Aufsichtsbeschwerde gegen den aufsichtsrechtlichen Beschwerdeentscheid des Bezirksgerichts Zürich vom 16. September 2025 (CB250109-L)

Obergericht des Kantons Zürich Verwaltungskommission Geschäfts-Nr. VB250027-O/U Mitwirkend: Obergerichtspräsidentin lic. iur. F. Schorta, Vizepräsident lic. iur. Ch. Prinz, Oberrichterin lic. iur. Ch. von Moos, Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter lic. iur. A. Wenker sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Jauner Beschluss vom 8. Januar 2026 in Sachen A., Beschwerdeführerin gegen Grundbuchamt B., Beschwerdegegner betreffend Aufsichtsbeschwerde gegen den aufsichtsrechtlichen Beschwerdeentscheid des Bezirksgerichts Zürich vom 16. September 2025 (CB250109-L)

Erwägungen: I. 1.1. Mit Entscheid vom 22. August 2025 wies das Bezirksgericht Zürich, Einzelge- richt Audienz, das Grundbuchamt B._____ an, zugunsten der Stockwerkei- gentümergemeinschaft C.-strasse 1 und zulasten des Stockwerkeigen- tums- bzw. Miteigentumsanteils der damaligen Gesuchsgegnerin und heuti- gen Beschwerdeführerin (fortan: Beschwerdeführerin) ein gesetzliches Pfand- recht gemäss Art. 712i i.V.m. Art. 961 ZGB für die Pfandsummen von insge- samt Fr. 136'353.50, zzgl. Zinsen, auf den Stockwerkeigentumsanteil GBBl. 2 (164/1000 Miteigentum an GBBl 3) bzw. auf Parkplatz Nr. 4 in der Tiefgarage, GBBl. 5 (1/9 Miteigentum an GBBl. 6 [Stockwerkeinheit-Nr. 08; 63/1000 Mit- eigentum an GBBl. 3 mit Sonderrecht]), je der Liegenschaft Kat. Ne. 8, C.-strasse 1, D., vorläufig im Grundbuch einzutragen (ES250031-L/U vom 22. August 2025, act. 3/2/1). Das Grundbuchamt B. erklärte mit Bestätigung vom 29. August 2025, dass die Pfandrechte zur Eintragung ins Grundbuch angemeldet worden seien (act. 3/2/1 S. 13). Dagegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 3. September 2025 Beschwerde an das Bezirksgericht Zürich, wobei sie sinngemäss die Feststel- lung der Nichtigkeit der Bestätigung vom 29. August 2025 und die Löschung der vorläufigen Eintragungen der Pfandrechte beantragte. Weiter ersuchte sie, die Nichtigkeit des Entscheids vom 22. August 2025 (Geschäfts- Nr. ES250031-L) festzustellen und die aufschiebende Wirkung zu erteilen (act. 3/1). Das Bezirksgericht Zürich als erstinstanzliche Aufsichtsbehörde nahm die Eingabe als Grundbuchbeschwerde (Art. 956a f. ZGB i.V.m. § 81 Abs. 1 lit. e GOG) entgegen und wies die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat (act. 2/1 und 3/3). 1.2. Gegen diesen Zirkulationsbeschluss vom 16. September 2025 erhob die Be- schwerdeführerin mit Eingabe vom 9. Oktober 2025 Beschwerde bei der Ver- waltungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich. Sie stellte fol- gende Anträge (act. 1):

"1 -Aufschiebende Wirkung sei zu erteilen. "2 -Es sei gerichtlich festzustellen, dass Zirkulationsbeschluss vom 16. September 2025 im Bezug auf CB250109 nichtig sei, und eventuelle sei dem Zirkulationsbeschluss vom 16. September 2025 im Bezug auf CB250109 vollumfangreich aufzuheben und die Sa- che für neue Beurteilung der Vorinstanz zurückzuweisen. "3 -Es sei gerichtlich festzustellen, dass Dispositiv 5 des Zirkulationsbeschluss vom 16. September 2025 im Bezug auf CB250109 nichtig sei und die Sache sei der Vorin- stanz für neue Beurteilung zurückzuweisen. "4 - Die Zustellung der Bestätigung vom 29. August 2025 unterzeichnet von E., Notar Stv sei für nichtig zu erklären und aufzuheben und das Grundbuchamt sei gerichtlich anzuweisen, mir diese Bestätigung mit Rechtsmittelbelehrung zur Verfügung zu stellen. "5 -Es sei gerichtlich festzustellen, dass die Bestätigung vom 29. August 2025 unterzeich- net von E., Notar Stv nichtig sei und eventuelle sei die Bestätigung vom 29. Au- gust 2025 unterzeichnet von E._____, Notar Stv aufzuheben. "6 -Das Grundbuchamt sei gerichtlich anzuweisen, die rechtswidrig Eintragung der vorläu- fige Pfändung im Bezug auf den Entscheid vom 22. August 2025 im Bezug auf ES250031 zu löschen. "7 -Es sei gerichtlich festzustellen, den Entscheid vom 22. August 2025 im Bezug auf ES250031 nichtig sei. "8 -Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten dem Beschwerdegegnerin." 2.Nach § 83 Abs. 2 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, LS 211.1) bzw. § 84 GOG i.V.m. Art. 322 Abs. 1 ZPO stellt die Rechtsmittelinstanz die Auf- sichtsbeschwerde der Gegenpartei zur schriftlichen Stellungnahme zu, es sei denn, die Beschwerde sei sofort unzulässig oder unbegründet. Da dies – wie im Folgenden zu zeigen sein wird – der Fall ist, kann auf das Einholen einer Stellungnahme des Beschwerdegegners verzichtet werden. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin ist nachfolgend einzugehen, soweit dies unter Hinweis auf § 83 Abs. 3 GOG not- wendig erscheint. 3.Auf das vorliegende Verfahren sind die Art. 319 ff. ZPO sinngemäss anwend- bar (§ 84 GOG). Entsprechend kann mit der Beschwerde die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachver- haltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, Tatsachen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren hingegen ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).

II. 1.Verletzen Mitglieder von Gerichtsbehörden Amtspflichten, kann bei der unmit- telbaren Aufsichtsbehörde innert zehn Tagen seit Kenntnisnahme der Amts- pflichtverletzung schriftlich Aufsichtsbeschwerde erhoben werden. Die Auf- sichtsbehörde verfügt die notwendigen Massnahmen (§ 82 Abs. 1 und 2 GOG, § 83 Abs. 1 GOG). Aufgabe der Aufsichtsbehörde ist es, durch Ge- brauch ihrer Aufsichts- und Disziplinargewalt auf entsprechende Anzeige hin ein ordnungs- und rechtswidriges Verhalten einer Justizperson zu ahnden (sog. administrative Beschwerde) oder eine unrechtmässige oder unzweck- mässige Anordnung aufzuheben bzw. abzuändern (sog. sachliche Be- schwerde). Gemäss § 80 Abs. 1 lit. b GOG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. § 18 Abs. 1 lit. k der Verordnung über die Organisation des Obergerichts (OrgV OG, LS 212.51) übt die Verwaltungskommission des Obergerichts des Kan- tons Zürich die Aufsicht über die dem Obergericht unterstellten Gerichte und nach § 80 Abs. 2 GOG die mittelbare Aufsicht über die den Bezirksgerichten unterstellten Behörden aus (HAUSER/SCHWERI/LIEBER, in GOG Kommentar, 2. Aufl. 2017, § 80 N 1 und § 84 N 1), wozu gemäss § 81 Abs. 1 lit. e GOG u.a. die Grundbuchämter gehören. Die Verwaltungskommission ist zur Be- handlung der vorliegenden Beschwerde zuständig, soweit sie sich gegen den Zirkulationsbeschluss des Bezirksgerichts Zürich vom 16. September 2025 (Geschäfts-Nr. CB250109-L; act. 2/1 und 3/3) richtet. III. 1.Das Bezirksgericht Zürich, 1. Abteilung, als untere Aufsichtsbehörde über Grundbuchämter, hielt fest, dass auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin betreffend den Entscheid des Bezirksgerichts Zürich, Einzelgericht Audienz, vom 22. August 2025 (Geschäfts-Nr. ES250031-L) nicht einzutreten sei. Hin- sichtlich der Grundbuchbeschwerde erwog die Vorinstanz, dass die sofortige Eintragung der Grundbuchanmeldung im Tagebuch einzig der Sicherung des Datums diene und grundsätzlich nicht selbstständig mit Beschwerde ange-

fochten werden könne, weshalb auf die vorliegende Beschwerde nicht einzu- treten sei. Die Beschwerde sei aber ohnehin auch abzuweisen, da einer all- fällig gegen den Entscheid des Bezirksgerichts Zürich, Einzelgericht Audienz, vom 22. August 2025 (Geschäfts-Nr. ES250031-L) erhobenen Berufung keine aufschiebende Wirkung zukomme, da es sich um einen Entscheid über vor- sorgliche Massnahmen handle, und die Beschwerdeführerin bereits nicht gel- tend mache, die Vollstreckbarkeit des Urteils sei ausnahmsweise aufgescho- ben worden. Die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführerin seien sodann haltlos (act. 2/1 und 3/3). 2.Die Beschwerdeführerin bringt zur Begründung ihrer Anträge im Wesentlichen vor, die Begründungspflicht sei mangels Erklärung verletzt worden, weshalb die Gerichtspräsidentin des Bezirksgerichts Zürich nicht als Vorsitzende mit- gewirkt habe. Die 1. Abteilung des Bezirksgerichts Zürich, insbesondere auch die Mitwirkenden, sei(en) nicht berechtigt und bevollmächtigt, Beschwerden als Aufsichtsbehörde über Grundbuchämter zu prüfen. Sinngemäss macht sie einen Ausstandsgrund gegen die Mitwirkenden wegen Hass, Feindlichkeit und Amtsmissbrauch geltend. Die Vorinstanz hätte von Amtes wegen prüfen müssen, ob der Entscheid des Bezirksgerichts Zürich, Einzelgericht Audienz, vom 22. August 2025 (Geschäfts-Nr. ES250031-L) vollstreckbar sei. Dies sei er nicht, da er ihr nicht zugestellt worden sei. Da sie Laie sei und eine ent- sprechende Rechtsmittelbelehrung gefehlt habe, wonach bei einer Berufung gegen vorsorgliche Massnahmen keine aufschiebende Wirkung bestehe, komme die aufschiebende Wirkung vorliegend dennoch zum Tragen. Zudem habe sie die aufschiebende Wirkung im Rahmen ihrer Berufung beantragt. Solange ihr diesbezüglicher Antrag nicht abgewiesen worden sei, bestehe die aufschiebende Wirkung. Des Weiteren rügt die Beschwerdeführerin, dass E._____ nicht zur Eintragung der vorläufigen Pfändung im Grundbuch berech- tigt gewesen sei und dass keine rechtliche Grundlage für die Eintragung des Pfandrechts bestehe. Zudem macht sie die Nichtigkeit des Entscheids des Bezirksgerichts Zürich, Einzelgericht Audienz, vom 22. August 2025 (Ge- schäfts-Nr. ES250031-L) mangels Prozessfähigkeit der dortigen Gesuchstel- lerin geltend. Das Einzelgericht sei örtlich und sachlich nicht zuständig und

der ihr unbekannte Gerichtsschreiber sei weder berechtigt noch bevollmäch- tigt, den Entscheid zu unterzeichnen (act. 1). 3.1. Soweit die Beschwerdeführerin Rügen gegen den Entscheid des Bezirksge- richts Zürich, Einzelgericht Audienz, vom 22. August 2025 (Geschäfts- Nr. ES250031-L) vorbringt und geltend macht, dieser Entscheid sei nichtig, ist mangels Zuständigkeit nicht auf die Beschwerde einzutreten. Wie die Vor- instanz zurecht ausführte, stand gegen den Entscheid das Rechtsmittel der Berufung offen, und die materiellen Rügen wären in einem allfälligen Verfah- ren um definitive Eintragung von Pfandrechten zu behandeln (act. 2/1 und 3/3 E. 3.1.). Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die Beschwerdefüh- rerin gemäss eigenen Eingaben denn auch Berufung erhoben hat (act. 1). Wie die Vorinstanz zudem korrekterweise ausführt, gehen die Ausführungen der Beschwerdeführerin hinsichtlich Rechtskraft und Vollstreckbarkeit fehl. Einer Berufung kommt keine aufschiebende Wirkung zu, wenn es sich – wie vorlie- gend – um einen Entscheid über vorsorgliche Massnahmen (vorläufige Ein- tragung, Art. 961 ZGB) handelt (Art. 315 Abs. 2 lit. b ZPO; act. 2/1 und 3/3 E. 4.3.). Solange die Rechtsmittelinstanz i.S.v. Art. 315 Abs. 4 ZPO die Voll- streckbarkeit nicht ausnahmsweise aufgeschoben hat, ist der Entscheid voll- streckbar. Dass die Rechtsmittelinstanz die Vollstreckbarkeit aufgeschoben hätte, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend. 3.2. Die Beschwerdeführerin rügt die Zuständigkeit des Bezirksgerichts Zürich, 1. Abteilung als untere Aufsichtsbehörde über Grundbuchämter, sowie der Mitwirkenden. Sie bringt vor, Gerichtspräsidentin F._____ hätte am Entscheid mitwirken müssen. Die Zuständigkeit des Bezirksgerichts Zürich ergibt sich aus § 81 Abs. 1 lit. e GOG. Auf die weiteren unsubstantiierten Behauptungen, welche die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang vorbringt, braucht nicht eingegangen zu werden. 3.3. Soweit die Beschwerdeführerin sodann Ausstandsgründe gegenüber den Mit- wirkenden der 1. Abteilung als untere Aufsichtsbehörde über Grundbuchäm- ter geltend machen möchte, ist darauf hinzuweisen, dass dies zu begründen wäre. Der lediglich pauschal und unsubstantiiert gehaltene Vorwurf betreffend

Hass, Feindlichkeit und Amtsmissbrauch genügt diesen Anforderungen je- denfalls nicht. Ein Ausstandsbegehren, mit dem eine Partei – wie vorlie- gend –offensichtlich allein das Ziel verfolgt, den Gang des Verfahrens zu stö- ren, ist als trölerisch und rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren (GSCHWEND, in: Basler Kommentar ZPO, 4. Aufl. 2024, Art. 132 ZPO N 34). Auf querulatori- sche und rechtsmissbräuchliche sowie zu allgemein gehaltene Ausstandsbe- gehren ist nicht einzutreten (vgl. RÜETSCHI, in: Berner Kommentar ZPO, Art. 49 ZPO N 5 m.w.H.). 3.4. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Notarin sei nicht berechtigt gewesen, die vorläufige Pfändung einzutragen. Der Eintrag sei ohne gesetzliche Grund- lage erfolgt. Zudem sei das der Eintragung zugrundeliegende Urteil vom 22. August 2025 nicht vollstreckbar und nichtig. Die Bestätigung vom 29. Au- gust 2025 unterzeichnet von E._____ sei nichtig und das Grundbuchamt sei anzuweisen, ihr die Bestätigung mit Rechtsmittelbelehrung zur Verfügung zu stellen bzw. die rechtswidrige Eintragung zu löschen (act. 1). Wie die Vorin- stanz richtig ausführt, hat der Grundbuchverwalter eine eingehende Anmel- dung sofort in das Tagebuch einzutragen (Art. 81 GBV; act. 2/1 und 3/3 E. 4.2.). Nicht vorgesehen ist eine Beschwerde gegen den Entscheid des Grundbuchamtes, eine Anmeldung zu vollziehen (SCHMID/ARNET, in: Basler Kommentar ZGB, 7. Aufl. 2023, Art. 956a ZGB N 10). Die Prüfungsbefugnis des Grundbuchamtes erstreckt sich grundsätzlich nicht auf den materiellrecht- lichen Bestand des Rechtsgrundausweises, einem offensichtlich nichtigen Rechtsgrundausweis muss es aber keine Folge leisten (SCHMID/ARNET, a.a.O., Art. 965 ZGB N 9). Vorliegend liegt nach dem Ausgeführten jedoch kein offensichtlich nichtiger Rechtsgrundausweis vor. Auch aus diesem Grund ist auf die vorliegende Beschwerde nicht einzutreten. Auf die weiteren unsub- stantiierten Ausführungen braucht nicht eingegangen zu werden. 3.5. Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf ein- zutreten ist. Damit wird auch der Antrag der Beschwerdeführerin auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos, wobei der angefochtene Ent-

scheid ohnehin nichts enthält, was einer Aufschiebung überhaupt zugänglich wäre. IV. 1.Die Gerichtsgebühr für das vorliegende Verfahren ist auf Fr. 500.– festzuset- zen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der Beschwerdefüh- rerin aufzuerlegen (§ 83 Abs. 3 GOG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 ZPO; § 20 Gebüh- renverordnung des Obergerichts [GebV OG, LS 211.11]). Parteientschädi- gungen sind entsprechend dem Ausgang des Verfahrens keine zu entrichten. 2.Die Verwaltungskommission entscheidet als obere Aufsichtsbehörde letztin- stanzlich über die vorliegende Beschwerde. Ein kantonales bzw. eidgenössi- sches Rechtsmittel dagegen besteht nicht (HAUSER/SCHWERI/LIEBER, a.a.O., § 84 N 1; Urteil des Bundesgerichts 4A_448/2015 vom 14. September 2015 sowie Urteil des Bundesgerichts 5A_961/2014 vom 19. Januar 2015). Es wird beschlossen: 1. Die Aufsichtsbeschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten wird. 2. Die Gerichtsgebühr für das vorliegende Beschwerdeverfahren wird auf Fr. 500.– festgesetzt. 3. Die Kosten des Verfahrens werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 4. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 5. Schriftliche Mitteilung, je gegen Empfangsschein, an: -die Beschwerdeführerin, -den Beschwerdegegner, unter Beilage einer Kopie von act. 1, -das Bezirksgericht Zürich, 1. Abteilung als Aufsichtsbehörde über -Grundbuchämter, unter Beilage einer Kopie von act. 1 und Rücksen- -dung der Akten CB250109-L.

Zürich, 8. Januar 2026 Obergericht des Kantons Zürich Verwaltungskommission Gerichtsschreiberin: MLaw N. Jauner versandt am: