Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: PF260003-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschreiberin MLaw N. Gautschi Beschluss und Urteil vom 16. Februar 2026 in Sachen A., Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin gegen B. AG, Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 23. Januar 2026 (ER250226)

Erwägungen: 1. 1.1.Am 15. Dezember 2025 (Datum Poststempel) stellte die Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beim Einzelgericht des Bezirksgerichtes Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren gegen die Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin (nachfolgend: Beschwerde- führerin; act. 7/1). Mit Verfügung vom 18. Dezember 2025 setzte die Vorinstanz der Beschwerdeführerin Frist zur Stellungnahme (act. 7/4). Diese liess sich nicht vernehmen. In der Folge hiess die Vorinstanz mit Urteil vom 23. Januar 2026 das Ausweisungsbegehren gut und wies das Stadtammannamt Zürich 11 an, den Ausweisungsbefehl auf Verlangen der Beschwerdegegnerin zu vollstrecken. Die Entscheidgebühr wurde der Beschwerdeführerin auferlegt und der Antrag der Be- schwerdegegnerin auf eine Parteientschädigung abgewiesen (act. 3 = act. 6 [Ak- tenexemplar] = act. 7/6). 1.2.Dagegen erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 5. Februar 2026 (Datum Poststempel) fristgerecht Beschwerde und stellte ein Gesuch um auf- schiebende Wirkung (act. 2 und act. 7/7a). Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 7/1-8). Mit Eingaben vom 12. Februar 2026 (Da- tum Poststempel) reichte die Beschwerdeführerin Gesuche um unentgeltliche Rechtspflege sowie um aufschiebende Wirkung der Beschwerde hinsichtlich der Bezahlung der vorinstanzlichen Entscheidgebühr ein (act. 8 und 9). Das Verfah- ren erweist sich als spruchreif. 2. 2.1.Erstinstanzliche Endentscheide mit zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbe- gehren von weniger als Fr. 10'000.– sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 308 Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO). Für die Berechnung des Streitwertes ist im Aus- weisungsbegehren der Mietwert – der durch die Verzögerung infolge des Summa- rverfahrens selber entsteht – massgebend. Diesbezüglich ist von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 ff., E. 1.2.1 f.). Der monatliche

Bruttogesamtmietwert beträgt Fr. 1'169.– (act. 6 E. 4), weshalb für das vorlie- gende Rechtsmittelverfahren von einem Streitwert von Fr. 7'014.– auszugehen ist. Damit ist der vorinstanzliche Entscheid mit Beschwerde anfechtbar. 2.2.Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of- fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be- gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden soll. Als Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei un- richtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Be- schwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). 3. 3.1.Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Parteien hätten am 20. De- zember 2018 einen Mietvertrag für einen Gewerberaum im 2. OG und einen Ein- stellplatz im 1. UG an der C._____-strasse ... in ... Zürich geschlossen (act. 7/3/3). Die Beschwerdegegnerin habe die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 8. Juli 2025 für die ausstehende Mietzinszahlung für den Monat Juli 2025 gemahnt und ihr eine dreissigtägige Frist zur Begleichung der Ausstände angesetzt. Dieses Schreiben weise darauf hin, dass bei unbenütztem Ablauf der dreissigtägigen Frist das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werde (act. 7/3/5). Diese Kün- digungsandrohung habe die Beschwerdeführerin bei der Post nicht abgeholt, wes- halb es in Anwendung der relativen Empfangstheorie am 16. Juli 2025 als zuge- stellt gelte (act. 7/3/6). Die angesetzte Zahlungsfrist von dreissig Tagen endete damit am 15. August 2025. Die Beschwerdegegnerin habe die Beschwerdeführe- rin bereits zuvor unter Ansetzung der dreissigtägigen Frist i.S.v. Art. 257d OR für die ausstehenden Mietzinszahlungen der Monate November 2024 bis Juni 2025

gemahnt (act. 7/8-12). Die Mahnungen seien jeweils mit dem Hinweis erfolgt, dass vorhergehende Fristansetzungen für Mietzinse, welche nicht oder teilweise begli- chen worden seien, weiterhin gelten würden. Am 18. Juli 2025 habe die Be- schwerdeführerin eine Zahlung in der Höhe einer Monatsmiete getätigt. Da die Beschwerdegegnerin zu jenem Zeitpunkt jedoch zwei abgemahnte Mietzinse für die Monate Juni und Juli 2025 offen gehabt habe, sei die eingegangene Zahlung an den Mietzins für den Monat Juni 2025 angerechnet worden. Entsprechend sei der Mietzins für den Monat Juli 2025 ausstehend geblieben. Nach unbenutztem Ablauf der Zahlungsfrist habe die Beschwerdegegnerin am 27. August 2025 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 30. Septem- ber 2025 das Mietverhältnis gekündigt (act. 3/15). Diese ausserordentliche Kündi- gung sei der Beschwerdeführerin am 28. August 2025 zur Abholung gemeldet worden (act. 7/3/16). In Anwendung der absoluten Empfangstheorie gelte die Kündigung am darauffolgenden Tag, d.h. am 29. August 2025, als zugestellt (act. 6 E. 2.1, E. 2.2.3 und E. 2.2.4). Mit der Zahlungsaufforderung vom 8. Juli 2025 und der Kündigung vom 27. August 2025 habe die Beschwerdegegnerin die Formen und Fristen von Art. 257d und 266l OR eingehalten und das Mietverhält- nis sei gültig per 30. September 2025 aufgelöst worden. Die Beschwerdeführerin befinde sich daher aktuell ohne Rechtsgrund im Mietobjekt (act. 6 E. 2.2.4). Damit sei der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar, weshalb dem Ausweisungsantrag stattzugeben sei (act. 6 E. 2.3). Zudem sei auch dem Vollstreckungsantrag der Beschwerdegegnerin zu entsprechen (act. 6 E. 3.). 3.2.Die Beschwerdeführerin bringt in der Beschwerdeschrift vor, der von der Ausweisung betroffene Raum bilde die Grundlage ihrer beruflichen Existenz. Auf- grund ihres gesundheitlichen Zustandes (80 %-ige Arbeitsunfähigkeit) sei sie der- zeit nicht in der Lage, kurzfristig geeignete Ersatzräumlichkeiten zu finden. Der Verlust der Praxis hätte unmittelbare und schwerwiegende Auswirkungen auf ihre wirtschaftliche Existenz und damit auch auf ihre Wohnsituation. Die sofortige Aus- weisung würde für sie eine unverhältnismässige und nicht wiedergutzumachende Härte darstellen. Als Beilage reichte sie ein Arztzeugnis ein, wonach sie vom 2. bis 16. Februar 2026 aufgrund einer Krankheit 100 % arbeitsunfähig sei

(act. 4/1). Da sich die Beschwerdeführerin vor Vorinstanz nicht geäussert hatte (vgl. E. 1.1), sind sämtliche ihrer Tatsachenbehauptungen neu und damit verspä- tet bzw. unzulässig (vgl. E. 2.2). 3.3.Zu bemerken ist dennoch, dass die Ausführungen der Beschwerdeführerin hauptsächlich den vorinstanzlichen Vollstreckungsentscheid betreffen (act. 6 Dis- positivziffer 2). Mit den vorinstanzlichen Erwägungen zur Gutheissung der Aus- weisung und insbesondere der Frage der form- und fristgerechten Kündigung nach 257d OR setzt sie sich nicht auseinander. Entsprechend käme sie den für Laien herabgesetzten Anforderungen an die Begründung einer Beschwerde nicht nach. Auf die Beschwerde wäre auch deshalb in diesem Punkt nicht einzutreten. Hinsichtlich des Vollstreckungsentscheides beantragt die Beschwerdeführe- rin sinngemäss eine Verlängerung der Räumungsfrist (act. 2). Das die Zwangs- vollstreckung anordnende Gericht (Art. 236 Abs. 3 ZPO bzw. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO) kann unter Umständen vorsehen, dass die Räumung erst nach Ablauf einer gewissen Frist erfolgen darf, und so der verurteilten Partei einen freiwilligen Voll- zug ermöglichen; das Gericht kann aber auch davon absehen (BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013, E. 7 m.H.a. BK ZPO-KELLERHALS, 2012, Art. 343 N 59). Die Verhinderung unvermittelter Obdachlosigkeit oder ernsthafte und konkrete Anhaltspunkte für eine freiwillige Räumung durch den Mieter können eine kurze Schonfrist für den Vollzug rechtfertigen (BGer 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014, E. 3.1 [übersetzt in MRA 2015 S. 54 ff.]). Bei der Vollstreckung eines Entscheides muss das Gericht den Grundsatz der Verhältnismässigkeit beachten. Auf jeden Fall kann der Aufschub aber nur relativ kurz sein und er darf faktisch nicht einer erneuten Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkommen (OGer ZH LF230002 vom 5. Mai 2023, E. 3.5. ff.; OGer ZH LF190027 vom 31. Juli 2019, E. 4). Vorliegend handelt es sich nicht um eine Wohnung, sondern um einen Ge- werberaum, in welchem die Beschwerdeführerin ihre berufliche Tätigkeit ausübt. Entsprechend kann es mit der Räumung des Gewerberaumes nicht zu einer un- vermittelten Obdachlosigkeit kommen, welche eine solche kurze Schonfrist aus- nahmsweise rechtfertigen würde. Ausserdem befindet sich die Beschwerdeführe- rin seit dem 1. Oktober 2025 – und damit seit mehr als vier Monaten – ohne

Rechtsgrund im Mietobjekt. Die Gewährung einer Frist für den Auszug würde da- her einer unzulässigen (weiteren) Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkom- men. Der Antrag ist folglich abzuweisen. 3.4.Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. 4. Da sogleich der Endentscheid ergeht, erübrigen sich Ausführungen zu den Gesu- chen um aufschiebende Wirkung. Das Gesuch ist entsprechend als gegenstands- los geworden abzuschreiben. 5. 5.1.Ausgangsgemäss wäre die Beschwerdeführerin grundsätzlich für das zwei- tinstanzliche Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Umständehal- ber ist jedoch auf die Erhebung einer Entscheidgebühr zu verzichten. Soweit die Beschwerdeführerin die Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes bean- tragt, ist zu bemerken, dass ein solcher grundsätzlich nicht vom Gericht gestellt wird, sondern durch die gesuchstellende Partei vorzuschlagen ist. Da die Be- schwerdeführerin das Rechtsmittel ohne anwaltliche Vertretung erhoben hat, sind keine allfällig zu entschädigenden Aufwände eines unentgeltlichen Rechtsbeistan- des aufgelaufen. Das Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechts- pflege im Beschwerdeverfahren ist damit sowohl hinsichtlich der Befreiung von den Gerichtskosten wie auch der Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistan- des gegenstandslos geworden und abzuschreiben. 5.2.Schliesslich sind für das zweitinstanzliche Verfahren keine Parteientschädi- gungen zuzusprechen: Der Beschwerdeführerin nicht, weil sie unterliegt, und der Beschwerdegegnerin nicht, weil ihr keine entschädigungspflichtigen Aufwendun- gen entstanden sind.

Es wird beschlossen: 1.Die Gesuche um aufschiebende Wirkung werden abgeschrieben. 2.Die Gesuche um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege und Bestel- lung eines unentgeltlichen Rechtsbeistandes für das zweitinstanzliche Ver- fahren werden als gegenstandslos abgeschrieben. 3.Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Urteil. Es wird erkannt: 1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2.Es werden für das zweitinstanzliche Verfahren keine Kosten erhoben. 3.Es werden für das zweitinstanzliche Verfahren keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4.Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage der Doppel von act. 2, act. 4/1-2, act. 8 und act. 9, sowie an das Be- zirksgericht Zürich, je gegen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück. 5.Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit- wert beträgt Fr. 7'014.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer i. V. Die Gerichtsschreiberin: MLaw L. Jauch versandt am: