Property gains tax counts as realization cost in foreclosureKI-generiert

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Geschäfts-Nr.: PS160174-O/U

Mitwirkend: Oberrichter lic. i ur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. i ur. M. Stammbach und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichts- schreiberin lic. i ur. O. Canal Beschluss und Urteil vom 4. Oktober 2016 i n Sachen

A._____, Beschwerdeführer,

betreffend Pfandverwertungsverfahren (Beschwerde über das Betreibungsamt B._____)

Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Andelfingen vom 31. August 2016 (CB160008)

Erwägungen:

1. 1.1. C._____ ist Stockwerkeigentümer der in der Gemeinde D._____ liegenden Grundstücke K-Bl. 1 und K-Bl. 2 sowie Schuldner in der Betreibung Nr. 1. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ...strasse ..., D., verlangte die Verwer- tung der genannten Grundstücke. Das Betreibungsamt B. erliess am 23. Juni 2016 die Steigerungsbedingungen (vgl. act. 6). Der Grundpfandgläubiger auf der 4. Pfandstelle (vgl. act. 1 i.V.m. act. 2; nachfolgend Beschwerdeführer) er- hob dagegen Beschwerde bei der unteren Aufsichtsbehörde über Schuldbetrei- bung und Konkurs (nachfolgend Vorinstanz). Er beantragte sinngemäss, es sei in den Steigerungsbedingungen eine provisorisch berechnete Grundstückgewinn- steuer aufzuführen und es sei festzustellen, dass die Grundstückgewinnsteuer nicht zu den Verwertungskosten gehöre (act. 1). Die Vorinstanz wies die Be- schwerde mit Urteil vom 31. August 2016 ab (act. 8 = act. 11 = act. 13; nachfol- gend zitiert als act. 11). Dagegen erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 22. September 2016 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde (act. 12 i.V.m. act. 9/1). 1.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-9). Von der Ei nholung einer Beschwerdeantwort bzw. einer Vernehmlassung kann abgesehen werden (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 322 Abs. 1 sowie Art. 324 ZPO bzw. § 83 Abs. 2 GOG). Das Verfahren ist spruchreif. 2. 2.1. Das Verfahren der Aufsichtsbeschwerde in Schuldbetreibungs- und Kon- kurssachen ri chtet si ch nach den Besti mmungen von Art. 20a Abs. 2 SchKG. So- weit das Bundesrecht keine Regelung enthält, richtet sich das Beschwerdeverfah- ren und der Weiterzug der SchK-Beschwerde nach kantonalem Recht. Im Kanton Züri ch i st das Verfahren i n den §§ 83 f. GOG geregelt, welche für den Weiterzug ans Obergericht Art. 319 ff. ZPO für sinngemäss anwendbar erklären (vgl. § 18 EG SchKG). Nach diesen Bestimmungen ist die Beschwerde an die untere wie

auch an die obere Aufsichtsbehörde schriftlich und begründet ei nzurei chen. So- fern sie sich nicht sofort als unzulässig oder unbegründet erweist, wird sie der Gegenpartei und der Vorinstanz sowie gegebenenfalls weiteren Beteiligten zur schri ftli chen Beantwortung bzw. Vernehmlassung zugestellt (vgl. §§ 83 f. GOG, Art. 321 Abs. 1 und Art. 322 ZPO). Das Beschwerdeverfahren nach Art. 17 f. SchKG wird demnach schriftlich geführt; das Gesetz sieht weder erst- noch zweit- i nstanzli ch ei ne mündli che Verhandlung vor. Ei ne solche wi rd auch ni cht durch Art. 6 EMRK geboten. Dessen Anwendungsbereich erstreckt sich nicht auf das betreibungsrechtliche Beschwerdeverfahren, in welchem einzig über die Vollstre- ckung von Geldforderungen und nicht über Zivilansprüche entschieden wird (vgl. OGer ZH PS140058 vom 25. April 2014 E. 3. m.H.). Die Kritik des Beschwerde- führers, es habe weder eine "gerichtliche Anhörung" noch eine Gerichtsverhand- lung gegeben (vgl. act. 12 S. 1), geht somit fehl. 2.2. Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offen- si chtli ch unri chti ge Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der zehntägigen Rechtsmittelfrist schri ftli ch und begründet ei nzurei chen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Die Beschwerde führende Partei hat sich hierbei mit der Begründung des vorinstanzlichen Ent- scheides auseinander zu setzen und anzugeben, an welchen Mängeln der ange- fochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet. An die Rechtsmitteleingaben von Laien werden allerdings nur minimale Anforderungen gestellt. Als Antrag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Be- schwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das gilt auch im zweitin- stanzlichen betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren (vgl. OGer ZH PS110019 vom 21. Februar 2011 E. 3.4.). Der Beschwerdeführer stellt in seiner Beschwerde diverse Feststellungsbegehren (vgl. act. 12 S. 4). Aus seiner Begründung (vgl. act. 13 S. 2 f.) geht hervor, dass er (sinngemäss) die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Berichti- gung der Steigerungsbedingungen beantragt. Die genannten Anforderungen an

die Rechtsmitteleingabe sind somit erfüllt. Auf die Beschwerde ist daher einzutre- ten. 3. 3.1. Die Vorinstanz erwog, gemäss BGE 122 III 246 seien die bei der Betreibung auf Grundpfandverwertung anfallenden Grundstückgewinnsteuern als Kosten der Verwertung i m Si nne von Art. 157 Abs. 1 SchKG zu betrachten und daher vom Bruttoerlös abzuziehen und zu bezahlen, bevor der Nettoerlös an die Gläubiger verteilt werde. Diese Rechtsprechung habe das Bundesgericht in einem weiteren Entscheid vom 28. Februar 2003 (= BGer 7B.265/2003) bestätigt. Sodann hielt die Vorinstanz fest, eine provisorische Berechnung der Grundstückgewinnsteuer gehöre ni cht zum notwendi gen Inhalt der Steigerungsbedingungen i.S.v. Art. 135 ff. SchKG und Art. 45 ff. VZG (act. 11 E. 3 und 5). 3.2. Der Beschwerdeführer bringt in seiner Beschwerde im Wesentlichen vor, entgegen der Ansicht der Vorinstanz und des Bundesgerichts gehöre die Grund- stückgewinnsteuer nicht zu den Verwertungskosten. Zudem sei in den Steige- rungsbedingungen die provisorische Höhe der Grundstückgewinnsteuer zu bezif- fern, damit der Ersteigerer wisse, welche Kosten er nach dem Zuschlag noch zu bezahlen habe (act. 12 S. 2 f.). 3.3. Die in BGE 122 III 246 vorgenommene Qualifikation der Grundstückgewinn- steuer als Verwertungskosten hat das Bundesgericht mehrmals bestätigt (vgl. BGer 7B.256/2002 E. 3 mit Hinweis auf die Entscheide 7B.201/2000 E. 3b/aa, 7B.35/2000 E. 5, 7B.284/1997 E. 4, 7B.55/1997, 7B.54/1997) oder hat ohne wei- teres darauf Bezug genommen (BGer 5A_229/2009 E. 4, BGer 5A_54/2008 E. 2.1, BGE 129 III 200 E. 2, BGer 7B.157/2001 E. 2a, BGer 7B.103/2001 E. 2b/bb, BGer 7B.41/2001 E. 3c/bb, BGer 7B.6/2001 E. 2a). Die vom Beschwer- deführer vorgebrachten angeblichen Nachteile der massgeblichen Rechtspre- chung für die Gläubiger (vgl. act. 13 S. 2 f.) vermögen daran nichts zu ändern. Es kann daher auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (vgl. act. 12 E. 5). Da die Grundstückgewinnsteuer zu den Verwertungskosten gehört und damit vom Bruttoerlös abzuziehen und zu begleichen ist, hat der Er-

steigerer die Grundstückgewinnsteuer nicht zusätzlich zum Steigerungspreis zu bezahlen. D emnach ist nicht ersichtlich, weshalb di e Grundstückgewi nns teue r i n den Steigerungsbedingungen ziffernmässig angegeben werden soll. Ni chts ande- res ergibt sich – wie die Vorinstanz richtig ausführt (vgl. act. 12 E. 3) – aus Art. 45 ff. VZG und Art. 135 ff. SchKG. Die Beschwerde ist damit abzuweisen. 4. Da sogleich ein Entscheid gefällt werden kann, erübrigt sich ein Entscheid über den Antrag des Beschwerdeführers, der Beschwerde sei die aufschiebende Wir- kung zu erteilen (act. 12 S. 4). 5. Das Verfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen ist kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG). Parteientschä- digungen sind nicht auszurichten (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). Es wird beschlossen: 1. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird abgeschrieben. 2. Schri ftli che Mi ttei lung und Rechtsmi ttelbelehrung mit nachfolgendem Er- kenntni s. Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Es werden keine Kosten erhoben und keine Parteientschädigungen zuge- sprochen. 3. Schriftliche Mitteilung an den Beschwerdeführer, an das Betreibungsamt B._____ und unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an die Vor- instanz, je gegen Empfangsschein.

4. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist i nnert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde ri chten si ch nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) i n Verbi ndung mi t Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei- bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. O. Canal

versandt am: 5. Oktober 2016