Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: NG240006-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller, Vorsitzende, Oberrichter Dr. M. Sarbach und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts- schreiberin MLaw D. Fabio Urteil vom 16. April 2025 in Sachen A., Kläger und Berufungskläger gegen B. AG, Beklagte und Berufungsbeklagte vertreten durch C._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____, betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung / Ausweisung / Mietzinsminde- rung Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 7. Februar 2024 (MJ230070)
Rechtsbegehren Kläger (Geschäfts-Nr. MJ230070): (act. 1 S. 2) "1.Es sei die Unwirksamkeit der Kündigung bzw. die Kündigungen vom 17. Mai 2023 (Anlage 33.1 und 33.2) meines Mietverhältnis- ses mit der B._____ AG über die Wohnung in der D.- strasse 1, ... Zürich, Wohnungs-Referenznummer 2 (Anlage 12.1 bis 12.8) (im Folgenden: E.), festzustellen; Eventualiter: 2.Es sei die Kündigung bzw. die Kündigungen vom 17. Mai 2023 meines Mietverhältnisses mit der B._____ AG über die Wohnung in der D.-strasse 1, ... Zürich, Wohnungs-Referenznum- mer 2 (E.) wegen Missbräuchlichkeit aufzuheben. Subeventualiter: 3.Es sei die Erstreckung meines Mietverhältnisses mit der B._____ AG über die Wohnung in der D.-strasse 1, ... Zürich, Woh- nungs-Referenznummer 2 (E.), bis zum 31. März 2028 zu gewähren. 4.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklag- ten." Rechtsbegehren Kläger (Geschäfts-Nr. MJ230075) (act. 15/1 S. 2) "1.Es sei die Unwirksamkeit der Kündigung vom 21. Juli 2023 (An- lage 2.1 und 2.4) des Mietverhältnisses des Klägers mit der B._____ AG über die Wohnung in der D.-strasse 1, ... Zü- rich, Wohnungs-Referenznummer 3 (Anlage 3.1 bis 3.18) (im Fol- genden: F.), festzustellen; Eventualiter: 2.Es sei die Kündigung vom 21. Juli 2023 des Mietverhältnisses des Klägers mit der B._____ AG über die Wohnung in der D.- strasse 1, ... Zürich, Wohnungs-Referenznummer 3 (F.) wegen Missbräuchlichkeit aufzuheben. Subeventualiter: 3.Es sei die Erstreckung des Mietverhältnisses des Klägers mit der B._____ AG über die Wohnung in der D.-str. 1, ... Zürich, Wohnungs-Referenznummer 3 (F.), bis zum 29. Februar 2028 zu gewähren. 4.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklag- ten."
Rechtsbegehren Kläger (Geschäfts-Nr. MJ230077): (act. 17/1 S. 2) "Ich beantrage: Eine Mietminderung von 5 % für den Zeitraum vom 5. bis zum 23. Juni 2023, was einem Betrag von CHF 97.49 entspricht. Die Beklagte sei zu verpflichten, mir den oben genannten Betrag zu- rückzuzahlen. " Rechtsbegehren Beklagte: (Prot. Vi S. 15 f.) "1.Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 17. Mai 2023 per 31. August 2023 nicht nichtig, wirksam und nicht missbräuchlich sei. Es sei dem Kläger keine Erstreckung zu gewähren. 2.Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 21. Juli 2023 per 31. August 2023 wirksam und nicht missbräuchlich sei. Es sei dem Kläger keine Erstreckung zu gewähren. 3.Es sei dem Kläger zu befehlen, die beiden 1-Zimmerwohnungen (Nr. 04 und 05) im 4. OG an der D.-strasse 1, in ... Zürich, unverzüglich zu räumen, zu reinigen und der Beklagten unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel in ordnungsgemässem Zustand zu übergeben, unter Androhung der Zwangsräumung im Unterlas- sungsfall. 4.Das Stadtammannamt Zürich ... sei anzuweisen, die Verpflich- tung gemäss Ziffer 3 hiervor nach Eintritt der Vollstreckbarkeit auf erstes Verlangen der Beklagten zu vollstrecken. 5.Die Forderungsklage sei abzuweisen. 6.Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Mehrwert- steuern 7.7% zu Lasten des Klägers." Urteil des Mietgerichtes: (act. 56 = act. 74 [Aktenexemplar]) 1.Die drei Klagen des Klägers werden abgewiesen. 2.In Gutheissung der Klage der Beklagten wird der Kläger verpflichtet, die bei- den Einzimmerwohnungen Nr. 04 und 05 im 4. OG an der D.-str. 1 in ... Zürich unverzüglich nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils zu räumen, zu reinigen und der Beklagten unter Rückgabe sämtlicher Schlüs-
sel in ordnungsgemässem Zustand zu übergeben, unter Androhung der Zwangsräumung im Unterlassungsfall. 3.Das Stadtammannamt Zürich ... wird angewiesen, die Verpflichtung des Klä- gers gemäss Ziff. 2 des vorliegenden 80%Urteils nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Beklagten zu vollstrecken. Die Vollstreckungskosten sind von der Beklagten vorzuschiessen, sind ihr aber vom Kläger zu ersetzen. 4.Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: Fr.6'780.00; die weiteren Kosten betragen: Fr.0.00 Barauslagen Fr.6'780.00 Kosten total 5.Die Kosten werden dem Kläger auferlegt. Sie werden im Umfang von Fr. 4'850.– mit den vom Kläger geleisteten Vorschüssen und im restlichen Umfang mit dem von der Beklagten geleisteten Vorschuss verrechnet. Der nicht benötigte Teil ihres Vorschusses wird der Beklagten zurückerstattet. So- weit die Kosten auf diese Weise von der Beklagten bezogen werden, d.h. im Umfang von Fr. 2'770.–, wird der Kläger verpflichtet, der Beklagten das Ge- leistete zu ersetzen. 6.Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 9'350.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 7./8. [Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung]. Berufungsanträge: (act. 75 S. 2 f.) "1. In Gutheissung der Berufung seien Dispositiv-Ziffern 1 bis 6 des angefochte- nen Urteils der Vorinstanz vom 7 Februar 2024 aufzuheben, soweit der Klä- ger dadurch beschwert ist. 2.1. Es sei die Unwirksamkeit der Kündigung bzw. Kündigungen vom 17. Mai 2023 des Mietverhältnisses des Berufungsklägers mit der Berufungsbeklag- ten über die Wohnung in der D._____-strasse 1, ... Zürich, Wohnungs-Refe- renznummer 2, festzustellen;
2.2. Eventualiter sei die Kündigung bzw. die Kündigungen vom 17. Mai 2023 des Mietverhältnisses des Berufungsklägers mit der Berufungsbeklagten über die Wohnung in der D.-strasse 1, ... Zürich, Wohnungs-Referenznum- mer 2 wegen Missbräuchlichkeit aufzuheben. 2.3. Subeventualiter sei die Erstreckung des Mietverhältnisses des Berufungsklä- gers mit der Berufungsbeklagten über die Wohnung in der D.- strasse 1, ... Zürich, Wohnungs-Referenznummer 2 (E.), bis zum 31. März 2028 zu gewähren. 3.1. Es sei die Unwirksamkeit der Kündigung vom 21. Juli 2023 des Mietverhält- nisses des Berufungsklägers mit der Berufungsbeklagten über die Wohnung in der D.-strasse 1, ... Zürich, Wohnungs-Referenznummer 3, festzu- stellen; 3.2. Eventualiter sei die Kündigung vom 21. Juli 2023 des Mietverhältnisses des Berufungsklägers mit der Berufungsbeklagten über die Wohnung in der D.-strasse 1, ... Zürich, Wohnungs-Referenznummer 3 wegen Miss- bräuchlichkeit aufzuheben. 3.3. Subeventualiter sei die Erstreckung des Mietverhältnisses des Berufungsklä- gers mit der Berufungsbeklagten über die Wohnung in der D.- strasse 1, ... Zürich, Wohnungs-Referenznummer 3 bis zum 29. Februar 2028 zu gewähren. 4. Eventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen zur Vervollständigung der Sachverhaltsfeststellung und zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 5. Die Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, an den Kläger CHF 97.49 aus Mietminderung von 5% für den Zeitraum vom 5. bis zum 23. Juni 2023 zu zahlen. 6. Die Ausweisungsklage des Berufungsbeklagten sei abzuweisen. 7. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen des erst- und zweitinstanzlichen Gerichtsverfahrens zu Lasten der Berufungsbeklagten." Erwägungen: I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.Der Kläger und Berufungskläger (fortan Berufungskläger) mietete von der Beklagten und Berufungsbeklagten (fortan Berufungsbeklagte) mit befristetem Wohnungsmietvertrag vom 2. März 2023 für den Zeitraum vom 1. März 2023 bis 29. Februar 2028 eine 1-Zimmerwohnung im 4. Obergeschoss an der D.- strasse 1 in ... Zürich (Wohnung Nr. 05) für einen Bruttomietzins von Fr. 1'585.– inklusive Nebenkosten (act. 3/3.3). Mit E-Mail vom 28. März 2023 bekundete der Berufungskläger gegenüber G., einer Mitarbeiterin der Liegenschaftsver- waltung der Berufungsbeklagten, sein Interesse, in derselben Liegenschaft das Studio Nr. 04 neben der Wohnung Nr. 05 dazu zu mieten (act. 3/7.1). Die Beru- fungsbeklagte bot ihm daraufhin die Wohnung Nr. 04 zu einem Bruttomietzins von Fr. 1'635.– inklusive Nebenkosten an. Mit befristetem Wohnungsmietvertrag vom 29. März 2023 mietete der Berufungskläger von der Berufungsbeklagten zusätz- lich die 1-Zimmerwohnung mit der Nummer 04 für den Zeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2028, ebenfalls im 4. Obergeschoss an der D._____-strasse 1 in ... Zürich (act. 3/12.3). 2.In den Mietverträgen wurde die Benutzung der Wohnungen auf maximal eine erwachsene Person begrenzt und die Verwendung zu Wohnzwecken festge- legt (vgl. act. 3/3.3 und act. 3/12.3, Ziffer 5.1). Ferner sahen die Mietverträge vor, dass eine Untermiete der Mietsache nur dann gestattet sei, wenn dem Vermieter daraus keine wesentlichen Nachteile entstünden, die Voraussetzungen von Art. 262 OR eingehalten würden und eine vorgängige schriftliche Zustimmung des Vermieters vorläge. Ausserdem wurde festgehalten, dass der Mieter verpflichtet sei, im Hinblick auf eine Untervermietung den zum Abschluss vorgesehenen Un- termietvertrag im vollen Wortlaut sowie sämtliche mit dem Untermieter zusätzlich getroffenen Vereinbarungen unaufgefordert und vollständig vorzulegen. Gleichzei- tig wurde darauf hingewiesen, dass ein Verstoss gegen die Bestimmungen zur Untervermietung eine Vertragsverletzung darstelle und zur Auflösung des Miet- vertrages berechtige (vgl. act. 3/3.3 und act. 3/12.3, Ziffer 10.9). 3.In der Folge schrieb der Berufungskläger die Wohnungen zur Untermiete auf den Internetplattformen www.booking.com und www.airbnb.ch aus, was unbestrit- ten ist. Unbestritten geblieben ist auch, dass die Berufungsbeklagte der Unterver-
mietung nicht schriftlich zugestimmt hatte und der Berufungskläger für die Unter- vermietung der Wohnungen etwa Fr. 215.– pro Nacht verlangte, wobei jeweils mehrere Personen gleichzeitig die Wohnungen bewohnten (vgl. Prot. Vi. S. 26, 36 und 38). 4.Am 24. April 2023 kontaktierte G._____ den Berufungskläger per E-Mail und forderte ihn auf, das Inserat auf www.booking.com zu entfernen. Gleichzeitig wies sie ihn darauf hin, dass eine Umnutzung der Wohnung ohne Bewilligung eine Ver- tragsverletzung darstelle (act. 3/15.1). Mit Schreiben vom 25. April 2023 wurde der Berufungskläger für sein Verhalten schriftlich abgemahnt (act. 3/16). Am 18. Juli 2023 erfolgte eine weitere schriftliche Mahnung, welche sich explizit auf die Wohnung Nr. 05 bezog (act. 15/3/32). 5.Nachdem der Berufungskläger der Aufforderung, die Inserate aus dem Inter- net zu entfernen, nicht nachgekommen war, kündigte die Berufungsbeklagte mit amtlichen Formularen vom 17. Mai 2023 bzw. 21. Juli 2023 die Mietverträge der Wohnungen Nr. 04 und 05 ausserordentlich gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR per 31. August 2023 (act. 3/33.2 und 16/3/9). 6.Am 5. Juni 2023 teilte der Berufungskläger der Berufungsbeklagten per E- Mail mit, dass der Lift im Haus seit dem 2. Juni 2023 nicht funktioniere, und for- derte eine Mietzinsreduktion von 10 % für beide Wohnungen (act. 3/22.1 und 3/22.4). 7.Mit Eingabe vom 16. Juni 2023 focht der Berufungskläger die Kündigung vom 17. Mai 2023 betreffend die Wohnung Nr. 04 an und machte ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich (fortan Schlichtungsbehörde) an- hängig (act. 6/1, Geschäfts-Nr. MO230958). Anlässlich der Schlichtungsverhand- lung vom 10. Juli 2023 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt wer- den (Prot. Schlichtungsbehörde S. 3, Geschäfts-Nr. MO230958), weshalb dem Berufungskläger mit Beschluss vom 10. Juli 2023 die Klagebewilligung erteilt wurde (act. 6/10).
8.Mit Eingabe vom 21. August 2023 focht der Berufungskläger die Kündigung vom 21. Juli 2023 betreffend die Wohnung Nr. 05 an und machte ein weiteres Verfahren bei der Schlichtungsbehörde anhängig (act. 15/6/1, Geschäfts- Nr. MO233049). Mit Eingabe vom 3. Juli 2023 beantragte der Berufungskläger bei der Schlichtungsbehörde sodann eine Mietzinsreduktion für beide Wohnungen (act. 17/5/1, Geschäfts-Nr. MO231304). 9.In der Folge vereinigte die Schlichtungsbehörde die zwei separat anhängig gemachten Verfahren mit der Geschäfts-Nr. MO233049 (Anfechtung Kündigung Nr. 05) sowie MO231304 (Begehren um Mietzinsreduktion) und lud die Parteien zur Schlichtungsverhandlung auf den 13. September 2023 vor (act. 15/6/4 und 17/5/6). Anlässlich der Schlichtungsverhandlung gab die Berufungsbeklagte mündlich ein Schlichtungsbegehren zwecks Ausweisung des Berufungsklägers aus den beiden Wohnungen Nr. 04 und 05 zu Protokoll (act. 16/7/1, Geschäfts-Nr. MO233813), welches zusammen mit den zwei anderen Verfahren am Verhand- lungstag verhandelt wurde (Prot. Schlichtungsbehörde S. 2, Geschäfts- Nr. MO233049). Eine Einigung konnte zwischen den Parteien nicht erzielt werden (Prot. Schlichtungsbehörde S. 4, Geschäfts-Nr. MO233049), weshalb mit Be- schlüssen vom 13. September 2023 dem Berufungskläger die Klagebewilligung für die Anfechtung der Kündigung der Wohnung Nr. 05 sowie für das Mietzinsre- duktionsbegehren erteilt wurde (act. 15/6/7 und act. 17/5/9). Mit Beschluss des gleichen Datums wurde der Berufungsbeklagten die Klagebewilligung für das Ausweisungsbegehren erteilt (act. 16/7/8). 10. Mit Eingaben vom 17. Juni 2023, 5. Juli 2023 und 21. August 2023 machte der Berufungskläger die drei Klagen (Anfechtung Kündigung Wohnung Nr. 04, An- fechtung Kündigung Wohnung Nr. 05 sowie Begehren um Mietzinsreduktion) mit den eingangs wiedergegebenen Rechtsbegehren beim Mietgericht Zürich (fortan Vorinstanz) anhängig, welche zunächst als separate Verfahren angelegt wurden (act. 1 [Geschäfts-Nr. MJ230070], act. 15/1 [Geschäfts-Nr. MJ230075] und act. 17/1 [Geschäfts-Nr. MJ230077]). Ebenso reichte die Berufungsbeklagte mit Eingabe vom 23. Oktober 2024 eine Ausweisungsklage bei der Vorinstanz ein (act. 16/1 [Geschäfts-Nr. MJ230076] ).
Berufungsbeklagten ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie der Berufungsschrift zuzustellen. Die Sache ist spruchreif. II. Prozessuales 1. 1.1.Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrecht- lichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte- nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Für die Bestimmung des Streitwerts bei vereinigten selbständigen Klagen sind die geltend gemachten Ansprüche zusammen zu rechnen, sofern sie sich nicht ausschliessen (vgl. Art. 93 Abs. 1 ZPO; BSK ZPO-Gschwend, 4. Aufl. 2024, Art. 125 N 19 m.w.H.; Kaufmann, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 125 N 26). 1.2.Beim Streit um die Gültigkeit einer Kündigung berechnet sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Zeitraum, währenddessen der Mietvertrag fortdauern würde, wäre die Kündigung nicht gültig, wobei bei der Berechnung des Streitwerts die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen ist – ohne Hinzurechnung der voraussichtlichen Verfahrensdauer (Diggelmann, DIKE- Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 91 N 44; OGer ZH LF200042 vom 16. Oktober 2020 E. 2.1). Zusätzlich zur dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist sodann zu berücksichtigen, auf welchen Zeitpunkt hin nach Ablauf der Sperrfrist das Mietverhältnis frühestens gekündigt werden kann (BGE 137 III 389 E. 1.1; OGer ZH NG190021 vom 16. April 2020 E. 3.1). Der Beginn der Frist (dies a quo) bildet dabei das Datum des angefochtenen Entscheides (BGE 137 III 389 E. 1.1). Bei einem befristeten Mietvertrag ist die dreijährige Sperrfrist indes grund- sätzlich nicht von Relevanz. Vielmehr entspricht der Streitwert dem Mietzins wäh- rend der vereinbarten Dauer, zumal das Mietverhältnis vorgängig nicht aufgelöst werden kann und erst mit dem Ablauf der vereinbarten Mietdauer endet. Ob bei sehr langer verbleibender Dauer des befristet abgeschlossenen Mietvertrags an-
ders zu verfahren wäre (vgl. act. 8 E. 1), kann vorliegend offen gelassen werden, da dies hier nicht der Fall ist. 1.3.Der Berufungskläger mietete die Wohnung Nr. 05 befristet vom 1. März 2023 bis 29. Februar 2028 und die Wohnung Nr. 04 ebenfalls befristet vom 1. April 2023 bis 31. März 2028 (act. 3/3.3 und 3/12.3). Für die Bestimmung des Streitwerts der zwei Klagen des Berufungsklägers ist somit auf die Mietdauer der zwei Mietverhältnisse seit dem vorinstanzlich ergangenen Entscheid, d.h. seit an- fangs Februar 2024 (vgl. act. 74), abzustellen. Folglich ergibt sich der Streitwert für die Anfechtung der Kündigung der Wohnung Nr. 05 aus 49 Bruttomonatsmiet- zinsen (Fr. 77'665.– [49 x Fr. 1'585.–]) und für die Anfechtung der Kündigung der Wohnung Nr. 04 aus 50 Bruttomonatsmietzinsen (Fr. 81'750.– [50 x Fr. 1'635.–]). Der Streitwert für die Anfechtung der zwei Kündigungen beläuft sich somit auf ins- gesamt Fr. 159'415.–. 1.4.Der Streitwert der Ausweisungsklage der Berufungsbeklagten richtet sich nach den Bruttomietzinsen für die vom jeweiligen Verfahren betroffene Zeitdauer, während welcher der Vermieter nicht über das Mietobjekt verfügen kann. Steht je- doch in Frage – wie vorliegend – ob die Kündigung zu Recht erfolgte, so ist zu prüfen, per welchen Zeitpunkt der Vermieter das Mietverhältnis im Falle des Ob- siegens des Mieters frühestmöglich ordentlich kündigen könnte. Diesbezüglich kann auf die vorstehende Erwägung verwiesen werden (vgl. E. II./1.3 hiervor). Für die Bestimmung des Streitwerts ist erneut auf die Mietdauer der Mietverhältnisse seit dem vorinstanzlich ergangenen Entscheid abzustellen. Demnach entspricht der Streitwert der Ausweisungsklage dem Streitwert der Anfechtungsklagen des Berufungsklägers von Fr. 159'415.–. 1.5.Schliesslich beträgt der Streitwert für das Mietzinsreduktionsbegehren Fr. 97.49 (vgl. act. 75 S. 2). 1.6.Der Streitwert für die vier vereinigten Klagen beläuft sich damit auf insge- samt Fr. 318'927.49 (Fr. 159'415.– + Fr. 159'415.– + Fr. 97.49). Vor diesem Hin- tergrund ist die Streitwertgrenze von mehr als Fr. 10'000.– ohne Weiteres erreicht. Das Rechtsmittel der Berufung ist somit gegeben.
Die vorliegende Berufung vom 18. März 2024 (Datum Poststempel) wurde somit innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Die Beru- fung enthält eine Begründung und die eingangs genannten Anträge. Der Beru- fungskläger ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert. Damit sind die Berufungsvoraussetzungen erfüllt, weshalb auf sie ein- zutreten ist. III. Zur Berufung im Einzelnen 1. 1.1.Anlässlich der Hauptverhandlung vom 14. Dezember 2023 stellte der Beru- fungskläger den Antrag, zu den Parteivorbringen der Berufungsbeklagten schrift- lich Stellung nehmen zu dürfen (Prot. Vi. S. 9 und S. 28). Die Vorinstanz wies die- sen Antrag ab und befragte den Berufungskläger persönlich zu den einzelnen Vorbringen der Berufungsbeklagten (Prot. Vi. S. 9 und S. 28). 1.2.Mit Eingabe vom 15. Dezember 2023 ersuchte der Berufungskläger die Vorinstanz erneut darum, das Verfahren schriftlich durchzuführen (act. 52). Mit Schreiben vom 20. Dezember 2023 teilte die Vorinstanz dem Berufungskläger mit, dass das Verfahren – wie ihm schon anlässlich der Hauptverhandlung eröff- net worden sei – für spruchreif erklärt worden sei. Daher sei es den Parteien nicht erlaubt, Neues vorzubringen. Folglich sandte die Vorinstanz dem Berufungskläger seine unzulässige Eingabe wieder zurück (act. 55). 1.3.In ihrem Entscheid vom 7. Februar 2024 führte die Vorinstanz in Bezug auf das mündlich durchgeführte Verfahren aus, dass sich das vereinfachte Verfahren nach Art. 243 ZPO durch den Grundsatz der Verfahrensbeschleunigung und von der Idee der Laientauglichkeit auszeichne, weshalb dieses weitgehend mündlich stattzufinden habe. Die Anordnung eines Schriftenwechsels käme nur bei Vorlie- gen spezieller Verhältnisse in Frage, sodass nur in tatsächlich und/oder rechtlich komplizierten Fällen und mit grosser Zurückhaltung ein Schriftenwechsel anzuord-
nen sei. Davon könne im vorliegenden Verfahren nicht die Rede sein. Der Sach- verhalt sei überaus überschau- und feststellbar und die Rechtsfragen seien nicht von komplexer Natur. Der Sachverhalt habe gerade durch die richterliche Ver- handlungsleitung ohne Weiteres in einer Weise geklärt werden können, die zur Beurteilung der vier Klagen ausreiche. Aus diesem Grund sah die Vorinstanz das Erfordernis für die Anordnung eines Schriftenwechsels als nicht erfüllt an (vgl. act. 74, E. II./4.). 1.4.Der Berufungskläger macht berufungsweise geltend, er habe den Antrag auf Schriftlichkeit des Verfahrens gestellt, weil der Sachverhalt detailreich und komplex sei. Weiter sei Deutsch nicht seine Muttersprache und er sei nicht an- waltlich vertreten gewesen. Um ein faires Verfahren zu gewährleisten, habe er be- reits mit Eingabe vom 17. November 2023 gebeten, dass alle notwendigen Infor- mationen und Beweismittel von der Gegenpartei vorab präsentiert würden. Der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten habe anlässlich der Hauptverhandlung ein zehnseitiges, computergeschriebenes Dokument hervorgeholt und mehrere Beweismittel präsentiert, die offensichtlich schon lange vor der Verhandlung in seinem Besitz gewesen seien. Zu seinem Erstaunen sei vonseiten des Gerichts nicht hinterfragt worden, weshalb diese Unterlagen nicht im Voraus vorgelegt wor- den seien. Indem er anlässlich der Hauptverhandlung spontan auf die Ausführun- gen der anwaltlich vertretenen Berufungsbeklagten habe antworten müssen, sei das mündliche Verfahren für ihn eine zusätzliche Hürde gewesen. Zudem sei ihm keine angemessene Zeit gewährt worden, um die umfangreichen Unterlagen – insgesamt seien es mehr als 30 Seiten gewesen – sorgfältig zu prüfen und ent- sprechend zu reagieren. Anlässlich der Verhandlung habe er mehrmals betont, dass er mehr Zeit benötige, um die von der Berufungsbeklagten vorgelegten Do- kumente zu studieren. Ausserdem sei er die einzige Person gewesen, die anläss- lich der Verhandlung habe frei sprechen müssen, wobei er auf das geballte Juris- tenwissen spontan in einer Fremdsprache habe reagieren müssen. Die Erwar- tung, dass er alle Dokumente sofort habe prüfen und darauf habe reagieren kön- nen, sei unrealistisch und unfair. Dies stelle eine deutliche Verletzung des Rechts auf ein faires Verfahren und des Rechts auf rechtliches Gehör dar (act. 75, S. 26 ff.).
1.5.Art. 246 Abs. 1 ZPO bringt die vorherrschende Mündlichkeit des verein- fachten Verfahrens zum Ausdruck, die nicht zuletzt der Laienfreundlichkeit und der Beschleunigung des Verfahrens dient. Die richterliche Fragepflicht ist im ver- einfachten Verfahren verstärkt. Das Gericht hat eine höhere Mitwirkungspflicht als in anderen Verfahren, die durch die Dispositions- und Verhandlungsmaxime be- stimmt sind. Das Gericht hat in diesem Sinne darauf hinzuwirken, dass die Par- teien erkennbar lückenhafte oder sonst wie ungenügende Angaben zum Sachver- halt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen (Art. 247 Abs. 1 ZPO). Das Ge- richt kann jedoch, wenn es die Verhältnisse erfordern, einen Schriftenwechsel an- ordnen (Art. 246 Abs. 2 ZPO). Gerade bei komplexen Sachverhalten oder um- fangreichen Akten kann das Gericht einen Schriftenwechsel anordnen; dessen Anordnung liegt im Ermessen des Gerichts (BGer 4A_661/2015 vom 2. Mai 2016 E. 3.3). Das mündliche Verfahren bildet jedoch die Regel, ein Schriftenwechsel die Ausnahme (KUKO ZPO-Fraefel, 3. Aufl. 2021, Art. 246 N 4). Bei der Leitung des vereinfachten Verfahrens hat sich das Gericht namentlich von dessen Kon- zeption als laientaugliches Verfahren durch vereinfachte Formen, weitgehende Mündlichkeit und richterliche Hilfestellung bei der Feststellung des Sachverhalts leiten zu lassen, was vor allem der sozial schwächeren Partei zugutekommen soll (Botschaft vom 28. Juni 2006 zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, BBI 2006 S. 7245; KUKO ZPO-Fraefel, a.a.O., Art. 246 N 4). 1.6.Vorliegend ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz keinen Schriften- wechsel anordnete. Auch wenn der Berufungskläger vorbringt, dass das mündli- che Verfahren für ihn eine zusätzliche Hürde gewesen sei, übersieht er, dass das mündliche Verfahren gerade für Laien diverse Vorteile mit sich bringt. Wie die Vorinstanz zutreffend darlegte, gilt im vorliegenden Verfahren gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO die sog. soziale Untersuchungsmaxime, welche den Schutz der schwächeren Partei zum Ziel hat. Gestützt darauf musste die Vorinstanz durch gezielte Fragen darauf hinwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen wurde. Dies tat die Vorinstanz auch, indem sie den Berufungskläger zu den Vor- bringen der Berufungsbeklagten gezielt befragte und aufforderte, die rechtserheb- lichen Tatsachen zu nennen und die entsprechenden Beweismittel zu bezeichnen (vgl. Prot. Vi. S. 10 ff.). Hätte die Vorinstanz einen Schriftenwechsel angeordnet,
so hätte sie den Berufungskläger bei der Nennung der rechtserheblichen Tatsa- chen und den entsprechenden Beweismittel nicht unterstützen können. Vielmehr hätte der Berufungskläger diese von sich aus nennen müssen, was ihm als nicht anwaltlich vertretene Partei nicht hätte zugemutet werden können. Weiter er- scheint entgegen der Darstellung des Berufungsklägers die vorliegende Streitig- keit rechtlich und/oder tatsächlich nicht derart komplex zu sein, dass sich die An- ordnung eines Schriftenwechsel aufgedrängt hätte. Vorliegend geht es einzig um die Frage, ob der Berufungskläger nachzuweisen vermag, dass die Berufungsbe- klagte der Untervermietung (mündlich) zugestimmt hatte, und ob die erfolgten Kündigungen gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR gültig erfolgt waren. In diesem Zu- sammenhang ist sodann die Frage zu beantworten, ob das Ausweisungsbegeh- ren der Berufungsbeklagten gutzuheissen sei, wobei die Gutheissung des Begeh- rens von der Gültigkeit der ausgesprochenen Kündigungen abhängt. Schliesslich ist das Mietzinsreduktionsbegehren des Berufungsklägers zu prüfen, welches ei- nen Streitwert von gerade einmal Fr. 97.49 aufweist. Auch wenn die vier Klagen zu einem Verfahren vereinigt und zusammen behandelt wurden, liegt kein kom- plexer Sachverhalt vor. Dieser ist vielmehr überschaubar, zumal alle vier Klagen den gleichen Sachverhalt aufweisen. Auch rechtlich ist der vorliegende Fall nicht komplex; zudem ist es auch gar nicht an den Parteien, die Rechtslage vorzutra- gen (vgl. Art. 57 ZPO), weshalb sich die rechtliche Komplexität des Falles ohnehin nur sehr beschränkt auf die Frage, ob ein mündliches Verfahren sinnvoll ist, aus- wirken kann. Dass der Berufungskläger anlässlich der Hauptverhandlung spontan auf die Ausführungen der anwaltlich vertretenen Berufungsbeklagten habe ant- worten müssen und sich dabei überfordert gefühlt habe, ändert daran nichts. Dem Vorwurf des Berufungsklägers, dass er während der Verhandlung zu wenig Zeit bekommen habe, um alle eingereichten Unterlagen der Berufungsbeklagten zu prüfen, ist entgegen zu halten, dass aus dem Protokoll ersichtlich ist, dass die Verhandlung nach den ersten Parteivorträgen unterbrochen wurde und dem Beru- fungskläger Zeit gegeben wurde, um die Unterlagen zu sichten (vgl. Prot. Vi. S. 28). Darüber hinaus ist es am Berufungskläger, sich – allenfalls mit sachkundi- ger (anwaltlicher) Unterstützung – gehörig auf den Prozess vorzubereiten, damit er in der Lage ist, seinen prozessualen Lasten nachzukommen. Abgesehen da-
von wurde durch die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung nicht nur der Berufungskläger, sondern auch die Berufungsbeklagte der Last ausgesetzt, die für ihren Standpunkt notwendigen Vorbringen anlässlich der Hauptverhand- lung – (vgl. Prot. Vi. S. 15 ff., S. 40 ff.) – mündlich vorzutragen. Damit war auch die Waffengleichheit gewahrt. Ferner ist nicht zu beanstanden, dass die Beru- fungsbeklagte ihre Beweismittel nicht schon vor der Verhandlung offengelegt hatte. Die ZPO sieht nicht vor, dass eine Partei ihre Beweismittel vor ihrem ersten Parteivortrag offen legen bzw. der Gegenpartei zukommen lassen muss (vgl. Art. 219 i.V.m. Art. 221 Abs. 1 Bst. e ZPO). Schliesslich ist der Vorwurf des Beru- fungsklägers, dass er sprachliche Schwierigkeiten gehabt habe, da seine Mutter- sprache nicht Deutsch sei, als Schutzbehauptung zu qualifizieren. Der Berufungs- kläger hätte seine mangelnden Deutschkenntnisse bereits vor Vorinstanz geltend machen müssen. Indem er dies unterliess und die ihm gestellten Fragen anläss- lich der Hauptverhandlung beantwortete, ohne je geltend zu machen, dass er eine Übersetzung benötige, ist davon auszugehen, dass beim Berufungskläger keine Verständigungsprobleme bestanden. 1.7.Nach dem Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Verfahren mündlich durchführte und den Antrag des Berufungsklägers auf Anord- nung eines Schriftenwechsels abwies. Folglich ist keine Verletzung des Rechts auf ein faires Verfahren und des Rechts auf rechtliches Gehör zu erkennen. 2. 2.1.Vor Vorinstanz umstritten war in tatsächlicher Hinsicht insbesondere, ob die Berufungsbeklagte der Untervermietung der zwei Wohnungen zugestimmt hatte oder nicht. Der Berufungskläger machte vor Vorinstanz hauptsächlich gel- tend, dass er mit G._____ nachträglich die Mietverträge mündlich angepasst habe und sie ihm die Untervermietung gestattet hätte (act. 1 S. 2 ff.; Prot. Vi. S. 9 ff. und 28 ff.). Die Berufungsbeklagte stellte sich hingegen auf den Standpunkt, von den Absichten des Berufungsklägers, die Wohnungen auf Internetplattformen auszuschreiben und gewinnbringend unterzuvermieten, nichts gewusst, ge- schweige denn jemals zugestimmt zu haben (Prot. Vi. S. 16 ff.).
2.2.Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, der Berufungskläger sei behaup- tungs- und beweisbelastet. Es sei ihm nicht gelungen, nachzuweisen, dass G._____ der Untervermietung der zwei Wohnungen mündlich zugestimmt habe. Dies mit folgender Begründung: Auf die Frage, wie bzw. mit welchen Worten G._____ zum Ausdruck ge- bracht habe, dass er die gemieteten Wohnungen über Buchungsplattformen ver- mieten dürfe, habe der Berufungskläger ausweichend reagiert und auf Nachfrage immer nur gemeint, dass das G._____ selber sagen müsse. Er habe einzig ange- fügt, dass er ihr gesagt habe, dass "Personen aus der ganzen Welt in diese Woh- nung kommen würden". Die Frage, ob er mit G._____ auch über die Höhe der Un- termieten gesprochen habe, habe er verneint. Er habe ihr nur gesagt, es sei billi- ger als in einem Hotel. Darauf angesprochen, weshalb er Mietverträge unter- schrieben habe, welche die Untervermietung über Buchungsplattformen nicht er- laubten, habe er geantwortet, dass er jede Änderung schriftlich gewollt hätte, aber dass "sie" [die Verwaltung] die Verträge nicht schriftlich hätten ändern wollen (act. 74, E. IV./2.1). Diese Angaben – so die Vorinstanz weiter – vermöchten dem Berufungskläger auch dann nicht zu helfen, wenn sie zuträfen. Selbst wenn G._____ von ihm erfah- ren hätte, dass in den Wohnungen Gäste aus aller Welt untergebracht werden soll- ten, weil es billiger sei als in einem Hotel, habe sie daraus noch nicht auf eine ge- plante gewinnbringende Untervermietung durch Ausschreibung der Wohnungen über Buchungsplattformen schliessen müssen. Die Aufnahme von Gästen (im Sinne von eingeladenen Bekannten) sei dem Mieter unabhängig von den Vorschrif- ten zur Untervermietung gestattet. Dass der Mieter den Zweck verfolge, seine Gäste billiger als im Hotel unterzubringen, impliziere keineswegs, dass er ihm völlig fremde Menschen einzuquartieren gedenke, um damit einen massiven Gewinn zu erzielen. Weiter habe der Berufungskläger in der Replik zugegeben, dass er mit G._____ nie über die Internetseiten www.booking.com oder www.airbnb.ch gespro- chen habe. Dass G._____ und die Berufungsbeklagte durchaus mit einer Unterver- mietung im gesetzlichen Rahmen einverstanden gewesen seien und dass sie dem Berufungskläger wegen der Möblierung der Wohnungen eine Marge von 20 % zu-
gestanden hätten, ändere nichts daran, dass von einer Vermietung an wechselnde Gäste aus aller Welt via Buchungsplattformen zu offensichtlich übersetzten Preisen nie die Rede gewesen sei. Abgesehen davon erwiesen sich die Behauptungen des Berufungsklägers auch als völlig unglaubhaft, zumal sie unauflösbare Widersprü- che enthielten. Seine Erklärung, weshalb sich G._____ nach der Aufschaltung der Inserate auf den Buchungsplattformen ganz aufgeregt bei ihm gemeldet habe, weil sie wahrscheinlich habe verhindern wollen, dass ihr Chef von der Sache erfahre, sei aus der Luft gegriffen. Hätte G._____ seinem Geschäftsmodell zugestimmt, hätte sie ohne Weiteres damit rechnen müssen, dass ihr Vorgesetzter davon erfah- ren hätte. Sofern sie aufgeregt gewesen sei, sei dies ein Zeichen dafür, dass der Berufungskläger in einer Weise vorgegangen sei, mit welcher sie nicht gerechnet habe. Unerfindlich sei auch, weshalb G._____ dem Berufungskläger gesagt haben soll "Was Sie tun ist illegal", wenn der Berufungskläger doch nur getan haben will, was sie ihm explizit erlaubt haben soll. Ferner liege ein E-Mail-Verkehr in den Akten, den G._____ mit ihrer Arbeitskollegin H._____ geführt habe. Darin habe sich die erstaunte H._____ am 24. April 2023 bei G._____ erkun- digt, weshalb sie gleich zwei Mietverträge mit dem Berufungskläger abgeschlossen habe. G._____ habe ihr geantwortet, dass der Berufungskläger die zweite Woh- nung für den Fall gemietet habe, dass er Freunde zu Besuch habe. Eine weitere, sich in den Akten befindende E-Mail untermauere diese Aussage, in welcher G._____ den Berufungskläger fragt "Ich verstehe nicht ganz ob es [die Wohnung] für Sie oder Ihre Kollegin ist". Darauf habe der Berufungskläger geantwortet, dass er so zumindest "eine Art grosse Wohnung" habe. Mit keinem Wort habe er seine geschäftlichen Absichten offenbart. Weiter sei auch die Darlegung der Berufungs- beklagten schlüssig, wonach die Umnutzung einer Wohnung für die gewerbsmäs- sige Vermietung via Buchungsplattformen nach Art. 309 Abs. 1 lit b PBG bewilli- gungspflichtig sei. Die Liegenschaft an der D.-strasse 1 liege laut GIS-Brow- ser in der Zone ..., einer Wohnzone mit einem minimalen Wohnanteil von 80%. Zwar würde man in dieser Zone eine Bewilligung für das Treiben des Berufungs- klägers wohl erhalten. Dennoch bedürfte die Nutzungsänderung einer Bewilligung. Das Risiko, eine solche nicht eingeholt zu haben und damit ihren Arbeitsplatz in Gefahr zu bringen, wäre G. nicht ohne Weiteres eingegangen. Folglich sei
im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung festzuhalten, dass die Darstellung des Berufungsklägers, soweit sie denn überhaupt hinreichend substantiiert sei, von der Beweislage offensichtlich nicht gedeckt werde, weshalb sich Weiterungen er- übrigten (act. 74, E. IV./2.2). 2.3.Der Berufungskläger wirft der Vorinstanz zunächst vor, keine Zeugen ein- vernommen zu haben. Er rügt die unrichtige Feststellung des Sachverhalts und bringt vor, dass die Vorinstanz die von ihm behauptete Einwilligung zur Unterver- mietung als nicht erstellt erachtet habe, ohne die dazu angebotenen Beweismittel abzunehmen. Obwohl er explizit die Befragung der Zeugen G., I. und H._____ beantragt habe, habe die Vorinstanz in ihrem Entscheid Folgendes fest- gehalten: "Ohne entsprechende Behauptungen führt das Gericht keine Beweis- verfahren durch". Weiter habe die Vorinstanz in ihrem Urteil festgehalten, dass er auf die Frage, wie bzw. mit welchen Worten G._____ zum Ausdruck gebracht habe, dass er die gemieteten Wohnungen über Buchungsplattformen vermieten dürfe, ausweichend reagiert habe. Hingegen habe er an der Hauptverhandlung deutlich gesagt, dass G._____ die gewerbliche Nutzung erlaubt habe. Zudem habe er G._____ – anlässlich der Schlüsselübergabe am 5. April 2023 für die zweite Wohnung – gesagt, dass in der Wohnung "Menschen aus der ganzen Welt übernachten" und "hier wird Geld verdient". Darüber hinaus habe G._____ ge- wusst, dass er eine Reiseagentur betreibe, was sich schon aus der Bewerbung für die beiden Wohnungen ergeben habe. Diese Angaben implizierten die ge- werbliche Nutzung der Wohnungen. Hinzu komme, dass eine E-Mail von G._____ in den Akten liege, welche wie folgt laute: "Wie wir bei der Übergabe besprochen haben, dürfen Sie die Wohnung untervermieten". Dies stelle eine massive Diskre- panz dar und lege nahe, dass G._____ als Zeugin hätte erscheinen müssen. Dar- über hinaus habe die Vorinstanz fehlerhaft nicht festgestellt, dass G._____ von ihm zwei Geschenke im Wert von je Fr. 250.– erhalten habe. Die Vorinstanz sei davon ausgegangen, dass sie die Geschenke abgelehnt habe, was nicht der Wahrheit entspreche (act. 75, S. 31). Auch in Bezug auf die beantragte Zeugin H._____ habe die Vorinstanz ver- säumt festzustellen, dass am 6. März 2023 ein Gespräch zwischen ihm und ihr
stattgefunden habe, bei welchem sie ihm gesagt habe, dass sie mündliche Ver- tragsänderungen vereinbaren könnten, der schriftliche Vertrag aber unangetastet bleibe. Der Inhalt des Gesprächs sei entscheidungserheblich, weil er zeige, dass H._____ mit ihm mehrere mündliche Vertragsänderungen habe vereinbaren wol- len. Folglich hätte auch H._____ als Zeugin einvernommen werden müssen (act. 75, S. 29 und 31). In Bezug auf den offerierten Zeugen I._____ – so der Berufungskläger wei- ter – habe die Vorinstanz erwogen, dass er ihn mit einer Gewinnbeteiligung habe ruhig stellen wollen. Dabei habe er anlässlich der Verhandlung klar etwas anderes gesagt, nämlich, dass er I._____ nie eine Gewinnbeteiligung angeboten habe. Die Aussage von I._____ sei notwendig, um zu beweisen, dass ihm G._____ als Ver- treterin der Berufungsbeklagten tatsächlich die gewerbliche Nutzung der beiden Wohnungen erlaubt habe und sich I._____ als Vorgesetzter von G._____ ausge- geben habe, um die Fehler vor den richtigen Vorgesetzten zu verschleiern. Daher hätte auch er als Zeuge einvernommen werden müssen (act. 75, S. 28 ff.). 2.4.Gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO hat jede Partei das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt, wenn ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des anwendbaren Prozessrechts entspricht. Das Recht auf Beweis gehört zu dem in Art. 29 Abs. 2 BV verankerten Anspruch auf rechtliches Gehör, weshalb dem Beweisanspruch Grundrechtscharakter zukommt (vgl. BGE 138 V 125 E 2.1, m.w.H.). Dort, wo das Gericht prozessrechtskonform gestellte Beweisanträge übergeht, hat es die Begründung für sein Vorgehen mit dem Endentscheid zu liefern (OGer ZH LB160009 vom 17. Juni 2016 E. 3.5). Das Recht auf Beweis verbietet dem Ge- richt insbesondere, einen Beweisantrag aus rein prozessökonomischen Gründen abzulehnen, beispielsweise wegen eines relativ geringen Streitwerts oder voraus- sichtlich hoher Kosten für eine beantragte Expertise (Staehelin/Staehelin/Groli- mund, 4. Aufl. 2024, § 18 N 21). Dieser Anspruch schliesst eine vorweggenom- mene (antizipierte) Würdigung von Beweisen indes nicht aus (BGer 5A_28/2020 vom 13. November 2020 E 3.1).
2.5.Eine antizipierte Beweiswürdigung liegt vor, wenn das Gericht zum Schluss kommt, ein an sich taugliches Beweismittel vermöge seine Überzeugung von der Wahrheit oder Unwahrheit einer strittigen Tatsache, die es insbesondere aufgrund der bereits abgenommenen Beweismittel gewonnen hat, nicht zu erschüttern (BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 140 I 285 E. 6.3.1; BGE 138 III 374 E. 4.3.2). Der Gehörsanspruch ist jedoch verletzt, wenn einem Beweismittel zum vornherein jede Erheblichkeit abgesprochen wird, ohne dass hierfür sachliche Gründe ange- geben werden können (BGE 114 II 289 E. 2a). Von einer antizipierten Beweiswür- digung ist ebenfalls die Rede, wenn das Gericht einem beantragten Beweismittel die Erheblichkeit oder die Tauglichkeit abspricht, um die behauptete Tatsache zu erstellen, zu deren Beweis es angerufen wurde. Das Gericht verzichtet diesfalls darauf, das von ihm als untauglich eingestufte Beweismittel abzunehmen, und zwar losgelöst von seiner Überzeugung hinsichtlich der Verwirklichung der damit zu erstellenden Tatsache (BGer 4A_445/2016 vom 16. Februar 2017 E. 4.3; BGer 5A_257/2008 vom 15. April 2009 E. 4.2). Oftmals liegt eine Kombination der bei- den Varianten vor, indem einem Beweismittel mit zweifelhafter Tauglichkeit die Eignung abgesprochen wird, eine aufgrund anderer Beweismittel bereits gewon- nene Überzeugung noch erschüttern zu können. Je fraglicher also die Tauglich- keit eines Beweismittels erscheint, desto weniger ist dieses auch geeignet, Zwei- fel an einer bereits gewonnenen Überzeugung zu wecken (BGer 4A_427/2017 vom 22. Januar 2018 E. 5.1.1). 2.6.Aus dem vorinstanzlichen Entscheid ergibt sich, dass die Vorinstanz auf- grund der persönlichen Befragung des Berufungsklägers und den im Recht lie- genden Beweismittel zur Überzeugung gelangte, dass die Berufungsbeklagte bzw. die Mitarbeiter der Liegenschaftsverwaltung der Berufungsbeklagten nichts vom Vorhaben des Berufungsklägers, die Wohnungen zur Untervermietung auf Buchungsplattformen auszuschreiben und damit einen erheblichen Gewinn zu er- zielen, wussten. Ebenfalls gelangte sie gestützt auf die abgenommenen Beweis- mitteln zur Überzeugung, dass die Mietverträge nachträglich nicht mündlich ange- passt worden seien. Der Begründung des vorinstanzlichen Entscheids kann aus- serdem implizit entnommen werden, dass die Vorinstanz den vom Berufungsklä- ger offerierten Zeugen als Beweismittel teilweise die Erheblichkeit bzw. Tauglich-
keit absprach. Gestützt darauf verzichtete die Vorinstanz im Sinne einer antizipier- ten Beweiswürdigung, die offerierten Zeugen einzuvernehmen. Der Entscheid der Vorinstanz ist aus folgendem Grund nicht zu beanstanden: Der Berufungskläger macht geltend, dass er gegenüber G._____ gesagt habe, dass "Personen aus der ganzen Welt in diese Wohnung kommen würden " und "dass es billiger wäre, als in einem Hotel". G._____ hätte von der Vorinstanz als Zeugin einvernommen werden müssen, damit sie dies hätte bezeugen kön- nen. Der Berufungskläger übersieht dabei, dass – selbst wenn G._____ die Aus- sagen des Berufungsklägers bestätigt hätte – es ihm dadurch nicht gelungen wäre, den Beweis für die erforderliche Einwilligung zur Untervermietung zu erbrin- gen. Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, musste G._____ gestützt auf den vom Berufungskläger gemachten Aussagen nicht davon ausgehen, dass er die Wohnungen gewinnbringend auf Buchungsplattformen ausschreiben würde. Dass der Berufungskläger Freunde oder Bekannte in seiner Wohnung hätte übernach- ten lassen wollen, wäre nichts Ungewöhnliches, noch widerspräche ein solches Vorgehen dem vereinbarten Vertragszweck. Aus der aktenkundigen E-Mail vom 24. April 2023, in welcher G._____ dem Berufungskläger schreibt "wie bespro- chen dürfen sie die Wohnung untervermieten", ergibt sich zwar, dass sich der Be- rufungskläger und G._____ über die Möglichkeit einer Untervermietung unterhal- ten hatten (vgl. act. 3/15.1). Allein aus dem Umstand, dass ihn G._____ darüber informiert hatte, dass eine Untervermietung – wie im Mietvertrag ebenfalls um- schrieben – möglich sei und ihm einen Entwurf eines Untermietvertrags beigelegt hatte, vermag der Berufungskläger nichts zu seinen Gunsten ableiten. Vielmehr hätte der Berufungskläger den ihm von G._____ zugestellten Untermietvertrag ausfüllen und die Bedingungen der Untermiete offen legen müssen, was er ge- rade nicht getan hat. Vor Vorinstanz bestätigte er ausserdem, mit G._____ nie über die Bedingungen der Untermiete gesprochen zu haben (Prot. Vi. S. 12). Auch die Aussage, dass er G._____ gesagt habe, dass er "eine Reiseagentur be- treibe", vermag offensichtlich in keiner Weise nachzuweisen, dass G._____ da- durch konkludent und stillschweigend der Untervermietung zugestimmt hätte. Das Argument, dass G._____ allein durch die Angabe des Berufs des Berufungskläger hätte wissen müssen, dass er die Wohnungen untervermieten würde, vermag
nicht zu überzeugen. Weiter ist zu berücksichtigen, dass der Berufungskläger ge- genüber der Vorinstanz bestätigte, mit G._____ nie über die Internetplattformen www.booking.com oder www.airbnb.ch gesprochen zu haben (Prot. Vi. S. 35). In- wiefern G._____ die Untervermietung durch Buchungsplattformen hätte gestatten sollen, ohne je von diesen erfahren zu haben, erhellt nicht. Weiter ist zu berück- sichtigen, dass sich G._____ beim Berufungskläger mit E-Mail vom 28. März 2023 erkundigte, weshalb er die zweite Wohnung mieten möchte, und ob sie für ihn oder eine Kollegin sei. Darauf antwortete der Berufungskläger, dass er die Woh- nung mieten würde. Mit keinem Wort erwähnte er, dass er die Wohnung an di- verse Dritten untervermieten wolle (act. 49/7 S. 3). Ferner ist der Vorinstanz zuzu- stimmen, dass das Verhalten von G._____ den Behauptungen des Berufungsklä- gers widerspricht, indem sie dem Berufungskläger schrieb "Was Sie tun ist illegal" (vgl. act. 1 S. 8 und act. 3/19.1). Die Erklärung des Berufungsklägers, wonach sich G._____ nur deshalb so aufgeregt bei ihm gemeldet habe, weil ihr Vorge- setzter erfahren habe, was sie getan habe, erscheint nicht stichhaltig. Schliesslich ist in Bezug auf die vom Berufungskläger an G._____ gemachten Geschenke festzuhalten, dass nicht erhellt, inwiefern vorliegend von Relevanz sein soll, ob G._____ diese tatsächlich abgelehnt hatte oder nicht. Insbesondere ist nicht zu erkennen, inwiefern diese Tatsache für den Nachweis der Einwilligung zur Unter- vermietung beitragen soll. Selbst wenn G._____ ausgesagt hätte, dass sie die Geschenke angenommen hätte, so wäre diese Tatsache für sich allein kein genü- gender Beweis für das Vorliegen der Zustimmung zur Untervermietung. Darüber hinaus ist nicht zu kritisieren, dass die Vorinstanz auf die Einver- nahme der beantragten Zeugin H._____ verzichtete. Das Gespräch zwischen dem Berufungskläger und H., wonach sie ihm gesagt haben soll, dass sie den Vertrag mündlich anpassen könnten, aber der schriftliche Vertrag unangetas- tet bleibe, stellt keine rechtserhebliche Tatsache dar, über die Beweis geführt wer- den müsste. Selbst wenn dies H. gegenüber dem Berufungskläger geäus- sert haben sollte, kann der Berufungskläger daraus nichts für seinen Standpunkt ableiten. Insbesondere würde eine solche Aussage alleine nicht beweisen, dass sie einer Untervermietung zugestimmt hatte. Der Berufungskläger bringt gerade nicht vor, mit H._____ über die Untervermietung gesprochen bzw. mit ihr darüber
eine (mündliche) Vereinbarung getroffen zu haben. Die angeblich pauschale Aus- sage, wonach Vertragsanpassungen mündlich erfolgen könnten, ist keine ent- scheidrelevante Tatsache, welche festgestellt werden müsste. Dementsprechend stellt die Zeugin H._____ ein untaugliches Beweismittel dar, weshalb die Vorin- stanz zu Recht auf die Einvernahme verzichten durfte. Auch in Bezug auf den Zeugen I._____ ist festzuhalten, dass ihn die Vorin- stanz – wenn auch implizit – zu Recht als untaugliches Beweismittel einstufte. Den Ausführungen des Berufungsklägers, wonach die Einvernahme von I._____ notwendig sei, um zu beweisen, dass ihm G._____ die gewerbliche Nutzung der Wohnungen erlaubt habe und sich I._____ als Vorgesetzter von G._____ ausge- geben habe, um die Fehler vor den richtigen Vorgesetzten zu verschleiern, kann nicht gefolgt werden. Zum einen ist nicht zu erkennen, inwiefern I._____ durch seine Aussagen den Beweis erbringen könnte, dass G._____ dem Berufungsklä- ger die Untervermietung bewilligt hätte. Zum anderen ist nicht nachvollziehbar, in- wiefern der Umstand, dass er sich angeblich als Vorgesetzter von G._____ aus- gegeben habe, vorliegend von Relevanz ist. Das Gleiche gilt für die angeblich an- gebotene Gewinnbeteiligung. Was die Passage im vorinstanzlichen Entscheid "ohne entsprechende Be- hauptung wird kein Beweisverfahren durchgeführt" anbelangt, so ist festzuhalten, dass sich diese auf die generellen theoretischen Ausführungen der Vorinstanz be- zieht (vgl. act. 74, E. IV./1.2). Entgegen der Annahme des Berufungsklägers ver- zichtete die Vorinstanz auf eine Einvernahme von G., H. und I._____ nicht, weil er es unterlassen haben soll, einen entsprechenden Antrag zu stellen, sondern weil die beantragten Zeugen die von der Vorinstanz bereits gebildete Überzeugung nicht hätten erschüttern können bzw. teilweise die offerierten Be- weise als nicht tauglich eingestuft wurden. Folglich verfängt auch diese Rüge des Berufungsklägers nicht. Abschliessend ist der Vollständigkeit halber anzufügen, dass die Vorinstanz die Frage, ob G._____ oder H._____ als Mitarbeiterinnen der Liegenschaftsver- waltung der Berufungsbeklagten überhaupt der Untervermietung alleine hätten zustimmen können, nicht näher behandelte. Sie führte in diesem Zusammenhang
lediglich aus, dass dem Berufungskläger aufgrund des vermieterseitig von zwei Personen unterzeichneten Mietvertrages hätte klar sein müssen, dass eine ein- zelne Person den Vertrag nicht alleine hätte anpassen können. Da die Vorinstanz zudem die Darstellung des Berufungsklägers, selbst wenn sie hinreichend sub- stantiiert wäre, von der Beweislage als offensichtlich nicht gedeckt qualifizierte, verzichtete sie diesbezüglich auf Weiterungen (act. 74, E. IV./2.2). Wie den vor- stehenden Erwägungen entnommen werden kann, gelingt es dem Berufungsklä- ger nicht zu beweisen, dass G._____ oder H._____ der Untervermietung ausdrü- cklich oder stillschweigend zugestimmt hatte. Folglich erübrigt sich auch an dieser Stelle eine weitere Auseinandersetzung mit der Frage, ob Letztere überhaupt be- rechtigt gewesen wären, die Mietverträge alleine anzupassen. Nach dem Gesagten ist zusammenfassend festzuhalten, dass die Vorinstanz im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung auf die Abnahme der angebotenen Zeugen als Beweismittel verzichten durfte. Einerseits hätte die Bestätigung der vom Berufungskläger behaupteten Aussagen der Zeugen am Ergebnis des vorinstanz- lichen Entscheids nichts geändert. Insbesondere wären die Zeugenaussagen nicht geeignet gewesen, die erforderliche Zustimmung zur Untervermietung mittels On- line-Plattformen zu beweisen. Andererseits sprach die Vorinstanz den Zeugen H._____ und I._____ – wenn auch implizit – die Tauglichkeit zu Recht ab, zumal nicht erkennbar ist, inwiefern sie rechtserhebliche Aussagen hätten machen kön- nen. Folglich ist keine Verletzung des Rechts auf Beweis zu erkennen. 2.7.Der Berufungskläger macht weiter geltend, die Vorinstanz habe es ver- säumt festzustellen, wer die beiden Wohnungsmietverträge unterzeichnet habe. Dies sei streitentscheidend, da gegebenenfalls neben den mündlichen Abreden über die Art der Nutzung der beiden Wohnungen gar keine rechtsgültig unter- zeichneten schriftlichen Wohnungsmietverträge vorlägen. Weiter seien die ge- setzlichen Voraussetzungen der Abmahnungen vom 25. April 2023 nicht erfüllt, da die Berufungsbeklagte nicht angegeben habe, für welche gemietete Wohnung die Abmahnung gelte. Dies habe die Vorinstanz unberücksichtigt gelassen, ob- wohl eine Kündigung wegen Verletzung von vertraglichen Pflichten ohne eine vor- angegangene Abmahnung unwirksam sei. Zwar vertrete die Berufungsbeklagte
die Auffassung, dass die Abmahnung ohnehin entbehrlich gewesen sei, weil er angeblich bereits zuvor signalisiert habe, er werde sein Verhalten nicht ändern. Dies stimme so aber nicht. Die E-Mail, in welcher er dies mitgeteilt habe, sei die Reaktion auf die ungültige Abmahnung gewesen, was aus der zeitlichen Reihen- folge der Ereignisse hervorgehe. Schliesslich habe der Anwalt der Gegenpartei die Ausweisungsklage beim Bezirksgericht Zürich und nicht beim Mietgericht ein- gereicht, wie es korrekt gewesen wäre. Die Begründung des Gerichts, dass eine Adressänderung vorgelegen habe und dies zum Fehler geführt haben könnte, sei nicht stichhaltig, da es sich nicht nur um eine falsche Adresse, sondern um eine falsche Gerichtsbezeichnung gehandelt habe (act. 75, S. 32 f.). 2.8.In Bezug auf die schriftlich abgeschlossenen Mietverträge ist festzuhalten, dass der Berufungskläger vor Vorinstanz das Zustandekommen der Mietverträge mit dem in E. I./2. wiedergegebenen Inhalt nicht bestritt. Er machte einzig geltend, dass die Verträge im Nachhinein mündlich abgeändert worden seien und überein- stimmende Willensäusserungen bezüglich der Untervermietung bestanden hätten. Es erhellt daher nicht, weshalb die Vorinstanz hätte feststellen müssen, wer die Mietverträge unterzeichnet hatte, zumal deren Zustandekommen nicht streitig war. Ohnehin bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Mietverträge nicht rechtsgültig unterzeichnet worden waren. Aus dem internen Unterschriftenregle- ment der Liegenschaftsverwaltung der Berufungsbeklagten ergibt sich, dass je- weils zwei Personen (Fachperson [Bauprojektleiter, Property Manager, Center Manager etc.] und Junior Fachperson) berechtigt seien, Mietverträge zu unter- zeichnen (act. 49/3 S. 2). Die Berufungsbeklagte machte vor Vorinstanz geltend, der Mietvertrag betreffend die Wohnung Nr. 04 sei von G._____ und I._____ (beide Property Manager) und der Mietvertrag betreffend die Wohnung Nr. 05 sei von G._____ und J._____ (ebenfalls Property Manager) unterzeichnet worden (Prot. Vi. S. 17). Dass die Mietverträge von zwei Personen unterzeichnet worden waren, bestritt der Berufungskläger nicht (Prot. Vi. S. 29). Daher bestehen keiner- lei Anhaltspunkte, dass die Mietverträge nicht rechtsgültig zustande kamen. Hinsichtlich der ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR gilt Folgendes: Der Vermieter von Wohnräumen kann dem Mieter mit einer Frist von
30 Tagen auf Ende eines Monat ausserordentlich kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung seine Pflicht zur Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiterhin verletzt, sodass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Die Mahnung bezieht sich entweder darauf, eine andauernde Pflichtverletzung abzustellen bzw. einen verursachten Schaden wiedergutzumachen oder eine erfolgte, abgeschlossene Pflichtverlet- zung künftig zu unterlassen (SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 257f N 41). Nicht erforderlich ist hingegen eine Kündigungsandrohung, ebenso wenig bedarf es einer Fristansetzung (CHK-Hulliger, 4. Aufl. 2023, Art. 257f N 8). Ausnahms- weise kann die Mahnung unterbleiben, wenn sie sich von vornherein als nutzlos erweist (SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 257f N 42; ZK-Higi, 5. Aufl. 2019, Art. 257f N 55; BK-Giger, Bern 2015, Art. 257f N 97). Dem Berufungskläger ist zuzustimmen, dass sich die Mahnung vom 25. April 2023 auf keine konkrete Wohnung bezieht (act. 3/16). Dies im Gegen- satz zur zweiten Mahnung, welche explizit die Wohnung Nr. 05 nennt (act. 15/3.32). Dennoch kann dem Argument des Berufungsklägers, wonach die Kündigung wegen einer mangelhaften Mahnung ungültig sei, nicht gefolgt wer- den. Die Mahnung vom 25. April 2023 umschreibt die vom Berufungskläger be- gangene Vertragsverletzung im Detail und enthält eine unmissverständliche Auf- forderung an den Berufungskläger, die Inserate auf booking.com zu entfernen. Gestützt auf diese Mahnung hätte der Berufungskläger ohne Weiteres erkennen müssen, dass sie für beide Wohnungen galt und sein Verhalten gegen beide Miet- verträge verstiess. Indem er sich nun auf den Standpunkt stellt, die Kündigung sei ungültig, da die Mahnung vom 25. April 2023 die Angabe der Wohnungsnummer nicht enthalte, verhält er sich treuwidrig und sind seine Einwände unbeachtlich. Weiter ist zu berücksichtigen, dass eine vorgängige Mahnung aufgrund des Ver- haltens des Berufungsklägers ohnehin nutzlos gewesen wäre. Der Berufungsklä- ger geht zu Unrecht davon aus, dass die Vorinstanz ihre Argumentation auf eine einzige E-Mail von ihm an die Berufungsbeklagte abstützte. Gegenteils liegen di- verse E-Mails im Recht, welche ohne Weiteres beweisen, dass sich der Beru- fungskläger – trotz schriftlicher Mahnung – von seinem Tun nicht abhalten liess. Der Berufungskläger vertrat durchgehend die Meinung, dass sein Verhalten zu-
lässig sei. So schrieb der Berufungskläger der Berufungsbeklagten wiederholt per E-Mail, dass sie ihm nicht vorschreiben könne, wie er seine Geschäfte zu führen habe und er von ihr keine Erlaubnis benötige (act. 3/19.2, 3/20 und 3/23). Nicht nur ignorierte er die Mitteilung der Berufungsbeklagten, dass er sich vertragswid- rig verhalte, vielmehr verlangte er sogar von der Berufungsbeklagten, dass sie ihm eine dritte Wohnung in derselben Liegenschaft vermieten müsse (act. 3/24). Ferner drohte er wiederholt mit diversen Strafanzeigen gegen alle involvierten Personen. Dieses Verhalten des Berufungsklägers zeigt zweifelsohne, dass eine vorgängige Mahnung nutzlos gewesen wäre. Selbst wenn es die Berufungsbe- klagte unterlassen hätte, den Berufungskläger vorgängig abzumahnen, wären die erfolgten Kündigungen gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR gültig gewesen. Schliesslich ist der Einwand des Berufungsklägers, wonach die Berufungs- beklagte ihre Ausweisungsklage beim falschen Gericht, nämlich anstatt beim Mietgericht Zürich beim Bezirksgericht Zürich, eingereicht habe, unbegründet. Wie sich aus den Akten ergibt, wurde das Ausweisungsbegehren beim Mietge- richt gestellt (act. 16/1). Weiterungen dazu erübrigen sich. 3. Nach dem Gesagten ist zusammenfassend festzuhalten, dass es dem Berufungs- kläger nicht gelungen ist, die von ihm behauptete mündliche Zustimmung der Be- rufungsbeklagten zur Untervermietung zu beweisen, weshalb er die zwei Woh- nungen vertragswidrig auf den Buchungsplattformen ausschrieb und untervermie- tete. Damit ist auch die Voraussetzung für die Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Mietverhältnisse zu bejahen, weshalb die Berufungsbeklagte gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR die Mietverhältnisse ausserordentlich per 31. August 2023 kündigen durfte. Die Berufung ist demnach abzuweisen. IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen
Es wird erkannt: 1.Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 7. Februar 2024 (MJ230070-L) wird bestätigt. 2.Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 11'400.– festgesetzt und dem Berufungskläger auferlegt. Sie wird aus dem vom Berufungskläger ge- leisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'500.– bezogen. Für die fehlenden Fr. 9'900.– stellt die Gerichtskasse dem Berufungskläger Rechnung. 3.Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4.Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage einer Kopie von act. 75, sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück. 5.Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 318'927.49. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Die Vorsitzende: lic. iur. R. Bantli Keller Die Gerichtsschreiberin: MLaw D. Fabio versandt am: