Obergericht des Kantons Zürich Verwaltungskommission
Geschäfts-Nr.: VB130006-O/U
Mitwirkend: Der Obergerichtspräsident lic. iur. R. Naef, Oberrichterin Dr. D. Scherrer, Oberrichter lic. iur. P. Helm, Oberrichter lic. iur. M. Langmeier und Oberrichter lic. iur. P. Marti sowie die Ge- richtsschreiberin lic. iur. A. Gürber
Beschluss vom 17. Juli 2013
in Sachen
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
1 vertreten durch Konkursamt E._____
betreffend Aufsichtsbeschwerde gegen aufsichtsrechtlichen Beschwerde- entscheid des Bezirksgerichts Meilen vom 6. März 2013 (BA120010-G)
Erwägungen: I. 1. A._____ und B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 1 und 2) kauften mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 28. November 2011 von der C._____ AG für einen Kaufpreis von total Fr. 1'490'000.- eine 3½-Zimmerwohnung inkl. Kellerabteil/Waschküche und Abstellraum (GBBl ..., Stockwerkeigentum, 180/1000 Miteigentum an GBBl ...) sowie einen Autoabstellplatz (GBBl ..., Mitei- gentumsanteil, 1/26 Miteigentum an GBBl ...) in der Liegenschaft F.- Strasse ... in G. (act. 4/20/3). Bezüglich Tilgung des Kaufpreises ist im Kaufvertrag festgehalten, dass Fr. 50'000.- bereits bezahlt wurden. Im Weiteren wurde vereinbart, dass Fr. 200'000.- anlässlich des Abschlusses des Kaufvertra- ges und die restlichen Fr. 1'240'000.- anlässlich der Eigentumsübertragung zu bezahlen sind (act. 4/20/3 S. 5). Vereinbarungsgemäss überwiesen die Be- schwerdeführer 1 und 2 insgesamt Fr. 250'000.- (act. 4/20/4-5) und konnten auch in die Eigentumswohnung einziehen (act. 1 S. 7 Rz. 18), die weitere Abwicklung in Bezug auf die Eigentumsübertragung geriet in der Folge jedoch ins Stocken. Die vereinbarten Termine für die Eigentumsübertragung wurden von der C._____ AG bzw. von der Verwaltung mehrfach verschoben bzw. abgesagt (act. 4/20/6-9). Grund hierfür war die finanzielle Situation der C._____ AG (vgl. insbesondere act. 4/20/9). Zwecks Eigentumsübertragung und Sicherung dieses Anspruches gelangten die Beschwerdeführer 1 und 2 in der Folge mit Eingabe vom 20. Juni 2012 an das Einzelgericht des Bezirksgerichts Meilen (nachfolgend: Einzelgericht; act. 4/20/11). Mit Urteil und Verfügung vom 22. Juni 2012 ordnete das Einzelge- richt eine Verfügungsbeschränkung an (act. 4/20/12). Am 19. Juli 2012 wurde über die C._____ AG der Konkurs eröffnet (act. 1 S. 9). Mit Urteil vom 20. Juli 2012 erkannte das Einzelgericht das Folgende (act. 4/20/13 S. 9, Dispositiv-Ziffer 1):
"1. Das Grundbuchamt D._____ wird angewiesen, die Gesuchsteller als Miteigentümer zu je ½ des Grundstücks an der F.- Strasse ..., G., GBBl ..., Stockwerkeigentum (3.5-Zimmer- Wohnung Nr. 3.3 im Obergeschoss, inkl. Kellerabteil/Waschküche Nr. 3.3 und Abstellraum Nr. 3.3 im Untergeschoss), 180/1000 Mit- eigentum an GBBl ..., Kat. Nr. ..., sowie des Grundstücks an der F.-Strasse ..., G., GBBl ..., Miteigentumsanteil, 1/26 Miteigentum an GBBl ..., Kat. Nr. ..., in das Grundbuch einzutra- gen, sobald sich die Gesuchsteller über die geleistete Kaufpreis- zahlung in Höhe von CHF 1'240'000.- ausgewiesen bzw. ein gülti- ges Zahlungsversprechen einer in der Schweiz domizilierten Bank in dieser Höhe vorgelegt haben." Nach Eintritt der Rechtskraft wurde dieses Urteil am 2. Oktober 2012 dem Grund- buchamt D._____ zugestellt (act. 4/20/13 S. 10, Dispositiv-Ziffer 6; act. 4/20/2). 2. Das Grundbuchamt D._____ wies diese Grundbuchanmeldung mit Verfü- gung vom 4. Oktober 2012 im Wesentlichen mit der Begründung ab, Anmeldun- gen hätten stets unbedingt und vorbehaltlos zu erfolgen (act. 4/20/2). Dagegen liessen die Beschwerdeführer 1 und 2 mit Eingabe vom 5. November 2012 Be- schwerde beim Bezirksgericht Meilen als untere Aufsichtsbehörde über die Grundbuchämter (nachfolgend: Vorinstanz) einreichen (act. 4/20). Mit Urteil vom 6. März 2013 wies die Vorinstanz die Aufsichtsbeschwerde ab (act. 2). 3. Mit Eingabe vom 22. März 2013 liessen die Beschwerdeführer 1 und 2 rechtzeitig Beschwerde bei der Verwaltungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich als obere Aufsichtsbehörde über die Grundbuchämter erheben mit folgenden Anträgen (act. 1 S. 2 f.): "1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Meilen vom 6. März 2013 (BA 120010) und die Verfügung des Grundbuchamtes D._____ vom 4. Oktober 2012 betreffend Abweisung der Grundbuchan- meldung des Bezirksgerichts Meilen aufzuheben. 2. Es sei das Grundbuchamt D._____ anzuweisen, die Beschwerde- führer als Miteigentümer zu je ½ des Grundstücks an der F.-Strasse ..., G., GBBl ..., Stockwerkeigentum (3.5-
Zimmer-Wohnung Nr. 3.3 im Obergeschoss, inkl. Kellerab- teil/Waschküche Nr. 3.3 und Abstellraum Nr. 3.3 im Unterge- schoss), 180/1000 Miteigentum an GBBl ..., Kat. Nr. ..., sowie des Grundstücks an der F.-Strasse ..., G., GBBl ..., Miteigentumsanteil, 1/26 Miteigentum an GBBl ..., Kat. Nr. ..., in das Grundbuch einzutragen, sobald sich die Beschwerdeführer über die geleistete Kaufpreiszahlung in Höhe von CHF 1'240'000.00 ausgewiesen bzw. ein gültiges Zahlungsverspre- chen einer in der Schweiz domizilierten Bank in dieser Höhe vor- gelegt haben. 3. Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen, soweit dies nicht von Gesetzes wegen der Fall ist. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Staats- kasse." Im Rahmen der Beschwerdebegründung wird sodann der prozessuale Antrag ge- stellt, vom Grundbuchamt D., von der Vorinstanz (BA120010-G) und vom Einzelgericht (ER120024-G) die Verfahrensakten beizuziehen (act. 1 S. 6). 4. Die Akten der Vorinstanz wurden mit Gesuch vom 9. April 2013 beigezogen (act. 5). Auf den ebenfalls beantragten Beizug der Akten des Grundbuchamtes D. und des Einzelgerichts wurde verzichtet, da sich diese Akten im Wesent- lichen bei den bereits eingereichten Beilagen befinden (vgl. act. 7/6 S. 1 und act. 4/20/11-12). 5. Mit Verfügung vom 19. April 2013 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt, soweit ihr nicht ohnehin von Gesetzes wegen aufschiebende Wir- kung zukommt, und es wurde der Vorinstanz, dem Konkursamt E._____ als Ver- treter der C._____ AG in Liquidation und dem Grundbuchamt D._____ Frist ange- setzt, um zur Beschwerde Stellung zu nehmen (act. 8). Die Vorinstanz und das Konkursamt E._____ verzichteten am 24. bzw. 25. April 2013 auf Stellungnahme (act. 9 und act. 10). Das Grundbuchamt D._____ liess sich innert der angesetzten Frist nicht vernehmen. 6. Das Verfahren erweist sich damit als spruchreif.
II. 1. Auf das vorliegende Verfahren sind die Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO) sowie das kantonale Gerichtsorganisationsgesetz (GOG) anwendbar (§ 85 GOG und § 83 Abs. 3 GOG). 2. Gegen eine vom Grundbuchamt erlassene Verfügung kann innert 30 Tagen bei den kantonalen Beschwerdeinstanzen Beschwerde geführt werden (Art. 956a Abs. 1 und Art. 956b Abs. 1 ZGB). Dies gilt - entgegen der Rechtsmittelbelehrung im Urteil der Vorinstanz vom 6. März 2013 - auch für eine Beschwerde an die obere kantonale Aufsichtsbehörde über Grundbuchämter. Der Beschwerde unter- liegt insbesondere jede Abweisung einer Grundbuchanmeldung (Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 4. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2012, N 612). Zur Beschwerde berechtigt ist (u.a.) jede Person, die von einer Ver- fügung des Grundbuchamts besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Inte- resse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 956a Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Dies trifft auf die Beschwerdeführer 1 und 2 zweifellos zu. 3. Die Beschwerde an die Verwaltungskommission richtet sich gegen ein Urteil der unteren Aufsichtsbehörde über die Grundbuchämter vom 6. März 2013 (act. 2). Gemäss § 80 Abs. 1 lit. b i.V.m. § 84 GOG i.V.m. § 18 lit. k der Verord- nung über die Organisation des Obergerichts (LS 212.51) übt die Verwaltungs- kommission des Obergerichts des Kantons Zürich die Aufsicht über die dem Obergericht unterstellten Gerichte und nach § 80 Abs. 2 GOG die mittelbare Auf- sicht über die den Bezirksgerichten unterstellten Behörden aus (vgl. auch Robert Hauser/Erhard Schweri/Viktor Lieber, GOG-Kommentar, Zürich/Basel/Genf 2012, N 1 zu § 80 GOG und N 1 zu § 84 GOG). Die Verwaltungskommission ist daher zur Behandlung der Beschwerde zuständig. III. 1. Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid damit, dass nach Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV die Grundbuchanmeldung unbedingt und vorbehaltlos erfolgen müs-
se. Vorliegend sei das Grundbuchamt gestützt auf das Urteil des Einzelgerichts vom 20. Juli 2012 direkt angewiesen worden, eine Eigentumsübertragung vorzu- nehmen, "sobald sich die Gesuchsteller über die geleistete Kaufpreiszahlung in Höhe von CHF 1'240'000.- ausgewiesen bzw. ein gültiges Zahlungsversprechen einer in der Schweiz domizilierten Bank in dieser Höhe vorgelegt haben" (act. 2 S. 6 f.). Der Wortlaut von Dispositiv-Ziffer 1 sei klar und lasse einen Hinweis ver- missen, dass die Eintragung etwa erst auf Anmeldung der Beschwerdeführer 1 und 2 hin zu erfolgen hätte. Vielmehr ziele die gewählte Formulierung darauf ab, den Eigentumsübergang von der Zahlung des Kaufpreises bzw. der Sicherung desselben oder eines Teils davon abhängig zu machen, weshalb sie als unzuläs- sige Suspensivbedingung auszulegen sei. Anders verhielte es sich, wenn der Rechtsgrund für eine Eintragung damals bereits hergestellt und das Verfügungs- recht klar bestanden hätte. In einem solchen Fall wäre der Grundbuchverwalter gehalten gewesen, unter Ansetzung einer Nachfrist zur Einforderung von Belegen oder Ausweisen eine kurze Zeit zuzuwarten, da es nur noch formell um die Er- bringung des Nachweises in Form von Ausweisen oder Belegen gegangen wäre. Zusammenfassend habe sich der Grundbuchverwalter somit mit einer eine Be- dingung enthaltenden Anmeldung konfrontiert gesehen, die er als solche habe behandeln müssen (act. 2 S. 7 f.). Die Frage, ob es sich beim Urteil vom 20. Juli 2012 um ein Gestaltungs- oder ein Leistungsurteil gehandelt habe, könne offengelassen werden. Dispositivziffern ei- nes Urteils, welche eine Bedingung enthielten, seien im Zusammenhang mit einer vorzunehmenden Grundbuchanmeldung sowohl bei Gestaltungs- wie auch bei Leistungsurteilen grundsätzlich problematisch. Da bei einem Gestaltungsurteil die Rechtskraft des Urteils bereits die Änderung der Rechtslage herbeiführe, sei eine Bedingung zum Vorherein mit der Natur des Gestaltungsurteils nicht vereinbar. Im Falle eines Leistungsurteils obliege es sodann dem Gericht, die erforderliche grundbuchliche Anweisung vorzunehmen und zwar erst unter Nachweis der er- folgten sichergestellten Gegenleistung. Im Ergebnis müsse im Falle eines Leis- tungsurteils eine Grundbuchanmeldung jedenfalls die sofortige Einleitung des Ein- tragungsverfahrens durch das Grundbuchamt gestatten. Vorliegend hätte das Grundbuchamt aber durch Erhalt der bedingten Anmeldung mit einer Eintragung
bis zur Vorlage des Nachweises über das Verfügungsrecht zuwarten müssen (act. 2 S. 8 f.). Schliesslich werde dem Grundbuchverwalter gesetzlich vorgeschrieben, wie er bei Eingang einer Anmeldung mit einer darin enthaltenen Bedingung zu verfahren habe, weshalb er bei der Abweisung der Anmeldung korrekt gehandelt habe. Werde Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV korrekt angewendet, bestehe kein Raum, die vorgegebene formelle Vorschrift mit übertriebener Schärfe zu handhaben. Da das Verhalten des Grundbuchverwalters letztlich auf Gesetzeskonformität und darauf, die Durchsetzung des materiellen Rechts zu gewährleisten, abgezielt habe, könne von überspitztem Formalismus an dieser Stelle keine Rede sein (act. 2 S. 10). 2. Die Beschwerdeführer 1 und 2 liessen hiergegen vorbringen, das unwider- rufliche Zahlungsversprechen der Zürcher Kantonalbank habe im Zeitpunkt des Urteils gültig vorgelegen und die Zahlung des Restkaufpreises bzw. die entspre- chende Bereitstellung durch die Zürcher Kantonalbank sei zu jeder Zeit zugesagt und garantiert gewesen und sei es auch heute noch. Damit sei die Bedingung be- reits eingetreten. Zudem sei vorliegend die Eigentumsübertragung gerichtlich an- geordnet gewesen und sei ausserbuchlich und bereits mit Rechtskraft des Urteils erfolgt. Folglich gehe es lediglich noch um den grundbuchlichen Nachvollzug (act. 1 S. 12 Rz. 26-27). Ferner habe das Bezirksgericht Meilen das Grundbuchamt direkt angewiesen, die Eintragung vorzunehmen. Diese gerichtliche Anweisung sei ohne Weiteres voll- streckbar. Zwar treffe zu, dass die Grundbuchanmeldung nach Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV grundsätzlich unbedingt und vorbehaltlos zu erfolgen habe. In der Praxis seien jedoch Ausnahmen von diesem Grundsatz möglich. Gemäss Urteil des Bundesgerichts 4A_24/2008 und BGE 85 II 474 seien auch bedingte Grund- buchanmeldungen grundsätzlich möglich und zulässig. Der vorliegend gleich ge- lagerte Fall dürfe nicht anders behandelt werden. Eine Formulierung wie in BGE 85 II 474 solle offenbar auch gemäss Vorinstanz möglich und zulässig sein. Worin der Unterschied zur strittigen Weisung liege, sei nicht nachvollziehbar und werde auch nicht näher begründet. Mit dieser Argumentation verhalte sich nicht nur das
Grundbuchamt, sondern auch die Vorinstanz überspitzt formalistisch und willkür- lich (act. 1 S. 12 f. Rz. 28-31). Sodann verhalte es sich bei der strittigen Anweisung gleich wie bei der in vielen Kantonen gängigen Vorschrift an die Grundbuchämter, der Anmeldung eines Ei- gentumsübergangs zur Eintragung im Grundbuch nur Folge zu leisten, wenn sich der Gesuchsteller über die Bezahlung der Handänderungs- oder Erbschaftssteuer ausweise bzw. ausgewiesen habe. Dass der vorliegende Fall anders behandelt werde, sei nicht sachgerecht und nicht gerechtfertigt (act. 1 S. 13 Rz. 32). Im Übrigen ergäben sich weder aus der Entstehungsgeschichte noch dem syste- matischen Zusammenhang zwingende oder triftige Gründe dafür, dass der Ge- setzgeber in Bezug auf die Anwendung von Art. 47 Abs. 1 GBV keine Ausnahmen habe zulassen wollen. Zudem werde in der Literatur die Auffassung vertreten, dass Verfügungsgeschäfte an sich - mit anderen Worten also nur eigentlich oder grundsätzlich - bedingungsfeindlich seien (act. 1 S. 13 f. Rz. 33). Schliesslich komme hinzu, dass das Grundbuchamt ohne Weiteres berechtigt sei, eine Nachfrist zur Verbesserung oder Vervollständigung der Unterlagen anzuset- zen. Der Rechtsgrund der Eigentumsübertragung sei aufgrund des Urteils vom 20. Juli 2012 hergestellt und das Verfügungsrecht sei gegeben gewesen. Das Ur- teil vom 20. Juli 2012 habe den Rechtsgrund für die Eintragung gebildet. Vorlie- gend habe es am Nachweis über das Verfügungsrecht gefehlt. Das Grundbuch- amt hätte die Beschwerdeführer 1 und 2 deshalb direkt oder über das Bezirksge- richt Meilen auffordern können, den Ausweis über das Verfügungsrecht (Zah- lungsversprechen) und insbesondere auch die Rechtskraftbescheinigung innert kurzer Frist nachzuliefern, oder vorschlagen können, man solle um vorläufige Ein- tragung nachsuchen. Indem das Grundbuchamt stattdessen gleich eine Abwei- sungsverfügung erlassen habe, habe es das Verbot des überspitzten Formalis- mus und das Gebot der Verhältnismässigkeit verletzt. Diese Formstrenge sei ex- zessiv, nicht verhältnismässig und nicht sachgerecht. Im Übrigen sei es, da ein rechtskräftiges Gestaltungsurteil vorliege, durch kein schutzwürdiges Interesse gerechtfertigt (act. 1 S. 14 f. Rz. 34-36).
IV. 1. Aufgabe der Aufsichtsbehörde ist es, durch Gebrauch ihrer Aufsichts- und Disziplinargewalt auf entsprechende Anzeige hin ein ordnungs- und rechtswidri- ges Verhalten einer Justizperson zu ahnden (sog. administrative Beschwerde) oder eine tatsächlich oder vermeintlich unrechtmässige oder unzweckmässige Anordnung aufzuheben bzw. abzuändern (sog. sachliche Beschwerde). 2. Der Erwerb von Grundeigentum bedarf der Eintragung im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Die Eintragungsvoraussetzungen für das Grundbuch sind in formeller Hinsicht die Anmeldung (Art. 963 ZGB) und in materieller Hinsicht der Rechtsgrund sowie der Nachweis des Verfügungsrechts (Art. 965 ZGB). Häufig erfolgen Grundbuchanmeldungen via Anweisung des Gerichts bzw. durch Zustel- lung eines richterlichen Entscheides. Dabei bildet der gerichtliche Entscheid - sei es ein Leistungs- oder ein Gestaltungsurteil - die Grundbuchanmeldung und den Rechtsgrundausweis (Jürg Schmid, Ehegüterrecht und grundbuchrechtliche As- pekte, ZBGR 83/2002, S. 335; vgl. auch Art. 64 Abs. 1 lit. h und Art. 65 Abs. 1 lit. e GBV, wonach es bei Leistungs- und Gestaltungsurteilen genügt, dem Grund- buchamt das entsprechende Urteil mit einer Bescheinigung der Rechtskraft einzu- reichen). Der Nachweis des Verfügungsrechts erfolgt mittels Nachweises der sachlichen und örtlichen Zuständigkeit des Erkenntnisgerichts bzw. in Fällen, wo der Erwerber durch das Erkenntnisurteil zur Anmeldung ermächtigt wurde, durch Nachweis dieser urteilsmässigen Ermächtigung (Gian Reto Zinsli, in: Karl Spüh- ler/Luca Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar Schweizerische Zi- vilprozessordnung, Basel 2010, N 20 zu Art. 344 ZPO mit Hinweisen; vgl. auch Art. 85 GBV). In jedem Fall - also bei Leistungs- und bei Gestaltungsurteilen - hat eine Grundbuchanmeldung zu erfolgen, welche die gesetzlichen Anforderungen erfüllt (Art. 83 Abs. 1 GBV; Jürg Schmid, Behandlung von Grundeigentum bei Ehescheidung aus notariats- und grundbuchrechtlicher Sicht, ZBGR 65/1984, S. 278; Gian Reto Zinsli, a.a.O., N 19 zu Art. 344 ZPO). Der Grundbuchverwalter hat bei Eingang einer Anmeldung in erster Linie zu un- tersuchen, ob ein formgerechter Antrag auf Vornahme einer Einschreibung im
Grundbuch vorliegt (Jürg Schmid, a.a.O., ZGBR 65/1984, S. 278). Dabei müssen im Zeitpunkt der Anmeldung sämtliche Eintragungsvoraussetzungen gegeben sein. Entspricht die Anmeldung nicht den gesetzlichen Vorgaben, ist die Anmel- dung abzuweisen (Art. 87 Abs. 1 GBV; Urs Fasel, Kommentar Grundbuchverord- nung, Basel 2008., N 9 zu Art. 24 aGBV). Nach Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV hat eine Grundbuchanmeldung unbedingt und vorbehaltlos zu erfolgen. Mit anderen Worten darf sie weder an eine Suspensiv- noch an eine Resolutivbedingung geknüpft werden, ansonsten die Abweisung der entsprechenden Anmeldung verfügt werden muss (vgl. Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, a.a.O., N 505 und N 512; Dieter Zobl, Grundbuchrecht, 2. Aufla- ge, Zürich 2004, N 400 f.; Urs Fasel, a.a.O., N 9 zu Art. 12 aGBV). Zwar können Vorbehalte und Bedingungen (z.B. wie vorliegend die ausstehende Bezahlung der Kaufpreisrestanz) vereinbart werden, doch bis zur Grundbuchanmeldung sind diese zu beseitigen, ansonsten das Geschäft vom Grundbuchamt abzuweisen ist (Urs Fasel, a.a.O., N 11 zu Art. 12 aGBV; Dieter Zobl, a.a.O., N 400 f. [Fn. 894]; vgl. auch Art. 217 Abs. 1 OR). Auch das Bundesgericht hat ausdrücklich festge- halten, dass eine bedingte Grundbuchanmeldung nicht in Frage komme (BGE 117 II 541, 543 in fine) bzw. dass eine mit einer Bedingung oder einem Vorbehalt versehene Grundbuchanmeldung durch den Grundbuchverwalter abgewiesen werden müsse (BGE 135 III 585, 590 in fine). 3. Dass Dispositiv-Ziff. 1 des Urteils des Einzelgerichts vom 20. Juli 2012 eine Suspensivbedingung enthielt, ergibt sich klar aus dem Wortlaut der genannten Dispositiv-Ziffer (vgl. act. 4/20/13 S. 9) und wird auch von den Beschwerdefüh- rern 1 und 2 nicht in Abrede gestellt. Nach dem zuvor Ausgeführten war es damit zulässig und korrekt, dass das Grundbuchamt D._____ die eine Bedingung ent- haltende Grundbuchanmeldung abgewiesen hat. 4. Die Vorbringen der Beschwerdeführer 1 und 2 vermögen an dieser Ein- schätzung nichts zu ändern: 4.1. Die Beschwerdeführer 1 und 2 machen zunächst geltend, beim Urteil vom 20. Juli 2012 handle es sich um ein Gestaltungsurteil und im Urteilszeitpunkt sei
das unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Zürcher Kantonalbank gültig vorge- legen. Damit sei die Bedingung bereits eingetreten (act. 1 S. 12 Rz. 26). 4.1.1. Die Frage, ob es sich beim Urteil des Einzelgerichts vom 20. Juli 2012 um ein Leistungs- oder ein Gestaltungsurteil handelt, kann - wie die Vorinstanz zutref- fend ausführte - offen gelassen werden, da sowohl bei einem Leistungs- als auch bei einem Gestaltungsurteil eine den formellen Anforderungen entsprechende Grundbuchanmeldung erforderlich ist (vgl. dazu Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 83/2002, S. 335 und Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 1984, S. 291, wonach es für den Grundbuchverwalter unwesentlich ist, ob ein Leistungs- oder ein Gestaltungsurteil vorliegt, soweit - wie vorliegend - ein Richter dem Grundbuchamt Anweisungen erteilt). 4.1.2. Ebenfalls offen gelassen werden kann, ob anders hätte entschieden wer- den müssen bzw. ob das Grundbuchamt D._____ die Grundbuchanmeldung dann nicht hätte abweisen dürfen, wenn die in Dispositiv-Ziffer 1 enthaltene Bedingung - wie die Beschwerdeführer geltend machen - im Zeitpunkt des Urteils vom 20. Ju- li 2012 bereits eingetreten wäre. Die Bedingung war nämlich jedenfalls im - ent- scheidenden - Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung am 2. Oktober 2012 nicht er- füllt. Das eingereichte unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Zürcher Kanto- nalbank erlosch am 6. April 2012 (act. 4/20/11 Beilage 7), und bei den Akten be- findet sich sodann einzig noch eine Bestätigung der Zürcher Kantonalbank, dass ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ausgestellt werden könne (act. 4/20/11 Beilage 8 und act. 4/19). Diese Bestätigung kann jedoch nicht mit einem erfolgten unwiderruflichen Zahlungsversprechen gleichgestellt werden. Es ist daher auch nicht von Relevanz, ob im einzelrichterlichen Verfahren allenfalls auch noch ein bis zum 31. Juli 2012 gültiges unwiderrufliches Zahlungsversprechen vorgelegen hat (vgl. act. 4/20/13 S. 4 und 7, worauf auch die Beschwerdeführer verweisen, das entsprechende Dokument indessen nicht einreichen: act. 1 S. 12). 4.2. Die Beschwerdeführer 1 und 2 berufen sich im Weiteren auf zwei Bundes- gerichtsentscheide, um die Zulässigkeit der Formulierung in Dispositiv-Ziffer 1 des Urteils vom 20. Juli 2012 zu belegen. Aus diesen Bundesgerichtsentscheiden können die Beschwerdeführer 1 und 2 jedoch nichts zu ihren Gunsten ableiten:
4.2.1. Soweit ersichtlich besteht Einigkeit darüber, dass entsprechend Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV das Gericht den Grundbuchverwalter nicht anweisen kann, den grundbuchlichen Vollzug erst vorzunehmen, wenn nachgewiesen wird, dass eine Bedingung erfüllt ist (BGE 135 III 585, 590 in fine; BGE 117 II 541, 543 in fine; Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 92/2011, S. 294; Urs Fasel, a.a.O., N 9 zu Art. 12 aGBV; Dieter Zobl, a.a.O., N 400 f.; Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 83/2002, S. 335; Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 65/1984, S. 278 f.). Dagegen kann der Richter dem Grundbuchverwalter die Weisung erteilen, nach Eingang der (unbedingten und vorbehaltlosen) Anmeldung des Klägers den Eintrag vorzunehmen, wenn dieser sich gleichzeitig, d.h. bei der Abgabe der Anmeldung, über die Erfüllung der Bedingung (etwa die Bezahlung eines bestimmten Betrages an die Gegenpar- tei ) ausweisen kann (BGE 86 II 417, 426 f.; BGE 85 II 474, 487 und 488 f.; Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 65/1984, S. 278 f.; Jürg Schmid, a.a.O., ZBGR 83/2002, S. 335; so wohl auch Adrian Heberlein/Peter Breitschmid/Eva Maria Belser/Cyrill Rieder, in: Peter Breitschmid/Alexandra Rumo-Jungo, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Sachenrecht, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2012, N 9 zu Art. 665 ZGB; Heinz Rey/Lorenz Strebel, in: Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Thomas Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar Zivilgesetzbuch, Band II, 4. Auf- lage, Basel 2011, N 11 zu Art. 665 ZGB; Daniel Staehelin, in: Sutter/Somm/Ha- senböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord- nung, Zürich/Basel/ Genf 2010, N 9 zu Art. 344 ZPO; alle mit Verweis auf BGE 85 II 474, 487). 4.2.2. Die vom Bundesgericht im von den Beschwerdeführern 1 und 2 genannten BGE 85 II 474, 488 f., gewählte Formulierung "Das Grundbuchamt Gersau wird angewiesen, auf Anmeldung des Klägers hin diesen als Eigentümer der Grund- stücke Nr. 70 und 378 einzutragen [...], sobald sich der Kläger über die Zahlung des Preises von Fr. 17'000.- ausgewiesen hat" ist gemäss obigen Ausführungen zulässig und unterscheidet sich von der im vorliegenden Fall vom Einzelgericht gewählten Formulierung insofern, als dass im genannten Bundesgerichtsent- scheid der Kläger die Grundbuchanmeldung bedingungs- und vorbehaltlos abgibt und das Bundesgericht das Grundbuchamt lediglich anweist, diese (unbedingte
und vorbehaltlose) Anmeldung des Klägers zu vollziehen, sobald sich dieser über die Zahlung von Fr. 17'000.- ausgewiesen hat. 4.2.3. Die Beschwerdeführer 1 und 2 berufen sich im Weiteren auf das Urteil des Bundesgerichts 4A_24/2008 vom 12. Juni 2008. In diesem Urteil hiess das Bun- desgericht eine Beschwerde gut und fällte selber einen neuen Entscheid. Dabei nahm es eine Anweisung an das Grundbuchamt Obwalden vor mit folgendem Wortlaut (Dispositiv-Ziffer 1): "[...]. Das Grundbuchamt Obwalden wird angewiesen, die Eigentums- übertragung auf der Liegenschaft Nr. ... im Grundbuch .... zufolge Ausübung des Kaufsrechts auf die Beschwerdeführer einzutragen nach Vorliegen der Zahlungsbestätigung sowie nach Vorliegen der Lö- schungsbewilligungen der zwei angemerkten Veräusserungsbeschrän- kungen zufolge Versicherungsvorbezugs." Diese Dispositiv-Ziffer enthält (wie die vorliegend vom Einzelgericht gewählte Formulierung im Urteil vom 20. Juli 2012) tatsächlich eine Suspensivbedingung. Indem das Bundesgericht dieses Urteil direkt dem Grundbuchamt Obwalden mit- teilte (vgl. Dispositiv-Ziffer 6) und dieses anwies, die Eigentumsübertragung nach Eintritt der Bedingungen vorzunehmen, gab das Bundesgericht eine (unzulässige) bedingte Grundbuchanmeldung ab. Diese Formulierung wurde in der Folge auch kritisiert und es wurde darauf hingewiesen, dass Art. 12 Abs. 1 aGBV (=Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV) auch für Gerichte und damit auch für das Bundesgericht gelte (vgl. ZBGR 90/2009, S. 235). Die Tatsache, dass das Bundesgericht in einem (nicht publizierten Entscheid) eine Anweisung zu einer Grundbuchanmeldung formuliert hat, welche eine Bedingung enthielt, kann jedoch nicht bedeuten, dass bedingte Grundbuchanmeldungen (entgegen dem klaren Wortlaut von Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV) künftig zulässig sein sollen. Dem betreffenden Entscheid las- sen sich jedenfalls keine Hinweise für eine derart grundsätzliche Bedeutung ent- nehmen, wurde dieses Vorgehen in den Erwägungen doch nicht näher begründet. Zudem hat das Bundesgericht in einem späteren (publizierten) Entscheid wieder ausdrücklich festgehalten, dass eine Grundbuchanmeldung unbedingt und vorbe- haltlos erfolgen müsse (BGE 135 III 585, 590 in fine). Nach dem Gesagten ist da- von auszugehen, dass die im Urteil des Bundesgerichts 4A_24/2008 gewählte Formulierung eine gemäss Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV unzulässige Bedingung
enthielt, dass das Bundesgericht damit aber bedingte Grundbuchanmeldungen nicht generell für zulässig erklären wollte. Da kein Anspruch auf Gleichbehand- lung im Unrecht besteht, können sich die Beschwerdeführer 1 und 2 nicht auf die- ses Urteil des Bundesgerichts berufen. 4.3. Zutreffend ist, dass tatsächlich Ausnahmen vom Grundsatz der Unzulässig- keit bedingter Verfügungen über dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen und vom Grundsatz der Unzulässigkeit bedingter Grundbuchanmeldungen nach Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV existieren. So ist Art. 47 Abs. 4 GBV zu entnehmen, dass in einer Anmeldung verlangt werden kann, die Eintragung nicht ohne eine bestimmte andere Eintragung vorzunehmen (vgl. Dieter Zobl, a.a.O., N 403 ff. , mit weiteren Beispielen). Dabei handelt es sich jedoch durchwegs um ausdrücklich in einem Gesetz vorgesehene Ausnahmen. Vorliegend existiert keine gesetzliche Grundlage, welche eine Ausnahme von Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV erlauben wür- de. Dafür, dass weitere Ausnahmen von Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV, dessen Wort- laut klar und eindeutig ist, ohne Weiteres bzw. ohne gesetzliche Grundlage zuläs- sig sein sollen, finden sich weder in der Lehre oder in der Rechtsprechung An- haltspunkte noch kann dies aus der Entstehungsgeschichte oder dem systemati- schen Zusammenhang von Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV geschlossen werden. 4.4. Auch das Argument der Beschwerdeführer 1 und 2, dass verschiedene Kan- tone öffentlichrechtliche Normen erlassen hätten, wonach die Eintragung eines Eigentumsübergangs in das Hauptbuch von der vorgängigen Bezahlung kantona- ler Abgaben abhängig gemacht wird (vgl. dazu BGE 83 I 206, 209; Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, a.a.O., N 432; Roland Pfäffli, Der Ausweis für die Eigentumsübertragung im Grundbuch, Diss. St. Gallen 1999, S. 48 f. mit Hin- weisen), geht fehl. Zum einen besteht für dieses Vorgehen eine (kantonale) ge- setzliche Grundlage. Zum anderen handelt es sich bei diesen kantonalen Vor- schriften nicht um Ausnahmen von Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV, muss doch auch in diesen Fällen die jeweilige Grundbuchanmeldung unbedingt und vorbehaltlos er- folgen. Bedingt ist hernach gestützt auf die kantonale gesetzliche Grundlage ein- zig die Eintragung im Hauptbuch.
4.5. Im Weiteren machen die Beschwerdeführer 1-2 geltend, das Grundbuchamt hätte die Grundbuchanmeldung nicht direkt abweisen dürfen, sondern es hätte den Beschwerdeführern 1 und 2 eine Nachfrist für die Nachreichung des unwider- ruflichen Zahlungsversprechens ansetzen oder vorschlagen können, die Be- schwerdeführer 1 und 2 sollen um eine vorläufige Eintragung ersuchen (act. 1 S. 14 f. Rz. 35-36). 4.5.1. Eine vorläufige Eintragung nach Art. 966 Abs. 2 ZGB kann mit Einwilligung des Eigentümers oder auf gerichtliche Verfügung stattfinden, wenn der Rechts- grund hergestellt ist und es sich nur um eine Ergänzung des Ausweises über das Verfügungsrecht handelt. Voraussetzung ist, dass ein gültiger Rechtsgrundaus- weis nachgewiesen und das Verfügungsrecht glaubhaft dargelegt wird. Der Man- gel muss sich damit darauf beschränken, dass der Nachweis über das Verfü- gungsrecht ungenügend oder mangelhaft ist, sei es, dass eine Vollmacht nicht oder nur mit ungenügendem Inhalt oder eine amtliche Beglaubigung der Unter- schrift (noch nicht) vorliegt, oder ein Handlungsfähigkeitszeugnis nachzureichen oder der Nachweis über die gesetzliche Stellvertretung nicht vollumfänglich er- bracht worden ist (Urs Fasel, a.a.O., N 14 zu Art. 24 aGBV mit Hinweisen). Die Vormerkung hat sich in der Praxis allerdings nicht durchgesetzt. Stellt der Grund- buchverwalter fest, dass die Ausweise mangelhaft sind, setzt er dem Anmelden- den eine kurze Frist zur Behebung von formellen Mängeln (Urs Fasel, a.a.O., N 15 zu Art. 24 aGBV mit Hinweisen). In Art. 87 Abs. 2 GBV ist ausdrücklich fest- gehalten, dass das Grundbuchamt der anmeldenden Person eine kurze Frist zur Beibringung von fehlenden Belegen ansetzen kann. Dabei liegt es im pflichtge- mässen Ermessen des Grundbuchverwalters, ob er die Anmeldung sogleich ab- weist oder zwecks Behebung von kleinen formellen Mängeln eine kurze Frist an- setzen will. Wie bereits ausgeführt, müssen grundsätzlich im Zeitpunkt der An- meldung alle Voraussetzungen gegeben sein, weshalb bei einer Nachfristanset- zung ein Spannungsverhältnis zur Rechtsgleichheit entsteht. Von der Möglichkeit der Nachfristansetzung ist daher, vor allem wenn die Fehlerhaftigkeit gehäuft vor- kommt, nur mit Zurückhaltung Gebrauch zu machen (Urs Fasel, a.a.O., N 16 zu Art. 24 aGBV).
4.5.2. Vorliegend war dem Grundbuchamt nach Art. 64 Abs. 1 lit. h GBV (Leis- tungsurteil) bzw. nach Art. 65 Abs. 1 lit. e GBV (Gestaltungsurteil) einzig das Ur- teil mit einer Rechtskraftbescheinigung einzureichen. Insofern fehlten keine Bele- ge bzw. waren die Ausweise nicht mangelhaft (die fehlende Rechtskraftbeschei- nigung stellt zwar einen Mangel dar, war aber nicht der Grund für die erfolgte Ab- weisung). Vielmehr war vorliegend die Grundbuchanmeldung selbst mangelhaft, da sie eine unzulässige Bedingung enthielt. Es lag deshalb gar kein Anwendungs- fall von Art. 966 Abs. 2 ZGB bzw. von Art. 87 Abs. 2 GBV vor, und es ist nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt D._____ weder die Parteien auf die Mög- lichkeit einer vorläufigen Eintragung aufmerksam gemacht noch eine Nachfrist angesetzt hat. 4.6. Nach dem Gesagten hat das Grundbuchamt D._____ in korrekter Anwen- dung von Art. 47 Abs. 1 Satz 1 GBV die Grundbuchanmeldung abgewiesen. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte (act. 2 S. 10), besteht bei dieser Sachlage kein Raum, die vorgegebene formelle Vorschrift mit übertriebener Schärfe zu handhaben. Ein überspitzt formalistisches Verhalten des Grundbuchamtes D._____ und/oder der Vorinstanz ist damit nicht ersichtlich. 5. Abschliessend ist festzuhalten, dass das Grundbuchamt D._____ die Grundbuchanmeldung zu Recht abgewiesen hat. Die Abweisung der gegen diese Verfügung gerichteten Beschwerde durch die Vorinstanz ist damit nicht zu bean- standen. Auch die vorliegende Beschwerde ist abzuweisen. V. 1. Ausgangsgemäss sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens den Be- schwerdeführern 1 und 2 je zur Hälfte unter solidarischer Haftung für das Ganze aufzuerlegen (§ 83 Abs. 3 GOG i.V.m. Art. 106 ZPO, § 20 GebV OG). Entschädi- gungen sind keine zu entrichten. 2. Nach Art. 7 GBV ist der vorliegende Entscheid dem Eidgenössischen Amt für Grundbuch- und Bodenrecht mitzuteilen.
Die Verwaltungskommission entscheidet als zweite Aufsichtsbehörde letztin- stanzlich über Aufsichtsbeschwerden. Ein kantonales Rechtsmittel dagegen be- steht in aller Regel nicht (Robert Hauser/Erhard Schweri/Viktor Lieber, a.a.O., § 84 N 1 und 3). Vorbehalten bleibt das Rechtsmittel der Beschwerde ans Bun- desgericht (Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, a.a.O., N 612). Es wird beschlossen: 1. Die Aufsichtsbeschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr für das vorliegende Beschwerdeverfahren wird auf Fr. 1'500.- festgesetzt. 3. Die Kosten des Verfahrens werden den Beschwerdeführern 1 und 2 je zur Hälfte unter solidarischer Haftung für das Ganze auferlegt. 4. Prozessentschädigungen werden keine entrichtet. 5. Schriftliche Mitteilung, je gegen Empfangsschein, an: − den Vertreter der Beschwerdeführer 1 und 2, dreifach für sich und zu- handen der Beschwerdeführer 1 und 2 − die Vorinstanz − das Grundbuchamt D._____ − das Konkursamt E._____ als Vertreter der C._____ AG in Liquidation − das Eidgenössische Amt für Grundbuch- und Bodenrecht, Bundes- rain 20, 3003 Bern sowie nach Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. nach Erledigung allfälliger Rechtsmittel gegen Empfangsschein an: − die Vorinstanz unter Rücksendung der beigezogenen Akten (act. 7)
Eine allfällige Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (ordentliche Beschwerde) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbe- schwerde) i.V.m. Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Zürich, 17. Juli 2013 __________________________________ OBERGERICHT DES KANTONS ZÜRICH Verwaltungskommission Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Gürber
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