Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstücks / Gesuch um neue Schätzung durch einen Sachverständigen

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Geschäfts-Nr.: PS200179-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili Urteil vom 21. Oktober 2020 in Sachen

1. A., 2. B., Beschwerdeführer

gegen

C., Beschwerdegegner vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X.

betreffend Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstücks vom 4. Mai 2020 / Gesuch um neue Schätzung durch einen Sachverständigen (Beschwerde über das Betreibungsamt Birmensdorf)

Beschwerde gegen ein Teilurteil des Bezirksgerichtes Dietikon vom 27. August 2020 (CB200010)

Erwägungen: 1. 1.1. In der gegen A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer 1) laufenden Betrei- bung Nr. 1 des Gläubigers C._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) teilte das Betreibungsamt Birmensdorf mit Schreiben vom 4. Mai 2020 dem Beschwerde- führer 1 als Schuldner und Pfandeigentümer und B._____ (nachfolgend Be- schwerdeführerin 2) als Pfandeigentümerin die betreibungsamtliche Schätzung des zu verwertenden Grundstückes mit (act. 6/2/1-2). 1.2. A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer 1 und Beschwerde- führerin 2) erhoben dagegen mit Eingabe vom 22. Mai 2020 beim Bezirksgericht Dietikon als untere kantonale Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter Be- schwerde mit den folgenden Rechtsbegehren (act. 6/1): "1. Das Betreibungsamt Birmensdorf sei anzuweisen, keine Verwertungs- handlungen der Liegenschaft (Kat. 2 in D._____ ZH) bis zum Vorliegen einer vorfrageweise abgeklärten Forderung des vorliegenden Gläubigers und aufgrund der Grundbuchsperre vorzunehmen. 2. Es sei dem Beschwerdeführer die Möglichkeit gegeben werden um nach Abschluss der Lastenbereinigungsverfahren betreffend die Liegenschaf- ten E._____ und F._____ sowie der Verwertung der Vermögenswerte durch das Betreibungsamt E'._____ dem Betreibungsamt Birmensdorf eine Änderung des Lastenverzeichnisses betreffend einer vorfragewei- sen Abklärung der Restforderung des vorliegenden Gläubigers zu bean- tragen. 3. Es sei die gestellte Frist von 10 Tagen zur Beantragung einer neuen Schätzung durch einen Sachverständigen abzunehmen. 4. Eventualiter sei eine aktuelle Schätzung durch einen Sachverständigen durchzuführen. 5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwer- degegnerin." Mit Teilurteil vom 27. August 2020 (act. 6/20 = act. 5) wies das Bezirksgericht Dietikon die Beschwerde ab (Dispo-Ziff. 1), hielt fest, dass über das Eventualbe- gehren betreffend Neuschätzung des Grundstücks G.-strasse ..., D'.,

Grundbuchblatt 3, Kataster Nr. 2, H._____, nach rechtskräftiger Erledigung von Dispositiv-Ziff. 1 entschieden werde (Dispo-Ziff. 2), und wies das Betreibungsamt Birmensdorf an, einstweilen (bis zu einem anderslautenden Entscheid) keine wei- teren Betreibungs- resp. Vollstreckungshandlungen im Grundpfandverwertungs- verfahren betreffend das genannte Grundstück vorzunehmen, wobei allfällige Lohnpfändungen sowie weitere Betreibungsverfahren und Betreibungshandlun- gen ausserhalb des Grundpfandverwertungsverfahrens davon nicht betroffen und weiterzuführen seien (Dispo-Ziff. 3). 1.3. Hiegegen erhoben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 15. Septem- ber 2020 Beschwerde bei der Kammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs (act. 2). Sie verlangen die Aufhebung von Dispositiv-Ziffer 1 der angefochtenen Verfügung, halten an ihren Rechtsbegehren Ziffer 1 und 2 fest und beantragen zusätzlich die Klarstellung, dass die Randzif- fern 34-36 ihrer Stellungnahme bei der Vorinstanz vom 19. August 2020 zulässig seien, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerde- gegners. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 6/1-21). Das Verfahren er- weist sich als spruchreif. 2. 2.1. Das Verfahren der Aufsichtsbeschwerde in Schuldbetreibungs- und Kon- kurssachen richtet sich nach den Bestimmungen von Art. 20a Abs. 2 SchKG. So- weit Art. 20a Abs. 2 SchKG keine Bestimmungen enthält, regeln die Kantone das Verfahren (Art. 20a Abs. 3 SchKG; BSK SchKG I-C OMETTA/MÖCKLI, 2. Aufl. 2010, Art. 20a N 38). Im Kanton Zürich richtet sich das Beschwerdeverfahren gemäss § 18 EG SchKG nach § 83 f. GOG. Dabei ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu untersuchen und es sind die Bestimmungen der ZPO sinngemäss anwendbar (§ 83 Abs. 3 GOG). Für den Weiterzug an das Obergericht gelten insbesondere die Bestimmungen über die Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO (§ 84 GOG).

2.2. Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO, vgl. OGer ZH PS110019 vom 21. Februar 2011, E. 3.4; OGer ZH PS180175 vom 18. Dezember 2018, E. 4.3.4; BGer 5A_605/2011 vom 8. November 2011, E. 3.2). 2.3. Die Beschwerde vom 15. September 2020 (Datum Poststempel) wurde in- nert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Die Beschwerde- führer sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Beschwerde legitimiert. Es ist insoweit auf die Beschwerde einzutreten. 3. 3.1. Die Vorinstanz hielt zur Begründung ihres abweisenden Entscheids fest, die Ausführungen der Beschwerdeführer zur Rechtmässigkeit sowie zur Anpassung resp. Reduktion der betriebenen Forderung des Beschwerdegegners seien unklar und nicht ohne Weiteres nachvollziehbar. Zudem sei vorliegend das Anfech- tungsobjekt die Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstücks G.-strasse ... in D. vom 4. Mai 2020. Dagegen könne mit Beschwer- de bloss ein unkorrektes Vorgehen oder Verhalten des Betreibungsamtes im Zu- sammenhang mit der Schätzung geltend gemacht werden. Materielle Vorbringen und Beanstandungen zur geltend gemachten Forderung des Pfandgläubigers könnten hingegen nicht als Beschwerdegründe ins Feld geführt werden, weshalb auf diese Ausführungen der Beschwerdeführer nicht weiter einzugehen sei (act. 5 S. 5 f.) . Ebenso könnten die Vorbringen zur Notsituation nicht gegen die Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung des Grundstückes geltend gemacht werden (act. 5 S. 6). Ferner erwog die Vorinstanz, die infolge der Beschlagnahmung durch die Staats- anwaltschaft III des Kantons Zürich auf der streitgegenständlichen Liegenschaft

bestehende Grundbuchsperre stehe einer betreibungsamtlichen Verwertung nicht entgegen, weil vom Betreibungsamt Birmensdorf und dem Beschwerdegegner be- legt worden sei, dass die Grundbuchsperre vom zuständigen Staatsanwalt im Fal- le einer betreibungsrechtlichen Verwertung umgehend aufgehoben und stattdes- sen der verbleibende Nettoerlös, nach Befriedigung der Pfandgläubiger, be- schlagnahmt würde. Es sei auch keine Irreführung oder Täuschung der Staats- anwaltschaft durch das Betreibungsamt zu erkennen (act. 5 S. 6). Schliesslich sei auf die Ausführungen in den Randziffern 34-36 der Stellungnahme der Be- schwerdeführer vom 19. August 2020 nicht einzugehen, weil diese nicht innerhalb der zehntägigen Beschwerdefrist geltend gemacht worden und daher unzulässig seien (act. 5 S. 7). 3.2. Dagegen bringen die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, die Vorinstanz habe ihr rechtliches Gehör verletzt, weil sie sich nicht mit ihren Ausführungen zur Rechtmässigkeit und zur Anpassung resp. Reduktion der betriebenen Forderung des Gläubigers auseinandergesetzt habe (act. 2 S. 19). Sie äussern sich auf meh- reren Seiten in Wiederholung des bereits bei der Vorinstanz Vorgebrachten (vgl. act. 6/1 S. 3-10) zur Höhe der Forderung des Beschwerdegegners und zur Not- wendigkeit, diese Forderung vor der Verwertung vorfrageweise abzuklären, um eine überschiessende Verwertung zu vermeiden (act. 2 S. 3-11). Zudem machen die Beschwerdeführer geltend, mit der Schätzung müsse zugewartet werden, da- mit nach Erstellen der (bereinigten) Lastenverzeichnisse von anderen Liegen- schaften eine Änderung des vorliegenden Verzeichnisses beantragt werden kön- ne (act. 2 S. 9 f.). Sodann bestehe die geltend gemachte Notsituation darin, dass durch die Verwertung der Liegenschaften der Eltern des Beschwerdeführers 1 über Fr. 20 Mio. zur Tilgung aller Forderungen der Gläubiger, auch des Be- schwerdegegners, bereitliegen würden. Deshalb sei die Verwertung der streitge- genständlichen Liegenschaft nicht notwendig und diese sei der Familie zu erhal- ten (act. 2 S. 21). Des Weiteren rügen die Beschwerdeführer zusammengefasst, die Vorinstanz übersehe, dass die Globalbeschlagnahmeverfügung der Staats- anwaltschaft III des Kantons Zürich vom 19. Mai 2017, die daraus resultierende Grundbuchsperre vom 22. Mai 2017 und die Anzeige des Grundbuchamtes I._____ vom 24. Mai 2017 formell Bestand hätten und dass eine E-Mail mit einer

möglichen Absicht zur Aufhebung der Grundbuchsperre die Form nicht wahre und daher nicht rechtswirksam sei. Es dürfe daher keine Verwertungshandlung durch das Betreibungsamt getätigt werden (act. 2 S. 11 ff. und S. 19 f.). Abschliessend weisen die Beschwerdeführer darauf hin, dass die Randziffern 34-36 ihrer Stel- lungnahme bei der Vorinstanz durchaus zulässig seien, weil erst die Vernehmlas- sung des Betreibungsamtes vom 3. Juni 2020 und die damit verbundene Ver- kehrswertschätzung von J._____ vom 23. Juni 2017 Anlass dazu gegeben hätten. Diese Schätzung sei ihnen zuvor nie abgegeben worden (act. 2 S. 21). 4. 4.1. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehalten hat, hat das Betreibungs- amt im Rahmen der Verwertung eines Grundpfandes eine Schätzung anzuord- nen und das Ergebnis den Beteiligten mitzuteilen (Art. 156 i.V.m. Art. 140 Abs. 3 SchKG). Gegen diese Mitteilung kann der Schuldner entweder betrei- bungsrechtliche Beschwerde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit nach Art. 17 Abs. 1 und 2 SchKG erheben oder innert der gleichen Frist gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige verlangen (Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG). Gegenstand des vorliegenden Verfah- rens ist einzig die von den Beschwerdeführern erhobene betreibungsrechtliche Beschwerde, über welche die Vorinstanz vorab mit dem angefochtenen Teilurteil entschieden hat. Die Kammer hat sich somit auf die Überprüfung der Schätzung des Betreibungsamtes oder des von diesem beigezogenen Sachverständigen bzw. der Kriterien, die bei der Schätzung zu berücksichtigen sind, zu beschränken (BGE 133 III 537 E. 4.1 = Pra 2008 Nr. 43; VZG-Komm.-Z OPFI, Art. 9 N 9). 4.2. Vor diesem Hintergrund kann im vorliegenden Beschwerdeverfahren einer- seits offenbleiben, ob die Ausführungen der Beschwerdeführer in den Randziffern 34-36 ihrer Stellungnahme bei der Vorinstanz vom 19. August 2020 (act. 6/18) zu berücksichtigen sind oder nicht, da sich diese ausschliesslich auf die Neuschät- zung beziehen. Auf der anderen Seite ist festzustellen, dass sich die Vorinstanz zu Recht nicht mit den materiellrechtlichen Vorbringen der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der Betreibungsforderung auseinandergesetzt hat, und es erübrigen sich auch hier Weiterungen zu den entsprechenden Ausführungen der

Beschwerdeführer. Lediglich der Vollständigkeit halber sind die Beschwerdeführer darauf hinzuweisen, dass sie im Falle der Tilgung der Schuld samt Zinsen und Kosten beim Gericht jederzeit (bis zur Verteilung des Verwertungserlöses; KUKO SchKG-Brönnimann, 2. Aufl. 2014, Art. 85 N 6) die Aufhebung der Betreibung ver- langen können (Art. 85 SchKG). Demgegenüber findet Art. 119 Abs. 2 SchKG, wonach das Betreibungsamt die Verwertung einstellt, wenn der Erlös den Ge- samtbetrag der Forderungen erreicht, entgegen der Ansicht der Beschwerdefüh- rer (vgl. act. 2 S. 11) im Verfahren der Betreibung auf Pfandwertung keine An- wendung. Soweit die Beschwerdeführer im Übrigen verlangen, es sei ihnen die Möglichkeit zu geben, einen allfälligen Restbetrag mit regelmässigen und ange- messenen Abschlagszahlungen ratenweise über zwölf Monate zu tilgen (act. 2 S. 8), steht dem Beschwerdeführer 1 als Schuldner wie auch der Beschwerdefüh- rerin 2 als Dritteigentümerin des Pfandes gemäss Art. 156 i.V.m. Art. 143a und Art. 123 SchKG die Möglichkeit offen, beim Betreibungsamt ein Gesuch um Ver- wertungsaufschub zu stellen (BSK SchKG I-S UTER, 2. Aufl. 2010, Art. 123 N 8 ff. und BSK SchKG I-KÄNZIG/BERNHEIM, 2. Aufl. 2010, Art. 156 N 13 f.). 4.3. Die Schätzung des Grundstücks nach Art. 140 Abs. 3 SchKG setzt ein be- reinigtes Lastenverzeichnis voraus (BSK SchKG I-FEUZ, 2. Aufl. 2010, Art. 140 N 137; KUKO SchKG-BERNHEIM/KÄNZIG, 2. Aufl. 2014, Art. 140 N 3 und N 45). Die Beschwerdeführer behaupten nicht, dass es an dieser Voraussetzung fehlt. Viel- mehr scheinen sie davon auszugehen, dass das bestehende Lastenverzeichnis noch geändert werden kann. Dabei verkennen die Beschwerdeführer aber, dass dem nicht innert Frist angefochtenen bzw. durch Prozess bereinigten Lastenver- zeichnis zwar keine materiellrechtliche Bedeutung zukommt, es aber für das be- treffende Betreibungsverfahren in formelle Rechtskraft erwächst (Art. 37 VZG; KUKO SchKG-B ERNHEIM/KÄNZIG, 2. Aufl. 2014, Art. 140 N 34 und N 43; BSK SchKG I-Feuz, 2. Aufl. 2010, Art. 140 N 116 f., N 134 und N 136). Eine nachträg- liche Änderung des bereinigten Lastenverzeichnisses ist nicht zulässig. 4.4. Des Weiteren hielt die Vorinstanz zu Recht fest, dass vorliegend die straf- rechtliche Beschlagnahme mittels Grundbuchsperre der Mitteilung der Schätzung durch das Betreibungsamt nicht entgegen steht. Art. 44 SchKG hält zwar fest,

dass die Verwertung von Gegenständen, welche aufgrund strafrechtlicher oder fiskalischer Gesetze mit Beschlag belegt sind, nach den zutreffenden eidgenössi- schen oder kantonalen Gesetzesbestimmungen geschieht, und bezweckt damit eine Privilegierung für die Vollstreckung strafrechtlicher und fiskalischer Geld- und Sicherheitsansprüche (BSK SchKG I-A COCELLA, 2. Aufl. 2010, Art. 44 N 1 ff.; KU- KO SchKG-R OHNER, 2. Aufl. 2014, Art. 44 N 1). Art. 44 SchKG begründet also ein Vorzugsrecht des Staates gegenüber anderen Gläubigern und dient demnach weder dem Interesse des Beschwerdeführers 1 als Schuldner noch demjenigen der Beschwerdeführerin 2 als Pfandgläubigerin. Er vermag den Beschwerdefüh- rern keine subjektiven Rechte zu verschaffen, deren Durchsetzung zu schützen wäre, weshalb es ihnen an der notwendigen Legitimation fehlt, sich auf Art. 44 SchKG zu berufen. Vorliegend steht die Anwendung von Art. 44 SchKG im Interesse der Strafverfolgungsbehörde als Vertreterin des Staates. Der zu- ständige Staatsanwalt hat mit E-Mail vom 6. Juli 2018 gegenüber dem Betrei- bungsamt Birmensdorf erklärt, mit der betreibungsrechtlichen Verwertung der Lie- genschaft einverstanden zu sein, und hat in Aussicht gestellt, bei Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung der Zwangsverwertung die Grundbuchsperre aufzuheben und stattdessen den nach Befriedigung der Pfand- gläubiger verbleibenden Nettoerlös zu beschlagnahmen (act. 6/6/2). Diese Erklä- rung ist als Verzicht der Strafverfolgungsbehörde auf das ihr zustehende vorran- gige Recht zu werten, der an keine Form gebunden ist. Das angefochtene Teilur- teil der Vorinstanz wäre daher auch in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden, wenn es insoweit zu prüfen wäre. Die Beschwerde ist abzuweisen. 5. Das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen ist grundsätzlich kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2 GebV SchKG). Eine Parteienschädigung ist nicht zuzusprechen (vgl. Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Es werden keine Kosten erhoben. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Beilage eines Doppels von act. 2, unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt Birmensdorf, je ge- gen Empfangsschein. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei- bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. K. Houweling-Wili

versandt am: 22. Oktober 2020