Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF120012-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. i ur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin lic. i ur. E. Li chti Aschwanden und Ersatzri chter lic. i ur. P. Raschle sowie Gerichtsschreiberin lic. i ur. A. Muraro-Sigalas. Urteil vom 27. März 2012
i n Sachen
A._____, Beklagte und Beschwerdeführerin
gegen
B._____, Kläger und Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 2. Februar 2012 (ER120013)
Erwägungen: 1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1.1. Mit Eingabe vom 10. Januar 2012 verlangte der Kläger und Beschwerde- gegner (nachfolgend Beschwerdegegner) die Ausweisung der Beklagten und Be- schwerdeführerin (nachfolgend Beschwerdeführerin) aus der 3-Zimmer-Wohnung im 1. Stock links in der Liegenschaft an der C.strasse ... in ... D. (act. 1). 1.2. Mit Urteil vom 2. Februar 2012 verpflichtete das Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (Vorinstanz) die Beschwerdeführerin, das Mietobjekt un- verzüglich zu räumen und dem Beschwerdegegner zu übergeben, unter Andro- hung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 11a = act. 13). Der Be- schwerdeführerin wurde das vorinstanzliche Urteil am 29. Februar 2012 zugestellt (act. 11c). 1.3. Mit Eingabe vom 10. März 2012 reichte die Beschwerdeführeri n rechtzei ti g Beschwerde gegen das vorinstanzliche Urteil ein (act. 14). 1.4. Da sich die Beschwerde als offensichtlich unbegründet erweist, wird auf die Einholung einer Beschwerdeantwort verzichtet (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Verfah- ren i st spruchrei f. 2. Prozessuales Das als Rekurs bezeichnete Rechtsmittel der Beschwerdeführerin ist als Be- schwerde entgegenzunehmen. Das altrechtliche Rechtsmittel des Rekurses exis- tiert nicht mehr. 3. Rechtli ches 3.1. Die der Ausweisung zugrunde liegende Kündigung des Beschwerdegegners stützte sich auf Art. 257d OR. Kommt ein Mieter von Wohn- und Geschäftsräu- men mit der Zahlung fälliger Mietzinse in Rückstand, stehen dem Vermieter die Rechtsbehelfe von Art. 257d Abs. 1 und 2 OR zur Verfügung. So kann der Ver-
mieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und dem Mieter androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist (für Wohnung und Geschäftsräume mindestens 30 Tage) das Mietverhältnis gekündigt werde. Nach unbenütztem Fristablauf kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Hiefür ist das offizielle Formular ge- mäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden. 3.2. Thema des vorinstanzlichen Verfahrens war unter anderem, wann ein Mahnschreiben (Zahlungsfristansetzung) als zugesellt zu gelten habe. Gemäss vorinstanzlichem Urteil brachte die Beschwerdeführerin vor, sie habe ihren Nach- barn E._____ mit der Leerung ihres Briefkastens betraut. Dieser habe den Brief- kasten nicht geleert bzw. sie nicht wie vereinbart über den Inhalt der Sendungen i nformiert. Die Vorinstanz führte in ihren Erwägungen aus, bei einer Passivvertre- tung träfen die Rechtswirkungen den Vertretenen, sobald eine Erklärung beim Vertreter eingetroffen sei. Die Beschwerdegegnerin habe die versuchte Zustellung des Mahnschreibens mittels Track-and-Trace-Auszug nachwei sen können. Somi t habe die Beschwerdeführerin die nachteiligen Folgen zu tragen, dass der von ihr beauftragte Nachbar E._____ es versäumt habe, sie rechtzeitig über das Mahn- schreiben vom 6. Oktober 2011 bzw. die im Briefkasten liegende Abholungseinla- dung der Post zu informieren. Das Mahnschreiben gelte somit als zugestellt (act. 13 S. 4 f.). 3.3. Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde erneut vor, Herr E._____, der sowohl für ihre Wohnung als auch für ihre Post zuständig gewesen sei, habe sie nie über die A-Post-Briefe und Einschreiben in Kenntnis gesetzt. Auch sei er nicht erreichbar gewesen (act. 14). 3.4. Mit der Beschwerde kann eine unrichtige Rechtsanwendung oder eine of- fensi chtli ch unri chti ge Feststellung des Sachverhaltes gerügt werden (Art. 320 ZPO). Die Beschwerdeführerin schildert denselben Sachverhalt wie vor Vo- ri nstanz und rügt keine falsche Rechtsanwendung durch die Vorinstanz; eine sol- che i st denn auch ni cht ersi chtlich. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, kann auf die rechtlichen Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden. Die Fristansetzung (das Mahnschreiben) gilt somit als zugestellt (vgl. act. 4/5 S. 3). Zu
ergänzen bleibt Folgendes: Die Zahlungsaufforderung wurde von der Post am 7. Oktober 2011 zur Abholung gemeldet, aber erst am 21. Oktober 2011 zuge- stellt (act. 4/5 S. 3). In solchen Fällen ist nicht auf den Zeitpunkt der effektiven Zu- stellung abzustellen, sondern auf den früheren Zeitpunkt der Zugangsfiktion am 7. Tag der Abholfrist (vgl. BSK OR I-Weber, 5. Aufl. 2011, Art. 257d N. 5). Dem- nach galt die Zahlungsaufforderung am 14. Oktober 2011 als zugestellt. Der Fris- tenlauf zur Begleichung des Zahlungsrückstandes begann am Tag nach dem (fin- gierten) Empfang der Zahlungsaufforderung (vgl. Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, S. 543), somit am 15. Oktober 2011, und endete 30 Tage später, das heisst am 14. November 2011 (der letzte Tag fiel auf einen Sonntag, weshalb die Frist bis am nächsten Werktag verlängert wurde; vgl. Art. 78 Abs. 1 OR). Die Be- schwerdegegnerin kündigte das Mietverhältnis auf einem hierfür vorgesehenen Formular – nach Ablauf der Zahlungsfrist – am 21. November 2011 auf den 31. Dezember 2011 unter Einhaltung der Kündigungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR. Die Gültigkeitsvorschriften für eine Kündigung gemäss Art. 257d OR wurden somit eingehalten. 3.5. Die Beschwerdeführerin führte in ihrer Beschwerde ausserdem aus, sie wünsche, vor dem Gericht die Gründe für die eingestellten Mietzahlungen darle- gen zu dürfen und beantragte, erneut vor dem Bezirksgericht erscheinen zu dür- fen (act. 14 S. 1). Soweit die Beschwerdeführerin keine Verletzung des rechtli- chen Gehörs geltend macht, und auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs erkennbar ist, gibt es keine Möglichkeit einer erneuten Anhörung vor dem Be- zirksgericht. 3.6. Die Beschwerdeführerin beantragt ausserdem, persönlich erscheinen zu dürfen, um eine Schlichtung mit dem Vermieter zu versuchen, damit die offenen Probleme geklärt werden können (act. 14 S. 2). Im Beschwerdeverfahren sind mit der Eingabe sämtliche Beschwerdegründe und Rügen vorzubringen. Es besteht kei ne Mögli chkei t, di es persönli ch nachzuhole n und ei ne Schli chtung durchführe n zu lassen. 3.7. Die Beschwerde ist somit abzuweisen.
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Kosten- und Entschädigungsfolgen 4.1. Der Streitwert im Ausweisungsverfahren bestimmt sich danach, wie lange der Vermieter mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann (Diggel- mann, D IKE-Kommentar ZPO, Art. 91 N. 45). Praxisgemäss rechnet die II. Zivil- kammer bis zur effektiven Ausweisung mit einer Verfahrensdauer von sechs Mo- naten. Dies gilt sowohl für die erstinstanzliche als auch für die zweitinstanzliche Streitwertberechnung. Bei einem monatlichen Mietzins von insgesamt Fr. 1'010.– (vgl. act. 4/2 und act. 4/3) ergibt sich demnach ein Streitwert von Fr. 6'060.–. Beim in Frage stehenden Streitwert betragen die Kosten für das Beschwerdeverfahren Fr. 800.– (§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den §§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und 8 Abs. 1 GebV OG). Ausgangsgemäss sind die Kosten dieses Verfahrens der Be- schwerdeführeri n aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 4.2. Dem Beschwerdegegner ist mangels Umtrieben im Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung zuzusprechen. Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, und das vorinstanzliche Urteil vom 2. Februar 2012 wird bestätigt. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt und der Beschwerdeführerin auferlegt. 3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Bei- lage eines Doppels von act 14, sowie an das Einzelgericht Audienz des Be- zirksgerichtes Zürich, je gegen Empfangsschei n. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit- telfrist an die Vorinstanz zurück.
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Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist i nnert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde ri chten si ch nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 6'060.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. A. Muraro-Sigalas
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