entsprechender Fahrzeuge ist rein hypothetisch und kann im Sinne einer effektiven Gefahrenabwehr nicht zugrunde gelegt werden. Feuerwehrfahrzeuge mit einer geringeren Höhe als 3 m sind bei der Feuerwehr der Antragsgegnerin nicht vorhanden. Mit ihrer alsbaldigen Anschaffung kann auch nicht realistischerweise gerechnet werden. Dies ergibt sich für den vorliegenden Gebäudekomplex (auf einem vormals unbebauten Grundstück), von dem nach einer überschlägigen Prüfung jedenfalls Teile mehr als 50 m von den öffentlichen Verkehrsflächen entfernt liegen, auch aus § 15 Abs. 6 Satz 7 und 8 LBO, die insoweit eine lichte Höhe der Zu- oder Durchfahrten von der Feuerwehr von mindestens 3,5 m verlangen.

39 Im Einzelnen wird auf den Aktenvermerk der Antragsgegnerin vom 23.02.2026 über die am 19.02.2026 unter anderem an der Tiefgarageneinfahrt an der Westseite der … durchgeführte Anleiterprobe verwiesen. Dort wird festgehalten, dass die Feuerwehr – was zugleich den 2. Rettungsweg für die Wohnungen in der … betrifft – durch die Tiefgarageneinfahrt in den Innenhof einfahren müsste. Dabei könne – was durch die beigefügten Lichtbilder bestätigt wird – das Feuerwehrfahrzeug nicht durch die Einfahrt fahren, weil die Höhe der Einfahrt nicht ausreiche. Bei einer Probe in der Vergangenheit – gemeint ist die Anleiterprobe vom 04.11.1974 (vgl. zu dieser auch unten) – sei die Durchfahrt zwar noch möglich gewesen; zwischenzeitlich hätten sich die Feuerwehrfahrzeuge aber geändert. Die betreffenden Balkone – Entsprechendes gilt für die Wohnungen in der … – könnten im Brandfall nicht mit der Drehleiter von der Feuerwehr erreicht werden. Es seien daher bauliche Anpassungen erforderlich, um für die betroffenen Wohnungen einen 2. Rettungsweg sicherzustellen.

40 Die Antragstellerin hat die sachkundige und nachvollziehbare Einschätzung der Branddirektion nicht substantiiert in Frage gestellt. Sie hat nur pauschale Vermutungen geäußert, wonach etwa ein Anleitern möglich sei. Eine Rettung mit Hilfe anderer Arten von Leitern als einer Drehleiter mit Korb ist nach der hier gebotenen summarischen Prüfung indessen nicht möglich. Hierzu hat die Antragsgegnerin angegeben, die Branddirektion habe die alternative Möglichkeit einer Rettung der Bewohner der betreffenden Wohnungen über Steck- oder Schiebleitern geprüft, aber verworfen; diese seien aufgrund der Lage der Wohnungen für eine sichere Rettung nicht einsetzbar. Hinzu kommt für die streitgegenständlichen Wohnungen im 2. bis 7. Obergeschoss der …, dass die Feuerwehr insoweit zunächst das Vordach erreichen und von dort aus weitere Leitern einsetzen müsste; hierdurch entstehen zusätzliche Schwierigkeiten bei der Rettung. Die Antragstellerin hat dies nicht substantiiert unter konkreter Auseinandersetzung mit den örtlichen und baulichen Gegebenheiten in Frage gestellt. Bestätigung findet die Einschätzung darin, dass eine vierteilige Steckleiter nur bei Gebäuden der Gebäudeklasse 1 bis 3 als Rettungsgerät ausreichend ist; eine dreiteilige Schiebeleiter kann bis Gebäudeklasse 4, allerdings nicht flächendeckend und nur bei Erhöhung des Kräfteansatzes verwendet werden (vgl. jeweils Sauter, LBO, Stand Januar 2026, § 15 Rn. 33). Das streitgegenständliche Gebäude ist mit einer genehmigten Höhe von bis zu 25,25 m indessen der Gebäudeklasse 5 zuzuordnen (vgl. § 2 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 LBO). Etwaige Restzweifel würden zulasten der Antragstellerin gehen, weil zur wirksamen Abwehr der Gefahren für die hochrangigen Rechtsgüter von Leben und Gesundheit einer Vielzahl von Personen in den betreffenden Wohnungen eine Erreichbarkeit mit Rettungsgeräten der Feuerwehr nur dann als 2. Rettungsweg anzunehmen ist, wenn tatsächlich eine effiziente und zeitnahe Rettung sichergestellt ist.

41 Die brandschutzrechtlichen Mängel bewirken zugleich eine konkrete Gefahr, weil mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss (st. Rspr., vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 29.03.2011 - 8 S 2910/10 -, juris Rn. 24 m.w.N.)

42 (5) Die bauordnungsrechtliche Anordnung weist voraussichtlich keine Ermessensfehler derart auf, dass die gesetzlichen Grenzen des der Antragsgegnerin zukommenden Ermessens überschritten wären oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden wäre (§ 114 Satz 1 VwGO).

43 Die Antragsgegnerin wurde zu Recht als Zustandsstörerin analog § 6 Abs. 1 PolG in Anspruch genommen. Die rechtsfähige (vgl. § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG) Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt insoweit gemäß § 9a Abs. 2 WEG nicht nur die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, sondern sie nimmt auch die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr (vgl. hierzu allgemein VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 24.02.2021 - 3 S 2373/20 -, BauR 2021, 935 = juris Rn. 21). Ihre Inanspruchnahme begegnet auch im Hinblick auf die Effektivität der Gefahrenabwehr keinen durchgreifenden Bedenken (vgl. in anderem Zusammenhang OVG des Saarlandes, Beschl. v. 17.08.2022 - 2 B 104/22 -, NVwZ 2022, 1572 = juris Rn. 39).

44 Eine Baurechtsbehörde handelt grundsätzlich in Übereinstimmung mit dem Zweck der Ermächtigung und damit rechtmäßig, wenn sie gegen eine im Widerspruch zum materiellen Baurecht errichtete Anlage einschreitet (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 16.06.2003 - 3 S 2436/02 -, VBlBW 2004, 263 = juris Rn. 39; Sauter, LBO, Stand Januar 2026, § 65 Rn. 50). Es entspricht unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung und zur Vermeidung von Präzedenzfällen regelmäßig – so auch hier – ordnungsgemäßer Ermessensbetätigung, die Behebung eines baurechtswidrigen Zustands anzuordnen. Nur wenn ganz konkrete Anhaltspunkte dafür sprechen, einen rechtswidrigen Zustand in Kauf zu nehmen, kann er ausnahmsweise zu dulden sein (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.4.2002 - 4 C 4.01 -, NVwZ 2002, 1250 = juris Rn. 25; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 16.06.2003 - 3 S 2436/02 -, VBlBW 2004, 263 = juris Rn. 39; Sauter, LBO, Stand Januar 2026, § 65 Rn. 50).

45 Vorliegend sind keine besonderen Umstände dieser Art gegeben. Die Anordnung ist insbesondere verhältnismäßig. Die Antragstellerin stellt nicht in Abrede, dass die Anordnung der Herstellung eines 2. Rettungswegs geeignet und erforderlich ist, um den Verstoß gegen das Bauordnungsrecht zu beheben. Die Anordnung ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne. Auch sonst sind keine Ermessensfehler ersichtlich. Die von der Antragstellerin erhobenen Einwendungen greifen nicht durch.

46 (a) Der Anordnung zur Herstellung eines 2. Rettungswegs stehen keine Gründe des Vertrauensschutzes entgegen. Insofern ist zwar zu prüfen, ob eine baurechtliche Anordnung unverhältnismäßig ist, weil die bauliche Anlage aktiv geduldet worden ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris LS 3, Rn. 66). Demgegenüber hindern eine bloße Kenntnis und faktische Duldung baurechtswidriger Zustände für längere Zeit ein späteres Einschreiten nicht. Anderes ist nur anzunehmen, wenn die Behörde aufgrund besonderer Umstände einen schutzwürdigen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen hat, dass sie sich mit diesen auf Dauer weiterhin abfindet (st. Rspr., vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 09.11.2020 - 3 S 2590/18 -, VBlBW 2021, 326 = juris Rn. 95 m.w.N.)

47 Die Antragsgegnerin hat die baurechtswidrige Errichtung der Tiefgaragen- und zugleich Feuerwehrzufahrt nicht in diesem Sinne geduldet. Ein Vertrauenstatbestand wurde insbesondere nicht infolge der Anleiterprobe vom 04.11.1974 begründet. Die Antragsgegnerin hat lediglich nach Einschätzung der Situation, wie sie sich ihr nach den damaligen Gegebenheiten darstellte, keine behördlichen Eingriffsmaßnahmen ergriffen. Die Antragstellerin konnte aber schon aufgrund der Einschränkung des Bestandsschutzes im Bereich brandschutzrechtlicher Vorgaben (vgl. nunmehr § 58 Abs. 6, § 76 Abs. 2 LBO) nicht davon ausgehen, dass die Antragsgegnerin bei einer geänderten Lage oder Gefahrenprognose für immer von einem Einschreiten absehen würde.

48 (b) Im Rahmen der Verhältnismäßigkeit ist insbesondere auch die Erforderlichkeit gegeben. Es gibt kein gleich effektives, milderes Mittel zur Gefahrenabwehr.

49 Die Antragstellerin kann aus den bereits dargestellten Gründen namentlich nicht verlangen, dass die Feuerwehr andere Fahrzeuge bzw. Rettungsgeräte anschafft. Dies wäre kein gleich wirksames Mittel.

50 Im Übrigen hat die Antragsgegnerin den Umfang der Verfügung betreffend die … – wie auch der Parallelverfügung vom selben Tag für die … – auf die Wohnungen beschränkt, für die nach Durchführung einer Anleiterprobe tatsächlich kein vorhandener 2. Rettungsweg festgestellt werden konnte.

51 (c) Die Verfügung erweist sich auch nicht deshalb als ermessensfehlerhaft, weil sich die Situation nach der Vermutung der Antragstellerin in einer Vielzahl von Vorhaben im Stadtgebiet von … ähnlich darstellen dürfte. Dies ist zum einen bloße Behauptung; zum anderen hindert Art. 3 Abs. 1 GG die Behörde nicht, im konkreten Fall einzuschreiten.

52 Der allgemeine Gleichheitssatz gebietet, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln (BVerfG, Beschl. v. 19.12.2012 - 1 BvL 18/11 -, BVerfGE 133, 1 = juris Rn. 44). Dafür, dass die Antragsgegnerin gegen eine im räumlichen Zusammenhang mit der zu beseitigenden baulichen Anlage stehende gleichartige Anlage, bei der entsprechende baurechtswidrige Zustände bekannt wären, ohne sachlichen Grund nicht einschreitet (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 08.02.1988 - 3 S 2194/87 -, NJW 1989, 603), ist jedoch nicht im Ansatz etwas ersichtlich. Für das Vorgehen gegenüber der Antragstellerin können sachliche Gründe schon insofern angeführt werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.07.2014 - 4 B 34.14 -, BauR 2014, 1923 = juris Rn. 4; Beschl. v. 19.02.1992 - 7 B 106.91 -, NVwZ-RR 1992, 360 = juris Rn. 2; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 12.07.2024 - 3 S 555/22 -, juris Rn. 69 [nachgehend BVerwG, Beschl. v. 21.05.2025 - 4 B 23.24 -, juris Rn. 5]), als hier aus Anlass eines konkreten Feuerwehreinsatzes die brandschutzrechtlichen Verstöße konkret offenbar wurden.

53 (d) Auch die für die Erfüllung der Anordnung gesetzte Frist erscheint nicht ungebührlich kurz. Hierbei ist zunächst das aufgrund der Tatsache, dass jederzeit mit dem Entstehen eines Brandes zu rechnen ist, besonders dringliche behördliche Interesse, das auch das Gemeinwohl im besonderen Maße betrifft, zu berücksichtigen. Das Gericht verkennt nicht, dass die gesetzte zweimonatige Frist – deren Verstreichen die Verpflichtung unberührt lässt – für umfassende bauliche Maßnahmen durchaus knapp bemessen wäre. Gleichwohl gab die Frist nach Auffassung des Gerichts der Antragstellerin noch die erforderliche Zeit, ihrer Pflicht nachzukommen. Die Antragsgegnerin hat insoweit zu Recht angemerkt, dass ein 2. Rettungsweg jedenfalls provisorisch dadurch hergestellt werden kann, indem – gegebenenfalls in Verbindung mit den gesondert angeordneten Sanierungsmaßnahmen – ein Gerüst gestellt bzw. ein Fluchttreppenturm aufgebaut wird. Mit Blick auf die nötigen Beschlussfassungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft hat sie zutreffend auf nach dem Wohnungseigentumsgesetz bestehenden Beschleunigungsmöglichkeiten verwiesen. Das Gericht nimmt insoweit ausdrücklich auf die Ausführungen der Antragsgegnerin Bezug, denen die Antragstellerin nichts entgegengesetzt hat.

54 c) Es besteht auch ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung der rechtmäßig ergangenen Anordnungen. Das Gericht folgt den Ausführungen der Antragsgegnerin im streitgegenständlichen Bescheid (§ 117 Abs. 5 VwGO analog).

55 2. Die Zwangsgeldandrohung in Ziffer 2 der Verfügung vom 09.03.2026 erweist sich als voraussichtlich rechtmäßig.

56 Die Zwangsgeldandrohung findet ihre gesetzliche Grundlage in § 20 Abs. 1 Satz 1, § 18 und § 19 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 LVwVG i.V.m. § 23 LVwVG. Die Höhe des angedrohten Zwangsgelds von 2.000,00 EUR je Wohnung erweist sich vor dem Hintergrund der hochrangigen gefährdeten Rechtsgüter als verhältnismäßig. Die Antragstellerin macht nichts Gegenteiliges geltend.

57 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

58 Die Festsetzung des Streitwerts erfolgt gemäß § 52 Abs. 1 und § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG in Anlehnung an Nr. 9.4.4, 1.5, 1.7.2. des Streitwertkatalogs 2025 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 21.02.2025 beschlossenen Änderungen. Nach Ziffer 9.4.4 des Streitwertkatalogs ist bei sonstigen bauaufsichtlichen Anordnungen (hier) die Höhe der geschätzten Aufwendungen anzusetzen. Die Antragsgegnerin hat hierzu – von der Antragstellerin unbeanstandet – dargelegt, dass für die Bereitstellung eines Fluchttreppenturms als Mietgerüst für eine Dauer von sechs Monaten einschließlich Auf- und Abbau mit Aufwendungen von schätzungsweise 29.000,00 EUR zu rechnen wäre. Da dies bereits eine provisorische Lösung bildet, kommt darüber hinaus ein nur hälftiger Ansatz (Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs) nicht in Betracht.

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