Revision of rent comparison denied as mistake concerned disputed issueKI-generiert

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer

Geschäfts-Nr.: RU160014-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. i ur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin lic. i ur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter lic. i ur. et phil. D. Glur sowie Gerichtsschreiberin lic . i ur. K. Houweling-Wili Urteil vom 3. Mai 2016 i n Sachen

A._____, Revisionskläger und Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,

gegen

B._____, Revisionsbeklagte und Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwälti n li c. i ur. Y._____,

betreffend Revision

Beschwerde gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirksgerichtes Bülach vom 9. Februar 2016 (MN150012)

Erwägungen: 1. 1.1. B._____ (Revisionsbeklagte und Beschwerdegegnerin, nachfolgend Be- schwerdegegnerin) erhob mit Eingabe vom 9. Januar 2014 Klage bei der Schli ch- tungsbehörde des Bezirkes Bülach und verlangte sinngemäss, es sei der von A._____ (Revisionskläger und Beschwerdeführer, nachfolgend Beschwerdefüh- rer) verlangte monatliche Nettomietzins für die 3-Zi mmerwohnung am ... [Adresse] als missbräuchlich zu erklären und auf den nächstmöglichen Termin auf das zu- lässige Mass herabzusetzen (act. 27/1, act. 27 Prot. S. 2). Anlässlich der Schlich- tungsverhandlung vom 10. April 2014 schlossen die Parteien einen Vergleich (act. 27 Prot. S. 2 f.) . Dieser lautet wie folgt: "1. Die Parteien vereinbaren eine Herabsetzung des Nettomietzinses für die 3- Zimmerwohnung am ... [Adresse] von bisher Fr. 943.35 auf neu Fr. 824.55, wirksam per 1. April 2014. Die Nebenkosten gemäss Mietvertrag betragen weiterhin: Heizkosten / Warmwasserkosten akonto Fr. 100.--; Antennengebühr pauschal Fr. 20.--. Somit beträgt der neue Bruttomietzins per 1. April 2014 Fr. 944.55. 2. Der neue Mietzins basiert auf dem Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik, Stand August 2013 (115.1 Punkte; Basis 1993) sowie auf einem Referenzzinssatz von 2 %. Die Kostensteigerungen wurden bis August 2013 berücksichtigt." 1.2. Am 30. April 2015 (Poststempel) gelangte nunmehr der Beschwerdeführer an di e Schli chtungsbehörde des Bezirkes Bülach und ersuchte um Revision die- ses Vergleichs (act. 1). Er stellte sinngemäss folgende Anträge: "1. Es sei der vor der Schlichtungsbehörde Bülach abgeschlossene Vergleich gemäss Protokoll vom 10. April 2014 der Schlichtungsbehörde Bülach (Ge- schäfts Nr.: MK140019-C) aufzuheben; 2. Es sei eine neue Schlichtungsverhandlung einzuberufen bzw. das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde zu wiederholen;

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % MwSt.) zu Lasten der Klägerin/Revisionsbeklagten." 1.3. Mit Beschluss vom 9. Februar 2016 wies die Schlichtungsbehörde des Be- zirkes Bülach das Revisionsbegehren des Beschwerdeführers ab (act. 18 = act. 22). 1.4. Gegen diesen Revisionsbeschluss erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 21. März 2016 Beschwerde an die Kammer (act. 23). Er verlangt die Aufhe- bung des angefochtenen Entscheides und hält im Übrigen an den bei der Vor- instanz gestellten Anträgen fest. 1.5. D i e vori nstanzli che n Akten (act. 1-20) sowie die Akten des ursprüngli chen Schli chtungsverfa hrens (act. 27) wurden beigezogen. Auf das Einholen einer Be- schwerdeantwort wurde verzichtet (Art. 322 ZPO). Die Sache erweist sich als spruchrei f. 2. 2.1. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Die Be- schwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich ferner, dass die Beschwerde zudem (zu begründende) Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer- den (Art. 320 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Beschwerdever- fahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). 2.2. Der Revisionsentscheid der Vorinstanz ist mit Beschwerde anfechtbar (Art. 332 ZPO). Die vorliegende Beschwerde vom 21. März 2016 wurde innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Der Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Beschwerde legitimiert. Es ist daher auf die Beschwerde einzutreten.

3. 3.1. Die Vorinstanz begründet ihren abweisenden Revisionsentschei d zusam- mengefasst damit, dass sich gestützt auf die vom Beschwerdeführer neu einge- reichte Urkunde ein kompletteres Bild der Historie der Mietzinsanpassungen an den Referenzzinssatz ergebe. Gestützt darauf sei aus heutiger Sicht davon aus- zugehen, dass die Schlichtungsbehörde am 10. April 2014 von falschen Tatsa- chen ausgegangen sei und der Vergleichsvorschlag in Kenntnis aller heute vorlie- genden Akten anders ausgefallen wäre (act. 22 S. 8 ff.). D ennoch sei der Revi si- onsgrund des Grundlageni rrt ums ni cht gegeben, weil der an der Schlichtungsver- handlung für den Beschwerdeführer anwesende Vertreter (C._____) sich bewusst gewesen sei oder sich hätte bewusst sein müssen, dass der Vergleichsvorschlag und das Vergleichsergebnis möglicherweise einer rechtlichen oder tatsächlichen Überprüfung nicht standhalten würden. Die Frage, ob sämtliche Senkungen des Referenzzinssatzes berücksichtigt worden seien oder nicht, sei umstri tten und ungewi ss gewesen. Diese Ungewissheit sei mit dem auf Parteibehauptungen ba- sierenden Vergleich gerade beseitigt worden und der Vertreter des Beschwerde- führers habe mit seiner Unterschrift in Kauf genommen, dass die Ausführungen der Gegenseite allenfalls nicht im Detail zutreffen würden (act. 22 S. 10 f.). Dar- über hi naus fehle es auch an der für einen Grundlagenirrtum notwendigen subjek- tiven Wesentlichkeit, weil für den Beschwerdeführer die Höhe des Referenzzins- satzes und damit verbunden die Miete ohne besondere Bedeutung gewesen sei. Der Beschwerdeführer gebe selber an, sein damaliger Vertreter habe das Verfah- ren auf Grund des bevorstehenden Abrisses der von der Beschwerdegegnerin bewohnten Liegenschaft abschliessen wollen. Demnach sei der Beschwerdefüh- rer offenbar an einer schnellen Verfahrenserledigung interessiert gewesen. Er ha- be damals schon gewusst, dass der Beschwerdegegnerin im Hinblick auf das Bauprojekt gekündigt werden sollte. An der Schlichtungsverhandlung seien insge- samt Fr. 225.60 (Fr. 18.80 x 12 Monate) strittig gewesen. Es liege auf der Hand, dass der Beschwerdeführer bereit gewesen sei, zu Gunsten der Verfahrenserle- digung auf diese Mieteinnahmen zu verzichten, um das Risiko der Anfechtbarkeit der Kündi gung nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR (Kündi gung während Schli chtungs- verfahren) ni cht ei nzugehen (act. 22 S. 11 f.). Im Si nne einer Eventualbegründung

qualifiziert die Vorinstanz die Anfechtung des Vergleichs wegen Grundlagenirr- tums zudem als Verstoss gegen Treu und Glauben, weil es dem Beschwerdefüh- rer in erster Linie um die Beseitigung der durch den Vergleichsschluss ausgelös- ten dreijährigen Sperrfrist für die Kündigung des Mietverhältnisses und nicht um die Höhe des streitigen Mietzinses gehe (act. 22 S. 12 ff.). 3.2. Dagegen bringt der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, i m Zei tpunkt des Vergleichsabschlusses sei nicht strittig bzw. ungewiss gewesen, ob der Be- schwerdegegnerin sämtliche Senkungen des Hypothekar- bzw. Referenzzinssat- zes weitergegeben worden seien. Er und die Schlichtungsbehörde seien damals gestützt auf di e (i rrtümli ch oder absi chtli ch) falschen Ausführungen der Be- schwerdegegnerin davon ausgegangen, dass nicht sämtliche Senkungen des Hy- pothekar- bzw. Referenzzinssatzes weitergegeben worden seien. Deshalb sei ei- ne Anfechtung wegen Grundlageni rrt ums möglich (act. 23 S. 6 f.). Weiter sei für ihn die Höhe des Mietzinses von Bedeutung gewesen. Das zeige sich daran, dass er bis zur Schlichtungsverhandlung am 10. April 2014 nicht gewillt gewesen sei, der Beschwerdegegnerin eine weitergehende Mietzinssenkung zuzugestehe n. Er habe sich nur deshalb bereit erklärt, einen Vergleich abzuschliessen, weil er ge- stützt auf den im Mietvertragsänderungsformular vom 20. Dezember 2001 irrtüm- lich falsch angegebenen Hypothekarzinssatz von 4.75 % und di e falschen Ausfüh- rungen der Beschwerdegegnerin davon ausgegangen sei, dass nicht sämtliche Hypothekar- bzw. Referenzzinssatzsenkungen weitergegeben worden seien. Es sei gerichtsnotorisch, dass auch ein durchschnittlicher Vermieter in Kenntnis der Tatsache, dass bereits sämtliche Hypothekar- und Referenzzi nsse nkunge n wei- tergegeben worden seien, nicht bereit wäre, eine weitergehende Mietzinssenkung zu gewähren bzw. den abgeschlossenen Vergleich einzugehen. Somit seien die Voraussetzungen der subjektiven und objektiven Wesentlichkeit des Grundla- genirrtums erfüllt (act. 23 S. 7 f.). Im Weiteren bestreitet der Beschwerdeführer die Treuwidrigkeit der Irrtumsanfechtung (act. 23 S. 9 ff.). 4. 4.1. Gemäss Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO kann mit der Revision geltend gemacht werden, ein gerichtlicher Vergleich sei zivilrechtlich unwirksam. Dabei kommen i n

erster Linie die Willensmängel nach Art. 21 ff. OR und insbesondere der im vor- liegenden Verfahren geltend gemachte Hauptanwendungsfall des Grundlagenirr- tums gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR in Frage. Dafür ist nachzuweisen, dass beide Parteien irrtümlich von einem gewissen, wesentlichen Sachverhalt ausge- gangen sind, der sich nachher als falsch erweist, oder dass eine Partei mit Wis- sen der anderen einen Sachverhalt irrtümlich als gegeben betrachtet hat. Handelt es sich aber um zur Zeit des Vergleichsabschlusses bestrittene und ungewisse Punkte (sog. caput controversum), ist eine Anfechtung bei späterer Aufklärung derselben ausgeschlossen; andernfalls würden eben diese Fragen wieder aufge- rollt, derentwegen die Beteiligten einen Vergleich geschlossen haben (ZK ZPO- F REIBURGHAUS/AFHELDT, 3. Aufl. 2016, Art. 328 N 25; IVO SCHW ANDER, D IK E- Komm-ZPO, Art. 328 N 38; BGE 130 III 49 E. 1.2). 4.2. Im Vorfeld des Schlichtungsverfahrens verlangte die Beschwerdegegnerin beim Beschwerdeführer eine Mietzinsreduktion gestützt auf die Senkung des Re- ferenzzinssatzes, wobei auch frühere, nicht weitergegebene Senkungen zu be- rücksichtigen seien (act. 3/5/5). In der Folge gestand der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin eine Mietzinsherabsetzung von (gerundet) Fr. 100.-- zu, be- stehend aus einer Senkung des Nettomietzinses um Fr. 182.58 auf Grund von Änderungen des Referenzzinssatzes für Hypotheken und ei ne Erhöhung des Mietzinses um Fr. 82.10 gestützt auf die allgemeine Kostensteigerung und Teue- rung (act. 3/5/6). Daraufhin gelangte die Beschwerdegegnerin an die Schlich- tungsbehörde und verlangte eine Herabsetzung des Mietzinses um Fr. 118.80 (von Fr. 943.35 auf Fr. 824.55). Das begründete sie mit einer durch die Senkung des Referenzzinssatzes bedingten Mi etzi nssenkung um Fr. 200.55 unter gleich- zeitiger Beachtung der Teuerung und allgemeinen Kostensteigerung in Höhe von Fr. 81.77 (act. 27/7), wie sie ungefähr schon der Beschwerdeführer veranschlagt hatte. Gegenstand des Schlichtungsverfahrens bildete somit im Wesentlichen die Frage, ob in der Vergangenheit alle Referenzzinssatzsenkungen an die Be- schwerdegegnerin weitergegeben worden waren und ob sie gestützt auf den Re- ferenzzinssatz ei nen Anspruch auf ei ne Fr. 100.-- übersteigende Senkung des Mietzinses im Umfang von Fr. 18.80 hatte.

4.3. Der Beschwerdeführer erblickt den Grundlagenirrtum darin, dass er davon ausgegangen sei, in den bisher gewährten Mietzinsanpassungen seien nicht alle Referenzzinssatzsenkungen berücksichtigt gewesen, was si ch i m Nachhi nei n of- fenbar als falsch herausgestellt hat. Nach dem Gesagten war im Zeitpunkt des Vergleichschlusses aber gerade das umstritten und ungewiss, weshalb die Beru- fung auf einen sich darauf beziehenden Irrtum ausgeschlossen ist. Das hat die Vorinstanz bereits zutreffend festgestellt. Daran ändert auch nichts, dass der Be- schwerdeführer geltend macht, er und auch die Schlichtungsbehörde seien dies- bezüglich gestützt auf die Ausführungen der Beschwerdegegnerin (übereinstim- mend) von einer falschen Annahme ausgegangen, weil diese Annahme den zwei- felhaften und zu vergleichenden Punkt betraf. 4.4. Die Revision erweist sich deshalb als unbegründet, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist. Vor diesem Hintergrund können Ausführunge n zur subjektiven Wesentlichkeit des Grundlagenirrtums unterbleiben und es kann ebenfalls offen bleiben, ob im vorliegenden Fall die Irrtumsanfechtung Treu und Glauben wider- spricht (Art. 25 OR). Demnach erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz und den entsprechenden Darstel- lungen des Beschwerdeführers in der Beschwerdeschrift. 5. Gemäss Art. 113 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c ZPO werden für das Schlichtungsverfah- ren betreffend Miete von Wohn- und Geschäftsräumen keine Gerichtskosten er- hoben und keine Parteientschädigungen zugesprochen, was auch für das Rechts- mittelverfahren gilt (vgl. OGer ZH, PD110010 vom 31. Oktober 2011; OGer ZH, PD110005 vom 23. Juni 2011). Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, und der Beschluss der Schli chtungsbe- hörde des Bezirkes Bülach vom 9. Februar 2016 wird bestätigt. 2. Die Gerichtskosten fallen ausser Ansatz.

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels von act. 23, sowie an die Schlichtungsbehörde des Bezirkes Bülach und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit- telfrist an di e Vori nstanz zurück. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist i nnert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde ri chten si ch nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt weniger als Fr. 15'000.--. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r

Gerichtsschreiberin:

lic. iur. K. Houweling-Wili

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