Steuerrekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
Entscheid
Mitwirkend: Abteilungspräsident Anton Tobler, Steuerrichter Walter Balsiger, Steuerrichter Michael Ochsner und Gerichtsschreiberin Barbara Collet
In Sachen
A AG,
Beschwerdeführerin/ Rekurrentin, vertreten durch RA lic.iur. B,
gegen
betreffend Direkte Bundessteuer 2007 - 2009 (Revision) sowie Staats- und Gemeindesteuern 2007 - 2009 (Revision)
hat sich ergeben:
A. Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) reichte trotz jeweiligen Mahnungen keine Steuererklärungen für die Steuerperioden 1.1. - 31.12.2007 bis 1.1. - 31.12.2009 ein. Sie wurde daher androhungsgemäss je nach pflichtgemässem Ermessen wie folgt veranlagt bzw. eingeschätzt:
Steuerperiode steuerbarer Reingewinn steuerbares Eigenkapital Fr. Fr. 1.1. - 31.12.2007 250'000.- 50'000.-
1.1. - 31.12.2008 500'000.- 300'000.-
1.1. - 31.12.2009 750'000.- 500'000.-
Die Entscheide ergingen am 2. Juli 2009, 13. Mai 2010 und 22. Juni 2011.
Gegen die Veranlagungsverfügung betreffend direkte Bundessteuer 1.1. - 31.12.2009 erhob die Pflichtige am 11. August 2011 Einsprache und am 12. Au- gust 2011 gegen den Einschätzungsentscheid betreffend Staats- und Gemeindesteu- ern 1.1. - 31.12.2009. Am 29. Februar 2012 reichte sie die Steuererklärungen samt Jahresabschlüssen der Steuerperioden 1.1. - 31.12.2007 bis 1.1. - 31.12.2009 ein. Mit Entscheiden vom 26. September 2012 trat das kantonale Steueramt auf die Einspra- chen betreffend Steuerperiode 1.1. - 31.12.2009 zufolge Verspätung nicht ein.
B. Nach Korrespondenz mit dem kantonalen Ombudsmann liess die Pflichtige am 24. September 2013 ein Revisionsgesuch u.a. betreffend die Steuerperioden 1.1. - 31.12.2007 bis 1.1. - 31.12.2009 einreichen. Sie liess geltend machen, aufgrund geschäftlicher Handlungsunfähigkeit sowie gesundheitlicher und privater Probleme des Verwaltungsratspräsidenten hätte keine Einsprache erhoben werden können. Bei den Veranlagungs- bzw. Einschätzungsentscheiden liege Ermessenswillkür vor. Dass eine Revision möglich sei, sei ihnen (erst) nach dem Schreiben des Ombudsmanns vom 24. Juni 2013 bekannt geworden. Das kantonale Steueramt wies das Revisionsbegeh- ren mit Entscheid vom 7. November 2013 ab.
C. Hiergegen liess die Pflichtige am 11. Dezember 2013 Einsprache erheben. Sie brachte erneut vor, die Veranlagungen und Einschätzungen 1.1. - 31.12.2007 bis 1.1. - 31.12.2009 verstiessen gegen das Willkürverbot. Die Pflichtige habe seit 1999 vorwiegend Verluste oder dann Gewinne bloss im vierstelligen Bereich erwirtschaftet. Einzig 2002 habe sie einen atypisch hohen Gewinn ausgewiesen, was aber mit einer einmaligen Vermittlungsprovision im Rahmen eines Liegenschaftsverkaufs zu tun ge- habt habe. Ihr Kerngeschäft sei aber Liegenschaftensanierungen und nicht Liegen- schaftenhandel. Mit Entscheid vom 8. Mai 2014 wies das kantonale Steueramt die Ein- sprache ab.
D. Mit Beschwerde bzw. Rekurs vom 10. Juni 2014 liess die Pflichtige wieder- um beantragen, den Einspracheentscheid aufzuheben und die Veranlagungen bzw. Einschätzungen 1.1. - 31.12.2007 bis 1.1. - 31.12.2009 entsprechend den Geschäfts- abschlüssen 2007 - 2009 vorzunehmen. Das kantonale Steueramt schloss mit Be- schwerde- bzw. Rekursantwort vom 1. Juli 2014 auf kostenfällige Abweisung der Rechtsmittel. Die mit Verfügung vom 6. August 2014 eingeforderten Kostenvorschüsse leistete die Pflichtige nach erstreckter Frist. Die Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
Kraft Art. 148 DBG bzw. § 156 StG muss das Revisionsbegehren innert 90 Tagen nach Entdeckung des Revisionsgrundes, spätestens aber innert zehn Jahren nach Mitteilung des Entscheids gestellt werden. Das Revisionsbegehren ist nach § 157 StG schriftlich der Behörde einzureichen, die den Entscheid getroffen hat (Abs. 1). Es muss die ge- naue Bezeichnung der einzelnen Revisionsgründe sowie einen Antrag enthalten, in welchem Umfang der frühere Entscheid aufzuheben und wie neu zu entscheiden sei (Abs. 2). Die Beweismittel für die Revisionsgründe sowie für die Behauptung, dass seit Entdeckung der Revisionsgründe noch nicht 90 Tage verflossen sind, sollen dem Revi- sionsbegehren beigelegt oder, sofern dies nicht möglich ist, genau bezeichnet werden (Abs. 3). Betreffend direkte Bundessteuer regelt Art. 149 DBG das Verfahren.
b) Als "neue Tatsachen" – bzw. in dieser Hinsicht gleich zu behandelnde "neue Beweismittel" – gelten grundsätzlich nur solche, die zur Zeit der Fällung des zu revidie- renden Entscheids bereits vorhanden waren, aber erst nachträglich entdeckt wurden. Ausser Betracht fallen deshalb Tatsachen, die nach der fraglichen Einschätzung bzw. nach der Fällung des zu revidierenden Entscheids eintraten. Solche sind nur – aber immerhin – dann zu berücksichtigen, wenn und soweit sie auf den Bemessungszeit- punkt zurückwirken, mithin im ordentlichen Einschätzungsverfahren, hätten sie damals schon bestanden, hätten beachtet werden müssen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. A., 2009, Art. 147 N 18 DBG und Kommentar zum Zür- cher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 155 N 24 StG, je mit Hinweisen). Gemeint sind mit Letzteren insbesondere Tatsachen, welche unmittelbar am Bemessungsobjekt anknüp- fen, wie z.B. die nachträgliche Verwirklichung des Ersatzbeschaffungstatbestands bei einer Handänderung von Grundstücken nach bereits rechtskräftiger Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer (vgl. RB 1992 Nr. 42 = StE 1992 B 42.38 Nr. 11). Inhaltliche Fehler begründen für sich allein die Abänderbarkeit eines Entscheids nicht. Nach ab- geschlossenem Veranlagungsverfahren bildet die grundsätzlich unanfechtbar gewor- dene Veranlagungsverfügung und nicht mehr das Gesetz den Massstab für die Rich- tigkeit der Steuerforderung (Klaus A. Vallender, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. A., 2002, Vorbemerkungen zu Art. 51 - 53 N 6 StHG, mit Hin- weisen). Eine neue Rechtsprechung oder Praxis erfolgt erst nachträglich und stellt da- mit keine neue erhebliche Tatsache im Sinn eines Revisionsgrunds dar (StRK II, 26. Februar 2010, WE.2010.1-11). Ebensowenig liegt eine erhebliche neue Tatsache vor, wenn die Behörde eine falsche Auskunft zu einer von ihr vertretenen Rechtsauf- fassung kundtut: der Steuerpflichtige ist gehalten, Zweifelsfragen und Rechtsirrtümer vor Eintritt der Rechtskraft zu klären und kann eine Revision nicht gestützt auf den Ver-
trauensgrundsatz verlangen (Richner/Frei/Kaufman/Meuter, Art. 147 N 22 DBG und § 155 N 28 StG, je mit weiteren Hinweisen).
c) Wie erwähnt ist die Revision ausgeschlossen, wenn der Antragsteller das nunmehr als Revisionsgrund Vorgebrachte bei der ihm zumutbaren Sorgfalt schon im ordentlichen Verfahren hätte geltend machen können. Die Revision dient nicht dem Zweck, vermeidbare Unterlassungen während des ordentlichen Verfahrens im Rahmen des Revisionsverfahrens nachholen zu können (Vallender/Looser, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/2b, 2. A., 2008, Art. 147 N 24 DBG). Deshalb dürfen nach der Rechtsprechung an den Steuerpflichtigen hohe Anforderungen an das Mass der Sorgfalt bei der Wahrung seiner Rechte im Veranlagungsverfahren gestellt werden. Der Pflichtige darf nicht erwarten, dass eigene Unsorgfalt durch Fehler der Steuerbehörde (z.B. mangelhafte Sachverhaltsabklärung) kompensiert wird (Richner/ Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 147 N 37 DBG und § 155 N 45 StG). Das zumutbare Mass der anzulegenden Sorgfalt hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Als Richtschnur bieten sich dabei die gleichen Kriterien an, welche die Gerichtspraxis von den Steuerbehörden hinsichtlich der Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der Besteue- rung im Nachsteuerverfahren verlangt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 147 N 38 DBG und § 155 N 46 StG). Auch hier können Veranlagungsfehler als Folge unterblie- bener Untersuchungshandlungen oder rechtlicher Abklärungen, die nach den Umstän- den des Einzelfalls geboten gewesen wären, nicht nach Belieben im Nachsteuerverfah- ren korrigiert werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 151 N 30 DBG und § 160 N 32 StG).
d) Im von der Pflichtigen und vom kantonalen Steueramt angeführten Verwal- tungsgerichtsentscheid (VGr, 6. Juni 2007, SB.2006.00071) kam das Verwaltungsge- ric ht zum Schluss, dass der Kanton über die gesetzlichen Revisionsgründe hinaus zur Abänderung eines rechtskräftigen Steuerentscheids zu Gunsten des Pflichtigen von Bundesrechts wegen verpflichtet sei, wenn dies verfassungsrechtlich geboten sei. All- gemein könne davon ausgegangen werden, dass aufgrund der Anforderungen des Rechtsgleichheitsgebots nach Art. 8 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) sowie des Willkürverbots gemäss Art. 9 BV eine Generalklausel bestehe, wonach über die gesetzlichen Revisionsgründe hinaus eine Revision auch ohne ausdrückliche ge- setzliche Grundlage dann zulässig sei, wenn deren Verweigerung unter dem Aspekt der Gerechtigkeit zu stossenden, schockierenden und unhaltbaren Ergebnissen führen würde. Die Aufhebung eines rechtskräftigen Entscheids setze eine Abwägung zwi-
schen dem Interesse der Rechtssicherheit und demjenigen der Gerechtigkeit, insbe- sondere der gesetzmässigen, rechtsgleichen Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, voraus. Die Annahme eines über- bzw. aussergesetzlichen Revisi- onsgrunds rechtfertige sich unter Umständen selbst dann, wenn der Steuerpflichtige den Irrtum bei der ihm zumutbaren Sorgfalt mit einem ordentlichen Rechtsmittel hätte rügen können.
Im konkreten Fall ging es um ein Ehepaar mit drei Kindern, welches seit mehre- ren Jahren keine Steuererklärung mehr eingereicht hatte. Es wurde angeführt, dass der Ehemann, welcher einen bescheidenen Milchladen führte, aus psychischen Grün- den völlig überfordert gewesen sei und sich unter anderem nicht um die Steuerangele- genheiten habe kümmern können. Die letzte eingereichte Steuererklärung lautete auf ein steuerbares Einkommen von Fr. 19'400.-. In der streitbetroffenen Steuerperiode (5 Jahre später), wurden die Pflichtigen alsdann mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 300'000.- veranlagt. Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass in diesem Fall die Schätzung nach der allgemeinen Lebenserfahrung weltfremd und unrealistisch hoch ausgefallen sei. Eine solche unverhältnismässige Schätzung habe pönalen Cha- rakter und stehe mit der tatsächlichen Situation derart in Widerspruch, dass sie unhalt- bar und mit dem Gerechtigkeitsgedanken nicht vereinbar sei.
e) Festzuhalten ist, dass einem übergesetzlichen Revisionsgrund, der sich an der Ungerechtigkeit des Ergebnisses orientiert, nur sehr restriktive, gleichsam "nur in äussersten Extremfällen" zum Durchbruch verholfen werden darf (vgl. Vallen- der/Looser, Art. 147 N 23 DBG). Der Korrektur des dem Gerechtigkeitsgefühl zuwider- laufenden Urteils steht nämlich die Rechtssicherheit entgegen, welche nur im Ausnah- mefall durchbrochen werden darf. Das Bundesgericht hat es für das Recht der direkten Bundessteuer nach ständiger Rechtsprechung im Interesse der Rechtssicherheit bis- her stets abgelehnt, aus andern als den in Art. 147 Abs. 1 DBG genannten Gründen rechtskräftige Veranlagungen zu korrigieren bzw. zu revidieren (vgl. BGr, 23. Mai 2007, 2A. 710/2006 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Diese Rechtsprechung hat das oberste Gericht auch für Art. 51 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) als annehmbar erklärt, in welcher Bestimmung die Revision geregelt ist.
Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach die Revision auch dann möglich wäre, wenn der Antragssteller als Revisionsgrund vorbringt, was er bei der ihm
zumutbaren Sorgfalt bereits im ordentlichen Verfahren hätte geltend machen können, ist nach der hier vertretenen Ansicht abzulehnen. Vielmehr ist der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum DBG und StHG zu folgen: Danach darf "an die Sorgfalt des Steuerpflichtigen bei der Wahrung seiner Rechte im Veranlagungsverfahren einige Anforderungen gestellt werden. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er seine eigenen finanziellen Verhältnisse kennt und dass er nach Erhalt der Veranlagungsver- fügung diese überprüft und allfällige Mängel rechtzeitig rügt" (Hinweis in Vallen- der/Looser, Art. 147 N 24 DBG). Noch weiter geht das Bundesgericht sogar bei den Anforderungen an die nötige Sorgfaltspflicht im Zusammenhang mit Ermessensveran- lagungen (Vallender/Looser, Art. 147 N 26 DBG).
b) Anlass für die nachträgliche (unkommentierte) Einreichung der Steuererklä- rungen und Geschäftsabschlüsse 2007 - 2009 am 29. Februar 2012 war offenbar der (zu erwartende) Widerruf des Konkurses per ... 2012. Weder betreffend Konkurseröff- nung noch betreffend Widerruf des Konkurses legte die Pflichtige indessen Unterlagen vor. Dem Auszug aus dem Handelsregister sind keine entsprechenden Einträge zu entnehmen. In den (ursprünglichen) Einsprachen gegen die Veranlagung/Einschätzung 1.1. - 31.12.2009 sprach die Pflichtige sodann von einem Privatkonkurs des einzigen
Verwaltungsrats D. Es ist somit unklar und muss von vornherein unberücksichtigt blei- ben, ob überhaupt eine Konkurseröffnung und ein entsprechender Widerruf gegenüber der Pflichtigen stattgefunden hatte.
In der Einsprache vom 11. Dezember 2013 gegen den Revisionsentscheid liess die Pflichtige geltend machen, dass D, ihr einziger Verwaltungsrat, aufgrund einer Äus- serung einer Mitarbeiterin des Konkursamts im Glauben gewesen sei, dass sie liqui- diert würde, weshalb keine Einsprachen erhoben worden seien. Anfang 2012 habe sich dann der Widerruf des Konkurses abgezeichnet und sie habe am 29. Februar 2012 die Steuererklärungen samt Jahresabschlüssen 2007 - 2009 nachträglich eingereicht. Das Revisionsgesuch sei schliesslich im Anschluss an die Abklärungen beim kantonalen Ombudsmann eingereicht worden. Gegenüber den geschätzten steuerbaren Reinge- winnen von Fr. 250’000.- (1.1. - 31.12.2007), Fr. 500’000.- (1.1. - 31.12.2008) und Fr. 750’000.- (1.1. - 31.12.2009) hätten die effektiven Gewinne Fr. 5’215.-, Fr. 2’674.- und Fr. 3’022.- betragen. Seit 1999 habe die Pflichtige vorwiegend Verluste erwirt- schaftet. Einzig im Jahr 2002 habe sie einen einmalig hohen Gewinn ausgewiesen, welcher jedoch völlig atypisch gewesen sei. Im Zuge des Konkursverfahrens gegen die E habe deren Pensionskasse Liegenschaften verkaufen müssen. Kerngeschäft der Pflichten sei in der damaligen Zeit die Sanierung von E-Liegenschaften gewesen. Dank der Vermittlung von D habe eine Liegenschaft in F verkauft werden können, was der Pflichten eine Vermittlungsprovision von Fr. ....- eingebracht habe. Dies erkläre den ausserordentlich hohen Gewinn 2002. Am 7. November 2012 sei überdies eine AHV- Arbeitgeberkontrolle erfolgt, anlässlich welcher die Buchhaltungsunterlagen der Pflich-
ten vollumfänglich akzeptiert worden seien. Es führe daher zu einer beträchtlichen Rechtsunsicherheit, wenn die Steuerbehörden nicht auf die eingereichten Unterlagen abstelle.
Beschwerde-/Rekursweise macht die Pflichtige wiederum geltend, die Ge- winnschätzungen von Fr. 250'000.-, Fr. 500'000.- und Fr. 750'000.- seien willkürlich und unverhältnismässig. Seit 1999 seien vorwiegend Verluste erzielt worden. Der ein- malig hohe Gewinn im Jahr 2002 habe sich mehr oder weniger zufällig ergeben. Die anlässlich eines unverhofften Liegenschaftenverkaufs erzielte Vermittlungsprovision von Fr. ....- habe den Gewinn der Pflichtigen in jenem Jahr ausserordentlich hoch aus- sehen lassen.
b) Das kantonale Steueramt begründete die Abweisung des Revisionsgesuchs im Wesentlichen damit, dass keine neuen Tatsachen vorlägen. Die Pflichtige hätte bei zumutbarer Sorgfalt ihren Standpunkt schon im ordentlichen Verfahren vorbringen können, weshalb die Revision ausgeschlossen sei. Von der Konkurseröffnung und vom schlechten Gesundheitszustand des Verwaltungsrats habe das kantonale Steueramt sodann keine Kenntnis gehabt. Der von der Pflichtigen zitierte Entscheid des Verwal- tungsgerichts könne nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Eine willkürli- che Schätzung liege nicht vor. Der geschätzte steuerbare Reingewinn der Steuer- periode 1.1. - 31.12.2007 sei unter demjenigen des Geschäftsjahres 2002. Die nach- folgenden Schätzungen schienen zwar hoch, seien aber für eine im Baugewerbe tätige Gesellschaft nicht unmöglich. Ein Fristwiederherstellungsgesuch sei in der Eingabe der Pflichtigen alsdann nicht zu sehen.
Im Einspracheentscheid vom 8. Mai 2014 hielt das kantonale Steueramt an seiner im Revisionsentscheid vertretenen Auffassung fest, ebenso in der Beschwerde-/ Rekursantwort vom 1. Juli 2014.
gewinn von Fr. 750.- statt Fr. 750'000.-). Im Revisionsgesuch machte sie dann diesbe- züglich geltend, Grund für die nicht (rechtzeitig) erfolgten Einsprachen seien ihre Hand- lungsunfähigkeit, der schlechte Gesundheitszustand ihres (einzigen) Verwaltungsrats sowie dessen private Probleme gewesen. Mit Beschwerde/Rekurs (gegen den Ein- spracheentscheid im Revisionsverfahren) wandte sie darauf neu ein, es seien keine Einsprachen gegen die Veranlagungen/ Einschätzungen 1.1. - 31.12.2007 bis 1.1 - 31.12.2009 erhoben worden, weil eine Mitarbeiterin des Konkursamts die Aussage gemacht habe, nach Durchführung des Konkursverfahrens würde sie liquidiert werden.
Tatsache ist, dass die Pflichtige die Nichteintretensentscheide zufolge Verspä- tung (betreffend Steuerperiode 1.1. - 31.12.2009) in der Folge nicht weiterzog, sei es, weil sie erkannte, dass die Frist (sogar) betreffend Steuerperiode 1.1. - 31.12.2009 bei Erhebung der Einsprache bereits abgelaufen war, sei es, weil sie sich eingestehen musste, dass sie den allfälligen Lesefehler selber zu verantworten hatte und die priva- ten Probleme des Verwaltungsrats sowie die Aussage der Mitarbeiterin des Konkurs- amts keinen Fristwiederherstellungsgrund darstellen konnten. Wieso sie dabei gleich- zeitig mit der Einsprache betreffend Steuerperiode 1.1. - 31.12.2009 nicht auch Einsprache hinsichtlich den Steuerperioden 1.1. - 31.12.2007 und 1.1. - 31.12.2008 erhob, ist nicht erklärlich.
In der Korrespondenz mit dem Ombudsmann schien die Frage der Rechtzei- tigkeit der Einsprache keine Rolle mehr zu spielen. Nachdem das kantonale Steueramt auf die Anfrage des Ombudsmanns seine Ansicht dargetan hatte, dass keine Revisi- onsgründe gegeben seien, klärte jener die Pflichtige über die (letzte) Möglichkeit der gerichtlichen Überprüfung dieser Frage auf. Das vorliegende Revisionsverfahren prä- sentiert sich damit mehr als "Verzweiflungsakt" gegenüber den verpassten Einsprache- fristen denn als ein sich auf einen konkreten Revisionsgrund stützendes Verfahren.
b) Ein gesetzlicher Revisionsgrund wird weder geltend gemacht, noch ist ein solcher ersichtlich. Die Pflichtige verficht denn auch nur einen über- bzw. ausserge- setzlichen Revisionsgrund, sinngemäss ein schockierendes, unhaltbares Ergebnis, und stützt sich auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 6. Juni 2007 (SB.2006.00071), dies auch hinsichtlich der Frage der Sorgfaltspflicht. Wie gesehen ist die Revision indessen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auf die gesetzli- chen Revisionsgründe zu beschränken und dürfen an die Sorgfalt des Pflichtigen im Veranlagungs-/Einschätzungsverfahren einige Anforderungen gestellt werden. Aus
dem zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts kann die Pflichtige bereits aus diesem Grund nichts zu ihren Gunsten ableiten, ganz abgesehen davon, dass der zitierte Fall inhaltlich deutliche Unterschiede zum vorliegenden aufweist:
So ist zwar der Pflichtigen beizupflichten, dass entsprechend den nachge- reichten Unterlagen vor und nach dem ausserordentlichen Reingewinn im Jahr 2002 von Fr. 253'000.- offenbar keine Gewinne im sechsstelligen Bereich mehr erzielt wur- den und die Schätzungen damit weit über den tatsächlich erwirtschafteten Gewinnen zu liegen scheinen. Indessen ist nicht einzusehen, weshalb im Rahmen der Ermes- senseinschätzungen, d.h. vor dem Hintergrund, dass eben gerade keine Unterlagen vorhanden waren und die Pflichtige ihre Mitwirkung gänzlich unterliess, nicht durchaus davon ausgegangen werden durfte, dass sich eine derartige Gelegenheit möglicher- weise erneut geboten hatte. Wenn auch das Kerngeschäft der Pflichtigen damals of- fenbar die Sanierung und nicht der Verkauf von Liegeschaften war, so lag es dennoch jederzeit im Bereich des Möglichen, dass sich die im Baugewerbe tätige Pflichtige wie- derum als Vermittlerin betätigte. Da die Gewinnmöglichkeiten in der Immobilienbranche gegen oben offen sind, könnte demnach von vornherein nicht gesagt werden, die für die Steuerperioden 1.1. - 31.12.2007 bis 1.1. - 31.12.2009 geschätzten steuerbaren Reingewinne von Fr. 250'000.-, Fr. 500'000.- und Fr. 750'000.- seien gänzlich unrealis- tisch und unbegründbar.
Demgemäss erkennt die Kammer:
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Der Rekurs wird abgewiesen.
[...]