Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs Geschäfts-Nr.: PS240217-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichtsschreiber MLaw S. Widmer Beschluss vom 28. Januar 2025 in Sachen A._____, Beschwerdeführerin betreffend Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung (Beschwerde über das Stadtammann- und Betreibungsamt Winterthur) Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Winterthur vom 14. Okto- ber 2024 (CB240026)
Erwägungen: 1. 1.1. Der Ehemann der Beschwerdeführerin ist Alleineigentümer von sechs in der Gemeinde B._____ befindlichen Grundstücken, wovon eines mit einem Einfamili- enhaus, einer Scheune und einem Gartenhaus überbaut ist (fortan: Hauptgrund- stück); bei den restlichen Grundstücken handelt es sich im Wesentlichen um Landwirtschaftsland oder um Wald. Alle Grundstücke befinden sich ausserhalb der Bauzone. Das Einfamilienhaus wird von der Beschwerdeführerin, ihrem Ehe- mann und ihren Kindern bewohnt (vgl. act. 6/2; act. 6/6/1-2; ferner act. 6/2; act. 6/6/1-3 im Verfahren PS240218). 1.2. Gegen den Ehemann der Beschwerdeführerin laufen mehrere Betreibungs- verfahren. Am 12. September 2022 vollzog das Betreibungsamt Winterthur-Stadt (fortan: Betreibungsamt) die Pfändung der Grundstücke des Ehemannes der Be- schwerdeführerin (Pfändung Nr. 1; act. 6/6/1 im Verfahren PS240218). Auf Antrag der Gläubiger führt das Betreibungsamt nun die Verwertung der Grundstücke durch (act. 6/6/2). Zu diesem Zweck teilte es der Beschwerdeführerin und ihrem Ehemann am 7. Juni 2024 je separat das Ergebnis der betreibungsamtlichen Schätzung der Grundstücke mit (act. 6/2 = act. 6/6/3). 1.3. 1.3.1. Daraufhin gelangte die Beschwerdeführerin zunächst mit Eingabe vom 14. Juni 2024 an das Bezirksgericht Winterthur als untere kantonale Aufsichtsbe- hörde über Schuldbetreibung und Konkurs (nachfolgend: Vorinstanz). Die Vorin- stanz behandelte die Eingabe als Gesuch um Neuschätzung der Grundstücke. Gegen den Entscheid der Vorinstanz in der betreffenden Angelegenheit erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich (Verfah- ren PS240218). 1.3.2. Mit Eingabe vom 24. Juni 2024 wandte sich die Beschwerdeführerin erneut an die Vorinstanz. Sie machte, soweit verständlich, geltend, das Betreibungsamt Winterthur-Stadt sei bei der Grundstücksschätzung von einem Landwert von Fr. 8. pro m 2 ausgegangen, was nicht dem rechtsverbindlichen kommunalen
Landwert von plus/minus Fr. 1'000. pro m 2 entspreche. Das stelle unlauteren Wettbewerb dar und führe zu unentdecktem Vermögen. Sie sei berechtigt, die Wi- derrechtlichkeiten mit Schadenersatz und Genugtuung zu klären. Zudem bean- tragte sie die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege (act. 1). Die Vorin- stanz nahm diese Eingabe der Beschwerdeführerin als Beschwerde gegen die betreibungsamtliche Schätzung der Grundstücke entgegen. Sie holte vom Betrei- bungsamt eine Beschwerdeantwort ein (act. 6/5). Mit Urteil vom 14. Oktober 2024 wies die Vorinstanz die Beschwerde ab. Gerichtskosten erhob sie keine. Sie sprach auch keine Parteientschädigung zu. Das Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechtspflege schrieb sie als gegenstandslos ab (act. 3 = act. 5 [Aktenexemplar] = act. 6/9). Das Urteil wurde der Beschwerdeführerin am 29. Ok- tober 2024 zugestellt (act. 6/10). 2. 2.1. Gegen das Urteil der Vorinstanz vom 14. Oktober 2024 erhob die Beschwer- deführerin mit Eingabe vom 2. November 2024 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichts- behörde über Schuldbetreibung und Konkurs. In der Beschwerde ersucht sie um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege (act. 2). 2.2. Die Kammer zog die vorinstanzlichen Akten bei (act. 6/1-10). Weiterungen erübrigen sich. Insbesondere kann auf die Einholung einer Beschwerdeantwort bzw. einer Vernehmlassung verzichtet werden (vgl. § 18 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 322 und Art. 324 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. 3.Gegen Verfügungen der unteren Aufsichtsbehörde kann innert 10 Tagen bei der oberen Aufsichtsbehörde (Art. 18 SchKG) Beschwerde geführt werden. Für das Beschwerdeverfahren vor der oberen Aufsichtsbehörde sind die Regelungen von Art. 319 ff. ZPO anwendbar (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG). Die Beschwerde muss einen Antrag und eine Begründung ent- halten (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Personen ohne juristische Ausbildung genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gu- tem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Als Begrün-
dung reicht es aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, wes- halb der angefochtene Entscheid unrichtig sein soll. Die Beschwerde führende Partei muss sich mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheides auseinan- dersetzen und die behaupteten Mängel wenigstens in groben Zügen aufzeigen (vgl. statt vieler: OGer ZH PS110192 vom 21. Februar 2012 E. 5.1). Enthält eine Beschwerde keinen rechtsgenügenden Antrag oder keine hinreichende Begrün- dung, ist auf sie nicht einzutreten (vgl. HUNGERBÜHLER/BUCHER, DIKE-Komm- ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 321 N 17 i.V.m. Art. 311 N 28 und 46). 4.Bevor nachfolgend (E. 5) die vorinstanzlichen Erwägungen zusammenge- fasst werden, ist zum besseren Verständnis kurz auf den Unterschied zwischen einer betreibungsrechtlichen Beschwerde (Art. 17 f. SchKG) gegen die betrei- bungsamtliche Schätzung und einem Gesuch um Neuschätzung einzugehen: Mit der betreibungsrechtlichen Beschwerde können Fehler im Verfahren zur betrei- bungsamtlichen Schätzung geltend gemacht werden (BGE 135 I 102 E. 3.1; BGE 133 III 537 E. 4.1; BGE 120 III 79). Die betreibungsrechtliche Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde bedarf – wie vorstehend erwähnt (vgl. E. 3) – eines Antrags und einer Begründung. Stört sich eine beteiligte Person hingegen am Ergebnis der Schätzung, kann sie bei der Aufsichtsbehörde ein Gesuch um Neuschätzung stel- len (Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG). Ein Gesuch um Neuschätzung be- darf keiner Begründung (BGE 145 III 487 E. 3.3.3; BGE 134 III 42 E. 4). Art. 9 Abs. 2 VZG macht den Anspruch auf Neuschätzung allerdings von der Leistung eines Kostenvorschusses abhängig. 5.Die Vorinstanz erwog, aus der Beschwerdeschrift gehe zwar sinngemäss hervor, dass sich die Beschwerde gegen die Verfügung des Betreibungsamtes betreffend Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstücks richte. Der Beschwerdeschrift liessen sich jedoch keine konkreten Anträge entnehmen. Zudem seien die Ausführungen der Beschwerdeführerin dazu, inwiefern das Be- treibungsamt gegen gesetzliche Bestimmungen des Betreibungsverfahrens ver- stossen haben soll, unverständlich. Falls die Beschwerdeführerin mit ihren Aus- führungen sinngemäss die Neuschätzung des gepfändeten Grundstücks im Sinne von Art. 99 Abs. 2 VZG i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG verlangen wolle, sei sie darauf
hinzuweisen, dass bereits ihre frühere Eingabe als ein solches Begehren entge- gen genommen worden sei. Die Beschwerdeführerin habe kein rechtlich ge- schütztes Interesse an einem zweiten, identischen Verfahren. Falls die Beschwer- deführerin die Nachpfändung unentdeckter Vermögenswerte im Sinne von Art. 115 Abs. 3 SchKG verlangen wolle, sei sie dazu nicht berechtigt. Dieses Recht komme ausschliesslich den Gläubigern zu. Weiter sei die Beschwerdefüh- rerin darauf hinzuweisen, dass allfällige Schadenersatz- oder Genugtuungsan- sprüche nicht im Rahmen einer betreibungsrechtlichen Beschwerde im Sinne von Art. 17 SchKG geltend gemacht werden könnten. Aus den dargelegten Gründen sei die Beschwerde abzuweisen (act. 5 E. II.2). 6.Mit ihrer Beschwerde vom 2. November 2024 an das Obergericht als obere kantonale Aufsichtsbehörde beantragt die Beschwerdeführerin "öffentlich-rechtli- chen Eigentumsbeschränkungen gemäss Art. 5 Abs. 2 RPG / Art. 26 BV, an Grundstücken & Liegenschaften mit Tilgungen der Grundstückgewinnsteuern, in- nert 30 Tagen, entgeltlich zu bereinigen" (act. 2). Aus dieser Formulierung lässt sich auch mit gutem Willen nicht herauslesen, was das Obergericht im Falle einer Gutheissung der Beschwerde entscheiden soll. Der Antrag weist keinen ersichtli- chen Bezug zum vorliegenden Verfahrensgegenstand (Rechtmässigkeit der be- treibungsamtlichen Schätzung) auf. Aus der Begründung lässt sich auch kein sinngemäss gestellter Antrag entnehmen. In der Begründung macht die Be- schwerdeführerin schwer verständliche Ausführungen zu Bodenpreisen, Grund- stückgewinnen, Grundstückgewinnsteuern, einer erbrechtlichen Solidarhaftung, Geschäften des Betreibungsamtes Winterthur-Stadt und Grundpfandrechten des Steueramtes (act. 2). Auf die Erwägungen der Vorinstanz geht sie dabei nicht ein. Die Beschwerde enthält somit weder einen hinreichenden Antrag noch eine hin- reichende Begründung. Auf die Beschwerde ist nicht einzutreten. 7.Der Vollständigkeit halber ist zu den erstinstanzlichen Ausführungen der Be- schwerdeführerin noch Folgendes festzuhalten: Wenn die Beschwerdeführerin sinngemäss geltend machte, die Bodenpreise in der Gemeinde B._____ lägen wesentlich höher als Fr. 8. pro m 2 , so ist das bezogen auf Wohnbauland sicher richtig. Die Beschwerdeführerin übersieht jedoch, dass es sich bei den gepfände-
ten Grundstücken ihres Ehemannes grösstenteils um Landwirtschaftsland oder Wald handelt. Alle Grundstücke befinden sich ausserhalb der Bauzone. Es ist no- torisch, dass für Landwirtschaftsland und Wald wesentlich tiefere Bodenpreise be- zahlt werden als für Wohnbauland (vgl. https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raum- planung/immobilienmarkt/bodenpreise.html; zuletzt besucht am: 24. Januar 2025). Dieser Umstand wurde bei der betreibungsamtlichen Schätzung zu Recht berück- sichtigt. Die betreibungsamtliche Schätzung sagt zudem nichts über den an der Versteigerung tatsächlich erzielbaren Erlös aus. Die Schätzung des zu verstei- gernden Grundstücks soll den Interessenten lediglich einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot geben (vgl. BGE 135 I 102 E. 3.2.3). 8.Das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen ist grundsätzlich kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2 GebV SchKG). Es sind auch hier keine Kosten zu erheben. Das Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechtspflege für das zweitin- stanzliche Beschwerdeverfahren erweist sich deshalb als gegenstandslos und ist abzuschreiben. Parteientschädigungen dürfen in diesem Verfahren nicht zuge- sprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).
Es wird beschlossen: 1.Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird abge- schrieben. 2.Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 3.Es werden keine Kosten erhoben. 4.Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 5.Schriftliche Mitteilung an die Beschwerdeführerin, an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt Winterthur-Stadt, je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück. 6.Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei- bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Der Gerichtsschreiber: MLaw S. Widmer versandt am: 31. Januar 2025