Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG170008-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. i ur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. i ur. A. Katzenstein und Ersatzrichter lic. i ur. A. Hui zi nga sowie Gerichtsschreiberin Dr. M. Isler Urteil vom 22. Juni 2017 i n Sachen
A._____, Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
B._____ + Cie., Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietverhältnis
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Horgen vom 2. Februar 2017 (MB160005)
Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2, act. 16 S. 1) "Es sei die mit Formular vom 15. Januar 2016 auf den 30. September 2016 mitge- teilte Kündigung für das Mietobjekt 6-Zimmer-Terrassenhaus 1. OG mit Garagen- platz Nr. 06 + 07, C.-Strasse 1, D., für ungülti g zu erklären.
Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig um zwei Jahre, d.h. bis zum 30. September 2018 zu erstrecken.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen Mehr- wertsteuer) zulasten der Beklagten."
Urteil des Mietgerichts des Bezirks Horgen vom 2. Februar 2017 (act. 26 = act. 34 = act. 36) 1. Es wird festgestellt, dass die Kündigung vom 15. Januar 2016 per 30. September 2016 rechtsgültig ist. 2. Das Mietverhältnis wird ein- und letztmalig um ein Jahr, d.h. bis am 30. September 2017, erstreckt. 3. Kosten / Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung.
Berufungsanträge der Klägerin und Berufungsklägerin: (act. 35 S. 2) "1. Es sei in Gutheissung der Berufung das Urteil des Mietgerichts des Bezirkes Horgen vom 2. Februar 2017 aufzuheben und es sei in Gutheissung der Klage die mit Formular vom 15. Januar 2016 auf den 30. September 2016 mitgeteilte Kündigung für das Mietobjekt 6-Zimmer-Terrassenha us 1. OG mit Garagenplatz Nr. 06 + 07, C.-Strasse 1, D., für ungülti g zu er- klären. 2. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig um zwei Jahre, d.h. bis zum 30. September 2018 zu erstrecken. 3. Subeventualiter sei das Urteil des Mietgerichts des Bezirkes Horgen vom 2. Februar 2017 aufzuheben und das Verfahren zur Durchführung eines Beweisverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer) zulasten der Berufungsbeklagten und Beklagten." Erwägungen: I. Prozessgeschichte 1. Die erstinstanzliche Klägerin und hiesige Berufungsklägerin ist Mieterin ei- nes 6-Zimmer-Terrassenhauses im 1. OG sowie der Garagenplätze Nr. 6 und 7 an der C.-Strasse 1 i n D. (act. 5/1). Mit Formular vom 15. Januar 2016 kündigte ihr die Beklagte und hiesige Berufungsbeklagte den Mietvertrag ordentlich auf den 30. September 2016 (act. 5/11). 2. Dagegen setzte sich die Berufungsklägerin mit Klage vom 20. Juni 2016 zur Wehr (act. 1). Nach durchgeführter Hauptverhandlung am 26. Oktober 2016 stell- te das Mietgericht des Bezirks Horgen mit Urteil vom 2. Februar 2017 (im Disposi- ti v) fest, dass die Kündigung rechtsgültig sei und erstreckte das Mietverhältnis ein- und letztmalig um ein Jahr, d.h. bis am 30. September 2017 (act. 21). Das begründete Urteil (act. 26 = act. 34 = act. 36) wurde der Berufungsklägerin am 24. März 2017 zugestellt (act. 27/2). Am 8. Mai 2017 erhob die Berufungsklägerin rechtzeitig Berufung und stellte die eingangs genannten Anträge (act. 35). Mit Verfügung vom 16. Mai 2017 wur- de ihr Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt (act. 39), der recht- zeitig einging (act. 40, act. 41). Auf die Einholung einer Berufungsantwort kann in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Die vorinstanzlichen Ak- ten wurden beigezogen (act. 1-32). Die Sache erweist sich als spruchreif. II. Unbestrittener Sachverhalt Die Vorinstanz hielt den unbestrittenen Sachverhalt, welcher der Kündigung zugrunde liegt, fest (act. 36 S. 3). Der besseren Lesbarkeit halber wird dieser hierorts nochmals wiedergegeben: Die Berufungsklägerin ist seit dem 1. Mai 2014
Mieterin des streitbetroffenen Mietobjekts, des 6-Zimmer-Terrassenhauses im 1. OG mit Garagenplätzen Nr. 6 und 7 an der C.-Strasse 1 i n D.. Die Berufungsbeklagte ist Vermieterin desselben. Bei der Berufungsbeklagten handelt es sich um eine Kommanditgesellschaft, wobei sämtliche Gesellschafter Mitglie- der der Familie B._____ sind (vgl. act. 19). Die Berufungsklägerin hatte mit EB., einem der Kommanditäre der Berufungsbeklagten, eine Liebesbezie- hung. EB. bewohnt die gleich über der Wohnung der Berufungsklägerin ge- legene Wohnung, di e sich ebenfalls im Eigentum der Berufungsbeklagten befin- det. Die Beziehung zwischen der Berufungsklägerin und EB._____ ging im Ver- lauf des Jahres 2015 in die Brüche. Mit Formular vom 15. Januar 2016 sprach die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin per 30. September 2016 die ordentliche Kündi gung für das streitbetroffene Mietobjekt aus. In der Folge verlangte die Be- rufungsklägerin eine schriftliche Begründung der Kündigung (act. 15/13), welche ihr mit Schreiben vom 9. Februar 2016 (act. 5/14) zugestellt wurde und wie folgt lautet: "Die persönlichen Zerwürfnisse zwischen der Mieterin A._____ und i hrem Nachbarn EB., verbunden mit dem als provokativ empfundenen Auftreten des neuen Lebenspartners der Mieterin, F., führten für di e Ei gentümer- schaft zu ei ner unerträgli chen Spannung und zu ei ner ni cht mehr zu tolerierenden Störung des Hausfriedens. Daran hat sich bis heute nichts geändert. Eine frühzei- ti ge Kündi gung unter Ei nhaltung der langen Kündi gungsfri st erschi en uns als ge- eignete Massnahme zur Beruhigung der Situation unter bestmöglicher Wahrung aller tangierten Interessen." III. Missbräuchlichkeit der Kündigung 1. Die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses ist unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine grundsätzlich jederzeit möglich, ohne dass ein besonderer Kündigungsgrund vorliegen müsste (Art. 266a Abs. 1 OR). Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1
OR). Insofern hat die Vorinstanz die rechtlichen Rahmenbedingungen korrekt wiedergegeben (act. 36 S. 6). 2. Die Vorinstanz erwog, dass die Berufungsklägerin im Zusammenhang mit ih- rer Liebesbeziehung zu EB., einem Kommanditär der Berufungsbeklagten und ihrem gegenwärtigen Nachbarn, ins streitbetroffene Mietobjekt eingezogen sei. Es sei aus diesem Grund auch nachvollziehbar, dass GB., Vater von EB._____ und alleiniger zeichnungsberechtigter Gesellschafter der Berufungsbe- klagten, der Berufungsklägerin die Wohnung zu einem Vorzugspreis überlassen habe. Nicht von Belang für das Verfahren sei die Klärung der Frage, ob EB._____ wie behauptet jeweils den Restmietzinsbetrag von Fr. 2'400.– für di e Berufungs- klägerin bezahlt habe oder ihr sogar noch den von i hr bezahlten Mietzins von Fr. 2'500.– zurückerstattet habe (act. 36 S. 7). Die Vorinstanz strich als entscheidend heraus, dass das Mietverhältnis ge- kündigt worden sei, weil die Beziehung zwischen der Berufungsklägerin und EB._____ auseinander gegangen sei und diese sich – unbesehen der konkreten Beweggründe – einem neuen Partner zugewendet habe. Damit sei für die Beru- fungsbeklagte einerseits der Beweggrund für das Mietverhältnis sowie den Ver- zicht auf beträchtliche Mieteinnahmen weggefallen und anderseits sei lebensnah davon auszugehen, dass die Trennung und das Leben der neuen Partnerschaft i n unmittelbarer Nachbarschaft zu EB._____ und den Geschäftsräumlichkeiten der Familie B._____ zu Spannungen führten. D i e Begründung der Kündi gung sei demnach weder falsch noch vorgeschoben, sondern gebe die Motivation der Be- rufungsbeklagten korrekt wieder (act. 36 S. 8). Die Vorinstanz hielt es schliesslich für nachvollziehbar, dass die Berufungs- beklagte zur Auflösung der Spannungen einer Mietpartei die Kündigung ausge- sprochen habe, was verständlicherweise gegenüber der familienfremden Person geschehen sei. Sie schloss, dass vor diesem Hintergrund zumindest die vorlie- gend ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht als "Abstrafung" der Beru- fungsklägerin aufzufassen und folglich nicht zu beanstanden sei. Das Kündi- gungsrecht sei ni cht zweck- oder treuwidrig ausgeübt worden, weshalb die Gültig- keit der Kündigung festzustellen sei (act. 36 S. 8 f.).
Vorinstanz diese Beweise nicht abgenommen habe, habe sie ihr rechtliches Ge- hör verletzt (act. 35 S. 6). 4. Bei der Prüfung, ob eine Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR gegen Treu und Glauben verstösst, sind in einem ersten Schritt das für die Annahme ei- ner allfälligen Treuwidrigkeit massgebende Verhalten bzw. die massgebenden zugrunde liegenden Lebensvorgänge herauszuschälen (vgl. H IGI, a.a.O., Art. 271 N 48 ff.). Die Berufungsklägerin bringt vor, dass die Vorinstanz in diesem Zu- sammenhang aktenwidrig davon ausgegangen sei, dass die Berufungsbeklagte einen Vorzugsmietzins gewähren müsse. Tatsächlich decke EB._____ die Diffe- renz zum ordentlichen Mietzins. Die Beanstandung der Berufungsklägerin trifft ins Leere: Die Vorinstanz hielt nämlich als "entscheidend" fest, dass die Kündigung erfolgt sei, weil die Bezie- hung zwischen der Berufungsklägerin und EB._____ auseinander gegangen sei (act. 36 S. 8). Sie sah somit den für die Annahme einer allfälligen Treuwidrigkeit massgebenden Kündigungsgrund im Scheitern der Liebesbeziehung bzw. den – erst recht angesichts der neuen Partnerschaft der Berufungsklägerin – damit ver- bundenen Spannungen. Dies wird auch deutlich, wenn die Vorinstanz den Schluss zieht, dass die Begründung der Kündigung weder falsch noch vorge- schoben sei, sondern die Motivation der Berufungsbeklagten korrekt wiedergebe (act. 36 S. 8). Die Begründung nennt einzig die persönli chen Spannungen als Kündi gungsgrund und ni mmt ni cht auf eine finanzielle Einbusse Bezug (vgl. E. II.). Selbst wenn die Vorinstanz im Rahmen der Gesamtwürdigung die (verständli- cherweise) fehlende Bereitschaft der Berufungsbeklagten, auf Mietzinseinnahmen zu verzichten, thematisiert, hält sie als Fazit fest, dass die Klärung der Frage, ob EB._____ jeweils den restlichen Mietbetrag für die Berufungsklägerin bezahlt ha- be, für das Verfahren nicht von Belang sei (act. 36 S. 7 f.). Auf die umstrittene Frage, ob EB._____ gegenüber der Berufungsbeklagten die Differenz zum ordentlichen Mietzins ausgleicht bzw. ob diese einen Vorzugs- mietzins zu gewähren hat, muss daher im Zusammenhang mit der Missbräuch- lichkeitsprüfung nicht weiter eingegangen werden (anzumerken bleibt immerhin, dass doch sehr fraglich ist, ob EB._____ auch gegenwärtig noch derartige De-
ckungszahlunge n zu leisten bereit wäre, wie die Berufungsklägerin glauben lässt [act. 35 S. 5]). Als massgebender Kündigungsgrund ist mit der Vor-instanz das Scheitern der Liebesbeziehung zwischen der Berufungsklägerin und EB._____ und die damit verbundenen Spannungen zu betrachten. Dieser ist im Folgenden der Missbräuchlichkeitsprüfung zu unterziehen. 5.1 Wie eingangs erwähnt (E. III./1.), sind Mieter wie Vermieter grundsätzli ch frei, das (unbefristete) Mietverhältnis wieder aufzulösen. Ungültig und damit an- fechtbar ist diejenige Kündigung, die dem allgemeinen Gebot zu loyalem und lau- terem Verhalten widerspricht, insbesondere also eine Kündigung, die ohne schüt- zenswertes Interesse an der Beendigung des Vertragsverhältnisses ausgespro- chen wird (BSK ZGB I-W EBER, 6. Aufl., Art. 271/271a N 3). Gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt eine Kündigung allgemein dann als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schüt- zenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (statt vieler BGE 138 III 59 E. 2.1 m.H.). Diese Rechtsprechung impliziert, dass eine gültige Kündigung einerseits auf einem vernünftigen Grund beruhen muss, der auch ei nen gewi ssenhaften, rücksi chtsvollen und korrekten Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung veranlassen würde (W EBER, a.a.O., Art. 271/271a N 4; ähnlich ZK-HIGI, Die Miete, Teilband V 2b, Art. 271 N 59, ge- mäss welchem die Frage gestellt werden müsse, ob sich die kündigende Partei korrekt anders hätte verhalten können; vgl. auch C ALAMANO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. St. Gallen 1994, S. 267, wonach den Kündigenden ein moralischer Vorwurf treffen müsse, um von der Ungültigkeit einer Kündigung auszugehen). Anderseits kann auch die Abwägung der beteilig- ten Interessen, konkret der Nutzung des an sich bestehenden Kündigungsrechts gegenüber den damit verbundenen Konsequenzen zu einer Treuwidrigkeit der Kündi gung führen. Im Unterschied zur Prüfung einer Erstreckungsmöglichkeit gemäss Art. 272 ff. OR ist aufgrund von Art. 271 Abs. 1 OR aber keine umfassen- de Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter vorzunehmen (C ALAMANO, a.a.O., S. 271 f.). Die Kündigung des Vermieters kann also nicht aufgehoben
werden, weil die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Fa- milie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermi eters ni cht zu rechtfertigen wäre (BGE 138 III 59 E. 2.1). 5.2 Die Vorinstanz stellte als unbestritten fest, dass die Berufungsklägerin und EB., Kommanditär der Berufungsbeklagten, eine Liebesbeziehung gehabt hätten, die im Verlauf des Jahres 2015 in die Brüche gegangen sei. EB. bewohne die Wohnung über der Berufungsklägerin. In der Folge sei es zu Span- nungen gekommen, die sich im Zusammenhang mit der Anwesenheit des neuen Partners der Berufungsklägerin zugespitzt hätten. Diese Sachdarstellung wird von der Berufungsklägerin zweitinstanzlich nicht in Zweifel gezogen. Sie stellt sich aber auf den Standpunkt, ausserhalb des Mietverhältnisses liegende – sachfrem- de – Umstände, wie das Auseinandergehen einer Liebesbeziehung, könnten kein gültiges Kündigungsmotiv darstellen. 5.3 Die Lehre hat unterschiedliche Fallgruppen von treuwidrigen Kündigungen herausgebildet (vgl. H IGI, a.a.O., Art. 271 N 63 ff.; THANEI, i n: Mietrecht für die Praxi s, 9. Aufl., S. 784 ff.; C ALAMANO, a.a.O., S. 268 ff.). Gegen Treu und Glauben verstösst eine Kündigung, die zweckwidrig ausgeübt wird, weil ihr eigentlicher Zweck nicht in der Beendigung des Dauerschuldverhältnisses, sondern in der Be- strafung oder Schädigung der anderen Partei liegt und insofern sachfremd ist (sog. Rachekündigungen). Ebenfalls ohne schutzwürdiges Interesse ist eine als reine Machtdemonstration ausgesprochene Kündigung. Stets muss aber eine ein- zelfallbezogene Prüfung vorgenommen werden: Massgebend sind die Vorge- schichte, die Besonderheiten des Falls und die angeführten Kündi gungsgründe für die Beurteilung, ob eine Treuwidrigkeit vorliegt (ausdrücklich T HANEI, a.a.O., S. 784). Aus diesem Grund ist eine Kündigung wegen einer zurückgewiesenen amourösen Annäherung – entgegen der berufungsklägerischen Behauptung – beispielsweise nur dann als missbräuchlich zu qualifizieren, wenn sie allein zur Befriedigung persönlicher Rachegelüste ausgesprochen wird (vgl. T HANEI, a.a.O., S. 786). 5.4 Die Argumentation, ausserhalb des Mietverhältnisses liegende Umstände könnten kein gültiges Kündigungsmotiv darstellen, muss folgli ch i n dem Si nne re-
lativiert werden. Eine auf eine persönliche Abneigung oder Feindschaft zurückzu- führende Kündi gung kann rechtmässig sein, wenn Umstände hinzutreten, die die Fortsetzung des Dauerschuldverhä lt ni sses unzumutba r erschei nen lassen. Die Lehre nimmt dies insbesondere bei einer räumlichen Nähe zwischen Mieter und Vermieter (Bewohnen desselben Hauses) an (C ALAMANO, a.a.O., S. 269 und 273 f.; W EBER, a.a.O., Art. 271/271a N 4; HIGI, a.a.O., Art. 721 N 61). Vorliegend ist EB._____ nicht direkt Vermieter und Vertragspartei der Berufungsklägerin. Er ist aber eines von insgesamt vier Mitgliedern der reinen Familien-Kommandit- gesellschaft B._____ + Cie. (vgl. act. 38). Damit besteht eine enge persönliche Verflechtung zwischen der Berufungsbeklagten und EB._____ und seine emotio- nale Befindlichkeit kann der Berufungsbeklagten ohne weiteres angerechnet wer- den. Hi nzu kommt, dass die Berufungsbeklagte selbst ihren Sitz in unmittelbarer Nähe zur Berufungsklägerin hat (C.-Strasse 2 i n D.). D i e Berufungs- beklagte führt in der Kündigungsbegründung denn auch aus, dass die persönli- chen Zerwürfni sse zwi schen der Berufungsklägerin und ihrem Nachbarn EB._____ für die Eigentümerschaft zu ei ner unerträgli chen Spannung und zu ei- ner Störung des Hausfriedens führen würden. Aus diesem Grund ist der Umstand der räumlichen Nähe für den vorliegenden Fall zu beachten und auch entschei- dend: Wenn der Hausfrieden gestört ist, weil ein unerträgliches Spannungsver- hältnis zwischen den Parteien vorliegt, verstösst eine ordentliche Kündigung nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. 5.5 Nicht von Relevanz ist entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin die Fra- ge, wer die Schuld am Auseinanderbrechen der Beziehung trägt. Abgesehen da- von, dass im Zusammenhang mit dem Auseinandergehen einer Beziehung schwerlich die Schuld dem einen oder anderen Partner zugeschoben werden kann, stellt auch der von der Berufungsklägerin zitierte bundesgerichtliche Ent- scheid BGer 4C.85/2006 vom 24. Juli 2006 (MRA 3/08 S. 135) für die Prüfung der Missbräuchlichkeit in keiner Weise auf die Verschuldensfrage ab, sondern auf den Umstand, dass ein Vorzugsmietzins vorlag (MRA 3/08 S. 139). Ei ne Rückwei sung wegen einer Verletzung des rechtlichen Gehörs erübrigt sich damit von vornhe- rein.
5.6 Schliesslich führt auch die Abwägung der beteiligten Interessen entgegen dem berufungsklägerischen Standpunkt zu keiner anderen Entschei dung. Wi e eingangs erwähnt, ist im Rahmen der Missbräuchlichkeitsprüfung zwar in einem beschränkten Umfang eine Interessenabwägung vorzunehmen (E. III./5.1). Die Berufungsklägerin selbst gewichtet ihr Interesse aber einzig mit der zentralen Be- deutung des Wohnraums für si e und i hre Fami li e, welche über den subjektiven, sachfremden Befindlichkeiten der Berufungsbeklagten bzw. von EB._____ stün- den. Es sind aber genau diese persönlichen Zerwürfnisse, welchen vorliegend den legitimen Kündigungsgrund ausmachen. Die alleinige Bedeutung des Wohn- raums, worauf sich überdies auch die Berufungsbeklagte bzw. EB._____ berufen könnten, vermag die Ausübung des Kündigungsrechts nicht als treuwidrig er- schei nen zu lassen. 5.7 Nach dem Gesagten ist mit der Vorinstanz festzustellen, dass die Kündigung vom 15. Januar 2016 per 30. September 2016 rechtsgültig ist. IV. Erstreckung 1. Die Erstreckung eines Mietverhältnisses über einen Wohn- oder Geschäfts- raum kann verlangt werden, wenn die (termingerechte) Beendigung des Mietver- hältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (vgl. Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Beurteilung von Mieterstreckungsgesuchen ist also vorab zu prüfen, ob auf Seiten des Mieters Härtegründe geltend gemacht werden können. Fehlt es an solchen, erfolgt keine weitere Interessenabwägung, d.h. das Mieterstre- ckungsgesuch ist abzuweisen, ohne dass es auf die Interessen des Vermieters ankommt. Kann anderseits eine gewisse Härte dargetan werden, so sind die Inte- ressen des Mieters den Interessen des Vermieters gegenüberzustellen. Aus die- ser Abwägung ist die Dauer der zu gewährenden Mieterstreckung zu ermitteln (H IGI, a.a.O., Art. 272 N 90 ff.; SVIT Komm., Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272 N 15 f.).
2.1 Als Härtegründe fallen bei der Miete von Wohnräumen alle konkreten Um- stände des Einzelfalls in Betracht, die sich für den Mieter (oder seine Familie) in- soweit nachteilig auswirken, als sie ihn bei der erfolgreichen Suche nach ei nem Ersatzobjekt innert der ihm infolge der Vertragsauflösung zur Verfügung stehen- den Zeit behindern oder ihm die Suche erschweren oder sie gar verhindern (H IGI, a.a.O., Art. 272 N 83). 2.2 Die Vorinstanz sah zwar nicht in der finanziellen Situation der Berufungsklä- gerin, aber hinsichtlich der Schulsituation der Kinder eine gewisse Härte. Zwei der drei Kinder der Berufungsklägerin gehen i n D._____ zur Schule und müssten bei einem Umzug die Schule wechseln. Härtebildend sei in diesem Zusammenhang, dass ein gleichwertiges Ersatzobjekt (6-Zimmerwohnung zu ei nem Mi etzi ns von Fr. 2'500.–) i n D._____ wohl gar nicht existiere, weshalb diesbezügliche Such- bemühungen von vornherein erfolglos verlaufen müssten. Umgekehrt müsse der Berufungsbeklagten klar gewesen sein, dass die Berufungsklägerin bei Scheitern der Beziehung möglicherweise nicht innert sechs Monaten eine neue Wohnung fi nde, welche die Bedürfnisse einer vierköpfigen Familie adäquat zu erfüllen ver- möge (act. 36 S. 14 f.). 2.3 Die Berufungsklägerin wendet sich selbstredend nicht gegen den von der Vorinstanz angenommenen Härtegrund. Dieser kann bestätigt werden. Im F ol- genden ist daher die Interessenabwägung vorzunehmen. 3. Die Vorinstanz erwog, dass die Berufungsklägerin von einem nicht marktüb- lichen Vorzugsmietzins profitiere, weshalb sie ihre Suchkriterien auszuweiten ha- be. Sie habe daher ausnahmsweise auch im Rahmen einer Ersterstreckung nicht grundsätzli ch Anspruch auf ei ne i denti sche Wohnung, sondern müsse i hre An- sprüche senken und i hre Suchbemühungen auf objektiv zumutbare Ersatzobjekte ausrichten. Sofern die Berufungsklägerin in D._____ würde bleiben und ein unge- fähr vergleichbares Mietobjekt bewohnen wollen, sei ihr zumutbar, ihr keineswegs bescheidenes Vermögen anzubrauchen (act. 36 S. 15). Wohnungen i n D._____, welche die Bedürfnisse der Berufungsklägerin deckten, würden zu Mietzinsen zwischen Fr. 3'500.– und Fr. 4'500.– angeboten. Bei bescheidener Inanspruch- nahme ihres Vermögens könne die Berufungsklägerin einen monatlichen Mietzins
von bis zu Fr. 4'500.– fi nanzi eren. Alternati v sei i hr zuzumute n, i hre Platzbedürf- nisse ein wenig einzuschränken, namentlich indem sie zweien ihrer Kinder das Teilen eines Zimmers zumute oder indem sie bei der Gesamtfläche, welche der Familie zur Verfügung stehe, Abstriche mache. Dabei sei eine Grundfläche von 130 m 2 objektiv betrachtet nicht unzumutbar. Ersatzobjekte seien somit grundsätz- lich verfügbar. Bei ernsthaften Suchbemühungen sei es eine Frage der Zeit, bis die Berufungsklägerin eine Wohnung finde (act. 36 S. 16). Die Vorinstanz gewichtete die fehlenden Suchbemühungen der Berufungs- klägerin höchstens leicht zu deren Ungunsten. Es sei klar, dass sie nach den er- wähnten zugrunde gelegten Massstäben kei ne ernsthaften Suchbemühunge n ha- be dokumentieren können. Im Rahmen einer Ersterstreckung seien an die Such- bemühungen kei ne überhöhten Ansprüche zu stellen. Zu i hren Gunsten zu be- rücksichtigen sei überdies, dass die Berufungsklägerin die Kündigung angefoch- ten habe und di e Anfechtung ni cht i m Vornherei n als aussi chtslos qualifiziert wer- den könne (act. 36 S. 16 f.). Beim Entscheid über die Erstreckungsdauer sei die Schulsituation der Kin- der zu beachten. Bei einem Wegzug wäre ein Zusammenfallen des Schulwech- sels mit dem Stufenübertritt der Kinder anzustreben. Allerdings könne auch bei Gewährung der von der Berufungsklägerin geforderten erstmaligen Erstreckung von zwei Jahren einem der Kinder der Schulwechsel nicht erspart werden, stün- den die Stufenübertritte doch anscheinend im Sommer 2017 und Sommer 2018 an. D er Schulsituation der Kinder sei insofern Rechnung zu tragen, als die Erstre- ckung wenn möglich so zu berechnen sei, dass ein Umzug frühestens auf einen natürli chen Stufenübertri tt hi n bzw. auf das Ende ei nes Schuljahres, d.h. i n den Sommerferien erfolgen würde, wodurch zumindest einem Kind ein zusätzlicher Schulwechsel erspart würde. Sofern die Berufungsklägerin in D._____ bleibe, könne si e aus der Schulsi tuati on der Ki nder ni chts zu i hren Gunsten ablei ten. Ei n Verbleib in D._____ ginge aber wohl mit einer längeren Wohnungssuche ei nher (act. 36 S. 17). Hinsichtlich der Interessen der Berufungsbeklagten erwog die Vorinstanz, dass das Bedürfnis nach einer baldmöglichen Auflösung des Mietverhältnisses
angesichts der Spannungen zwischen der Berufungsklägerin und der Familie B._____ legitim und nachvollziehbar sei. Dies umso mehr als sie die Berufungs- klägerin von einem Vorzugsmietzins profitieren lassen müsse (act. 36 S. 17). In Abwägung aller Interessen kam die Vorinstanz zum Schluss, dass eine Erstreckung von einem Jahr, d.h. bis 30. September 2017, angemessen erschei- ne. Damit werde dem Umstand Rechnung getragen, dass eine Wohnungssuche für eine vierköpfige Familie Zeit in Anspruch nehme, im Falle eines Wegzugs aus D._____ i mmerhi n ei nem Ki nd ei n zusätzli cher Schulwechsel erspart werden könne und die Berufungsklägerin aufgrund der bisher aussergewöhnlich attrakti- ven Mietbedingungen gar kein gleichwertiges Mietobjekt werde finden können. Eine längere Erstreckung, namentlich um zwei Jahre, sei bei Berücksichtigung der gewichtigen Vermieterinteressen nicht gerechtfertigt. 4.1 Die Berufungsklägerin rügt vorab, sie habe i m vori nstanzli che n Verfahren geltend gemacht, dass die Umstände des Vertragsabschlusses zu berücksichti- gen seien, weil ihr Umzug ins streitbetroffene Mietobjekt ei nzi g auf Wunsch von EB._____ erfolgt sei und für sie sonst keine Veranlassung bestanden habe, die bisherige ungekündigte Wohnung in H._____ zu verlassen. In H._____ habe sie ei ne Wohnung zu einem Mietzins von Fr. 2'300.– bewohnt. Dieses Kriterium hätte in die vorinstanzliche Interessenabwägung zugunsten einer längeren Erstre- ckungsdauer einfliessen müssen (act. 35 S. 7). 4.2 Es trifft zu, dass die Umstände des Vertragsabschlusses als eines der Krite- rien aus dem Katalog von Art. 272 Abs. 2 OR von beiden Parteien anlässlich des vorinstanzlichen Verfahrens thematisiert wurden. Dabei waren sie sich uneinig, ob sich die Berufungsklägerin in H._____ ohnehi n ni cht mehr wohl gefühlt und hatte umziehen wollen oder ob sie einzig auf Wunsch von EB., um i hn wegen seiner Krebserkrankung besser betreuen zu können, nach D. gezogen war (act. 16 S. 13; vgl. auch act. 1 S. 15 f.; act. 14 S. 15 f.). Dass die Vorinstanz in ih- rem Entscheid nicht mehr auf diese Vorbringen eingegangen ist, wirkt sich aber – wie sogleich zu zeigen sein wird – nicht zum Nachteil der Berufungsklägerin aus.
Unter dem Titel der Umstände des Vertragsabschlusses (Art. 272 Abs. 2 lit. a OR) ist zu beurteilen, zu welchem Zweck das Mietobjekt dem Mieter überlas- sen wurde und welches die Vorstellungen der Parteien bei Vertragsabschluss über die voraussichtliche Dauer oder über mögliche Beendigungsgründe des Mietverhältnisses gewesen sind (SVIT Komm., a.a.O., Art. 272 N 17). Massge- bend ist, ob der Mieter bei Vertragsabschluss in irgendeiner Form damit rechnen musste, dass das Mietverhältnis zeitlich begrenzt ist oder ob der Vermieter durch sein Verhalten ein berechtigtes Interesse des Mieters in ein längerdauerndes Mietverhältnis erweckt hat (S PIRIG, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., S. 832; HIGI, a.a.O., Art. 272 N 140 ff.). Die umstrittene Frage, aus welchem Grund die Berufungsklägeri n i hre Wohnung i n H._____ aufgegeben hatte und nach D._____ gezogen war, muss unter diesem Kriterium also gar nicht primär beantwortet wer- den. Abgesehen davon, dass sie bestimmt nicht leichtfertig drei Kindern einen Umzug in ein neues Umfeld auf der anderen Seite des Sees zugemutet hat, son- dern gute Gründe für einen Wohnortswechsel gesprochen haben dürften, fällt im Zusammenhang mit der Prüfung der Umstände des Vertragsabschlusses viel- mehr ins Gewicht, dass die Berufungsklägerin einen Mietvertrag zu einem Miet- preis von Fr. 2'500.– inkl. Nebenkosten statt der vorgesehenen Fr. 4'900.– ab- schliessen konnte (act. 5/1). Ei n rund 50 %-iges Entgegenkommen der Beru- fungsbeklagten bzw. eines Kommanditärs bei der Mietzinshöhe konnte nur wegen i hrer persönlichen Verbindung zu EB._____ gewährt worden sein. Der Berufungs- klägerin musste somit klar sein, dass bei Wegfallen dieses Grundes auch das da- ran geknüpfte und zu den erwähnten Konditionen abgeschlossene Mietverhältnis infrage gestellt werden könnte. Sie durfte nicht davon ausgehen, dass sie im Falle einer Beendigung der Beziehung mit EB._____ unbeschränkt lange im Mietobjekt verbleiben könne. Aus diesem Grund sprechen die Umstände des Vertragsab- schlusses entgegen dem Vorbringen der Berufungsklägerin nicht für eine längere Erstreckungsdauer, sondern sind eher zu i hren Ungunsten zu gewi chten. 5.1 Die Berufungsklägerin führt weiter aus, in der Praxis habe sich die Regel herausgebildet, dass höchstens ein Drittel des Haushaltseinkommens für den Mietzins verwendet werden dürfe. Die Vorinstanz habe ihr mit Fr. 10'300.– bereits ein sehr grosszügiges monatliches Nettoeinkommen angerechnet. Indem sie es
für zumutbar erachte, dass zusätzli ch ei n Teil des Barvermögens angebraucht werde, um einen Mietzins von Fr. 4'500.– zu finanzieren, sprenge sie die genann- te 1/3-Regel. Gestützt auf i hre finanziellen Verhältnisse wäre ihr entgegen der Vorinstanz mehr Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt einzuräumen gewe- sen (act. 35 S. 7 f.). 5.2 Zwar hat sich in der Praxis tatsächlich eine Vorsichtsregel etabliert, dass insbesondere bei Familien der Mietzins nicht mehr als einen Drittel des monatli- chen Nettoeinkommens ausmachen sollte (SVIT Komm., a.a.O., Art. 272 N 26). Zu den massgebenden Faktoren für die Bestimmung der wirtschaftlichen Verhält- nisse gehört aber neben dem Einkommen das Vermögen des Mieters (W EBER, a.a.O., Art. 272 N 9; SVIT Komm., a.a.O., Art. 272 N 26; S PIRIG, a.a.O., S. 835). Die Vorinstanz bezifferte dieses auf rund Fr. 450'000.–, wovon rund Fr. 375'000.– auf Bankguthaben und Wertschriften entfielen (act. 36 S. 14). Diese Zahlen wur- den von der Berufungsklägerin nicht in Abrede gestellt. Bei einem derart soliden finanziellen Polster kann mit der Vorinstanz festgestellt werden, dass ein Mietzins bis zu Fr. 4'500.– für die Berufungsklägerin finanzierbar ist. Damit bewegt sie sich zwar am oberen Rand der für si e wirtschaftlich tragbaren Wohnkosten. Gerade aber weil i hr Ex-Mann die Krankenkassenprämien aller drei Kinder übernimmt (vgl. act. 5/3) und damit eine nicht unwesentliche Fixkostenkomponente wegfällt, erscheint ein Mietzins in der genannten Höhe für die Berufungsklägerin als ve r- kraftbar. Dass es für diesen Betrag keine geeigneten Ersatzobjekte gebe, be- hauptet die Berufungsklägerin nicht. Die wirtschaftlichen Verhältnisse fallen bei der Interessenabwägung daher ni cht speziell i ns Gewi cht. 6.1 Schliesslich macht die Berufungsklägerin geltend, dass im Rahmen der Ersterstreckung nach einem gleichwertigen Mietobjekt gesucht werden dürfe. Aus diesem Grund habe sie entgegen der vorinstanzlichen Annahme ihre Ansprüche ni cht zu senken und di e Suchbemühunge n auf lediglich zumutbare Ersatzobjekte auszuri chten. Die Vorinstanz komme selbst zum Schluss, dass ein gleichwertiges Ersatzobjekt wohl nicht existiere. Daher dürfe sie ihr keine fehlenden Suchbemü- hungen vorwerfen. Der Umstand, dass ein gleichwertiges Ersatzobjekt nur sehr schwer gefunden werden könne, hätte zugunsten einer längeren Erstreckung ge-
wichtet werden müssen, um ihr die nötige Umstellungszeit zu gewähren (act. 35 S. 7 f.). 6.2 Der Mieter darf nach Erhalt der Kündigung nicht untätig bleiben, sondern muss sich ernsthaft um Ersatzraum bemühen (W EBER, a.a.O., Art. 272 N 13; SPI- RIG , a.a.O., S. 837; SVIT Komm., a.a.O., Art. 272 N 34). Die Anforderungen an die Suchbemühunge n si nd grundsätzlich zu relativieren, wenn gute Gründe zur An- nahme bestehen, die Kündigung sei ungülti g (BGer 4C.155/2003 vom 3. November 2003 E. 4.1; W EBER, a.a.O., Art. 272 N 13). Ob dies der Fall war, kann offenbleiben: Spätestens nach dem abschlägigen erstinstanzlichen Ent- scheid (anfangs Februar 2017) durfte die Berufungsklägerin ni cht mehr i m Ver- trauen darauf, vor zweiter Instanz einen gegenteiligen Entscheid zu erwirken, mit i hren Suchbemühunge n zuwarten. Si cher ab dann hatte sie sich ernsthaft nach einer neuen Wohngelegenheit umzusehen. Die in der Zeit davor fehlenden Such- bemühungen gewichtete die Vorinstanz denn auch höchstens lei cht zu i hren Un- gunsten, was vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden ist. Im Rahmen einer Ersterstreckung darf der Mieter sodann grundsätzlich nach einem gleichwertigen Mietobjekt suchen. Das bedeutet, dass er bezüglich Preis, Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung vergleichbare Anforderungen stellen darf. Bei besonderen Verhältnissen können Abweichungen von der Gleichwertigkeit zumutbar erscheinen (Weber, a.a.O., Art. 272 N 13): Suchbemühungen müssen nämli ch wie erwähnt ernsthaft betrieben werden. Daher darf ein Mieter, der be- sonders günstig wohnt bzw. von einem Vorzugsmietzi ns profitiert (und si ch ei nen weit höheren Monatsmietzins leisten könnte), seine Suche nach einem vergleich- baren Objekt nicht ei nfach auf dasselbe tiefe Preisniveau beschränken. Ei ne sol- che Suche könnte ni cht als ernsthaft bezeichnet werden. Weil die Berufungsklä- gerin aufgrund ihrer persönlichen Verbindung zur Vermieterschaft einen weit unter dem Marktpreis liegenden Mietzins bezahlt, ist dieser Faktor bei der Suche nach einem Ersatzobjekt also entsprechend anzupassen. 7.1 Auf Seiten der Berufungsbeklagten gewichtete es die Vorinstanz als nach- vollziehbar und legitim, dass diese das Mietverhältnis unter den geschilderten an-
gespannten Umständen möglichst bald auflösen und die Berufungsklägerin nicht weiter von einem Vorzugsmietzins profitieren lassen wolle (act. 36 S. 17). 7.2 D i ese Ei nschätzung i st zu tei len. Im Zusammenhang mi t dem Kriterium der persönlichen Verhältnisse bei der Berufungsbeklagten fällt ins Gewicht, dass ihr Kommanditär EB._____ im selben Haus wohnt und sie den Sitz in unmittelbarer Nachbarschaft zur Berufungsklägerin hat. Es gibt also keine Möglichkeit, durch räumliche Distanz einander auszuweichen. Die Berufungsbeklagte betreibt i hr Geschäft seit Mai 2011 an diesem Standort, weshalb von einer gewissen Ortsge- bundenhei t auszugehen i st. Wenn die Berufungsklägerin nun geltend macht, dass di e Spannungen ledi gli ch zwi schen i hr und EB._____ und ni cht zwi schen der Be- rufungsbeklagten und ihr bestünden (act. 35 S. 9), ist ihr entgegenzuhalten, dass i n der Kündigungsbegründung – welche sie nicht infrage gestellt hat(te) – Gegen- teiliges ausgeführt wurde. Es heisst dort, dass die persönlichen Zerwürfnisse zwi- schen der Berufungsklägerin und EB._____ für die Eigentümerschaft zu einer un- erträglichen Spannung und zu einer nicht mehr zu tolerierenden Störung des Hausfriedens führten (act. 5/14). Es wurde sodann ausgeführt, dass die Befind- li chkei t von EB._____ der Berufungsbeklagten angerechnet werden kann (E. III./5 .4 ). 8.1 Bei der konkreten Festlegung der Erstreckungsdauer nimmt das erkennende Gericht eine Abwägung der in Rede stehender Interessen vor. Es hat dabei zu beachten, dass das Ziel der Erstreckung darin liegt, dem Mieter Zeit für das Fin- den eines Ersatzobjektes zu geben oder mindestens die Härte zu mildern, die ei- ne Auflösung des Mietverhältnisses nach den normalen Regeln mit sich brächte. Das Gericht verfügt bei der Festlegung der Erstreckungsdauer über ein grosses Ermessen. Zentral ist, dass es sich nicht von sachfremden Überlegungen leiten lässt, wesentliche Elemente ausser Acht lässt oder Schlussfolgerungen zieht, die zu einem Ermessensmissbrauch führen (BGer 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.1 = MRA 3/05 S. 124). 8.2 Auf Seiten der Berufungsklägerin fällt hauptsächli ch ins Gewicht, dass sie mit den drei Kindern eine genügend grosse und für sie finanzierbare Familien- wohnung benötigt. Ei n Wegzug aus D._____ würde für zwei Kinder ein Schul-
wechsel bedeuten (das dritte Kind der Berufungsklägerin geht bereits in Züri ch zur Schule, vgl. act. 1 S. 4). Im Rahmen der Interessenabwägung ist zu berück- sichtigen, dass ein Schulwechsel vorzugsweise mit einem Stufenübertritt, der oh- nehin eine gewisse Neuorientierung für ein Kind mit sich bringt, zusammenfällt (SVIT Komm., a.a.O., Art. 272 N 23). Diesem Umstand hat die Vorinstanz Rech- nung getragen, indem sie die Erstreckung bis Ende September 2017 festsetzte, was zumi ndest für I._____ mit einem Übertritt in die Mittelstufe im Sommer 2017 zusammenfällt (vgl. act. 1 S. 4). Auch mi t der von der Berufungsklägerin (eventua- liter) beantragten Erstreckung um zwei Jahre, bis am 30. September 2018, liesse sich ein Schulwechsel für die beiden jüngeren Kinder nicht vermeiden. Dass die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt für eine vierköpfige Familie ni cht ganz ei nfach i st, liegt auf der Hand. Die Vorinstanz hat aber treffend ausgeführt, dass eine längere Erstreckung für die Berufungsklägerin nicht härte- mildernd wirkt, weil ihr Misserfolg bei der Suche nach einem Ersatzobjekt nicht in erster Linie auf die Marktlage, sondern auf i hre fehlenden Suchbemühunge n und die zu hohen Ansprüche zurückzuführen ist (act. 36 S. 18). Mit einem finanziellen Spielraum bis zu Fr. 4'500.– wird die Berufungsklägerin mit entsprechenden Suchbemühunge n i nnert nützli cher Fri st ei ne genügend grosse Wohnung i n D._____ fi nden. Seit der Beendigung der Beziehung zu EB._____ musste der Berufungsklä- gerin bewusst sein, dass sie sich früher oder später wohl nach einer neuen Woh- nung umzusehen haben wird (erst recht, wenn ihr ehemaliger Lebenspartner – wie sie behauptet – nach wie vor Mietzinszahlungen für sie übernimmt, wozu er angesichts der angespannten Situation kaum längerfristig bereit sein dürfte). Seit Januar 2016 wusste sie sodann um die Kündigung, welche entgegenkom- menderweise frühzeitig per Ende September 2016 ausgesprochen wurde. Spä- testens ab Februar 2017 musste sie sich schliesslich ernsthaft um eine Ersatz- wohnung bemühen. Diese Vorlaufszeit der Berufungsklägerin ist ebenfalls in die Interessenabwägung einzubeziehen. Auf der anderen Seite fällt das vorwiegend persönliche Interesse der Beru- fungsbeklagten, das spannungsbeladene Mietverhältnis aufzulösen und räumliche
Distanz zur Berufungsklägerin zu schaffen, erheblich i ns Gewi cht. Ist der Haus- frieden nachhaltig gestört und die Vermieterschaft selbst auf die Liegenschaft an- gewiesen (was bei einem privaten Vermieter eher der Fall ist als bei einem pro- fessionellen), ist eine Erstreckung nur zurückhaltend zu gewähren (vgl. S PIRIG, a.a.O. S. 841). Vor diesem Hintergrund ist die von der Vorinstanz gemachte Interessenab- wägung nicht zu beanstanden. Die gewährte Erstreckung um ei n Jahr, d.h. bi s 30. September 2017, ist zu bestätigen. 9.1 Die Vorinstanz gewährte eine einmalige Erstreckung (act. 34 S. 18). Die Be- rufungsklägerin macht geltend, dass mangels geeigneter Ersatzobjekte keine zu- verlässige Prognose möglich sei, wann sie ein solches finde. Weil sodann keine gewichtigen Vermieterinteressen entgegenstünden, sei lediglich auf eine erstma- lige Erstreckung zu erkennen (act. 35 S. 9 f.). 9.2 Im Rahmen der Höchstdauer von vier Jahren können bei einem Mietverhält- nis für Wohnräume eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Der Entscheid darüber liegt ebenfalls im pflichtgemässen Ermessen des erkennenden Gerichts. Stets muss eine Abwägung der konkreten Mieter- und Vermieterinteressen vorgenommen werden. Die vorliegenden gewichtigen Ver- mieterinteressen wurden dargelegt. Ebenso wurde ausgeführt, dass die Beru- fungsklägerin bei ihren finanziellen Verhältnissen keine aussergewöhnlichen Schwi erigkeiten haben dürfte, eine geeignete Wohnung in D._____ zu fi nden. Ei- ne einmalige Erstreckung ist vor diesem Hintergrund richtig. Auch diesbezüglich ist der vorinstanzliche Entscheid zu bestätigen. V. Kosten- und Entschädigungsfolgen 1. Die Berufungsklägerin unterliegt im hiesigen Verfahren vollumfänglich und wird daher kostenpflichtig (Art. 106 ZPO). Beide Parteien sowie die Vorinstanz gingen von einem Streitwert von Fr. 90'000.– aus (act. 1 S. 3 und act. 35 S. 3; act. 14 S. 2; act. 34 S. 19). Gestützt auf § 4 Abs. 1 und Abs. 2, § 7 lit. a sowie
§ 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren auf Fr. 3'500.– festzusetzen und der Berufungsklägerin aufzuerlegen. 2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Der Berufungsklägerin ni cht, wei l sie unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, da ihr keine Umtriebe ent- standen sind. Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirks Horgen vom 2. Februar 2017 wird bestätigt. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'500.– festgesetzt. 3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beru- fungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet. 4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei la- ge des Doppels von act. 35, sowie an das Bezirksgeri cht Horgen und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück. 6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist i nnert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde ri chten si ch nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 90'000.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r
Der Vorsitzende:
lic. iur. P. Diggelmann Die Gerichtsschreiberin:
Dr. M. Isler
versandt am: 26. Juni 2017