#ST# 88.066 Message à l'appui des projets de loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) et de loi fédérale sur la revision partielle du code civil (droits réels immobiliers) et du code des obligations (vente d'immeubles) du 19 octobre 1988 Messieurs les Présidents, Mesdames et Messieurs, Nous avons l'honneur par le présent message de soumettre à votre approbation un projet de loi sur le droit foncier rural et un projet de loi sur la revision partielle du code civil (droits réels immobiliers) et du code des obligations (vente d'im- meubles). Les revisions partielles du code civil et du code des obligations sont inter- dépendantes, dans une large mesure; aussi sont-elles réunies en un seul projet de loi. De plus, comme par leur objet elles sont étroitement liées au droit foncier rural, nous vous présentons pour ces deux projets, indépendants sur le plan juridique, un message commun. Nous vous proposons en outre de classer les interventions parlementaires sui- vantes: 1971 P 10955 Droit civil rural (E 23. 6. 71, Amstad) 1973 P 11799 Propriété foncière rurale (E 11.12. 73, Broger) 1976 P 76.487 Désendettement agricole (N 10. 3. 77, Hungerbühler) 1978 P 77.468 Droit civil rural (N 16.1. 78, Schnyder) 1981 P 80.396 Propriété foncière rurale. Maintien (N 20. 3. 81, Oehen) 1981 P 80.535 Droit successoral rural (N 19. 6. 81, Nussbaumer) 1982 .P 80.924 Propriété foncière rurale (N 17.12. 82, Bundi) 1982 P 82.365 Droit de réméré. Modification (N 17.12. 82, [Grobet]-Weber-Arbon) 1988 I 88.408 Acquisition d'immeubles. Publication (N Ruckstuhl) 1988 M 88.352 Publication des transferts immobiliers (N Rechsteiner) 1988 - 590 61 Feuille fédérale. 140 e année. Vol. III 889
Nous vous prions d'agréer, Messieurs les Présidents, Mesdames et Messieurs, les assurances de notre haute considération. 19 octobre 1988 Au nom du Conseil fédéral suisse: Le président de la Confédération, Stich Le chancelier de la Confédération, Buser 32412 890
Vue d'ensemble La loi règle les rapports juridiques concernant les terres agricoles. Elle détermine gui peut acquérir des entreprises et des immeubles agricoles et à quelles conditions; elle li- mite l'engagement de tels objets, ainsi que leur partage et leur morcellement. La revision permet de réunir en une seule loi les dispositions du droit foncier rural jusqu'ici répar- ties dans cinq lois, savoir le code civil, le code des obli- gations, la loi fédérale sur le maintien de la propriété fon- cière rurale, la loi fédérale sur le désendettement de domai- nes agricoles et la loi sur l'agriculture. Ainsi l'idée d'un "code rural", déjà amorcée par la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, poursuit-elle son chemin. Ce regroupement permet de réduire sensiblement le nombre des règles du droit foncier rural. Il détermine en outre un champ d'application uniforme; celui-ci est fondé sur les zones d'affectation vi- sées par la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. La loi facilitera avant tout l'acquisition des entreprises agricoles par l'exploitant à titre personnel à des conditions supportables. Le projet atteint cet objectif d'abord en éten- dant le droit à 1'attribution de 1'entreprise dans le partage successoral, puis en instituant un droit de préemption légal sur les entreprises agricoles pour les parents qui, en prin- cipe, pourront 1'invoquer non seulement en cas de vente mais à l'occasion de toute aliénation. L'exploitant à titre per- sonnel pourra reprendre l'entreprise à des conditions préfé- rentielles. Le droit successoral et le droit de préemption ont été harmonisés entre eux dans une large mesure. En outre, ils favorisent 1'agrandissement des entreprises agricoles, ce qui va dans le sens voulu par l'article constitutionnel sur l'agriculture qui vise à maintenir une population paysanne capable d'un effort productif. Le renforcement des préten- tions de droit privé de l'exploitant à titre personnel trouve son pendant dans le droit des cohéritiers et des parents au gain qui s'appliquera non seulement en cas de vente, mais en- core pour d'autres actes. Ces personnes pourront en outre 891
faire valoir des prétentions de droit civil lorsque l'hé- ritier ou le titulaire du droit de préemption, qui a repris l'entreprise pour l'exploiter lui-même, cesse définitivement cette exploitation dans les dix ans. Comme, à lui seul, un aménagement du droit privé n'est pas suffisant pour atteindre les jbuts mentionnés, la loi contient aussi des restrictions de droit public à la liberté de dis- poser: le projet propose une interdiction de partage matériel des entreprises agricoles, qui s'appliquera également en cas de partage successoral. Des exceptions ne sont possibles que pour certains cas déterminés. En outre, l'acquisition des en- treprises et des immeubles agricoles est limitée sur le mar- ché foncier par une procédure d'opposition; mais l'acquisi- tion faite au sein de la famille (succession, partage succes- soral, transfert entre vifs à des descendants, etc.) n'est pas touchée par cette procédure. D'après les règles sur l'op- position, les acquisitions faites en vue d'un placement de capitaux ou dans un but de spéculation ne seront pas admises. Ainsi la demande de terres agricoles sera-t-elle effecti- vement limitée et la position de l'exploitant à titre person- nel améliorée sur le marché foncier. Le fléchissement de la demande pourrait aussi conduire à stabiliser les prix fon- ciers; c'est pourquoi le projet prévoit simplement une sur- veillance des prix dans ce domaine. La loi vise aussi à empêcher une concentration non souhaita- ble de la propriété foncière. Le projet fixe en conséquence une limite supérieure à l'acquisition des terres agricoles par chacun, c'est-à-dire par les personnes physiques et mo- rales, les exploitants à titre personnel et ceux qui n'ex- ploitent pas eux-mêmes; cette limite ne peut être dépassée en aucun cas. La loi reprend aussi pour l'essentiel les me- sures de la loi fédérale sur le désendettement de domaines agricoles destinées à prévenir le surendettement, en fixant une limite à la charge des dettes hypothécaires. Ces mesures ont cependant été aménagées de manière plus simple et plus 892
souple afin de détourner l'agriculteur de sources d'endet- tement gui ne soient pas des prêts garantis par des gages immobiliers. La notion d'entreprise agricole a été redéfinie dans la pré- sente loi. Sont des entreprises agricoles, les entreprises de production agricole ou d'horticulture productrice exploitées à titre principal. Les cantons seront toutefois habilités à soumettre également aux dispositions sur les entreprises a- gricoles des entreprises exploitées à temps partiel. Il est ainsi tenu compte des diverses situations gui se présentent dans les cantons. Une revision des dispositions du code des obligations sur la vente d'immeubles et du code civil sur les droits réels im- mobiliers est liée à la revision du droit foncier rural. Les modifications proposées constituent pour l'essentiel la base de la revision du droit foncier rural; pour le reste, il s'a- git de modifications gui revêtent un caractère éminemment te- chnigue ou juridigue (effets du registre foncier pour les territoires en mouvement permanent, autres guestions sur la tenue du registre foncier) . La revision des droits réels im- mobiliers et de la vente d'immeubles est unie à celle du droit foncier rural dans le message; mais il s'agit de deux projets de loi distincts. 893
Message I Partie générale II Situation initiale III Notion du droit foncier rural Le sol remplit des fonctions diverses: il sert de base à la vie, de moyen de production, d'objet d'investissement et de support aux transports. S'intéressent au sol aussi bien les personnes privées (personnes physiques et personnes morales) que les pouvoirs publics (Confédération, cantons, communes). Le droit foncier en général comprend toutes les normes juri- diques réglant sur les plans public et privé le droit de dis- poser du sol, ainsi que son utilisation, assurant ainsi l'é- quilibre entre des intérêts souvent divergents. Ces normes existent dans toutes les branches du droit: droit des gens, droit public, droit administratif et droit privé. Par la notion du droit foncier rural on entend ici les dispo- sitions relatives à l'aliénation et à l'acquisition des en- treprises et des immeubles agricoles, ainsi qu'à leur enga- gement et à leur morcellement 1 ' . Ne font pas partie du droit foncier rural les dispositions relatives au bail à ferme réu- nies dans la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (LBFA: RS 221.213.2). 112 Sources Si l'on s'en tient au seul droit fédéral, les dispositions consacrées au droit foncier rural figurent aujourd'hui dans les actes législatifs suivants: Code civil (CC; RS 210): on y trouve les dispositions sur le morcellement et 1'imputation des immeubles agricoles 894
dans le partage successoral (art. 616 et 617, 2 e al.)/ le droit au gain (art. 619 à 619 sexies), ainsi que sur l'at- tribution et 1'imputation des entreprises agricoles en matière de droit successoral (art. 620 à625 bis)). Code des obligations (CO; RS 220): il contient les dispo- sitions sur le délai d'interdiction de revente (art. 218 à 218 quater) et sur le droit au gain en cas de transfert à un héritier (présomptif) (art. 218quinquies) . Loi fédérale du 12 juin 1951 sur le maintien de la pro- priété foncière rurale (LPR; RS 211.412.11): elle règle le droit de préemption du droit agraire (art. 6 à 17), la procédure d'opposition (art. 18 à 21), le courtage en ma- tière de biens-fonds (art. 22) et la protection contre des réalisations forcées nuisibles à l'économie (art. 28 à 43) . Loi fédérale du 12 décembre 1940 sur le désendettement de domaines agricoles (Loi sur le désendettement, LDDA; RS 211.412.12): à part le désendettement proprement dit (art. 10 à 83) , elle traite du régime de la charge ma- ximale (art. 84 à 92). L'article 6 de cette loi définit la notion de la valeur de rendement agricole. Cet article sert de base à l'Ordonnance sur l'estimation de la valeur de rendement agricole (RS 211.412.123), assortie du Guide pour l'estimation de la valeur de rendement agricole. La dernière version de ce guide date du 7 mai 1986. La loi fédérale sur le désendettement de domaines agricoles est accompagnée de l'Ordonnance sur le désendettement de do- maines agricoles (RS 211.412.120) et de l'Ordonnance vi- sant à prévenir le surendettement des biens-fonds agri- coles (RS 211.412.121). Loi fédérale du 3 octobre 1951 sur l'amélioration de l'a- griculture et le maintien de la population paysanne (LAgr; RS 910.1): l'article 81 concerne le droit à l'amé- lioration des limites (relevant du droit privé). 895
113 Histoire (aperçu) L'histoire du droit foncier rural est celle de ses diffé- rentes institutions 2 ^: droit successoral paysan, délai d'in- terdiction de revente, interdiction de morcellement, droit de préemption, charge maximale et procédure d'opposition (avec pour motifs d'opposition: la spéculation, l'accaparement et la perte de viabilité d'une entreprise agricole). Jusqu'à la seconde guerre mondiale le droit foncier rural réglait principalement au niveau fédéral le droit successoral paysan. Pendant la guerre, le droit de disposer des terres agricoles fut l'objet de restrictions rigoureuses (basées sur le droit de nécessité) 3 ). Les idées divergentes qu'on se fai- sait sur l'organisation optimale du marché foncier (agricole) et de l'utilisation du sol se sont heurtées une première fois lorsqu'on essaya d'intégrer une partie de ces restrictions du droit de disposer dans le droit ordinaire 4 ' . La loi fédérale sur le maintien de la propriété foncière rurale issue de ces discussions et controverses provoqua déjà des critiques de principe avant même d'être adoptée définitivement par le Par- lement 5 ' . En 1963 déjà on soumit à la consultation un premier projet de revision du droit foncier rural, projet accusant de nombreuses ressemblances, quant au fond, avec l'actuel projet de loi 6 ). D'importantes parties du projet furent abandonnées lorsqu'on constata qu'il fallait d'abord créer une base cons- titutionnelle pour réaliser le régime d'affectation du sol qu'on avait prévu 7 ). En 1965 et 1972, on réussit à reviser partiellement le droit successoral paysan et l'institution du droit au gain (RO 1965 449 454 et 1973 93 101) . Mais déjà lors de la revision des droits de préemption du droit agraire - on préconisait de mettre ces droits dans une plus forte mesure au service des buts de la politique agricole - on n'arriva pas à établir un consensus politique 8 '. L'histoire du droit foncier rural serait incomplète si on ne la mettait pas en relation avec l'histoire de l'aménagement du territoire. La loi fédérale sur l'aménagement du ter- ritoire (LAT, RS 700) entra en vigueur le 1 er janvier 1980. 896
Le droit foncier rural aussi bien que la loi sur l'aména-- gement du territoire ont pour but de maintenir l'affectation du sol à l'agriculture: le droit foncier rural en favorisant l'acquéreur exerçant une activité agricole, la loi surl'amé-é- nagement du territoire en délimitant dans le plan d'affec- tation des zones agricoles (art. 16 LAT). Les efforts entre- pris dans le domaine de 1'aménagement du territoire ' compen- sent en conséquence en partie les carences et lacunes du droit foncier rural (voir ch. 115). 114 Données statistiques Le recensement statistique du marché foncier agricole est maigre et n'en est qu'à ses débuts 10). Une partie des statis- tiques disponibles se trouvent en annexe au message. 115 Carences du droit en vigueur Dans son ensemble le droit en vigueur n'est plus à même de suffire aux exigences de la politique agricole à l'endroit du droit foncier rural. Il faut relever en particulier les in- suffisances suivantes: L'éparpillement du droit foncier rural est à la base de no- tions différentes et divergentes et de buts politiques con- tradictoires: les restrictions de droit privé au droit de disposer (droit de préemption et droit successoral) ne con- cordent pas avec les restrictions de droit public (procédure d'opposition), et il n'y a pas non plus de coordination efficace entre les différentes restrictions de droit privé au droit de disposer. Ainsi par exemple ne peut-on faire valoir le droit successoral à l'attribution que lorsqu'une entre- prise agricole offre à une famille paysanne des moyens d'existence suffisants (art. 620, 1 er al., CC). Par contre, un droit de préemption existe déjà en cas d'aliénation d'une partie importante d'une exploitation agricole (art. 6, 1 er al., LPR). 897
Les dispositions du droit foncier rural sont plus anciennes que celles de la loi fédérale sur l'aménagement du terri- toire. Jusqu'ici, on a laissé à la jurisprudence le soin de coordonner ces dispositions avec 1'aménagement du territoire (plans d'affectation) (ATF 113 II 136 ss, consid. 5). Le droit en vigueur n'oblige pas les cantons à protéger les entreprises agricoles contre le partage (art. 19, 1 er al., let. c, LPR, en liaison avec l'art. 18 LPR) 11 '. Cette so- lution est en contradiction avec les prescriptions du droit fédéral sur l'affermage par parcelles des entreprises agri- coles (art. 31 s. LBFA). Le motif d'opposition que constitue le dessein évident de spéculer ou d'accaparer (art. 19, 1 er al., let. a, LPR) n'est pas un instrument sûr propre à empêcher l'acquisition faite dans le but du seul placement de capitaux (ATF 83 I 311 ss, consid. 3). Ni ce motif d'opposition, ni le délai d'in- terdiction de revente (ATF 110 II 213 ss, consid. 5/a) ne permettent d'intervenir contre les prix abusifs payés pour les immeubles agricoles par les paysans eux-mêmes, le plus souvent après avoir vendu du terrain à bâtir. Les droits de préemption des descendants, des père et mère, du conjoint, ainsi que des frères et soeurs et de leurs enfants (art. 6 LPR) ont beaucoup perdu de leur importance quant au but de politique agricole qu'ils visent parce que l'exercice du droit de préemption n'est pas lié à la con- dition que l'entreprise doive être exploitée à titre personnel. Il est inquiétant qu'un descendant exploitant à titre personnel ne puisse pas empêcher qu'une entreprise a- gricole soit aliénée ou donnée en cadeau à un descendant n'exploitant pas à titre personnel (ATF 82 II 468 ss) . Dans le cas extrême l'exercice des droits de préemption du droit agraire aboutit aujourd'hui au fait qu'une entreprise agri- cole est soustraite à l'exploitant à titre personnel par une personne n'exploitant pas elle-même (ATF 109 II 51 ss, consid. 3/a). Les droits de préemption du droit agraire sont mal intégrés dans la réglementation - qui est a son tour incomplète et non 898
systématique - du droit de préemption dans le code civil (art. 681 s.) et dans le code des obligations (art. 216, 3 e al.)12). 12 Les résultats de la procédure préliminaire 121 La commission d'experts En 1972 déjà, à l'occasion de la discussion du projet de loi fédérale sur la modification du droit civil rural, le Conseil fédéral a laissé entrevoir la codification étendue du droit foncier rural '. Avec l'autorisation du Conseil fédéral, le Département fédé- ral de justice et police institua en été 1980 une Commission d'experts chargée de préparer la revision du droit foncier rural. Les membres en étaient14): MM. U. Zimmerli, dr en droit, professeur, président du Tribunal administratif, Berne (président) ; A. Braun, lie. en droit, secrétaire de la Direction de l'Economie publique du canton de Zurich, Zurich; M. Bundi, dr phil., conseiller national, professeur de gymnase, Coire (dès le 1.1.83); R. Campell, lie.es se. économiques, agriculteur, Cinuos-chel (GR); J. Egli, dr en droit, ancien conseiller national, avocat, Sursee; H.-P. Friedrich, dr en droit, professeur, EPFZ, Baie; I. Gerber, gérant de l'Association suisse des fermiers, Les Rouges-Terres (JU) ; Mme C. Heinz-Bommer, dr en droit, avocate et juge au Tribunal cantonal, Thusis; MM. A. Jost, dr en droit, avocat, Berne; R. Kofmel, notaire, inspecteur du registre foncier, Soleure; J.H. Meylan, dr en droit, avocat, Lausanne (dès le 1.9.82); F. Michon, dr en droit, avocat, Lausanne (jusqu'au 31.12.83); F. Morel, lie.es se.économiques, conseiller national, Belfaux (jusqu'au 31.12. 82); E. Neukomm, dr ès.sc.techn., ing.-agr.diplômé EPFZ, vice-directeur de l'Union suisse des paysans, Windisch; U. Nussbaumer, conseiller national, ing.-agr.dipi, secrétaire agrico- le, Riedholz; P. Nyffêler, conseiller d'Etat, directeur du Département des Travaux publies et de l'agriculture du Canton de Baie-Campagne, Seltisberg (jusqu'au 29.2.84); H. Popp, dr es se. oec., ing.-agr.dipi. EPFZ, vice-directeur de l'Office fédéral de l'agriculture, Berne; H. Rey, dr en droit, privat-docent, chef de l'Office du registre foncier et de l'Office du désen- dettement agricole, Berne (dès le 1.1.83); J. Ruedin, notaire et avocat, chef de l'Office fédéral du registre foncier et de l'Office du désendettement agricole, Berne (jusqu'au 28.2.83); M. Sandoz, ing.-agr.dipi. 899
EPFZ, agriculteur, Lavigny (VD); H. Schnyder, conseil- ler national, ing.-agr.dipl. EPFZ, directeur de l'Ecole d'agriculture de Schwand, Münsingen; P.H. Steinauer, dr en droit, professeur à l'Université de Fribourg, Fri- bourg; M. Zufferey, ing.-agr.dipl. EPFZ, directeur de l'Ecole d'agriculture de Châteauneuf, Sion; M. Müller, notaire, adjoint scientifique, Office du registre fon- cier et Office du désendettement agricole, Berne (dès le 1.4.83). La Commission d'experts reçut le mandat d'élaborer un avant- projet de revision du droit foncier rural, assorti éven- tuellement de variantes. 122 L'avant-projet En décembre 1985, la Commission d'experts présenta un avant- projet de loi fédérale sur le droit foncier rural. Cet avant- projet était accompagné d'un rapport détaillé. Les proposi- tions de la Commission d'experts étaient pour l'essentiel les suivantes : Les lois fédérales sur le maintien de la propriété foncière rurale et sur le désendettement de domaines agricoles sont remplacées par une loi spéciale groupant les dispositions (de droit privé et de droit public) consacrées au droit foncier rural et disposant d'un champ d'application uniforme qui s'appuie sur le droit de l'aménagement du territoire. De plus, le droit rural privé est développé et les diverses institutions (droit de préemption et droit successoral) sont coordonnées entre elles. En même temps on propose une revi- sion étendue des dispositions relatives au droit de préemp- tion contenues dans le code civil et dans le code des obliga- tions. Le partage et l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles sont soumis à une procédure d'autorisation: ce n'est qu'exceptionnellement qu'une personne n'exploitant pas elle-même pourra, elle aussi, acquérir une entreprise et des immeubles agricoles. De même, le partage d'entreprises et d'immeubles agricoles est soumis à autorisation et n'est ad- mis qu'en des cas dûment motivés. 900
Des règles en matière de prix maximaux régissent l'ac- quisition des entreprises et des immeubles agricoles. Ces prix maximaux s'élèvent au triple de la valeur de rendement pour les entreprises agricoles et à huit fois la valeur de rendement pour les immeubles agricoles. En tant gué mesure destinée à prévenir le surendettement le régime de l'autorisation du dépassement de la charge maximale est maintenu en cas de mise en gage d'immeubles agricoles. 123 Consultation L'avant-projet fut mis en consultation auprès des cantons, des partis et des organisations et associations intéressées. Le 4 juillet 1988, le Conseil fédéral informa le public des résultats de la procédure de consultation. En même temps l'Office fédéral de la justice publia une analyse détaillée des réponses. En résumé, les opinions exprimées furent les suivantes: l'idée de créer une loi spéciale pour le droit foncier rural fut approuvée a l'unanimité. Les propositions relatives à la charge maximale ne furent presque pas contestées politiquement; il en fut de même en ce qui concerne la tendance des propositions relatives au droit privé rural. Certaines propositions furent cependant critiquées. Firent ainsi l'objet de critiques à plusieurs égards la proposition d'élargir le cas de préemption, le droit de préemption du fermier, le droit de retrait des frères et soeurs et du co- propriétaire, le droit au gain, les sanctions pour le cas de cessation de l'exploitation à titre personnel et la revision envisagée du code civil et du code des obligations. Les restrictions du droit de disposer proposées dans la partie consacrée au droit public (principe de l'exploitant à titre personnel, interdiction de morceller, interdiction de partage matériel) provoquèrent des réactions contradictoires. Notam- ment les règles en matière de prix maximaux des entreprises et des immeubles agricoles furent rejetées de façon claire et nette par une forte minorité. 901
124 Remaniement de l'avant-projet Le résultat de la procédure de consultation rendit nécessaire un réexamen approfondi de l'avant-projet par l'administration et le remaniement du texte. Pour ces travaux on fit appel à Monsieur R. Friedrich, dr en droit, ancien conseiller fédé- ral, en qualité d'expert. En vue de sauvegarder autant que possible le principe de l'unité de la matière, la revision des dispositions relatives au droit de préemption dans le code civil et dans le code des obligations (voir ch. 3) fut séparée de celle du droit fon- cier rural (voir ch. 2). C'est pourquoi, deux projets de loi indépendants sont présentés en même temps que le présent mes- sage. D'autres propositions de revision furent prises en considéra- tion dans le projet de loi fédérale sur la revision partielle du code civil (droits réels immobiliers) et du code des obli- gations (vente d'immeubles), qui ne sont que partiellement en relation directe avec le droit foncier rural. Une procédure de consultation complémentaire (seulement auprès des cantons) eut pour objet les questions du traitement juridique des glissements de terrain permanents, de l'engagement du bétail et de la radiation de droits réels. 2 Droit fonder rural, partie spéciale 21 Concept du projet de loi 211 Concept formel 211.1 Méthode Le présent projet de loi se divise en six titres: le titre premier contient les dispositions générales. Le titre deuxi- ème traite des restrictions de droit privé aux rapports juri- diques concernant les entreprises et les immeubles agricoles. Il s'agit notamment des dispositions relatives au partage successoral et au droit de préemption. Le titre troisième 902
s'occupe des restrictions de droit public aux rapports juri- *$• digues concernant les entreprises et les immeubles agricoles. Le titre quatrième contient les dispositions relatives aux mesures destinées a prévenir le surendettement. Le titre cin- quième a pour objet les principaux aspects de la procédure et de l'organisation judiciaire et le titre sixième contient les dispositions finales. 211.2 Elaboration d'une loi spéciale Le présent projet réunit dans la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) les dispositions relatives au droit fon- cier rural. Le concept d'une loi spéciale dans le sens d'un "code rural" a le grand avantage d'établir pour toutes les parties du droit foncier rural' un champ d'application uni- forme (art. 2 à 5) - lequel s'appuie sur l'aménagement du territoire - et de fixer des notions homogènes (art. 6 à 11). Ainsi est-il possible de mieux coordonner entre elles les différentes mesures du droit foncier rural. Ceci vaut aussi bien pour la coordination des restrictions de droit privé au pouvoir de disposer avec celles de droit public que pour la coordination des droits de préemption avec les droits à l'at- tribution (qui relèvent le plus souvent du droit suc- cessoral) . La création d'une loi spéciale signifie que le code civil et le code des obligations ne sont applicables que là où la loi fédérale sur le droit foncier rural ne contient pas de solu- tion divergente. Cette liaison est expressément relevée par les compléments proposés (art. 98) en ce qui concerne le code civil (art. 619, 682a et 798a) et le code des obligations (art. 218). La création d'une loi spéciale facilite enfin la suppression des institutions du droit actuel qui n'ont pas fait leurs preuves, qui sont dépassées ou qui ont été remplacées par d'autres institutions. C'est notamment le cas pour une grande partie des dispositions de la loi fédérale sur le désen- dettement de domaines agricoles (art. 10 à 83), pour le cour- 903
tage en matière de biens-fonds (art. 22 LPR), les dis- positions sur la protection contre les réalisations forcées nuisibles à l'économie (art. 28 à 43 LPR) et les dispositions sur le délai d'interdiction de revente (art. 218 à 218 ( ï uater CO) . 212 Concept matériel 212.1 Aperçu des objectifs du droit foncier rural Dans le Sixième rapport sur l'agriculture ', le Conseil fé- déral a résumé comme suit les objectifs du droit foncier rural: maintien et création d'exploitations productives (re- maniements parcellaires, mesures remédiant au morcellement) , lutte contre la création d'unités économiques trop im- portantes (par l'accaparement des terres), reprise des ex- ploitations agricoles à des prix équitables, dans le but de prévenir le surendettement, maintien de l'exploitation agri- cole au sein de la famille paysanne et protection du fermier, soutien à l'agriculteur capable qui exploite lui-même ses terres. 212.2 Objectifs de politique structurelle Le droit foncier rural revêt pour la réalisation des ob- jectifs de politique structurelle une importance qu'on ne saurait sous-estimer. Il peut et il doit contribuer au main- tien d'entreprises viables comme entités, tout en permettant aussi à d'autres entreprises de se développer et d'améliorer leur base d'existence. Au premier plan des mesures d'une politique structurelle il y a la possibilité d'intervenir contre l'aliénation par parcel- les d'entreprises qui méritent d'être maintenues (art. 59 ss, en liaison avec l'art. 9). En aménageant les différentes ins- titutions juridiques qui sont importantes à cet égard, il ne faut pas seulement tenir compte du maintien des entreprises; il faut aussi considérer la nécessité de ne pas restreindre, 904
voire exclure, sans justification, la possibilité d'un déve- loppement des exploitations familiales productives. C'est pourquoi il importe en premier lieu de savoir à partir de quelle étendue une entreprise agricole doit être maintenue comme un tout. L'avant-projet avait étendu le postulat du maintien - sous certaines réserves - à toutes les entreprises dont le rendement contribue considérablement au revenu de l'exploitant et de sa famille, donc aussi aux entreprises exploitées à temps partiel. Seules les entreprises destinées à occuper les loisirs et exploitées comme hobby ne devaient pas profiter de cette protection. Une telle réglementation irait trop loin. Elle empêche dans de nombreux cas l'alié- nation par parcelles d'entreprises de peu d'étendue et, par- tant, l'acquisition d'immeubles agricoles à des fins d'agran- dissement. Par là, on freine fortement, voire on empêche inu- tilement le développement de l'agriculture propre à améliorer les bases d'existence par le biais de l'agrandissement de l'entreprise. Une telle politique, orientée unilatéralement sur le maintien d'entreprises petites et très petites, aboutit à un renchérissement de la production agricole. Par le biais du coût de la vie et de charges fiscales plus élevés, elle diminue la compétlvité de l'économie et nuit, en définitive, à l'agriculture elle-même. Un droit foncier rural orienté en premier lieu sur le maintien des structuras va finalement en sens contraire de ce qu'il faudrait prôner, eu égard à l'évolution que l'on constate à l'étranger: maintenir et améliorer notre position dans une "perspective européenne" (voir ch. 6). Pour ces raisons, le concept proposé consiste à ne protéger du partage, en droit fédéral, que les entreprises qui, en tant qu'entreprises exploitées à titre principal, assurent à une famille paysanne plus de la moitié des revenus qu'elle tire de son activité (art. 7, en liaison avec l'art. 8, 1 er al.). Les cantons ont cependant la possibilité de protéger aussi les entreprises exploitées à temps partiel en les sou- mettant aux dispositions relatives aux entreprises agricoles (art. 5, let. a). 62 Feuille fédérale. 140 e année. Vol. III 905
D'autres mesures servent aussi à améliorer les structures agricoles: le droit successoral à l'attribution et le droit de préemption sur les immeubles agricoles isolés (art. 22, 37, 2 e al., 43, 2 e al., 48, 2 e al., et 50, 2 e al.), les droits de préemption cantonaux (art. 57) et le droit à l'amé- lioration des limites (art. 58). S'il s'agit d'une part de ne pas freiner inutilement l'évolu-- tion structurelle, il y a, d'autre part, nécessité d'empêcher la concentration indésirable de la propriété agricole. C'est pourquoi, l'accaparement des terres qui ne saurait se justi- fier sous l'angle du modèle de l'exploitation familiale pay- sanne est interdit (art. 64, 1 er al., let. d) , de même gué les droits de préemption du droit agraire et les droits à l'attribution deviennent caducs (art. 23 et 51). 212.3 Objectifs en matière de politique de la propriété Le projet favorise l'exploitant à titre personnel lors de 1'acquisition d'entreprises agricoles. Sont exclus du marché foncier tous ceux qui cherchent à acquérir les entreprises et les immeubles agricoles principalement à titre de placement de capitaux ou dans un but de spéculation (art. 64, 1 er al., let. a et b). L'importance attribuée à l'exploitant à titre personnel appa- raît aussi dans la partie de droit privé du projet: c'est le cas notamment en ce qui concerne le droit à l'attribution des héritiers exploitant eux-mêmes le domaine (art. 12, 1 er al.). En outre, seul le parent qui exploite lui-même a un droit de préemption sur une entreprise agricole (art. 43, 1 er al.). Le droit de préemption du fermier est aussi lié - de facto - à la condition de l'exploitation à titre personnel (art. 48, 1 er al.). En outre, l'exploitant à titre personnel est for- tement favorisé quant au droit de préemption sur les parts de copropriété (art. 50, 1 er al., en. 1). Il en est de même en cas de liquidation de la propriété de plusieurs (art. 37, 1 er al.). En contrepartie le projet contient des dispositions dé- taillées conçues dans le but d'empêcher que l'exploitant à 906
titre personnel ne cesse d'exploiter lui-même après une cour- te durée (art. 24 s., 55 s. et 77). En renforçant l'encouragement à l'exploitation à titre per- sonnel on cherche à dégager les entreprises agricoles d'une partie de la pression exercée par la demande sur le marché foncier. On espère que cela aura finalement un effet mo- dérateur sur les prix des immeubles agricoles. Le projet pré- voit des interventions plus accentuées en matière de prix lorsque celui-ci s'avère surfait (art. 64, 1 er al., let. c, en liaison avec l'art. 65). Une disposition semblable existe déjà aujourd'hui dans le droit de bail à loyer: selon l'ar- ticle 14 de l'Arrêté fédéral du 30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (RS 221.213.1) le bailleur ne peut pas fixer le loyer en se fon- dant sur "un prix d'achat manifestement exagéré". Le projet renonce à des règles en matière de prix maximaux pour les en- treprises et les immeubles agricoles: on ne peut pas fixer de façon satisfaisante le montant de prix légaux maximaux ni en imposer l'application. Le projet s'écarte de l'exigence de l'exploitation à titre personnel là où cela est indiqué du point de vue de la po- litique familiale (art. 63, 1 er al., let. a et b), de la po- litique structurelle (art. 64, 2 e al., et 63, 1 er al., let. e, e et f) ou de la politique institutionnelle en général (art. 63, 1 er al., let. g et h) 16 '. Le fait que dans certains cas des entreprises et des immeubles agricoles peuvent aussi être acquis par une personne qui ne les exploite pas elle- même implique qu'à l'avenir également des terres affermées seront disponibles. 212.4 Objectifs de politique familiale Le projet ne tient compte des considérations de politique fa- miliale que dans la mesure où elles n'empêchent pas la réali- sation des objectifs de politique structurelle et de poli- tique en matière de propriété (ch. 212.2 et 212.3). Les droits de préemption des parents sur les entreprises et les 907
immeubles agricoles (art. 43 ss), les droits spéciaux à l'at- tribution (relevant du droit successoral) (art. 12 ss) et le droit d'emption des frères et soeurs (art. 26 ss) sont en conséquence liés à la condition de l'exploitation à titre personnel ou à la possibilité d'améliorer la structure d'une entreprise agricole déjà existante. Lorsqu'un membre de la famille remplit ces conditions, il l'emporte non seulement sur un autre membre de la famille ne les remplissant pas, mais aussi sur un tiers qui veut exploiter lui-même l'entre- prise agricole ou qui a besoin de 1'immeuble agricole pour une amélioration de structure. La position du membre de la famille est en plus renforcée par la définition particulière du cas de préemption (art. 44), la restriction de la liberté de disposer en matière de droit successoral (art. 21) et l'application du principe de la valeur de rendement (art. 19 et 45). En substance, il ne reste à l'aliénateur et aux co- héritiers que le droit à une part du gain réalisé lors d'une vente ultérieure (art. 29 à 36). Afin d'éviter le reproche de légiférer pour un milieu déter- miné, le projet restreint fortement le cercle des titulaires du droit de préemption. Seuls les descendants et - dans la mesure où d'autres conditions encore sont remplies - les frères et soeurs de l'aliénateur disposent d'un droit de pré- emption (art. 43). La protection du conjoint est garantie, en s'appuyant sur le droit matrimonial revisé (art. 169 CC), par le fait que dans certains cas l'aliénation d'une entreprise agricole n'est possible qu'avec le consentement du conjoint (art. 41) . Les père et mère peuvent se protéger en se réser- vant, lors de l'aliénation d'une entreprise agricole à un descendant, un droit de réméré pour le cas où celui-ci ces- serait d'exploiter lui-même l'entreprise ou l'aliénerait. 212.5 Protection contre le surendettement Depuis l'entrée en vigueur le 1 er janvier 1947 de la loi fé- dérale sur le désendettement, les possibilités d'obtenir des crédits ont fortement changé, aussi dans l'agriculture. Au- jourd'hui un agriculteur peut sans autre obtenir un prêt, mê- 908
me non garanti par un gage. De ce fait, le danger d'endette- ment s'est encore accru. Des mesures destinées à prévenir le surendettement restent donc nécessaires. Le projet maintient le concept de la charge maximale lors de 1'engagement des im- meubles agricoles (art. 79 à 85). Afin de ne pas inciter les agriculteurs à s'endetter par le biais de prêts non garantis par des gages, on a par contre assoupli les dispositions re- latives à la charge maximale tout en les simplifiant: la li- mite de la charge maximale a été légèrement élevée (art. 79, 1 er al.). Le but des prêts accordés au-delà de la charge maximale est élargi puisqu'on peut y inclure tous les prêts utilisés pour améliorer les bases ou pour acquérir les biens meubles nécessaires à l'exploitation (art. 83, 1 er al.). Le régime de l'autorisation pour le dépassement de la charge maximale est remplacé par un système de contrôle simplifié: on ne contrôle plus l'affaire isolée qui a abouti au dépas- sement de la charge maximale, mais la société coopérative ou la fondation de droit privé ou l'institution de droit public cantonal qui accorde sans intérêts le prêt garanti par le droit de gage immobilier, le cautionne ou prend en charge les intérêts d'un tel prêt (art. 82). Le projet contient les exi- gences détaillées pour la reconnaissance de telles sociétés coopératives, fondations et institutions (art. 85). 22 Les dispositions législatives en particulier 221 Dispositions générales 221.1 Objet Article premier Objet La loi règle les rapports juridiques concernant les entre- prises et les immeubles agricoles (art. 1 er , 1 er al.). Elle touche donc la liberté de disposer. La restriction de l'af- fectation du sol (protection quantitative) est assurée par la loi sur l'aménagement du territoire, alors qu'on cherche à maintenir la fertilité du sol à l'aide des articles 33 à 35 de la loi fédérale sur la protection de l'environnement. 909
La loi contient en conséquence des dispositions spéciales sur l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles; les dispositions générales sur l'acquisition des immeubles se trouvent dans le code civil (droits réels) et dans le code des obligations (vente d'immeubles). Les dispositions de la présente loi doivent, d'une part, favoriser l'acquisition des entreprises agricoles par l'exploitant à titre personnel et l'extension des entreprises agricoles par le propriétaire et, d'autre part, empêcher l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles aux seules fins de placement de capitaux et de spéculation ainsi que la concentration indésirable de la propriété foncière rurale. De plus, la loi contient des restrictions aux rapports juridiques concernant les immeubles agricoles que doit observer tout propriétaire qu'il soit ex- ploitant à titre personnel ou non. Ainsi, on restreint comme jusqu'ici l'engagement des immeubles agricoles; la loi innove en revanche en introduisant des prescriptions de droit fédéral sur le morcellement des terres agricoles. La loi contient des dispositions en liaison avec les trois mandats constitutionnels donnés par "l'article sur l'agriculture" de la constitution fédérale (art. 31 bis , 3 e al., let. b, Cst.) en poursuivant les objectifs de politique structurelle, de politique en matière de propriété et de politique familiale. On renonce à formuler un article spécial définissant le but. Les propositions y relatives faites lors de la procédure de consultation divergent à tel point qu'un consensus n'eût pro- bablement été possible que par la reproduction plus ou moins littérale des mandats constitutionnels ci-devant mentionnés. Il s'agit d'éviter cela. De plus, ni la loi fédérale sur le bail à ferme agricole ni celle sur le désendettement ne con- tiennent un tel article. 221.2 Champ d'application Article 2 Champ d'application général Au centre des préoccupations qui ont provoqué la revision du droit foncier rural, on trouve le besoin de définir, pour le 910
droit foncier rural, un champ d'application homogène et de l'harmoniser autant que possible avec la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. Dans la réglementation en vi- gueur, les champs d'application respectifs de la loi fédérale sur le maintien de la propriété foncière rurale, de la loi sur le désendettement, du droit successoral paysan et du dé- lai d'interdiction de revente ne concordent pas. Le projet élimine ce défaut et se fonde, quant au champ d'application, exclusivement sur le régime d'affectation du sol. Pour des raisons de sécurité juridique on doit, pour l'attribution à une zone, se baser sur le plan de zones formellement entré en vigueur. Une zone, une fois établie, n'est cependant pas im- muable, mais doit être réexaminée périodiquement. La loi fé- dérale sur l'aménagement du territoire table sur une plani- fication de 15 ans. C'est pourquoi le projet prévoit à l'ar- ticle 89 qu'un procès civil pendant ou une procédure en cours peuvent, à la demande d'un participant, être suspendus au maximum durant cinq ans lorsqu'une procédure tendant à la mo- dification d'un plan d'affectation est ouverte. Au 1 er alinéa on trouve d'abord le principe que la loi s'ap- plique aux immeubles situés dans la zone agricole, ainsi qu'aux immeubles situés dans une zone à protéger dans la me- sure où l'utilisation agricole en est licite (par ex., zone de protection des nappes phréatiques, zone d'avalanche; let. a et b). A cet égard, il n'y a pas de différence selon qu'il s'agit d'un immeuble agricole isolé ou d'un immeuble qui fait partie d'une entreprise agricole. La loi s'applique aussi à de tels immeubles, même s'ils ne sont situés qu'en partie dans la zone agricole ou dans une zone à protéger. Il ap- partient au propriétaire de soustraire au champ d'application de la loi les parties d'immeuble situées dans une zone à bâ- tir, en les partageant conformément aux zones. La loi s'applique en outre aussi à la forêt lorsqu'elle for- me, avec d'autres immeubles, une entreprise agricole (2 e al., let. b) . On renonce à l'exigence en vigueur jusqu'ici selon laquelle la forêt doit être nécessaire à l'exploitation. Le champ d'application ne doit cependant pas être limité aux seuls immeubles situés dans la zone agricole ou dans une zone 911
à protéger (2 e al., let. a); dans des cas particuliers, il doit aussi comprendre les immeubles situés en zone à bâtir. C'est le cas pour les maisons d'habitation et les ruraux se trouvant, à l'image de la structure traditionnelle de l'habitat, au centre du village. Si de telles parties d'entreprises situées dans la zone à bâtir n'étaient pas soumises à la loi, cela signifierait la suppression, sur le plan juridique, d'une grande partie des entreprises agri- coles. Hais cela contreviendrait manifestement au but de la revision légale. En conséquence la loi doit aussi être ap- pliquée aux maisons d'habitation et aux ruraux, y compris une aire environnante appropriée, qui font partie d'une entre- prise agricole et sont situés dans une zone à bâtir. Il y a cependant une condition à cela: il faut que les autres im- meubles faisant partie de l'entreprise agricole soient situés dans la zone agricole ou dans une zone à protéger où l'u- tilisation agricole est licite. En ce qui concerne les en- treprises situées entièrement dans une zone à bâtir, le cas est clair: elles peuvent être supprimées et affectées à d'au- tres fins. Il en est de même pour les immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise mais situés dans la zone à bâtir; la loi ne s'applique pas à de tels immeubles. Aussi, une autorisation doit-elle être accordée lorsque ces immeu- bles sont soustraits à l'entreprise (art. 61, let. a). Rien ne s'oppose cependant à ce que les maisons d'habitation et les ruraux, y compris une aire environnante, qui font partie d'une entreprise agricole, soient en plus protégés, du point de vue de la planification, par la création d'une zone dite zone de fermes ou zone d'entreprises agricoles. La loi est applicable aux immeubles situés en partie dans la zone agricole ou dans une zone à protéger et en partie dans une zone à bâtir ainsi qu'aux immeubles à usage mixte (usage agricole et non agricole), tant que ces immeubles ne sont pas partagés conformément au régime d'affectation du sol en une partie agricole et une partie non agricole (2 e al., let. c et d). Cette disposition sert à délimiter le champ d'application du droit foncier rural de celui du droit foncier non rural; elle doit aussi inciter le propriétaire à procéder effecti- vement à cette délimitation. Sur demande, l'autorisation de 912
diviser des immeubles pour ce motif doit toujours être ac- cordée, conformément à l'article 61, lettre a. S'agissant de l'usage mixte, il peut, certes, y avoir des cas où une telle division n'est pas indiquée, par exemple, la séparation entre l'utilisation agricole et l'utilisation forestière. La loi ne s'applique pas aux immeubles agricoles situés en- tièrement dans la zone à bâtir (3 e al.)» à l'exception des maisons d'habitation et des ruraux mentionnés qui font partie d'une entreprise agricole. La loi ne s'applique pas en outre aux immeubles situés dans la zone agricole, mais qui ne sont pas d'usage agricole (villas, maisons familiales, restau- rants, places d'entreposage de matériaux), sauf les immeubles qui font partie d'une entreprise accessoire non agricole (art. 3, 2 e al.). Les immeubles agricoles de peu d'étendue ne sont pas non plus régis par la loi. La loi fédérale sur le bail à ferme agricole prévoit aussi une règle semblable. Les propriétaires d'immeubles agricoles ne doivent pas être res- treints par le droit fédéral dans leur liberté de disposer tant que la réalisation des objectifs de la présente loi n'est pas menacée. Article 3 Champ d'application spécial L'intention de créer un champ d'application homogène ne peut se réaliser sans que soient créées des règles spéciales sur certains points. Il y a d'abord les parts de copropriété pour lesquelles, conformément aux dispositions générales des droits réels, les dispositions relatives aux immeubles sont applicables. Mais la copropriété d'un immeuble agricole sup- pose aussi l'existence simultanée de rapports entre plusieurs propriétaires. C'est pourquoi des normes spéciales sont né- cessaires pour régler l'acquisition de parts et la liquida- tion des rapports entre les différents propriétaires, comme c'est le cas pour les droits réels en général (1 er al.). Des règles spéciales sont en outre applicables aux immeubles qui font partie d'une entreprise accessoire non agricole (2 e al.): de tels immeubles ont le caractère d'immeubles non agricoles, mais, sous certaines conditions, ils partagent le 913
sort des immeubles agricoles qui forment une entreprise agri- cole. Les dispositions sur le droit au gain s'appliquent à toutes les entreprises et à tous les immeubles agricoles acquis par l'aliénateur en vue d'un usage agricole, indépendamment de leur classement dans les différentes zones (3 e al.)- Les immeubles de peu d'étendue qui ne sont d'ailleurs pas régis par la loi (art. 2, 3 e al., let. c) sont cependant soumis aux dispositions sur les améliorations de limites et aux mesures destinées à prévenir le surendettement (4 e al.). Par là, on entend faciliter les améliorations foncières (améliorations des limites, remaniements parcel- laires) . Un engagement trop lourd des immeubles agricoles de peu d'étendue pourrait rendre difficile, voire empêcher, la réalisation de telles mesures. Article 4 Dispositions spéciales pour les entreprises agricoles La notion d'entreprise agricole est d'ordre économique: l'en- treprise agricole est une unité économique composée d'immeu- bles, de constructions (bâtiments) et d'installations (art. 7). Mais, comme dans le droit en vigueur, l'entreprise agri- cole est aussi une notion juridique. Juridiquement parlant, les entreprises agricoles sont constituées d'une pluralité d'immeubles agricoles (ATF 107 II 379 ss; ATF 110 II 304 ss), le cas échéant, d'un seul immeuble. Dans le droit foncier ru- ral sont donc l'objet des rapports juridiques, d'une part, les immeubles isolés qui ne font pas partie d'une entreprise agricole et, d'autre part, les entreprises agricoles (1 er al.). Cependant, les dispositions relatives aux entreprises agricoles ne s'appliquent pas à toutes les entreprises agri- coles: les entreprises agricoles dont le maintien ne se jus- tifie pas (art. 9) et les parties d'entreprises agricoles dont la soustraction a été autorisée, sont régies uniquement par les dispositions relatives aux immeubles agricoles (3e al. ) . Les entreprises agricoles exploitées à temps partiel sont aussi régies, en droit fédéral, par les dispositions re- latives aux immeubles agricoles, à moins que le canton con- cerné ne les soumette aux dispositions relatives aux entre- prises agricoles (art. 5, let. a). La notion de l'entreprise 914
exploitée à temps partiel est définie à l'article 8. Il ne faut pas confondre cette notion avec celle de l'entreprise accessoire non agricole (art. 3, 2 e al., 17, 2 e al., et 52, 2 e al.), celle-ci étant d'ailleurs précisée à l'article 7, 4e alinéa. Ne font par contre plus l'objet des rapports juridi- ques visés par la présente loi les parties importantes d'ex- ploitations agricoles, comme le prévoit la réglementation en vigueur sur le droit de préemption légal des parents (art. 6, 1 er al., LPR). Dans la pratique cette réglementation a donné lieu à de grandes difficultés; c'est pourquoi, elle doit être remplacée par l'interdiction de partage matériel (art. 59, 1 er al.). Innovant dans ce domaine, les dispositions relatives aux en- treprises agricoles s'appliquent aussi aux participations ma- joritaires à des personnes morales, dont les actifs consis- tent principalement en une entreprise agricole (2 e al.). Cet- te réglementation a de 1'importance notamment en ce qui con- cerne le droit à l'attribution lors du partage successoral et en cas d'exercice du droit de préemption. En conséquence, le droit à l'attribution et le droit de préemption peuvent être invoqués non seulement sur l'objet lui-même, mais aussi sur une participation majoritaire, par exemple un paquet d'ac- tions . Cependant deux conditions cumulatives doivent être remplies pour cela: d'une part, les actifs principaux doivent consister en une entreprise agricole, c'est-à-dire en terres, bâtiments et objets mobiliers nécessaires à l'exploitation. La jurisprudence devra préciser la notion d'actifs princi- paux. La nature des autres actifs devra en tout cas être pri- se en considération. Cette notion doit en outre indiquer que ces actifs se trouvent plus près des 100 pour cent que des 50 pour cent de l'ensemble des actifs. Par ailleurs, il doit s'agir d'une participation majoritaire. Cela suppose que plus de la moitié de la participation au capital et en outre la majorité des droits de vote se trouvent dans la succession ou en main de l'aliénateur. Cette dernière condition ne devrait pas être facile à remplir dans le cas des associations et des sociétés coopératives, de sorte que la disposition aura avant tout de l'importance pour les sociétés anonymes familiales. Lors de la procédure de consultation, l'Union suisse des pay- 915
sans, notamment, a demandé qu'il soit tenu compte des con- ditions particulières aux sociétés anonymes familiales. Article 5 Droit cantonal réservé Cette disposition contient une délégation de compétence aux cantons, qui va dans trois directions. Les cantons peuvent d'abord soumettre aux dispositions relatives aux entreprises agricoles les entreprises exploitées à temps partiel qui au sens de la présente loi ne sont pas considérées, sur le plan du droit fédéral, comme des entreprises agricoles (let. a). Dans ce cas les dispositions relatives aux entreprises agri- coles sont aussi applicables aux entreprises exploitées à temps partiel. Cela concerne en particulier le droit à l'at- tribution globale lors du partage successoral, le droit d'emption des frères et soeurs, le droit de préemption sur l'ensemble de l'entreprise et l'interdiction de partage maté- riel . Cette réglementation doit donner aux cantons la possi- bilité d'édicter des dispositions appropriées aux contingen- ces cantonales. Les cantons disposent ainsi d'un instrument de politique structurelle. La deuxième réserve concerne les droits de jouissance et de participation aux allmends, alpages, forêts et pâturages qui appartiennent aux coopératives d'allmends, d'alpages, de fo- rêts et autres collectivités semblables. En principe, la loi s'applique à de tels droits, mais les cantons peuvent en ex- clure l'application totalement ou partiellement (let. b). Ce- la correspond d'ailleurs aux règles en vigueur (art. 4, 2 e al., LPR). Contrairement au droit en vigueur, la compétence des cantons de légiférer de façon divergente est restreinte: lorsqu'un tel droit de jouissance ou de participation fait partie d'une entreprise agricole, il en partage le sort. En outre, les cantons seront aussi autorisés à excepter de la procédure d'opposition l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles par les bourgeoisies et les corporations du canton (let. c). Mais cette exception n'est valable que si l'acquisition sert à l'exécution d'oeuvres de caractère pu- 916
blic. Il faut décider dans chaque cas si les conditions d'ex- ception sont remplies. Cette réglementation s'inspire de cel- le en vigueur selon laquelle la procédure d'opposition n'est pas applicable aux actes juridiques qui sont conclus en vue de réaliser des oeuvres de caractère public, d'utilité publi- que ou d'ordre culturel (art. 21, let. b, LPR). D'autres délégations de compétence figurent aux articles 57 (droits de préemption régis par le droit cantonal) et 59, 2e alinéa (augmentation des surfaces minimales en cas d'inter- diction de morcellement). 221.3 Définitions Article 6 Immeubles agricoles L'article 655 du code civil détermine quels objets doivent être considérés comme immeubles (agricoles ou non agricoles). Par immeubles agricoles on entend ceux qui se prêtent à un usage agricole ou horticole (1 er al.). Sont incluses en par- ticulier les parts de copropriété. Cette définition s'inspire de celle contenue dans la loi sur l'aménagement du ter- ritoire. La caractéristique de l'aptitude est d'abord d'ordre objectif, mais l'on doit cependant aussi tenir compte de l'u- tilisation effective durant de longues années. Un parc atte- nant à une villa située en zone agricole se prêterait aussi, objectivement parlant, à un usage agricole ou horticole, à moins qu'il ne remplisse la fonction de forêt. Ce n'est pas le but de la présente loi de faire de tels immeubles des im- meubles agricoles. La chose se présente sous un aspect dif- férent uniquement là où une partie de 1'immeuble est effecti- vement utilisée pour l'agriculture. Dans ce cas on applique la disposition sur les immeubles à usage mixte. Sont également des immeubles agricoles les droits de jouis- sance et de participation aux allmends, alpages, forêts et pâturages qui appartiennent à des corporations d 1 allmends, d'alpages, de forêts et autres collectivités semblables (2 e 917
al.)- Cela correspond au droit en vigueur (art. 4, 2 e al., LPR) . Article 7 Entreprises agricoles La notion de l'entreprise agricole est définie comme suit dans la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de procédure d'opposition et de droit successoral paysan (ATF 92 I 316 ss; 107 II 378 ss; 95 II 394 ss): il doit s'agir d'une entité de terres ou d'immeubles agricoles, de constructions (bâtiments) et d'installations formant une unité économique. Etant donné que les droits de jouissance et de participation sont également des immeubles agricoles, point n'est besoin de les mentionner encore une fois expressément dans la notion de l'entreprise agricole. On ne peut cependant parler d'une tel- le unité que si les immeubles qui la composent sont situés, par rapport au centre de l'entreprise, dans un rayon d'ex- ploitation normal pour la localité. II faut en outre que cette unité serve de base à une en- treprise de la production agricole ou de l'horticulture pro- ductrice exploitée à titre principal (1 er al.). Ces éléments de la notion sont nouveaux. D'une part, l'horticulture pro- ductrice est mise sur le même pied que la production agri- cole; d'autre part, on fixe une nouvelle limite minimale pour ce qu'on définit encore comme entreprise agricole. A cet égard, le projet va moins loin (pour des considérations de politique structurelle; voir en. 212.2) que l'avant-projet qui considérait comme entreprises agricoles non seulement les exploitations à titre principal, mais aussi celles à temps partiel. En outre, ne sont pas des entreprises agricoles, 1 , les entreprises dont le maintien ne se justifie pas (art. 4, 3 e al., let. a). En principe, la notion de l'entreprise exploitée à titre principal englobe aussi des exploitations plus petites que celles offrant des moyens d'existence suffisants au sens de l'article 620 du code civil. En effet, selon l'article 8, 1 er alinéa, de la présente loi, une entreprise exploitée à titre 918
principal exige plus de 50 pour cent du potentiel de travail d'une famille paysanne et fournit un revenu supérieur à 50 pour cent des revenus que celle-ci tire de son activité. Il y a cependant lieu de tenir compte du fait que, pour apprécier si cette condition est remplie, les immeubles affermés ne sont plus comptés (art. 620, 2 e al., CC; ATF 112 II 211 ss; 107 II 319 ss) . Cette solution, déjà proposée par la com- mission d'experts dans son avant-projet, s'impose d'abord pour des raisons juridiques. Elle est conforme au système: 1'acquisition de la propriété foncière rurale doit être régie par la présente loi, tandis que l'affermage et le transfert des rapports de bail à ferme doivent l'être par la loi fé- dérale sur le bail à ferme agricole. L'application du droit est sensiblement simplifiée si l'on s'en tient pour le trans- fert de la propriété à la première de ces lois et pour le transfert des rapports de bail à la seconde. La solution est également judicieuse sur le plan de la politique agricole. En effet, si l'on comptait aussi les terres affermées à titre complémentaire pour déterminer si l'on est en présence d'une entreprise agricole, il faudrait faire de même, par voie de conséquence, pour déterminer si l'entreprise offre de bons moyens d'existence ou des moyens d'existence particulièrement bons. Mais cela irait à l'encontre de l'encouragement de l'acquisition d'immeubles en propriété lors d'un partage suc- cessoral et lors de l'exercice d'un droit de préemption sur des immeubles isolés. La nouvelle notion, en droit fédéral, de l'entreprise agri- cole qui ne vise que la seule exploitation à titre principal ne s'entend qu'au sens de la présente loi. Les autres actes législatifs de la Confédération relatifs au droit agricole ne sont pas touchés par cette notion. Les cantons peuvent d'ail- leurs soumettre aussi les entreprises exploitées à temps par- tiel aux dispositions relatives aux entreprises agricoles (art. 5, let. a). C'est pourquoi le 2 e alinéa dispose que doivent être pris en considération, pour apprécier s'il s'agit d'une entreprise a- gricole, tous les immeubles assujettis à la présente loi. Sont donc aussi comptés les immeubles qui ne sont pas 919
.utilisés pour l'agriculture, comme, par exemple, la forêt et les immeubles faisant partie d'une exploitation accessoire non agricole. Quant à ces derniers, cela correspond à la ré- glementation actuelle du droit successoral paysan (art. 625 CC) . Ne sont par contre pas pris en considération les im- meubles agricoles situés dans la zone à bâtir à moins gué ces immeubles ne comportent les bâtiments et installations néces- saires à une entreprise. Pour apprécier s'il s'agit d'une entreprise agricole, il faut cependant toujours tenir compte des conditions locales. On pourra ainsi prendre en considération des formes d'exploi- tation particulières comme les exploitations d'alpage ou les exploitations de la vallée du Rhin saint-galloise (3 e al.). Pour déterminer s'il s'agit d'une entreprise agricole, il faut en outre tenir compte de la possibilité de construire à des prix supportables les bâtiments manquants nécessaires à l'exploitation ou de transformer ou de rénover ceux qui exis- tent. Cela correspond à la pratique selon laquelle l'entre- prise comme telle ne perd pas son caractère lorsque l'unité économique fait défaut temporairement, par exemple à la suite de la destruction des bâtiments par le feu 17 '. Il est cepen- dant spécifié clairement qu'une reconstruction ne peut être envisagée que lorsque la charge est économiquement parlant supportable pour le propriétaire. Cela pourrait bien ne plus être le cas lorsque les bâtiments étaient manifestement sous- assurés et que le coût des constructions est très élevé par rapport à la surface agricole utile. Le projet va encore plus loin en permettant de former une nouvelle entreprise par le biais de constructions nouvelles lorsque 1 ' exploitant peut supporter les dépenses correspondantes. Cette possibilité de- vrait avoir son importance pour les exploitations agricoles spéciales, notamment pour celles de l'horticulture productri- ce. Là aussi, on se base sur la jurisprudence (ATF 104 II 255 ss), tout en la développant. On a envisagé non pas les condi- tions existantes, mais bien les possibilités qui seront ju- dicieuses pour l'avenir et qui pourront être effectivement réalisées. 920
Les entreprises à usage mixte - agricole et non agricole - ne sont considérées comme entreprises agricoles gué lorsqu'elles ont un caractère agricole prépondérant (4 e al.)* Cette norme correspond à la réglementation en vigueur (art. 10 et 21 LPR). Lorsque le caractère agricole prédomine, la partie non agricole est une entreprise accessoire non agricole à laquel- le la loi n'est applicable que dans une mesure restreinte (art. 3, 4 e al.). Sont par exemple des entreprises accessoi- res non agricoles un restaurant, une scierie, une exploita- tion piscicole, une entreprise de transports. Lorsque le ca- ractère non agricole prédomine, les immeubles agricoles qui en font partie sont des immeubles agricoles isolés. Articles Entreprise exploitée à titre principal; entreprise exploitée à temps partiel La définition légale de l'entreprise exploitée à titre prin- cipal part de la définition généralement admise de cette no- tion 18 ' . Cette définition repose sur l'importance du temps que prend le travail agricole et sur le rendement de cette exploitation. On objective cependant la notion. On se base sur le potentiel de travail d'une famille paysanne et sur les revenus de son activité et non pas sur le rendement et le re- venu du chef d'entreprise. L'entreprise exploitée à temps partiel est le pendant de l'entreprise exploitée à titre principal. Article 9 Entreprise dont le maintien ne se justifie pas La notion de l'entreprise dont le maintien ne se justifie pas se trouve déjà dans la loi sur le bail à ferme agricole (art. 27, 2 e al., let. d, et 31, 2 e al., let. c, LBFA) . Le droit successoral paysan s'inspire, lui aussi, de l'idée qu'il faut maintenir, à longue échéance, uniquement des entreprises a- gricoles viables (ATF 107 II 307 ss) . Cependant, aussi bien dans la loi fédérale sur le bail à ferme agricole que dans le droit successoral paysan, une définition précise de ce que l'on considère comme "devant être maintenu" fait défaut. En 63 Feuille fédérale. 140 e année. Vol. III 921
liaison avec le droit de préemption et avec la procédure d'opposition, la notion de "maintien" n'est appliquée qu'in- directement. Etant donné qu'un des buts de la revision con- siste à créer pour le droit foncier rural un champ d'appli- cation et des notions homogènes, il est indiqué d'appliquer la notion de "maintien" en tant que notion générale et de la définir dans la loi. D'abord une entreprise agricole ne mérite pas d'être main- tenue lorsqu'elle présente, indépendamment de son étendue, une structure d'exploitation défavorable (let. a). Cela peut tenir au fait que l'entreprise consiste en de nombreux petits immeubles non contigus et qu'un remaniement ou échange par- cellaire n'est pas envisageable dans un proche avenir. Cela peut aussi tenir au fait que les bâtiments sont aménagés de façon inappropriée et que cette insuffisance ne peut être corrigée sans dépenses disproportionnées par rapport à la surface d'exploitation, ou encore que l'adaptation des bâ- timents n'est tout simplement pas possible à cause des con- ditions effectives. Par contre, le mauvais état des bâtiments dû uniquement au fait que leur entretien a été négligé n'est pas une raison pour déclarer une entreprise agricole "entreprise dont le maintien ne se justifie pas" (ATF 109 Ib 90 ss, consid. 5). Mais si cette carence est due à la faible productivité de l'entreprise et qu'elle ne puisse être éli- minée qu'au prix de dépenses disproportionnées, il faut faire montre de réalisme et en déduire que cette entreprise ne mé- rite pas d'être maintenue. La question de savoir si une entreprise agricole mérite d'être maintenue est aussi en rapport avec celle de savoir si elle est encore exploitée en tant qu'unité (let. b). Si l'en- treprise est affermée par parcelles depuis un certain temps, il est plus judicieux de laisser les fermiers exploiter les terres affermées et, le cas échéant, les acquérir par l'exer- cice du droit de préemption (art. 48, 2 e al.; ATF 111 II 469 ss) . Cependant, le Tribunal fédéral n'a pas admis, dans un cas d'espèce comparable, la division d'une entreprise agri- cole, prenant comme motif d'opposition le démantèlement de l'entreprise (ATF 113 II 442 ss). Il appartient en conséquen- 922
ce au législateur de rechercher la voie judicieuse du point de vue de la politique agricole. Une entreprise agricole af- fermée par parcelles, en tout ou dans sa quasi-totalité, de- puis plus de six ans, n'est plus une unité économique et doit être considérée comme une entreprise dont le maintien ne se justifie pas. Cette disposition empêche aussi qu'un immeuble agricole soit ajouté, suivant l'intérêt du propriétaire ou du fermier intéressé à l'affermage complémentaire, aussi bien à l'entreprise du propriétaire qu'à celle du fermier. La durée de six ans correspond à la durée légale minimale de bail à ferme des immeubles agricoles (art. 7, 1 er al., LBFA). Cette norme concorde avec les conditions auxquelles un fermier peut faire valoir le droit de préemption sur un immeuble agricole (art. 48, 2 e al.). L'entreprise mérite cependant d'être maintenue lorsqu'elle n'est affermée par parcelles que tem- porairement (art. 31, 2 e al., let. e, LBFA) ou lorsque cet affermage a été autorisé pour des raisons personnelles (art. 31, 2 e al., let. f, LBFA); dans ces cas, la durée effective de l'affermage par parcelles ne joue aucun rôle. Il y a toujours une condition complémentaire: l'entreprise doit avoir été affermée par parcelles licitement. Ce n'est pas le cas, par exemple, lorsque l'affermage n'a été autorisé que temporairement et qu'il est poursuivi, après coup, sans autorisation. Si par contre aucune autorisation n'était né- cessaire (art. 30, 2 e al., et 60, 1 er al., LBFA), on peut admettre que l'affermage est licite. Il y a enfin la condi- tion selon laquelle l'entreprise doit avoir été affermée par parcelles en tout ou dans sa quasi-totalité. Un simple affer- mage partiel ne suffit pas à faire d'une telle entreprise une entreprise ne méritant pas d'être maintenue. Article 10 Exploitant à titre personnel] Le droit en vigueur ne connaît pas de définition légale de l'exploitant à titre personnel. Le Tribunal fédéral a cepen- dant clairement défini cette notion dans sa jurisprudence en matière de droit successoral paysan. Il en résulte qu'il n'y a pas d'exploitation à titre personnel du seul fait que l'in- 923
téressé veut et peut diriger personnellement l'entreprise. Il faut en plus qu'il y travaille personnellement dans une me- sure importante (ATF 107 II 33 ss, consid. 2; ATF 94 II 258 ss). L'importance fondamentale de la notion de l'exploitant à titre personnel justifie une définition dans la loi même (1 er al.}. On s'en tiendra à la jurisprudence mentionnée du Tri- bunal fédéral. La notion de l'exploitant à titre personnel n'exclut pas comme telle l'exploitation personnelle au titre d'activité de loisirs (hobby). On peut cependant se demander s'il n'y a pas lieu de distinguer entre l'agriculture aspi- rant à un rendement et l'agriculture de loisirs. Le législa- teur devrait expressément prévoir une telle délimitation (ATF 112 Ib 404 ss). Mais cela ne s'impose pas d'emblée. Lors de la procédure de consultation, on a signalé de divers côtés que le droit foncier rural ne devrait pas être aménagé comme un droit exclusivement réservé aux agriculteurs; la compré- hension qui se manifeste à l'égard des préoccupations de l'a- griculture en serait sinon diminuée. Cette objection n'est pas sans pertinence. Par ailleurs, des immeubles de faible rendement tels que prairies arides, terrains humides, etc., importants du point de vue écologique, ne sont souvent plus cultivés que grâce au dévouement d'amateurs. La notion de la capacité est étroitement liée à celle d'ex- ploitant à titre personnel. En soi, rien ne s'opposerait à ce que la capacité soit définie comme un élément de la notion de l'exploitant à titre personnel. Mais le droit en vigueur dis- tingue les deux notions (art. 620 CC et 12 LPR). C'est pour- quoi il est justifié de mentionner spécialement la capacité d'exploiter à titre personnel (2 e al.). Pour définir le terme "capacité", il faut, une fois de plus, s'en tenir à la juris- prudence du Tribunal fédéral (ATF 110 II 488 ss, consid. 5). La moyenne d'aptitudes professionnelles, personnelles, mora- les et physiques suffit. Mais pour déterminer cette moyenne on ne se basera pas sur l'idée qu'on s'en fait dans une ré- gion donnée, mais en tablant sur l'ensemble du pays. La for- mation professionnelle paysanne a une grande importance dans la politique agricole (art. 5 ss LAgr) 19 '. Les objectifs et les exigences sont en majeure partie définis au niveau du droit fédéral. Dans le cas de l'estimation de la valeur de 924
rendement aussi, on se base exclusivement sur les usages suivis dans l'ensemble du pays. C'est pourquoi, il faut par- tir de l'idée qu'en règle générale la capacité d'exploiter à titre personnel une entreprise agricole n'existe que si la personne en question a fréquenté une école d'agriculture. Selon les normes en vigueur il faut aussi apprécier les ca- pacités du conjoint pour juger de la capacité de diriger l'entreprise. Cette définition est cependant trop étroite. Une entreprise agricole peut aussi être exploitée en commun, avec l'aide d'un frère ou d'une soeur, du père ou de la mère, d'un enfant (ATF 107 II 34 ss, consid. 3/a) ou d'une personne non apparentée. Tout cela doit être apprécié sous l'angle des conditions personnelles (art. 13, 3 e al., 39 et 47). C'est pourquoi on renonce à tenir compte des capacités du conjoint pour définir la capacité d'exploiter à titre personnel. Article 11 Valeur de rendement La valeur de rendement revêt une importance fondamentale dans le droit foncier rural. Sa définition a déjà été adaptée aux nouvelles conditions lors de la modification de l'article 6 de la loi sur le désendettement (RO 1979 802/803) 20
. Maté- riellement, la définition de la valeur de rendement reste in- changée, mais elle a été rendue plus compréhensible (1 er al.)- Comme par le passé, le Conseil fédéral doit régler le mode de calcul de la rente foncière, la période de calcul, ainsi que les modalités de l'estimation (2 e al.). La norme de déléga- tion a en conséquence été formulée de manière à donner toute la latitude voulue. L'annotation de la valeur de rendement au registre foncier n'a pas été prescrite. Une telle exigence entraînerait un travail administratif exagéré puisque les valeurs de rende- ment sont maintenant réexaminées à intervalles rapprochés. La procédure relative à l'estimation de la valeur de rendement est réglée dans les prescriptions de procédure (art. 91). 925
Dans l'avant-projet, il était proposé d'instaurer une valeur spéciale d'investissement. On y a renoncé. D'une part, les avis divergeaient quant à la définition de cette nouvelle va- leur, d'autre part, on aurait mis en question le principe de la valeur de rendement coniine tel. Si la notion de la valeur de rendement doit garder son importance fondamentale, on ne saurait introduire une autre notion de valeur en la mettant sur pied d'égalité. Une valeur d'investissement spéciale est aussi superflue parce qu'on a renoncé à limiter les prix des entreprises et des immeubles agricoles de manière fixe. En lieu et place sont proposées des mesures contre les prix abusifs. 222 Restrictions de droit privé aux rapports juridiques concernant les entreprises et les immeubles agricoles 222.1 Partage successoral 222.11 En général Article 12 Droit à l'attribution d'une entreprise agricole A l'instar du droit en vigueur (art. 617, 2 e al., et 619 à 625 bis ce), les dispositions spéciales du droit successoral paysan portent avant tout sur le partage de la succession. Selon l'alinéa premier, tout héritier peut demander l'attri-- bution de l'entreprise agricole dépendant de la succession lorsqu'il entend l'exploiter lui-même et en paraît capable. Le droit à l'attribution s'applique également aux participa- tions majoritaires à des personnes morales lorsque les condi- tions prévues à l'article 4, 2 e alinéa, sont remplies. Le droit à l'attribution appartient aussi bien à l'héritier institué qu'à l'héritier légal. L'existence d'une entreprise agricole régie par la présente loi se détermine conformément aux dispositions de la partie générale (art. 2 ss). On y trouve par ailleurs une définition de l'exploitant ou de l'exploitation a titre personnel (art. 10). 926
Si aucun héritier n'invoque avec succès l'attribution de l'entreprise pour l'exploiter personnellement, tout héritier réservataire peut en demander l'attribution (2 e al.)- Con- trairement au droit en vigueur (art. 620, 1 er al., CC) , une telle demande d'attribution ne saurait se fonder sur des con- sidérations politiques de structures, car le partage matériel d'une entreprise agricole est aussi soumis à autorisation lorsqu'il s'agit d'un partage successoral (art. 59 ss). Ce n'est donc que pour des raisons relevant de la protection de la famille qu'un tel droit à l'attribution a été maintenu (voir en. 212.4). On comprendra dès lors aussi pourquoi le droit à 1'attribution n'appartient qu'aux héritiers réser- vataires. Il peut permettre par exemple à un enfant du dé- funt, qui n'entend pas exploiter lui-même l'entreprise agri- cole, de la reprendre, de la garder dans la famille et plus tard de la remettre, ce qui serait l'idéal, à un propre des- cendant qui l'exploiterait à titre personnel. Un tel droit à l'attribution devient caduc lorsque l'un des frères et soeurs du défunt fait valoir son droit d'emption légal en vertu de l'article 26. L'héritier qui demande l'attribution conformément au 2 e ali- néa n'est pas tenu, comme c'est actuellement le cas (art. 620, 1 er al., CC) , de prouver qu'il "parait capable de se charger de l'entreprise". Une telle aptitude n'a pas sa place à côté de celle qui consiste à exploiter l'entreprise per- sonnellement. Aujourd'hui déjà, l'aptitude à se charger de l'entreprise se réduit à la capacité de l'attributaire de trouver un fermier pour l'exploitation (ATF 113 II 140 ss, consid. 6; ATF 111 II 326 ss, consid. 3; ATF 110 II 329 ss, consid. 3; ATF 107 II 30 ss, consid. 1). Si aucune demande d'attribution n'est présentée ou si une telle demande s'avère non fondée, les règles ordinaires du partage de la succession sont applicables (art. 607 ss CC) . Un partage matériel de l'entreprise agricole entre les hé- ritiers ne peut être envisagé que dans les limites du droit public (art. 61). S'il est invoqué avec succès, le droit à l'attribution exclut toute prétention concurrentielle des cohéritiers à des par- 927
ties de l'entreprise situées en zone agricole, et cela même s'il s'agit par exemple d'un immeuble dont la séparation pourrait être autorisée sur la base des dispositions de droit public attendu que l'entreprise, après le partage, con- tinuerait d'offrir à une famille paysanne de bons moyens d'existence (art. 61, let. b). Le projet ne déroge à ce prin- cipe que lorsque le conjoint survivant demande la consti- tution d'un usufruit sur un appartement ou d'un droit d'habi- tation (3 e al.). Il est ainsi tenu compte du nouveau droit matrimonial et successoral (art. 219 et 612a CC) . En même temps, la réserve du droit successoral paysan figurant aux articles 219, 4 e alinéa, et 612a, 3 e alinéa, acquiert un nou- veau sens. Du point de vue matériel, l'article 12, 3 e alinéa, diffère de la situation juridique jusqu'ici en vigueur en raison surtout du fait que le conjoint survivant peut deman- der un droit d'habitation ou un usufruit non pas sur les lo- caux où les conjoints ont vécu, mais sur n'importe quel appartement de la ferme. Sur le plan du concept juridique, le conj oint survivant ne devra donc pas forcément occuper 1'an- cien logement, mais pourra du moins continuer d'habiter au même endroit. La constitution d'un droit d'habitation ou d'un usufruit ne peut être demandée si des circonstances de carac- tère objectif, telle que la question des locaux disponibles, ou d'ordre subjectif, tels que les rapports de l'attributaire avec le conjoint survivant, s'y opposent. La valeur du droit d'habitation ou de l'usufruit doit être imputée sur les pré- tentions relevant du droit des régimes matrimoniaux, du droit successoral ou du droit des poursuites que le conjoint survi- vant peut faire valoir à l'égard de la succession. Les con- joints peuvent exclure ou modifier ce droit par contrat de mariage et pacte successoral (art. 184 et 512, 1 er al., CC en relation avec les art. 499 ss CC). Ainsi, à la différence de l'article 612a du code civil, un retrait unilatéral de cette prétention de droit successoral à la constitution d'un droit d'habitation ou d'un usufruit sur un appartement est exclu. Si aucune demande d'attribution au sens des 1 er et 2 e alinéas n'est présentée, les droits du conjoint survivant sont régis exclusivement par les règles des articles 612a, 1 er alinéa, 219, 1 er alinéa, et 244, 2 e alinéa, du code civil. 928
Article 13 Concours d'héritiers Si plusieurs héritiers remplissent les conditions de l'attri-- bution de l'entreprise agricole, le disposant peut désigner par testament (art. 498 ss CC) ou pacte successoral (art. 512 ss CC) celui d'entre eux qui aura le droit de la reprendre (1 er al.). L'article 21 fait état des restrictions de la li- berté du défunt de disposer. Si le défunt ne s'est pas prononcé sur l'attribution de l'entreprise et si plusieurs héritiers qui exploitent eux-mê- mes font valoir leur droit à l'attribution, l'héritier légal a la priorité sur l'héritier institué (2 e al.). Cette dispo- sition s'impose pour des raisons de concordance avec le droit de préemption des parents (art. 43 ss). Elle fait défaut dans le droit en vigueur. S'il n'est pas possible de désigner l'attributaire de l'entreprise sur la base des 1 er et 2 e ali- néas, la situation personnelle des héritiers est déterminante pour l'attribution (3 e al.). La notion de situation person- nelle a besoin d'être précisée (art. 4 CC). Sur ce point, on peut se rapporter à la jurisprudence concernant l'article 621, 1 er alinéa, du code civil (ATF 110 II 329 ss, consid. 4 ; ATF 107 II 30 ss, consid. 3). Il convient d'examiner notam- ment si le prétendant à l'attribution s'est déjà occupé au- paravant de l'entreprise agricole et s'il a des descendants qui entendent se vouer à l'agriculture. Article 14 Sursis au partage A l'instar du droit en vigueur (art. 621 ter CC) , les héri- tiers doivent maintenir la communauté héréditaire lorsque le défunt laisse comme héritiers des descendants mineurs (1 er al.). Le partage de la succession ne peut s'opérer qu'au moment où le dernier (ou le seul) descendant successible a atteint sa majorité ou lorsqu'il est possible de se prononcer sur son droit à l'attribution. On constatera que même le mineur - avec le consentement du représentant légal ou de l'autorité tutélaire (art. 392, ch. 929
2, CG) - peut demander l'attribution de l'entreprise pour l'exploiter lui-même ou y renoncer. Dans le cadre de la procédure de consultation, le voeu a été émis de ne pas surseoir au partage lorsqu'un héritier rem- plissant déjà les conditions de l'exploitation à titre per- sonnel au moment de l'ouverture de la succession demande l'attribution de l'entreprise agricole. Le projet tient comp- te de ce voeu lorsque l'attribution est demandée par un héritier légal (2 e al.). On donne ainsi la possibilité en particulier au conjoint survivant de demander l'attribution de l'entreprise agricole pour l'exploiter personnellement et cela avant que ne soit prise la décision portant sur l'at- tribution de ladite entreprise à un descendant. La solution contraire mettrait le conjoint survivant dans une grave si- tuation d'insécurité, du moment qu'il ne saurait pas comment sa demande d'attribution serait jugée plus tard en compé- tition avec un descendant en possession d'une bonne formation agricole. En revanche, un sursis au partage s'impose lorsque l'entre- prise agricole est affermée encore pour une longue durée (3e al.). En pareil cas, on ne saurait se prononcer sur la ques- tion de savoir si, au moment de la fin du bail à ferme, un héritier remplit véritablement les conditions de l'exploi- tation à titre personnel. Il serait cependant injuste de fai- re échouer la demande d'attribution à un prix préférentiel (art. 19, 1er al., en regard de l'art. 19, 2e al.) sous pré- texte que l'entreprise a été affermée pour une longue durée. Le partage peut être reporté pour une année au plus tard avant la fin du bail, la durée minimale des baux à ferme, à laquelle la communauté héréditaire est aussi liée, étant de neuf ans pour les entreprises agricoles (art. 7, 1er al, LBFA). Cette solution pourra permettre à l'attributaire de résilier le bail en respectant les délais (art. 16, 2e al., LBFA). 930
Article 15 Droit à l'attribution de parts de copropriété Afin d'éviter que le droit successoral paysan ne soit éludé, le projet place sur le même pied, pour ce qui est du droit successoral a l'attribution, les parts de copropriété à une entreprise agricole et la propriété individuelle d'une telle entreprise. Le droit à l'attribution ne dépend pas de l'im- portance de la part de copropriété étant donné que chaque co- propriétaire a en principe le droit de jouir de la chose et d'en user (art. 648, 1 er al., CC) . Le fait qu'un autre co- propriétaire que le défunt ait exploité jusqu'ici l'en- treprise agricole n'exclut donc pas non plus le droit à l'at- tribution. Si l'héritier attributaire ne peut s'entendre avec les autres copropriétaires au sujet de l'exploitation de l'entreprise agricole, il a le droit en tout temps d'exiger la dissolution de la copropriété selon les règles spéciales du droit foncier rural (art. 650 CC en relation avec les art. 37 ss). Article 16 Droit à l'attribution en cas de propriété commune Le droit successoral paysan se heurte à des difficultés par- ticulières lorsque le défunt était propriétaire commun d'une entreprise agricole (arrêt du Tribunal fédéral du 26.11.1987 = Pra. 77 n° 141). S'il a été convenu antérieurement que la participation à la propriété commune serait transmissible par succession (art. 545, 1 er al., ch. 2, CO), là situation juri- dique est identique à celle de la copropriété (art. 15): cha- que héritier peut ainsi demander l'attribution de la part du défunt aux mêmes conditions que celles qu'il devrait remplir pour demander l'attribution de l'entreprise agricole (art. 12) (1 er al.). Il en est autrement lorsque la propriété commune prend fin par la mort d'un propriétaire commun. Ne sont transmissibles en pareil cas que les biens revenant au défunt après la li- quidation de la propriété commune. La nature de ces biens se règle sur les principes régissant le contrat de société ou les régimes matrimoniaux. Comme il n'est pas exclu que l'en- 931
treprise agricole lors de la liquidation de la propriété com- mune revienne au défunt, soit à ses héritiers, il importe de savoir quel est celui d'entre eux qui peut participer à la place du défunt à la liquidation de la propriété commune. Le projet prévoit que le choix de l'héritier susceptible de coo- pérer à cette liquidation (2 e al.) s'opère selon les règles applicables à la demande d'attribution d'une entreprise agri- cole (art. 12). Article 17 Biens meubles servant à l'exploitation, entreprise accessoire non agricole Conformément au droit en vigueur (art. 620 et 625 CC), le droit successoral à l'attribution porte aussi sur les biens meubles servant à l'exploitation (1 er al.) de même que sur une entreprise accessoire non agricole (2 e al.). Ce qu'on en- tend par entreprise accessoire non agricole résulte de la dé- finition de l'entreprise mixte (art. 7, 4 e al.). Les biens meubles servant à l'exploitation comprennent entre autres le bétail, le matériel et les provisions. Comme, aujourd'hui, en règle générale, l'inventaire n'est pas coaffermé, point n'est besoin d'instituer un droit à l'attribution des biens meubles lorsque l'entreprise agricole n'est pas reprise en vue d'une exploitation à titre personnel. Article 18 Partage de l'entreprise Tout héritier peut imposer le partage de l'entreprise agri- cole dépendant de la succession si elle se prête, par son étendue et sa nature, à la création de deux (ou de plus de deux) entreprises pouvant offrir chacune à une famille pay- sanne de bons moyens d'existence. La famille paysanne type selon la jurisprudence du Tribunal fédéral comprend norma- lement les parents et deux enfants en âge de scolarité (ATF 8l II 101 ss, consid. 1/e). Quant aux "bons moyens d'exis- tence" que l'entreprise agricole doit offrir à cette famille paysanne, il s'agit d'une notion juridique imprécise em- pruntée à la loi fédérale sur le bail à ferme agricole (art. 932
31, 2 e al., let. a et b, LBFA) . Vu le message du Conseil fédéral à l'appui de cette loi, une entreprise agricole offre de bons moyens d'existence lorsque les revenus qu'on peut en tirer permettent d'assurer un revenu équitable à une et demie à deux unités de travail (FF 1982 I 298). Selon l'opinion dominante concernant 1'interprétation de la notion en ques- tion 21 ) , on peut aussi parler de bons moyens d'existence lorsque l'entreprise agricole qui n'atteint pas le revenu équitable susmentionné compte parmi celles de la catégorie la plus rentable des entreprises de la région exploitées à titre principal conformément aux conditions usuelles. Le revenu calculé en tenant compte de l'apport d'un revenu accessoire répondant à l'usage local doit être néanmoins suffisant pour couvrir les besoins personnels d'une famille paysanne et pour constituer un capital propre convenable. La décision sur la question de savoir si deux (ou plus de deux) entreprises agricoles peuvent être formées incombe à l'autorité compétente en matière d'autorisation (art. 61, let. b). Selon la solution proposée qui répond au principe de l'égalité des droits des héritiers (art. 607, 1 er al., et 610, 1 er al., CC), le partage de l'entreprise peut être aussi demandé par un héritier qui lui-même n'invoque aucun droit à l'attribution. Article 19 Imputation sur la part héréditaire Les règles spéciales du droit successoral paysan seraient souvent sans effet pratique si elles n'étaient pas assorties d'un privilège quant au prix ou à l'imputation. Aussi le 1 er alinéa prévoit-il que l'entreprise agricole est imputée à la valeur de rendement (art. 11) sur la part de l'héritier qui exploite lui-même (art. 12, 1 er al.). L'imputation à la va- leur de rendement s'applique aussi à l'attribution de la co- propriété (art. 15) et de la propriété commune (art. 16) ainsi qu'à l'attribution de participations majoritaires à des personnes morales (art. 12, 1 er al., en relation avec l'art. 4, 2 e al.). 933
Si l'entreprise agricole est réclamée par un héritier réser- vataire qui n'entend pas l'exploiter lui-même (art. 12, 2 e al.)/ elle lui sera imputée au double de la valeur de rendement (2 e al.)- Ce prix préférentiel est fondé sur les mêmes considérations de protection de la famille qui ont mo- tivé l'institution d'un droit particulier à l'attribution pour l'héritier réservataire qui n'exploite pas lui-même (art. 12, 2 e al.). Si le double de la valeur de rendement de- vait exceptionnellement dépasser la valeur vénale, cette der- nière tiendrait lieu de valeur d'imputation. Dans les autres cas, l'entreprise agricole est imputée à la valeur vénale, car une dérogation au principe de l'égalité des droits des héritiers (art. 607, 1 er al., et 610, 1 er al., CC) ne se justifie ni du point de vue de la politique agraire, ni de celui de la protection de la famille. L'im- putation à la valeur vénale augmente du reste la chance que la communauté héréditaire vende l'entreprise agricole à une tierce personne désireuse de l'exploiter elle-même. Or, cette solution est souhaitable non seulement parce qu'elle favorise l'accession à la propriété, mais aussi parce qu'en con- tribuant à l'accroissement de l'offre sur le marché des do- maines agricoles, elle a pour effet d'atténuer la hausse de leurs prix. Conformément au droit en vigueur (art. 625, 2 e al., et 620 b ^ s CC), l'entreprise accessoire non agricole est imputée à la valeur vénale et les biens meubles servant à l'exploitation le sont à la valeur qu'ils représentent pour elle (3 e al.). De par sa nature, cette dernière valeur correspond à la va- leur de rendement 22 '. Le terme de "Nutzwert" employé dans le texte allemand pour désigner ladite valeur est maintenu parce qu'il est d'un usage courant dans les milieux agricoles alé- maniques. Les prix fantaisistes offerts par certains amateurs pour les entreprises accessoires non agricoles ne doivent pas être pris en considération lorsqu'il s'agit d'estimer la valeur vénale. Le guide d'estimation tient déjà partiellement compte de cette idée en ce sens que les locaux d'habitation ne servant pas à l'exploitation agricole sont taxés sur la 934
base du loyer capitalisé, tel qu'il est pratiqué dans la localité 23). Article 20 Augmentation de la valeur d'Imputation Le droit successoral actuel ne dit rien d'une éventuelle aug- mentation de la valeur d'imputation. Seules les dispositions régissant le droit de préemption des parents en font état (art. 12, 2 e et 3 e al., LPR) . L'hérédité représentant une succession à titre universel, et les dettes passant de la sorte entièrement aux héritiers (art. 560, 2 e al., CC), on ne peut s'en référer aux dispositions sur le droit de préemption qu'avec certaines réserves. C'est une conséquence de l'estimation de la valeur de ren- dement qui fait que les sommes investies ne se traduisent pas entièrement en une augmentation de la valeur de rendement24). Dans l'intérêt de l'égalité de traitement des héritiers (art. 607, 1 er al., et 610, 1 er al., CC), le projet prévoit que les héritiers peuvent demander une augmentation de la valeur d'imputation lorsque le défunt, dans les dix années précédant son décès, a procédé à des investissements dans l'entreprise agricole (1 er al.). L'augmentation équivaut à la différence entre les fonds investis par le défunt et l'accroissement de la valeur de rendement résultant de l'amélioration. Elle peut être réduite d'un dixième pour chaque année entière qui s'est écoulée entre l'amélioration de l'entreprise agricole et le décès (2 e al.). L'augmentation de la valeur d'imputation, telle qu'elle est proposée, relativise - de la même manière que la réduction des libéralités entre vifs (art. 527, ch. 3, CC) - le moment de l'investissement: si l'argent investi de- vait tomber dans la succession, l'héritier reprenant n'aurait pas non plus droit à l'attribution de cette somme. Les fonds investis peuvent représenter des capitaux propres ou étrangers. Ils sont utilisables aussi bien pour l'assai- nissement ou la construction de bâtiments et d'installations que pour l'acquisition d'un immeuble agricole en vue d'amé- liorer la structure d'une entreprise agricole. 935
Le 3 e alinéa prévoit une augmentation de la valeur d'impu- tation (jusqu'à concurrence de la valeur vénale) dans chaque cas où 1 ' imputation à la valeur de rendement entraîne un ex- cédent du passif de la succession. Ce principe découle de la jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 64 II 6 ss, consid. 2). La solution contraire obligerait en fait les cohéritiers à répudier une succession qui, économiquement, ne serait pas obérée (art. 566, 1 er al., CC) . Ce faisant, les cohéritiers du reprenant perdraient également leur droit au gain. Si la succession compte par exemple un passif de 200'000 francs et une entreprise agricole d'une valeur vénale de 300'000 francs et d'une valeur de rendement de 100'000 francs, les cohéri- tiers peuvent demander que 1'entreprise agricole soit imputée à l'héritier reprenant à raison de 200'000 francs. Il ne pourra ensuite reprendre l'entreprise agricole qu'avec l'en- semble du passif de la succession. Le fait cependant qu'une entreprise agricole soit grevée de droits de gage immobilier au-delà de la valeur de rendement n'entraîne pas forcément une augmentation de la valeur d'imputation, car l'héritier reprenant peut demander que les dettes du défunt soient pa- yées ou garanties avant le partage (art. 610, 3 e al., CC). A la différence du droit des régimes matrimoniaux (art. 213, 2 e al., CC), le projet ne prévoit pas d'augmentation de la valeur d'imputation pour des motifs subjectifs. Article 21 Restriction de la liberté du défunt de disposer La liberté du défunt de disposer est restreinte à l'égard de l'héritier réservataire qui remplit les conditions de l'ex- ploitation à titre personnel: selon le 1er alinéa, le dis- posant ne peut attribuer l'entreprise agricole ni à un héri- tier qui n'exploite pas lui-même ni à un héritier institué. Cette dernière restriction n'existe pas selon le droit en vigueur (art. 621 bis , 3e al., CC). Elle se justifie cependant parce que les descendants auraient eu un droit de préemption si l'entreprise agricole, du vivant du disposant, avait été aliénée à l'héritier institué (art. 43, 1 er al., ch. 1). 936
Ces restrictions de la liberté de disposer s'appliquent éga- lement au droit à l'attribution en cas de copropriété (art. 15) et de propriété commune (art. 16). Le droit à l'attribution de l'héritier réservataire qui en- tend exploiter l'entreprise personnellement exclut aussi la constitution d'un usufruit (matériel) sur toute l'entreprise en faveur du conjoint survivant (art. 473 CC) qui n'exploite pas l'entreprise lui-même (ATF 108 II 177 ss, consid. 4). Demeure réservée la possibilité d'accorder au conjoint survi-- vant l'usufruit sur un appartement ou un droit d'habitation (art. 12, 3 e al.). Le disposant ne peut ordonner un partage matériel que si celui-ci reçoit l'approbation de l'autorité (art. 61). A l'instar du droit en vigueur (art. 621 bis, 2 e al., CC), la liberté de disposer redevient effective même à l'égard d'un héritier réservataire s'il existe un motif d'exhérédation (art. 477 CC) ou en cas de renonciation à la succession (art. 495 CC) (2 e al.). Article 22 Droit à l'attribution d'un immeuble agricole Le droit actuel ne connaît aucun droit successoral spécial à l'attribution d'un immeuble agricole. En revanche, il est te- nu compte des parts de biens-fonds ainsi que des biens-fonds (du reprenant) exploités pendant une longue période avec l'entreprise agricole du défunt pour déterminer si cette ex- ploitation offre des moyens d'existence suffisants (art. 620, 2 e al., CC). Cette solution qui bat en brèche "l'unité juri- dique" de l'entreprise agricole n'a pas donné les résultats qu'on en attendait dans la pratique (ATF 112 II 211 ss, consid. 3 et 4; ATF 107 II 319 ss, consid. 3). La solution a- déquate qui tombe sous le sens consiste en un droit à l'attribution d'un immeuble agricole qui ne fait pas partie de l'entreprise agricole du défunt, mais qui est situé dans le rayon d'exploitation, normal pour la localité, de l'entre- prise agricole de l'héritier (1 er al.). 64 Feuille fédérale. 140 e année. Vol. III 937
La notion de rayon d'exploitation normal pour la localité fi- gure déjà à l'article 33, 2 e alinéa, de la loi sur le bail à ferme agricole. En posant cette condition, on veut empêcher la formation de structures d'exploitation préjudiciables à 1'économie et à 1'environnement, sans toutefois mettre en danger les structures traditionnelles, telles gué, par exem- ple, les entreprises agricoles exploitées à des altitudes différentes. L'amélioration structurelle visée par le droit à l'attribu- tion ne peut être réalisée que si l'héritier est propriétaire de l'entreprise voisine. Est assimilé à la propriété le pou- voir de disposer économiquement d'une telle entreprise. Il en est ainsi notamment en cas de participation majoritaire à une personne morale dont les actifs consistent principalement en une entreprise agricole (art. 4, 2 e al.). On peut aussi ima- giner qu'en vertu de la situation découlant du régime matri- monial, l'un des conjoints dispose économiquement de l'en- treprise agricole, bien qu'elle soit inscrite au registre foncier au nom de l'autre conjoint. N'est pas considéré comme disposant économiquement d'une entreprise agricole, celui qui l'exploite en sa seule qualité de fermier. Le droit à l'attribution peut aussi avoir pour objet une part de copropriété à un immeuble agricole ou plusieurs immeubles agricoles. Le droit à l'attribution d'un immeuble agricole sert à pro- mouvoir la rentabilité des entreprises agricoles (voir ch. 212.2). Il peut donc être invoqué sans qu'il-soit besoin d'examiner si l'héritier a exploité personnellement ou affer- mé l'entreprise agricole dont la structure doit être amé- liorée. S'agissant d'immeubles agricoles, l'ayant droit peut en de- mander 1'attribution au double de la valeur de rendement. Du point de vue de l'économie d'entreprise, il serait certes plus juste d'adopter une valeur d'imputation correspondant au montant de 1'augmentation de la valeur de rendement qui ré- sulte de 1'attribution de 1'immeuble agricole pour 1 'entre- prise agricole agrandie. Une telle réglementation serait tou- 938
tefois trop compliquée. Four plus de simplicité, le double de la valeur de rendement a été choisi comme valeur d'imputa- tion. Selon le 2 e alinéa, les dispositions relatives à l'aug- mentation de la valeur d'imputation (art. 20) sont appli- cables par analogie. On ne voit pas la nécessité pratique de surseoir au partage lorsqu'il s'agit d'immeubles isolés. Si plusieurs héritiers remplissent les conditions pour l'attri- bution d'un immeuble isolé, son partage est même permis. Il n'est pas besoin de tenir compte de la situation personnelle des héritiers (art. 12, 3 e al.). On observera toutefois l'in- terdiction de morcellement (art. 59, 2 e al.) et la priorité de l'héritier réservataire ou légal sur l'héritier institué (art. 21 et 13, 2 e al.). Article 23 Caducité du droit à l'attribution Selon le 1 er alinéa, l'héritier qui est déjà propriétaire d'une entreprise agricole offrant à une famille paysanne de bons moyens d'existence ou qui dispose économiquement d'une telle entreprise ne peut invoquer aucun droit successoral à l'attribution d'une entreprise agricole (art. 12, 1 er et 2 e al.). En pareil cas, l'attribution d'une entreprise exploitée à temps partiel (art. 8, 2 e al.) est également exclue si le canton a soumis de telles entreprises aux mêmes dispositions que celles qui régissent les entreprises exploitées à titre principal (art. 5, let. a). La question de savoir ce qu'on entend par entreprise agricole offrant à une famille paysanne de bons moyens d'existence et celle de savoir quand un héritier dispose économiquement d'une telle entreprise ont été traitées ci-dessus à propos des articles 18 et 22. Si un héritier demande l'attribution d'un immeuble agricole isolé (art. 22, 1 er al.), elle doit lui être refusée lors- qu'elle le rendrait propriétaire d'une entreprise agricole plus grande qu'il n'est besoin pour offrir à une famille pay- sanne des moyens d'existence particulièrement bons (2 e al.). 939
Est aussi assimilé à la propriété dans ce cas le pouvoir de disposer économiquement d'une entreprise correspondante. La notion des moyens d'existence particulièrement bons a été em- pruntée à l'article 33, 1 er alinéa, de la loi sur le bail à ferme agricole. Pour en saisir le sens, il faut s'en rappor- ter à la notion de bons moyens d'existence. Des moyens d'existence particulièrement bons sont meilleurs que de bons moyens d'existence. Selon le message du Conseil fédéral à l'appui de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole, on peut parler de moyens d'existence particulièrement bons lors- que l'entreprise agricole assure un revenu pour le moine é- quitable à deux et demie, voire à trois unités complètes de travail (FF 1982 I 300). Si l'on s'en réfère à la doc- trine 25 ' , une entreprise offre des moyens d'existence par- ticulièrement bons lorsqu'elle figure, pour ce qui est du revenu standard des entreprises, parmi celles qui repré- sentent, au haut de l'échelle, le 25 pour cent des entre- prises exploitées à titre principal dans la région. Il impor- te à cet égard de veiller au respsct d'une limite inférieure qui permette de couvrir les besoins d'une famille de cinq unités de consommation et de réaliser les économies néces- saires au développement de l'entreprise. Article 24 Garantie de l'exploitation à titre personnel, Interdiction d'aliéner L'héritier auquel l'entreprise agricole a été attribuée pour qu'il l'exploite lui-même ne peut l'aliéner dans les dix ans qui suivent l'attribution qu'avec l'accord des cohéritiers (1 er al.). Le délai court à compter de l'acquisition de la propriété. Si l'un des cohéritiers est décédé, ses héritiers doivent approuver l'aliénation. Cette restriction du droit de disposer se justifie par le fait que l'entreprise peut aussi être attribuée à un héritier contre la volonté des cohéri- tiers. Elle fait en même temps revivre, dans un nouveau con- texte, la réglementation en vigueur, pratiquement incontes- tée, du délai d'interdiction (art. 218 ss CO). 940
L'accord des cohéritiers n'est pas nécessaire lorsqu'un des- cendant, remplissant les conditions de l'exploitation à titre personnel, acquiert l'entreprise agricole (2 e al., let. a). Leur accord n'est pas nécessaire non plus lorsque l'aliéna- tion sert a l'exécution, par la collectivité, d'une oeuvre de caractère public (2 e al., let. b). Ce qu'il faut entendre par tâche publique ressort des explications données à propos de l'article 63, 1 er alinéa, lettre g. Il n'est pas besoin enfin de requérir l'accord des cohéritiers en cas d'aliénation d'immeubles agricoles (2 e al., let. c). Il convient cependant de signaler que l'aliénation d'immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise n'est possible qu'avec l'approbation de l'autorité compétente en matière d'autorisation (art. 61). Article 25 Droit d'emption La restriction du droit de disposer de l'article précédent est la condition permettant de sanctionner efficacement l'a- bandon de l'exploitation à titre personnel. Si, durant le "délai d'interdiction" de l'article 24, 1 er alinéa, l'hé- ritier cesse d'exploiter lui-même l'entreprise, tout cohéri- tier qui entend l'exploiter personnellement et en paraît ca- pable a sur elle un droit d'emption (1 er al.). L'héritier qui exploite lui-même, dont le droit à l'attribution lors du par- tage de la succession n'existait pas encore ou n'avait pas encore pu être pris en considération, est ainsi protégé de la manière la plus efficace. Le droit d'emption n'entre en ligne de compte que si l'hé- ritier cesse définitivement d'exploiter lui-même. Tel est aussi le cas lorsqu'il doit abandonner l'agriculture pour raison d'accident ou de maladie. L'héritier à 1'encontre duquel le droit d'emption est exercé a droit, selon le 2 e alinéa, au prix pour lequel l'entreprise a été imputée sur sa part dans le partage. Il a en outre le droit d'être indemnisé pour les dépenses génératrices de plus-value, celles-ci étant comptées à leur valeur actuelle. 941
Le 3 e alinéa dispose gué le droit d'emption est transmissible par succession. Il se périme relativement dans les trois mois et absolument dans les deux ans. Le délai relatif commence à courir dès le moment où le titulaire du droit a eu con- naissance de la cessation de l'exploitation à titre personnel et le délai absolu dès le moment de la cessation définitive. Ces délais sont conformes aux propositions concernant la re- vision du droit de préemption du code civil (art. 681a CC rev.). La péremption du droit d'emption n'exclut pas la pos- sibilité pour les héritiers de faire valoir leur droit au gain en cas d'aliénation ultérieure de l'entreprise agricole (art. 29 ss) . Dans les cas où l'aliénation de l'entreprise agricole n"est pas subordonnée à l'accord des cohéritiers (art. 24, 2 e al.), leur droit d'emption devient également caduc (4 e al., let. a, c et d). Il en est de même, en vertu de la lettre b, lorsque l'entreprise agricole est transmise une nouvelle fois par succession et reprise par un héritier remplissant, les con- ditions de l'exploitation à titre personnel. Le droit d'emption des cohéritiers comporte, selon les règles de la bonne foi (art. 2, 1 er al., CC), le droit de demander au descendant et aux héritiers du défunt qu'ils se prononcent sur la question de savoir s'ils veulent reprendre l'en- treprise agricole pour l'exploiter personnellement. Il n'existe aucune nécessité pratique de prévoir des sanc- tions de droit privé, s'agissant de l'attribution d'un im- meuble agricole isolé (art. 22, 1 er al.). Les conditions de- vant être remplies pour l'attribution d'un immeuble agricole revêtent un caractère purement objectif et durable. Elles sont facilement vérifiables au moment du partage de la suc- cession. 942
222.12 Droit d'emption des frères et soeurs Article 26 Principe La revision du code civil du 5 octobre 1984 a entraîné la suppression de la réserve des frères et soeurs (art. 471 CC). C'est ainsi gué leur exclusion de la succession légale dépend de la volonté du disposant. Une telle exclusion est choquante lorsqu'il existe dans la succession une entreprise agricole que le défunt avait acquise de son père ou de sa mère (ou dans leur succession). Si l'entreprise avait été aliénée du vivant de l'aliénateur, le frère ou la soeur aurait eu un droit de préemption (art. 43, 1 er al., ch. 2). Le 1 er alinéa étend à la succession la protection qui est à la base du droit de préemption. Le droit d'emption des frères et soeurs l'emporte sur le droit à l'attribution de l'héritier qui n'exploite pas lui-même (art. 12, 2 e al.). Le droit d'emption peut aussi être invoqué lorsque l'entre- prise provient non pas entièrement, mais en majeure partie seulement d'un parent (père ou mère) commun. L'exigence d'une entité complète rendrait le plus souvent illusoire le droit d'emption (ATF 8l II 73 ss, consid. 5). Pour savoir si la plus grande partie de l'entreprise provient d'un parent (père ou mère) commun, il faut tenir compte non seulement de la surface, mais aussi de la valeur des diverses parties qui composent cette entreprise. L'octroi d'un droit d'emption sur des immeubles isolés ne répond pas à un besoin. Selon le 2 e alinéa, le conjoint survivant, s'il invoque avec succès le droit d'emption, a les mêmes droits qu'un héritier qui demande l'attribution de l'entreprise agricole (art. 12, 3 e al.). Article 27 Caducité du droit d'emption II serait souvent choquant qu'un frère ou une soeur puisse invoquer un droit d'emption lorsqu'un héritier légal remplis- sant les conditions de l'exploitation à titre personnel de- mande l'attribution de l'entreprise agricole (let. a). L'en- 943
treprise doit également rester dans la famille que le défunt a fondée lorsque les héritiers transfèrent l'entreprise agri- cole à un descendant du défunt remplissant les conditions de l'exploitation à titre personnel (let. b). Le droit d'emption des frères et soeurs ne fait ainsi pas obstacle au "saut" d'une génération pour l'attribution d'une entreprise agri- cole. Article 28 Conditions et modalités L'identité de but que revêtent du point de vue du concept juridique les droits de préemption et d'emption des frères et soeurs, identité dont il est question à l'article 26, se ma- nifeste ici également en ce sens que le droit d'emption peut être exercé aux mêmes conditions et modalités que celles qui s'appliquent au droit de préemption. C'est ainsi (pour l'exercice du droit d'emption) que le prix de reprise cor- respond à la valeur de rendement (1 er al. en liaison avec l'art. 45). Une augmentation de ce prix est régie par les dispositions sur le droit de préemption (art. 53). A signaler que l'exercice du droit d'emption ne doit pas entraîner un surendettement artificiel de la succession (2 e al. en liaison avec l'art. 20, 3 e al.). Les règles de procédure en matière de droit de préemption lé- gal (art. 681 ss CC rev.) s'appliquent à l'exercice du droit d'emption. Cela concerne notamment la question de la pér- emption. Le droit d'emption se périme par trois mois à compter du moment où son titulaire a eu connaissance du droit (art. 681a, 2 e al., CC rev.). Tel ne peut être le cas qu'au moment où les héritiers entrant en ligne de compte pour l'attribution de l'entreprise se sont prononcés à cet égard. Le titulaire du droit d'emption est en droit d'attendre selon les règles de la bonne foi (art. 2, 1 er al., CC) que leur dé- cision soit prise en temps utile. Demeurent réservés les cas où le partage de la succession doit être ajourné en vertu de l'article 14. 944
222.13 Droit des cohéritiers au gain Article 29 Principe Le droit au gain sert a compenser le fait qu'une entreprise ou un immeuble agricole a été imputé dans le partage à une valeur inférieure à sa valeur vénale. Il rétablit - dans le cas idéal - l'égalité de traitement des héritiers (art. 607, 1 er al., et 610, 1 er al., CC). En conformité avec la juris- prudence (ATF 113 II 130 SS, consid. 3; ATF 112 II 300 SS, consid. 4/b), le projet le considère comme un droit pécu- niaire conditionnel. Le montant du gain est fixé sur la base de la part héréditaire de chaque héritier (1 er al.). Le droit au gain est transmissible par succession et cessible (2 e al.). Les cohéritiers ne sont pas tenus de faire valoir leur droit conjointement. Le droit au gain est conditionnel, car il n'existe qu'en cas d'aliénation dans les 25 ans (3 e al.). Le délai proposé cor- respond au droit en vigueur (art. 619, 1 er al., CC). Il com- mence à courir à compter de la reprise de l'entreprise ou de l'immeuble agricole (ATF 86 I 114 ss, consid. 9). En principe et selon la pratique établie (ATF 75 I 186 ss, consid. 2), seul le gain réalisé lors d'une première aliénation peut être soumis au partage. Les résultats en sont choquants lorsque l'attributaire aliène l'entreprise ou l'immeuble agricole au- dessous de la valeur vénale à une personne qui à son tour le revend à la valeur vénale. De telles opérations ne visent pas toujours à éluder la loi. Il appartient au juge de décider de cas en cas, selon les circonstances, si le gain résultant d'une deuxième aliénation (ou d'une autre ultérieurement) doit être partagé entre les ayants droit (art. 1 er , 2 e al., CC) . Article 30 Aliénation Est une aliénation au sens de l'article 29 la vente de l'entreprise ou de l'immeuble agricole (art. 184 ss CO). La vente d'une partie d'une entreprise ou d'un immeuble agricole 945
entre aussi en ligne de compte. Sont assimilés à la vente tous les actes juridiques poursuivant les mêmes buts éco- nomiques (1 er al., let. a). La prise en considération du facteur économique peut permettre d'assimiler dans certains cas la constitution de droits de jouissance ou de droits d'emption à la vente 26). A l'instar du droit en vigueur (art. 619, 1 er al., CC), il est indiqué de mettre l'expropriation sur le même pied que l'aliénation (1 er al., let. b). Bien que le projet n'en fasse pas expressément état, les actes juridiques analogues à l'ex- propriation sont assimilés à l'expropriation. Le projet prévoit comme nouveauté que l'incorporation d'un immeuble dans une zone à bâtir (art. 15 LAT) est aussi considérée comme une aliénation (1 er al., let. c) . La so- lution proposée appuie les efforts entrepris en matière d'a- ménagement du territoire pour ranimer le marché des terrains à bâtir. Les immeubles appartenant à la zone à bâtir doivent être mis à la disposition de ce marché. Sa fluidité ne peut que servir l'intérêt de l'agriculture, car la demande d'im- meubles agricoles situés en zone agricole s'en trouve ainsi diminuée. La disposition préconisée s'applique aussi aux im- meubles déjà incorporés dans une zone à bâtir au moment de la promulgation de la loi. Demeure réservée l'ouverture d'une procédure de modification de zones (art. 89). N'est cependant pas assimilée à une aliénation selon la solution proposée, l'incorporation dans la zone à bâtir d'un immeuble qui excep- tionnellement reste assujetti au droit foncier rural (art. 2, 2 e al., let. a). Le projet établit enfin clairement que la désaffectation, soit l'abandon de l'usage agricole au profit d'un autre usa- ge, est considérée comme une aliénation (1 er al., let. d). On peut parler d'une désaffectation lorsque le propriétaire d'une entreprise ou d'un immeuble agricole use de la chose à des fins non agricoles. L'extraction de parties composantes du sol représente notamment une désaffectation. Il n'en est pas de même, en revanche, de l'affermage d'une entreprise ou d'un immeuble agricole exploité jusqu'ici à titre personnel, ni lorsque l'utilisation a d'autres fins n'est qu'occa- 946
sionnelle, comme pour les terrains de sports (hippodrome, etc.). Quant à la sauvegarde du délai de 25 ans (art. 29, 3 e al.), c'est la conclusion du contrat par lequel l'aliénateur s'oblige à transférer la propriété qui fait foi (2 e al., let. a), conformément au droit en vigueur (art. 619, 3 e al., CC). Pour la vente d'immeubles, cela signifie que l'acte authen- tique doit être instrumenté dans le délai de 25 ans (art. 216, 1 er al., CO). En cas d'expropriation, il convient de se baser, à l'instar du droit en vigueur (art. 619, 3 e al., CC), sur l'ouverture de la procédure d'expropriation (2 e al., let. b). S'agissant de l'incorporation d'un immeuble dans une zone à bâtir, on examinera si la procédure d'incorporation a été in- troduite dans le délai de 25 ans (2 e al., let. c) . La ques- tion de savoir quand le cas est réalisé doit être tranchée selon les principes régissant le droit public (art. 89). Ce n'est qu'en s'en tenant au moment déterminant qu'on pourra prévenir toute tentative du propriétaire d'utiliser des moyens de recours pour faire échec au droit des cohéritiers au gain. En cas de désaffectation, on tablera sur la conclusion de l'acte juridique permettant au tiers l'utilisation cor- respondante. Si la désaffectation intervient sans le concours d'un tiers, c'est l'opération entraînant ce changement d'u- sage qui fait foi (2 e al., let. d). Article 31 Exigibilité La condition selon laquelle l'aliénation doit avoir lieu dans les 25 ans ne doit pas être confondue avec l'exigibilité du droit au gain (ATF 105 II 172 ss, consid. 2/d). En principe, le droit au gain devient exigible avec l'exigibilité de la contreprestation que le vendeur ou l'exproprié peut réclamer (let. a). Il s'agit en règle générale du moment de l'exigibi-- lité du prix de vente. 947
En cas d'incorporation d'un immeuble dans une zone à bâtir (art. 30, 1 er al., let. c), le droit au gain ne devient exi- gible qu'avec l'approbation définitive du plan d'affectation (let. b). Si aucun échange de prestations n'intervient parce gué la désaffectation en tant qu'aliénation est imputable au pro- priétaire (art. 30, 1 er al., let. d), le droit au gain de- vient exigible avec le début de l'opération qui réalise la désaffectation (let. c). Le délai ordinaire de prescription commence à courir dès l'exigibilité du droit au gain (art. 127 CO). Article 32 Gain Le projet reprend en principe la manière jusqu'ici en vigueur de calculer le gain (art. 619 bis CC). C'est ainsi que le gain équivaut à la différence entre le prix d'aliénation et la va- leur d'imputation (prix de reprise). Les dépenses génératri- ces de plus-value peuvent en être déduites à leur valeur ac- tuelle (1 er al.). En cas d'incorporation d'un immeuble dans une zone à bâtir (art. 30, 1 er al., let. c), le calcul du gain se heurte à des difficultés particulières. Selon le projet, le gain se cal- cule en pareil cas sur la valeur vénale présumée de l'immeuble (2 e al.). C'est au moment de l'exigibilité (art. 3l, let. b) que le calcul de cette valeur doit avoir lieu. L'ayant droit ne peut donc influencer son droit au gain en l'invoquant ultérieurement. Ne donne droit à aucun gain sup- plémentaire, la réalisation d'un plus grand bénéfice consé- cutif à une vente ultérieure de 1'immeuble incorporé dans une zone à bâtir. En cas de désaffectation (permanente) imputable au proprié- taire, le gain se calcule sur le revenu annuel, multiplié par vingt, de l'utilisation non agricole (2 e al.). La valeur to- tale de la charge foncière est calculée de la même manière (art. 783, 2 e al., CC) . 948
Selon le 3 e alinéa, le propriétaire peut réduire le gain de deux pour cent pour chaque année entière pendant laquelle l'entreprise ou l'immeuble agricole lui a appartenu (réduc- tion pour la durée de la propriété). Si une année n'est que partiellement écoulée, cette réduction est diminuée en consé- quence. La réduction pour la durée de la propriété atténue la rigueur de la disposition qui veut que le gain entier doit également être partagé avec les cohéritiers lorsque la valeur d'imputation n'a été que de peu inférieure à la valeur vénale 27 ). L'aliénateur peut demander que le gain soit calculé sur une valeur d'imputation plus élevée au lieu d'être réduit en fonction de la durée de la propriété (4 e al.). La valeur d'imputation est augmentée du pourcentage dont la valeur de rendement s'est accrue à la suite de la modification des bases de calcul. Sont réputées bases de calcul, les disposi- tions sur l'estimation de la valeur de rendement (Guide d'es- timation) que le Conseil fédéral réadapte périodiquement. Article 33 Réduction pour les Immeubles acquis en remploi Conformément au droit en vigueur (art. 6l9 ter , 1 er al., ce), le reprenant peut déduire le prix d'un ou de plusieurs im- meubles acquis en remploi dans la mesure qui lui est né- cessaire pour continuer 1'exploitation de son entreprise a- gricole (1 er al.). Cela signifie que seuls les immeubles as- sujettis à la présente loi entrent en ligne de compte pour cette déduction. Il ne peut s'agir que d'immeubles agricoles situés en Suisse. Les mêmes conditions s'appliquent en cas d'acquisition d'une entreprise agricole en remploi de l'en- treprise aliénée. A noter que le prix d'acquisition dont il est question doit être déduit du prix d'aliénation et non pas du gain. On est sûr ainsi que la réduction pour la durée de la propriété (art. 32, 3 e al.) ne pourra s'effectuer qu'après la déduction des dépenses pour l'objet acquis en remploi. 949
Conformément au droit en vigueur (art. 619 ter , 1 er al., CC), seul le prix d'acquisition d'un immeuble agricole de même rendement (au plus) peut être déduit. Le projet va encore un pas plus loin en ce sens que la déduction ne doit pas excéder le double de la valeur de rendement de l'objet acquis en rem- ploi. La solution proposée doit être considérée comme une me- sure de droit privé contre le renchérissement du prix des terres. Elle vise à empêcher que le propriétaire sur lequel pèse le droit des cohéritiers au gain n'offre pour l'objet acquis en remploi n'importe quel prix, sans se soucier de sa valeur de rendement, cela dans l'unique but d'éviter de par- tager le gain avec les cohéritiers. Le 2 e alinéa limite dans le temps l'achat de l'objet en remploi. C'est ainsi que la déduction n'est licite que si l'intervalle entre la vente et l'achat ne dépasse pas deux ans. Peu importe à cet égard que l'achat ait lieu avant ou après la vente de l'entreprise ou de l'immeuble agricole. A l'instar du droit en vigueur (art. 619 ter , 2 e al., CC), les cohéritiers conservent leur droit au gain lorsque les immeu- bles restants ou les immeubles acquis en remploi sont aliénés (3 e al.). Article 34 Déduction pour les réparations et rénovations de bâtiments et d'Installations Le montant des réparations nécessaires faites à un bâtiment ou à une installation agricole peut être déduit du prix d'aliénation (1 er al.). Cette déduction n'est licite que si les bâtiments réparés se trouvent sur des immeubles agricoles dont l'aliénation est également assujettie au droit des cohé- ritiers au gain. Sont réputés bâtiments agricoles aussi bien les bâtiments d'habitation que les bâtiments d'exploitation. Une installa- tion agricole peut concerner par exemple un chemin réservé aux véhicules agricoles. Sont nécessaires les réparations faites pour assurer une exploitation agricole de longue du- rée. 950
La déduction porte sur le montant nécessaire au moment de l'aliénation, ainsi que sur celui gué le propriétaire a déjà dépensé au cours des cinq années qui l'ont précédée (2 e al.). A la différence du droit en vigueur (art. eig'ï 11 ^ 61 ' CC), le montant consacré a la rénovation - en remploi - d'un bâti- ment ou d'une installation agricole peut aussi être déduit du prix d'aliénation, sous condition toutefois que l'ouvrage soit nécessaire au maintien de l'usage agricole (3 e al.). La mise sur pied d'égalité des réparations et des rénovations se justifie en raison du fait que la rénovation d'un bâtiment ou d'une installation agricole peut être préférable à des réparations. Le montant dépensé pour la réparation ou la rénovation d'un bâtiment ne pourra pas être déduit une seconde fois au sens de l'article 32, 1 er alinéa, lors d'une aliénation ultérieure (4 e al.). Article 35 Garantie du droit au gain La revision en 1965 des dispositions sur la part des cohéri- tiers au gain (RO 1965 449) n'a pas contribué grandement à la solution du problème de la garantie du droit au gain. La question notamment des effets de l'annotation quant au rang reste controversée (art. eig^ 1 ""^ 163 cc) 28) . La réponse à cette question revêt une grande importance lorsqu'une entre- prise ou un immeuble agricole est compris dans une réalisa- tion forcée. Si l'on ne reconnaît pas à l'annotation des ef- fets quant au rang, les créances des titulaires du droit au gain sont colloquées en 5 e classe, ce qui aboutit géné- ralement à la perte du droit au gain. Une pareille issue ne saurait satisfaire l'attente des cohéritiers du reprenant. Ils sont déjà désavantagés lors du partage en ce sens qu'ils doivent céder l'entreprise ou l'immeuble agricole à la valeur de rendement ou au double de celle-ci (art. 19, 1 er et 2 e al.). Afin de garantir efficacement le droit des cohéritiers au gain, le projet, faisant appel à une solution existant de 951
longue date, leur accorde un droit légal à la constitution d'un droit de gage immobilier (hypothèque) (1 er al.)- La charge maximale ne s'applique pas à ce droit de gage (art. 8l, 1 er al., let. e). Vu le caractère indépendant du droit au gain (art. 29, 2 e al.), chaque cohéritier peut demander l'inscription d'une hypothèque pour garantir son droit au gain. Les héritiers peuvent aussi prévoir dans la convention de partage la constitution d'une seule hypothèque pour ga- rantir le droit au gain de tous les cohéritiers. Le fait qu'un droit de gage immobilier soit inscrit au regis- tre foncier pour garantir un droit au gain n'est pas seule- ment propice en cas de réalisation forcée. C'est ainsi que l'acheteur ne payera la totalité du prix de vente au vendeur qu'au moment où les cohéritiers auront consenti à la radia- tion des droits de gage immobilier garantissant le droit au gain. Le vendeur n'obtiendra cependant des cohéritiers le consentement à la radiation demandée qu'après les avoir dés- intéressés. La solution proposée a enfin pour conséquence de rendre imprescriptible le droit au gain garanti par la cons- titution d'un gage immobilier (art. 807 CC). Cette solution, où la garantie du droit au gain produit des effets quant au rang, est liée à la difficulté que le montant du gain dépend du résultat de la réalisation. Or, la consti- tution d'un gage pour une créance variable de cette manière est dans une large mesure étrangère au droit suisse qui ne connaît à cet égard que la garantie pour un montant déterminé (art. 794, 1 er al., CC) . Aussi le projet prévoit-il l'ins- cription d'une somme fixe pour le droit de gage garantissant le droit au gain. Cette somme équivaut à la différence entre la valeur vénale et la valeur d'imputation au moment du par- tage de la succession. Si, plus tard, la valeur vénale aug- mente considérablement, le cohéritier peut demander que la somme garantie soit également augmentée (2 e al.). Le projet ne se prononce pas avec précision sur ce qu'il faut entendre par augmentation considérable de la valeur vénale. Il mentionne seulement le cas le plus important, savoir l'incorporation d'un immeuble dans une zone à bâtir. Il appartient au juge de tenir compte des intérêts des 952
cohéritiers tout en veillant à ne pas donner suite à des de- mandes abusives d'augmentation de la somme garantie (art. 2, 2 e al., CC). Si, entre-temps, de nouveaux droits de gage im- mobilier sont constitués, une augmentation de la somme garan- tie ne sera possible qu'en cas de constitution d'un droit de gage de rang postérieur. Ce faisant, les droits des autres créanciers gagistes demeurent intacts. Est aussi valable l'inscription provisoire d'un droit de gage immobilier pour garantir le droit des cohéritiers au gain. Cette inscription est régie par l'article 961, 3 e alinéa, du code civil. La constitution d'une hypothèque ne repose sur aucune néces- sité lorsque le reprenant est en mesure de fournir d'une au- tre manière des sûretés suffisantes (3 e al.). Tel est le cas lorsqu'il s'agit de l'hypothèque des artisans et des entre- preneurs (art. 839, 3 e al., CC). Article 36 Suppression ou modification du droit au gain Le fait que le droit au gain puisse être supprimé ou modifié par écrit correspond au droit en vigueur (art. 619 sexies, 1 er al., CC). L'annotation de telles conventions ne s'impose pas. Les différents intérêts en jeu sont déjà suffisamment proté- gés par la constitution d'un droit de gage immobilier (acces- soire) garantissant le droit au gain (art. 35). La forme écrite prévue par l'article 36 ne concerne que le droit légal au gain. Un droit au gain fondé sur un contrat (art. 42, 1 er al.) peut être annulé ou modifié sans aucune forme spéciale (art. 115 CO). C'est ainsi que l'aliénateur peut aussi libérer sans aucune forme spéciale l'acquéreur de l'obligation de rapporter (art. 626 ss CC). La question de savoir si le contenu du droit légal au gain peut être modifié se règle conformément a la jurisprudence actuelle (ATF 87 II 355 ss, consid. 2) sur les principes gé- néraux du droit (art. 20 CO et 27 CC). 65 Feuille fédérale. 140e année. Vol. III 953
222.2 Fin de la propriété de plusieurs fondée sur un contrat Article 37 Droit à l'attribution, principe La liquidation de la communauté héréditaire n'est pas le seul cas de partage de la propriété de plusieurs, mais c'est le plus fréquent (art. 646 ss CC). La copropriété ou la proprié- té commune d'une entreprise ou d'un immeuble agricole, fondée sur un contrat, doit aussi pouvoir être dissoute (art. 544, 1 er al., CO). C'est pourquoi le projet prévoit quelques rè- gles spéciales qui complètent ou remplacent les principes des droits réels, du droit des régimes matrimoniaux et du droit des sociétés. L'article 100, 2 e alinéa, résout le problème du droit transitoire. En cas de partage, une entreprise agricole doit être at- tribuée en propriété individuelle au copropriétaire ou au propriétaire commun qui entend l'exploiter lui-même et en pa- rait capable (1 er al.). S'il s'agit .de la propriété de plu- sieurs sur un immeuble agricole, un droit à l'attribution n'existe que si l'immeuble est situé dans le rayon d'ex- ploitation, normal pour la localité, de l'entreprise appar- tenant déjà au copropriétaire ou au propriétaire commun ou dont l'un ou l'autre dispose déjà économiquement (2 e al.). Pour déterminer si l'hypothèse est réalisée, on se référera à ce qui a été dit au sujet de l'article 22, 1 er alinéa. Les dispositions des 1 er et 2 e alinéas ne s'appliquent que de manière limitée lorsqu'il s'agit de la liquidation du régime matrimonial de la communauté de biens. Le conjoint doit pou- voir reprendre l'entreprise ou l'immeuble agricole qu'il a apporté dans la communauté sans tenir compte des droits à l'attribution relevant de la législation agraire (art. 242 et 243 CC) 3 °). Article 38 Valeur d'Imputation Comme en droit successoral, la demande d'.attribution en cas de liquidation de la propriété de plusieurs serait souvent sans effet pratique si le droit à l'attribution n'était pas 954
assorti d'un privilège de prix ou d'imputation. Ce privilège s'impose en raison surtout du fait gué si l'on y renonçait, le droit de préemption du copropriétaire, dans la mesure où il peut être exercé à la valeur de rendement ou au double de cette valeur (art. 50, 3 e al.), pourrait être facilement é- ludé. Au lieu de vendre la part de copropriété, il suffirait en effet de demander le partage (art. 650, 1 er al., CC) . C'est pourquoi le 1 er alinéa prévoit qu'en cas de dissolution de la copropriété ou de la propriété commune, l'entreprise agricole est imputée à la valeur de rendement et l'immeuble agricole au double de cette valeur. La fin de la copropriété ne pose pas de problèmes par- ticuliers. Le reprenant obtient les parts de copropriété, im- putées à la valeur de rendement, des autres copropriétaires. Le résultat est en somme le même que si tous les autres co- propriétaires avaient aliéné leurs parts et gué le reprenant eût invoqué son droit de préemption lors de chaque aliénation (art. 50, 1 er al., ch. 1, et 2 e al., ch. 2, en liaison avec l'art. 50, 3 e al.). La situation est plus difficile en cas de propriété commune. A vrai dire, le principe de la valeur de rendement s'applique aussi lorsque les rapports de propriété commune prennent fin; il faut se rapporter en plus au contrat de société pour pouvoir fixer le montant que le reprenant doit payer aux autres propriétaires communs (art. 533, 1er al., CO). Afin de protéger le conjoint qui doit se contenter d'une im- putation à la valeur de rendement, la disposition particu- lière du régime matrimonial sur l'augmentation de la valeur de rendement est réservée lorsque les rapports de copropriété ou de propriété commune fondés sur un contrat prennent fin (art. 213 CC). Cette disposition ne concerne directement que la participation aux acquêts (2 e al.). Le 3 e alinéa en étend le champ d'application au cas de la liquidation du régime de la communauté de biens. Alors que jusqu'ici le principe de la valeur de rendement n'était valable que pour le calcul de la plus-value (art. 239 CC en liaison avec l'art. 213 CC) , la valeur d'imputation doit être désormais augmentée de manière appropriée notamment lorsque les besoins d'entretien du con- 955
joint survivant ou la situation financière de l'époux auquel appartient l'entreprise agricole ou qui la reprend le jus- tifient. Si, lors de la dissolution des rapports de propriété commune ou de copropriété, un copropriétaire ou un propriétaire com- mun subit une perte consécutive à la valeur d'imputation pré- férentielle, il a droit au gain en cas d'aliénation ul- térieure de l'entreprise ou de l'immeuble agricole. Le droit au gain est régi par les dispositions sur le droit des cohé- ritiers au gain (art. 29 ss). Article 39 Applicabilité de dispositions de droit successoral Si plusieurs copropriétaires ou propriétaires communs rem- plissant les conditions de l'exploitation à titre personnel demandent l'attribution d'une entreprise agricole, c'est leur situation personnelle - comme en matière de succession (art. 13, 3 e al.) - qui est déterminante pour l'attribution. Les dispositions du droit successoral trouvent également leur ap- plication en cas de caducité du droit à l'attribution (art. 23) ou lorsqu'il s'agit de la garantie de l'exploitation à titre personnel (art. 24 s). Article 40 Suppression et modification Les propriétaires communs et les copropriétaires peuvent con- venir de supprimer ou de modifier les règles spéciales de l'attribution et de l'imputation. De telles conventions
aux dispositions sur les rapports (art. 626 ss CC) et sur la réduction (art. 522 ss CC). 222.3 Contrats d'aliénation 222.31 Restrictions générales du pouvoir de disposer dans les cas d'aliénation Article 41 Consentement du conjoint Le conjoint de l'aliénateur d'une entreprise agricole n'a pas de droit légal de préemption (voir ch. 212.4). En revanche, le propriétaire d'une entreprise agricole ne peut l'aliéner qu'avec le consentement de son conjoint si lès époux l'ont exploitée en commun (1 er al.). Cette disposition permet au conjoint d'empêcher la vente d'une entreprise agricole à des personnes n'appartenant pas à la famille. Cela peut être ju- dicieux lorsque les enfants, en raison de leur âge, ne rem- plissent pas encore les conditions de l'exploitation à titre personnel. Si le propriétaire ne peut obtenir le consentement nécessaire ou si celui-ci lui est refusé sans motif valable, il peut en appeler au juge. En règle générale, le consentement est répu- té refusé sans motif valable lorsque l'entreprise agricole est aliénée à un descendant gui entend l'exploiter lui-même et en paraît capable. Afin de protéger le logement familial, le 3 e alinéa réserve expressément l'article 169 du code civil. Le consentement du conjoint est aussi nécessaire pour l'aliénation d'une en- treprise agricole lorsque la famille risque de perdre son logement31). Point n'est besoin en pareil cas que les époux aient exploité l'entreprise agricole en commun. Article 42 Droit au gain et droit de réméré conventionnels Contrairement au droit en vigueur (art. 2 18quinquies CO), l'aliénateur d'une entreprise ou d'un immeuble agricole n'au- ra droit au gain que si les parties en sont convenues. 957
L'aliénateur est libre de vendre. Il lui est par conséquent loisible de ne vendre gué si l'acquéreur lui confère un droit au gain en cas de revente. Un tel droit fondé sur un contrat répond mieux aux besoins des intéressés qu'un droit au gain légal. Si les parties contractantes n'en ont pas disposé au- trement, le droit au gain conventionnel est régi par les dispositions sur le droit au gain des cohéritiers (art. 29 ss). Au cas où une entreprise ou un immeuble agricole est aliéné à un prix inférieur à la valeur vénale sans qu'un droit au gain n'ait été convenu, la transaction est soumise, selon le 2 e alinéa, aux dispositions sur les rapports (art. 626 ss CC) et sur la réduction (art. 522 ss CC) . Cette réglementation est conforme à la jurisprudence (ATF 112 II 300 ss, consid. 4/c). Le projet spécifie que le droit aux rapports et à la ré- duction ne se prescrit ou ne se périme qu'une fois le gain exigible. Cette précision s'impose parce que l'action en ré- duction se prescrit relativement par un an et absolument par dix ans (art. 533, 1 er al., CC), alors qu'un gain peut n'Être exigible, le cas échéant, qu'une fois ce délai expiré (art. 29, 3 e al., en liaison avec l'art. 31) 32) . S'il existe dans la succession un droit de réméré convention- nel qui puisse être exercé au cas où l'acquéreur cesserait définitivement d'exploiter lui-même, chacun des héritiers peut invoquer le droit de réméré de manière indépendante à l'avènement de la condition. Pour cela, il faut cependant que l'héritier entende exploiter l'entreprise agricole lui-même et en paraisse capable (3 e al.). Si le droit de réméré est invoqué par plus d'un héritier, les dispositions du droit successoral s'appliquent par analogie (art. 13 et 21). Si au- cun des héritiers n'invoque le droit de réméré pour exploiter l'entreprise lui-même, les héritiers devront le faire valoir en commun. Ils seront finalement traités de la même manière que si l'entreprise agricole avait été acquise par l'exercice d'un droit légal de préemption (art. 56, 2 e al.). 958
222.32 Droit de préemption des parents Article 43 Objet et rang Sont l'objet du droit de préemption des parents, les entre- prises agricoles (1 er al.) et les immeubles agricoles (2 e al.). A l'instar des droits successoraux à l'attribution, les droits de préemption ne doivent pas contrecarrer la réalisa- tion des objectifs de la politique agricole du droit foncier rural (voir ch. 212.4). C'est pourquoi le droit de préemption sur une exploitation agricole est strictement subordonné à la condition de l'exploitation à titre personnel, tandis que le droit de préemption sur un immeuble agricole doit servir à améliorer la structure d'une entreprise agricole que possède déjà le titulaire du droit de préemption. S'agissant des con- ditions et de l'étendue de ce droit, il est renvoyé au com- mentaire des articles 12 et 22. Contrairement au droit en vigueur (art. 6, 1 er al., LPR), le projet ne connaît pas de droit de préemption sur des parties importantes d'une entreprise agricole. Une telle disposition est superflue vu que le partage matériel est réglé intégrale- ment dans la partie consacrée au droit public (art. 59 ss) . Il n'appartient donc plus aux personnes privées d'empêcher le partage matériel moyennant l'exercice d'un droit de préemp- tion. Selon le projet, les parents de l'aliénateur ont un droit de préemption dans l'ordre suivant: premièrement les descendants et en second lieu les frères et soeurs (1 er al., ch. 1 et 2). Un ordre de priorité pour les descendants - enfants, -petits- enfants, arrière-petits-enfants - n'existe pas. L'article 47 est de règle lorsque plusieurs titulaires de même rang invo- quent un droit de préemption. Les frères et soeurs n'ont un droit de préemption que sur les entreprises agricoles. De plus, l'aliénateur doit avoir ac- quis l'entreprise en totalité ou en majeure partie de son père ou de sa mère (ou dans leur succession), soit de l'un de 959
ses parents qu'il a en commun avec le titulaire du droit de préemption. La même condition est posée pour le droit d'emp- tion des frères et soeurs gui ne sont pas héritiers (art. 26). En vertu du 3 e alinéa, lettre a, le droit de préemption ne peut être invoqué lorsque l'aliénateur peut faire valoir des motifs d'exhérédation à 1"encontre du titulaire du droit de préemption (art. 477 s. CC). Il en est de même d'après le 3 e alinéa, lettre b, lorsqu'il existe un motif de caducité con- formément à l'article 51. A l'instar du droit en vigueur (ATF 62 II 72 ss, consid. 3), le droit de préemption ne peut pas être exercé non plus lors- que le titulaire y a renoncé - contre rémunération ou gratui- tement - (art. 68Ib CC rev.) ou lorsque l'aliénation est con- sentie au profit d'un titulaire d'un droit de préemption de même rang (art. 681, 2 e al., CC rev.). Article 44 Cas de préemption On trouve une définition du cas de préemption dans le projet de revision du code des obligations (art. 216c, CO rev.). Elle s'applique également au droit foncier rural. Une éxtan- sion du cas de préemption n'est prévue que pour le droit de préemption des parents. C'est ainsi gué ce droit peut aussi être invoqué lorsqu'une entreprise ou un immeuble agricole est constitué en apport à une communauté de biens, à une société, société coopérative ou autre corporation (let. a) . De cette manière, on veut empêcher que les objectifs du droit foncier rural ne soient éludés. Il s'agit notamment d'empê- cher qu'une entreprise agricole ne soit constituée en apport à une communauté de biens afin d'éliminer le droit de préemp- tion des enfants issus du premier mariage. En revanche, la liquidation de la communauté de biens ne constitue pas un cas de préemption. Sont exclusivement applicables en pareil cas les règles concernant le partage de la propriété de plusieurs (art. 37 ss) . Le transfert gratuit de la propriété sur une entreprise ou un sur immeuble agricole est considéré égale- 960
ment comme un cas de préemption (let. b) . Cet élargissement du cas de préemption a pour but d'empêcher le propriétaire de retirer l'entreprise agricole à un descendant exploitant à titre personnel pour en faire donation à un descendant non exploitant, comme c'est le cas en vertu du droit actuel (ATF 87 II 263 ss, consid. 3; ATF 82 II 468 s.)- C'est pour la même raison gué le droit de préemption peut aussi être invo- qué en cas d'aliénation de l'entreprise ou de l'immeuble a- gricole a un parent ou au conjoint (let. c). Article 45 Prix de reprise Le droit de préemption des parents acquiert son importance pratique du fait surtout qu'il peut être exercé à un prix de faveur. Aussi bien les descendants que les frères et soeurs peuvent exercer le droit de préemption sur une entreprise agricole à la valeur de rendement. Quant au droit de préemp- tion des descendants sur un immeuble agricole, il peut être exercé au double de cette valeur. La solution proposée est conforme à celle qui s'applique à la valeur d'imputation dans le partage de la succession (art. 19, 1 er al., et 22, 1 er al.) . L'augmentation du prix de reprise est régie par l'article 53. Article 46 Propriété de plusieurs Le droit de préemption des parents se trouve confronté à de sérieuses difficultés lorsque l'entreprise ou l'immeuble a- gricole aliéné appartient à plusieurs propriétaires (copro- priété ou propriété commune). En pareil cas, un droit de pré- emption ne peut être exercé aujourd'hui que si le rapport de parenté qui fonde le droit de préemption existe pour tous les copropriétaires ou propriétaires communs (ATF 86 II 427 ss, consid. 2) . Cette situation doit être redressée. Aussi le projet prévoit-il que le droit de préemption peut être égale- ment exercé lorsque le rapport de parenté n'existe que pour l'un des copropriétaires ou propriétaires communs. Cette mo- 961
dification est particulièrement importante lorsque la succes- sion comprend une entreprise agricole que la communauté héré- ditaire vend à une tierce personne. En pareil cas, les des- cendants des héritiers, qui entendent exploiter à titre per- sonnel et qui eux-mêmes ne sont pas appelés à la succession, ont un droit de préemption. L'article 50 règle le cas où seule une part de copropriété sur une entreprise ou un immeuble agricole fait l'objet de l'aliénation. Article 47 Titulaires de même rang Si plusieurs titulaires de même rang font valoir leur droit de préemption, le vendeur peut désigner celui d'entre eux qui aura le droit de reprendre le contrat de vente (1er al.). S'il renonce à cette désignation, la situation personnelle des titulaires est déterminante pour l'attribution d'une entreprise agricole (2e al.). Pour ce qui est de la notion de la situation personnelle, il est renvoyé au commentaire de l'article 13, 3e alinéa. 222.33 Droit de préemption du fermier Article 48 Objet En plus des parents, le projet accorde au fermier un droit de préemption portant, selon l'objet du bail, sur une entreprise agricole (1 er al.) ou un immeuble agricole (2 e al., let. a). Dans le premier cas, le droit de préemption a pour but de promouvoir 1'exploitation à titre personnel et dans 1'autre d'améliorer les structures de la propriété foncière rurale. A l'instar du droit en vigueur (art. 7, 2 e al., LPR), le droit de préemption du fermier cède le pas à celui des parents (3 e al.). Il ne peut pas être exercé à un prix préférentiel et ne bénéficie pas non plus d'une extension du cas de préemption. Le fermier doit donc s'acquitter du prix que le tiers acqué- reur est prêt a payer. Ce prix n'est toutefois valable que si 962
l'autorité compétente en matière d'autorisation ne le quali- fie pas de surfait et ne le réduit pas en conséquence (art. 64, 1 er al., let. c, et 65). Pour des raisons pratiques, le projet se limite à un droit de préemption en faveur du fermier. Les employés et les gérants dont la position peut être analogue à celle du fermier ne disposent donc pas d'un droit de préemption. Dans le cadre de la procédure de consultation, on a souvent préconisé, en s'appuyant sur le droit en vigueur (art. 7, 1 er al., LPR), de faire dépendre le droit de préemption du fer- mier de l'existence d'un bail de longue durée. Le projet tient compte de ces desiderata en ce sens que le droit de préemption ne peut être exercé qu'une fois le bail prolongé (art. 8 LBFA) (1 er al. et 2 e al., let. a). Dans le cas nor- mal, cela signifie que le droit de préemption ne peut être reconnu qu'après neuf années pour les entreprises agricoles et après six ans pour les immeubles agricoles (art. 7, 1 er al., LBFA). Le désavantage inévitablement lié à la solution proposée est d'inciter le bailleur à ne pas prolonger le bail. D'autre part, le choix d'une solution qui ne tiendrait pas suffisamment compte des intérêts des bailleurs risquerait de les pousser à ne pas conclure de bail du tout. Le manque d'identité entre l'objet vendu et l'objet affermé n'exclut pas forcément l'exercice du droit de préemption (ATF 111 II 487 ss, consid. 3/d) . L'invocation de ce droit n'é- choue que dans les cas où par suite des restrictions de droit public au pouvoir de disposer (art. 59 ss) une telle identité ne peut être établie. Cela arrive notamment lorsqu'une entre- prise dont le maintien se justifie a été affermée par par- celles (art. 30 s. LBFA) . Ce problème perd cependant de son acuité en raison du fait que le maintien d'une entreprise ne se justifie généralement plus après qu'elle a été affermée par parcelles depuis plus de six ans (art. 9, let. b). Les motifs de caducité mentionnés à l'article 51 s'appliquent également au droit de préemption du fermier (4 e al.). 963
Article 49 Droit Impératif Vu la situation actuelle du marché foncier agricole, le droit de préemption du fermier serait complètement déprécié s'il était possible au bailleur de subordonner la conclusion d'un bail à la condition gué le fermier renonce à son droit de préemption. C'est pourquoi le projet prévoit gué le fermier ne peut pas en principe renoncer à son droit de préemption avant la survenance du cas de préemption. Une renonciation ne doit être possible qu'au moment où le fermier a été informé de tous les points essentiels du contrat de vente conclu. La forme écrite suffit alors pour renoncer à l'exercice du droit de préemption (art. 681b, 2 e al., CC rev.). 222.34 Droit de préemption sur les parts de copropriété Article 50 En cas d'aliénation d'une part de copropriété sur une entre- prise ou un immeuble agricole, des difficultés particulières doivent être surmontées, parce gué les objectifs de politigue agricole et familiale (voir ch. 212) peuvent entrer en con- flit avec le droit de préemption du copropriétaire (art. 682 CC). Selon le droit en vigueur (art. 6, 3 e al., let. a, LPR), le droit de préemption du copropriétaire prime ceux du droit foncier rural. Conformément au 1 er alinéa, chiffre 1, le copropriétaire ex- ploitant à titre personnel arrive en premier lieu pour faire valoir son droit de préemption en cas d'aliénation d'une part de copropriété sur une entreprise agricole. Le droit de pré- emption du copropriétaire vise en pareil cas aussi bien à protéger l'exploitation à titre personnel qu'à permettre l'accès à la propriété individuelle. Suivent en deuxième po- sition les titulaires des droits de préemption fondés sur le droit foncier rural - les descendants, les frères et soeurs et le fermier - placés entre eux conformément à l'ordre in- terne (1 er al., ch. 2, en liaison avec les art. 43 et 48, 3 e al.) . On empêche ainsi gué le droit de préemption légal des 964
parents et du fermier ne puisse être tourné par l'aliénation d'une part de copropriété. Figurent enfin en troisième rang les autres copropriétaires selon l'article 682, 1 er alinéa, du code civil (1 er al., en. 3). S'agissant du droit de préemption sur des immeubles isolés, qui sont en copropriété, la possibilité d'améliorer la struc- ture d'une entreprise agricole existante remplace l'exploita- tion à titre personnel, tout comme pour le droit de préemp- tion sur des immeubles entiers (art. 43, 2 e al., et 48, 2 e al.) (2 e al.). Pour le reste, on s'en référera aux conditions applicables au droit de préemption des parents et du fermier. On retiendra en outre que le copropriétaire qui invoque le droit de pré- emption en vertu du 1 er alinéa, chiffre 1, et du 2 e alinéa, chiffre 1, bénéficie d'un prix préférentiel même s'il n'a aucun lien de parenté avec 1'aliénateur. Le copropriétaire peut exercer son droit de préemption sur une entreprise agri- cole à la valeur de rendement et sur un immeuble agricole au double de cette valeur (3 e al.). Un tel privilège est confor- me à celui de la valeur d'imputation dont jouit le coproprié- taire en cas de liquidation de la copropriété (art. 38, 1 er al.). Il doit faciliter l'accession du copropriétaire à la propriété individuelle d'une entreprise ou d'un immeuble agricole. Si plusieurs copropriétaires de même rang font valoir leur droit de préemption, la part leur est attribuée en proportion de leur part de copropriété. Le code civil adoptera une dis- position consacrant ce principe (art. 682, 1 er al., CC rev.). 222.35 Dispositions communes aux droits de préemption régis par le droit fédéral Article 51 Caducité du droit de préemption Les solutions adoptées pour la caducité des droits succes- soraux à l'attribution s'appliquent aux droits de préemption du droit agraire, a savoir ceux des parents (art. 43), du 965
fermier (art. 48) et des copropriétaires (art. 50, 1 er al., ch. 1, et 2 e al., ch. 1). Pour plus de détails au sujet de cette disposition, on s'en référera donc à ce qui a été dit concernant l'article 23. Article 52 Etendue du droit de préemption, prix de reprise A l'instar du droit successoral à l'attribution (art. 17), le droit de préemption s'étend aux biens meubles servant à l'ex- ploitation (1 er al.) ainsi qu'à l'entreprise accessoire non agricole liée étroitement à l'entreprise agricole (2 e al.). L'aliénateur qui n'entend pas céder les biens meubles au ti- tulaire du droit de préemption peut les exclure de la vente. Il s'agit là d'une concession à la liberté du propriétaire de disposer. En ce qui concerne la valeur d'imputation des biens meubles servant à l'exploitation et de l'entreprise accessoire non agricole, le 3 e alinéa renvoie aux dispositions régissant le partage successoral (art. 19, 3 e al.). Article 53 Augmentation du prix de reprise L'exercice du droit de préemption à un prix préférentiel peut avoir des conséquences pénibles pour le vendeur (ATF 94 II 342 ss, consid. 3/d), conséquences que le droit en vigueur s'emploie déjà à atténuer (art. 12, 2 e et 3 e al., LPR). L'au- gmentation de la valeur d'imputation, pour ce qui concerne l'investissement de fonds propres et étrangers, est régie par les dispositions du droit successoral. Au sujet des 1 er et 2 e alinéas, on trouvera de plus amples renseignements dans le commentaire consacré à l'article 20, 1 er et 2 e alinéas. Une autre possibilité d'augmenter la valeur d'imputation ré- sulte du 3 e alinéa selon lequel le prix de reprise doit être au moins égal au montant des dettes hypothécaires lorsqu'el- les dépassent la valeur de rendement de l'entreprise ou de l'immeuble agricole. Au vu des mesures proposées pour préve- 966
nir le surendettement (art. 79 ss), de telles dettes sont justifiées du point de vue de la politique agricole. On ne peut pas demander à l'aliénateur qu'il continue d'en être personnellement garant sans en avoir obtenu la contrepartie dans le prix de vente. En règle générale, les intéressés s'arrangent de toute façon au sujet de la reprise des dettes hypothécaires (art. 832, 2 e al., CC). Article 54 Droit de l'aliénateur au gain Le propriétaire qui doit céder au titulaire du droit de pré- emption une entreprise ou un immeuble agricole à un prix in- férieur à la valeur vénale a droit au gain réalisé en cas de revente ultérieure (1 er al.). Le 2 e alinéa renvoie pour les détails aux dispositions sur le droit des cohéritiers au gain (art. 29 ss) . La solution proposée est conforme au droit en vigueur (art. 12, 5 e al., LPR). Article 55 Garantie de l'exploitation à titre personnel, interdiction d'aliéner Cette disposition est identique quant au fond à celle de l'article 24. On s'en référera donc au commentaire relatif à ce dernier. Article 56 Droit de réméré Pour 1'interprétation de cette disposition dont le contenu est assez semblable à celui de l'article 25, on s'en rappor- tera au commentaire consacré à ce dernier. En lieu et place du droit d'emption, l'ancien propriétaire, à 1'encontre de qui le droit de préemption (légal) a été exercé, a un droit de réméré en cas de cessation de l'exploitation à titre personnel. En plus de ce qui est prévu à l'article 25, le 2 e alinéa con- fère à un héritier du titulaire du droit de réméré la possi- 967
bilité d'invoquer ce droit de manière indépendante lorsqu'il remplit les conditions de l'exploitation à titre personnel. Cette solution correspond à l'article 42, 3 e alinéa. 222.36 Droits de préemption régis par le droit cantonal Article 57 Le projet de loi modifiant le droit civil rural du 29 avril 1970 (FF 1970 I 851 s.) avait prévu en son article 17 l'ins- titution d'un droit de préemption sur les immeubles agricoles pour les collectivités constituées en vue d'un remaniement parcellaire. Bien que cette idée ait été alors abandonnée, il est justifié de la reprendre comme droit de préemption canto- nal (1 er al., let. a). Ce droit ne sera reconnu que si l'ac- quisition sert les buts d'une amélioration foncière et si l'immeuble agricole est situé dans son périmètre. Conformément au droit en vigueur (art. 17, 1 er al., LPR), le projet institue un droit de préemption en faveur des commu- nes, des sociétés d 1 alimentas, des corporations d'alpages et autres collectivités semblables dans la mesure où il s'agit de la vente d'allmends, d'alpages et de pâturages privés (1 er al., let. b). N'entrent en ligne de compte que les allmends, alpages et pâturages privés situés sur le territoire du can- ton concerné. Le droit de préemption est caduc lorsque l'immeuble en question fait partie d'une entreprise agricole qu'il convient de maintenir intégralement (ATF 84 II 114 ss, consid. 1). On est sûr ainsi de ne pas compromettre la viabi- lité notamment d'entreprises agricoles exploitées à des altitudes différentes. En cas de vente de droits de jouissance et de participation à des allmends, alpages ou pâturages appartenant à des sociétés d'allmends, corporations d'alpages ou autres collectivités semblables, ces dernières, en tant que propriétaires des im- meubles en question, ont un droit de préemption (1 er al., let. c). 968
Les droits de préemption du droit fédéral ont la priorité sur les droits de préemption cantonaux (2 e al.)- Les cantons peu- vent établir l'ordre des droits de préemption qu'ils intro- duisent. Ils ne sont pas autorisés à édicter d'autres pres- criptions de droit matériel. 222.37 Améliorations de limites Article 58 Le droit aux améliorations de limites existe déjà aujourd'hui (art. 81 LAgr) . Une réglementation dans le cadre du droit privé rural est préférable, vu que le droit aux améliorations de limites relève du droit privé. Contrairement aux droits de préemption, qui sont liés à un cas de préemption, le droit aux améliorations de limites peut toujours être invoqué lors- que les limites sont inappropriées (1 er al.). S'il en résulte une notable amélioration des limites, un é- change de terrains ou la cession de cinq ares au plus pour- ront être exigés (2 e al.). 223 Restrictions de droit public aux rapports juridiques concernant les entreprises et les Immeubles agricoles 223.1 Procédures d'autorisation et d'opposition A la base des restrictions de droit public au pouvoir de dis- poser, prévues dans le titre troisième, figurent d'une part une procédure d'autorisation pour le partage des entreprises et le morcellement des immeubles (art. 59 à 61) et d'autre part une procédure d'opposition pour l'acquisition des entre- prises et des immeubles (art. 62 à 73). La loi sur le bail à ferme agricole connaît déjà une telle différenciation puis- qu'elle soumet l'affermage par parcelles des entreprises a- gricoles au régime de l'autorisation (art. 3l LBFA), tandis que l'affermage complémentaire peut être frappé d'opposition (art. 34 LBFA). 66 Feuille fédérale. 140 e année. Vol. III 969
223.2 Interdictions de partage matériel et de morcellement Article 59 Principes Le projet prévoit au 1 er alinéa une interdiction générale de soustraire des immeubles ou des parties d'immeubles a une en- treprise agricole (interdiction de partage matériel). En ou- tre, les immeubles agricoles ne peuvent être morcelés (inter- diction de morcellement, 2 e al.)* Ces interdictions ne s'ap- pliquent pas a certains cas mentionnés aux articles 60 et 61. L'article 702 du code civil autorise les cantons à édicter des prescriptions de droit public sur le morcellement des fonds. Par ailleurs, en vertu de l'article 616 du code civil, les cantons ont le droit de prescrire dans le cadre du par- tage successoral gué les biens-fonds ne pourront être morce- lés au-delà d'un minimum de contenance fixé pour les diffé- rentes espèces de cultures. Jusqu'à présent, vingt cantons ont fait usage de ces possibilités. Du point de vue de la politique agricole, la promulgation au niveau fédéral d'une interdiction de partage matériel pour les entreprises et d'une interdiction de morcellement pour les immeubles se justifie aujourd'hui. Les surfaces minimales sont fixées sur la base de celles qui entrent en ligne de compte pour le champ d'application de la loi (art. 2, 3 e al., let. c). La surface minimale est de 10 ares pour les vignes et de 25 ares pour les autres immeubles agricoles. Les can- tons peuvent cependant prescrire des surfaces minimales plus élevées. La création d'un régime de copropriété ou l'établis- sement d'un règlement d'utilisation (art. 646 et 647 CC) pou- vant servir à éluder l'interdiction de morcellement, la loi prévoit gué les immeubles ne peuvent pas être partagés en parts de copropriété inférieures a un douzième (3 e al.). Article 60 Inapplication des Interdictions Le partage des entreprises et le morcellement des immeubles agricoles en parcelles inférieures .a celles gué prévoit l'ar- ticle 59 peuvent s'imposer lorsque les intérêts publics l'em- 970
portent sur ceux qui président au maintien d'entreprises en- tières et de surfaces minimales. Les interdictions ne s'ap- pliquent pas en de tels cas. L'article 60 mentionne les ex- ceptions dont le conservateur du registre foncier peut cons- tater d'emblée l'existence et qui rendent superflu tout con- trôle par l'autorité compétente en matière d'autorisation. Font exception, l'acquisition dans le cadre d'améliorations foncières exécutées avec le concours de l'autorité, l'acqui- sition dans le but d'améliorer des limites ou de les recti- fier en cas de construction d'un ouvrage, l'acquisition à la suite d'une expropriation ou d'une vente de gré à gré lorsque le propriétaire est menacé d'expropriation ainsi que l'acqui- sition dans le cadre d'une réalisation forcée. Quant aux cas complexes pouvant exiger un examen plus détaillé, il en est fait mention à l'article 61. Article 61 Autorisations exceptionnelles II appartient aux autorités cantonales de permettre des ex- ceptions aux interdictions de partage matériel et de morcel- "lement. Les motifs permettant ces exceptions sont toutefois fixés par le droit fédéral. Des exceptions seront accordées lorsque l'opération a pour effet de séparer l'une de l'autre la partie qui relève du champ d'application de la loi et cel- le qui en est exclue (let. a). Une interdiction de morcelle- ment ne se justifie pas non plus lorsque l'entreprise agrico- le est à ce point importante que même après le partage opéré une partie au moins de l'entreprise continue d'offrir à une famille paysanne de bons moyens d'existence ou lorsque l'opé- ration vise la création de deux entreprises (let. b) . Fina- lement, le partage est permis lorsque des immeubles ou par- ties d'immeubles de rendement équivalent sont échangés (let. c). 971
223.3 Procédure d'opposition en cas d'acquisition d'entreprises et d'Immeubles agricoles Article 62 Principe Sur la base de prescriptions de droit public, on veut facili- ter l'accès à la propriété du sol agricole aux exploitants à titre personnel et aux membres de la famille du propriétaire tout en freinant ou en empêchant l'acquisition de ce sol par des personnes gui poursuivent en priorité d'autres objectifs gué ceux de l'agriculture. Ce n'est gué de cette manière qu'on pourra résister efficacement à la forte pression exer- cée sur les terrains agricoles. Dans le cadre de la procédure de consultation, le système du régime de l'autorisation s'est heurté à la critique d'une forte minorité. La procédure d'op- position gué propose à présent le Conseil fédéral tient comp- te des objections émises à 1'encontre d'un interventionnisme excessif. C'est ainsi gué le marché foncier demeure libre en principe et gué les acquisitions restent valables aussi long- temps qu'une opposition n'a pas été admise définitivement. Toutefois, par rapport au droit en vigueur, il a fallu éten- dre la liste des cas d'opposition et les rendre plus rigou- reux. La procédure d'opposition s'applique aussi bien aux entre- prises qu'aux immeubles agricoles. Est réputée acquisition, celle gui répond a la notion de droit civil selon l'article 656 du code civil. Y sont assimilés en outre les actes juri- diques équivalant économiquement à un transfert de propriété; ces actes ne sont pas plus énumérés gué ce n'est le cas au- jourd'hui (art. 19 LPR) (2 e al.). Article 63 Exceptions Pour des raisons de politique familiale et pour sauvegarder d'autres intérêts publics, il convient d'exclure d'emblée de la procédure d'opposition certains cas d'acquisition. C'est ainsi gué le transfert dans le cadre étroit de la famille doit être possible sans restriction afin qu'un domaine puisse 972
être transmis de génération en génération, même si le repre- nant ne l'exploite pas personnellement (1 er al., let. a et b). Le membre de la famille gui entend reprendre le domaine pour l'exploiter lui-même a cependant un droit légal de pré- emption (art. 43). L'acquisition par un propriétaire commun ou un copropriétaire doit être aussi libérée de la procédure d'opposition étant donné qu'il s'agit en principe d'une réduction désirable du nombre d'ayants droit au profit d'un seul propriétaire (1 er al., let. c). La procédure s'appliquera cependant lorsque les rapports de propriété commune ou de copropriété ne prennent naissance qu'avec l'acquisition d'une part. Une exception se justifie également en cas d'acquisition par l'exercice d'un droit légal d'emption ou de réméré (1 er al., let. d), les acquéreurs ayant généralement déjà un lien par- ticulier avec l'entreprise ou l'immeuble (par ex., rachat par l'ancien propriétaire en cas de cessation de l'exploitation à titra personnel). Comme pour les interdictions de partage matériel et de mor- cellement, des exceptions s'imposent lorsque l'acquisition est faite avec le concours de l'autorité (améliorations fon- cières, 1 er al., let. e) ou dans le but de rectifier des li- mites (1 er al., let. f). En principe, la procédure d'opposition ne s'applique pas lorsque la collectivité et ses établissements acquièrent des entreprises ou des immeubles agricoles pour l'exécution d'oeuvres de caractère public (1 er al., let. g). Parmi les exceptions, l'article 21, 1 er alinéa, lettre b, de la loi sur le maintien de la propriété foncière rurale mentionne, en plus des oeuvres de caractère public, celles d'utilité publi- que et d'ordre culturel. Selon la conception actuelle du droit, la notion d'oeuvres de caractère public s'étend aussi à ces dernières activités, de sorte que le projet n'en fait plus expressément état. L'exception en question n'est cepen- dant valable que si l'entreprise ou l'immeuble est situé sur le territoire de ladite collectivité ou si l'entreprise ou l'immeuble est nécessaire à l'édification d'un ouvrage lié à 973
un certain emplacement. L'acquisition n'est pas soumise non plus à la procédure d'opposition lorsqu'une loi prescrit im- pérativement ou du moins permet la prestation d'objets en remploi, comme le fait par exemple la loi fédérale du 20 juin 1930 sur l'expropriation (RS 711, art. 18). Les cantons peu- vent excepter de la procédure d'opposition l'acquisition d'entreprises et d'immeubles agricoles par les communes bour- geoises et les corporations, lorsqu'elle sert à l'exécution d'oeuvres de caractère public (art. 5, let. c). Il serait enfin injuste d'appliquer la procédure d'opposition à l'encontre de la personne qui acquiert un terrain en rem- ploi de celui dont elle a été dépossédée par suite d'expro- priation ou qu'elle a vendu de gré à gré sous menace d'expro- priation (1 er al., let. h). Une procédure d'opposition déjà introduite devient caduque lorsqu'un parent ou un copropriétaire exerce un droit de pré- emption (2 e al.). Les acquisitions consécutives à l'exercice d'un droit de préemption fondé sur un contrat sont soumises en revanche à la procédure d'opposition. Article 64 Motifs d'opposition De l'avis du Conseil fédéral, l'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole est notamment indésirable lorsqu'il s'agit principalement d'un placement de capitaux, lorsque l'acquéreur agit dans un esprit de spéculation ou lorsque le prix convenu est surfait (1 er al., let. a à c) . La notion de placement de capitaux (1 er al., let. a) est étrangère au droit foncier rural en vigueur. En langage cou- rant, le placement de capitaux est l'acquisition de biens réels ou de titres, l'accent étant mis principalement sur la protection et le maintien de leur valeur. Il est effectué plutôt à long terme ou pour un temps indéterminé. Parfois, il peut être lié au désir d'obtenir un certain rendement. La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger utilise également la notion de placement de capi- taux (LFAIE, RS 211.412.41, art. 12, let. a) qu'elle consi- 974
dère comme un motif impératif de refuser l'autorisation d'ac- quérir. Ce n'est qu'à la suite des débats parlementaires que ce motif de refus a été inséré dans ladite loi (BO 1983 N 177) . Il y figure en tant que disposition de caractère gé- néral sans grande portée pratique, étant donné que les motifs d'autorisation y sont énumérés de manière exhaustive (art. 8 et 9 LFAIE), cela contrairement au présent projet de loi. Il appartiendra aux tribunaux de décider en appréciant les cir- constances du cas d'espèce si l'opposition formée pour cause d'acquisition à titre de placement de capitaux doit être ad- mise ou non. La spéculation (1 er al., let. b) se distingue par le désir de réaliser un bénéfice à court terme et par des considérations tactiques orientées vers le rendement. Elle peut se signaler aussi par le fait que l'investisseur n'achète ou ne vend qu'en fonction de certains événements. Le droit en vigueur parle de dessein évident de spéculation (art. 19, 1 er al., let. a, LPR). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, ce motif d'opposition vise l'acquisition dans le dessein d'af- fecter le terrain agricole à d'autres fins que celles de l'agriculture. C'est ainsi que les juges fédéraux (Pra 77 (1988) n° 144) ont estimé que l'acquisition d'un immeuble agricole est contraire aux objectifs de la loi fédérale sur le maintien de la propriété foncière rurale et relève de la spéculation lorsqu'une entreprise industrielle de gravier ac- quiert des terres agricoles pour pouvoir les échanger à l'occasion, plus tard, contre d'autres terres agricoles se prêtant à l'exploitation du gravier. De l'avis du Tribunal fédéral, l'intention de se créer de la sorte une position de départ particulièrement favorable dans la recherche de l'objet convoité répond à un mobile spéculatif. Il en est de même du prix d'achat d'un immeuble agricole que les juges, dans le même arrêt, ont taxé de manifestement surfait pour du terrain agricole. L'acquéreur voulait s'en rendre propriétaire dans l'espoir d'obtenir tôt ou tard le permis d'exploiter du gravier. Le projet de loi s'inspire de cette jurisprudence. On renonce toutefois, à la différence du droit en vigueur (art. 19, 1 er al., let. a, LPR), à l'adjectif "évident" afin de bien marquer le strict refus de tous les 975
mobiles d'acquisition étrangers a l'affectation agricole. Ce refus est nécessaire afin de protéger le marché foncier agricole contre d'autres poussées des prix. S'agissant du prix d'acquisition surfait (1 er al., let. c), il est renvoyé au commentaire à propos de l'article 65. Du point de vue de la politique agricole, il importe en outre de combattre l'accaparement (1 er al., let. d). Si l'acquéreur dispose juridiquement ou économiquement de terres agricoles en suffisance, il convient pour des raisons de politique structurelle d'empêcher des acquisitions supplémentaires. De grandes entreprises, telles qu'on les connaît dans les pays qui abondent en terres cultivables, ne sont pas souhaitables en Suisse. La taille supérieure est atteinte selon le projet lorsque le revenu de l'exploitation offre à une famille pay- sanne des moyens d'existence particulièrement bons. Les ac- quisitions qui dépassent cette limite sont illicites. Cette réglementation est en principe valable pour tous les acqué- reurs, y compris les personnes morales, sinon la possibilité d'éluder la loi serait par trop facile. Il s'agit en l'oc- currence d'un compromis entre une limitation nécessaire de l'accaparement d'immeubles agricoles et les besoins d'une structure agricole souple et évolutive. Pour les personnes morales, il importe de prendre en considé- ration l'aspect économique. Lors de l'examen, il y a lieu de tenir compte des immeubles agricoles appartenant aux person- nes qui exercent une influence prépondérante sur la personne morale ou qui sont dominées par-cette dernière. Cette règle s'applique déjà par analogie à l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.4l, art. 6). Enfin, pour garantir de bonnes structures d'exploitation, il convient d'éviter que des entreprises et des immeubles situés trop loin les uns des autres ne soient réunis en une seule main. L'acquisition sera donc frappée d'opposition lorsque l'immeuble à acquérir se trouve en dehors du rayon d'exploi- tation de l'entreprise de l'acquéreur, normal pour la locali- té (1 er al., let. e). Celui qui ne dispose pas encore de ter- 976
res agricoles n'est soumis en revanche qu'aux motifs d'oppo- sition du 1 er alinéa, lettres a a c. Le propriétaire doit avoir la possibilité d'agrandir son en- treprise. En pareil cas, le motif d'opposition fondé sur le placement de capitaux est exclu (2 e al.)- Les autres motifs d'opposition sont toutefois à prendra en considération, no- tamment les limites au-delà desquelles l'extension n'est plus permise (1 er al., let. d). Article 65 Prix d'acquisition surfait Le projet fournit deux critères qui doivent permettre de dire si le prix d'acquisition est surfait au sens de la loi. Il conviant autant que possible de se baser sur les prix payés en moyenne au cours des cinq dernières années pour des immeu- bles comparables. Si le prix d'acquisition dépasse de beau- coup, soit en général d'environ 20 pour cent et plus, la moyenne de ces prix, il sera considéré comme surfait. S'il n'y a pas de comparaison possible, on examinera le prix d'ac- quisition par rapport à la valeur de rendement. Au cas où il en résulte une disproportion manifeste, le prix devra être qualifié de surfait. Il y a disproportion lorsque la limite de la valeur de rendement est dépassée par un multiple de cette valeur. Pour les immeubles isolés, le facteur "multi- ple" est plus élevé que pour les entreprises agricoles. Ce n'est sans doute que par la pratique qu'on pourra disposer de données plus concrètes pour la définition du prix surfait. A cet égard, on devra tenir compte aussi des conditions locales et régionales. Cela permet d'admettre des différences légiti- mes si elles reposent sur des considérations objectives. Articles 66 à 68 Enchères Le but des enchères, notamment si elles sont publiées et que chacun puisse y participer, est d'obtenir le prix de vente le plus élevé possible. Dans le domaine du droit foncier rural, les enchères sont donc en contradiction avec l'objectif qui 977
consiste à éviter les prix d'acquisition excessifs et à per- mettre aux agriculteurs l'accès à la propriété du sol agri- cole à des prix supportables. La réalisation forcée des entreprises et des immeubles agri- coles doit cependant être possible afin de protéger les inté- rêts des créanciers. On procédera alors en principe de la mê- me manière gué s'il s'agissait d'immeubles non agricoles. L'enchérisseur ne devra toutefois pas être mieux placé gué s'il achetait l'immeuble de gré à gré sur le marché. L'acqui- sition au cours d'enchères forcées est par conséquent soumise aussi à la procédure d'opposition. Pour prévenir des offres de prix illicites de la part des enchérisseurs, l'autorité compétente en matière d'autorisation devra fixer préalable- ment le prix maximum (art. 67, 1 er al.). A supposer qu'on soit en présence de plusieurs offres au prix maximum, l'ad- judicataire sera alors désigné par tirage au sort (art. 67, 2 e al.). Si ultérieurement, en procédure d'opposition, l'ac- quisition se révèle illicite pour un autre motif, de nouvel- les enchères devront être ordonnées (art. 66, 1 er al.). Les acquisitions faites au cours d'enchères volontaires (art. 68) sont contraires aux objectifs de la loi pour les raisons susmentionnées et aucun autre intérêt ne pourrait les justi- fier. Elles sont donc interdites et doivent être frappées de nullité en tant qu'actes juridiques indésirables (art. 74). Article 69 Avis obligatoire L'efficacité de la procédure d'opposition dépend pour beau- coup du fait que l'autorité habilitée à former opposition a eu connaissance à temps des actes juridiques sujets à la pro- cédure d'opposition. Il est donc très important que cette au- torité en soit ponctuellement informée par le conservateur du registre foncier. Les actes juridiques qui ne sont pas sujets à la procédure d'opposition (art. 63) ne doivent pas faire l'objet d'un avis. Les cantons étant responsables de l'organisation des offices du registre foncier et de l'établissement des modalités de la 978
forme authentique, ils ont aussi le pouvoir de déléguer à la personne habilitée à dresser les actes authentiques la tâche d'assurer l'information de l'autorité habilitée à former op- position (1 er al.)• En cas de réalisation forcée, l'obligation d'aviser l'autori- té incombe à l'autorité de poursuite (2 e al.). Si l'immeuble est transféré économiquement, c'est-à-dire par l'aliénation de participations (par ex., actions) à une per- sonne morale, l'obligation d'aviser l'autorité incombe à l'acquéreur (3 e al.). Article 70 Qualité pour former opposition L'opposition peut être formée par l'autorité cantonale dési- gnée à cette fin ou par des personnes privées. Alors que ces dernières sont libres de renoncer à former opposition, les autorités y sont tenues lorsqu'elles disposent d'indices per- mettant de conclure à la présence de motifs d'opposition. A la différence du droit en vigueur (ATF 89 I 62), le principe de l'opportunité ne s'applique donc pas. Le propriétaire a en outre le droit de demander une décision de constatation liant les autorités (art. 88, 1 er al., let. b) lorsqu'il veut sa- voir si l'aliénation qu'il envisage sera approuvée par l'au- torité administrative. Ont qualité pour former opposition l'autorité cantonale et les particuliers qui ont un intérêt légitime. Contrairement à la réglementation en vigueur (art. 20 LPR, 33, 4 e al., et 43 LBFA), les parties au contrat ne sont pas habilitées, en principe, à former opposition. On doit pouvoir exiger d'elles qu'elles procèdent aux examens nécessaires (par ex., en ce qui concerne le prix maximum autorisé) avant de signer le contrat. Une opposition ultérieure de leur part constitue- rait, à n'en pas douter, un abus de droit. Les parents qui ont un droit de préemption légal selon la présente loi ne sont pas habilités non plus à former opposition. S'ils s'in- téressent à l'achat de l'entreprise ou de l'immeuble aliéné, ils peuvent exercer leur droit de préemption. On ne voit pas 979
quel autre intérêt ils auraient légitimement à faire valoir. Les principes régissant l'article 103, lettre a, de la loi fédérale d'organisation judiciaire, du 16 décembre 1943 (RS 173.110) sont par ailleurs applicables. L'opposition émanant de personnes privées revêt surtout de 1'importance pour les fermiers titulaires du droit de préemption, qui souvent ne sont financièrement en mesure d'acquérir l'entreprise ou l'immeuble qu'à un prix raisonnable. On peut concevoir aussi qu'une personne privée forme opposition quand une entreprise ou un immeuble est vendu par un héritier et que le produit de la vente est utilisé pour l'achat d'une entreprise ou d'un immeuble en remploi. Articles 71 et 72 Délais d'opposition et de péremption Le délai d'opposition imparti à l'autorité habilitée à former opposition et aux personnes privées correspond au délai usuel de 30 jours. Il commence à courir dès que l'autorité ou l'op- posant privé a eu connaissance des points du contrat essen- tiels pour l'opposition (art. 71). Le droit de former oppo- sition est en tout cas périmé après six mois à compter de 1'inscription du transfert de propriété au registre foncier (art. 72). Cette dernière disposition a pour but de garantir la sécurité du droit. Il importe en effet que l'acquéreur, une fois écoulé le délai en question, ne soit plus inquiété par une opposition éventuelle et par le risque de voir son acquisition annulée. Même si l'on devait constater après coup la présence de motifs d'opposition, il s'agirait dans la très grande majorité des cas d'une mesure intolérable pour l'ac- quéreur que d'être obligé de quitter le domaine après des années. Lors du transfert de la possession, par exemple d'actions, le délai de péremption est de deux ans, étant donné qu'il peut arriver, dans ces cas-là, que les opposants ne soient informés de l'acquisition que tardivement (art. 72, 2 e al.). Le délai de péremption n'est pas applicable au cas de l'article 77 (nouvelle opposition). 980
Article 73 Décision sur opposition L'autorité habilitée a former opposition ou les personnes privées adressent leur opposition à l'autorité cantonale compétente en matière d'autorisation. Celle-ci statue sur l'opposition sans être liée par les motifs invoqués. 223.4 Conséquences de droit civil et de droit administratif Article 74 Actes juridiques nuls Les actes juridiques qui contreviennent aux interdictions de partage matériel, de morcellement ou d'enchères volontaires sont nuls. Ils ne produisent aucun effet juridique même si la nullité n'est constatée qu'ultérieurement. Article 75 Révocation de l'autorisation Selon les principes généraux non écrits du droit administra- tif sur la stabilité juridique des décisions, une autorité administrative peut revenir sur sa décision lorsqu'il s'avère que celle-ci a été obtenue par de fausses indications (1 er al.). Pour des raisons de sécurité du droit, cette possibili- té de corriger la décision est limitée à dix ans à compter de l'inscription de l'acte juridique au registre foncier (2 e al.). Ce délai correspond à celui de la prescription ordi- naire en cas d'inscription d'un immeuble au registre foncier sans cause légitime (art. 661 CC). Article 76 Actes juridiques Invalides Le système de l'opposition veut qu'un acte juridique reste valable aussi longtemps que l'opposition n'a pas été défini- tivement admise. Ce n'est qu'à partir de ce moment-là qu'il devient nul (1 er al.). C'est là une différence essentielle d'avec la procédure d'autorisation, un acte juridique assu- jetti à l'autorisation n'étant valable qu'au moment de l'ap- 981
probation définitive. En conséquence, l'inscription au regis- tre foncier peut être reguise aussi longtemps qu'aucune op- position n'a été admise. Si l'acte juridique devait perdre sa validité parce que le prix convenu est surfait, l'objectif de la loi ne serait pas atteint. L'acte demeure par conséquent valable, mais l'auto- rité compétente en matière d'autorisation réduit le prix con- venu au montant licite. Une réglementation semblable s'appli-- que au contrôle des fermages agricoles (art. 44 LBFA).L'ac-c- quéreur peut répéter dans le délai d'une année les presta- tions déjà fournies dans la mesure où elles dépassent le prix autorisé (2 e al.). Article 77 Nouvelle opposition De même que pour la révocation de l'autorisation, l'autorité habilitée à former opposition peut revenir dans certains cas sur sa décision. C'est ainsi qu'un nouveau délai pour former opposition commence à courir lorsque l'acquéreur a influencé par de fausses indications la décision rejetant l'opposition ou qu'il n'utilise plus l'entreprise de la manière indiquée lors de l'acquisition (1 er al.). Ici aussi, pour des raisons de sécurité du droit, il n'est plus possible d'intervenir lorsque dix ans se sont écoulés depuis 1'inscription de l'acte juridique au registre foncier (3 e al.). Article 78 Rectification du registre foncier Cette disposition règle la procédure à suivre lorsqu'une ac- quisition a été inscrite à tort au registre foncier, que ce soit par inadvertance ou parce que les données sur le carac- tère de 1'immeuble ne ressortaient pas de manière suffisam-- ment précise des mentions et documents. Selon l'article 977, 1 er alinéa, du code civil, le conservateur du registre fon- cier ne peut procéder à une rectification qu'avec le consen- tement écrit des intéressés ou qu'en vertu d'une décision du juge. La validité de l'acte juridique dépendant ici du con- 982
cours d'une autorité, celle-ci peut en l'occurrence ordonner la rectification. Le droit de demander une rectification au juge civil ne s'en trouve pas affecté. Le 1 er alinéa concerne les actes juridiques nuls en rapport avec la procédure d'au- torisation, tandis que le 3 e alinéa se rapporte aux actes juridiques invalides en raison de l'admission de l'opposi- tion. Le conservateur est tenu d'aviser l'autorité compétente en matière d'autorisation s'il apprend ultérieurement qu'un acte juridique est assujetti à autorisation (2 e al.). Afin de protéger les tiers de bonne foi, une rectification du registre foncier est exclue lorsqu'elle léserait leurs droits (4 e al.). 224 Mesures destinées à prévenir le surendettement Article 79 Principe Le projet reprend le régime de la "charge maximale" institué par les articles 84 et suivants de la loi fédérale sur le dé- sendettement de domaines agricoles. Il s'agit là de mesures de politique structurelle visant à conserver une population paysanne forte selon l'objectif constitutionnel (art. 31 b * s , 3 e al., let. b, Cst.; voir en. 212.5). La prévention du sur- endettement s'opère par une limitation de l'engagement des immeubles agricoles à une certaine proportion de la valeur de rendement (1 er al.). La charge maximale seule ne suffit ce- pendant pas à atteindre ce but, car rien n'empêche un agri- culteur de contracter des emprunts qui ne soient pas garantis par des gages immobiliers. Aussi, la charge maximale doit- elle pouvoir être dépassée À des conditions qui d'une part inciteront le débiteur a se tourner vers le crédit hypothé- caire et d'autre part le protégeront d'un endettement exces- sif. C'est pourquoi on a maintenu le régime de la charge ma- ximale dans ses principes, mais modifié et précisé son aména- gement. La conception des dispositions est plus souple et on a tenu compte h cet égard de la pratique des cantons. 983
Hormis la définition de la valeur de rendement et les prin- cipes d'estimation de cette valeur, la charge maximale est la seule institution juridique gué le projet de loi ait reprise de la loi sur le désendettement. Les dispositions sur le désendettement proprement dit, gui figurent dans la deuxième partie de ladite loi, sont dépassées et leur contenu est devenu sans objet; elles peuvent être abrogées (voir ch. 211.2). Le régime de la charge maximale s'applique à toute constitu- tion de gage immobilier, quelle qu'en soit la forme. En re- vanche, il ne s'applique plus a la constitution des charges foncières, bien que celles-ci aient une valeur pécuniaire (art. 37, 1 er al., de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite) et qu'elles soient apparentées aux droits de gage immobilier; en effet, les charges foncières, aujourd'hui, sont rares, ce qui permet d'écarter une régle- mentation spéciale à leur sujet. Il va de soi que l'institu- tion juridique de la charge foncière, comme telle, n'est pas touchée par cette réglementation. Les mesures évoquées se rapportent - conformément aux dispo- sitions générales du titre premier - à tous les immeubles a- gricoles auxquels la loi est applicable. En outre, les dispo- sitions s'appliquent aussi aux immeubles agricoles de peu d'étendue (art. 3, 4 e al.). Si la charge hypothécaire grevait trop lourdement de tels immeubles, l'exécution des améliora- tions foncières, notamment, en serait entravée. De plus, il est sans importance que 1'immeuble agricole soit un immeuble isolé ou qu'il fasse partie d'une entreprise agricole. Le conservateur du registre foncier peut conclure a la nature agricole de 1'immeuble en se fondant sur la description de celui-ci et sur son appartenance à une zone agricole. Le régime de la charge maximale s'applique à tout proprié- taire d'un immeuble agricole, sans égard au fait qu'il l'ex- ploite lui-même ou non et qu'il soit une personne physique ou morale. A 1'instar du droit actuel, la charge maximale correspond à la valeur de rendement, augmentée d'un supplément. Celui-ci 984
passe de 25 à 35 pour cent. Bien que l'augmentation de la charge maximale rende le crédit hypothécaire plus attractif, diminuant d'autant le danger d'un endettement par d'autres voies, il n'est cependant pas indiqué de fixer la limite de la charge maximale encore plus haut. Les efforts de préven- tion du surendettement pourraient en être compromis; il est ainsi nécessaire de trouver un point d'équilibre entre le but de prévention et l'attrait économique. Pour le reste, il y a lieu d'assouplir le régime de la charge maximale non pas en fixant la limite plus haut, d'une manière générale, mais en facilitant le dépassement de cette limite et en simplifiant la procédure. Selon le projet, il n'est plus nécessaire de mentionner la charge maximale au registre foncier, comme le prescrit le droit actuel. En revanche, toute estimation de la valeur de rendement, effectuée d'office ou à la demande d'un ayant droit, doit être communiquée au conservateur (art. 91, 4 e al.). Ces avis peuvent être conservés avec les pièces jus- tificatives (art. 942, 2 e al., CC). Le régime de la charge maximale ne s'applique pas seulement aux actes constitutifs de droits de gage immobilier, mais aussi au nantissement d'un titre hypothécaire et au remploi d'un titre hypothécaire remboursé, dont le débiteur peut dis- poser (2 e al.). Cette définition complète s'explique par le fait qu'à l'avenir, pour dépasser la charge maximale, il ne sera plus nécessaire de constituer le droit de gage sous la forme d'une hypothèque. La cédule hypothécaire et la lettre de rente seront aussi licites. Est déterminante, pour apprécier si la charge maximale est atteinte, la somme des droits de gage immobilier inscrits, annotés et mentionnés au registre foncier (3 e al.). Par droits de gage annotés, on entend les inscriptions provisoi- res selon l'article 81, 2 e alinéa (par ex., celle de l'hypo- thèque légale des artisans et entrepreneurs); par droits de gage mentionnés, on entend les droits de gage légaux (art. 81, 1 er al., let. a). Les droits de gage constitués pour ga- rantir des prêts octroyés ou cautionnés en vertu de la loi fédérale sur les crédits d'investissements dans l'agriculture 67 Feuille fédérale. 140° année. Vol. III 985
et l'aide aux exploitations paysannes (RS 914.1) ne sont pas pris en compte, les autorités cantonales et fédérales gui ac- cordent de tels prêts prenant aussi en considération la va- leur de rendement. Seuls les montants inscrits au registre foncier sont déterminants pour calculer la charge maximale. La charge d'intérêts n'est pas déterminante. La charge maximale des parts de copropriété correspond et la fraction afférente à la part de copropriété en proportion du tout. Article 80 Droits de gage collectif La licéité du gage collectif est fondée sur l'article 798, 1 er alinéa, CC. En vertu de cette disposition, plusieurs im- meubles peuvent être constitués en gage pour la même créance, lorsqu'ils appartiennent au même propriétaire ou & des codé- biteurs solidaires. Pour la charge maximale, cela signifie que chaque immeuble peut être grevé jusqu'au montant qui é- quivaut 4 la somme des charges maximales de tous les immeu- bles engagés (1 er al.). Chaque immeuble est ainsi grevé pour un montant plus élevé que s'il 1'était uniquement pour lui- même. Il ne sera plus possible de constituer un droit de gage col- lectif qui porte à la fois sur des immeubles agricoles et des immeubles non agricoles, c'est-à-dire sur des immeubles régis et des immeubles non régis par la présente loi (2 e al.). La réglementation actuelle, qui le permet (art. 3 de l'Ordonnan- ce visant à prévenir le surendettement des biens-fonds agri- coles) , s'est révélée d'une pratique difficile. Article 81 Exceptions à la charge maximale Le projet dispose que le régime de la charge maximale ne s'applique pas aux droits de gage qui garantissent des cré- ances d'une certaine nature (1 er al.). Cette liste d'excep- tions correspond dans une large mesure à celle de l'article 85 de la loi sur le désendettement. Il s'agit de droits de 986
gage dont la constitution repose sur une disposition légale ou qui sont constitués en faveur de la collectivité qui a fourni des subventions. Figurent parmi les créances garanties, les prêts octroyés en vertu de la loi fédérale du 23 Bars 1962 sur les crédits d'investissements dans l'agriculture et l'aide aux exploitations paysannes (RS 914.1) et de la législation encourageant la construction de logements (loi fédérale du 19 mars 1965 concernant l'encou- ragement a la construction de logements, RS 842; loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements, RS 843; loi fédérale du 20 mars 1970 concernant l'amélioration du logement dans les régions de montagne, RS 844). Par suite des modifications intervenues en ce qui concerne le droit des cohéritiers au gain (art. 35), la liste s'est accrue des hypothèques servant à garantir ce droit. L'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs mérite d'être spécialement mentionnée (2 e al.). Conformément à la réglementation actuelle (art. 30, 2 e al., de l'Ordonnance visant à prévenir le surendettement des biens-fonds agrico- les) , les inscriptions provisoires d'hypothèques légales des artisans et entrepreneurs peuvent être annotées au registre foncier sans égard à la charge maximale. Mais l'inscription définitive d'une telle hypothèque n'est licite que si les conditions permettant de dépasser la charge maximale sont remplies. Cela signifie concrètement que la créance de l'artisan ou de l'entrepreneur sera remplacée par un prêt ferme garanti par un gage immobilier, le montant du prêt étant utilisé pour payer la créance de l'artisan ou de l'entrepreneur. S'il n'est pas possible de procéder de cette façon ou qu'ainsi la créance ne puisse être payée que partiellement, l'artisan ou l'entrepreneur perd son hypothèque légale. Les droits de gage immobilier légaux - visés aux articles 808 et 810 du code civil, aux articles 820 et 821 du code civil (améliorations du sol) et a l'article 836 du code civil (droit public cantonal) - n'affectent pas l'existence des droits de gage déjà inscrits, même s'ils priment en rang ces 987
derniers. Ce fait est sans pertinence dans le contexte de la charge maximale (3 e al.). Article 82 Dépassement de la charge maximale En ce gui concerne le dépassement de la charge maximale, le droit actuel prévoit un système articulé en trois phases: D'abord un institut de crédit ou de secours reconnu (art. 86, 1 er al., let. b, LODA, art. 27 de l'Ordonnance visant à pré- venir le surendettement des biens-fonds agricoles) octroie ou cautionne le prêt qui doit être garanti par un droit de gage immobilier. Ensuite, une autorité administrative cantonale autorise le dépassement de la charge maximale et fixe les amortissements (art. 86, 2 e al., LDDA). Enfin, le conser- vateur du registre foncier vérifie que les conditions d'ins- cription du droit de gage immobilier sont remplies et procède à l'inscription. Ce système présente des difficultés et les différentes compétences se chevauchent. L'exécution cause aussi des difficultés dans la pratique. C'est pourquoi, le projet propose de renoncer à l'assujettissement à une autorisation et de transférer l'obligation de contrôler à l'institution qui intervient actuellement dans la première phase. Ainsi, l'obligation de vérifier est confiée à ceux qui supportent économiquement une partie des risques et qui se trouvent aussi en position matérielle de procéder à cette vérification. Il est manifeste que ce n'est pas la personne qui accorde un prêt garanti par gage immobilier aux conditions usuelles du marché qui pourra procéder pour elle-même à cette vérifica- tion. Elle devra soit remplir des conditions particulières (1 er al., let. a) soit confier l'examen du dossier à une tierce personne répondant elle-même à certaines conditions (1 er al., let. b) . Dans ces deux cas, seule une société co- opérative ou une fondation de droit privé ou une institution prévue par le droit cantonal public (établissement indépen- dant ou dépendant), reconnue par la Confédération, peut avoir une telle activité. Les conditions de la reconnaissance sont fixées à l'article 85. La société coopérative, la fondation 988
ou l'institution concernée peut, tout simplement, accorder un tel prêt sans intérêts. Elle agit ainsi lorsqu'elle dispose de moyens propres en suffisance, moyens fournis par des tiers. On peut citer comme exemple la "Genossenschaft zur Erhaltung bäuerlicher Heimwesen in der Region pro Zürcher Berggebiet", institution de crédit et de secours ayant un caractère d'utilité publique reconnue selon le droit actuel conformément à l'article 86 de la loi sur le désendettement. Hais la société coopérative, la fondation ou l'institution en question peut aussi cautionner un prêt qui, lui, sera accordé par un tiers (une banque, par exemple). C'est le système actuel. De telles coopératives de cautionnement sont par exemple: la "Schweizerische bäuerliche Bürgschafts- genossenschaft", la "Bürgschaftsgenossenschaft des Schweizer Verbandes der Ralffeisenkassen", l'"Aargauische Bürgschafts- kasse". Enfin, comme troisième possibilité, une telle société coopérative, fondation ou institution peut prendre à sa charge les intérêts du prêt accordé par un tiers; pour le débiteur, le résultat est économiquement le même que si le prêt lui était accordé sans intérêts. On peut citer comme exemple le "Fonds d'aménagement du territoire" du canton de Neuchâtel. Lorsque l'inscription d'un droit de gage immobilier, auquel la charge maximale est applicable et qui dépasse celle-ci, est requise de l'office du registre foncier, le conservateur rejettera la réquisition si les conditions du dépassement ne sont pas remplies (2 e al.). Le dépassement de la charge maximale pour garantir des créan- ces relevant du droit des régimes matrimoniaux, du droit de la famille et du droit de la tutelle (art. 86, 1 er al., let. a, LDDA) n'est plus prévu. Quant aux hypothèques légales des artisans et des entrepreneurs, on renvoie au commentaire de l'article 81, 2 e alinéa. 989
Article 83 Octroi des prêts garantis par gages Cet article fixe les conditions et modalités auxquelles un prêt peut être accordé et pour la garantie duquel un droit de gage dépassant la charge maximale peut être constitué. Le 1 er alinéa énumère les conditions; celles-ci doivent être remplies cumulativement. Le prêt ne peut être utilisé que pour les buts agricoles énumérés (let. a). Il n'importe pas à cet égard que le propriétaire exploite lui-même ou non l'en- treprise ou l'immeuble agricole. C'est la une extension par rapport au droit en vigueur qui ne prévoit l'octroi de tels prêts qu'à des agriculteurs et non à des bailleurs. En outre, la charge doit rester supportable pour le débiteur, en parti- culier par rapport à sa situation personnelle et à ses capa- cités financières (let. b). Selon le 2 e alinéa, la société coopérative, la fondation ou 1'institution cantonale doit examiner si les dépenses du dé- biteur pour le paiement des intérêts et les amortissements restent supportables. A cet égard, les dettes hypothécaires, y compris celles auxquelles le régime de la charge maximale n'est pas applicable, ainsi que les dettes chirographaires doivent être prises en considération. La société coopérative, la fondation ou l'institution canto- nale veille à ce que le débiteur utilise le prêt dans le but indiqué. En cas d'utilisation inappropriée, elle peut dénon- cer le prêt, en tant qu'elle l'a elle-même accordé, ou, si elle l'a cautionné ou qu'elle en a pris les intérêts en char- ge, elle peut obliger le prêteur à le dénoncer (3 e al.). La société coopérative, la fondation ou l'institution a de cette manière des obligations d'examen et de surveillance dans tous les cas, soit qu'elle accorde le prêt sans intérêts, le cau- tionne ou en prenne les intérêts en charge. Article 84 Obligation de rembourser Le droit actuel prévoit une obligation d'amortir le montant qui dépasse la charge maximale (art. 86, 2 e al., LDDA) . En 990
outre, l'article 107 de la loi sur le désendettement autorise les cantons a prescrire 1'amortissement des créances garanties par des immeubles agricoles et des immeubles non agricoles. Selon la réglementation en vigueur, les créances hypothécaires qui dépassent la charge maximale doivent être amorties dans un délai maximum de 25 ans, soit dans la durée d'une génération. L'autorité compétente pour accorder 1'autorisation fixe à cet égard les divers acomptes à rembourser. Le projet reprend en principe l'obligation de rembourser (1 er al.). Il laisse toutefois aux intéressés le soin de fixer le plan d'amortissements. La réglementation actuelle ne connaît pas d'exceptions à l'o- bligation de rembourser, ni quant au principe ni quant à la durée. C'est une source de difficultés dans différents can- tons. C'est pourquoi, le 2 e alinéa prévoit que, sous certai- nes conditions, le créancier peut accorder au débiteur une prolongation du délai de remboursement ou le libérer complè- tement de son obligation de rembourser par acomptes. Si le prêt a été accordé par un tiers et s'il est cautionné ou si ses intérêts sont pris en charge par une société coopérative, une fondation ou une institution reconnue, celle-ci devra donner son accord à la convention portant sur l'obligation de rembourser. Ces allégements en matière de remboursement sont judicieux par exemple pour les entreprises agricoles situées dans des régions de montagne, en particulier en raison de l'entretien coûteux des bâtiments. Dans ces cas, l'obligation de rembourser le prêt dans les 25 ans peut représenter une mesure très dure. L'obligation de rembourser aussi les autres dettes hypothé- caires, comme c'est le cas en matière de crédits d'investis- sements, n'est pas prévue. Par l'abrogation de la loi sur le désendettement (art. 97, let. b), les cantons ne seront plus habilités à prévoir l'amortissement obligatoire des autres créances garanties par des immeubles. Comme, selon la réglementation en vigueur, la charge maximale ne peut être dépassée que par des droits de gage immobilier 991
constitués sous la forme d'hypothèques, le remboursement du prêt s'effectue sans difficultés. Le droit de gage s'éteint en tant que droit accessoire (art. 114, 1 er al., CO, 86, 2 e al., LDDA), et aucune case hypothécaire ne se libère de ce fait (art. 88 LDDA) . Il en ira autrement dès qu'on pourra constituer une cédule hypothécaire ou une lettre de rente. Si la créance garantie par un gage de cette forme est rembour- sée, le débiteur peut demander que le titre lui soit restitué sans être annulé (art. 873 CC) . Il convient donc de prendre des mesures pour que le débiteur ne puisse le remettre en circulation que si un éventuel nouveau prêt remplit à son tour les conditions permettant de dépasser la charge maxi- male. Pour cette raison, l'article 79, 2 e alinéa, dispose ex- pressément que le régime de la charge maximale s'applique aussi au remploi d'un titre hypothécaire remboursé. Si l'on devait renoncer à ces mesures, l'institution de la charge maximale perdrait beaucoup de son efficacité. Par conséquent, le créancier peut restituer au débiteur le titre de gage dont le montant dépasse la charge maximale, si la somme inscrite du gage est radiée jusqu'au montant de la charge maximale, ou si le titre est utilisé pour un nouveau prêt qui soit conforme aux dispositions sur le dépassement de la charge maximale. La société coopérative, la fondation ou l'institu- tion qui cautionne le prêt ou en prend les intérêts en charge doit veiller au respect de ces prescriptions; elle est habi- litée à requérir elle-même auprès du registre foncier la ra- diation du titre (3 e et 4 e al.). Une réglementation analogue s'applique en cas d'octroi de crédits d'investissements (art. 32 de l'Ordonnance sur les crédits d'investissements dans l'agriculture et l'aide aux exploitations paysannes). Article 85 Reconnaissance des sociétés coopératives, des fondations et des institutions cantonales Un dépassement de la charge maximale selon la législation sur le désendettement de domaines agricoles implique entre autres conditions que le prêt soit accordé ou cautionné par un ins- titut de crédit ou de secours ayant un caractère d'utilité publique. Toutefois ni la loi ni l'ordonnance ne définissent 992
la notion d'utilité publique. Dans la pratique (JAAC 45 II 1981, no 36), cette notion est interprétée très restricti- vement; toute activité qui a lieu dans l'intérêt public n'a pas un caractère d'utilité publique. La notion d'utilité pu- blique ne figure plus dans le projet. Celui-ci en revanche reprend différents critères que la pratique a déduits de la notion d'utilité publique (1 er al.)' la société coopérative, la fondation ou 1'institution ne peut pas être orientée vers le profit, elle doit pouvoir garantir que le contrat de prêt sera de longue durée et elle doit veiller à prévenir tout surendettement. Ces mêmes considérations font admettre de telles institu- tions, sur le plan du droit privé, simplement sous la forme d'une société coopérative ou d'une fondation; pour les ins- titutions cantonales, les formes sont déterminées par le droit public. L'exigence que la société coopérative, la fondation ou l'ins- titution ne doit pas être orientée vers le profit n'exclut pas une gestion selon des principes commerciaux; ce point ressort indirectement du fait que l'organe chargé de la ges- tion doit être composé de spécialistes (1 er al., let. c). Il doit s'agir de personnes compétentes aussi bien en matière de crédit hypothécaire qu'en matière d'économie d'entreprises. En ce qui concerne la condition selon laquelle les statuts doivent fixer un montant maximum jusqu'à concurrence duquel les prêts peuvent être accordés sans intérêts à un débiteur déterminé, cautionnés ou leurs intérêts pris en charge en fa- veur d'un tel débiteur (1 er al., let. b), cette limite peut être déterminée par une somme fixe ou en fonction de la va- leur de rendement; elle peut aussi être différenciée selon la nature et la situation de l'entreprise agricole du débiteur 33
. Le 2 e alinéa règle la compétence pour reconnaître de telles sociétés coopératives et fondations; les mêmes règles s'ap- pliquent aussi à la reconnaissance des institutions cantona- les (3 e al.). La décision sur la reconnaissance peut être déférée au Tribunal fédéral par un recours de droit adminis- tratif (art. 93). On a renoncé à édicter des règles spéciales 993
pour la procédure de reconnaissance. La reconnaissance peut être liée à des conditions et des charges ou, en ce qui con- cerne le champ d'activité, elle peut être limitée à une cer- taine portion du territoire. Si l'activité se limite à un canton déterminé, celui-ci sera entendu, conformément à la réglementation actuelle, sur la question de la reconnaissan- ce. Les principes généraux du droit administratif s'appli- quent aussi au retrait de la reconnaissance, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'édicter de règles spéciales à ce sujet. Com- me jusqu'à présent la reconnaissance sera publiée dans la Feuille fédérale. Les sociétés coopératives, les fondations et les institutions reconnues figurent en outre sur une liste; il n'est cependant pas nécessaire de le dire expressément dans la loi. Comme les sociétés coopératives, les fondations et les insti- tutions reconnues sont chargées d'une tâche publique, elles sont tenues de faire rapport sur leur activité au département qui a prononcé leur reconnaissance (4 e al.). Elles peuvent s'acquitter de cette obligation en produisant le rapport annuel qu'elles rédigent de toute façon; le département peut en outre demander des renseignements complémentaires. 225 Procédure, voles de recours, dispositions pénales 225.1 Dispositions générales de procédure Article 86 Entreprise agricole située dans plusieurs cantons La loi fédérale sur le maintien de la propriété foncière ru- rale ne contient pas de règle "de conflit" pour désigner l'autorité compétente lorsqu'une entreprise est située dans deux cantons. Le Tribunal fédéral a comblé cette lacune du droit en vigueur pour la procédure d'opposition (Communica- tions de droit agraire, cahier 1/1985, p. 41 s., arrêt du 24 septembre 1981 dans la cause Buri). L'entreprise agricole doit être a cet égard considérée comme une unité sur 1'ensem- ble de laquelle une seule autorité doit statuer. Est compé- tent le canton où se trouve la partie de l'entreprise dont la 994
valeur est la plus élevée. Le projet de loi reprend cette so- lution. La valeur déterminante pour trancher le conflit de compétence est la valeur de rendement. Cette réglementation s'appliquera non seulement à la procédure d'opposition et aux autorisa- tions exceptionnelles de partage matériel et de morcellement, mais aussi aux différends de droit civil lorsqu'il faudra trancher dans quel canton se trouve le for du lieu de situa- tion (art. 87). La coopération des autorités des cantons concernés est en revanche indiquée pour procéder a l'estimation de la valeur de rendement de l'entreprise agricole, car les différents im- meubles qui en font partie sont compris dans l'estimation de l'ensemble; en outre, dans quelques cantons, la valeur de rendement est en même temps utilisée pour l'estimation fis- cale. Pour les immeubles isolés qui ne font pas partie d'une entre- prise agricole, il est superflu d'édicter une règle spéciale de conflit. En règle générale, de tels immeubles ne sont si- tués que dans un seul canton. Article 87 Procédure civile, for Les actions concernant le transfert de propriété des entre- prises ou des immeubles agricoles et 1'inscription ou la ra- diation des droits de gage immobilier sur ces immeubles peu- vent aussi être intentées, au choix, en plus du for ordinaire au domicile du défendeur (art. 59 est.), au lieu de situation de l'objet. Il est sans importance que le droit au transfert de la propriété ou le droit à 1'inscription ou à la radiation d'un droit de gage immobilier soit de caractère légal ou con- ventionnel . Le for du lieu de situation de l'objet se justifie comme dans le droit du bail a ferme agricole (art. 48, 2 e al., LBFA) par le fait que c'est le juge (ou l'autorité) du lieu de situa- tion qui est le mieux placé pour connaître les circonstances 995
locales. Il paraît notamment judicieux de pouvoir intenter action au lieu de situation de l'objet lorsque le demandeur est confronté à plusieurs défendeurs ayant des domiciles dif- férents. Sont exceptées de la règle proposée les actions issues du droit successoral. Pour elles, le for est au dernier domicile du défunt, conformément à l'article 538 du code civil, sauf convention contraire des héritiers (2 e al.) 34 ). Pour ce qui touche la compétence matérielle, les cantons res- tent libres, comme selon le droit en vigueur (art. 611, 612 et 621 CC), de désigner, pour trancher des litiges détermi- nés, une autorité en lieu et place du juge (art. 64, 3 e al., Cst.). Néanmoins, il convient de respecter dans ce cas les exigences minimales du droit fédéral en matière de procédure civile (ATF 113 II 140 s.). Article 88 Décision de constatation Une décision de constatation permet d'éviter de procéder à des opérations qui se révéleraient inadmissibles par la suite. Une demande en constatation peut être présentée lorsqu'un ac- te juridique envisagé, qui porte sur une entreprise ou un im- meuble agricole, est assujetti à autorisation ou sujet à la procédure d'opposition. Une décision de constatation peut aussi être demandée en cas d'incertitude sur l'assujettisse- ment à autorisation d'un acte juridique. Dans ce contexte, on peut, par exemple, faire constater que telle entreprise agri- cole est exploitée à titre principal ou à temps partiel. Font notamment partie du cercle des personnes qui ont un in- térêt légitime à obtenir une décision de constatation, les parties contractantes, soit les personnes qui sont intervenues dans les pourparlers, les titulaires d'un droit de préemption ou d'emption prévu par la présente loi, les héritiers présomptifs et le créancier qui veut accorder un prêt garanti par gage immobilier. 996
Si la valeur de rendement d'une entreprise ou d'un immeuble agricole doit être estimée ou constatée, la règle spéciale de l'article 91 détermine gui peut le demander. L'action en constatation sert à clarifier les prétentions de droit privé. C'est le droit matériel gui détermine les condi- tions y relatives (ATF 110 II 352 s.). La décision de constatation est toujours prise par l'autorité compétente en matière d'autorisation, sans égard au fait gué l'acte gui en fait l'objet relève de la procédure d'oppo- sition ou de la procédure d'autorisation. Dans ce dernier cas, l'autorité compétente pour accorder l'autorisation doit aussi entendre l'autorité habilitée à former opposition (2 e al.), car la décision sur l'existence d'un motif d'opposition est aussi déterminante pour l'autorité habilitée à former op- position. La décision de constatation est une décision prise par une autorité de première instance; elle est sujette à recours (art. 92). Article 89 Modification d'une zone d'affectation Le régime d'affectation du sol est déterminant pour délimiter le champ d'application de la présente loi (art. 2 et 3). Mais cette réglementation n'est pas immuable. La loi fédérale sur l'aménagement du territoire repose sur l'idée gué la planifi- cation poursuit des objectifs gui se réaliseront au plus dans les 15 ans et qu'ainsi la réglementation des zones doit être périodiquement réexaminée. Le champ d'application du droit foncier rural est lui-même modifiable en conséquence, il peut être important pour l'existence et l'étendue d'une entreprise agricole, comme aussi pour l'exercice des droits de préemp- tion et d'emption, du droit à l'attribution et pour l'autori- sation du partage matériel qu'un immeuble gui fait partie d'une entreprise agricole soit incorporé dans une zone à bâtir ou éventuellement repasse de la zone à bâtir dans la zone agricole. Il en va de même pour les immeubles agricoles isolés sur lesquels un droit à l'attribution ou un droit de 997
préemption est invogué. Si le réexamen du régime d'affecta- tion du sol, décidé par l'autorité compétente, touche aussi un tel immeuble, le juge ou l'autorité peut suspendre un pro- cès civil pendant ou une procédure administrative en cours jusqu'à la nouvelle fixation de la zone d'affectation, nais au plus pour une durée de cing ans. La suspension de la pro- cédure doit toujours faire l'objet d'une demande correspon- dante. Selon le droit en vigueur, le juge ne peut pas surseoir au partage à cause d'une modification de zones imminente (ATF 113 II 136 s.). Pourtant, l'idée de suspendre une procédure pour mieux tenir compte d'un développement futur n'est pas nouvelle. On la trouve à l'article 621 ter du code civil. Se- lon cette disposition, les héritiers doivent maintenir la communauté héréditaire lorsque le défunt a laissé des enfants mineurs jusqu'à ce qu'une décision puisse être prise sur l'attribution de l'entreprise agricole a un descendant. Du reste, la loi sur l'aménagement du territoire prévoit des zones dites réservées, à propos desquelles rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'af- fectation (art. 27 LAT). En fait, une telle mesure aboutit aussi à une interdiction de revente. 225.2 Dispositions spéciales de procédure Article 90 Appartenance à une entreprise agricole, mention Selon l'article 3 de la loi sur le désendettement, l'assu- jettissement d'un immeuble à la loi doit être mentionné au registre foncier. Le champ d'application du présent projet de loi étant fondé en principe sur le régime d'affectation du sol, une obligation générale de mentionner tous les immeubles agricoles est superflue; elle ne ferait qu'augmenter les dé- penses de l'administration. En règle générale, le conserva- teur du registre foncier pourra discerner s'il s'agit d'un immeuble agricole en se fondant sur la description de 1 ' im- meuble. En revanche, il pourrait être plus difficile de déterminer si un immeuble agricole fait partie d'une en- 998
treprise. Ce caractère n'est cependant pas déterminant pour l'exercice d'un droit de préemption ni pour l'application de l'interdiction de partage matériel. Le projet prévoit que l'appartenance à une entreprise doit être mentionnée au registre foncier d'office ou sur réquisition du propriétaire (1 er al.)• La mention revêt notamment de 1'importance lorsque des parties de l'entreprise (maison d'habitation, ruraux) sont situées dans la zone à bâtir. Toutefois, la règle est superflue si l'appartenance peut être reconnue autrement que par une mention. Cela dépend de l'ins- titution cantonale du registre foncier. Il s'agit là de rè- gles & caractère technique; ces particularités sont en consé- quence réglées au niveau de l'ordonnance (complément de l'Or- donnance sur le registre foncier) (2e al.). Article 91 Estimation de la valeur de rendement La valeur de rendement est une valeur uniforme pour tout le domaine du droit foncier rural. Elle est fixée dans tous les cas par une autorité administrative ( 1 er al. ) et peut être attaquée par la voie du recours. La valeur de rendement fixée par l'autorité administrative lie aussi le juge civil. Cela correspond à la pratique actuelle en cas de fixation de la valeur de rendement dans le partage (art. 620, 3 e al., ce) ' . Cela correspond aussi à la pratique actuelle lorsqu'on procède à une estimation provisoire pour des projets de cons- tructions ou d'installations. Souvent, la valeur de rendement est estimée par des experts, comme les services de vulgarisation agricole, le Secrétariat des paysans suisses à Brugg ou la Station fédérale de recher- ches d'économie d'entreprise et de génie rural de Tänikon (FAT). Il est judicieux de reconnaître de telles estimations. Pour avoir force obligatoire et présenter le caractère d'une décision, elles doivent être approuvées par une autorité (2 e al.). Le 3 e alinéa précise qui peut demander l'estimation de la va- leur de rendement. Le cercle des personnes habilitées est ici 999
plus étroit gué celui des personnes gui ont qualité pour re- courir. Le propriétaire peut demander en tout temps une es- timation; s'il est décédé, chacun de ses héritiers peut la demander sans l'accord des cohéritiers. Cela correspond à la pratique actuelle. D'autres personnes ne pourront demander l'estimation gué si elles remplissent des conditions spécia- les, en rapport avec leur droit sur l'objet. 225.3 Voies de recours Article 92 Recours à l'autorité cantonale de recours Le 1 er alinéa accorde à la personne touchée la qualité pour recourir à l'autorité cantonale de recours contre toutes les décisions de l'administration dans le domaine du droit fon- cier rural (exceptions aux interdictions de partage matériel et de morcellement, décision sur opposition, estimation de la valeur de rendement). Les cantons sont libres de prévoir plu- sieurs autorités de recours compétentes localement ou maté- riellement ou de charger celles-ci, organisées en tribunaux agricoles, de trancher aussi des différends de droit civil issus du droit foncier rural. Il se justifie, en outre, de prévoir, pour la procédure cantonale, un délai de recours uniforme de 30 jours, comme dans le droit du bail à ferme agricole (art. SI, 3 e al., LBFA). La qualité pour recourir est régie d'abord par les principes généraux du droit de procédure. La présente loi ne les rap- pelle pas expressément. En outre, l'autorité habilitée à for- mer opposition doit aussi avoir gualité pour recourir (2 e al. ) . On a renoncé à accorder cette dernière aux communes, le droit foncier rural ne relevant pas directement de leur auto- nomie. L'autorité habilitée à former opposition n'a qualité pour recourir qu'à l'autorité cantonale de recours, mais non au Tribunal fédéral par la voie du recours de droit admi- nistratif. Celui-ci peut être interjeté par le Département fédéral de justice et police, compétent en la matière (art. 103, let. b, OJ). A l'inverse de ce gui est prévu par la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à 1000
l'étranger (art. 20, 2 e al., let. b, LFAIE) , l'autorité fédérale n'a pas qualité pour recourir à l'autorité cantonale de recours. L'autorité cantonale de dernière instance doit communiquer ses décisions au Département fédéral de justice et police compétent en la matière (3 e al.). Cette obligation, qui exis- te déjà selon le droit en vigueur, s'explique par le fait que l'autorité fédérale a qualité pour interjeter un recours de droit administratif. Article 93 Recours de droit administratif au Tribunal fédéral Le droit de la personne touchée de déférer la décision d'une autorité cantonale de dernière instance au Tribunal fédéral par un recours de droit administratif résulte déjà des arti- cles 97 et suivants de la loi d'organisation judiciaire. Ce moyen de droit existe aujourd'hui déjà contre toutes les dé- cisions prises en dernière instance cantonale en matière de droit foncier rural; il permet en particulier de faire con- trôler l'estimation de la valeur de rendement (ATF 107 Ib 286) . Comme ce droit de recours est spécialement mentionné dans le droit en vigueur (art. 2l8quater CO et art. 45 LPR), un profane pourrait tirer la fausse conclusion que la qualité pour recourir n'existe plus à défaut d'une disposition ex- presse. Dans la loi fédérale sur le bail à ferme agricole on a aussi répété des principes généraux de procédure (art. 47, 2 e al., LBFA), pour informer les usagers de la loi de manière plus complète. 225.4 Dispositions pénales Articles 94 et 95 La droit pénal général couvre une grande partie des infrac- tions à la présente loi. Comme l'acquisition d'immeubles doit revêtir la forme authentique, les infractions aux restric- tions de droit public au transfert des entreprises et des im- 68 Feuille fédérale. 140 e année. Vol. III 1001
meubles agricoles sont le plus souvent comprises dans les crimes et délits en matière de titres (art. 251 s. CP) . Est punissable, en particulier, celui qui obtient la constatation dans un acte authentique d'un prix de vente falsifié (ATF 84 IV 164). En complément, le projet a seulement proposé une rè- gle pénale pour la violation des prescriptions sur les prix (art. 94). En vertu de cette disposition, est punissable, ce- lui qui, après avoir fait constater, à juste titre, le prix de vente dans un acte authentique, paie ou reçoit le prix constaté alors même que l'autorité l'a qualifié de surfait. Cette prescription est nécessaire, car les conséquences de droit civil et administratif, qui n'ont guère ici le carac- tère de sanctions, ne suffisent pas dans le cas d'une telle infraction. En outre, les articles 6 et 7 de la loi fédérale sur le droit pénal administratif concernant les infractions dans la gestion de l'entreprise sont déclarés applicables, comme c'est usuel dans le droit pénal spécial (art. 95) . 226 Dispositions finales 226.1 Exécution Article 96 Compétence des cantons Selon le 1 er alinéa, l'exécution de la loi fédérale sur le droit foncier rural incombe aux cantons. Ils édictent les prescriptions nécessaires à l'exécution et règlent la procé- dure, dans la mesure où le droit fédéral ne prévoit rien. Les cantons doivent notamment désigner les autorités qui accor- dent les exceptions aux interdictions de partage matériel et de morcellement (2 e al., let. a) et celles qui sont habili- tées à former opposition (2 e al., let. b). A cet égard, ni la commune ni le conservateur du registre foncier ne peuvent être désignés comme autorités habilitées à former opposition (3 e al.): pour la commune, on pourrait craindre des conflits d'intérêts, susceptibles de porter préjudice à l'exécution consécutive du droit foncier rural; pour le conservateur du registre foncier, parce que sa formation spécifique et son activité ne l'ont pas préparé à remplir une telle tâche. 1002
L'autorité gui accorde les exceptions aux interdictions de partage matériel et de morcellement est désignée comme au- torité compétente en matière d'autorisation. Elle tranche aussi sur l'opposition gui a été formée (2 e al., let. c) et prend les décisions de constatation prévues par la présente loi (art. 88). Le canton doit en outre désigner l'autorité qui fait mentionner d'office l'appartenance d'un immeuble agricole à une entreprise agricole (2 e al., let. d) . Enfin, le canton doit encore désigner les autorités compétentes pour estimer la valeur de rendement ou approuver une telle esti- mation (2 e al., let. e) et agir comme autorités de recours (2 e al., let. f). Article 97 Compétence de la Confédération La compétence de la Confédération se limite - outre la sur- veillance qu'elle exerce sur l'exécution par les cantons (art. 96, 1 er al.) - à édicter les dispositions d'exécution prévues par la loi fédérale sur le droit foncier rural (1 er al. ) et a approuver les actes législatifs cantonaux fondés sur la présente loi (2 e al.). En outre, le Département fédé- ral de justice et police statue, dans le contexte des mesures destinées à prévenir le surendettement, sur la reconnaissance des sociétés coopératives et des fondations de droit privé, ainsi que des institutions cantonales au sens de l'article 85 (3 e al.). En ce gui concerne les conséquences qu'entraîné l'exécution des dispositions légales sur l'état du personnel, on se re- portera au chiffre 4 ci-après. 226.2 Modification et abrogation du droit fédéral Articles 98 et 99 Le droit successoral est complété par une nouvelle règle de partage (art. 613a ce rev.): selon cette disposition, un hé- ritier peut demander l'attribution des biens meubles servant 1003
à l'exploitation (bétail, matériel, provisions, etc.) lors- qu'il poursuit le bail du défunt. Les biens attribués lui sont imputés sur sa. part à la valeur qu'ils représentent pour l'exploitation. C'est également cette valeur qui est retenue en droit foncier rural (art. 19, 3 e al.). Il y a lieu de relever les fréquents renvois à l'application subsidiaire du code civil (art. 619, 654a, 682a et 79Sa) et du code des obligations (art. 218). Ces renvois expriment clairement que le droit foncier rural est une loi spéciale (voir ch. 211.2). L'application subsidiaire du code civil et du code des obligations n'est pas une simple formalité: s'il arrive qu'un conflit non réglé par le droit foncier rural re- quiert une solution spécifique de droit agraire, une décision judiciaire conforme au droit foncier rural se substituera au code civil et au code des obligations (art. 1 er , 2 e al., CC). L'abrogation de l'article 617, 2 e alinéa, du code civil a pour conséquence que les immeubles agricoles et les immeubles non agricoles sont imputés dans le partage à leur valeur vé- nale au moment du partage (art. 617 CC rev.). Une imputation des entreprises et des immeubles agricoles à la valeur de rendement a lieu exclusivement dans les cas prévus par le droit foncier rural. Enfin, la lettre de rente a été adaptée aux dispositions re- visées du droit foncier rural relatives au régime de la char- ge maximale (art. 848 CC rev.). Selon l'article 99, la loi fédérale du 12 juin 1951 sur le maintien de la propriété foncière rurale comme la loi fédé- rale du 12 décembre 1940 sur le désendettement de domaines agricoles peuvent être abrogées. 226.3 Droit transitoire Article 100 Droit privé Le projet de droit foncier rural ne contient que peu de dis- positions transitoires de droit privé. Là où le droit foncier 1004
rural ne contient pas de disposition spéciale, le titre final du code civil est applicable, en particulier le principe de la non-rétroactivité (art. 1 er , Tit. fin. CC). A l'instar du droit actuel (art. 15, Tit. fin. CC), on se fonde, pour le partage successoral, sur le droit en vigueur au moment de l'ouverture de la succession (art. 537, 1 er al., CC; ATF 107 II 38 s., consid. 3) (1 er al.). Sont nouveaux, certains droits à l'attribution et certaines règles d'imputation en cas de liquidation des rapports de propriété commune ou de copropriété basés sur un contrat re- latif a des entreprises et à des immeubles agricoles (art. 37 s.). Le droit à l'attribution tout comme les privilèges en matière de prix et d'imputation portent préjudice aux autres propriétaires communs ou copropriétaires. C'est pourquoi le 2 e alinéa prévoit que ceux-ci peuvent demander dans le délai d'une année que les rapports de propriété commune ou de co- propriété prennent fin selon 1'ancien droit. La demande doit être communiquée aux autres propriétaires communs ou.copro-- priétaires. Elle n'est liée à aucune forme spéciale. Elle ne constitue pas un nouveau cas de fin des rapports de propriété commune ou de copropriété. Le droit transitoire revêt une grande importance pour le droit au gain (art. 29 s.). Le 3 e alinéa dispose que le droit au gain légal ou conventionnel une fois établi conserve aussi sa validité sous le nouveau droit (ATF 94 II 240 s., consid. 9 s.). Cette règle s'applique également au droit au gain lié à la vente à un héritier présomptif (art. 2 18quinquies CO). Les autres questions sur le droit au gain se résolvent selon le nouveau droit; tel est le cas pour la question de savoir s'il y a aliénation (art. 30), quand le droit au gain devient exigible (art. 31), comment le gain se calcule (art. 32) et quelles sont les réductions licites du prix d'aliénation (art. 33 et 34). Les conventions dérogatives demeurent réser- vées (art. 619 sexies CC). Il est expressément prévu, au 4 e alinéa, qu'il ne sera plus possible à l'avenir de garantir les droits au gain au moyen 1005
de l'annotation. Seule la constitution de droits de gage im- mobilier selon l'article 35 entrera en ligne de compte. La qualité et le rang du titulaire d'un droit de préemption sur une entreprise ou un immeuble agricole se déterminent au moment de la survenance du cas de préemption: le nouveau droit est applicable lorsque le cas de préemption survient après l'entrée en vigueur du nouveau droit (5 e al.). Un droit de préemption légal selon le nouveau droit prime un droit de préemption plus ancien annoté 36). Article 101 Autres dispositions Pour éviter que la loi ne soit tournée, on ne peut pas appli- quer le nouveau droit à partir du moment où l'acte juridique a été conclu. C'est pourquoi il est prévu que la nouvelle loi s'applique en principe à tous les actes juridiques dont l'inscription a été requise auprès de l'office du registre foncier après l'entrée en vigeur du nouveau droit (1 er al.). Le nouveau droit ne s'applique aux procédures en cours que si l'inscription des actes juridiques n'était pas encore requise auprès de l'office du registre foncier au moment de son en- trée en vigueur (2 e al.). Ainsi, l'acte juridique, dont le prix n'aura été déclaré licite qu'à titre provisionnel par une décision de constatation, sera-t-il régi par le nouveau droit. 3 Révision du code civil (droits réels Immobiliers} et du code des obligations (vente d'immeubles), partie spéciale 31 Concept de la revision 311 Concept formel Le second projet de loi porte sur la revision partielle du code civil et du code des obligations. Les points touchés 1006
relèvent des droits réels immobiliers et de la vente d'immeu-- bles (voir ch. 115 et 124). La revision des dispositions sur les droits de préemption, d'emption et de réméré (voir ch. 321) concerne les articles 681 à 683, 961 et 969 du code civil, ainsi que l'article 218 du code des obligations. Les propositions faites en vue de régler les effets juridi- ques des glissements de terrain (voir ch. 322) justifient que soient complétés les articles 660, 668, 703 et 973 du code civil. Les voeux émis en matière d'établissement des titres de gage (voir ch. 323), d'engagement du bétail (voir ch. 324), de pu- blicité du registre foncier (voir ch. 325), de radiation des droits réels éteints (voir ch. 326) et d'ajournement de l'in- troduction du registre foncier (voir ch. 327) rendent néces- saire la revision des articles 857, 885, 970 et 976 du code civil, ainsi que celle de l'article 46 du titre final de ce même code civil. Enfin, il est proposé d'abroger l'article 944, 3 e alinéa, du code civil qui prévoit 1'introduction d'un registre foncier spécial pour les chemins de fer. 312 Concept matériel 312.1 Droits de préemption, d'emption et de réméré Les propositions de revision relatives aux dispositions sur le droit de préemption ont pour but d'améliorer la systémati- que. Les droits de préemption conventionnels relèvent du code des obligations et les droits de préemption légaux du code civil. Le projet a codifié pour l'essentiel la doctrine et la jurisprudence actuelles relatives au contenu du droit de pré- emption (art. 681, 2 e et 3 e al., 681a, 1 er et 3 e al., 681 , 1 er al., et 682, 1 er al., CC rev. ; 216b, 216c et 216d CO rev.). En outre, il a aplani certaines difficultés (art. 681b, 2 e al., CC rev.; art. 216, 2 e et 3 e al., et 216b, 2 e 1007
al., CO rev.) et étendu le champ d'application des droits de préemption (art. 216a CO rev.). D'une manière générale, la réglementation proposée pour les droits de préemption légaux (art. 681 s. CC rev.) permet de renoncer à des règles spéciales pour les droits de préemption du droit foncier rural (art. 43 s. LDRF). Le projet a adapté les dispositions relatives aux droits d'emption et de réméré à celles du droit de préemption (art. 216, 2 e et 3 e al., 216a et 216i> CO rev.). 312.2 Glissements de terrain Sur différents points du territoire suisse on relève chaque année des glissements de terrain de l'ordre de cm, voire de dm. En règle générale, il s'agit de mouvements s'étendant a de grandes surfaces, pendant des périodes assez longues, em- portant tout ce qui recouvre naturellement ou artificielle- ment le sol (rues, chemins, maisons, etc.), et souvent de ma- nière inégale. Les terrains affectés a l'agriculture extensi- ve ne sont pas seuls touchés; les terrains a bâtir, dont les prix sont en partie élevés, le sont aussi. On peut citer com- me exemples: Grindelwald, Villars-sur-Ollon, Saas Fée, Braun- wald et St-Moritz. Le droit suisse ne règle pas spécialement les rapports de droits réels concernant les immeubles affectés par des glis- sements de terrain d'une certaine ampleur. Oe l'avis général, l'article 660 du code civil, en vertu duquel les glissements de terrain d'un immeuble sur un autre ne modifient pas les limites de ces immeubles, ne convient pas en pareilles cir- constances 3 '. Cette disposition s'applique seulement lorsque les glissements de terrain sont limités localement, comme en cas d'éboulements ou de défoncements de chaussées, qu'ils sont de brève durée et lorsque les terrains retrouvent ensui- te leur stabilité. Pour les territoires caractérisés par des déplacements vastes et radicaux du sol, il convient de déroger aux principes gé- 1008
néraux; il faut compléter le code civil par une nouvelle rè- gle qui tienne compte, du point de vue de la propriété et des limites, des particularités de tels déplacements. Il sera né- cessaire, pour cela, d'abandonner partiellement le principe de 1'intangibilité des limites (art. 660 CC), ainsi que d'au- tres dispositions relatives aux effets juridiques des plans cadastraux (art. 668 et 973 ce). 312.3 Renonciation à un registre fonder spécial pour les chemins de fer L'article 944, 3 e alinéa, du code civil prévoit un registre foncier spécial pour les chemins de fer. L'introduction d'un tel registre n'est plus d'actualité. Mais, du moment que le code civil en a laissé entrevoir la création, les immeubles des chemins de fer ne sont immatriculés que partiellement dans le registre foncier fédéral. En renonçant à 1'article 944, 3 e alinéa, on apporte clarté et sécurité juridique: tous les immeubles des chemins de fer devront être immatriculés dans le registre foncier fédéral et les droits qui s'y rap- portent devront y être inscrits (art. 944, 1 er al., CC). Pour rechercher ces droits, il y aura lieu de procéder éventuelle- ment par sommation publique (art. 43 s. Tit. fin. CC). En ce qui concerne l'engagement des immeubles immatriculés, l'abro-- gation de l'article 944, 3 e alinéa, ne change rien à la ré- glementation en vigueur: l'engagement s'opérera comme avant, conformément à la loi fédérale concernant la constitution de gages sur les entreprises de chemins de fer et de navigation et la liquidation forcée de ces entreprises (RS 742.211), ainsi qu'au Règlement concernant l'organisation et la tenue du registre des gages sur les entreprises de chemins de fer et de navigation (RS 742.211.1). 312.4 Autres voeux de revision Les autres voeux de revision concernent des problèmes parti- culiers. Ils sont de moindre portée du point de vue du droit 1009
matériel. Le concept a la base des différentes propositions est relaté dans le commentaire des dispositions y relatives. 32 Les dispositions législatives en particulier 321 Droits de préemption, d'emptlon et de réméré 321.1 Dispositions du code civil Article 681 Restrictions à l'aliénation, droits de préemption légaux, principes A l'inverse des droits de préemption conventionnels (art. 21.6e, 2 e al., CO rev.), les droits de préemption légaux peuvent aussi être invoqués en cas de réalisation forcée, pour autant qu'ils le soient aux enchères mêmes et aux con- ditions de la première adjudication. Cette solution corres- pond à l'article 51, 1 er alinéa, et à l'article 60a de l'Or- donnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles (RS 281.42). A l'avenir, elle s'appliquera aussi aux droits de préemption du droit agraire, qui jusqu'alors ne pouvaient être exercés lors de la réalisation forcée (art. 6, 3 e al., let. c, LPR). Au reste, on peut renvoyer, en ce qui concerne la définition du cas de préemption, a la réglementation des droits de pré- emption conventionnels (art. 216c CO rev.). Les dispositions sur l'inefficacité relative de l'annulation ultérieure du contrat de vente (art. 216, 2 e al., CO rev.) et sur le prix de vente & payer (art. 216d, 3 e al., CO rev.) s'appliquent par analogie aux droits de préemption légaux. Le droit de préemption ne peut être exercé lorsque 1'immeuble est aliéné a une personne qui dispose d'un droit de préemp- tion de rang au moins égal (2 e al.). Ce principe s'applique aujourd'hui déjà au droit de préemption du copropriétaire, droit qui ne peut être exercé que lorsque l'aliénation est faite a un tiers qui n'est pas copropriétaire (art. 682, 1 er al., CC). Le principe mentionné a une portée particulière en 1010
droit foncier rural. Ainsi, par exemple, le descendant qui exploite lui-même n'a pas de droit de préemption .sur une entreprise agricole (art. 43, 1 er al., en. 1 LDFR) lorsque celle-ci est aliénée à un descendant qui exploite aussi lui- même. Les droits de préemption légaux ne peuvent être ni transmis par succession ni cédés. Ils priment tous les droits de pré- emption conventionnels (2 e al.). Article 681a Exercice Comme c'est le cas pour les droits de préemption convention- nels (art. 216d CO rev.), il appartient au vendeur, en prin- cipe, d'informer, en cas de droits de préemption légaux, les titulaires d'un tel droit de la conclusion du contrat de ven- te et de son contenu (1 er al.). Comme pour les droits de pré- emption conventionnels (art. 216e, 1 er al., CO rev.), un dé- lai de péremption relatif de trois mois commence aussi à cou- rir à compter de l'accès aux informations nécessaires à l'exercice du droit de préemption (2 e al.). Par rapport au droit actuel (art. 681, 3 e al., CC), le projet a prolongé le délai de péremption de un à trois mois. Cette mesure se justifie du fait que le titulaire du droit de pré- emption n'a pas d'influence sur le moment où survient le cas de préemption; suivant les circonstances, il pourra être pris de court et devra se soucier d'abord du financement; en ou- tre, l'exercice du droit de préemption peut dépendre de l'ap-- probation d'une autorité, voire d'un Parlement, ce qui exige encore plus de temps (ATF Si II 239 s.; ATF loi II 235 s.; ATF 102 II 376 s.). Selon le projet, les droits de préemption légaux s'exercent dans un délai de péremption absolu de deux ans. Celui-ci com- mence à courir à compter de 1'inscription de 1'acquéreur au registre foncier comme nouveau propriétaire. C'est ce moment qui est retenu - et non pas le moment de la conclusion du contrat - pour prévenir le danger de péremption du droit en cas de transfert de la propriété extra-tabulaire (art. 656, 1011
2 e al., CC). Un délai de péremption absolu est nécessaire dès lors gué les droits de préemption légaux peuvent aussi ótre invoqués à l'encontre d'un acquéreur de bonne foi (ATF 102 II 376 s., consid. 5; ATF 101 II 235 s., consid. 1/b; ATF 97 II 277 s., consid. 2). Dans un tel cas l'acquéreur n'a plus que les prétentions fondées sur la garantie des droits (art. 192 ss CO). Article 681b Modification, renonciation Selon le 1 er alinéa, les droits de préemption légaux peuvent, en accord avec le droit en vigueur (art. 680, 2 e al., et 682, 3 e al., CC), être modifiés ou supprimés (renonciation), à ti- tre onéreux ou gratuit. Le droit de préemption légal du fer- mier est réservé; ce dernier ne peut y renoncer d'avance (art. 49 LDFR). Les conventions y relatives doivent être pas- sées en la forme authentique. Elles peuvent être annotées au registre foncier dans la mesure où le droit de préemption ap- partient à n'importe quel propriétaire d'un autre immeuble. C'est le cas, par exemple, pour le droit de préemption du co- propriétaire. En ce qui concerne les droits de préemption ré- gis par le droit foncier rural qui appartiennent à une per- sonne bien déterminée, l'annotation est superflue. Le droit actuel ne résout pas la question de savoir si la forme authentique est aussi nécessaire pour la renonciation à exercer un droit de préemption lorsqu'un cas concret de pré- emption se présente (ATF 84 II 187 s., consid. 5). Le projet exige, pour une telle renonciation, la forme écrite. Ainsi, pour les droits de préemption du droit agraire, il sera à l'avenir possible de communiquer la renonciation en requérant l'inscription du contrat de vente. Les déclarations de renon- ciation produites avant la survenance du cas de préemption n'ont pas à être prises en considération. 1012
Article 682 En cas de copropriété et de droit de superficie T£ La revision se limite au 1 er alinéa. Elle résout la question de savoir ce qui advient lorsque plusieurs copropriétaires (de même rang) exercent leur droit de préemption. En accord avec la doctrine 38 ^, le projet prévoit que, dans ce cas, les copropriétaires se partagent entre eux la part de copropriété aliénée. Chacun des copropriétaires en acquiert une part pro- portionnelle à sa part de copropriété. L'article 682, 3 e alinéa, du code civil est abrogé. La dispo- sition se retrouve, sans modification matérielle, à l'article 68Ito, 1 er alinéa, comme règle générale. Article 961a Inscription de droits de rang postérieur Un droit annoté peut être invoqué non seulement à 1'encontre de la partie au contrat, mais encore à l'encontre de tout propriétaire ultérieur (art. 216e CO rev.). Le conservateur du registre foncier peut donc inscrire aussi bien le nouveau propriétaire qu'un droit quelconque de rang postérieur à ce- lui du droit annoté. Entrent en ligne de compte, comme droits de rang postérieur, les servitudes, les charges foncières, les droits de gage immobilier et les droits annotés. Article 969 Avis obligatoire La revision se limite à concrétiser l'obligation d'aviser in- combant au conservateur du registre foncier lorsqu'il existe un droit de préemption légal ou annoté. Dans un tel cas, le conservateur doit indiquer au titulaire qu'un tiers a acquis la propriété de l'immeuble concerné. L'obligation est caduque lorsqu'il ressort des actes que le titulaire a déjà eu con- naissance du cas de préemption. Il va de soi que le conservateur ne peut informer que les personnes dont le droit est manifesté par le registre foncier (grand livre, journal, pièces justificatives, registres ac- cessoires). L'obligation qui existe selon le droit en vigueur 1013
(art. 13, 1 er al., LPR) de communiquer au conservateur la liste authentifiée des personnes titulaires d'un droit de préemption doit être réglée dans les actes d'exécution can- tonaux ou dans l'Ordonnance sur le registre foncier. 321.2 Dispositions du code des obligations Article 216 Prescriptions de forme Le projet ne concerne gué les droits de préemption, d'emption et de réméré sur les immeubles; ce point ressort déjà de la place systématique de ces dispositions. Mais il n'exclut pas l'existence de tels droits sur les objets mobiliers, en par- ticulier sur les papiers-valeurs. Les règles relatives aux droits de préemption, d'emption et de réméré sur les immeu- bles s'appliquent alors par analogie 39). Selon le droit en vigueur (art. 216, 3 e al., CO), les pactes de préemption n'ont pas besoin d'être passés en la forme au- thentique. Cette solution n'est pas satisfaisante lorsqu'il s'agit d'un droit de préemption limité 40). Un droit de pré- emption est limité lorsque le prix que le titulaire du droit de préemption doit payer en exerçant son droit est fixé à l'avance. En vertu du 2 e alinéa, la forme authentique sera désormais nécessaire dans un tel cas. Elle doit préserver ce- lui qui est grevé du droit de préemption de devoir consentir une vente à vil prix de son immeuble. Lorsque le prix de reprise n'a pas été fixé a l'avance, il suffit que le pacte de préemption soit passé en la forme écrite (3 e al.). Dans ce cas, l'aliénateur n'a pas besoin d'être spécialement protégé, puisqu'il obtient du préempteur le prix qu'il obtiendrait de l'acheteur. Cette solution tient compte en même temps du fait qu'en pratique le pacte de pré- emption peut être partie intégrante d'un contrat de bail à ferme ou à loyer lequel, en règle générale, est rédigé en la forme écrite. 1014
Article 216a Durée et annotation La durée des droits de préemption, d'emption et de réméré po- se au législateur un problème sur le double plan des princi- pes et de la politique juridique: sur ce dernier plan, le lé- gislateur doit déterminer la durée de tels droits; sur le plan des principes, il s'agit de savoir s'il convient de dif- férencier la durée suivant qu'elle a un caractère de simple obligation ou d'obligation réelle. Pour ce qui est de la durée licite, le projet distingue entre les droits de préemption et de réméré, d'une part, et les droits d'emption, d'autre part. Les premiers peuvent être constitués pour 25 ans, les derniers seulement pour 10 ans. Le délai de 25 ans s'applique aussi aux droits de préemption limités. Il s'explique, s'agissant des droits de préemption, pour les raisons suivantes: un droit de préemption ne peut être exercé que si un cas de préemption se réalise (art. 216c CO rev.). Par conséquent, un immeuble ne peut jamais être re- tiré au propriétaire contre sa volonté. L'aliénateur est seu- lement limité dans le choix de l'acquéreur. Le fait que le droit de préemption est limité ne justifie pas une réduction de la durée de 25 ans, parce que ce pacte est passé en la forme authentique (art. 216, 2 e al., CO rev.), laquelle a précisément pour but d'attirer l'attention du futur aliéna- teur sur les dangers qu'il encourt en limitant le prix. Pour le droit de réméré, la durée de 25 ans se justifie par le fait qu'il s'accompagne très souvent de modalités liées à l'immeuble. Ainsi, une commune aliénera un immeuble à un ac- quéreur pour qu'il l'utilise durant de longues années à des fins bien précises. Il en va différemment du droit d'emption. Celui-ci sert généralement à garantir et à exécuter des droits étrangers À l'utilisation de l'immeuble. A la diffé- rence du droit de préemption, le droit d'emption prive en outre le propriétaire de la possibilité de décider du moment de l'aliénation. Pour résoudre le problème qui se pose sur le plan des prin- cipes, le projet propose de ne pas faire de différence entre la durée & caractère simplement obligatoire et celle qui re- vêt un caractère d'obligation réelle. Cette proposition va à 1015
1"encontre de la jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 102 II 243 s., consid. 3); mais elle correspond à l'opinion de nombreux auteurs autorisés 41). Les possibilités d'annoter les droits de préemption et de réméré ayant été fortement étendues par rapport au droit en vigueur (art. 683 CC), une durée obligatoire n'est plus nécessaire en plus de la protection donnée par l'annotation. Les délais de 25 et do 10 ans représentent ainsi la durée maximale aussi bien pour les rapports conventionnels que pour l'éventuelle annotation des droits de préemption, d'emption et de réméré. La durée maximale de 25 ans n'est pas applicable lorsque les droits de préemption sont créés dans l'acte constitutif d'une communauté de propriétaires par étages ou par convention ul- térieure (art. 7l2c CC). Article 216b Transmiss i bi11 té par succession et cessibilité Les droits de préemption, d'emption et de réméré convention- nels sont transmissibles par succession, mais non cessibles (1 er al.). Les conventions contraires des parties sont réser- vées. La cession des droits de préemption, d'emption et de réméré exige la même forme que celle fixée pour la constitution du droit (2 e al.). Cela signifie que la cession de droits de préemption limités doit revêtir la forme authentique (art. 216, 2 e al., CO rev.), alors que la forme écrite suffit pour la cession des droits de préemption non limités (art. 216, 3 e al., CO rev.). Selon la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral, la cession d'un droit d'emption exige la forme au- thentique (ATF 111 II 143 s., consid. 3/c). Si le projet ne se contente pas de la simple forme écrite, comme en matière de cession (art. 165, 1 er al., CO), c'est pour des raisons de sécurité du droit et parce que la cession des droits de pré- emption, d'emption et de réméré peut revêtir une grande im- portance économique. 1016
Article 216c Droits de préemption, cas de préemption Le droit de préemption ne peut être invoqué gué s'il existe un cas de préemption. La vente est réputée cas de préemption (art. 216 s. CO). Le projet dispose expressément que tout au- tre acte qui équivaut économiquement à une vente est aussi réputé cas de préemption (1 er al.). Ce n'est que dans un cas concret qu'on peut décider si, d'un point de vue économique, l'assimilation d'une opération a une vente se justifie (ATF 92 II 160 s., consid. 2 à 4). Les actes juridiques dans lesquels la personne de l'acquéreur revêt une importance de premier plan (donation, donation mix- te, aliénation pour des motifs de droit successoral) ne cons- tituent pas des cas de préemption. Il en va de même des actes pour lesquels l'aliénateur ne reçoit pas de contreprestation pécuniaire (échange, entretien viager, transferts de proprié- té fondés sur le droit des régimes matrimoniaux et des socié- tés) . Dans la mesure où le droit foncier rural exige une extension des cas de préemption, les propositions dans ce sens se trou- vent dans le projet de loi fédérale sur le droit foncier ru- ral (art. 44 LDFR). Se conformant à la pratique actuelle 42)), le projet prescrit que le partage successoral ne constitue pas un cas de pré- emption. En revanche, constitue un tel cas, l'aliénation à un tiers par la communauté héréditaire de 1'immeuble grevé d ' un droit de préemption. Il n'y a pas de cas de préemption lorsque l'immeuble est ex- proprié ou qu'il est vendu de gré à gré pour éviter 1'expro-- priation. L'acte juridique analogue à l'expropriation ne constitue pas non plus un cas de préemption. Il s'agit en particulier des aliénations faites en vue d'améliorations du sol (art. 703 CC). L'acquisition faite pour exécuter une oeu- vre de caractère public, qui, selon le 2 e alinéa, exclut le cas de préemption, dépasse la notion de l'expropriation et de l'acte analogue à l'expropriation; c'est voulu. En règle gé- nérale, l'existence de droits de préemption ne doit pas empê- 69 Feuille fédérale. 140c année. Vol. III 1017
cher une collectivité d'exécuter des oeuvres de caractère pu- blic. Quant à savoir ce que l'on considère comme une oeuvre de caractère public, on renvoie à la disposition détaillée de l'article 63, 1 er alinéa, lettre g, du projet de loi fédérale sur le droit foncier rural. Si le cas de préemption est nié, la collectivité n'a pas à s'entendre avec le titulaire du droit de préemption. Celui-ci se retournera contre la seule partie contractante s'il estime devoir être indemnisé pour la perte - tout au moins effective - de son droit de préemption. Le 2 e alinéa prescrit enfin que la réalisation forcée ne constitue pas un cas de préemption pour les droits de pré- emption conventionnels. Cette disposition crée une base léga- le claire pour l'article 51, 1 er alinéa, de l'Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation des immeubles. En principe, le droit de préemption peut être exercé a l'oc- casion non seulement du premier cas de préemption, mais aussi de tout autre cas qui survient pendant la durée convenue pré- vue à l'article 216a. A vrai dire, les parties sont libres de convenir d'autre chose: elles peuvent, par exemple, limiter l'exercice du droit de préemption au premier cas de préemp- tion qui se présente. Article 216d Effets du cas de préemption, conditions Le titulaire du droit de préemption sait qu'il sera informé de la conclusion du contrat de vente et de son contenu. En règle générale, cet avis incombe à l'aliénateur (1 er al.). Bien entendu, seules les clauses du contrat qui ont une si- gnification pour l'exercice du droit de préemption devront être communiquées au titulaire. La communication ne doit pas revêtir de forme particulière. L'avis obligatoire, qui incombe à l'aliénateur, ne peut pas être confondu avec celui que doit donner le conservateur du registre foncier, lequel se limite à informer les titulaires du droit de préemption des opérations auxquelles il procède au registre foncier sans qu'ils aient été prévenus (art. 969, 1 er al., CC rev.). 1018
Selon le 2 e alinéa, la résiliation du contrat de vente, une fois le droit de préemption exercé, ne déploie aucun effet à l'égard du titulaire du droit de préemption (art. 115 CO). Toute autre solution ouvrirait la porte à des abus de droit (art. 2, 2 e al., CC, en liaison avec l'art. 156 CO). Le titulaire du droit de préemption illimité doit reprendre 1'immeuble aux conditions dont le vendeur est convenu avec le tiers (3 e al.). Cette règle peut causer des difficultés lors- que la contreprestation de l'acheteur n'est pas de nature pé- cuniaire. Dans la mesure où un tel acte est encore réputé cas de préemption (art. 216c, 1 er al., CO rev.), la prestation convenue doit être convertie en une créance pécuniaire. Article 216e Exercice, péremption La possibilité d'exercer le droit de préemption après la sur- venance du cas de préemption est strictement limitée dans le temps. Selon le projet, le titulaire du droit de préemption a un délai de trois mois pour exercer son droit; il s'agit d'un délai (relatif) de péremption. Les parties contractantes sont libres de convenir d'un délai plus court. Celui-ci commence à courir au moment où le titulaire du droit de préemption a eu connaissance de la conclusion de la vente et du contenu du contrat ( 1 er al.). Le titulaire du droit de préemption ne doit connaître le contenu du contrat de vente que dans la me- sure nécessaire à l'exercice de son droit. Si le titulaire du droit de préemption n'a pas été informé complètement sur le cas de préemption, le délai de péremption ne commence pas à courir. En vertu du principe de la bonne foi (art. 2, 1 er al., CC), le titulaire du droit de préemption s'efforcera ce- pendant, suivant les circonstances, de recueillir lui-même les informations manquantes. Le délai est respecté lorsque la déclaration d'exercice est parvenue dans les trois mois à l'aliénateur grevé du droit de préemption. Si, dans l'intervalle, un nouveau propriétaire a déjà été inscrit au registre foncier, la déclaration d'exer- cice doit lui être adressée, car seul le propriétaire inscrit 1019
est en mesure de procurer la propriété sur l'immeuble au ti- tulaire du droit de préemption. L'annotation du droit de préemption au registre foncier a - comme l'inscription du transfert de propriété (art. 656, 1 er al., CC) - un caractère constitutif (ATF 85 II 565 s.). En conséquence, si le droit de préemption n'est pas annoté et si l'acquéreur n'a pas repris conventionnellement le droit de préemption (art. 175 CO), le titulaire du droit de préemption pourra seulement poursuivre l'aliénateur pour inexécution du pacte de préemption (art. 97, 1 er al., CO, en liaison avec l'art. 184, 1 er al., CO). Le projet renonce à instituer un délai de péremption absolu, en plus du délai relatif. Le délai de 10 ans est applicable subsidiairement (art. 127 CO). 322 Glissements de terrains Article 660a Cet article restreint la portée du principe de 1'intan- gibilité des limites (art. 660 CC). Cette disposition auto- rise les cantons à désigner les territoires en mouvement per- manent et à les soumettre à une réglementation dérogatoire, selon laquelle les limites, à l'intérieur du périmètre dési- gné par le canton, suivent en principe le terrain. Le nombre des territoires en mouvement permanent, pour lesquels une réglementation juridique dérogatoire est aménagée, est relativement faible (env. 4 pour cent de la surface totale de la Suisse). A cela s'ajoute que le type, la cause, la durée et l'intensité des mouvements de terrain se présentent différemment selon les cantons et les régions. En accord avec la majorité des personnes consultées, on a en conséquence renoncé à donner en droit fédéral la définition et la désignation des territoires à soumettre à des normes spéciales. La disposition générale du 2 e alinéa doit en revanche exprimer l'idée que la nature de ce qui recouvre le sol, l'utilisation du sol, ainsi que la valeur de l'immeuble 1020
concerné sont des critères déterminants qui doivent être pris en considération. Le 3 e alinéa permet de tenir compte du besoin de publicité (communication aux propriétaires fonciers touchés et mention au registre foncier). Article 660b Quant aux glissements de terrain proprement dits ils ont le plus souvent lieu de manière inégale, ce qui peut rendre difficile, voire impossible une utilisation appropriée de l'immeuble, en particulier celle des terrains équipés ou construits. Pour permettre une utilisation du sol appropriée, qui comprend aussi les rapports juridiques concernant les immeubles, il faut alors prévoir la possibilité d'améliorer les limites. Cet article accorde dans ce but, aux proprié- taires fonciers concernés, une prétention de droit privé à ce que des limites devenues inappropriées à la suite de glisse- ments de terrain soient fixées de nouveau; la plus-value ou la moins-value qui en résulte devra être compensée. La prétention de droit privé à la rectification des limites s'ajoute à la possibilité de prendre des mesures d'améliora- tions du sol par le biais du droit public (art. 702 CC) . Mais, comme les cantons n'ont fait qu'un usage partiel de cette possibilité et qu'ils en ont diversement usé, une so- lution uniforme et valable pour l'ensemble du pays s'impose quant à une prétention de droit privé. Articles 668, 3 e alinéa, et 973, 2 e alinéa L'entorse au principe de 1'intangibilité des limites pour des territoires déterminés influe sur d'autres dispositions du code civil relatives aux droits réels. Ainsi la présomption d'exactitude des plans cadastraux (art. 668 CC) n'est plus valable car, pour ces territoires, l'exactitude des limites (c'est-à-dire la concordance des limites avec le terrain) 1021
n'est garantie gué pour le moment où la mensuration est effectuée. Pour la même raison la foi publique (art. 973 CC) attachée a de telles limites doit aussi être exclue. Article 703, 3 e alinéa Ce complément ne crée aucun droit nouveau, mais doit se com- prendre - en tant gué réserve au sens impropre - comme un renvoi a cette possibilité. 323 Etablissement des titres hypothécaires Article 857 Aujourd'hui, la cédule hypothécaire et la lettre de rente doivent être signées par le conservateur du registre foncier et par une autorité ou un service de l'administration désigné par le droit cantonal (art. 857, 2 e al., CC). Des experts de la commission chargée de la revision de l'Ordonnance sur le registre foncier ont suggéré de renoncer à la deuxième signa-' ture, estimée superflue. C'est pourquoi, le projet propose que le titre de gage ne soit signé à l'avenir que par le con- servateur du registre foncier. Les cantons restent toutefois libres de faire contresigner le titre hypothécaire par la personne habilitée à dresser les actes authentiques. Les 1 er et 3 e alinéas restent inchangés. 324 Engagement du bétail Article 885 La revision ne porte que sur la perception des émoluments en cas d'engagement du bétail (2 e et 3 e al.). On ne voit pas pourquoi, en cas d'engagement du bétail, institution qui a perdu une part essentielle de sa portée première, on devrait appliquer d'autres règles de compétence pour fixer les émolu- 1022
ments gué celles applicables aux émoluments du registre fon- cier (art. 954, 1 er al., CC). Les tarifs édictés par les cantons doivent - comine pour les émoluments du registre foncier - être approuvés par la Con- fédération. La proposition présentée correspond aux principes de la répartition des tâches entre la Confédération et les cantons. 325 Publicité du registre foncier Article 970 La proposition de revision de la disposition sur la publicité du registre foncier vise avant tout à créer une base de droit fédéral pour permettre aux cantons de rendre accessibles d'une manière générale certaines opérations du registre fon- cier sans gué la preuve d'un intérêt spécial doive être rap- portée. Ainsi, une pratique de publication, utilisée de lon- gue date en maints cantons, gué le Tribunal fédéral a récem- ment qualifiée de contraire au droit fédéral (arrêt du Tribu- nal fédéral du 29.1.1988 = Pra. 77 no 143; ATF 112 II 422 s., consid. 4 à 6), sera-t-elle licite à l'avenir. La publication devra cependant reposer sur une base légale cantonale. Pour le reste, la revision proposée laisse intacte la possibilité pour les cantons d'accéder à des données du registre foncier à des fins publiques, en particulier à des fins fiscales. Selon le droit en vigueur, le registre foncier est public (art. 970, 1 er al., CC) et, en même temps, son accès dépend de l'existence d'un intérêt vraisemblable (art. 970, 2 e al., CC) . Le projet renonce à cette définition contradictoire de la publicité du registre foncier. Il se limite à permettre 1'accès au registre foncier à celui gui invogue un intérêt légitime (1er al.). Le droit de consulter le registre foncier comprend aussi le droit de s'en faire délivrer des extraits. Le droit de consulter le registre n'existe, cela va de soi, gué pour autant qu'un intérêt digne de protection existe (ATF 111 II 48 s., consid. 3; ATF 109 II 208 s., consid. 3 à 5). 1023
Une extension des intérêts actuellement protégés par le droit, qui permettent de consulter le registre foncier, n'est pas prévue. Il va de soi que l'intérêt invogué doit se rap- porter à un ou plusieurs immeubles ou à un ou plusieurs feuillets spécialement désignés. Par conséquent, cette con- dition n'a pas besoin de figurer dans la loi comme c'est le cas actuellement (art. 970, 2 e al., CC). S'il n'est pas proposé que la consultation du registre fon- cier ait lieu en présence d'un fonctionnaire du registre foncier, c'est en raison des futures possibilités de trai- tement et de transfert des données qui feraient bientôt ap- paraître une telle limitation comme dépassée. A cet égard, on ne méconnaît pas que l'accès au registre foncier devra aussi être soumis à un contrôle dans 1'intérêt de la protection des données. Une disposition correspondante se trouve déjà à l'article lila de l'Ordonnance sur le registre foncier (RS 211.432.1) pour la tenue du registre foncier assistée par ordinateur. Les cantons peuvent étendre et faciliter l'accès aux inscrip- tions du registre foncier à des personnes privées en ordon- nant la publication de tous les transferts de propriété. Peuvent être publiées toutes les données qui sont nécessaires à une identification claire du propriétaire (nom, adresse, lieu) et de l'immeuble. Parle essentiellement en faveur de la publication proposée l'idée que l'on ne peut demander a des non-propriétaires de respecter les pouvoirs des propriétaires (art. 641, 2 e al., CC) que si ces derniers se sont fait con- naître publiquement en tant que propriétaires. La tendance à l'anonymat, dans le domaine de la propriété foncière, ne sert pas l'intérêt des propriétaires. Le projet tient compte des voeux justifiés de la protection des données et de la personnalité en ce sens que ni la cause ni la contreprestation offerte pour l'acquisition de la pro- priété ne peuvent être publiées. Le 3 e alinéa reste inchangé. 1024
326 Radiation des droits éteints •* Article 976 La revision de la disposition sur la radiation des droits réels éteints vise à décharger le registre foncier des ins- criptions sans signification. Le conservateur ne devra pas, comme c'est le cas aujourd'hui (art. 976, 3 e al., CC), ouvrir une action civile. Au contraire, il pourra procéder à la ra- diation d'un droit éteint soit à la demande de la personne gui en est grevée formellement, soit d'office (1 er al.). Dans ce cas, il doit informer de la radiation celui gui formelle- ment est ayant droit (2 e al., en liaison avec l'art. 969, 1 er al., CC rev.). C'est a la partie gui s'estime lésée dans ses droits d'ouvrir action en réinscription du droit radié (3 e al.). L'action correspondante n'est pas limitée dans le temps, tout comme l'action en rectification du registre foncier (art. 975 CC) . Les inscriptions, les annotations et les mentions de droit privé peuvent être radiées de cette manière. En fait, le con- servateur ne peut procéder a la radiation gué si le droit a perdu toute portée juridique. Ce sera le cas lorsque le droit avait une durée déterminée et gué le délai ressort du re- gistre foncier. Selon l'article 72 de l'Ordonnance sur le registre foncier, le conservateur est tenu, aujourd'hui déjà, de radier les annotations lorsque le temps indiqué dans l'annotation est écoulé. En pratique, une radiation à la demande d'une partie ou d'office s'impose cependant surtout lorsque, en cas de morcellement d'immeubles, l'épuration des servitudes n'a pas été exécutée correctement et de manière conseguente (art. 744 CC). La tâche la plus délicate pour le conservateur résulterait des cas où la radiation dépend mani- festement de l'appréciation de certains faits extérieurs au registre foncier. Le conservateur peut, en se fondant sur la disposition proposée, radier par exemple un droit de prairie lorsque l'immeuble grevé a été entièrement construit. Si l'immeuble n'est pas construit et s'il est situé dans une zone à bâtir, le conservateur ne peut pas procéder d'office à 1025
la radiation. Il doit renvoyer au juge la partie qui demande la radiation (art. 736 CC). 327 Ajournement de l'Introduction du registre foncier Article 46 t1t. fin. CC Le droit actuel ne permet pas de tenir le registre foncier fédéral au moyen de l'informatique. Selon les articles 111, lila et 112 de l'Ordonnance sur le registre foncier, seules la tenue et l'organisation du registre foncier à l'aide de l'ordinateur sont licites. Le projet prévoit d'ajouter que les inscriptions portées dans une institution cantonale dont les effets sont assimilés à ceux du registre foncier peuvent être épurées, saisies, et tenues par la suite temporairement - a l'aide de l'ordinateur. Oe telles possibilités ne doivent exister que la où les inscriptions en sont venues a manquer de clarté au point que les frais d'épuration ne se justifieraient plus sans la mise en oeuvre de l'ordinateur. Cette possibilité, introduite comme 3 e alinéa de l'article 46 du titre final, pour le reste inchangé, doit permettre aux cantons d'introduire le registre foncier fédéral en épuisant toutes les possibilités du traitement électronique des données. La mise en oeuvre du traitement électronique des données au sens du 3 e alinéa doit être autorisée par le Conseil fédéral. L'autorisation ne sera accordée que si le contrôle du système prévu à l'article 111, 1 er alinéa, de l'Ordonnance sur le re- gistre foncier a été effectué. 4 Effets sur l'état du personnel et conséquences financières 41 Conséquences pour la Confédération En principe, le droit foncier rural ne chargera pas l'admi-- nistration fédérale d'un surcroit de travail. Certes, le Dé- partement de justice et police, compétent en la matière, sera 1026
probablement plus sollicité durant la phase d'introduction pour renseigner sur les questions relatives a l'application. Mais, comme par le passé, il aura essentiellement a prendre position, à l'attention du Tribunal fédéral, sur des recours de droit administratif. Le Tribunal fédéral, gui devra sta- tuer, comme autorité de dernière instance, sur les décisions des autorités cantonales compétentes en matière d'autorisa- tion, ne devrait pas être chargé notablement plus gué par le passé; plusieurs cantons ont en effet introduit la procédure d'opposition prévue par la loi fédérale sur le maintien de la propriété foncière rurale. Dans l'ensemble, on peut présumer gué les charges supplémentaires de la Confédération seront très modestes quant au personnel ; 1'infrastructure existante suffira. 42 Conséquences pour les cantons et les communes L'exécution proprement dite de la loi est l'affaire des can- tons; les autorités compétentes en matière d'autorisation et celles habilitées à former opposition relèvent des cantons. Il en résultera pour eux une certaine charge supplémentaire quant au personnel. Les cantons doivent désigner ces autori- tés ou confier les tâches en question aux autorités existan- tes. Dans les cantons ayant déjà introduit la procédure d'op- position en vertu des articles 18 et suivants de la loi fédé- rale sur le maintien de la propriété foncière rurale, le sur- croît de travail sera modeste. Etant donné qu'on ne dispose pas de statistiques par canton sur les transferts d'entre- prises et d'immeubles agricoles, il n'est pas possible de quantifier de façon précise l'augmentation de travail corres- pondante. Les conservateurs du registre foncier auront à fai- re face a une tâche supplémentaire du fait de leur obliga- tion, nouvelle, d'informer sur les transferts d'entreprises et d'immeubles agricoles. Par contre, la tenue du registre foncier sera simplifiée sur le plan administratif. 1027
5 Programme de la législature Dans le Sixième rapport sur l'agriculture, le Conseil fédéral a prévu la revision des bases légales du droit foncier rural (FF 1984 III 564). De plus, le projet de loi sur le droit foncier rural est annoncé dans le Rapport sur le programme de la législature 1987-1991 (FF 1988 I 353, ch. 2.22, sous "loi sur la propriété foncière rurale") . On n'y a par contre pas mentionné qu'avec le présent message un projet de loi fédéra- le sur la revision partielle du code civil (droits réels im- mobiliers) et du code des obligations (vente d'immeubles) se- ra aussi présenté. En effet, au cours de la procédure de con- sultation relative à l'avant-projet de loi fédérale sur le droit foncier rural, différents problèmes furent soulevés qui incitèrent à élaborer ce second projet (voir ch. 11 et 12) . Il s'agit là de points plutôt secondaires ayant un rapport plus ou moins étroit avec le premier projet (Loi fédérale sur le droit foncier rural). C'est pourquoi on a renoncé à un message spécial sur les revisions partielles du code civil et du code des obligations. 6 Rapport avec le droit européen Les restrictions du pouvoir de disposer en cas d'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles (interdictions de partage matériel et de morcellement, procédure d'opposition), prévues par le projet de loi, sont compatibles avec le droit européen. Les Communautés européennes (CE) n'ont pris ou en- visagé aucune disposition concernant expressément le droit foncier rural. Il n'y a pas non plus dans ce domaine de re- commandations ni de résolutions du Conseil de l'Europe. Il n'existe pas d'obligations contractuelles touchant le droit foncier rural dans le cadre de l'Association européenne de libre échange (AELE). Ainsi, ni l'objet, ni le champ d'ap- plication du droit foncier rural ne sont en principe touchés par le droit européen. Quant aux dispositions de l'Accord général sur les tarifs douaniers (GATT), le fait de privi- légier certaines structures agricoles n'est qu'une extension des mesures de protection non tarifaires. 1028
On renvoie au chiffre 212.2 quant aux considérations relati- ves à la politique structurelle et économique. 7 Bases juridiques 71 Constitutlonnallté La loi fédérale sur le droit foncier rural est basée sur les articles 22 ter , 31 bis , 3 e alinéa, lettre b, et 64 de la cons- titution fédérale. L'article 22 ter , 2 e alinéa, autorise la Confédération à pré- voir, par voie législative et pour des motifs d'intérêt pu- blic, des restrictions de la propriété. L'article 31 bis , 3 e alinéa, lettre b (article sur l'agricul- ture), charge la Confédération d'édicter, lorsque l'intérêt général le justifie et en dérogeant, s'il le faut, au prin- cipe de la liberté du commerce et de l'industrie, des dispo- sitions "pour conserver une population paysanne forte, assu- rer la productivité de l'agriculture et consolider la pro- priété rurale". L'article 64 fixe la compétence législative de la Confédéra- tion dans le domaine du droit civil et sert de base constitu- tionnelle aux dispositions de droit privé du projet, notam- ment aux droits de préemption ordinaires et de droit agraire ainsi qu'au droit successoral paysan. La réglementation du droit foncier rural proposée renferme des règles qui relèvent aussi bien du droit privé que du droit public. Les restrictions apportées à la propriété ont dû être harmonisées avec la garantie de la propriété. Pour cela, on est parti de l'idée que le Tribunal fédéral et la doctrine dominante plaçaient en principe sur le même rang la garantie de la propriété et les autres dispositions constitu- tionnelles qui contribuent à modeler le contenu de la pro- priété (voir, par ex., ATF 105 la 336 et références citées, ainsi que, parmi de nombreux auteurs, Jörg Faul Hüller/Stefan Müller: Grundrechte, Besonderer Teil, Berne 1985, p. 291 ss). 1029
Il découle de ce principe que le contenu constitutionnelle- ment garanti de la propriété se concrétise par l'épuisement des compétences législatives de la Confédération fondées sur la constitution. Cette concrétisation découle d'abord de l'article constitu- tionnel sur l'agriculture (31 bis , 3 e al., let. b, Cst.), puis des dispositions législatives fondées sur cet article. Cel- les-ci reposent de tout temps sur la considération gué la po- pulation paysanne et l'agriculture ont toujours été réputées menacées dans leur existence et gué la Confédération a été, en conséquence, tenue de prendre les mesures nécessaires a l'exécution de son mandat constitutionnel. Par "conserver une population paysanne forte" et "assurer la productivité de l'agriculture", la constitution définit les objectifs essen- tiels de la politique agricole suisse. En revisant le droit foncier rural, le législateur doit créer un instrument équi- libré gui satisfasse à cet objectif de politique structurel- le, d'une part, en tenant compte des structures traditionnel- les (exploitation familiale), d'autre part, en assurant l'harmonisation avec les exigences d'intérêt général d'une politique de l'entreprise agricole gui tienne compte des particularités suisses. Une telle réglementation dont l'ob- jectif principal est de consolider la propriété foncière ru- rale implique que les pouvoirs des propriétaires soient di- versemment définis. Elle démontre aussi gué le champ d'ap- plication de la garantie de la propriété et celui de la li- berté du commerce et de l'industrie se recoupent en droit foncier rural. Les restrictions apportées au pouvoir de disposer par le droit foncier rural doivent être compatibles avec les garan- ties constitutionnelles. C'est pourquoi, il faut renoncer à un droit exclusif sur le sol agricole en faveur de l'exploi- tant a titre personnel. Les restrictions a l'acquisition de la propriété foncière rurale sont cependant licites pour au- tant qu'elles soient justifiées par un intérêt public suffi- sant. A vrai dire, le projet renforce considérablement la position de l'exploitant a titre personnel par rapport a d'autres intéressés au sol agricole, aussi bien sur le plan 1030
du droit privé rural (droits de préemption, droit successo- °3» rai) que dans le domaine du droit public (procédures d'auto- risation et d'opposition). Hais le projet de loi opère aussi les différences reguises par la constitution, en renonçant à l'exigence de l'exploitation à titre personnel lorsqu'elle ne serait pas commandée par des motifs de politique structurelle ou familiale. Le champ d'application de la loi doit être soigneusement dé- limité à deux égards: il faut d'abord coordonner de façon appropriée le droit foncier rural et le droit sur l'aménage- ment du territoire. Il faut ensuite considérer que la portée admissible de l'atteinte du point de vue du droit constitu- tionnel est différente pour chacun de ces deux domaines. Les interdictions de partage matériel et de morcellement pro- posées sont certes des atteintes sensibles a la liberté con- tractuelle et à la liberté de disposer. Hais elles se limi- tent à ce qui est matériellement nécessaire. Si d'autres in- térêts publics prédominent, les interdictions ne sont pas ap- plicables (améliorations foncières, corrections de limites, expropriations, réalisations forcées). Des exceptions sont en outre admises si les objectifs de politique agricole le per- mettent. Ainsi, par exemple, les cantons peuvent soustraire d'une manière générale les entreprises exploitées à temps partiel à 1'interdiction de partage matériel. Le projet des experts prévoyait une procédure d'autorisation pour l'acquisition des entreprises et des immeubles agrico- les. Au vu des résultats de la procédure de consultation, le Conseil fédéral a décidé d'introduire une procédure d'opposi- tion en lieu et place d'une procédure d'autorisation. Certes la constitutionnalité de la procédure d'autorisation n'a pas été contestée lors de la procédure de consultation. Hais, la procédure d'opposition porte une atteinte moins grave à la liberté de disposer et à la liberté contractuelle. C'est encore plus vrai pour une restriction justifiée par des mo- tifs pertinents d'intérêt public. Cela est aussi vrai, en particulier, pour les motifs d'opposition que constituent le placement de capitaux, la spéculation et le prix illicitement élevé. Dans ces cas, comme pour la procédure d'opposition en 1031
général, ces atteintes restent dans le cadre défini par l'in- térêt public. Il n'est pas compatible avec les objectifs vi- sés actuellement par l'article sur l'agriculture de laisser au seul marché libre le soin de déterminer l'accès au sol agricole et l'évolution des prix pour le facteur de produc- tion que représentent les terres agricoles. Une juste concep- tion de la garantie de la propriété ne saurait se prêter à favoriser des développements indésirables du point de vue de la politique agricole, alors que le législateur doit juste- ment les combattre par tous les moyens appropriés eh vertu du mandat constitutionnel qu'il a expressément reçu. 72 Délégation de la compétence législative La loi fédérale sur le droit foncier rural se passe en prin- cipe d'ordonnance. Font exception les délégations de compé- tence législative au Conseil fédéral prévues par les articles 11, 2 e alinéa, et 90, 2 e alinéa. A l'article 11, 2 e alinéa, il s'agit de la compétence d'édicter des règles d'exécution en rapport avec le calcul de la valeur de rendement. Cette compétence existe déjà, mais reçoit maintenant une nouvelle base légale dans la loi fédérale sur le droit foncier rural. L'article 90, 2 e alinéa, donne au Conseil fédéral la compé- tence d'édicter des dispositions d'exécution pour déterminer quels immeubles agricoles peuvent être soustraits à l'obliga- tion générale de la mention prévue par l'article 90, 1 er alinéa, s'agissant de leur appartenance à une entreprise agricole, et à quelles conditions une telle mention peut être radiée d'office. Il s'agit là de dispositions d'exécution qui ne nécessitent pas une ordonnance spécifique, mais qui peuvent faire l'objet d'une modification de l'Ordonnance sur le registre foncier (RS 211.432.1). 1032
Données statistiques sur le marché foncier rural Structures des exploitations agricoles Annexe l. Exploitations d'après les catégories d'activités 43) Catégories d'activités Total Exploitations ... à titre principal 44) dont: Exploitations avec activité complémentaire Exploitations à titre accessoire dont: petits producteurs 1975 133 126 76873 12052 56253 19211 1980 125274 72298 11129 52976 19013 1985 119 731 68356 11298 51375 19538 2. Exploitations agricoles par cantons, 1985 45/46 ZH BE LU UR SZ OW NW GL ZG FR SO BS BL SH 7909 22606 7826 1088 2596 1172 761 749 903 6433 3059 52 1743 1374 (4637) (14 678) (6201) (667) (2067) (872) (599) (522) (718) (4396) (1 672) (13) (960) (651) AR AI SG GR AG TG TI VD VS NE GE JU CH 1407 884 8251 5571 7708 5474 4499 8220 15033 1830 711 1872 119731 (985) (763) (5639) (3 146) (3906) (3753) (865) (5428) (2207) (1223) (426) (1362) (68356) 70 Feuille fédérale. 140 e année. Vol. III 1033 I.
II. Situation financière
III. Conditions de propriété
123 189 310 1036
Mode d'acquisition des terres en propre 56 Les terres ont été acquises: du père ou de la mère, de leur vivant du père ou de la mère par voie de succession d'autres parents d'autres parents par voie de succession de personnes étrangères à la famille d'une autre manière Total nombre de cas 1985 51270 29693 6696 3423 23374 4219 118 675 surface, % 1975 48 29 5 2 14 2 100 1985 55 22 4 2 12 5 100
Propriétaires des terrains pris à ferme ou en usufruit 5 '/ Confédération Cantons Communes Autres personnes morales Père ou mère de l'exploitant Parents de l'exploitant Autres personnes Total nombre de cas 1985 1665 2976 24465 6916 6498 10025 57522 110067 1975 1 2 15 7 12 7 56 100 surface, % 1985 1 2 16 7 ÏO 7 57 100 Structure des acheteurs en % de la surface vendue 5859)9™) Paysan Horticulteur Personne seule Groupe de personnes 61,7 1,1 13,0 1,4 Gravier/construction Personne morale Etat inconnu 5,9 3,9 10,5 2,5 1037
Structure des vendeurs en % de la surface vendue ' Paysan 20,3 Gravier/construction 0,6 Horticulteur 0,5 Personne morale 7,2 Personne seule 32,1 Etat 3,5 Groupe de personnes 31,6 inconnu . 4,2
Raisons de la vente en % des ventes effectuées**!) Communauté hériditaire Difficultés financières Emigration 35,6 13,6 3,4 Age Peur du nouveau droit foncier Autres raisons 37,3 3,4 6,8
Raisons de l'achat en % des achats effectués*^) Maintien de l'exploitation des terrains à ferme Augmentation du revenu Réduction du revenu accessoire Assurance à long terme des moyens d'existence Meilleure emploi des machines 53,3 20,0 5,0 100,0 33,3 Meilleur emploi des bâtiments Situation financière Achat en remploi Meilleure utilisation du travail Autres 18,3 16,6 13,3 20,0 28,3
Indications supplémentaires sur le marché foncier, canton de Berne ' Surface cultivable 200 000 ha Terrain en propre 120 000 ha pendant 30 ans: acheté des père et mère et des parents 111 000 ha acheté de gré à gré 9 000 ha surface par an 300 ha en % de la surface cultivable 0,15% 1038
Droit de préemption 64) Réquisition d'inscription des contrats de vente Contrat grevé d'un droit de préemption Exercice du droit de préemption Inscription du préempteur Avis envoyés Relation avis/exercice Relation avis/inscription 9314 569 17 1 2794 6,1% 2,98 % 0,17 % 0,60 % 0,04% IV. Evolution des prix
Evolution des prix du sol par m en fr. / 1976 1978 1980 1982 1984 1985 ZH-zone à bâtir, habitation 135.2 159.4 162.4 194.5 235.9 267.3 BE-zone à bâtir 73.9 84.9 109.3 125.4 143.0 136.1 BE-zone agricole 3.0 2.9 5.9 8.7 8.5 10.0
Evolution des prix du sol par m 2 en fr.66) 1976 1978 1980 1982 1984 1986 ZH-Wein- land 5.34 4.85 7.70 12.60 16.92 10.60 ZH-Ober- land 3.81 4.11 7.13 7.94 13.58 9.49 Lac/ Singine 3.77 4.12 7.42 6.65 9.26 Berne 3.17 3.23 8.91 13.71 16.60 12.48 Total 4.40 4.16 6.45 9.30 13.27 10.51 1039
Evolution des prix du sol indexés: 1976-85 67 ) 1976 1978 1980 1982 1984 1985 ZH-zone à bâtir, habitation 100 117.90 120.12 143.86 174.48 197.71 BE-zone à bâtir 100 114.91 147.83 169.74 193.46 184.18 BE-zone agricole 100 96.04 193.40 288.49 281.52 330.03 régions , . témoins 68) 100 94.57 146.66 211.26 301.46 266.62
Modes de formation des prix 69) Nombre Prix moyen d'indications en % par m en fr. Adjudication au plus offrant Prix fixe (fixé par le vendeur) Prix fixe, (fixé par l'acheteur) Négociations sur le prix entre le vendeur et l'acheteur Calcul de la , valeur de rendement 70) 15 41 15 27 2 14.65 11.50 8.75 11.30 (9.70)
Modes de financement des achats d'immeubles en % du prix de vente 71) Hypothèques Exploitation agricole (économies) Crédits d'investissements Vente de terrains à bâtir 40,4 20,1 1,5 11,1 Parents Héritage Autres moyens 4,9 21,8 0,2 1040
Notes
Cf. Rapport sur l'état et l'évolution de l'utilisation du sol et de l'urbanisation en Suisse (Rapport sur l'aménagement du territoire 1987), FF 1988 I 822 ss. 10 Cf. Motion CN Ruffy du 9 octobre 1986. Elle demande une statistique fédérale sur le prix des terrains. La motion a été transmise par le Conseil national le 20 mars 1987. Actuellement, le programme national de re- cherche 22 s'occupe aussi des mécanismes du marché foncier rural. 11 ) Aujourd'hui, une procédure d'opposition est connue dans les cantons suivants: BE, SZ, NW, GL, ZG, FR, SO, BL, SH, AI, SG, GR, TG, VD, NE, JU et ZH. 12 ' Cf. P. Caroni, "Schlussbericht zur Frage der Revisions- bedürftigkeit des Vorkaufsrechts des ZGB, OR und EGG, 1041
erstattet im Auftrag des Bundesamtes für Justiz", Berne 1980, p. l ss.; A. Meier-Hayoz, "Vom Vorkaufsrecht", RJB 92 (1956), p. 316 SS. 13 ' Cf. BÖ N 1972 1164. 14 ' Les fonctions mentionnées et les titres des membres de la commission se réfèrent au moment de la nomination. 15 ) Cf. FF 1984 III 562. 16 ) Cf. Message concernant l'initiative populaire "ville- campagne contre la spéculation foncière" du 16 décembre 1985, FF 1986 I 153 ff., spécialement 172. 17 ) Cf. W. Neukomm/A. Czettler, "Das bäuerliche Erbrecht", Brugg 1982, p. 53 s. 18) Cf. "Betriebswirtschaftliche Begriffe in der Landwirt- schaft«, 4e éd., Landwirtschaftliche Lehrmittelzentra- le, 3051 Zollikofen. 19 ) Cf. Sixième rapport sur la situation de l'agriculture suisse et la politique agricole de la Confédération, FF 1984 III 565 ss. 2 0) Cf. Message concernant la revision partielle de la loi du 12 décembre 1940 sur le désendettement de domaines agricoles du 11 mai 1977, FF 1977 II 584 ss. 21) Cf. B. Studer/E. Hofer, "Das landwirtschaftliche Pacht- recht», Brugg 1987, p. 204. 22
Cf. W. Neukomm/A. Czettler, (note 17) p. 124 s. 23 ' Guide pour l'estimation de la valeur de rendement agricole du 7 mai 1986, p. 45 s. 24 ) Cf. E. Hofer, "Die neue Konzeption der Ertragswert- schätzung in der Schweiz", thèse EPFZ 6762, p. 261 ss. 25 ) Cf. B. Studer/E. Hofer, (note 21) p. 232. 26 ) Cf. P. Salzgeber, "Art. 619 ZGB - Zum Gewinnanteils- recht der Miterben bei Einräumung eines Kaufsrechts", RSJ 8l (1985), p. 153 ss., spécialement p. 155 ss. 2? ) Selon P. Liver, "Zum Gewinnanteilsrecht der Miterben", RNRF 54 (1973), p. 6 ss., un gain réalisé doit être partagé - de lege lata - même si la chose a été reprise à sa valeur vénale. 28 ) Cf. pour: P. Piotet, L'annotation au registre foncier du droit au. gain des cohéritiers et autres créanciers (art. 619quinquies cc) ( RNRF 63 (1982 ) , p . i ss . ( spécialement p. 5 s.; R. Schwager, "Das bäuerliche Ge- winnanteilsrecht in der Zwangsvollstreckung gegen den Uebernehmer", RSJ 77 (1981), p. 308 ss., spécialement p. 310; contre: P. Liver, "Die Vormerkung des Gewinnan- spruches der Miterben gemäss dem revidierten Art. 619 ZGB", RNRF 62 (1981), p. 129 ss., spécialement p. 131 s. 29 ) Cf. déjà E. Huber, "Erläuterungen zum Vorentwurf", vol. l, Berne 1914, p. 466; A. Hornberger, Commentaire zuri- chois IV/3, Zurich 1938, n. 65 à l'art 959: "Der Ge- setzgeber hätte einfacher und systematisch richtiger 1042
die Sicherstellung der Miterben durch ein gesetzliches Pfandrecht analog zu Art. 837 Ziff. 2 erreicht." 3 0) Cf. Heidi Etter-Strebel, "Die Interessenlagen von Ehe- frau und Kind in bäuerlichen Bodenrecht", thèse de droit, Zurich 1987, p. 255. 31 ) Cf. H. Deschenaux/P.-H. Steinauer, Le nouveau droit matrimonial, Berne 1987, p. 95 s. 32 ) Cf. A. Bühler, "Zwei Lücken der Gesetzgebung über den Kindskauf (Art. 2 18quinquies OR)", RSJ 72 (1976), p. 374 ss., spécialement p. 376 ss. 33
Cf. P. Pidoux, (note 1) p. 430 ss. 34 ) Cf. P. Tuor/V. Picenoni, Commentaire bernois III/2, Berne 1964, n. 8 et 15 ss. à l'art. 538. 35 ) Cf. A. Escher, Commentaire zurichois III/2, Zurich 1960, n. 49 à l'art. 620 CC. < 36 ) Dans l'ATF 90 II 135 ss. le Tribunal fédéral a émis un avis contraire pour empêcher un exercice abusif du droit de préemption. 37 Cf. P. Liver, "Schweizerisches Privatrecht V/l", Bâle 1977, p. 148; H.-P. Friedrich, Fehler in der Grundbuch- vermessung, RNRF 58 (1977), p. 153; A. Meier-Hayoz, Commentaire bernois IV/1/2, Berne 1964, n. 2 à l'art.
38
Cf. A. Meier-Hayoz, Commentaire bernois IV/1/3, Berne 1975, n. 79 à l'art. 682. 39 Cf. A. Meier-Hayoz, (note 38) n. 8 ss. à l'art. 681. 40 Cf. A. Meier-Hayoz, (note 38) n. 67 ss. à l'art. 681. 41 ) Cf. H. Merz, "Zur zeitlichen Begrenzung des Kaufs- Vor- kaufs- und Rückkaufsrechts", Festgabe Simonius, Bâle 1955, p. 235 ss., spécialement p. 239 ss.; P. Liver, Commentaire zurichois IV/2a/l, Zurich 1980, n. 137 ss. de l'introduction; Th. Guhl/H. Merz/M. Kummer, "Das schweizerische Obligationenrecht", Zürich 1980, p. 307. 42 Cf. A. Meier-Hayoz, (note 38) n. 162 et 168 à l'art.
43 ' Cf. Recensement fédéral des entreprises 1985, Structure des exploitations agricoles, Berne 1985, p. 17. 44 ) Le chef d'exploitation se désigne comme agriculteur à titre principal et l'exploitation exige une somme de 1500 heures de travail par an au moins (estimation). Cf. Structure, (note 43) p. 13. Le terme d'exploitation à titre principal qui est à la base de la recherche statistique ne correspond pas au terme de l'article 8, 1er alinéa, du projet de loi fédérale sur le droit fon- cier rural. 45
Cf. Structure, (note 43) p. 23. 46 ) Les chiffres entre parenthèses désignent les exploita- tions à titre principal. 4? ) Cf. Structure, (note 43) p. 21. 1043
4 ' Cf. Structure, (note 43) p. 56. Les parcelles ne coïncident pas nécessairement avec les immeubles au sens des droits réels (art. 665, 2e al., en. 1 CC). 49 ) Cf. Sixième rapport sur la situation de l'agriculture suisse et la politique agricole de la Confédération, FF 1984 III 535 (tableau 27 [actualisé]). 5 0) Les données par entreprise correspondent a l'ensemble des actifs (y compris ceux qui concernent les activités accessoires) et des dettes comptabilisés. Les actifs enregistrés sous le poste entreprise correspondent à la valeur comptable du domaine et de l'inventaire fermier. D'une manière générale, la valeur comptable du domaine, qui oscille entre la valeur de rendement et la valeur d'estimation, ne tient pratiquement pas compte de la valeur vénale. 51 ) Cf. Sixième rapport sur la situation de l'agriculture suisse et la politique agricole de la Confédération, FF 1984 III 537 (tableau 28). 52 ' II s'agit ici du capital propre épuré qui correspond à .1'épargne. 53) Cf. Structure, (note 43) p. 48. 54 ) Les terres en usufruit avaient une importance autrefois, surtout pour les bourgeoisies et toute cor- poration analogue. Cf. Structure, (note 43) p. 48. 55) Cf. Structure, (note 43) p. 49. 56) Cf. Structure, (note 43) p. 50. 57) Cf. Structure, (note 43) p. 51. 58 ) Cf. H. Popp/R. Schwarzenbach/E. Kälin, Programme national de recherche 22 ("Utilisation du sol en Suisse"), "Der Bodenmarkt in der Landwirtschaftszone", Troisième rapport intermédiaire du 31 juillet 1988, p. 22. 59 ) Les chiffres se basent sur une enquête relative aux mutations immobilières dans les régions de: Zürcher- Weinland, Zürcher-Oberland, Lac/Singine (FR) et Berne. 6 0) Cf. Bodenmarkt, (note 58) p. 29. 61 ) Cf. Bodenmarkt, (note 58) p. 47. 62
Cf. Bodenmarkt, (note 58) p. 49. On a admis l'indica- tion de plusieurs raisons. 63 ) Cf. Ruedi Baumann, Programme national de recherche 22 ("Utilisation du sol en Suisse"), "Die Einflussfaktoren auf die Bodenpreise in der Landwirtschaftszone", Pre- mier rapport intermédiaire du 30 septembre 1987, p. 3 ss. 64 ' Les chiffres suivants se basent sur une enquête faite dans le canton de Soleure sur les mutations intervenues entre 1953 et 1956, FF 1970 I 825.
Pour le canton de Zurich: "Statistische Berichte des Kantons Zürich", sur plusieurs années. Pour le canton de Berne: Intendance cantonale des impôts/Evaluation 1044
officielle des biens-fonds et des forces hydrauliques, Statistique des prix d'achat, sur plusieurs années. 66 ) Cf. Bodenmarkt, (note 58) p. 10. 67 ) Cf. Bodenmarkt, (note 58) p. 18 [représentation numé-- rique] . 68 ) II s'agit ici des régions témoins mentionnées à la note 59. 69
Cf. Bodenmarkt, (note 58) p. 56. 7
Cf. Bodenmarkt, (note 58) p. 59. 1045
Loi fédérale Projet
sur le droit foncier rural
(LDFR)
du
L'Assemblée fédérale de la Confédération suisse,
vu les articles 22
ter
, 31
bis
, 3
e
alinéa, lettre b, et 64 de la constitution;
vu le message du Conseil fédéral du 19 octobre 1988 ^
arrête:
Titre premier: Dispositions générales
Chapitre premier: Objet et champ d'application
Section 1: Objet
Article premier
La présente loi contient des dispositions qui:
meubles agricoles.
Section 2: Champ d'application
Art. 2 Champ d'application général
1
La présente loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles
agricoles qui font partie d'une entreprise agricole, qui:
a. Sont situés en tout ou en partie dans la zone agricole;
b. Sont situés en tout ou en partie dans une zone à protéger, dans la mesure où
l'utilisation agricole en est licite.
2
La loi s'applique en outre:
a. Aux immeubles et parties d'immeubles comprenant des bâtiments et installa-
tions agricoles, y compris une aire environnante appropriée, qui ne sont pas
situés dans la zone agricole ou dans une zone à protéger et qui font partie
d'une entreprise agricole;
b. Aux forêts qui font partie d'une entreprise agricole;
c. Aux immeubles situés en partie dans la zone agricole ou dans une zone à
protéger et en partie dans une zone à bâtir, tant qu'ils ne sont pas partagés
conformément aux zones d'affectation;
') FF 1988 III 889
1046
Droit foncier rural d. Aux immeubles à usage mixte, qui ne sont pas partagés en une partie agricole et une partie non agricole. 3 La loi ne s'applique pas: a. Aux immeubles agricoles situés entièrement dans une zone à bâtir, auxquels le 2 e alinéa, lettre a, n'est pas applicable; b. Aux immeubles situés dans la zone agricole mais qui ne sont pas d'usage agricole, dans la mesure où l'article 3, 2 e alinéa, n'est pas applicable; c. Aux immeubles de peu d'étendue, qui ont moins de 10 ares, pour les vignes, ou moins de 25 ares, pour les autres terrains, et qui ne font pas partie d'une entreprise agricole. Art. 3 Champ d'application spécial 1 Les dispositions de la présente loi relatives aux immeubles agricoles s'ap- pliquent, sauf dispositions contraires, aux parts de copropriété sur les immeubles agricoles. 2 Les articles 17, 2 e alinéa, et 52, 2 e alinéa, s'appliquent aux immeubles qui font partie d'une entreprise accessoire non agricole étroitement liée à une entreprise agricole. 3 Les dispositions de la présente loi sur le droit au gain s'appliquent à toutes les entreprises et à tous les immeubles acquis par Paliénateur en vue d'un usage agricole. 4 Les dispositions sur les améliorations de limites (art. 58) et les mesures destinées à prévenir le surendettement (art. 79 à 85) s'appliquent aussi aux immeubles de peu d'étendue (art. 2, 3 e al., let. c). Art. 4 Dispositions spéciales sur les entreprises agricoles 1 Les dispositions spéciales de la présente loi relatives aux entreprises agricoles s'appliquent aux immeubles qui constituent, seuls ou avec d'autres immeubles, une entreprise agricole. 2 Les dispositions sur les entreprises agricoles s'appliquent aussi aux participations majoritaires à des personnes morales, dont les actifs consistent principalement en une entreprise agricole. 3 Les dispositions sur les entreprises agricoles ne s'appliquent pas aux immeubles agricoles qui: a. Font partie d'une entreprise agricole dont le maintien ne se justifie pas (art. 9); b. Peuvent être soustraits de l'entreprise agricole avec l'approbation de l'autori- té compétente en matière d'autorisation. 1047
Droit foncier rural Art. 5 Droit cantonal réservé Les cantons peuvent: a. Soumettre les entreprises exploitées à temps partiel aux dispositions sur les entreprises agricoles, et limiter cet assujettissement aux entreprises ayant une surface minimale déterminée; b. Exclure l'application de la présente loi aux droits de jouissance et de participation aux allmends, alpages, forêts et pâturages qui appartiennent aux sociétés d'allmends, corporations d'alpages, de forêts et autres collectivi- tés semblables, à moins que ces droits ne fassent partie d'une entreprise agricole à laquelle les dispositions de la présente loi sur les entreprises agricoles sont applicables; c. Excepter de la procédure d'opposition l'acquisition d'entreprises et d'im- meubles agricoles par les communes bourgeoises et les corporations de leur canton (art. 63), lorsque ces communes et corporations ont besoin de l'objet pour l'exécution d'œuvres de caractère public. Chapitre deuxième: Définitions Art. 6 Immeuble agricole 1 Est agricole l'immeuble qui se prête à un usage agricole ou horticole. 2 Sont assimilés à des immeubles agricoles les droits de jouissance et de participa- tion aux allmends, alpages, forêts et pâturages qui appartiennent aux sociétés d'allmends, corporations d'alpages, de forêts et autres collectivités semblables. Art 7 Entreprise agricole 1 Est une entreprise agricole l'unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles qui sert de base à une entreprise de production agricole ou d'horticulture productrice exploitée à titre principal. 2 Pour apprécier s'il s'agit d'une entreprise agricole, on prendra en considération les immeubles assujettis à la présente loi (art. 2). 3 Doivent, en outre, être prises en considération: a. Les conditions locales; b. La possibilité de construire des bâtiments manquants nécessaires à l'exploi- tation ou de transformer ou rénover ceux qui existent, lorsque l'exploitant peut supporter les dépenses correspondantes. 4 Une entreprise mixte est une entreprise agricole lorsqu'elle a un caractère agricole prépondérant. Art. 8 Entreprise exploitée à titre principal, entreprise exploitée à temps partiel 1 Est exploitée à titre principal l'entreprise dont l'exploitation exige plus de la 1048
~ Droit foncier rural
moitié du potentiel de travail d'une famille paysanne et qui fournit un revenu
supérieur à la moitié des revenus que celle-ci tire de son activité.
2
Est exploitée à temps partiel l'entreprise qui ne remplit pas ces conditions.
Art. 9 Entreprise dont le maintien ne se justifie pas
1
Une entreprise ne mérite pas d'être maintenue lorsqu'elle:
plus de six ans, dans la mesure où l'affermage n'a pas un caractère
temporaire ni n'a eu lieu pour des raisons tenant à la personne du bailleur au
sens de l'article 31, 1
er
alinéa, lettres e et f, de la loi fédérale du 4 octobre
1985 ^ sur le bail à ferme agricole.
2
Seules les dispositions régissant les immeubles agricoles isolés s'appliquent aux
entreprises agricoles dont le maintien ne se justifie pas.
Art. 10 Exploitant à titre personnel
1
Est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles
et dirige personnellement l'entreprise agricole.
2
Est capable d'exploiter à titre personnel quiconque a les aptitudes usuellement
requises dans l'agriculture de notre pays pour cultiver lui-même les terres
agricoles et diriger personnellement une entreprise agricole.
Art. 11 Valeur de rendement
1
La valeur de rendement équivaut au capital dont l'intérêt, calculé au taux moyen
applicable aux hypothèques de premier rang, correspond au revenu d'une entre-
prise ou d'un immeuble agricole exploité selon les usages du pays. Le revenu et le
taux sont fixés d'après une moyenne pluriannuelle (période de calcul).
2
Le Conseil fédéral règle le mode et la période de calcul, ainsi que les modalités
de l'estimation.
Titre deuxième:
Restrictions de droit privé aux rapports juridiques concernant les
entreprises et les immeubles agricoles
Chapitre premier: Partage successoral
Section 1: En général
Art. 12 Droit à l'attribution d'une entreprise agricole
1
S'il existe dans une succession une entreprise agricole, tout héritier peut en
!) RS 221.213.2
7l Feuille fédérale. 140
e
année. Vol. III 1049
Droit foncier rural demander l'attribution dans le partage lorsqu'il entend l'exploiter lui-même et en paraît capable. 2 Si aucun héritier ne demande l'attribution de l'entreprise pour l'exploiter lui-même ou si celui qui la demande ne paraît pas capable de l'exploiter, tout héritier réservataire peut en demander l'attribution. 3 Si l'entreprise agricole est attribuée à un héritier autre que le conjoint survivant, celui-ci peut demander, en l'imputant sur ses droits, la constitution d'un usufruit sur un appartement ou d'un droit d'habitation, si lés circonstances le permettent. Les conjoints peuvent exclure ou modifier ce droit par contrat de mariage et pacte successoral. Art. 13 Concours d'héritiers 1 Si plusieurs héritiers remplissent les conditions de l'attribution, le disposant peut désigner, par testament ou pacte successoral, celui d'entre eux qui aura le droit de reprendre l'entreprise. 2 Si plusieurs héritiers, qui remplissent les conditions de l'exploitation à titre personnel, demandent l'attribution, le droit de l'héritier légal à l'attribution prime celui de l'héritier institué. 3 Dans les autres cas, la situation personnelle des héritiers est déterminante pour l'attribution. Art. 14 Sursis au partage 1 Si le défunt laisse comme héritiers des descendants mineurs, les héritiers doivent maintenir la communauté héréditaire jusqu'à ce qu'il soit possible de décider si un descendant reprend l'entreprise pour l'exploiter lui-même. 2 Si, toutefois, un héritier légal remplit les conditions de l'exploitation à titre personnel au moment de l'ouverture de la succession, l'entreprise doit lui être attribuée. 3 Si l'entreprise agricole est affermée pour un certain temps et qu'un héritier entende la reprendre pour l'exploiter lui-même, il peut demander que la décision sur l'attribution soit reportée; toutefois la décision devra être prise au plus tard une année avant la fin du contrat de bail à ferme. Art. 15 Droit à l'attribution de parts de copropriété S'il existe dans une succession une part de copropriété sur une entreprise agricole, tout héritier peut prétendre à l'attribution de cette part aux conditions auxquelles il pourrait demander celle de l'entreprise elle-même. Art. 16 Droit à l'attribution en cas de propriété commune 1 S'il existe dans une succession une participation, transmissible par succession, à des rapports de propriété commune, tout héritier peut demander de prendre la 1050
Droit foncier rural part du défunt, aux conditions auxquelles il pourrait invoquer l'attribution de l'entreprise agricole. 2 S'il existe dans une succession une participation à des rapports de propriété commune et que ceux-ci prennent fin par la mort d'un propriétaire commun, tout héritier peut demander de coopérer à la place du défunt à la liquidation de la propriété commune aux conditions auxquelles il pourrait invoquer l'attribution de l'entreprise agricole. Art. 17 Biens meubles servant à l'exploitation, entreprise accessoire non agricole 1 L'héritier qui invoque l'attribution de l'entreprise agricole pour l'exploiter lui-même peut en outre demander l'attribution des biens meubles servant à l'exploitation (bétail, matériel, provisions, etc.). 2 Si une entreprise accessoire non agricole est étroitement liée à une entreprise agricole, l'héritier qui invoque un droit à l'attribution peut exiger l'attribution des deux entreprises. Art. 18 Partage de l'entreprise Si l'entreprise agricole se prête, par son étendue et sa nature, à un partage en deux ou plusieurs entreprises offrant chacune à une famille paysanne de bons moyens d'existence, le partage peut être opéré de cette manière avec l'approbation de l'autorité compétente en matière d'autorisation (art. 61, let. b). Art. 19 Imputation sur la part héréditaire 1 L'entreprise agricole est imputée à la valeur de rendement sur la part de l'héritier qui exploite lui-même. 2 L'entreprise est imputée au double de la valeur de rendement lorsqu'elle est reprise par un héritier réservataire qui n'entend pas l'exploiter lui-même ou n'en paraît pas capable. 3 Les biens m'eubles servant à l'exploitation sont imputés à la valeur qu'ils représentent pour ladite exploitation et l'entreprise accessoire non agricole à sa valeur vénale. Art. 20 Augmentation de la valeur d'imputation 1 Si, dans les dix années qui ont précédé son décès, le défunt a effectué des dépenses pour améliorer l'entreprise agricole, les cohéritiers peuvent demander que la valeur d'imputation soit augmentée en conséquence. 2 L'augmentation équivaut à la différence entre les fonds investis par le défunt et l'augmentation de la valeur de rendement qui résulte de l'amélioration; elle diminue d'un dixième pour chaque année entière qui s'est écoulée entre l'amélio- ration et le décès. 1051
Droit foncier rural 3 Si l'imputation à la valeur de rendement entraîne un excédent du passif de ia succession, la valeur d'imputation est augmentée en proportion, mais au maxi- mum jusqu'à concurrence de la valeur vénale. Art. 21 Restriction de la liberté du défunt de disposer 1 Le disposant ne peut pas retirer à un héritier réservataire, qui entend exploiter l'entreprise lui-même et en paraît capable, son droit à l'attribution, en faveur d'un héritier qui n'entend pas exploiter l'entreprise lui-même ou n'en paraît pas capable ou en faveur d'un héritier institué. 2 L'exhérédation et la renonciation à la succession sont réservées. Art. 22 Droit à l'attribution d'un immeuble agricole 1 S'il existe dans une succession un immeuble agricole qui ne fait pas partie d'une entreprise agricole, un héritier peut en demander l'attribution au double de la valeur de rendement, lorsqu'il est propriétaire d'une entreprise agricole ou qu'il dispose économiquement d'une telle entreprise et que l'immeuble est situé dans le rayon d'exploitation de cette entreprise, normal pour la localité. 2 Les dispositions sur les entreprises agricoles relatives à l'augmentation de la valeur d'imputation et à la restriction de la liberté de disposer sont applicables par analogie. Art. 23 Caducité du droit à l'attribution 1 Le droit à l'attribution d'une entreprise agricole est caduc lorsque l'héritier est déjà propriétaire d'une entreprise agricole qui offre à une famille paysanne de bons moyens d'existence ou qu'il dispose économiquement d'une telle entreprise. 2 Le droit à l'attribution d'un immeuble agricole est caduc lorsque cette attribu- tion rendrait l'héritier propriétaire d'une entreprise agricole plus grande qu'il n'est besoin pour offrir à une famille paysanne des moyens d'existence parti- culièrement bons ou lui permettrait de disposer économiquement d'une telle entreprise. Art. 24 Garantie de l'exploitation à titre personnel a. Interdiction d'aliéner 1 Si une entreprise agricole est attribuée à un héritier dans le partage pour qu'il l'exploite lui-même, il ne peut l'aliéner dans les dix ans qui suivent l'attribution qu'avec l'accord des cohéritiers. 2 Cet accord n'est pas nécessaire lorsque: a. Un descendant acquiert l'entreprise agricole pour l'exploiter lui-même et en paraît capable; b. L'héritier aliène l'entreprise agricole à la collectivité pour l'exécution d'une tâche publique (art. 63, 1 er al., let. g) ou qu'il est contraint de s'en séparer; 1052
Droit foncier rural c. L'héritier aliène des immeubles ou parties d'immeubles agricoles de cette entreprise avec l'approbation de l'autorité compétente en matière d'autori- sation (art. 61). Art. 25 b. Droit d'emption 1 Si, dans le délai de dix ans, l'héritier cesse définitivement d'exploiter lui-même l'entreprise, tout cohéritier qui entend l'exploiter lui-même et en paraît capable a sur elle un droit d'emption. 2 L'héritier à rencontre de qui le droit d'emption est exercé a droit au prix pour lequel l'entreprise agricole a été imputée sur sa part dans le partage. En outre, il a le droit d'être indemnisé pour les dépenses génératrices de plus-value; celles-ci sont comptées à leur valeur actuelle. 3 Le droit d'emption est transmissible par succession, mais non cessible. Il s'éteint trois mois après que les cohéritiers ont eu connaissance de la cessation de l'exploitation à titre personnel, mais au plus tard deux ans après qu'une telle exploitation a cessé. 4 Le droit d'emption est caduc ou s'éteint, lorsque: a. Un descendant entend reprendre l'entreprise agricole pour l'exploiter lui- même et en paraît capable; b. L'héritier meurt et que l'un de ses héritiers entend reprendre l'entreprise agricole pour l'exploiter lui-même et en paraît capable; c. L'entreprise agricole est aliénée à la collectivité pour l'exécution d'une œuvre de caractère public (art. 63,1 er al., let g) ou que l'héritier est contraint de s'en séparer; d. L'héritier aliène des immeubles ou parties d'immeubles agricoles de l'entre- prise avec l'approbation de l'autorité compétente en matière d'autorisation (art. 61). Section 2: Droit d'emption des frères et sœurs Art. 26 Principe 1 S'il existe dans la succession une entreprise agricole que le défunt avait acquise entièrement ou en majeure partie de ses père et mère ou dans leur succession, chacun de ses frères et sœurs qui n'est pas héritier a sur elle un droit d'emption lorsqu'il entend l'exploiter lui-même et en paraît capable. 2 L'article 12, 3 e alinéa, est applicable par analogie. Art. 27 Caducité du droit d'emption Le droit d'emption est caduc lorsque: a. L'entreprise agricole est attribuée dans le partage à un héritier légal qui entend l'exploiter lui-même et en paraît capable, ou que 1053
Droit foncier rural b. La communauté héréditaire transfère l'entreprise agricole à un descendant du défunt, qui entend exploiter l'entreprise lui-même et en paraît capable. Art. 28 Conditions et modalités 1 Le droit d'emption peut être exercé aux conditions et modalités applicables au droit de préemption des frères et sœurs. 2 Si le prix à payer pour exercer le droit d'emption selon les dispositions sur le droit de préemption ne suffit pas à couvrir le passif de la succession, le prix de reprise est augmenté en proportion, mais au maximum jusqu'à concurrence de la valeur vénale. Section 3: Droit des cohéritiers au gain Art. 29 Principe 1 Si une entreprise ou un immeuble agricole est attribué à un héritier dans le partage à une valeur d'imputation inférieure à la valeur vénale, tout cohéritier a droit, en cas d'aliénation, à une part du gain proportionnelle à sa part héréditaire. 2 Tout cohéritier peut faire valoir son droit de manière indépendante. Ce droit est transmissible par succession et cessible. 3 Le droit n'existe que si l'héritier aliène l'entreprise ou l'immeuble agricole dans les 25 ans qui suivent sa propre acquisition. Art. 30 Aliénation 1 Par aliénation au sens de l'article 29 on entend: a. La vente et tout autre acte juridique qui équivaut économiquement à une vente; b. L'expropriation; c. L'incorporation d'un immeuble dans une zone à bâtir, sauf s'il s'agit d'un immeuble qui reste assujetti au droit foncier rural (art. 2, 2 e al, let. a); d. Le passage d'un usage agricole à un usage non agricole (désaffectation). 2 Déterminent le moment de l'aliénation: a. La conclusion du contrat par lequel l'aliénateur s'oblige à transférer la propriété; b. L'introduction de la procédure d'expropriation; c. L'introduction de la procédure d'incorporation d'un immeuble dans une zone à bâtir; d. En cas de désaffectation, l'acte qui permet à l'ayant droit un usage non agricole, ou le fait du propriétaire qui modifie l'usage. 1054
Droit foncier rural •* Art. 31 Exigibilité Le droit au gain devient exigible: a. En cas de vente ou d'expropriation, avec l'exigibilité de la contreprestation que le vendeur ou l'exproprié peut réclamer; b. En cas d'incorporation d'un immeuble dans une zone à bâtir, avec la décision définitive s'y rapportant; c. En cas de désaffectation due à l'initiative du propriétaire, avec le fait qui réalise la désaffectation. Art. 32 Gain 1 Le gain équivaut à la différence entre le prix d'aliénation et la valeur d'imputa- tion. L'héritier peut déduire, à leur valeur actuelle, les dépenses génératrices de plus-value faites pour l'entreprise ou l'immeuble agricole. 2 En cas d'incorporation d'un immeuble agricole dans une zone à bâtir, le gain se calcule sur la valeur vénale présumée et, en cas de désaffectation due à l'initiative du propriétaire, sur le revenu annuel, multiplié par vingt. 3 L'héritier peut déduire du gain deux centièmes pour chaque année entière pendant laquelle l'entreprise ou l'immeuble agricole lui a appartenu (réduction pour durée de propriété). 4 Si l'aliénateur y trouve avantage, le gain se calculera sur une valeur d'imputation plus élevée, au lieu d'être réduit en fonction de la durée de la propriété. La valeur d'imputation est augmentée du taux dont la valeur de rendement s'est accrue à la suite de la modification des bases de calcul. Art. 33 Déduction pour les objets acquis en remploi 1 Si l'héritier acquiert en Suisse des immeubles en remploi pour y continuer l'exploitation de son entreprise agricole, ou s'il acquiert en remploi de l'entreprise aliénée une autre entreprise en Suisse, il peut déduire du prix d'aliénation le prix d'acquisition d'un objet de même rendement. La déduction ne peut excéder le double de la valeur de rendement de l'objet acquis en remploi. 2 Une déduction n'est cependant licite que si l'achat a eu lieu dans les deux ans qui ont précédé ou suivi l'aliénation. 3 Les cohéritiers conservent leur droit au gain lorsque les immeubles restants ou les immeubles acquis en remploi sont aliénés. Art. 34 Déduction pour les réparations et les rénovations d'installations 1 L'héritier peut en outre déduire du prix d'aliénation le montant des réparations nécessaires qu'il a faites à un bâtiment ou à une installation agricole, si l'immeuble qui les comprend provient de la même succession et reste sa propriété. 2 Sont pris en considération le montant nécessaire au moment de l'aliénation, 1055
Droit foncier rural ainsi que celui que le propriétaire a dépensé dans les cinq ans qui ont précédé celle-ci. 3 Si, pour assurer le maintien de l'usage agricole, l'héritier construit un nouveau bâtiment ou une installation en remploi, il peut déduire du prix d'aliénation le montant utilisé pour les constructions. 4 Si, plus tard, l'héritier aliène l'immeuble qui comprend les bâtiments ou les installations réparés ou rénovés, il ne pourra pas déduire ce montant une seconde fois. Art. 35 Garantie du droit au gain 1 Un cohéritier peut en tout temps exiger la garantie de son droit au gain par la constitution d'un gage immobilier (hypothèque). 2 Est inscrit comme somme garantie le montant afférent à la part du gain équivalant à la différence entre la valeur d'imputation et la valeur vénale au moment de la reprise par l'héritier. En cas d'augmentation importante de la valeur vénale, notamment par suite de l'incorporation de l'immeuble dans une zone à bâtir, la partie non garantie du droit au gain peut l'être par une nouvelle hypothèque. 3 Le droit légal à la constitution d'une hypothèque est caduc lorsque l'héritier fournit d'une autre manière des sûretés suffisantes. Art. 36 Suppression ou modification du droit au gain Le droit légal au gain peut être supprimé ou modifié par convention écrite. Chapitre deuxième: Fin de la propriété de plusieurs fondée sur un contrat Art. 37 Droit à l'attribution, principe 1 Si les rapports de propriété commune ou de copropriété sur une entreprise agricole fondés sur un contrat prennent fin, chacun des propriétaires communs ou des copropriétaires peut demander l'attribution de l'entreprise agricole lorsqu'il entend l'exploiter lui-même et en paraît capable. 2 Si les rapports de propriété commune ou de copropriété sur un immeuble agricole fondés sur un contrat prennent fin, chacun des propriétaires communs ou des copropriétaires peut demander l'attribution de l'immeuble lorsqu'il est propriétaire d'une entreprise ou qu'il dispose économiquement d'une telle entreprise et que l'immeuble est situé dans le rayon d'exploitation de cette entreprise, normal pour la localité. 3 Les dispositions des articles 242 et 243 du code civil 1 ), destinées à protéger le conjoint, sont réservées. » RS 210 1056
_ Droit foncier rural * Art. 38 Valeur d'imputation 1 Lorsque les rapports de propriété commune ou de copropriété prennent fin, l'entreprise agricole est imputée à la valeur de rendement et l'immeuble agricole au double de cette valeur. Les dispositions sur l'augmentation de la valeur d'imputation en matière de droit de préemption (art. 53) sont applicables par analogie à l'augmentation de la valeur d'imputation. 2 Lorsque les rapports de propriété commune ou de copropriété entre conjoints qui sont soumis au régime de la participation aux acquêts prennent fin, l'article 213 du code civil 1 ' sur l'augmentation de la valeur de rendement est réservé. 3 Lorsque le régime matrimonial de la communauté de biens prend fin, la valeur d'imputation peut être augmentée de manière appropriée si les circonstances particulières prévues à l'article 213 du code civil 1 ' le justifient. 4 En cas d'aliénation ultérieure, les propriétaires communs ou les copropriétaires, auxquels l'entreprise ou l'immeuble agricole n'a pas été attribué, ont droit au gain conformément aux dispositions sur le droit des cohéritiers au gain. Art. 39 Applicabilité de dispositions de droit successoral Les dispositions de droit successoral sur le droit à l'attribution en cas de concours d'héritiers (art. 13, 3 e al.), sur la caducité du droit à l'attribution (art. 23) et sur la garantie de l'exploitation à titre personnel (art. 24 s.) sont applicables par analogie. Art. 40 Suppression et modification Les conventions sur la valeur d'imputation et celles qui suppriment ou modifient le droit à l'attribution doivent revêtir la forme authentique. Elles peuvent être annotées au registre foncier en cas de copropriété. Chapitre troisième: Contrats d'aliénation Section 1: Restrictions générales du pouvoir de disposer dans les cas d'aliénation Art. 41 Consentement du conjoint 1 Le propriétaire ne peut aliéner une entreprise agricole qu'il exploite avec son conjoint ou une part de copropriété sur ladite entreprise qu'avec le consentement de son conjoint. 2 S'il ne peut obtenir ce consentement ou si ce dernier lui est refusé sans motif valable, il peut saisir le juge. 3 L'article 169 du code civil 1 ', destiné à protéger le logement familial, est réservé. » RS 210 1057
Droit foncier rural Art. 42 Droit au gain et droit de réméré conventionnels 1 Les parties peuvent convenir que l'aliénateur d'une entreprise ou d'un immeuble agricole a droit au gain en cas de revente. Ce droit est, sauf convention contraire, régi par les dispositions sur le droit au gain des cohéritiers. 2 Si une entreprise ou un immeuble agricole est aliéné à un prix inférieur à la valeur vénale sans qu'un droit au gain ait été convenu, les dispositions sur les rapports et la réduction (art. 626 à 632 et 522 à 533 du code civil 1 *), destinées à protéger les héritiers, sont réservées. Les actions en la matière ne se prescrivent qu'une fois le gain exigible (art. 31). 3 L'aliénateur peut convenir d'un droit de réméré avec l'acquéreur pour le cas où celui-ci cesserait d'exploiter lui-même. Si l'aliénateur décède et que l'acquéreur cesse d'exploiter lui-même, chacun des héritiers qui entend exploiter l'entreprise lui-même et en paraît capable peut invoquer le droit de réméré de manière indépendante. Section 2: Droit de préemption des parents Art. 43 Objet et rang 1 En cas d'aliénation d'une entreprise agricole, les parents de l'aliénateur men- tionnés ci-après ont, dans l'ordre suivant, un droit de préemption sur celle-ci lorsqu'ils entendent l'exploiter eux-mêmes et en paraissent capables:
Droit foncier rural Art. 45 Prix de reprise Les titulaires peuvent invoquer le droit de préemption sur une entreprise agricole à la valeur de rendement et sur un immeuble agricole au double de cette valeur. Art. 46 Propriété de plusieurs En cas d'aliénation d'une entreprise ou d'un immeuble agricole qui appartient à plusieurs propriétaires (propriété commune ou copropriété), le droit de préemp- tion peut aussi être exercé lorsque le rapport de parenté qui fonde ce droit n'existe que pour l'un des propriétaires. Art. 47 Titulaires de même rang 1 Si plusieurs titulaires de même rang font valoir un droit de préemption, le vendeur peut désigner celui d'entre eux qui aura le droit de reprendre le contrat de vente. 2 A défaut, la situation personnelle des titulaires est déterminante pour l'attribu- tion d'une entreprise agricole. Section 3: Droit de préemption du fermier Art. 48 Objet 1 En cas d'aliénation d'une entreprise agricole, le fermier a un droit de préemp- tion sur celle-ci lorsque le bail a été prolongé conformément aux dispositions de la loi fédérale du 4 octobre 1985 ^ sur le bail à ferme agricole. 2 En cas d'aliénation d'un immeuble agricole, le fermier a un droit de préemption sur celui-ci lorsque: a. Le bail a été prolongé conformément aux dispositions de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole, et que b. Le fermier est propriétaire d'une entreprise agricole ou dispose économique- ment d'une telle entreprise et que l'immeuble affermé est situé dans le rayon d'exploitation de cette entreprise, normal pour la localité. 3 Le droit de préemption des parents prime celui du fermier. 4 Le droit de préemption est caduc lorsqu'il existe un motif de caducité selon l'article 51. Art. 49 Droit impératif Le fermier ne peut pas renoncer à son droit de préemption légal avant la survenance du cas de préemption. ») RS 221.213.2 1059
Droit foncier rural Section 4: Droit de préemption sur les parts de copropriété Art. 50 1 En cas d'aliénation d'une part de copropriété sur une entreprise agricole, ont, dans l'ordre suivant, un droit de préemption sur cette part:
Droit foncier rural l'exploitation (bétail, matériel, provisions, etc.), il peut, en cas d'exercice du droit de préemption, déclarer les soustraire totalement ou partiellement à la vente. 2 Si une entreprise accessoire non agricole est étroitement liée à une entreprise agricole, le titulaire du droit de préemption peut demander l'attribution des deux entreprises. 3 La valeur d'imputation dans le partage (art. 19, 3 e al.) s'applique comme prix de reprise des biens meubles servant à l'exploitation ainsi que de l'entreprise accessoire non agricole. Art. 53 Augmentation du prix de reprise 1 Si, dans les dix ans précédant l'aliénation, l'aliénateur a effectué des dépenses pour améliorer l'entreprise agricole, il peut demander que la valeur d'imputation soit augmentée. 2 L'augmentation équivaut à la différence entre les fonds investis par le vendeur et l'augmentation de la valeur de rendement qui résulte de l'amélioration; elle diminue d'un dixième pour chaque année révolue qui s'est écoulée entre l'amélio- ration et l'invocation du droit de préemption. 3 Le prix de reprise est dans tous les cas au moins égal au montant des dettes hypothécaires. Art. 54 Droit de l'aliénateur au gain 1 Si, par l'exercice d'un droit de préemption légal, le propriétaire a acquis une entreprise ou un immeuble agricole pour un prix inférieur à la valeur vénale et qu'il l'aliène à son tour, l'aliénateur à rencontre de qui le droit de préemption a été exercé a droit au gain. 2 Les dispositions sur le droit des cohéritiers au gain sont applicables par analogie. Art. 55 Garantie de l'exploitation à titre personnel a. Interdiction d'aliéner 1 Si, par l'exercice d'un droit de préemption, le propriétaire a acquis une entreprise agricole en vue de l'exploiter lui-même, il ne peut l'aliéner dans les dix ans qui suivent l'acquisition qu'avec l'accord du vendeur. 2 Cet accord n'est pas nécessaire lorsque: a. Un descendant acquiert l'entreprise agricole parce qu'il entend l'exploiter lui-même et en paraît capable; b. Le propriétaire aliène l'entreprise agricole à la collectivité pour l'exécution d'une tâche publique (art. 63, 1 er al., let. g) ou qu'il est contraint de s'en séparer; c. Le propriétaire aliène des immeubles ou parties d'immeubles de l'entreprise avec l'approbation de l'autorité compétente en matière d'autorisation (art. 61). 1061
Droit foncier rural Art. 56 b. Droit de réméré 1 Si, dans le délai de dix ans, le propriétaire cesse définitivement d'exploiter lui-même, le vendeur à rencontre de qui le droit de préemption a été exercé a un droit de réméré. 2 Ce droit est transmissible par succession, mais non cessible. Un héritier qui entend exploiter l'entreprise agricole lui-même et en paraît capable peut invoquer le droit de réméré de manière indépendante. 3 En cas d'exercice du droit de réméré, le propriétaire a droit au prix auquel il a repris l'entreprise agricole. En outre, il a le droit d'être indemnisé pour les dépenses génératrices de plus-value; celles-ci sont comptées à leur valeur actuelle. 4 Le droit de réméré s'éteint trois mois après que celui qui peut l'exercer a eu connaissance de la cessation de l'exploitation à titre personnel, mais au plus tard deux ans après que l'exploitation à titre personnel a cessé. 5 Le droit de réméré est caduc ou s'éteint quand: a. Un descendant du propriétaire entend reprendre l'entreprise agricole pour l'exploiter lui-même et en paraît capable; b. Le propriétaire meurt et qu'un héritier entend reprendre l'entreprise agri- cole pour l'exploiter lui-même et en paraît capable; c. Le propriétaire aliène l'entreprise agricole à la collectivité pour l'exécution d'une œuvre de caractère public (art. 63,1 er al., let. g), ou qu'il est contraint de s'en séparer; d. Le propriétaire aliène des immeubles ou parties d'immeubles de l'entreprise avec l'approbation de l'autorité compétente en matière d'autorisation (art. 61). Section 6: Droits de préemption régis par le droit cantonal Art. 57 1 Les cantons peuvent prévoir des droits de préemption: a. Sur les immeubles agricoles pour les collectivités chargées d'exécuter des améliorations foncières, dans la mesure où l'immeuble est situé dans leur périmètre et que l'acquisition sert les buts de leurs travaux; b. Sur les allmends, alpages et pâturages privés pour les communes, les sociétés d'allmends, corporations d'alpages et autres collectivités semblables de leur territoire; c. Sur les droits de jouissance et de participation aux allmends, alpages ou pâturages pour les sociétés d'allmends, corporations d'alpages et autres collectivités semblables qui sont propriétaires de ces allmends, alpages ou pâturages. 2 Les droits de préemption légaux prévus par le droit fédéral priment les droits de préemption cantonaux. Les cantons établissent l'ordre des droits de préemption qu'ils introduisent. 1062
Droit foncier rural Section 7: Améliorations de limites Art. 58 1 Les propriétaires d'immeubles agricoles contigus doivent prêter leur concours en vue d'améliorer les limites inappropriées. 2 Ils peuvent exiger un échange de terrains, dans la mesure nécessaire, ou la cession de cinq ares de terrain au plus, s'il en résulte une notable amélioration des limites. Titre troisième: Restrictions de droit public aux rapports juridiques concernant les entreprises et les immeubles agricoles Chapitre premier: Interdiction de partage matériel des entreprises agricoles et interdiction de morcellement des immeubles agricoles Art. 59 Principes 1 Aucun immeuble ou partie d'immeuble ne peut être soustrait à une entreprise agricole (interdiction de partage matériel). 2 Les immeubles agricoles ne peuvent pas être partagés en parcelles de moins de 25 ares (interdiction de morcellement). Cette surface minimale est de 10 ares pour les vignes. Les cantons peuvent fixer des surfaces minimales plus élevées. 3 En outre, les entreprises et les immeubles agricoles ne peuvent pas être partagés en parts de copropriété inférieures à un douzième. Art. 60 Inapplication des interdictions Les interdictions de partage matériel et de morcellement ne sont pas applicables aux divisions effectuées: a. Dans le cadre d'améliorations foncières opérées avec le concours de l'autori- té; b. Dans le but d'améliorer des limites (art. 58) ou de les rectifier en cas de construction d'un ouvrage; c. A la suite d'une expropriation ou d'une vente de gré à gré lorsque le vendeur est menacé d'expropriation; d. Dans le cadre-d'une réalisation forcée. Art. 61 Autorisations exceptionnelles L'autorité cantonale compétente en matière d'autorisation permet des exceptions aux interdictions de partage matériel et de morcellement quand: a. L'entreprise ou l'immeuble est divisé en une partie qui relève du champ d'application de la présente loi et en une autre qui n'en relève pas; 1063
Droit foncier rural b. L'entreprise agricole continue d'offrir à une famille paysanne de bons 01 moyens d'existence après le partage, ou que c. Des immeubles ou parties d'immeubles de rendement équivalent sont échangés. Chapitre deuxième: Procédure d'opposition Art. 62 Principe 1 L'acquisition d'entreprises et d'immeubles agricoles est sujette à une procédure d'opposition régie par les dispositions du présent chapitre. 2 Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété. Art. 63 Exceptions 1 Aucune opposition ne peut être formée à l'acquisition faite: a. Par succession et par attribution de droit successoral; b. Par un descendant, le conjoint, les père et mère ou un frère ou une sœur de l'aliénateur; c. Par un propriétaire commun ou un copropriétaire; d. Par l'exercice d'un droit légal d'emption ou de réméré; e. Dans le cadre d'améliorations foncières opérées avec le concours de l'autori- té; f. Dans le but de rectifier des limites; g. Par la collectivité et ses établissements pour l'exécution de tâches publiques, lorsque l'entreprise ou l'immeuble agricole:
Droit foncier rural
*
miquement de plus d'immeubles agricoles (art. 2,1
er
al.) qu'il n'en faut pour
offrir à une famille paysanne des moyens d'existence particulièrement bons;
e. L'immeuble à acquérir est situé en dehors du rayon d'exploitation de
l'entreprise de l'acquéreur, normal pour la localité.
2
Les acquisitions faites pour exploiter personnellement et pour arrondir une
entreprise agricole excluent le motif d'opposition que constitue le placement de
capitaux.
Art. 65 Prix d'acquisition surfait
Le prix d'acquisition est surfait quand:
a. Il dépasse considérablement le prix payé en moyenne pour des entreprises ou
des immeubles comparables de la même région au cours des cinq dernières
années, ou, si cette comparaison n'est pas possible,
b. Il est manifestement disproportionné par rapport à la valeur de rendement.
Art. 66 Réalisation forcée
1
Si l'acquisition faite lors d'une réalisation forcée se révèle illicite au cours de la
procédure d'opposition, l'autorité de poursuite révoque l'adjudication et ordonne
de nouvelles enchères.
2
Le premier adjudicataire répond des frais des nouvelles enchères.
Art. 67 Prix maximum lors de la réalisation forcée
1
Si une entreprise ou un immeuble agricole est réalisé lors d'enchères forcées,
l'autorité compétente en matière d'autorisation fixe le prix maximum à la
demande de l'autorité de poursuite.
2
S'il y a plusieurs offres au prix maximum, l'adjudicataire est désigné par tirage au
sort.
Art. 68 Illicéité des enchères volontaires
Les entreprises et les immeubles agricoles ne peuvent pas être vendus aux
enchères volontaires.
Art. 69 Avis obligatoire
1
Le conservateur du registre foncier avise sans retard l'autorité habilitée à former
opposition des actes d'acquisition dont l'inscription est requise et qui sont sujets à
la procédure d'opposition. Les cantons peuvent aussi imposer cette tâche à la
personne habilitée à dresser les actes authentiques.
72 Feuille fédérale. 140
e
année. Vol. III 1065
Droit foncier rural 2 En cas de réalisation forcée, l'obligation d'aviser l'autorité incombe à l'autorité de poursuite. 3 Si l'acquisition ne doit pas être inscrite au registre foncier, cette obligation incombe à l'acquéreur. Art. 70 Qualité pour former opposition 1 Ont qualité pour former opposition: a. L'autorité habilitée à former opposition (art. 96, 2 e al., let. b); b. Quiconque y a un intérêt légitime. 2 Les parties au contrat n'ont pas qualité pour former opposition. Art. 71 Délai d'opposition 1 Le délai d'opposition est de 30 jours. Il commence à courir dès que l'opposant a eu connaissance du contenu essentiel du contrat. 2 L'opposition doit être formée auprès de l'autorité compétente en matière d'autorisation (art. 96, 2 e al., let. f). Art. 72 Délai de péremption 1 Aucune opposition ne peut plus être formée, après un délai de six mois à compter de l'inscription de l'acquéreur au registre foncier. 2 Si l'acquisition ne doit pas être inscrite au registre foncier, le délai de péremption est de deux ans. Art. 73 Décision sur opposition 1 L'autorité compétente en matière d'autorisation statue librement sur l'opposi- tion après avoir entendu les parties; elle n'est pas liée par les motifs invoqués. 2 Elle communique sa décision aux parties, à l'opposant, à l'autorité habilitée à former opposition et à l'office du registre foncier compétent. Chapitre troisième: Conséquences de droit civil et de droit administratif Art. 74 Actes juridiques nuls Les actes juridiques qui contreviennent aux interdictions de partage matériel (art. 59, 1 er al.), de morcellement des immeubles (art. 59, 2 e et 3 e al.) et d'en- chères volontaires (art. 68) ou qui visent à éluder ces interdictions sont nuls et ne fondent aucun droit à l'inscription au registre foncier. Art. 75 Révocation de l'autorisation 1 L'autorité compétente en matière d'autorisation révoque sa décision lorsque l'acquéreur l'a obtenue en fournissant de fausses indications. 1066
Droit foncier rural 2 La décision n'est plus révocable lorsque dix ans se sont écoulés depuis l'inscrip- tion de l'acte juridique au registre foncier. Art. 76 Actes juridiques invalides 1 Les actes juridiques sujets à la procédure d'opposition deviennent invalides lorsque l'opposition est admise. Le droit à l'inscription au registre foncier subsiste tant que la nullité de l'acte juridique n'est pas établie. 2 Si l'opposition est admise parce que le prix est surfait (art. 64,1 er al., let. c), l'acte juridique reste valable. L'autorité compétente en matière d'autorisation ramène cependant le prix convenu au montant licite. Une prestation déjà fournie peut être répétée dans la mesure où l'autorité compétente en matière d'autorisation l'a qualifiée d'illicite. Le droit au remboursement se prescrit par une année à compter de l'entrée en force de la décision. Art. 77 Nouvelle opposition 1 L'autorité habilitée à former opposition jouit d'un nouveau délai pour former opposition, lorsque l'acquéreur: a. A obtenu la renonciation à former opposition ou la décision rejetant l'opposition en fournissant de fausses indications, ou b. N'utilise plus l'entreprise ou l'immeuble aux fins initialement indiquées. 2 Le délai commence à courir dès que l'autorité habilitée à former opposition a eu connaissance du motif de la révocation. 3 Aucune nouvelle opposition ne peut plus être formée lorsque dix ans se sont écoulés depuis l'inscription de l'acte juridique au registre foncier. Art. 78 Rectification du registre foncier 1 Si l'inscription au registre foncier repose sur un acte nul et si celui-ci ne peut être autorisé ultérieurement, l'autorité compétente en matière d'autorisation ordonne la rectification du registre foncier. 2 Si le conservateur du registre foncier apprend ultérieurement qu'un acte est assujetti à autorisation, il en informe l'autorité compétente en matière d'autorisa- tion. 3 Si l'opposition est admise alors que l'acquéreur est déjà inscrit au registre foncier comme nouveau propriétaire, l'autorité compétente en matière d'autorisation ordonne la rectification du registre foncier. 4 La rectification du registre foncier est exclue lorsqu'elle léserait des droits de tiers de bonne foi (art. 973 CC 1 ^). Avant de prendre sa décision, l'autorité compétente en matière d'autorisation se renseigne auprès du conservateur pour savoir s'il existe de tels droits. D RS 210 1067
Droit foncier rural
Titre quatrième: Mesures destinées à prévenir le surendettement
Art. 79 Principe
1
Les immeubles agricoles ne peuvent être grevés de droits de gage immobilier que
jusqu'à concurrence de la valeur de rendement, augmentée d'un supplément de
35 pour cent (charge maximale).
2
La charge maximale doit être observée pour:
disposer (cédule hypothécaire au nom du propriétaire).
3
Est déterminante, pour apprécier si la charge maximale est atteinte, la somme
des droits de gage immobilier inscrits, annotés ou mentionnés au registre foncier.
Les droits de gage constitués pour garantir des prêts octroyés ou cautionnés en
vertu de la loi fédérale du 23 mars 1962 ^ sur les crédits d'investissements dans
l'agriculture et l'aide aux exploitations paysannes ne sont pas pris en compte.
Art. 80 Droits de gage collectif
1
Si un gage immobilier est constitué sur plusieurs immeubles pour garantir une
créance (gage collectif; art. 798, 1
er
al., CC
2
)), chaque immeuble peut être grevé
jusqu'à concurrence du montant qui équivaut à la somme des charges maximales
des différents immeubles grevés collectivement.
2
La constitution d'un droit de gage collectif grevant à la fois des immeubles
assujettis et des immeubles non assujettis à la présente loi est illicite.
Art. 81 Exceptions au régime de la charge maximale
1
II n'y a pas de charge maximale pour:
a. Les droits de gage immobilier légaux prévus par les articles 808 et 810 du
code civil
2
), ainsi que pour les droits de gage immobilier légaux prévus par le
droit public cantonal (art. 836 CC);
b. Les droits de gage immobilier constitués par suite d'améliorations du sol
(art. 820 et 821 CC);
c. Les droits de gage immobilier constitués pour des prêts accordés ou
cautionnés en vertu de la loi fédérale du 23 mars 1962
l
) sur les crédits
d'investissements dans l'agriculture et l'aide aux exploitations paysannes;
d. Les droits de gage immobilier constitués pour des prêts que la Confédération
ou les cantons accordent ou cautionnent en vertu de la législation encoura-
geant la construction de logements;
e. Les droits de gage immobilier constitués sous la forme d'hypothèques pour
garantir le droit des cohéritiers et du vendeur au gain.
» RS 914.1
2
RS 210 1068
Droit foncier rural 2 Les inscriptions provisoires de droits de gage immobilier selon les articles 837 et 961, 1 er alinéa, chiffre 1, du code civil peuvent être annotées au registre foncier sans égard à la charge maximale. 3 L'inscription d'un droit de gage immobilier selon le 1 er alinéa, lettres a et b, ne remet pas en cause les droits de gage immobilier déjà inscrits, qui sont de rang postérieur. Art. 82 Dépassement de la charge maximale 1 Un droit de gage immobilier, auquel le régime de la charge maximale est applicable et qui dépasse celle-ci, ne peut être constitué que pour garantir un prêt: a. Qu'une société coopérative ou une fondation de droit privé ou une institu- tion prévue par le droit public cantonal reconnue par la Confédération accorde sans intérêts au débiteur; b. Qu'un tiers accorde au débiteur et qu'une société coopérative, fondation ou institution au sens de la lettre a, cautionne ou dont elle prend les intérêts en charge. 2 Le conservateur du registre foncier rejette la réquisition qui ne remplit aucune de ces conditions. Art. 83 Octroi des prêts garantis par gages 1 La société coopérative, la fondation ou l'institution cantonale ne peut accorder sans intérêts un prêt garanti par un droit de gage dépassant la charge maximale, le cautionner ou prendre ses intérêts en charge que: a. Si le prêt est utilisé par le débiteur pour acquérir, étendre, maintenir ou améliorer une entreprise ou un immeuble agricole, ou pour acheter ou renouveler des biens meubles nécessaires à l'exploitation, et b. Si la charge reste supportable pour le débiteur. 2 La société coopérative, la fondation ou l'institution cantonale doit tenir compte à cet égard de toutes les dépenses occasionnées au débiteur par le paiement des intérêts et des amortissements de ses dettes hypothécaires et chirographaires. Elle tiendra également compte des prêts garantis par des droits de gage auxquels le régime de la charge maximale n'est pas applicable. 3 La société coopérative, la fondation ou l'institution cantonale veille à ce que le prêt soit utilisé aux fins décidées; si tel n'est pas le cas, elle peut dénoncer le prêt ou obliger le créancier à le dénoncer. Art. 84 Obligation de rembourser 1 Le prêt garanti par un droit de gage immobilier dépassant la charge maximale doit être remboursé dans les 25 ans. 1069
Droit foncier rural 2 Selon les circonstances, le créancier peut accorder au débiteur une prolongation du délai de remboursement ou le libérer entièrement de l'obligation de rembour- ser par acomptes. Ces allégements ne peuvent être accordés que d'entente avec la société coopérative, la fondation ou l'institution cantonale qui a cautionné le prêt ou pris les intérêts en charge. 3 Si le prêt remboursé était garanti par une cédule hypothécaire ou une lettre de rente et que celle-ci ne soit pas utilisée pour garantir un nouveau prêt conformé- ment aux articles 82 et 83, la société coopérative, la fondation ou l'institution cantonale veille à ce que la somme garantie soit modifiée ou radiée au registre foncier et modifiée de la même façon sur le titre de gage dans la mesure où elle dépasse la charge maximale. La société coopérative, la fondation ou l'institution cantonale est habilitée à cet effet à requérir l'office du registre foncier de procéder à la radiation. 4 Le titre de gage ne peut être restitué au débiteur que si les exigences mention- nées au 3 e alinéa ont été respectées. Art. 85 Reconnaissance des sociétés coopératives, des fondations et des institutions cantonales ', Une société coopérative ou une fondation de droit privé est reconnue lorsque ses statuts: a. Prévoient d'accorder des prêts sans intérêts à des fins agricoles ou de cautionner de tels prêts ou d'en prendre à charge les intérêts lorsqu'ils sont accordés par des tiers; b. Fixent un montant maximum jusqu'à concurrence duquel de tels prêts peuvent être accordés sans intérêts à un débiteur déterminé, cautionnés ou leurs intérêts pris en charge en faveur de ce débiteur. c. Chargent de la gestion un organe qui soit composé de spécialistes; d. Excluent la distribution à ses organes de prestations liées au rendement, telles que des tantièmes; e. Prévoient que les parts sociales et autres apports des membres peuvent être capitalisés au maximum au taux applicable aux hypothèques de premier rang, et f. Prévoient qu'un revenu net est attribué aux provisions et réserves. 2 Le Département fédéral de justice et police statue sur la reconnaissance et publie sa décision dans la Feuille fédérale. 3 Les dispositions sur la reconnaissance des sociétés coopératives et des fonda- tions s'appliquent par analogie à la reconnaissance des institutions cantonales. 4 Les sociétés coopératives, les fondations et les institutions cantonales reconnues sont tenues de fournir régulièrement au Département fédéral de justice et police un rapport sur leur gestion. 1070
Droit foncier rural Titre cinquième: Procédure, voies de recours et dispositions pénales Chapitre premier: Prescriptions de procédure Section 1: Dispositions générales Art. 86 Entreprise agricole située dans plusieurs cantons Si une entreprise agricole est située dans plusieurs cantons, le canton compétent est celui où se trouve la partie de l'entreprise dont la valeur est la plus élevée. Art. 87 Procédure civile, for 1 Les actions concernant le transfert de propriété, des entreprises ou des im- meubles agricoles et l'inscription ou la radiation des droits de gage immobilier sur des immeubles agricoles peuvent être intentées devant le juge du lieu de situation de l'objet. 2 L'article 538 du code civil ^ s'applique aux actions relevant du droit successoral. Art. 88 Décision de constatation 1 Celui qui y a un intérêt légitime peut en particulier faire constater par l'autorité compétente en matière d'autorisation: a. Si une entreprise ou un immeuble agricole est soumis à l'interdiction de partage matériel, à l'interdiction de morcellement, à la procédure d'opposi- tion ou au régime de la charge maximale; b. S'il existe un motif d'opposition à l'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole. 2 L'autorité compétente en matière d'autorisation entend l'autorité habilitée à former opposition. 3 Elle communique sa décision au requérant, aux autres intéressés à l'acte juridique, à l'autorité habilitée à former opposition et au conservateur du registre foncier compétent. Art. 89 Modification d'une zone d'affectation Si, dans une procédure ouverte au sens de l'article 21,2 e alinéa, de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire 21 , en vue du réexamen d'un plan d'affectation, une entreprise ou un immeuble agricole est également touché, un procès pendant ou une procédure en cours peuvent, à la demande d'un participant, être suspendus jusqu'à la nouvelle fixation de la zone d'affectation, mais au maximum durant cinq ans. ') RS 210 3
RS 700 1071
Droit foncier rural
Section 2: Dispositions spéciales
Art. 90 Appartenance à une entreprise agricole, mention
1
Si un immeuble agricole fait partie d'une entreprise agricole, cette appartenance
doit être mentionnée au registre foncier, d'office ou sur réquisition du proprié-
taire.
2
Le Conseil fédéral détermine les exceptions à l'obligation de mentionner et règle
les conditions auxquelles une mention est radiée d'office.
Art. 91 Estimation de la valeur de rendement
1
La valeur de rendement est estimée par une autorité, d'office ou à la demande
d'un ayant droit. En ce qui concerne les projets de constructions ou d'installations,
l'autorité peut procéder à une estimation provisoire.
2
La valeur de rendement peut aussi être estimée par un expert; une telle
estimation a force obligatoire lorsque l'autorité l'a approuvée.
3
Peuvent demander l'estimation de la valeur de rendement:
sur l'entreprise ou sur l'immeuble dont il s'agit lorsqu'il est habilité à exercer
son droit;
c. Les créanciers gagistes, les cautions, ainsi que les personnes ou les institu-
tions prévues à l'article 82, lorsqu'ils accordent ou cautionnent un prêt
garanti par un gage immobilier ou prennent à leur charge les intérêts d'un tel
prêt, ou que la valeur de l'entreprise ou de l'immeuble s'est modifiée par
suite d'un événement naturel, d'améliorations du sol, d'augmentation ou de
diminution de la surface, de construction nouvelle, de transformation, de
démolition ou de fermeture d'un bâtiment, de désaffectation ou pour
d'autres raisons semblables.
4
L'autorité communique la nouvelle valeur de rendement au propriétaire, au
requérant et au conservateur du registre foncier.
Chapitre deuxième: Voies de recours
Art. 92 Recours à l'autorité cantonale de recours
1
Un recours peut être formé dans les 30 jours devant l'autorité cantonale de
recours (art. 96, 2
e
al., let. f) contre les décisions des autorités administratives de
première instance et contre la fixation de la valeur de rendement.
2
L'autorité habilitée à former opposition (art. 96, 2
e
al., let. b) a aussi qualité
pour recourir.
3
L'autorité de recours communique sa décision aux parties contractantes, à
l'opposant, à l'autorité inférieure et à l'office du registre foncier. La décision prise
1072
_, Droit foncier rural
*3ï
par une autorité cantonale de dernière instance est communiquée au Départe-
ment fédéral de justice et police.
Art. 93 Recours de droit administratif devant le Tribunal fédéral
Les décisions sur recours prises par les autorités cantonales de dernière instance,
ainsi que les décisions du Département fédéral de justice et police en matière de
reconnaissance des sociétés coopératives, des fondations et des institutions
cantonales selon les dispositions relatives à la charge maximale sont sujettes au
recours de droit administratif conformément aux articles 97 et suivants de la loi
fédérale d'organisation judiciaire
l
Chapitre troisième: Dispositions pénales
Art. 94 Prix illicite
Celui qui en sa qualité d'aliénateur ou d'acquéreur d'une entreprise ou d'un
immeuble agricole aura reçu ou payé un prix de vente qualifié de surfait par
l'autorité compétente en matière d'autorisation (art. 64, 1
er
al., let.c, et 65) sera
puni de l'emprisonnement ou de l'amende.
Art. 95 Infractions en matière de gestion
Les articles 6 et 7 de la loi fédérale sur le droit pénal administratif
2
' s'appliquent
par analogie aux personnes morales, sociétés commerciales et corporations. Ils
sont aussi applicables lorsqu'il s'agit d'infractions commises dans l'administration
d'une collectivité de droit public.
Titre sixième: Dispositions finales
Chapitre premier: Exécution
Art. 96 Compétence des cantons
1
Les cantons exécutent la présente loi sous la surveillance de la Confédération. Ils
édictent les dispositions d'exécution nécessaires et règlent la procédure, sauf
dispositions expresses de la présente loi.
2
Les cantons désignent les autorités compétentes pour:
a. Accorder les exceptions aux interdictions de partage matériel et de morcelle-
ment prévues à l'article 61;
b. Former opposition conformément à l'article 62 (autorité habilitée à former
opposition);
c. Décider sur les oppositions conformément à l'article 73 (autorité compé-
tente en matière d'autorisation);
» RS 173.110
2
) RS 313.0
1073
Droit foncier rural d. Requérir la mention conformément à l'article 90,1 er alinéa; e. Procéder à l'estimation de la valeur de rendement conformément à l'ar- ticle 91, 1 er alinéa, ou l'approuver conformément à l'article 91, 2 e alinéa. f. Statuer sur les recours (autorité de recours). 3 Ni le conservateur du registre foncier, ni une autorité communale ne peuvent être désignés comme autorités habilitées à former opposition. Art. 97 Compétence de la Confédération 1 Le Conseil fédéral édicté les dispositions d'exécution des articles 11,2 e alinéa, et 90, 2 e alinéa. 2 II approuve les actes législatifs cantonaux fondés sur la présente loi. 3 Le Département fédéral de justice et police statue sur la reconnaissance des sociétés coopératives et des fondations de droit privé ainsi que des institutions cantonales au sens de l'article 85. Chapitre deuxième: Modification et abrogation du droit fédéral Art. 98
sur le droit foncier rural. » RS 210 2 RO ... 1074
Droit foncier rural III. Propriété de plusieurs sur les entreprises et les im- meubles agricoles e. Droits de préemption sur les entreprises et les im- meubles agricoles 3. Immeubles agricoles IL Charge maximale Art. 619 bis à 625 bis Abrogés Art. 654a (nouveau) La dissolution de la propriété de plusieurs sur les entreprises et les immeubles agricoles est en outre régie par la loi fédérale du... ^ sur le droit foncier rural. Art. 682a (nouveau) Les droits de préemption sur les entreprises et les immeubles agricoles sont en outre régis par la loi fédérale du ... ^ sur le droit foncier rural. Art. 798a (nouveau) L'engagement des immeubles agricoles est en outre régi par la loi fédérale du ... ^ sur le droit foncier rural. Art. 848 1 Le capital de la lettre de rente grevant un immeuble agricole ne peut excéder la valeur de rendement. 2 Le capital de la lettre de rente grevant un immeuble non agricole ne peut excéder les trois cinquièmes de la moyenne entre la valeur de rendement non agricole et la valeur du sol et des constructions; les valeurs déterminantes sont estimées selon une procédure offi- cielle réglée par la législation cantonale. 2. Le code des obligations 2 ' est modifié comme il suit: D RO ... 2
RS 220 3 RS 910.1 1075 Art. 218 L'aliénation des immeubles agricoles est en outre régie par la loi fédérale du ... ^ sur le droit foncier rural. Art. 218 bis à 218'> uuu i uies Abrogés C. Immeubles agricoles
Droit foncier rural Art. 81 , Abrogé Art. 99 Abrogation du droit en vigueur Sont abrogées: a. La loi fédérale du 12 juin 1951') sur le maintien de la propriété foncière rurale; b. La loi fédérale du 12 décembre 1940 2
sur le désendettement de domaines agricoles. Chapitre troisième: Droit transitoire Art. 100 Droit privé 1 Le partage est régi par le droit applicable au moment de l'ouverture de la succession. 2 La propriété de plusieurs (propriété commune ou copropriété) fondée sur un contrat est dissoute selon l'ancien droit lorsque la demande en est faite dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi. 3 Un droit légal ou conventionnel au gain qui existe déjà au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi conserve sa validité sous l'empire du nouveau droit. Sauf convention contraire, les droits au gain nés sous l'ancien droit sont régis par les dispositions du nouveau droit. 4 L'annotation des droits au gain est exclue après l'entrée en vigueur de la présente loi. 5 Le droit de préemption sur les entreprises et les immeubles agricoles est régi par le nouveau droit, lorsque le cas de préemption est survenu après l'entrée en vigueur de la présente loi. Art. 101 Autres dispositions 1 Les dispositions de la présente loi sur l'interdiction de partage matériel, l'interdiction de morcellement, la procédure d'opposition et la charge maximale s'appliquent à tous les actes juridiques dont l'inscription est requise auprès de l'office du registre foncier après l'entrée en vigueur de la présente loi. 2 Les procédures d'autorisation, d'opposition et de recours, qui sont en cours au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi, sont liquidées selon le nouveau droit si, à ce moment-là, l'inscription de l'acte juridique n'était pas encore requise auprès de l'office du registre foncier. » RO 19S2 415, 1973 93 102, 1977 237 264 2 RO 9 79, 19SS 703, 1962 1315, 1979 802 1076
_. Droit foncier rural •S Chapitre quatrième: Référendum et entrée en vigueur Art. 102 1 La présente loi est sujette au référendum facultatif. 2 Le Conseil fédéral fixe la date de l'entrée en vigueur. 32412 1077
Loi fédérale sur la revision partielle du code civil (droits réels immobiliers) et du code des obligations (vente d'immeubles) Projet du L'Assemblée fédérale de la Confédération suisse, vu le message du Conseil fédéral du 19 octobre 1988 ^ arrête: I Le code civil 2 ' est modifié comme il suit: 4. Glissements de terrain a. En général Art. 660, note marginale b. Permanents Art. 660a (nouveau) 1 Le principe selon lequel les glissements de terrain ne modifient pas les limites des immeubles ne s'applique pas aux territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons. 2 Lors de la désignation de ces territoires, la nature des immeubles concernés doit être prise en considération. 3 L'indication qu'un immeuble appartient à un tel territoire doit être communiquée de manière appropriée aux intéressés et mentionnée au registre foncier. c. Nouvelle fixation des limites Art. 660b (nouveau) 1 Lorsqu'à la suite d'un glissement de terrain une limite n'est plus appropriée le propriétaire foncier touché peut demander qu'elle soit de nouveau fixée. 2 La plus-value ou la moins-value qui en résulte doit être compen- sée. ') FF 1988 III 889 2
RS 210 1078
Droits réels immobiliers et vente d'immeubles Art. 668, 3 e al. (nouveau) 3 La présomption ne s'applique pas aux territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons. Art. 681 1 Les droits de préemption légaux peuvent aussi être exercés en cas de réalisation forcée, mais seulement lors des enchères mêmes et aux conditions de l'adjudication; au demeurant, les droits de préemption légaux peuvent être invoqués aux conditions applicables aux droits de préemption conventionnels. 2 Le droit de préemption est caduc lorsque l'immeuble est aliéné à une personne qui est titulaire d'un droit de préemption de même rang ou de rang préférable. 3 Les droits de préemption légaux ne sont ni transmissibles par succession ni cessibles. Ils priment les droits de préemption conven- tionnels. Art. 681a (nouveau) 1 Le vendeur doit informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu. 2 Si le titulaire entend exercer son droit, il doit l'invoquer dans les trois mois, mais au plus tard après deux ans à compter du moment où l'acquéreur a été inscrit au registre foncier comme nouveau propriétaire. Le délai commence à courir dès que le titulaire a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu. 3 Dans ces délais, le titulaire peut invoquer son droit contre tout propriétaire de l'immeuble. Art. 681b (nouveau) 1 La convention supprimant ou modifiant un droit de préemption légal n'est valable que si elle est passée en la forme authentique. Elle peut être annotée au registre foncier lorsque le droit de préemption appartient au propriétaire actuel d'un autre immeuble. 2 Après la survenance du cas de préemption, le titulaire peut renoncer par écrit à exercer un droit de préemption légal. An. 682, note marginale, 1 er et 3 e al. 1 Les copropriétaires ont un droit de préemption contre tout acqué- reur d'une part qui n'est pas copropriétaire. Lorsque plusieurs copropriétaires font valoir leur droit de préemption, la part leur est 1079 II. Quant au droit d'aliéna- tion
Droits réels immobiliers et vente d'immeubles attribuée en proportion de leur part de copropriété au moment de l'attribution. 3 Abrogé Art. 683 Abrogé Art. 703, 3 e al. 3 La législation cantonale peut alléger les conditions auxquelles le présent code soumet l'exécution de ces travaux et appliquer par analogie les mêmes règles aux terrains à bâtir et aux territoires en mouvement permanent. Art. 857, 2 e al. 2 Elles ne sont valables qu'avec la signature de ce fonctionnaire. Les cantons peuvent prévoir que la personne habilitée à dresser les actes authentiques devra contresigner le titre de gage. Art. 885, 2 e et 3 e al. 2 La tenue du registre est réglée par une ordonnance du Conseil fédéral. 3 Les cantons peuvent percevoir des émoluments pour les inscrip- tions au registre et les opérations qui leur sont liées; ils désignent les arrondissements et les fonctionnaires chargés de la tenue du re- gistre. Art. 944, 3 e al. Abrogé Art. 961a (nouveau) d. inscription L'annotation n'empêche pas l'inscription d'un droit de rang posté- de droits de ripiir rang postérieur «cui. Art. 969, 1 er al. 1 Le conservateur est tenu de communiquer aux intéressés les opérations auxquelles il procède sans qu'ils aient été prévenus; il avise en particulier de l'acquisition de la propriété par un tiers les titulaires dont le droit de préemption est annoté au registre foncier ou existe en vertu de la loi et ressort du registre foncier. 1080
Droits réels immobiliers et vente d'immeubles Art. 970, note marginale, 1 er et 2 e al. 1 Quiconque justifie d'un intérêt peut consulter le registre foncier dans la mesure que justifie cet intérêt ou s'en faire délivrer un extrait. 2 Les cantons peuvent ordonner la publication des transferts de propriété opérés au registre foncier. La publication de la cause du transfert et de son prix n'est pas autorisée. Art. 973, 2 e al. (nouveau) 2 Cette disposition ne s'applique pas aux limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons. Art. 976 1 Lorsqu'une inscription a perdu toute valeur juridique, le proprié- taire grevé peut en requérir la radiation; le conservateur du registre foncier peut aussi procéder d'office à la radiation. 2 Si le conservateur du registre foncier fait droit à la demande ou procède d'office à la radiation, il en avise les intéressés. 3 Celui dont les droits sont lésés par la radiation peut ouvrir action en réinscription. Titre final Art. 46, 3 e al. (nouveau) 3 Lorsqu'une institution cantonale qui déploie les effets du registre foncier vient à manquer de clarté et que les droits inscrits ne peuvent plus être saisis qu'à grands frais, le Conseil fédéral peut autoriser le canton à épurer les inscriptions à l'aide de l'ordinateur, à transférer les inscriptions épurées sur un support électronique de données et à poursuivre un certain temps la nouvelle tenue de l'institution à l'aide de l'ordinateur. II Le code des obligations 1 ) est modifié comme il suit: Art. 216, 2 e et 3 e al. 2 Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et ') RS 220 73 Feuille fédérale. 140 e année. Vol. III 1081 II. Extinction du droit inscrit C. Renseigne- ments et publications 5. Ajournement de l'introduc- tion du registre foncier
Droits réels immobiliers et vente d'immeubles de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique. 3 Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite. Art. 216a (nouveau) Les droits de préemption et de réméré peuvent être convenus pour une durée de 25 ans au plus, les droits d'emption pour dix ans au plus, et être annotés au registre foncier. Art. 216b (nouveau) 1 Sauf convention contraire, les droits de préemption, d'emption et de réméré conventionnels sont transmissibles par succession, mais non cessibles. 2 Si la cession est permise par le pacte, elle doit revêtir la même forme que celle fixée pour la constitution du droit. Art. 216c (nouveau) 1 Le droit de préemption peut être invoqué en cas de vente de l'immeuble, ainsi qu'à l'occasion de tout autre acte équivalant économiquement à une vente (cas de préemption). 2 Le partage successoral, la réalisation forcée et l'acquisition pour l'exécution d'une œuvre de caractère public ne constituent pas des cas de préemption. Art. 216d (nouveau) 1 Le vendeur doit informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu. 2 Si le contrat de vente est résilié alors que le droit de préemption a déjà été exercé, la résiliation reste sans effet à l'égard du titulaire du droit de préemption. 3 Sauf clause contraire du pacte de préemption, le titulaire du droit de préemption peut acquérir l'immeuble aux conditions dont le vendeur est convenu avec le tiers. Art. 216e (nouveau) Si le titulaire du droit de préemption entend exercer son droit, il doit l'invoquer dans les trois mois à rencontre du vendeur ou, si le droit est annoté au registre foncier, à rencontre du propriétaire. Le délai commence à courir le jour où le titulaire a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu. A. bis Durée et annotation A. lcr Transmis- sibilité par succession et cessibitité A quatcr D „ its de préemption I. Cas de préemption II. Effets du cas de préemp- tion, conditions III. Exercice, péremption 1082
Droits réels immobiliers et vente d'immeubles •* III 1 La présente loi est sujette au référendum facultatif. 2 Le Conseil fédéral fixe la date de l'entrée en vigueur. 32412 1083
Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali Message à l'appui des projets de loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) et de loi fédérale sur la revision partielle du code civil (droits réels immobiliers) et du code des obligations (vente d'immeubles) du 19 octobre 1988 In Bundesblatt Dans Feuille fédérale In Foglio federale Jahr 1988 Année Anno Band 3 Volume Volume Heft 45 Cahier Numero Geschäftsnummer 88.066 Numéro d'affaire Numero dell'oggetto Datum 15.11.1988 Date Data Seite 889-1083 Page Pagina Ref. No 10 105 609 Das Dokument wurde durch das Schweizerische Bundesarchiv digitalisiert. Le document a été digitalisé par les. Archives Fédérales Suisses. Il documento è stato digitalizzato dell'Archivio federale svizzero.