Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF160037-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. i ur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter lic. i ur. et phil. D. Glur und Ersatzrichter lic. i ur. A. Hui zi nga sowie Gerichts- schreiberin lic. iur. K. Würsch Urteil vom 17. Oktober 2016 i n Sachen
gegen
C._____, Klägerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch D._____ Immobilien AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
betreffend Ausweisung
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur vom 16. September 2016 (ER160058)
Erwägungen:
ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie der Beschwerdeschrift zuzustelle n. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 2. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff. ZPO. Mit der Be- schwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und di e offensi chtli ch unri chti ge Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Die Be- schwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Aus der Begründungspflicht ergibt sich ferner, dass die Beschwerde zudem (zu begründende) Rechtsmittelanträge zu enthalten hat. Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Oberge- ri cht entschei den soll. Zur Begründung rei cht aus, wenn auch nur ganz rudi mentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde füh- renden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gege- ben, wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO; vgl. OGer ZH PF130050 vom 25. Oktober 2013, E. II./2.1; vgl. BK ZPO-Sterchi, Bd. II, Bern 2012, Art. 321 N 18 und 22). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Be- schwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das Novenverbot ist umfas- send und gilt sowohl für echte wie auch für unechte Noven (ZK ZPO-Freiburg- haus/Afheldt, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 326 N 3 f.). 3. 3.1. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen rechtlichen Grund- lagen des Ausweisungsverfahrens sowie der ordentlichen Kündi gung (Art. 266a und Art. 266c OR) zutreffend dar (vgl. act. 9 S. 3 f.). Die Ausführunge n blieben zu Recht unangefochten, weshalb – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden – darauf verwiesen werden kann. Die Vorinstanz begründet i hren Auswei sungsent- scheid gestützt auf di ese Ausführungen damit, dass den Beschwerdeführern die Kündigungsschreiben unbestrittenermassen am 4. September 2015 je ei nge- schrieben und separat zugesandt worden seien. Es sei davon auszugehen, dass die Abholungseinladungen am 7. September 2015 in den Briefkasten gelegt und
die Kündigungen damit am 8. September 2015 zugestellt worden seien. Die Par- tei en hätten i n zulässiger Weise eine dreimonatige Kündigungsfrist auf Ende März, Juni und September vereinbart. Sodann sei vereinbart worden, dass die Wohnung frühestens auf den 30. Juni 2016 ordentlich gekündigt werden könne. Die mit den Kündigungsformularen vom 4. September 2015 ausgesprochenen Kündigungen per 31. März 2016 würden ihre Wirkung daher per 30. Juni 2016 entfalten. Das von den Beschwerdeführern anhängig gemachte Verfahren betref- fend Anfechtung der Kündigung / Erstreckung des Mietverhältnisses sei mit Be- schluss vom 18. Januar 2016 zufolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben wor- den. Der Entscheid sei rechtskräftig. Damit sei das Mietverhältnis gültig per 30. Juni 2016 aufgelöst worden und es könne dem Ausweisungsbegehren ent- sprochen werden (act. 9 S. 4 f.). 3.2. Die Beschwerdeführer führen in ihrer Beschwerdeschrift an die Kammer im Wesentli chen aus, dass in der Nachbarschaft Streit aufgetreten sei, dies aber nicht ihre Schuld gewesen sei. Die Nachbarn hätten keine Ausländer in der Lie- genschaft haben wollen und hätten mit allen Mitteln versucht, sie aus der Woh- nung zu jagen. Die Nachbarn hätten sich bei der Verwaltung beschwert. Sie (die Beschwerdeführer) hätten der Verwaltung gesagt, die Beschwerden entsprächen nicht der Wahrheit, diese habe i hnen aber nicht geglaubt. Ausserdem habe die Verwaltung ihnen das Mietverhältnis per 31. März 2016 gekündigt. Ein Kündi- gungsrecht habe jedoch erst per Ende Juni 2016 bestanden. Die Beschwerdefüh- rer erklären, sie hätten die Mietzinsen bis heute rechtzeitig bezahlt und sich nichts zu Schulden kommen lassen. Sie würden selbst aus der Wohnung ausziehen wol- len, aber sie könnten ja schlecht auf der Strasse leben. Sie würden zur Zeit vom Sozialamt Winterthur leben und hätten kein grosses Budget. Sie seien seit einem Jahr auf der Suche nach einer anderen Wohnung, würden wegen der aktuellen Verwaltung aber keine erhalten. Sie bräuchten mehr Zeit um eine geeignete Wohnung fi nden zu können (act. 10). 3.3.1. In di esen Ausführunge n der Beschwerdeführern i st kei ne Ausei nander- setzung mit den vorinstanzli che n Erwägungen zu erkennen; es wird nicht darge- legt, was am angefochtenen Entscheid falsch sein soll. Die Begründung der Be-
schwerde genügt den rechtlichen Anforderungen daher nicht. Überdies stellen die Vorbringen – da sich die Beschwerdeführer vor Vori nstanz i nnert der i hnen ange- setzten Fri st zur Stellungnahme ni cht äusserten – im Beschwerdeverfahren neue Tatsachenbehauptungen dar, welche nicht (mehr) zu berücksichtigen sind (vgl. oben Erw. 2.). Dies führt zum Nichteintreten auf die Beschwerde. 3.3.2. Der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass der Beschwerde auch dann kein Erfolg beschieden wäre, wenn auf sie eingetreten werden könnte. Ei ne Kündi gung i st i nnert 30 Tagen nach ihrem Empfang anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR), und dabei namentlich in den in Art. 271a Abs. 1 OR ausdrückli ch aufgeführten Fällen (Art. 273 Abs. 1 OR). Die Beschwerdeführer hatten zwar ei n Schli chtungsver fa hre n betreffend Kündi gungs- schutz/Erstreckung anhängig gemacht, waren jedoch zur Schli chtungsverha nd- lung nicht erschienen. Das Schlichtungsverfahren wurde daher als erledigt abge- schrieben (act. 3/7). Die Ausführunge n der Beschwerdeführer – etwa zu falschen Anschuldigungen durch die Nachbarn –, welche inhaltlich auf die Behauptung ei- ner treuwi dri gen Kündi gung hi nauslaufen, hätten im Rahmen der Kündigungsan- fechtung vorgebracht werden müssen. Im Ausweisungsverfahren können sie kei ne Berücksi chti gung mehr fi nden. Eine nichtige Kündigung des Mietverhältnis- ses kann zwar jederzeit, das heisst auch noch im Ausweisungsverfahren, geltend gemacht werden (gl. M., statt vieler: SVIT-Kommentar, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 266l-266o N 24 ff.; Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zü- rich 2009, S. 598 f). Eine Nichtigkeit ist vorliegend jedoch nicht gegeben, insbe- sondere nicht dadurch, dass die Kündigung per 31. März 2016 ausgesprochen wurde. Die Kündigung entfaltet – wie die Vorinstanz festhielt – i hre Wi rkung ledig- li ch aber immerhin auf den nächstmögli chen Kündigungstermin (Art. 266c Abs. 2 OR). Soweit die Beschwerdeführer schliesslich in ihrer Beschwerde sinngemäss mehr Zeit für den Auszug verlangen, ist festzuhalten, dass im Auswei sungsverfahre n grundsätzlich kein Anspruch auf Gewährung einer angemessenen Auszugsfrist besteht. Das Gericht kann zwar im Sinne einer Vollstreckungsmodalität eine kurze Schonzeit festlegen und so der verurteilten Partei einen freiwilligen Vollzug er-
möglichen. Es kann aber auch davon absehen (OGer ZH PF150001 vom 10. Feb- ruar 2015 E. 3.4.; OGer ZH LF140103 vom 12. Januar 2015; BGer 4A_391/2013 E. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167]). Vorliegend ist zu beachten, dass die Be- schwerdeführer bereits seit dem 30. Juni 2016 verpflichtet sind, aus dem Mietob- jekt auszuziehen und sie nun bald dreieinhalb Monate mit der Rückgabe des Mie- tobjekts in Verzug sind. Ihre Beschwerde ist daher in diesem Punkt abzuweisen. 4. 4.1. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann. Ausgehend von der Gesuchstellung bei der Vorinstanz am 9. August 2016 ist mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven Auswei- sung zu rechnen (Peter Diggelmann, D IK E-Komm-ZPO, Art. 91 N 46). Bei einem monatli chen Mi etzi ns von Fr. 1'400.00 (vgl. act. 3/1) ergibt sich ein Streitwert von Fr. 8'400.00. 4.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr bemisst sich gestützt auf den Streit- wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG), i m summari schen Verfahren auf die Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG). Vorliegend rechtfertigt es sich, die reduzierte Gebühr auf Fr. 300.00 festzu- setzen. Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführer für das Beschwerdever- fahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihnen sind die Kosten je zur Hälfte unter solidarischer Haftung aufzuerlegen. Parteientschädigungen sind für das Be- schwerdeverfahren keine zuzusprechen: Den Beschwerdeführern nicht, weil sie unterliegen, der Beschwerdegegnerin nicht, weil ihr keine zu entschädigenden Umtriebe entstanden sind (Art. 106 Abs. 1 ZPO, Art. 95 Abs. 1 ZPO). Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.00 festgesetzt.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Würsch
versandt am: 17. Oktober 2016