Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: NG250007-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschreiberin MLaw L. Jauch Beschluss vom 5. September 2025 in Sachen A., Beklagter und Berufungskläger, vertreten durch lic. iur. X1. vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X2._____ gegen B., Kläger und Berufungsbeklagter, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y. betreffend Mietzinssenkung / einseitige Vertragsänderung Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 3. Februar 2025 (MJ240057)
(Modifiziertes) Rechtsbegehren: (act. 6/1 S. 2; Prot. S. 14) "1.Der Nettomietzins sei per 1. Oktober 2025 auf Fr. 3'742.20 zu re- duzieren, respektive der Bruttomietzins sei per 1. Oktober 2025 auf Fr. 4'106.40 (Nettomietzins Fr. 3'742.40 zzgl. Nebenkosten von Fr. 364.00) festzusetzen. 2.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwert- steuer zulasten des Beklagten." Urteil des Mietgerichts: (act. 3 = act. 5 [Aktenexemplar] = act. 6/18) 1.In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Mietzins ab 1. Okto- ber 2025 für das Mietobjekt an der C._____ [Adresse] folgendermassen fest- gesetzt: Nettomietzins: Fr. 3'784.– Nebenkosten akonto:Fr. 364.– Bruttomietzins:Fr. 4'148.– Als Nebenkosten werden abgerechnet: Heiz- und Warmwasserkosten, allge- meine Hauswartung und Reinigung, Allgemeinstrom, Wasserverbrauch und Abwasserkosten. 2.Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: Fr.5'560.00; die weiteren Kosten betragen: Fr.0.00 Barauslagen Fr.5'560.00 Kosten total 3.Die Kosten werden dem Kläger im Umfang von Fr. 389.– und dem Beklag- ten in Höhe von Fr. 5'171.– auferlegt. Sie werden vom Kläger unter Verrech- nung seines Kostenvorschusses bezogen, sind ihm aber vom Beklagten im Umfang von Fr. 5'171.– zu ersetzen. 4.Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine (reduzierte) Parteientschädi- gung von Fr. 6'367.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 5.[Mitteilungssatz.] 6.[Rechtsmittelbelehrung.]
Berufungsanträge: des Berufungsklägers (act. 2 S. 2; act. 16 S. 2): 1.Es sei in Gutheissung der Berufung das angefochtene vorinstanzliche Urteil vom 3. Februar 2024 (recta 2025) (MJ240057) aufzuheben und die Klage abzuweisen. 2.Eventualiter sei der Mietzins per 1. Oktober 2025 auf Fr. 3'855.– plus Fr. 364.– (Nebenkosten akonto) herabzusetzen. 3.Subeventualiter sei das angefochtene vorinstanzliche Urteil vom 3. Februar 2024 (recta 2025) (MJ240057) aufzuheben und die Klage (des Berufungsbe- klagten und Klägers im erstinstanzlich gutgeheissenen und noch nicht rechtskräftigen Umfang) für gegenstandslos zu erklären und das Verfahren dementsprechend abzuschreiben. 4.Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1% Mehrwert- steuer) für beide Instanzen zulasten des Klägers und Berufungsbeklagten. des Berufungsbeklagten (act. 12 S. 2): 1.Die Berufung sei als gegenstandslos geworden abzuschreiben. 2.Eventualiter sei sie abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 3.Subeventualiter sei davon Vormerk zu nehmen, dass der Nettomietzins ab 1. Oktober 2025 Fr. 3'784.– beträgt. 4.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1% Mehrwertsteuer) für beide Instanzen zulasten des Beklagten und Berufungsklägers. Erwägungen: 1. 1.1.Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag betreffend das Restaurant "D." an der C. [Adresse]. Mit amtlichem Formular vom 16. September 2023 (act. 6/3/6) samt separater Begründung (act. 6/3/5) zeigte der Beklagte und Berufungskläger (fortan: Berufungskläger oder Vermieter) dem Kläger und Beru- fungsbeklagten (fortan: Berufungsbeklagter oder Mieter) eine Mietzinsanpassung von bisher Fr. 4'650.– (pauschal) auf neu ab 1. April 2024 Fr. 4'112.– (Nettomiet- zins) zuzüglich Fr. 364.– an Nebenkosten akonto (= Fr. 4'476.– Bruttomietzins) an. 1.2.Gegen diese Mietzinsanpassung machte der Mieter zunächst das Schlich- tungsgesuch vom 10. Oktober 2023 (ebenso Datum des Poststempels; act. 6/6/1)
bei der Schlichtungsbehörde Zürich und sodann die Klage vom 2. Oktober 2024 (ebenso Datum des Poststempels; act. 6/1) beim Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich (fortan: Vorinstanz) anhängig. 1.3.In teilweiser Gutheissung der Klage setzte die Vorinstanz den monatlichen Mietzins mit Urteil vom 3. Februar 2024 (recte: 3. Februar 2025; act. 3 = act. 5 [Aktenexemplar] = act. 6/18) ab 1. Oktober 2025 auf Fr. 3'784.– (Nettomietzins) zuzüglich Fr. 364.– an Nebenkosten akonto (= Fr. 4'148.– Bruttomietzins) fest (act. 5 Dispositiv-Ziffer 1). 1.4.Dagegen erhob der Vermieter mit Eingabe vom 5. März 2025 (Poststempel vom 6. März 2025; act. 2; samt Beilagen, act. 3 und act. 4/2–3) innerhalb der 30-tägigen Frist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO (act. 6/20 i.V.m. act. 2) die vorlie- gende Berufung mit den obgenannten Anträgen. 1.5.Mit Verfügung vom 14. März 2025 (act. 7) wurde dem Vermieter Frist ange- setzt, um einen Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 5'500.– zu leisten, welcher rechtzeitig eingegangen ist (act. 8, act. 9). 1.6.Mit Eingabe vom 23. April 2025 (ebenso Datum des Poststempels; act. 12; samt Beilagen, act. 13/1–2) reichte der Mieter innerhalb der ihm mit Verfügung vom 2. April 2025 (act. 10) angesetzten 30-tägigen Frist (act. 11 i.V.m. act. 12) die Berufungsantwort ein. 1.7.Mit Verfügung vom 6. Mai 2025 (act. 14) wurde dem Vermieter Frist zur Ausübung des Replikrechts angesetzt, woraufhin er mit Eingabe vom 19. Mai 2025 (ebenso Datum des Poststempels; act. 16; samt Beilage, act. 17) rechtzeitig eine Stellungnahme einreichte (act. 15 i.V.m. act. 16). 1.8.Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 6/1–20). Weitere prozessleitende Anordnungen erübrigen sich. Das Verfah- ren ist spruchreif.
pro Monat unter Berufung auf eine Kostensteigerung von 0.5% p.a. sowie um Fr. 95.20 pro Monat aufgrund der Teuerung. Dadurch reduzierte der Vermieter den Nettomietzins insgesamt um Fr. 264.– pro Monat (= Fr. 308.15 + Fr. 95.20 – Fr. 667.55) auf Fr. 4'112.–. Die Akontobeträge für die Nebenkosten erhöhte er auf insgesamt Fr. 364.– pro Monat, was einen Bruttomietzins von Fr. 4'476.– ergab (vgl. act. 6/3/5). 2.3.2. Mit Klage vom 2. Oktober 2024 wehrte sich der Mieter gegen die aus seiner Sicht ungenügende Mietzinsreduktion aufgrund des veränderten Referenzzinssat- zes sowie gegen die Kostensteigerungspauschale. Im Ergebnis verlangte er eine (weitere) Mietzinsreduktion per 1. Oktober 2025 auf Fr. 3'742.40 (Nettomietzins) zuzüglich Fr. 364.– an Nebenkosten akonto (= Fr. 4'106.40 Bruttomietzins (vgl. act. 6/1 S. 2; Prot. VI S. 14). 2.3.3. Der Vermieter machte erstinstanzlich geltend, dem Mietzinsherabsetzungs- begehren des Mieters grundsätzlich entsprechen zu wollen. Da der Mieter jedoch das parteiinterne Vorverfahren gemäss Art. 270a Abs. 2 OR nicht eingehalten und stattdessen direkt geklagt habe, sehe er sich gezwungen, das Herabsetzungsbe- gehren zu bekämpfen, um keine Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu riskieren (vgl. act. 6/15 S. 4 f.; Prot. VI S. 13). 2.3.4. Die Vorinstanz erachtete das Herabsetzungsbegehren des Mieters als zu- lässig (act. 5 E. 4.1.5) und setzte den monatlichen Mietzins in teilweiser Gutheis- sung der Klage mit Urteil vom 3. Februar 2024 (recte: 3. Februar 2025) per 1. Ok- tober 2025 auf Fr. 3'784.– (Nettomietzins) zuzüglich Fr. 364.– an Nebenkosten akonto (= Fr. 4'148.– Bruttomietzins) fest (act. 5 Dispositiv-Ziffer 1). 2.3.5. Mit Schreiben vom 24. Februar 2025 richtete der Mieter ein aussergerichtli- ches Senkungsbegehren an den Vermieter für den Fall, dass dieser im weiteren Verfahren mit der Ansicht durchdringen könnte, das klageweise erfolgte Mietzins- herabsetzungsbegehren sei unzulässig gewesen. Er verlangte die Reduktion des Nettomietzinses per 1. Oktober 2025 auf Fr. 3'784.– (vgl. act. 4/2 = 13/2). Nach Erhalt dieses Schreibens, mit Eingabe vom 5. März 2025, erhob der Vermieter die vorliegende Berufung (vgl. E. 1.4; act. 2). Mit Schreiben vom 21. März 2025 ak-
zeptierte der Vermieter das Mietzinsherabsetzungsbegehren und erklärte sich mit einer Reduktion des Nettomietzinses per 1. Oktober 2025 auf Fr. 3'784.– einver- standen (vgl. act. 13/1). 2.4. 2.4.1. Der Mieter ist der Auffassung, infolge der Einigung der Parteien auf einen Nettomietzins von Fr. 3'784.– per 1. Oktober 2025 sei die Berufung gegenstands- los geworden (vgl. act. 12 S. 3 f.). 2.4.2. Der Vermieter macht hingegen geltend, er sei durch das angefochtene Ur- teil nach wie vor beschwert. Er argumentiert, dass eine Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu seinen Lasten ausgelöst würde, sollte auf die Beru- fung nicht eingetreten werden (bzw. das Verfahren als gegenstandslos abge- schrieben werden) und das vorinstanzliche Urteil dadurch in Rechtskraft erwach- sen (vgl. act. 16 S. 4). 2.4.3. Dem Vermieter ist entgegenzuhalten, dass es in der Sache nichts mehr zu entscheiden gibt. Streitgegenstand im erstinstanzlichen Verfahren bzw. Gegen- stand des angefochtenen Urteils war die Mietzinsfestsetzung ab 1. Oktober 2025. Darüber haben sich die Parteien zwischenzeitlich aussergerichtlich geeinigt (vgl. E. 2.3). Die Frage, ob das angefochtene Urteil (und/oder die aussergerichtliche Einigung der Parteien) eine Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslöst, wäre – sofern darüber ein Streit entsteht – in einem separaten Verfahren zu klären. Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR ist die Kündigung durch den Vermieter insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter zu einem erhebli- chen Teil unterlegen ist. Diese Bestimmung ist im Übrigen auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 ZPO). Entgegen dem Vermieter kann er aus Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR keine hinreichende Beschwer mit Be- zug auf das vorinstanzliche Urteil ableiten. Es steht weder fest, ob sich der Mieter
gegen eine allfällige Kündigung des Mietvertrags überhaupt wehren würde, noch, ob das diesfalls zuständige Gericht eine durch das vorinstanzliche Urteil ausge- löste Sperrfrist bejahen würde. Denn das Zweitgericht hätte im Streitfall nach pflichtgemässem Ermessen zu prüfen, ob der Vermieter im vorinstanzlichen Ver- fahren "zu einem erheblichen Teil" unterlegen ist. Ob – zusätzlich oder alternativ zum vorinstanzlichen Urteil – die aussergerichtliche Einigung der Parteien eine Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 2 ZPO auslöst, sei ebenfalls dahingestellt. Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich nicht, den angefochtenen Entscheid im Hinblick auf die vom Vermieter erhobenen Rügen – insbesondere hinsichtlich der Zulässigkeit des Mietzinsherabsetzungsbegehrens – zu prüfen, obschon sich die Parteien über den Streitgegenstand aussergerichtlich geeinigt haben. 2.5.Als Eventualstandpunkt führt der Vermieter aus, wenn überhaupt sei nicht seine Berufung, sondern die Herabsetzungsklage des Mieters gegenstandslos ge- worden (vgl. act. 16 S. 5). Dabei verkennt er, dass über die Herabsetzungsklage mit dem angefochtenen Urteil bereits ein Endentscheid ergangen ist, womit die Herabsetzungsklage nicht mehr gegenstandslos werden kann. Die spätere aus- sergerichtliche Einigung über den Mietzins führt vielmehr dazu, dass das vorinstanzliche Urteil teilweise überholt ist. 2.6.Im Ergebnis ist das Berufungsverfahren als gegenstandslos geworden ab- zuschreiben. 3. 3.1.In vermögensrechtlichen Streitigkeiten bemisst sich die Entscheidgebühr in erster Linie nach dem Streitwert (§ 12 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 1 GebV OG). Dabei ist im Rechtsmittelverfahren massgeblich, was zweitinstanzlich noch im Streit liegt (§ 12 Abs. 2 GebV OG). Vorliegend beantragte der Berufungskläger die Aufhe- bung des vorinstanzlichen Urteils und die Abweisung der mieterseitigen Klage (vgl. act. 2 S. 2), womit die mit amtlichem Formular vom 16. September 2023 an- gezeigte Anpassung des Nettomietzinses auf Fr. 4'112.– per 1. April 2024 wirk- sam geworden wäre (vgl. act. 6/3/6). Ausgangspunkt für die Streitwertberechnung bildet daher die Differenz zwischen dem angezeigten Nettomietzins von
Fr. 4'112.– und dem vorinstanzlich festgesetzten Nettomietzins von Fr. 3'784.– (vgl. act. 5 Dispositiv-Ziffer 1), d.h. Fr. 328.– (= Fr. 4'112.– – Fr. 3'784.–). Da es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt (vgl. act. 16 S. 3), ist dieser Diffe- renzbetrag in Anwendung von Art. 92 Abs. 2 ZPO auf zwanzig Jahre hochzurech- nen, was einen Streitwert von Fr. 78'720.– (= Fr. 328.– * 12 * 20) ergibt (vgl. zur Streitwertberechnung bei Mietzinsanfechtung BGE 137 III 580 E. 1.1; OGer ZH NG230007 vom 16. November 2023 E. 2.1). Die ordentliche Entscheidgebühr be- trägt somit Fr. 7'848.– (vgl. § 12 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 1 GebV OG). Unter Be- rücksichtigung des Zeitaufwands des Gerichts, der Schwierigkeit des Falls, des Umstands, dass es sich bei der vorliegenden Streitigkeit um eine solche über Leistungen nach Art. 92 ZPO handelt sowie aufgrund der Abschreibung des Ver- fahrens ohne Anspruchsprüfung ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr auf Fr. 2'500.– festzusetzen (vgl. § 12 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 2 und Abs. 3 sowie § 10 Abs. 1 GebV OG). 3.2. 3.2.1. Gemäss Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO kann das Gericht die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn das Verfahren wegen Gegenstandslosigkeit ab- geschrieben wird und das Gesetz (wie hier) nichts anderes vorsieht. Dabei ist etwa zu berücksichtigen, welche Partei Anlass zur Klage gegeben hat, welches der mutmassliche Prozessausgang gewesen wäre, bei welcher Partei die Gründe eingetreten sind, die zur Gegenstandslosigkeit des Verfahrens geführt haben, und welche Partei unnötigerweise Kosten verursacht hat. Das Gericht darf sich grund- sätzlich nicht auf ein einzelnes dieser Kriterien versteifen, sondern hat alle Krite- rien zu berücksichtigen. Jedoch hat das Bundesgericht wiederholt festgehalten, es sei je nach Sachlage anerkannt, dass vorab auf einzelne Kriterien abgestellt werden könne (vgl. zum Ganzen BGer 5A_598/2024 vom 29. Oktober 2024 E. 3.1; BGE 142 V 551 E. 8.2). 3.3.Vorliegend machte der Berufungskläger das Berufungsverfahren anhängig, nachdem der Berufungsbeklagte ihn aussergerichtlich um eine Mietzinsreduktion ersucht hatte. In der Folge erklärte er sich während des laufenden Berufungsver- fahrens mit dieser Mietzinsreduktion einverstanden (vgl. E. 2.3.5). Demnach war
es für den Berufungskläger bereits vor Einreichung seiner Berufung absehbar, dass er sich mit dem Berufungsbeklagten aussergerichtlich über den Mietzins ei- nigen würde. Insofern hat er die Kosten des Berufungsverfahrens unnötigerweise verursacht und die Gründe für die Gegenstandslosigkeit selber gesetzt. 3.4.Soweit der Berufungskläger argumentiert, er habe sich trotz der sich an- bahnenden aussergerichtlichen Einigung zur zweitinstanzlichen Prozessführung gezwungen gesehen (vgl. act. 16 S. 10), ist auf die Erwägungen zur fehlenden Beschwer zu verweisen (vgl. E. 2.4.3). 3.5.Entgegen dem Berufungskläger (vgl. act. 16 S. 10) kann er aus dem mut- masslichen Prozessausgang nichts zu seinen Gunsten ableiten. Da der Beru- fungsbeklagte vorinstanzlich nicht nur eine ungenügende Mietzinsreduktion, son- dern auch eine (verkappte) Mietzinserhöhung angefochten hat, nämlich die Kos- tensteigerungspauschale von 0.5% p.a. (vgl. E. 2.3.2), ist jedenfalls (im Sinne ei- ner summarischen Beurteilung) nicht auszuschliessen, dass es gestützt auf Art. 270a Abs. 3 OR zulässig war, sein Herabsetzungsbegehren gleichzeitig mit seiner Anfechtungsklage bei der Vorinstanz anhängig zu machen. 3.6.Insgesamt rechtfertigt es sich, die Entscheidgebühr in Anwendung von Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO dem Berufungskläger aufzuerlegen. 3.7.Ebenfalls gestützt auf Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO ist dem Berufungsbeklag- ten antragsgemäss eine Parteientschädigung zuzusprechen. Unter Berücksichti- gung des Streitwerts von Fr. 78'720.– (vgl. E. 3.1) sowie des Umstands, dass es sich bei der vorliegenden Streitigkeit um eine solche über Leistungen nach Art. 92 ZPO handelt, ist der Berufungskläger zu verpflichten, dem Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von Fr. 4'262.– zuzüglich 8.1% Mehrwertsteuer, d.h. Fr. 4'607.– zu bezahlen (vgl. Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO i.V.m. § 4 Abs. 1 und Abs. 3 i.V.m. § 13 Abs. 1 und Abs. 2 AnwGebV). Es wird beschlossen: 1.Das Berufungsverfahren wird infolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben.
2.Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'500.– festgesetzt, dem Berufungskläger auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvor- schuss von Fr. 5'500.– verrechnet; der Überschuss wird dem Berufungsklä- ger zurückerstattet, unter Vorbehalt eines allfälligen Verrechnungsan- spruchs. 3.Der Berufungskläger wird verpflichtet, dem Berufungsbeklagten eine Partei- entschädigung von Fr. 4'607.– (inklusive 8.1% Mehrwertsteuer) zu zahlen. 4.Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei- lage der Doppel von act. 16 und act. 17/1, an die Obergerichtskasse sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück. 5.Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 78'720.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Vorsitzende: lic. iur. E. Lichti Aschwanden Die Gerichtsschreiberin: MLaw L. Jauch versandt am: