Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG170016-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. i ur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter Dr. P. Higi und Ersatzrichterin lic. i ur. R. Bantli Keller sowie Ge- richtsschreiberin lic. i ur. I. Vourtsis-Müller Urteil vom 2. November 2017 i n Sachen
A.______ AG, Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
gegen
B._____, Beklagter und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend Anfechtung ausserordentliche Kündigung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Uster vom 3. Mai 2017 (MB160001)
Rechtsbegehren: (act. 1, S. 2) "1. Es sei festzustellen, dass die ausserordentliche Kündigung des Beklag- ten vom 11.09.2015 auf den 31. Oktober 2015 unwirksam ist. 2. Eventualiter sei die ausserordentliche Kündigung des Beklagten vom 11.09.2015 auf den 31. Oktober 2015 ungültig zu erklären. unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichtes Uster, Mietgericht, vom 3. Mai 2017: 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 12'500.– festgesetzt. 3. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Vor- schuss verrechnet. 4. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 26'309.– (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. (5./6. Mitteilung / Rechtsmittel.)
Berufungsanträge: der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 50 S. 2):
des Beklagten und Berufungsbeklagten (act. 60 S. 2):
Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, und es sei demgemäss das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichts Uster vom 3. Mai 2017 (Geschäfts-Nr.: MB160001-I) zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwehrtsteuer) zu Lasten der Klägerin und Berufungsklägerin.
Erwägungen: I. (Übersicht zum Sachverhalt/Prozessgeschichte) 1. - 1.1 Die Klägerin, die A.______ AG, wurde im Juni 2010 gegründet und be- zweckt den Betrieb von Restaurants und Barlokalen. Seit ihrer Gründung hat sie ihren Sitz an der C.-Str 1 i n D. [Ortschaft] und ist E._____ das einzige Mitglied des Verwaltungsrates mit Einzelunterschriftsberechtigung (vgl. act. 64/2 [Handelsregisterauszug] bzw. act. 4/3). B., der Beklagte, ist Inhaber der im Handelsregister eingetragenen Einzelunternehmung "B., Hotel Restaurant F.", deren Zweck im "Hotel und Restaurationsbetrieb" liegt (vgl. act. 64/2 [Handelsregisterauszug] bzw. act. 4/4). Er betreibt in der Liegenschaft "F." an der C.-Str 1 sowie in der Nachbarliegenschaft C.-Str 2 i n D._____ das gleichnamige Hotel (vgl. auch act. 1 S. 4 Ziff. 4.4). 1.2 Mit einem auf den 31. Mai 2010 datierten Vertrag mietete die A.______ AG, vertreten durch E., von B. "Restaurant / Bar"(act. 4/2 S. 2) in der Lie- genschaft Hotel F._____ an der C.-Str 1 i n D.. Das Mietobjekt um- fasst gemäss Vertrag neben Kellerräumen im UG ein Restaurationslokal mit Kü- che im EG, ferner das Zimmer Nr. 16 im OG sowie im Aussenbereich eine Gar- tenwirtschaft bzw. Terrasse von ca. 140 m 2 . Überdies wurden Mi tbenutzungs rech- te der A.______ AG an Parkplätzen sowie Mitbenutzungsrechte beider Parteien am Treppenhaus und WC-Anlagen in der Liegenschaft vereinbart. In den Art. 9.1 bis 9.3 des Vertrages trafen die Parteien Regelungen zum vertragsgemässen Gebrauch, zu "Anbringungen" des Mieters im Aussenbereich und zu Erneuerun- gen und Änderungen (vgl. a.a.O., S. 13), die sie mit einer Regelung in Art. 36 des
Vertrages wie folgt ergänzten (vgl. a.a.O., S. 22 [im Original ist der Text in Lettern abgefasst]): "Küchengeräte, Mobiliar, Kühlzelle-Raum, Keller, Beschattungssystem Terasse, Elektroinstallationen, sämtliches Gross + Kleininventar bleiben im Besitz der A.______ AG. Allfällige Umbauten im Restaurant gehen zu Lasten des Mieters ohne Einwil- ligung des Vermieters. Es besteht keine Rückbaupflicht. Verkauf von Ge- tränken frei. Es bestehen keine Bierverträge" (vgl. a.a.O., S. 22). Der Mietbeginn wurde auf den 1. Juni 2010 angesetzt, und es wurde eine feste Vertragsdauer von fünf Jahren vereinbart (Mietende per 31. Mai 2015). Der A.______ AG wurden sodann zwei Optionen auf Vertragsverlängerung um je fünf Jahre eingeräumt (Mietenden per 31. Mai 2020 bzw. per 31. Mai 2015). Der Miet- zi ns wurde grundsätzli ch auf Fr. 36'000.- pro Jahr fixiert, entsprechend Fr. 3'000.- pro Monat; Nebenkostenzahlungen wurden keine vereinbart. Ab Mietbeginn bis Ende Mai 2012 war zwecks Abgeltung einer Restzahlung für Inventar von total Fr. 24'000.- jährli ch ei n Mi etzi ns von Fr. 48'000.- zu zahlen (vgl. act. 4/2 S. 3 ff.). Ende September 2014 übte die Klägerin ihre Option auf Vertragsverlänge- rung bis Ende Mai 2020 aus (vgl. act. 4/5). 1.3 Unbestrittenermassen kam es zwischen den Parteien mit der Zeit zu Differen- zen, so u.a. um die Parkplatzbenützung, um Kühlcontainer der Klägerin auf der Hoffläche, um den Standort eines Grüncontainers, um Holz-Beigen der Klägerin und aussen von der Klägerin angebrachte Klimageräte. Zu Konfli ktpunkten wur- den sodann die Entfernung der Reklametafel "Hotel Restaurant F._____" durch die Klägerin, die Einlassung des Briefkastens ins Mauerwerk durch die Klägerin sowie endlich der von der Klägerin 2015 veranlasste Anstrich der Fassade der Liegenschaft bis zur Höhe des ersten Stockwerks in einer von der übrigen Fassa- denfarbe abweichenden Farbe, der ohne Einwilligung des Beklagten (und gegen den der Klägerin bekannten Willen des Beklagten; vgl. act. 43 S. 4: Dies ist der Grund ...) ausgeführte wurde, und zwar während der Ferienabwesenheit des Be- klagten. Unstrittig ist ebenso, dass der Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 31. Juli 2015 wegen Vertragsverletzungen, namentli ch wegen des Fassadenan- stri chs anmahnte und i hr Frist bis Ende August 2015 ansetzte, um den rechtmäs-
sigen Zustand wieder herzustellen. Für den Fall, dass die Klägerin dem nicht nachkomme und allenfalls neue oder gleichartige Pflichtverletzungen begehe, drohte ihr der Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses an (vgl. act. 16/1). Unbestrittenermassen kam die Klägerin den Aufforderungen des Beklagten nicht nach; der Beklagte kündigte daher das Mietverhältnis unter Verwendung des amt- lich genehmigten Formulars am 11. September 2015 auf Ende Oktober 2015 (vgl. act. 16/11). In einem Begleitschreiben begründete er seine Kündigung zudem (vgl. act. 16/12; vgl. auch act. 4/7). Unstrittig ist schliesslich bzw. darf aufgrund der Akten als erstellt gelten, dass der von der Klägerin veranlasste Anstrich der Fassade einer baurechtlichen Bewilligung bedurft hätte, eine solche nicht eingeholt worden war und der Beklag- te als Grundeigentümer von der Gemeinde deshalb angehalten wurde, ein Farb- konzept für die Fassade zur Bewi lli gung vorzulegen, das er nach Erhalt der Bewil- ligung auf seine Kosten umzusetzen hatte (vgl. dazu act. 16/2 - 3, act. 45/14 - 18). Diese Umsetzung erfolgte gegen Ende 2016 und kostete rund Fr. 35'000.- (vgl. act. 44/19 - 20). 2. - 2.1 Die Klägerin focht di e Kündi gung bei der Schli chtungsbehörde des Bezir- kes Uster an und machte die Klage anhängig. Im Wesentlichen beantragte sie die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung vom 11. September 2015, eventu- aliter die Ungültigerklärung dieser Kündigung. Mit Beschluss vom 25. Januar 2016 stellte die Schlichtungsbehörde i hr die Klagebewilligung aus (vgl. act. 9/1). 2.2 Die Klägerin gelangte daraufhin mit einem Schriftsatz, der auf den 3. März 2016 datiert ist und eine schriftliche Klagebegründung (vgl. act. 1) umfasste, an das Mietgericht Uster. Nach Bereinigung von Unklarheiten und nachdem die Klä- gerin den Kostenvorschuss i.S. des Art. 98 ZPO geleistet hatte, holte das Mietge- richt vom Beklagten eine Klageantwort ein (vgl. act. 13) und stellte diese hernach der Klägerin zu. Am 27. September 2016 fanden Vergleichsgespräche statt, die letztlich ergebnislos blieben (vgl. Vi-Prot. S. 7 f., act. 26 [Widerruf]). Am 3. Mai 2017 fand die Hauptverhandlung statt (vgl. Vi-Prot. S. 11 - 37 sowie act. 43 - 45), in der teilweise auch Vorträge zu einem weiteren Verfahren (MD150002-I) e ntge- gengenommen wurden (vgl. Vi-Prot. S. 33 ff. und dazu auch S. 11). Im Anschluss
an ihre Vorträge erklärten die Parteien jeweils, sie hätten ihre Beweismittel ab- schliessend bezeichnet (vgl. Vi-Prot. S. 12 und 32) und verzi chteten auf Schluss- vorträge (vgl. Vi-Prot. S. 33). Im A nschluss an die Verhandlung fällte das Mietge- richt sein Urteil (act. 49 [= act. 46 = act. 51]) und wies die Klage ab. Dieses Urteil wurde den Parteien mit Zustellung vom 16. Juni 2017 schri ftli ch und begründet eröffnet (vgl. 47). Für weitere Einzelheiten zum mietgerichtlichen Verfahren kann auf die aus- führliche Prozessgeschichte im Urteil vom 3. Mai 2017 verwiesen werden (vgl. act. 49 S. 2 - 4). 3. Die Klägerin liess mit Schriftsatz vom 16. August 2017 (vgl. act. 50 - 53) recht- zeitig die Berufung erheben. Sie leistete sodann den ihr gestützt auf Art. 98 ZPO auferlegten Kostenvorschuss (vgl. act. 55 und 57). Es wurde die Berufungsant- wort eingeholt; diese (act. 60) wurde der Klägerin mit Schreiben vom 18. Oktober 2017 zugestellt, verbunden mit dem Hinweis an beide Parteien, dass damit der gesetzliche Schriftenwechsel abgeschlossen sei und sich die Sache in Beratung befinde (vgl. act. 62 f.). II. (Zur Berufung im Einzelnen) 1. Mit der Berufung kann die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz sowie eine unrichtige Rechtsanwendung der Vorinstanz geltend ge- macht werden (Art. 310 ZPO), zu der auch die unrichtige Anwendung des pflicht- gemässen Ermessens gehört, weshalb das Gesetz dies nicht eigens erwähnt. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind die entsprechenden Beanstandungen von der Berufung führenden Partei i n der Berufungsschri ft ei nzeln vorzutragen und zu be- gründen (Begründungslast; vgl. dazu BGE 138 III 375 oder OGer ZH, Urteil LB110049 vom 5. März 2012, E. 1.1 und E. 1.2, je mit Verweisen). Die Begrün- dung muss so ausführlich sein, dass die Berufungsinstanz sie ohne weiteres ver- stehen kann. Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine Begründung daher ebenso we- nig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den erstinstanzli-
chen Erwägungen (vgl. auch BGE 138 III 375). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur noch in den Schranken von Art. 317 ZPO vorgetragen werden, und zwar auch in Verfahren, die erstinstanzlich noch der Untersuchungsmaxime sowie der Offizialmaxime unterstehen (vgl. dazu auch BGE 138 III 625). Wird von der Berufung führenden Partei eine genügende Beanstandung vorgebracht, so wendet die Berufungsinstanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und prüft sämtliche Mängel frei und uneingeschränkt – sie ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1 m.w.H. sowie ZR 110/2011 Nr. 80). Bei der Begründung ihrer Entscheidung darf sie sich auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen sie sich hat leiten lassen. 2. - 2.1 Das Mietgericht erwog in seinem Urteil vorab im Wesentlichen, der Be- klagte habe wegen Vertragsverletzungen der Klägerin, die Sorgfaltspflichtverlet- zungen i.S. des Art. 257f OR beinhalteten, ausserordentlich gekündigt; und es hat die Voraussetzungen für eine solche ausserordentliche Kündigung näher darge- legt. Insbesondere hat es darauf hingewiesen, dass dann, wenn eine Sorgfalts- pflichtverletzung des Mieters gegeben ist , der Vermieter diese zunächst gemäss Art. 257f Abs. 3 OR schriftlich abzumahnen habe, und zwar innert nützlicher Frist nach Kenntni snahme der Pflichtverletzung. Dabei sei das dem Mieter vorgewor- fene Verhalten konkret zu bezeichnen und die mit der Abmahnung geforderten Verhaltensänderungen müssten verhältnismässig und erfüllbar sein. Die ausser- ordentliche Kündigung könne erst dann ausgesprochen werden, wenn der Mieter sein pflichtverletzendes Verhalten nicht ändere, also fortsetze oder erneut Pflicht- verletzungen begehe, die in einem sachli chen und zei tli chen Zusammenhang mi t der abgemahnten Pflichtverletzung bestünden. Sodann setze die ausserordentli- che Kündigung weiter voraus, dass die fortdauernde bzw. weitere Pflichtverlet- zung des Mieters so schwer wiege, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus objektiver Sicht betrachtet nicht mehr zumutbar sei. Die Beweislast für alle Voraussetzungen der ausserordentlichen Kündigung trage der Vermieter (vgl. act. 49 S. 8 - 10). Weiter erwog das Mietgericht – kurz zusammengefasst –, die Klägerin be- streite im Wesentlichen nicht, die im Kündigungsschreiben vom 11. September
2015 vom Beklagten angegebenen Arbeiten am Mietobjekt vorgenommen bzw. die dort aufgeführten Gegenstände abgestellt und den früheren Zustand trotz Mahnung nicht wieder hergestellt zu haben (vgl. a.a.O., S. 10). Im Ei nklang mi t bereits anderweitig Erwogenem (act. 49 S. 6), erachtete es diesen Sachverhalt als rechtlich relevant sowie unstrittig, und es listete dann die im Mahnschrei ben aufgeführten Gründe i m einzelnen auf. Dem fügte es bei, um die Gültigkeit der Kündi gung zu beurtei len, sei zu prüfen, ob diese vom Beklagten angemahnten Sachverhalte eine schwere Sorgfaltspflichtverletzung beinhalteten und eine Un- zumutbarkeit i.S. des Art. 257f OR begründeten (vgl. a.a.O., S. 11). Ei n schwere Pflichtverletzung erkannte das Mietgericht im Fassadenanstrich durch die Kläge- rin, zu dem die Klägerin entgegen ihrer Auffassung nicht durch den Art. 36 des Mietvertrages berechtigt gewesen sei, weil sich diese Bestimmung einzig, aber immerhin auf Umbauten im Restaurant bezogen habe, nicht hingegen auf die Ge- bäudehülle und damit die Fassade (vgl. a.a.O., S. 14). Die Klägerin sei auch nicht berechtigt gewesen, die Fassade im Sinne einer Ersatzvornahme gemäss Art. 259b OR überstreichen zu lassen. Denn selbst wenn die Fassade, wie die Klägerin geltend mache, einen heruntergekommenen Eindruck gemacht habe, sei damit noch kein schwerer Mangel gegeben gewesen, welcher die Klägerin zur Er- satzvornahme ohne Zustimmung des Beklagten bzw. einen entsprechenden Ent- scheid des Gerichtes befugt hätte. Der Beklagte habe diese Pflichtverletzung zeitnah gerügt und die Klägerin habe den eigenmächtigen Fassadenanstrich in- nert Frist nicht beseitigt, weshalb die daraufhin ausgesprochene Kündigung direk- te Folge der abgemahnten Sorgfaltspflichtverletzung gewesen sei. Es stelle sich daher noch die Frage der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (vgl. a.a.O., S. 16). Das Mietgericht bejahte diese ebenso. Un- geachtet der übrigen Streitpunkte zwi schen den Parteien habe die Klägerin – er- wog das Mietgericht im Wesentli chen – mit dem eigenmächtigen Fassadenan- strich gegen den Willen des Beklagten während dessen Ferienabwesenheit und ohne behördliche Bewilligungen ein Verhalten gezeigt, mit dem die Grenzen i n ei- nem Ausmass überschritten worden seien, das die Fortsetzung des Mietverhält- nisses bis wenigstens 2020 objektiv gesehen als unzumutbar erscheinen lasse. Die Befürchtungen des Beklagten, bei einer erneuten Abwesenheit seinerseits
werde das Mietobjekt gegen seinen Willen umgestaltet, lägen zudem auf der Hand (a.a.O., S. 18). Das Mietgericht hi elt auch die übrigen Voraussetzungen der Kündigung als erfüllt und erachtete diese vor dem Hintergrund der Streitigkeiten zwischen den Parteien unter Hinweis auf Art. 271a Abs. 3 lit. c OR auch nicht als treuwidrig (vgl. a.a.O., S. 19). 2.2 - 2.2.1 Die Klägerin erklärt in der Berufungsschrift, sie sei mit diesem Ent- scheid nicht einverstanden. Sie wirft dem Mietgericht unri chti ge Rechtsanwen- dung und unrichtige Sachverhaltsfeststellung vor (vgl. act. 50 S. 4, oben). Im We- sentli chen bringt sie vor, das Mietgericht habe den Sachverhalt im Hinblick auf das "gefasste Urteil" (vgl. act. 50 S. 5) willkürlich reduziert. Die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung seien nicht gegeben. Die Klägerin habe sich bei allen beanstandeten Handlungen vertragskonform verhalten und die Abmah- nungen des Beklagten seien zu Unrecht erfolgt (vgl. a.a.O. S. 7). Willkürlich habe das Mietgericht auf die Abnahme von Beweisen verzichtet (a.a.O., S. 8). In der Generalerlaubnis des Art. 36 des Mietvertrages sei die Zustimmung des Beklag- ten für den Fassadenunterhalt – jedenfalls im Bereich des Restaurants – mitent- halten (vgl. a.a.O., S. 9). Von besonderer Bedeutung sei daher die Auslegung des Art. 36 des Mietvertrages im Blicke der gesamten Umstände des Vertragsschlus- ses (vgl. a.a.O., S. 11 ff.), und diese zeigten, worauf sie – die Klägerin – wieder- holt hingewiesen habe (vgl. a.a.O., S12), dass mit dem Art. 36 des Mietvertrages "eine umfassende Ermächtigung zum Unterhalt im Bereiche des gesamten Miet- objektes" (vgl. a.a.O., S. 13.) erteilt worden sei, "falls und insoweit dieser Unter- halt den Beklagten nichts kostete" (a.a.O.). Der Wortlaut "im Mietobjekt" sei ni cht bloss im Sinne von "innen" als Gegensatz zu "aussen" bzw. "Fassade" zu verste- hen, sondern umfassend, was auch der Interessenlage ex tunc entspreche. Ihre Auffassung, dass auch die Fassade von der Generalermächtigung des Art. 36 des Mietvertrage erfasst gewesen sei, habe das Obergericht in act. 53/2 (Beschluss der III. Strafkammer vom 24. Januar 2017 betr. Nichtanhandnahme einer Strafun- tersuchung) geteilt (vgl. a.a.O., S. 14). Die Auslegung des Art. 36 des Mietvertra- ges durch das Mietgericht sei eingleisig, rein grammatikalisch bzw. formalistisch. Falsch sei zudem die Auffassung des Mietgerichtes, der Fassadenzustand sei nicht vertragswidrig gewesen. Die von der Klägerin angerufene Schlichtungsbe-
hörde habe bereits im Mai 2013 einen Augenschein vorgenommen und sich vo m desolaten Zustand der Liegenschaft inklusive Fassade überzeugen können (vgl. a.a.O., S. 15). Die Individualabrede gemäss Art. 36 des Mietvertrages gehe vor und es spiele daher keine Rolle, ob ein schwerer oder mittlerer Mangel vorliege, wenn die Klägerin die Kosten der Renovation selbst bezahle, wie sie es in casu ja getan habe (vgl. a.a.O., S. 16). Der Fassadenanstrich sei daher durch Art. 36 des Mietvertrages ebenso gedeckt wie durch den Art. 259b lit. b. OR (vgl. a.a.O., S. 17). Das Mietgericht habe sich zudem gar nicht hinreichend mit der Prozessge- schichte dieses Falles befasst, denn immerhin gehe es hier um die dritte von vier ausserordentlichen Kündigungen und sei ein Mängelbehebungsverfahren hängig (vgl. a.a.O., S. 18). Sie – die Klägerin – habe vor dem Fassadenanstrich Kontakt mit dem Bauamt wegen der korrekten Farbe gehabt und erfahren, dass die histo- risch korrekte Farbe weiss sei (a.a.O.). Daran habe sich der Beklagte nicht gehal- ten und sei n Rosa-Konzept erst nach dem Anstrich durch die Klägerin i m Jahre 2015 genehmigen lassen. Dass das Bewilligungsverfahren für den Fassadenan- strich nicht optimal verlaufen sei, habe er mindestens ebenso seinem eigenen Verhalten zuzuschreiben (vgl. a.a.O., S. 19). Nicht von der Hand zu weisen sei die Feststellung des Mietgerichtes, die ausserordentliche Kündigung habe in di- rektem Zusammenhang auch mit der Fassadenrenovation gestanden. Soweit das Mietgericht daraus schliesse, in dieser Renovation habe trotz der vertraglichen Generalermächtigung eine abgemahnte schwere Sorgfaltspflichtverletzung gele- gen, so werde das als unrichtige Rechtsanwendung in Abrede gestellt. Richtig besehen könne nämlich die Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustandes keine schwere Sorgfaltspflichtverletzung darstellen, umso mehr, als sich ja der Beklagte geweigert habe, den vertragsgemässen Zustand selber wieder herzu- stellen (vgl. a.a.O.). Schliesslich macht die Klägerin geltend, die Parteien wirkten seit nunmehr sieben Jahren, insbesondere auch seit dem Oktober 2015 bis zum Mai 2017 so- wie "heute mehr oder weniger einträchtig" zusammen (vgl. a.a.O., S. 21), weshalb keine Unzumutbarkeit der Fortsetzung bestehe, zumal der Beklagte den Mietver- trag selbst nicht richtig erfülle und dadurch die Klägerin zu Selbsthilfemassnah-
men nötige, mit einem Strauss ausserordentlicher Kündi gungen überzi ehe (vgl. a.a.O., S. 21 und S. 22). 2.2.2 Der Beklagte hält das angefochtene Urteil für richtig. Er weist wiederholt da- raufhin, dass der Sachverhalt, der zur Beurteilung stehe, unstrittig sei und das Mietgericht richtigerweise von einem Beweisverfahren abgesehen habe (vgl. etwa act. 60 Rz. 28 f., 46 f.). Weiter macht er im Wesentlichen geltend, die Klägerin beanstande die mietgerichtlichen Erwägungen nicht hinreichend, setze sich mit diesen nicht auseinander, verharre in appellatorischer Kritik (vgl. a.a.O., Rz. 8, 19 f., 30, 37, 39, 44, 48 f., 55 f., 85) und wiederhole z.T. über Seiten schon früher Vorgebrachtes (vgl. a.a.O., Rz. 59). Der Vorfall mit dem Fassadenanstrich recht- fertige für sich allein eine ausserordentliche Kündigung (vgl. a.a.O., Rz. 35, 87), weshalb Weiteres nicht erheblich sei (vgl. etwa a.a.O., Rz. 82, 89). Die Klägerin vermöge denn auch nicht aufzuzeigen, inwiefern das Mietgericht den rechtlich er- heblichen Sachverhalt willkürlich reduziert habe, was auch immer damit genau gemeint sei (vgl. a.a.O., Rz. 30). Der Art. 36 des Mietvertrages sei klar und nicht auslegungsbedürftig. Die Aussenfassade gehöre nicht zum Mietobjekt. Selbst wenn man den Art. 36 des Mietvertrages auslege, ergebe sich nichts Abweichen- des (a.a.O., Rz. 70). Im Übrigen behaupte die Klägerin zu den Umständen des Vertragsschlusses Abenteuerliches, das weder im Vertrag noch in ausservertrag- licher Korrespondenz eine Stütze finde; die behaupteten Umstände spielten für die Auslegung der Klausel zudem keine Rolle, und zu deren Beweis habe die Klägerin – wie das Mietgericht richtig erkannt habe – zudem keine geeigneten Beweismittel bezeichnet (vgl. a.a.O., S. 22 f.). Heute stelle die Klägerin überdies zu den Umständen des Vertragsschlusses neue Behauptungen auf, die unzuläs- sige Noven darstellten und die man zudem als frei erfunden bezeichnen müsse (vgl. a.a.O., S. 23). Ebenso habe die Klägerin zum von ihr behaupteten (und be- strittenen) schlechten Zustand der Fassade keine Beweismittel bezeichnet, die geeignet gewesen wären, um darüber ein Beweisverfahren durchzuführen (vgl. a.a.O., Rz. 74). Die Klägerin habe sich in dem von ihr erwähnten Verfahren be- treffend Mängelbehebung schliesslich selbst auf den Standpunkt gestellt, ohne richterliche Ermächtigung sei sie nicht berechtigt, Maler- oder Renovationsarbei- ten an der Fassade vorzunehmen, was die Beilage act. 16/13 zeige (vgl. a.a.O.,
Rz. 77). Soweit sich die Klägerin auf einen Beschluss der III. Strafkammer des Obergerichtes wegen Nichtanhandnahme berufe, verkenne die Klägerin, dass es dort um anderes gegangen sei, als es i m Kündi gungsschutzve rfa hre n gehe (vgl. a.a.O., Rz. 42 f.), wobei sich das Obergericht einzig auf die Einvernahme von E._____ gestützt habe und er – der Beklagte – sich zur Sache gar nicht habe äussern können (vgl. a.a.O., Rz. 42). Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sei vom Mietge- richt schliesslich zu Recht festgestellt worden (vgl. a.a.O., Rz. 99). Es grenze an Hohn, wenn die Klägerin behaupte, die Parteien hätten seit sieben Jahren mehr oder weniger einträchtig zusammengewirkt, habe sie doch im bisherigen Verfah- rensverlauf keine Gelegenheit ausgelassen, dem Beklagten moralisches und rechtliches Fehlverhalten vorzuwerfen (vgl. a.a.O., Rz. 86). 2.3 Die Standpunkte und Ausführungen der Parteien im Berufungsverfahren sind hier nur knapp skizziert worden. Im Folgenden werden indessen alle ihre Ausfüh- rungen berücksi chti gt, auch dann und dort, wenn und wo das ni cht ausdrückli ch vermerkt ist. 3. - 3.1 Zu beurteilen ist eine ausserordentliche Kündigung, die der Beklagte ge- stützt auf Art. 257f Abs. 3 OR ausgesprochen hat. Das Mietgericht hat das i n sei- nem Urteil zutreffend erkannt. Zutreffend hat es ebenso die Voraussetzungen dargelegt, die erfüllt sein müssen, damit eine solche Kündigung wirksam und im Übrigen gültig ausgesprochen werden kann; es kann daher zur Vermeidung von Wiederholungen auf die entsprechenden Erwägungen im angefochtenen Urteil verwiesen werden (vgl. act. 49, Erw. 4.1 bis 4.6). Lediglich ergänzend ist noch auf die Erw. 5.1 des bundesgerichtlichen Urteils 4A_277/2007 vom 26. September 2007 zu verweisen, weil sich die Parteien im mietgerichtlichen Verfahren auf dieses Urteil bezogen haben (vgl. etwa act. 13 Rz. 19 und act. 43 S. 13), und es kann verknappt rekapituliert werden: " Cette résiliation suppose ainsi, cumulativement: une violation du devoir de diligence du locataire, un avertissement écrit préalable du bail- leur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le man- quement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du main- tien du contrat pour le bailleur".
3.2 Das Mietgericht hat den Fassadenanstrich durch die Klägerin als erhebliche Sorgfaltspflichtverletzung erachtet, die zur ausserordentlichen Kündigung berech- tigte, und festgestellt, die Kündigung habe sich auf diese Sorgfaltspflichtverlet- zung abgestützt. Letzteres ist richtig (vgl. act. 16/12, S. 1, unten). Und richtig ist ebenso die dahinter stehende Auffassung des Mietgerichtes, dass es dann, wenn eine Sorgfaltspflicht gegeben sei, die zur ausserordentlichen Vertragsauflösung berechtige, nicht mehr darauf ankommen könne, ob in einer Kündigung zusätzlich aufgeführte Pflichtverletzungen ebenfalls erfüllt seien oder nicht. D enn selbst dann, wenn diese weiteren Pflichtverletzungen nicht gegeben sind, macht das die eine, die gegeben ist und zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt, nicht un- geschehen. Daher ist es nicht zu beanstanden, dass sich das Mietgericht bei der Prüfung der ausserordentlichen Befugnis des Beklagten zur Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR vorab auf die Frage konzentrierte, ob der in der Kündigung an erster Stelle aufgeführte und von der Klägerin trotz Aufforderung nicht beseitigte Farbanstrich eine hinreichend schwere Pflichtverletzung dargestellt hat, und die weiteren im Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe ungeprüft liess, nachdem es die Frage bejahend beantwortet hatte. 3.2.1 Den für die Beurteilung dieser Kündigung massgeblichen Sachverhalt (vgl. vorn Erw. I/1.2 - 1.3) hat das Mietgericht als unstrittig erachtet, was grundsätzlich ebenfalls zutrifft. Das wird von der Klägerin mit der Berufung grösstenteils auch ni cht in Abrede gestellt, und zwar mit Fug. Hervorzuheben bleibt an dieser Stelle, dass die Klägerin im mietgeri chtli chen Verfahren – und darauf kommt es hier mit Blick auf Art. 317 ZPO an – namentli ch ni cht behauptet hat, der Beklagte sei an- wesend gewesen, als sie die Fassade anstreichen liess. Und sie bestritt auch ni cht die Behauptung des Beklagten in act. 13 S. 4 (dort Rz. 8), sie habe diese Arbeiten während seiner Ferienabwesenheiten ausgeführt, so dass er keine Mög- lichkeiten gehabt habe, dagegen vorzugehen, und somit bei seiner Rückkehr vor vollendete Tatsachen gestellt worden sei. Die Klägerin nahm vielmehr lediglich eine Wertung der Behauptung des Beklagten in act. 13 Rz. 8 aus ihrer Optik vor und unterstellte dem Beklagten damit eine Behauptung, die er so nicht vorge- bracht hatte, indem sie bestritt, sie habe mit dem Farbanstrich böswillig zugewar- tet, bis der Beklagte einmal ferienabwesend gewesen sei (vgl. act. 43 S. 4, un-
ten). Zu gleich räumte die Klägerin ein, der Beklagte sei immer wieder wochen- oder gar monatelang abwesend gewesen (vgl. a.a.O., S. 5), und sie behauptete nicht, es sei ihr das verborgen geblieben. Aufgrund dieser Darstellung der Kläge- rin dem Mietgericht gegenüber ist es folglich nicht zu beanstanden, wenn dieses davon ausging, der Farbanstrich sei von der Klägerin unbestrittenermassen wäh- rend der Ferienabwesenheit des Beklagten angebracht worden. Und wollte man das so nicht gelten lassen, wäre diese Tatsache aufgrund der klägerischen Dar- stellung gegenüber dem Mietgericht jedenfalls als erstellt zu betrachten. 3.2.2 Die Klägerin wirft dem Mietgericht im Übrigen pauschal vor, es habe willkür- lich auf die Abnahme von Beweisen verzichtet (vgl. act. 50 S. 8) und verweist auf i hre Ausführunge n i n der Berufungsschri ft unter Rz. 6.1 (vgl. a.a.O.). Weder in dieser Rz. 6.1 von act. 50 noch bei ihrer Beanstandung des Urteils auf S. 8 von act. 50 zeigt die Klägerin allerdings auf, zu welchen strittigen und rechtserhebli- chen Sachverhalten das Mietgericht welche ihm offerierten Beweismittel nicht ab- genommen hat. Und es folgt dergleichen auch nicht aus übrigen Ausführunge n der Klägerin namentli ch zum Fassadenunterhalt (vgl. act. 50 S. 9 ff.). Die Klägerin kommt insoweit der Begründungsobliegenheit nicht nach und es bleibt ihre Beru- fung entsprechend unbegründet. 3.3 Das Mietgericht erachtete im Ergebnis seiner Erwägungen den Farbanstrich als unbewilligte Veränderung der Mietsache i.S. des Art. 260a OR, damit als Ver- letzung des Mietvertrages, die einen ni cht zu übergehenden Eingriff der Klägerin in die Eigentumsrechte des Beklagten als Vermieter zum Gegenstand hatte. Die Klägerin stellt – mit Blick etwa auf das vorhin erwähnte bundesgerichtliche Urteil 4A_277/2007 vom 26. September 2007 – richtigerweise nicht in Abrede, dass sol- che Vertragsverletzungen als Sorgfaltspflichtverletzungen i.S. des Art. 257f Abs. 3 OR gelten. Sie machte jedoch dem Mietgericht gegenüber geltend, sie sei zum Farbanstrich berechtigt gewesen, und zwar aufgrund des Mietvertrages, in dem ihr eine Generalerlaubnis zu Änderungen an der Mietsache erteilt worden sei (vgl. etwa act. 1 S. 9 [Ziff. 9.1.2] und S. 19 [Ziff. 10.10]; siehe überdies etwa act. 43 S. 13 [im dortigen Fall war der Untermieter nicht wie vorliegend die Klägerin ver- traglich zu Umbau und Renovation berechtigt], S. 14 [Einbau Briefkasten eben-
falls von der pauschalen Umbauerlaubnisgemäss Ziff. 36 MV abgedeckt], S. 15 [die Beschriftung ist wie die Fassadenrenovation in der allgemeinen Umbaubewil- ligung gemäss Ziff. 36 MV und in Art. 9.2 MV enthalten]). Und sie wirft dem Miet- gericht nun vor, es habe das bei seiner Auslegung des Vertrages bzw. von des- sen Art. 36 verkannt und damit Recht unrichtig angewandt und überdies den Sachverhalt nicht richtig festgestellt, weil es bei seiner Auslegung nicht alle Um- stände des Vertragsschlusses berücksichtigt habe (vgl. act. 50 S. 11 f., S. 14 [auslegungsrelevante Umstände]), was zur Ermittlung des wahren Willens der Parteien unerlässlich sei (vgl. a.a.O., S. 12 [unten]). Und sie fügt dem bei, selbst wenn letztlich der damalige subjektive Vertragswille der Parteien nicht ermittelbar wäre – was sie bestreite –, müsste auch eine korrekte objektiviert Auslegung des Vertrags nach dem Vertrauensprinzip "zu dem von der Klägerin postulierten Aus- legungsresultat führen" (a.a.O., S. 15). 3.3.1 Die Klägerin beanstandet die Auslegung des Art. 36 des Vertrages durch das Mietgericht, macht hingegen nicht fassbar geltend, es habe ein vom Wortlaut des Art. 36 des Vertrages sowie der übrigen vertraglichen Bestimmungen abwei- chender übereinstimmender wirklicher Wille der Parteien bestanden, über den das Mietgericht keinen Beweis abgenommen hätte, obwohl sie dafür Beweismittel bezeichnet habe. Solche nicht abgenommenen Beweismittel führt sie zudem in der Berufung ni cht an, si eht man vom Beschluss der III. Strafkammer des Ober- gerichtes vom 24. Januar 2017 mal ab (vgl. act. 50 S. 9), das sie allerdings zur Stützung i hrer Rechtsauffassung anruft, sie sei gemäss Art. 36 des Mietvertrages ausdrücklich berechtigt gewesen und es sei die Ermächtigung für den Fassaden- unteralt in Art. 9.1.2 des Vertrages mitenthalten (vgl. a.a.O.), ni cht hingegen zum Beleg der weiteren Umstände beim Vertragsschluss usf. Sie kommt auch insoweit ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach und es bleibt die Berufung wiederum entsprechend unbegründet. Weiteres erübrigt sich insoweit grundsätzlich, und es bleibt zur Bestimmung des Vertragsinhaltes im Wesentli chen beim Vertrag als solchem. Die Auffassung der Klägerin, es gehe heute um eine Auslegungsfrage, er- weist sich im Übrigen, um ebenfalls das noch zu erwähnen, mit Blick auf das mietgerichtliche Verfahren durchaus richtig. Denn die anwaltlich vertretene Kläge-
rin hat schon damals keinen übereinstimmenden, vom Wortlaut des Vertrages abweichenden Willen der Parteien so hi nrei chend konkret dargetan, dass darüber ein Beweisverfahren hätte durchgeführt werden können, und sie hat vor allem auch keine Beweismittel zu ihren Behauptungen offeriert, mi t denen i hre jeweili- gen Behauptungen hätten beweismässig überprüft werden können. Das oblag ihr jedoch selbst unter der Verfahrensmaxime von Art. 247 Abs. 2 ZPO (vgl. zu m Ganzen etwa BGE 141 III 569, dort Erw. 2.3.1 und 2.3.2, ferner die bundesge- richtlichen Urteile 4A_73/2014 vom 19. Juni 2014, dort Erw. 4.1, 4A_360/2015 vom 12. November 2015, dort Erw. 4.2, 4A_333/2015 vom 27. Januar 2016, dort Erw. 6.1). Folglich wäre selbst dann, wenn man die – sich sachlich übrigens z.T. widersprechenden – Behauptungen der Klägerin im mietgerichtlichen Verfahren zu einem vom Vertrag abweichenden übereinstimmenden Willen der Parteien noch als hinreichend klar betrachten würde, kein Beweisverfahren dazu durchzu- führen gewesen.
3.3.2 In act. 1 auf S. 9 unter Ziffer 9.1.2 hat die Klägerin – um das eben Dargeleg- te noch etwas zu vertiefen – beispielsweise die Erlaubnis zum Fassadenanstrich aus dem Art. 38 (recte: 36) des Vertrages abgeleitet, "nach dem Grundsatz in maiore minus". In act. 43 liess sie demgegenüber ausführen, der Fassadenan- strich sei schon während der Vertragsverhandlungen ein Thema gewesen und der Beklagte habe seine ausdrückliche Erlaubnis erteilt (vgl. a.a.O, S. 12); sie erklärte aber weder wo noch wann die Erlaubnis erteilt worden sein soll, und ebenso we- nig, warum diese Erlaubnis erforderlich war (vgl. a.a.O.), wenn si e schon nach dem Grundsatz "i n mai ore mi nus" im Art. 36 des Vertrages bestanden haben soll. Konzis und mit dem "maiore minus" ohne weiteres vereinbar wäre das in act. 43 auf S. 12 vorgetragene immerhin dann, wenn die Klägerin damit lediglich zum Ausdruck hatte bringen wollen, der Art. 36 des Vertrages enthalte eben diese Er- laubni s. Was auch immer die Klägerin in act. 43 S. 12 genau behaupten wollte oder behauptet hat, kann allerdings offen bleiben, weil sie in diesem Zusammen- hang keine Beweismittel offerierte. Beweismittel hat sie nur i n anderen Zusam- menhängen offeriert (vgl. etwa act. 1 S. 11, 12, 13, 14, 15, 16, act. 43 S. 3, 5, 6, 7, 10, 11 [vor "Rechtliche Ausgangslage"], 16), die mit der in act. 43 auf S. 12 be- haupteten Erlaubni s oder weiteren Behauptungen zum Inhalt von Art. 36 des Ver-
trages ni chts zu tun haben. D abei traf sie die Beweislast für einen vom Wortlaut des Vertrages abweichenden wirklichen Willen der Parteien ebenso wie hi nsi cht- lich der (bestrittenen) weiteren Umstände, aus denen sie ihr Verständnis von Art. 36 des Vertrages herleitet. Gleich verhält es sich mit der Behauptung der Klägeri n auf S. 14 von act. 43, beim Vertragsschluss sei vereinbart und vorausgesetzt worden, dass die Fassade renoviert werde. Beweismittel dazu wurden wiederum nicht offeriert, obwohl die Behauptung der Klägerin im Vertragstext (vgl. act. 4/2) kei nen ausdrückli chen Niederschlag gefunden hat, namentli ch ni cht i m Wortlaut von Art. 36, der "Gene- ralerlaubnis" bzw. "Pauschalermächtigung" (a.a.O. S. 17), auf die sich die Kläge- ri n ja auch heute beruft. Auf S. 3 von act. 43 machte die Kläger bloss eine Ver- tragsintention geltend, ohne zu sagen, wer diese Intention hatte (insbesondere, ob es eine übereinstimmende Intention war), und sie berief sich ebenfalls in die- sem Zusammenhang auf Art. 36 des Mietvertrages, der es ihr erlaubt habe, sich wie eine Eigentümerin zu verhalten (vgl. a.a.O., S. 2), bzw. pauschal erlaubt ha- be, allfällige "Umbauten im Restaurant" auf eigene Kosten zu tätigen, und es sei damit gemeint gewesen, "im Bereich des Restaurants", also auch hinsichtlich der Fassade (vgl. a.a.O., S. 4). Auch dazu offerierte die anwaltlich vertretene Klägerin wiederum keine Beweismittel, namentli ch ni cht etwa die Beweisaussage ihres einzigen Verwaltungsrates E._____ und/oder des Beklagten, obwohl sie das ohne weiteres gekonnt hätte und anderweitig auch getan hat. Die von den Parteien dem Mietgericht im Übrigen eingereichten Beweismit- tel (vgl. act. 4, act. 16, act. 44 und act. 45) enthalten sodann keine, die – aus ob- jektiver Warte betrachtet – taugli ch sei n könnten, um di e Vertragsintention, das beim Vertragsschluss Vereinbarte und Vorausgesetzte, die beim Vertragsschluss erteilte Ermächtigung usf. sowie die von der Klägerin behaupteten und heute wie- derholten weiteren Umstände zu beweisen, ausser dem Vertrag selbst (worauf der Beklagte verweist, wenn er – wie gesehen – vorbringt, die von der Klägerin aufgestellten Behauptungen fänden weder im Vertrag noch in der ausservertragli- chen Korrespondenz eine Stütze).
Für das Mietgericht bestand somit, wi e schon erwähnt kein sachlich irgend- wie begründeter Anlass, ein Bewei sverfahren durchzuführe n. Und das gilt nur schon mit Blick auf Art. 317 ZPO erst recht im Berufungsverfahren. 3.3.3 Die Auslegung hat sich, wie das Mietgericht richtig erkannte, somit primär auf den Vertrag abzustützen. Auf weitere Umstände war vom Mietgericht gemäss dem vorhi n Dargelegten nur sowei t zurückzugrei fe n, wi e diese unstrittig waren oder als erstellt gelten durften. Das Mietgericht hat das bei seiner Auslegung des Vertrages beachtet, bei der es zum Ergebnis gelangte, Art. 36 beinhalte kei ne Ermächti gung zum Anstri ch der Fassade. Die Klägerin setzt sich mit dem in der Berufung nicht näher ausei- nander, sondern beanstandet über alles gesehen und in streckenweiser Wieder- holung dessen, was sie insbesondere in act. 43 auf den S. 2/3 und S. 12 ff. vorge- tragen hat (vgl. act. 50 S. 10 ff.), dass das Mietgericht von ihr behauptete Um- stände, die bestritten waren, nicht berücksichtigte. Dazu bestand für das Mietge- richt aber gerade kein Anlass, was die Klägerin mit ihren Wiederholungen zu ver- kennen schei nt. Die Berufung erweist sich auch insoweit als unbegründet. Die Klägerin wirft dem Mietgericht im Zusammenhang mit dem Art. 36 des Mietvertrages und dessen Bedeutung zudem vor, es habe den Beschluss des Obergerichtes, III. Strafkammer betreffen Ni chtanhandna hme ei ner Strafuntersu- chung vom 24. Januar 2017 unberücksichtigt gelassen (vgl. a.a.O., S. 9 und 10). Und sie erwähnt dabei der Sache nach, weil das Recht, die Fassade anstreichen zu lassen, im Art. 36 mitenthalten sei, sei es dem Beklagten nicht zugestanden, den Mietvertrag einseitig mündlich abzuändern. Art. 35 Abs. 2 des Vertrages schliesse solches vielmehr ausdrücklich aus (vgl. a.a.O., S. 9). Sie setzt in dieser Argumentation das Ergebnis ihrer Vertragsdeutung als richtig voraus, was kreis- schlüssig ist, weil das Mietgericht in Prüfung der ihm vorgetragenen Behauptun- gen (und Bestreitungen) beider Parteien sowie deren (wie gesehen z.T. fehlen- den) Beweismittelofferten genau zu einem anderen Ergebnis gelangte. Dass das Mietgericht zur Prüfung der Frage berufen war, ob der Art. 36 eine Ermächtigung enthielt, wie es die Klägerin gelten macht, stellt die Klägerin im- merhin zu Recht nicht in Abrede. Denn verhielte es sich so, wäre der Beklagte zur ausserordentlichen Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR nicht befugt ge-
wesen. Und genau die Prüfung dieser Frage war gemäss Rechtsbegehren der Klägerin ausschliessliches Thema des mietgerichtlichen Verfahrens. Inwi efern daher eine Rechtsauffassung der III. Strafkammer des Obergerichtes zu Art. 36 des Mietvertrages für das Mietgericht von wesentlicher Bedeutung hätte sein kön- nen (oder gar müssen), ist nicht ersichtlich und wird von der Klägerin daher ric h- tigerweise auch ni cht näher dargetan. Mit Fug behauptet die Klägerin insbesonde- re ni c ht, d i e III. S trafkammer habe im Januar 2017 zu Art. 36 des Vertrages exakt den Sachverhalt zu beurteilen gehabt, den die Parteien dem Mietgericht z.T. erst im Mai 2017 im Rahmen eines kontradiktorischen Verfahrens mit den für das Mietgericht massgeblichen Sachverhaltsbehauptungen und Beweismittelofferten vorgetragen haben. Die Beanstandungen der mietgerichtlichen Auslegung bzw. deren Ergebnis durch die Klägerin im Berufungsverfahren erweisen sich somit insgesamt als un- begründet. 3.4 Die Auslegung durch das Mietgericht erweist sich im Ergebnis im Übrigen auch als korrekt. Denn bei ihr war – wie in Erw. II/3.3.3, a.A., erwähnt – das als Auslegungsmaterial zu berücksichtigen, was aufgrund der Parteivorbri ngen und den entsprechenden Beweisofferten als unstrittig bzw. als erstellt betrachtet wer- den durfte. Im Wesentli chen stand daher nur der Vertrag (act. 4/2) als Ausle- gungsmi ttel zur Verfügung und das ist auch hier nicht anders, weshalb im We- sentli chen nur die Grundsätze der Auslegung einer Vertragsurkunde zum Zuge kommen. Auszugehen i st dabei i m Wesentli chen vom Wortlaut, der ni cht nur grammatikalisch zu betrachten ist, sondern ebenfalls im Lichte einer allfälligen Verkehrsübung bzw. einem entsprechenden Sprachgebrauch; es ist gegebenen- falls das Pri nzi p von Treu und Glauben anzuwenden und es hat die Auslegung stets ganzheitlich zu sein (Beurteilung aus dem konkreten Sinngefüge), weshalb namentlich systematische Gesichtspunkte ebenso zu beachten si nd wie der Ver- tragszweck und die übrigen Bestimmungen des Vertrages als Auslegungshi lfe; endlich hat die Auslegung gesetzeskonform zu erfolgen und es kommt allenfalls die Unklarheitsregel zum Zuge (vgl. zum Ganzen etwa G AUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, AT, 10. A., Zürich 2014, Rz. 1205 - 1211,
1218 - 1220, und 1222 - 1232 mit zahlreichen Hinweisen auf Judikatur und Litera- tur). 3.4.1 Der Wortlaut des Vertrages ist unstrittig. Aus dem Vertrag selbst folgt zu- dem, dass die Parteien sich ei nes sog. branchenübli chen Formularvertrags be- dienten (vgl. act. 4/2), dessen Text sich am sog. allgemeinen Sprachgebrauch orientiert. Individualisiert haben sie diesen vorformulierten Vertrag bzw. dessen Text bei der Bestimmung des Mietobjektes (vgl. a.a.O., S. 2), bei der Mietzins- festsetzung (a.a.O., S. 3) und der Abfassung der Nebenkostenregelung (a.a.O., S. 6), bei der Bestimmung der Vertragsdauer (a.a.O., S. 10 und 11), bei Art. 23 hi nsi chtli ch der Rückgabepflicht bei Kaufinventar (keine Rückgabepflicht; vgl. a.a.O., S. 19), bei den Art. 28 und 31 (Vorkaufsrecht und Konkurrenzverbot) und auf der letzten Seite insbesondere durch die Aufnahme eines Art. 36 als besonde- re Bestimmung. Deren Wortlaut ist in Erw. I/1.2 wiedergegeben. Der Wortlaut von Art. 36 enthält die Regelung, dass Umbauten im Restau- rant zu Lasten des Mieters gehen, es dafür keine Einwilligung des Vermieters braucht und keine Rückbaupflicht besteht. Das Mietgericht hat das richtig erkannt (vgl. act. 49 Erw. 5.5) wie es auch ri chti g erkannt hat, dass dieser Wortlaut klar und unzwei deuti g i st. Die Regelung des Art. 36 stellt unter systematischen Gesichtspunkten eine Ausnahmebestimmung zu den Abs. 1 und 2 von Art. 9.3 des Vertrages dar, der sich mit Änderungen und Erneuerungen der Mietsache durch den Mieter befasst; im Abs. 1 wird eine schriftliche Zustimmung des Vermieters dazu verlangt; Abs. 2 verpflichtet nur den Mieter bei bewilligten Änderungen nur dann zur Wiederher- stellung des früheren Zustands wenn das zuvor schriftlich vereinbart worden war. Abs. 4 des Art. 9.3 befasst sich – um selbst das noch zu erwähnen – mit unbewil- ligten Erneuerungen/Änderungen durch den Mieter und berechtigt den Vermieter, die Wiederherstellung des früheren Zustandes auf Kosten des Mieters zu verlan- gen. Der Art. 9.3 des Vertrages ist Teil der Bestimmungen zu den Rechten und Pflichten des Mieters, zu denen ebenso der Art. 9.2 zählt, der sich mit "Anbrin- gungen durch den Mieter im Aussenbereich" befasst. Es geht um Schilder und andere Reklameeinrichtungen an der Fassade und im Übrigen Aussenbereich.
Diese dürfen nur mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters angebracht werden, wobei dem Mieter das Recht zugestanden wird, ein Schild sowie je eine beleuchte und unbeleuchtete Aussenschri ft anzubringen; für Weiteres bedarf es der aus- drücklichen, nämlich vorgängigen schriftlichen Bewilligung des Vermieters. Mit ei- ner Befugnis des Mieters, die Aussenfassade nach seinem Geschmack zu gestal- ten, also sie zu verändern und namentlich anstreichen zu lassen, befasst sich der Art. 9.2 des Vertrages somit von der Sache her gerade ni cht. Er stellt daher inso- fern auch offensichtlich keine Ausnahmeregel zum Art. 9.3 des Vertrages dar, und ebenso wenig zum von den Parteien formulierten Art. 36, der sich ausschliesslich mi t Änderungen "im Restaurant" befasst, also in einem gemäss allgemeinem Sprachverständnis örtlich klar definierten Bereich, der sich auf Räume im Gebäu- deinneren beschränkt. Zu diesem gehört – wiederum im allgemeinen Sprachver- ständni s – die Fassade des Gebäudes, in dem sich die von der Klägerin gemiete- ten Lokalitäten befinden, nachgerade offensichtlich nicht. Dass die Parteien bei der Formulierung von Art. 36 des Vertrages übereinstimmend vom allgemeinen Sprachverständnis abwichen und i nsofern etwas anderes meinten, als Geschrie- ben wurde, i st wi e schon erwähnt ni cht hi nreichend dargetan. 3.4.2 Der von den Parteien in Art. 36 verwendeten Umschreibung "im Restaurant" (Unterstreichung beigefügt) lässt sich zudem ebenfalls weder vor dem Hinter- grund der weiteren Regelungen, die die Parteien in Art. 36 getroffen haben, noch mit Bezug auf übrigen individualisierten Abmachungen eine inhaltliche Bedeutung beimessen, die sich auf das Gebäudeäussere bezieht. Der Art. 36 selbst zeigt zu- dem in seinen weiteren Regelungen an, dass die Parteien mit dem Begriff "Res- taurant" eine Räumli chkei t meinten, die von anderen Räumlichkeiten verschieden ist. Denn sie erwähnen ausser dem Restaurant an Räumen ausdrücklich den Kühlzelle-Ra um und den Keller. Die Erwähnung dieser weiteren Räume wäre entbehrlich gewesen, wenn sie damit ebenfalls das "Restaurant" gemeint hätten, zumal zu diesen Räumen einzig gesagt wird, sie blieben im Besitz der Klägerin. Mit Blick auf die auf S. 2 des Vertrages getroffene Umschreibung des Mietobjek- tes und in Anbetracht der Regelung von Mitbenützungsrechten am Treppenhaus sowie den WC-Anlagen, ist das sachlich zudem kohärent, weil auf ein aus- schli essli ches Benützungsrec ht hi ngewi esen wi rd.
Diese Umschreibung auf S. 2 listet separat auf, aus welchen Räumen usf. sich das Mietobjekt zusammensetzt. Neben dem "Restaurant ca. 80m 2 " sind das namentlich die Küche (ca. 20m 2 ), ein Zimmer Nr. 16 sowie die Kellerräume (gan- zes UG, ca. 50m 2 ). Separat wird zudem im Aussenbereich die Gartenwirtschaft / Terrasse erwähnt, auf die wiederum auch der Art. 36 Bezug ni mmt, und zwar hin- sichtlich des Beschattungssystems, das im Besitz der Klägerin verbleibe. Dem Begriff "Restaurant" wird hier somit ebenfalls einzig eine Bedeutung beigemes- sen, die sich auf einen ganz bestimmten, den Parteien bekannten Raum bezieht. Und es zeigt das, dass die Parteien mit der Auflistung der verschiedenen Räume begrifflich durchwegs zu differenzieren wussten und auch differenzierten, m.a.W. mit dem Begriff "Restaurant" einen Teil des Mietobjektes bezeichneten und nicht das Mietobjekt als solches, nicht das Mietobjekt und dessen Aussenbereich und schon gar nicht die Liegenschaft, in dem sich das Mietobjekt befindet, und zwar neben anderen Räumen, an denen die Klägerin kein Benützungsrecht oder bloss ein Mitbenützungsrecht hat, und dann auch noch deren gesamten Aussenbereich. Nichts anderes ergibt sich ebenso aus der Regelung von Art. 28 des Vertrages, um selbst das noch zu erwähnen, weil dort ein Vorkaufsrecht an der ganzen Lie- genschaft eingeräumt wird und nicht bloss am Mietobjekt, wie es auf S. 2 des Ver- trages umschreiben ist. Sachlich steht die im Art. 36 getroffene Lösung, die sich auf das Restaurant als Raum bezieht und damit bloss auf den Innenbereich des Mietobjekts, endlich im Einklang mit den übrigen Bestimmungen des Vertrages, so insbesondere mit dem Art. 9, aber ebenso z.B. mit den Art. 14.1, 15 und 16. Sie ist zudem geset- zeskonform, denn zum einen ist es Sache der Parteien, den Mietgegenstand zu bestimmen, womit es ihnen auch überlassen ist, wie sie das tun. Der Art. 260a OR verbietet es dem Vermieter sodann nicht, sei ne Zusti mmung zu Änderungen bzw. Erneuerungen auf bestimmte Elemente bzw. Bereiche eines Mietobjektes zu beschränken, namentli ch wenn er di ese Zusti mmung – was ebenfalls erlaubt und ni cht unübli ch i st – bereits im voraus erteilt. Damit ist zugleich gesagt, dass die Regelung, die die Parteien in Art. 36 des Vertrages getroffen haben, insofern nicht unüblich ist, wie denn überhaupt der Vertrag, den sie unter Verwendung eines Formularvertrages geschlossen haben, dem im Gastrobereich Gängigen ent-
spricht. Das gilt insbesondere auch in Bezug auf Art. 28 (Vorkaufsrecht i.S. der Art. 216 Abs. 3 OR und Art. 216c Abs. 1 OR) und auf Art. 29 des Vertrages. Letz- terer berechtigt die Klägerin, den Mietvertrag im Grundbuch auf eigene Kosten vormerken zu lassen und ermächtigt zugleich die Klägeri n ausdrücklich zur allei- nigen Anmeldung der Vormerkung. Schli essli ch lässt si ch di e Ermächti gung zu Änderungen usw. i m Restaurant auch nicht als dem Vertragszweck widersprechend darstellen. Dieser Zweck be- steht darin, dass die Klägerin im Mietobjekte einer gastgewerblichen Tätigkeit nachgehen kann. D afür hat si e ei n Recht zur Aussenwerbung gemäss Art. 9.2 des Vertrages und das Recht, die Gaststube gestützt auf Art. 36 nach ihren Be- triebsvorstelllungen bzw. ihrem Konzept auf eigene Kosten zu gestalten, ohne dass sie zum Rückbau verpflichtet wäre. Letzteres nimmt sich für die Klägerin zu- dem vor allem dann vorteilhaft aus (aber ni cht nur), wenn si e ihren Betrieb nur während fünf Jahren führt und auf die Ausübung einer Option verzichtet, weil sich i nnert dieser fünf Jahre ja zeigt, ob sich der Geschäftsgang aufgrund des von der Klägerin gewählten Konzeptes am von der Klägerin gewählten Standort des Miet- objektes für sie zufriedenstellend entwickelt oder nicht; das ist im Zeitpunkt des beim Vertragsabschluss ja noch ungewiss und erhellt insoweit ebenfalls den Zweck von Optionen, deren Vereinbarung der von den Parteien gewählte Formu- larvertrag denn auch ausdrücklich vorsieht. 3.4.3 Weitere Gesichtspunkte von Belang, die bei der Auslegung zu berücksichti- gen wären und am eben gezeichneten Ergebnis etwas zu ändern vermöchten, si nd ni cht ersi chtlich. Demnach enthält der Mietvertrag keine vom Beklagten erteilte Ermächtigung der Klägerin, die Fassade anstreichen zu lassen, namentli ch ni cht i m Art. 36, des- sen "pauschale" Ermächti gung si ch nur auf Änderungen/Erne uer unge n im Res- taurant bezieht, und ebenso namentlich nicht im Art. 9.2, der sich damit gar nicht befasst. Bei diesem Ergebnis ist es müssig danach zu fragen, inwieweit der Raum "Restaurant" überhaupt sachlich etwas Grösseres sein kann, in dem die Fassade der Liegenschaft, in dem sich das Restaurant nebst anderen Objekten befindet, irgendwie als sachlich Kleineres mitenthalten sein könnte, wie es die Klägerin mit Hi nwei s auf "i n mai ore mi nus" darzutun versucht. Und es erübrigt sich anzumer-
ken, dass die Klägerin das auch nie klar und logisch nachvollziehbar dargelegt hat (vgl. etwa act. 1 S. 9 ["Zweifellos ... ohne weiteres enthalten"]; vgl. auch act. 50 S. 9 in Ziff. 6.2.2). War die Klägerin vertraglich zum Fassadenanstri ch ni cht ermächtigt und liess sie die Fassade gleichwohl – und entgegen dem ihr bekannten Willen des Beklagten (vgl. vorn Erw. I/1.3 mit Verweis) – anstreichen, so griff sie ni cht ein- fach in die Eigentumsrechte des Klägers ein, sondern benahm si ch wie ein Eigen- tümer, was sie letztlich selbst zugesteht (vgl. act. 50 S. 13: war die Klägerin ... be- reit ... wie eine Eigentümerin in die eigene Liegenschaft zu investieren). Richtig ist sodann die Auffassung des Mietgerichtes, es komme bei solchen Verletzungen nicht darauf an, dass mit ihnen ein (angeblicher oder tatsächlicher) Mehrwert ent- standen sei (vgl. dazu wiederum auch das vorhin erwähnte bundesgerichtliche Ur- teil 4A_277/2007 vom 26. September 2007). 3.5 Das Mietgericht erachtete den Fassadenanstrich auch nicht durch Art. 259b OR gedeckt. Und es erwähnte dabei, die Klägerin habe einen entsprechenden Entscheid des Gerichts nicht abgewartet (vgl. act. 49 S. 16 [Erw. 5.9]). Dem Sinn nach verwies es damit auf das von der Klägerin im Februar 2015 hängige Verfah- re betr. Mängelbehebung. 3.5.1 Die Klägerin behauptet in der Berufung nicht, dieser Entscheid sei damals schon gefällt worden, und sie trägt auch nicht vor, der Zustand der Fassade und eine durch das Gericht auszusprechende Verpflichtung des Beklagten zur Män- gelbehebung bzw. allenfalls eine gerichtliche Ermächtigung an sie, die Mängelbe- hebung vorzunehmen, sei gerade nicht Gegenstand dieses Verfahrens gewesen, was das Mietgericht verkannt habe (vgl. act. 50 S. 16 f.). Suchte die Klägerin aber im Februar 2015 gerichtlichen Schutz u.a. zwecks Anstrichs der Fassade, so stell- te sich damals selbst noch sogleich erkennbar auf den Standpunkt, der Zustand der Fassade sei nicht so mangelhaft, dass sie zur Ersatzvornahme nach Art. 259b OR berechtigt gewesen wäre. Sie behauptet i n der Berufung zudem weder, sie habe dem Mietgericht im Kündigungsschutzverfahren dargetan, zwischen dem Februar 2015 und dem Sommer 2015, als sie den Fassadenanstrich in Abwesen- heit des Beklagten hat vornehmen lassen, es habe sich der Zustand der Fassade
erheblich verschlechtert, weshalb sie dann zum Anstrich nach Art. 259b OR be- rechtigt worden sei, noch behauptet sie, dass sie dem Beklagten vor diesem An- strich wegen einer zwischenzeitlich eingetretenen Verschlechterung nutzlos eine Frist zur Mängelbehebung angesetzt hat, was das Mietgericht übersehen habe. Von daher erweist sich der Anstrich, den sie dann während des hängigen Verfah- rens veranlasst, als typisches widersprüchliches Verhalten im Sinne eines "Venire contra factum proprium", was gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB keinen Schutz verdient. Die Klägerin kann sich somit nicht auf erlaubte Selbsthilfe gemäss Art. 259b OR berufen, und es ist daher fast müssig darauf hinzuweisen, dass di e Ausführunge n des Mietgerichts zu schweren Mängeln, welche allenfalls zur Selbsthilfe ohne Fri stansetzung berechtigt hätten (vgl. act. 49 Erw. 5.7), in diesem Kontext zutref- fend si nd; insoweit kann daher ergänzend darauf verweisen werden kann. Die Klägerin trägt im Übrigen heute mi t Fug ni chts zu ei ner Verschlechte- rung des Fassadenzustands zwischen dem Februar und dem Sommer 2015 usw. vor, weil sie dem Mietgericht anderes hatte vortragen lassen. So machte sie gel- tend, es habe sich der Beklagte im Mängelstreit einer gemeinsamen Lösung ver- schlossen, was der Grund gewesen sei, die Fassade im Sommer 2015 auf eigene Kosten teilweise anstreichen zu lassen (vgl. act. 43 S. 4). Weiter hatte sie dem Mietgericht vorgetragen, aufgrund der seit Jahren anhaltenden Rechtssituation sei es für sie nicht absehbar gewesen, dass die Fassade bis 2025 jemals einver- nehmlich renoviert werden könne, weshalb sie "verständlicherweise endlich von ihrem vertraglichen Recht Gebrauch gemacht" habe, "die Restaurant-Fassade selber auf eigene Kosten zu renovieren" (vgl. a.a.O., S. 5). Zu diesem vertragli- chen Recht trug sie dem Mietgericht endlich vor (vgl. a.a.O., S. 14), es sei bei Vertragsabschluss ja auch vereinbart und vorausgesetzt gewesen, dass die Fas- sade im Restaurantbereich, wie der Rest des Betriebes, auf Kosten der Klägerin renoviert werde; ob sie damit den Art. 36 des Vertrages meinte, oder anderes, kann offen bleiben – erstes ist wie gesehen unzutreffend, zweites hat im Vertrag keinen irgendwie erkennbaren Niederschlag gefunden. Das dem Mietgericht Vor- getragene ist zudem alles andere als sachli ch kohärent, sondern streckenweise in sich widersprüchlich. Das in act. 43 auf S. 4 und 5 Vorgetragene verdeutlicht zu- dem das eben zum "Venire contra factum proprium" Ausgeführte.
3.5.2 Es ist somit ebenfalls nicht zu beanstanden, sondern im Ergebnis richtig, dass das Mietgericht davon ausging, die Klägerin sei nicht berechtigt gewesen, den Fassadenanstrich gestützt auf Art. 259b OR ohne Zustimmung des Beklagten vorzunehme n. Der Fassadenanstrich der Klägerin war eigenmächtig, wurde von i hr entgegen dem ihr bekannten Willen des Beklagten während dessen Abwesen- heit veranlasst. Mit der Berufung bringt die Klägerin nichts vor, was eine andere Sicht der Dinge erlaubte. Die Klägerin verhielt sich folglich beim Fassadenanstrich insgesamt so, wie wenn si e Eigentümeri n wäre (hinsichtlich der fehlenden Baubewilligung sogar pflichtvergessene Eigentümerin), und beging vorsätzli ch ei ne ni cht lei cht zu neh- mende, also erhebliche Sorgfaltspflichtverletzung i.S. des Art. 257f Abs. 3 OR. 3.6 Die Beseitigung des Anstrichs nach der Abmahnung durch den Beklagten En- de Juli 2015 unterliess die Klägerin. Mit der Berufung macht sie nicht geltend, sie sei – objektiv gesehen – nicht in der Lage gewesen, den Anstrich i nnert der i hr vom Beklagten angesetzten Frist zu beseitigen, und sie zeigt ebenso wenig auf, dass die ihr vom Beklagten dafür angesetzte Frist, die das Mietgericht als ange- messen betrachtet hat, zu knapp bemessen gewesen sei. Dergleichen wäre denn auch ni cht ersi chtli ch. Das Mietgericht ging davon aus, die vom Beklagten am 11. September 2015 ausgesprochene ausserordentliche Kündigung stehe in direktem Zusammenhang mit dem eigenmächtigen Fassadenanstrich. Die Klägerin beanstandet das in der Berufung richtigerweise nicht, sondern räumt ein, diese Feststellung sei nicht von der Hand zu weisen (vgl. act. 50 S. 19 [Ziff. 6.5]). Weiteres zu diesem Gesichts- punkt erübri gt si ch. 3.7 - 3.7.1 Das Mietgericht hat im angefochtenen Urteil die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Beklagten bejaht (vgl. act. 49 Erw. 5.11 - 5.13). Die entsprechenden Erwägungen greifen die wesentlichen Gesichtspunk- te auf und erweisen sich grundsätzlich als zutreffend, weshalb zur Vermeidung von Wiederholungen vorab darauf verwiesen werden kann. Ergänzend anzumerken ist , dass die Klägerin im mietgerichtlichen Verfahren sowie in der Berufungsschrift Vorwürfe an die Adresse des Beklagten erhebt, die
die zutreffende Feststellung des Mietgerichtes bekräftigen, das Mietverhältnis der Parteien erweise sich als zerrüttet (vgl. etwa act. 43 S. 4 [beklagtische Verweige- rung des Fassadenanstrichs als einer von zahllosen Versuchen, das Geschäft der Klägerin zu schädigen], S. 13 [seit Jahren vom Beklagten plagen lassen], S. 17 [der Beklagte selbst den Mietvertrag systematisch torpediert]). Vor diesem Hinter- grund wirkt es in der Tat befremdlich, wie der Beklagte vermerkt (vgl. act. 60 Rz. 86), wenn die Klägerin heute dem Mietgericht deswegen falsche Sachverhalts- feststellung vorwirft und überdies vortragen lässt, die Parteien wirkten seit fast sieben Jahren mehr oder weniger einträchtig zusammen (vgl. act. 51, S. 21). Dass die Klägerin dem dann nachschickt, vor allem der Beklagte habe in den ver- gangenen Jahren immer wieder Ursachen gesetzt, welche das Mietverhältnis be- lasteten, und die Antwort auf die Frage nach der Zumutbarkeit müsse sich im we- sentli chen "am Befinden der Klägerin bzw. ihrer Hilfspersonen orientieren, welche unter diesen schwierigen Umständen ihr Bestes tun, um den Mietvertrag zu erhal- ten" (a.a.O.), so wirkt das insgesamt widersprüchlich. Betont werden damit zudem die wirtschaftlichen Interessen der Klägerin, längstens bis zum Jahr 2025 (vgl. act. 1, S. 19 [Ziff. 10.10]) ihren Barbetrieb im Mietobjekt weiter zu führen. D enn das legt die Annahme nahe, der Barbetrieb gestalte sich für die Klägerin recht er- träglich, trotz den Vorwürfen vertragswidrigen Verhaltens, die sie gegen den Be- klagten erhebt, zumal sie u.a. der "hochgradig geschäftsschädigende" (act. 1 S. 9) Zustand der Fassade im Jahr 2014 nicht davon abhielt, die Option auf Ver- tragsverlängerung bis zum Jahr 2020 auszuüben. Nicht näher in Abrede stellt die Klägerin bei ihren Rügen an die Adresse des Mietgerichts (vgl. act. 50 S. 19 ff.) dessen Feststellung, die Befürchtung des Be- klagten, bei einer erneuten Abwesenheit seinerseits werde das Mietobjekt erneut entgegen seinem Willen umgestaltet, liege auf der Hand (vgl. act. 49 Erw. 5.13). Das darf daher als erstellt gelten. Und es ist deshalb ni cht zu beanstanden, wenn das Mietgericht diesem Umstand ausschlaggebendes Gewicht beigemessen und erwogen hat, auf einer solchen Ebene könne und solle ei n Mi etverhältni s ni cht weiter geführt werden (vgl. a.a.O.). Dem gibt es eigentlich nichts mehr beizufü- gen.
Im Zusammenhang mit dem eigenmächtigen Verhalten der Klägerin ist es im Übrigen müssig und nicht erforderlich (vgl. aber act. 60 Rz. 89 und 91), auch noch darauf hinzuweisen, dass die Klägerin anerkanntermassen den Briefkasten beim Hinterausgang im Aussenbereich ohne Bewilligung des Beklagten entfernte bzw. i n die Wand einbauen liess (vgl. act. 1 S. 15 und act. 43 S. 14). Immerhin: Die von der Klägerin dabei dem Mietgericht gegenüber behauptete Gefährlichkeit des Briefkastens (vgl. act. 1 S. 15), bei der es – träfe die Darstellung der Klägerin zu – um ei nen vom Beklagten zu vertretenden Mangel ginge, lag und liegt ni cht ir- gendwie auf der Hand (vgl. act. 4/19); sie wurde sodann bestritten (vgl. act. 13 Rz. 25) und bliebe unbewiesen, weil die Klägerin auch dafür dem Mietgericht kei- ne Beweismittel bezeichnet hatte (vgl. act. 1 S. 15 und act. 43 S. 14); eine Recht- fertigung der Klägerin gestützt auf Art. 36 des Mietvertrages (vgl. act. 43 S. 14) bzw. auf Selbsthilfe (vgl. z.B. act. 50 S. 22: immer wieder Selbsthilfemassnah- men) erwiese sich nach dem vorhi n zur Tragweite von Art. 36 des Vertrages usf. Dargelegten endli ch als unri chti g. 3.7.2 Mit den sachlich zutreffenden Erwägungen 5.14 und 5.15 des mietgerichtli- chen Urteils, auf die – zur Vermeidung von Wiederholungen – verwiesen werden kann, setzt sich die Klägerin nicht näher auseinander, legt sie insbesondere nicht dar, inwieweit diese falsch sein sollen (vgl. act. 50 S. 21 - 23 [Ziff. 6.9]). Der Be- klagte merkt das richtig an (vgl. act. 60 Rz. 85) und weist u.a. ebenso richtig (vgl. vorn Erw. II/1) darauf hin (vgl. a.a.O., z.B. Rz. 20), dass der Begründungsoblie- genheit nicht genügt, wer im Wesentlichen bloss geltend macht, er sei mit dem Urtei l ni cht ei nverstanden (so aber act. 50 S. 22), ohne sich mit dessen Begrün- dung aber näher auseinander zu setzen (vgl. a.a.O., S. 22 f.). 4. Auch sonst wird mit der Berufung nichts vorgebracht, was zu einem anderen als dem hier dargelegten Ergebnis führen könnte. Di e Berufung erweist sich somit im Ergebnis insgesamt als unbegründet und i st abzuwei sen. D as führt zur Bestätigung von Dispositivziffer 1 des angefochte- nen Urtei ls.
III. (Kosten- und Entschädigungsfolgen) 1. Die Prozesskosten des erst- und zwei ti nstanzli che n Verfahrens sind dem Aus- gang dieses Verfahrens entsprechend der Klägerin aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die mietgerichtliche Streitwertberechnung sowie Festlegung der Entscheid- gebühr wurden im Berufungsverfahren von der Klägerin ebenso wenig in Frage gestellt wie die mietgerichtlichen Anordnungen zur Liquidation der Gerichtskosten und die mietgerichtliche Bemessung der Parteientschädigung (vgl. act. 50 S. 23 [Ziff. 7.1]). Es ist deshalb ebenfalls das vorinstanzliche Kostendispositiv (Disposi- tivziffern 2 bis 4 von act. 49) zu bestätigen und damit das gesamte angefochtene Urteil. 2. Das Mietgericht hat den Streitwert der Klage auf Fr. 345'000.- berechnet (vgl. act. 49 S. 19 f.). Von diesem gehen die Parteien auch im Berufungsverfahren aus (vgl. act. 50 S. 3 und S. 23 sowie act. 60 Rz. 2) und es bleibt dabei, weil die An- gaben der Parteien nicht offensichtlich falsch sind (vgl. Art. 91 Abs. 2 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist gemäss § 12 Abs. 1 - 2 GebV OG gestützt auf § 4 sowie § 7 lit. a GebV OG auf Fr. 7'000.- festzusetzen, womit zu- gleich dem Aufwand des Gerichtes hinreichend Rechnung getragen wird. Zur De- ckung ist der Kostenvorschuss beizuziehen, den die Klägerin geleistet hat (vgl. Art. 111 Abs. 1 ZPO). Die Parteientschädigung ist gemäss § 13 Abs. 1 und § 4 AnwGebV zu be- messen; die Grundgebühr ist sodann gestützt auf § 13 Abs. 2 AnwGebV um mehr als die Hälfte herabzusetzen; diese Vorschrift berücksichtigt übrigens, dass ein Anwalt, der eine Partei schon im erstinstanzlichen Verfahren vertreten hat, mit der Streitsache – anders als die Rechtsmittelinstanz – bereits vertraut ist, was sich auf sei nen Aufwand auswirkt. Zu ersetzen ist zudem die Mehrwertsteuer von 8 % (vgl. act. 60 S. 2).
Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen, und es wird das Urteil des Bezirksgerichtes Uster, Mietgericht, vom 3. Mai 2017 bestätigt. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 7'000.- festgesetzt, der Klägerin auferlegt und mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvor- schuss verrechnet. 3. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten für das Berufungsverfa hre n ei- ne Parteientschädi gung von Fr. 10'000.- (8 % Mehrwertsteuer darin inbegrif- fen) zu bezahlen. 4. Schri ftli che Mi ttei lung je gegen Empfangsschein an die Parteien, an das Be- zirksgericht Uster, Mietgericht, sowie an die Obergerichtskasse. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an di e Vori nstanz zurück. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist i nnert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde ri chten si ch nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt rund Fr. 345'000.-. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r
Der Vorsitzende:
lic. i ur. P. Diggelmann Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. I. Vourtsis-Müller