Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG150015-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. i ur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin lic. i ur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Ge- richtsschreiberin MLaw N. Seebacher. Beschluss und Urteil vom 18. Februar 2016 i n Sachen
Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____,
gegen
C._____, Beklagter und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Affoltern vom 30. Juni 2015 (MB140001)
Rechtsbegehren der Kläger und Berufungskläger: (act. 1 S. 2) " 1. Das Mietverhältnis betreffend die Räumlichkeiten in und um die Lie- genschaft D.-Strasse ... i n E. sei endgültig um drei Jahre bis Ende März 2017 zu erstrecken. 2. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmals um 30 Monate bis Ende September 2016 zu erstrecken. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu- lasten des Beklagten." des Beklagten und Berufungsbeklagten: (act. 13 S. 1) " Es sei die Klage abzuweisen, soweit damit mehr oder anderes als eine de- finitive Mieterstreckung bis zum 31. März 2015 anbegehrt wird; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zulasten der Kläger, welche dafür solidarisch haften." Prozessualer Antrag des Beklagten und Berufungsbeklagten: (sinngemäss, act. 13 S. 2) Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass die Kläger das von ihnen gestellte Begehren, wonach festzustellen sei, dass die Kündi gung ni chti g bzw. un- gültig sei, zurückgezogen haben. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zulasten der Kläger." Beschluss des Mietgerichts des Bezirkes Affoltern vom 30. Juni 2015: (act. 30 = act. 36 = act. 38) 1. Der prozessuale Antrag des Beklagten wird abgewiesen. 2. Schri ftli che Mi ttei lung an die Parteien mit nachfolgendem Erkenntnis.
Urteil des Mietgerichts des Bezirkes Affoltern vom 30. Juni 2015: (act. 30 = act. 36 = act. 38) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'800.–. Die Kosten für den Augenschein betragen Fr. 9.75. 3. Die Kosten werden den Klägern unter solidarischer Haftung auferlegt. 4. Die Kläger werden solidarisch verpflichtet, dem Beklagten eine Partei- entschädigung von Fr. 10'693.30 (inkl. 8% Mehrwertsteuer) zu bezah- len. 5.-6. Schri ftli che Mi ttei lung / Rechtsmittel Berufungsanträge der Kläger und Berufungskläger: (act. 37 S. 2) " 1. Das Mietverhältnis betreffend die Räumlichkeiten in und um die Lie- genschaft D.-Strasse ... i n E. sei endgültig um drei Jahre bis und mit März 2017 zu erstrecken. 2. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmals um zwei Jahre bis Ende März 2016 zu erstrecken. 3. Subeventualiter sei das Urteil vom 30. Juni 2015 aufzuheben und der Prozess zur Ergänzung des Sachverhaltes und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu- lasten des Berufungsbeklagten." des Beklagten und Berufungsbeklagten: (act. 37 S. 2) " Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten und Entschädi gungsfolgen (zuzügli ch 8 % Mehrwertsteuer) zulasten der Kläger und Berufungskläger."
Erwägungen: I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1.1 Am 24. April 1995 schlossen die Erben des F._____ als Vermieter mit den Klägern und Berufungsklägern (nachfolgend Kläger) als Mieter einen Mietvertrag über eine Lager- und Werkhalle (ca. 232 m 2 ) an der D.-Strasse ... i n E. ab, wobei festgehalten wurde, dass ein Anteil des Vorplatzes von den Mietern mitbenützt werden dürfe. Vereinbarter Mietbeginn war der 1. Mai 1995 und hinsichtlich des Mietzinses wurde abgemacht, dass von den Mietern pro Mo- nat Fr. 1'600.– zu bezahlen und zusätzlich sämtliche Betriebs- und Nebenkosten zu übernehmen seien (act. 3/4 S. 1). Hinsichtlich der Kündigungsmodalitäten wurde verabredet, dass mit einer Frist von 6 Monaten auf Ende März, Juni und September gekündigt werden könne, jedoch erstmals per 30. Juni 2000 (act. 3/4 S. 1). Zudem wurde diesbezüglich festgehalten, die Mieter hätten unter schriftli- cher Bekanntgabe bis 31. Dezember 1999 ein einmaliges Optionsrecht auf weite- re 3 Jahre, wobei eine gegenseitige Kündigung danach frühestens auf den 30. Juni 2003 möglich sei. Ferner nahm die Vermieterschaft davon Kenntnis, dass das Mietobjekt als Abschlepphalle benutzt werde und temporär verunfallte Fahr- zeuge dort parkiert würden (act. 3/4 S. 2). Mit einem weiteren Mietvertrag vom 14./23. Juni 1999 mieteten die Kläger von den Erben des F._____ per 1. Juli 1999 in derselben Liegenschaft weitere Räumlichkeiten dazu, wobei das Mietobjekt als "Erweiterung Nutzung Lager- + Werkhalle (ca. 94 m2) gemäss beiliegendem Plan (ex. Verkaufsraum, Kursraum, Atelier sowie Lagerraum G._____ + H._____)" beschrieben wurde. Als Mietzins wurde ein Betrag von Fr. 370.– vereinbart, wobei wiederum sämtliche Betriebs- und Nebenkosten zu Lasten der Mieter gehen sollten. Betreffend der Kündi- gungsmodalitäten wurde abgemacht, dass mit einer Frist von 6 Monaten auf Ende März, Juni und September, jedoch frühestens auf 30. Juni 2003 gekündigt werden könne (act. 3/5 S. 1). Zudem wurde verabredet, dass dieser Mietvertrag als integ- rierender Bestandteil des Hauptmietvertrages vom 24. April 1995 gelte und der
Mieterschaft ein Umbau des Mietobjektes in der Weise erlaube, dass die neu ge- mietete Fläche mit der bereits genutzten Fläche verschmolzen werde, wodurch eine Gesamt-Nutzfläche von ca. 325 m 2 entstehe. Sodann wurde festgehalten, dass gleichzeitig das Optionsrecht, welches im Hauptmietvertrag geregelt sei, in Anspruch genommen werde und sich der Vertrag vom 24. April 1995 somit unter den gleichen Bedingungen bis zum 30. Juni 2003 verlängere. Nach Ablauf dieser festen Vertragsdauer würden die Mietverträge mit einer Gesamt-Nutzfläc he von ca. 325 m 2 auf unbestimmte Dauer weitergeführt. Eine gegenseitige Kündigung sei unter Ei nhaltung ei ner 6-monatigen Frist auf Ende März, Ende Juni und Ende September möglich, wobei über den Vertragsabschluss einer weiteren festen Ver- tragsdauer ab dem 1. Juli 2003 zu gegebener Zeit mit der Vermieterschaft ver- handelt werden könne. Sodann nahm die Vermieterschaft davon Kenntnis, dass das Mietobjekt als Abschlepphalle benutzt werde und dort temporär verunfallte Fahrzeuge parkiert würden (act. 3/5 S. 2). 1.2 Per 1. September 2006 erwarb unbestrittenermassen der Beklagte und Be- rufungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagter) die Liegenschaft an der D.-Strasse ... i n E. (vgl. act. 11 S. 2; act. 36 S. 30, E. 4.3). 1.3 Am 15. April 2011 gründeten die Kläger die I._____ GmbH mit Sitz an der D.-Strasse ... i n E. (act. 3/14; act. 12/17), wobei die GmbH bei der Gründung vom 15. April 2011 von den Klägern das Geschäft der einfachen Ge- sellschaft "I." i n E. mit sämtlichen Aktiven übernahm (vgl. act. 12/17 S. 6). Die neu gegründete Gesellschaft bezweckt im Wesentlichen den Betrieb ei- nes Pannendienstes sowie eines Bergungsdienstes für Automobile (act. 12/17 S. 19). 1.4 Am 4. Juli 2013 kündi gte der Beklagte das mit den Klägern bestehende Mietverhältnis für die vorstehend beschriebenen Geschäftsräume unter Verwen- dung des amtlich genehmigten Formulars per 31. März 2014, wobei er als Be- gründung "Realisation Neubau" anführte (act. 3/2-3). 2.1 Unter Einreichung der Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirkes Affoltern vom 27. November 2013 stellten die Klä-
ger am 31. Dezember 2013 beim Mietgericht des Bezirkes Affoltern (nachfolgend Vorinstanz) das vorgenannte Erstreckungsbegehren (act. 1 S. 2). Nachdem die Kläger den in der Folge durch die Vorinstanz einverlangten Kostenvorschuss (vgl. act. 4) fristgerecht geleistet hatten (vgl. act. 6 und 7), wurden die Parteien auf den 11. Juni 2014 zur Verhandlung vorgeladen (act. 8). Zu diesem Termin sind Rechtsanwälti n li c. i ur. X._____ namens und in Begleitung der Kläger sowie Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____ namens und in Begleitung des Beklagten erschie- nen (Prot. Vi. S. 4). Zudem fand am 23. Januar 2015 i n der streitgegenständlichen Liegenschaft in E._____ ein Augenschein statt (vgl. act. 17; Prot. Vi. S. 28 ff.). Mit Verfügung vom 27. Januar 2015 wurde den Parteien Frist angesetzt, um zum Pro- tokoll des Augenscheins Stellung zu nehmen (act. 22), was der Beklagte innert Frist (act. 25) und die Kläger innert erstreckter Frist (act. 26) taten. Am 30. Juni 2015 erliess die Vorinstanz den vorgenannten Entscheid (act. 30 = act. 36 = act. 38, nachfolgend zitiert als act. 36). 2.2 Gegen diesen Entscheid erhoben die Kläger mit Eingabe vom 24. August 2015 rechtzeitig (vgl. act. 31) Berufung (act. 37) bei der Kammer und stellten die eingangs genannten Berufungsanträge (act. 37 S. 2). Nachdem der in der Folge mit Verfügung vom 2. September 2015 einverlangte Kostenvorschuss (act. 40) fristgerecht geleistet worden war (vgl. act. 40; act. 43), wurde dem Beklagten mit Verfügung vom 9. Oktober 2015 Fri st zur Erstattung der Berufungsantwo rt ange- setzt (act. 44). Diese wurde mit Eingabe vom 5. November 2015 fristgerecht ein- gereicht (act. 46), wobei der Beklagte darin auf Abweisung der Berufung schli esst (act. 46 S. 1). Unangefochten geblieben ist damit der von der Vorinstanz zusam- men mit dem Urteil getroffene Beschluss vom 30. Juni 2015 (vgl. act. 36 S. 46); dieser ist damit am 7. November 2015 in Rechtskraft erwachsen, wovon Vormerk zu nehmen i st. D a – wie noch zu zeigen sein wird – die Berufung der Kläger gut- zuheissen und ihrem Hauptantrag stattzugeben ist, ist den Klägern mit diesem Entscheid lediglich noch das Doppel der Berufungsantwort zuzustellen. 3. Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-34). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
II. Prozessuale Vorbemerkungen 1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen- heiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrecht erhal- tenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Wird die Erstreckung eines Mietverhältnisses beantragt, so entspricht der Streit- wert grundsätzlich den für die streitige Periode geschuldeten Mietzinsen. Wenn der Mieter bereits von einer faktischen Erstreckung profitiert, reduziert sich der Streitwert jedoch um die bereits fällig gewordenen Mietzinsen, ist doch nach der Rechtsprechung die Dauer einer faktischen Erstreckung, die dem auf Erstreckung klagenden Mieter zugutegekommen ist, nicht mehr von Interesse und der Streit wird insoweit gegenstandslos (BGE 109 II 351 E. 1 = Pra 73 (1984) Nr. 28; BGE 113 II 406 E. 1 = Pra 77 (1988) Nr. 201). Zwar kann die Erstreckung für die Eigen- tümerschaft auch eine grössere wirtschaftliche Bedeutung haben, etwa wenn die Erstreckung den Verkauf der Liegenschaft oder ihre Renovation tangiert (P ETER DIGGELMANN, DIKE Komm ZPO, Online Stand 20. Oktober 2013, Art. 91 N 45). Da Entsprechendes im vorliegenden Verfahren von Vermieterseite nicht geltend ge- macht wurde, ist auf die für die Dauer der Erstreckung fällig werdenden Mietzin- sen abzustellen. Die Kläger haben vorinstanzlich eine Erstreckung des mit dem Beklagten bestehenden Mietverhältnisses um drei Jahre beantragt (act. 1 S. 2; act. 36 S. 2). Der von den Klägern für diese Dauer geschuldete Mietzins beträgt Fr. 70'920.– (36 x Fr. 1'970.–; vgl. act. 3/4-5), wobei die Kläger seit dem 1. April 2014 bereits von einer faktischen Erstreckung profitieren (vgl. act. 3/1). Der Reststreitwert für das Berufungsverfahren beträgt dementsprechend Fr. 37'430.– (19 x Fr. 1'970.–), entsprechend den zwischen dem Eingang der Berufung bei der Kammer (24. Au- gust 2015) und dem beantragten Erstreckungszeitpunkt (31. März 2017) noch fäl- lig werdenden Mietzinsen. Der für die Berufung notwendige Rechtsmittelstreitwert ist damit gegeben und die Berufung zulässig.
Die dem Kläger 1 entstehende Härte begründeten die Kläger zunächst mi t der Schwierigkeit, aufgrund der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt ei n geeignetes Ersatzobjekt zu finden, zumal sich ein solches einerseits in einem ge- nau definierten Radius befinden und anderseits genau bestimmte Anforderungen erfüllen müsse (act. 11 S. 3 ff.). Namentlich führten die Kläger dazu aus, seit 1992 Mi tglied des "Abschlepp-Poolings" des Kantons Zürich zu sei n, welches für den Abschleppdienst im gesamten Kanton Züri ch sowi e i n Teilen des Kantons Aargau verantwortlich sei (act. 11 S. 3). Seit 1995 würden sie diese Tätigkeit in der streit- gegenständlichen Liegenschaft ausüben (act. 11 S. 7), wobei der Kläger 1 den Abschleppdienst inzwischen alleine und ohne Angestellte betreibe (act. 11 S. 4). Ein Mitglied des "Abschlepp-Pooli ngs" müsse spätestens 20 Minuten nach einem Aufgebot an der Unfallstelle eintreffen können, weshalb der Betriebsstandort ei- nes Mitgliedes zentral innerhalb des ihm zugewiesenen Gebietes liegen müsse (act. 11 S. 3); das den Klägern zugewiesene Gebiet umfasse ein grosses Teil- stück der Autobahnen A4 und A3 sowie die Westumfahrung (act. 11 S. 4), wes- halb als Standort die Gemeinden E., Wettswil, Stallikon und Hedingen in Frage kämen (act. 11 S. 8). Neben dieser Abschlepptätigkeit betreibe der Klä- ger 1 direkt gegenüber der streitgegenständlichen Liegenschaft ein Geschäft für Fahrzeug- und Metallbau, wobei er für diese Nebentätigkeit auf 150 m 2 Lagerflä- che im streitgegenständlichen Mietobjekt angewiesen sei (act. 11 S. 5). Zudem befinde sich sei n Wohnsi tz an der J.-Strasse ... i n E._____ (act. 11 S. 5). Das nahe Zusammenli egen seines Wohnsitzes und der beiden Geschäftslokalitä- ten erlaube es ihm einerseits, im Falle eines Abschleppeinsatzes innert der gefor- derten 20 Minuten am Abschlepport eintreffen zu können; andererseits könne er dadurch Synergien der beiden Betriebe nutzen, namentlich durch die Lagernut- zung, und zudem schnell vor Ort sei n, wenn jemand in der streitgegenständlichen Liegenschaft ein sichergestelltes Fahrzeug besichtigen wolle (act. 11 S. 7). Schliesslich müsse ein Mitglied des "Abschlepp-Poolings" über einen genau be- schriebenen Fahrzeugpark verfügen und die Lokalität am Betriebsstandort müsse genauen Anforderungen u.a. bezüglich Raumhöhe bzw. -grösse und Bodenbelas- tung genügen (act. 11 S. 3); diesen Anforderungen entsprechende Ersatzobjekte seien auf dem Markt jedoch kaum vorhanden (act. 11 S. 7). Der Kläger 1 generie-
re für beide Betriebe einen jährlichen Bruttoertrag zwischen Fr. 220'000.– und Fr. 240'000.–, wobei sich sein Nettogewinn im letzten Jahr auf Fr. 54'162.10 be- laufen habe; mehr als die Hälfte davon stamme aus dem Abschleppdienst, für welchen die Kläger im Jahr 2011 eine GmbH gegründet hätten. Der Betrieb des Klägers 1 stelle dieser GmbH seine Aufwendungen in Rechnung (act. 11 S. 6). Härtegründe für den Kläger 1 würden sich schliesslich auch aus dem für i hn be- sonders ungünsti gen Zeitpunkt der Auflösung des Mietverhältnisses ergeben. So sei er 58 Jahre alt und wolle lediglich noch drei bis vier Jahre arbeiten. Da er über keine genügende Altersvorsorge verfüge, beabsichtige er dannzumal die Schwei z zu verlassen und an einen Ort zu ziehen, an welchem er mit seiner AHV-Rente und dem Kapital seiner Lebensversicherung leben könne. Ei n Neubegi nn an ei- nem anderen Ort sei für i hn wi rtschaftli ch nur mögli ch, wenn kei ne allzu hohen In- vestitionen getätigt werden müssten. Ein Umzug beider Betriebe komme aus wirt- schaftli chen Gründen ni cht i n Frage. Er sei existentiell auf den Weiterbetrieb bis mindestens Ende März 2017 angewiesen (act. 11 S. 7). 2.2 Der Beklagte hat demgegenüber geltend gemacht, dass auf Mieterseite kei- ne Härte i.S.v. Art. 272 Abs. 1 OR gegeben sei. Die Mieter würden ausführen, sie seien auf das Mietobjekt zum Betrieb der am 15. April 2011 gemeinsam gegrün- deten I._____ GmbH angewiesen. Bei der I._____ GmbH handle es sich jedoch um eine eigenständige juristische Person und damit offensichtlich um eine Unter- mieterin der Kläger. Die Interessen dieser Drittpartei seien im Hinblick auf die Prü- fung einer Härtesituation als Drittinteressen jedoch irrelevant. Es gelte der Grund- satz, wonach eine Partei, die sich durch die von ihr gewählte Art unternehmerisch tätig zu sein eines bestimmten Konstruktes bediene, um damit – beispielsweise – von steuerlichen Vorteilen zu profitieren, auch die damit verbundenen Nachteile in Kauf zu nehmen habe. Einer dieser Nachteile bestehe darin, dass die Interessen der Betriebsgesellschaft nach erfolgter Kündigung des Hauptmietverhältnisses als Drittinteressen unbeachtlich seien (act. 13 S. 5 f.). Als Eventualstandpunkt hat der Beklagte sodann vorgebracht, dass die Klä- ger zur Erfüllung der sich aus dem Vertrag mit dem Auto-Pooli ng Kanton Züri ch ergebenden Anforderungen gar nicht auf das Mietobjekt angewiesen seien, weil
beide Kläger über weitere Geschäftsräumlichkeiten verfügen würden; so betreibe der Kläger 1 an der J.-Strasse ... i n E. ei n Geschäft für Fahrzeug und Metallbau und der Kläger 2 an der K.-Strasse ... i n E. eine Karosse- riewerkstatt. Aus diesem Grund seien die Kläger auch finanziell nicht auf den Be- trieb des Abschleppdienstes angewiesen, handle es sich doch dabei nur um einen Nebenerwerb (act. 13 S. 6 f.). Die finanzielle Härte sei im Übrigen ni cht substanti- iert, verfüge doch der Kläger 2 über hervorragende Vermögensverhältnisse (act. 13 S. 7). Zudem sei zu vermuten, dass sich die Kläger nicht oder jedenfalls nicht mit der gebotenen Ernsthaftigkeit um die diversen, sich auf dem Markt be- findlichen Ersatzobjekte bemüht hätten (act. 13 S. 8 ff.). 2.3 Diesen Ausführungen des Beklagten haben die Kläger im Wesentlichen ent- gegengehalten, dass zu keinem Zeitpunkt Drittinteressen geltend gemacht wor- den seien, sondern einzig die Interessen des Klägers 1. Dieser sei Mieter, es handle sich also um seine Interessen. Zudem sei nicht die I._____ GmbH, son- dern der Kläger 1 auf die Räumlichkeiten angewiesen, weil er seine Pflichten ge- mäss Vertrag mit dem Abschlepp-Pooling erfüllen müsse. Sämtliche Verträge be- stünden zwischen dem Abschlepp-Pooli ng und den Klägern und ni cht zwi schen der I._____ GmbH und dem Abschlepp-Pooling (Prot. Vi. S. 17). Sodann sei die finanzielle Härte entgegen dem Beklagten substantiiert worden und sämtliche Steuererklärungen des Klägers 1 zum Beweis offeriert worden (Prot. Vi. S. 19). 2.4 Der Beklagte hielt im Weiteren daran fest, dass bestritten werde, dass der Kläger 1 existentiell auf das Mietobjekt angewiesen sei. Erstens betreibe der Klä- ger 1 ein weiteres Geschäft. Es sei nicht klar, wieviel Geld aus dem eigenen Ge- schäft und wieviel Geld aus der I._____ GmbH bezogen werde. Die Steuerunter- lagen seien sodann nur offeriert anstatt eingereicht worden, um das Verfahren wei ter hi nauszuzögern und Zeit zu gewinnen (Prot. Vi. S. 22 f.). 3. Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid das Bestehen von Härtegründen i.S.v. Art. 272 Abs. 1 OR auf Seiten der Kläger verneint und deshalb das klägerische Erstreckungsbegehren abgewiesen.
3.1 Zur Begründung hat sie zusammengefasst ausgeführt, es sei vorliegend un- strittig, dass jedenfalls der Betrieb des Klägers 2 am 16. September 1992 in das Abschlepp-Pooling des Kantons Zürich aufgenommen worden sei, und dass das Abschlepp-Pooling mit den Klägern 1 und 2 am 1. Juli 1997 eine Vereinbarung abgeschlossen habe, wonach sich die Kläger verpflichtet hätten, die Vorschriften des Reglementes 1997 vom 23. Juni 1997 strikte einzuhalten und die vermittelten Abschlepp- und Bergungsdienste sorgfältig auszuführen. Dieser Vertrag dauere bis heute an (act. 36 S. 30 f., E. 4.5). Sodann sei unbestritten, dass die Kläger am 15. April 2011 die I._____ GmbH mit Sitz in der streitgegenständlichen Liegen- schaft gegründet hätten (act. 36 S. 31, E. 4.6). 3.2 Unter dem Titel "Rechtliches" hat die Vorinstanz weiter festgehalten, der Gründungsurkunde der I._____ GmbH lasse sich entnehmen, dass die I._____ GmbH von der I._____ die im Sacheinlage- und Sachübernahmevertrag vom 28. März 2011 angegebene Sacheinlage übernommen habe. Da sowohl die zwi- schen dem Abschlepp-Pooling und den Klägern geschlossene Vereinbarung vom 1. Juli 1997 als auch ein Rundschreiben des Abschlepp-Pooling des Kantons Zü- rich vom 27. April 1997 als Vertragspartner respektive Adressat die IB._____ und A._____ nenne, ei n weiteres Schreiben vom 13. Dezember 2013 als Adressaten jedoch die I._____ GmbH aufführe, bestünden keine Zweifel daran, dass das Ab- schlepp-Pooling Kanton Zürich die I._____ GmbH als Nachfolgerin der IA._____ und B._____ betrachte. Somit habe aber auch als erstellt zu gelten, dass die in der Vereinbarung zwischen dem Abschlepp-Pooling Kanton Zürich und der I._____ (einfache Gesellschaft bestehend aus B._____ und A.) enthaltenen Verpflichtungen auf die I. GmbH übertragen worden seien (act. 36 S. 31, E. 5.1). 3.3 Weiter hat die Vorinstanz erwogen, es bestünden aufgrund dessen, dass sich der Sitz der I._____ GmbH am Ort der streitgegenständlichen Liegenschaft befinde und der Mietzins für das streitgegenständliche Mietobjekt in den Jahres- rechnungen 2012 und 2013 als Aufwand der I._____ GmbH verbucht worden sei, keinerlei Zweifel daran, dass die Kläger die streitgegenständliche Liegenschaft an die I._____ GmbH untervermieten würden (act. 36 S. 35 f., E. 5.3.2.4). Da bei der
Prüfung ei nes Erstreckungsbegehrens nur die härtebegründenden Interessen des Mieters berücksichtigt werden könnten, während Drittinteressen, insbesondere solche des Untermieters, ausser Betracht zu fallen hätten (act. 36 S. 35, E. 5.3.2.4), gelte es die Frage zu beantworten, ob es sich bei den vom Kläger 1 zur Begründung seines Erstreckungsbegehrens vorgebrachten Härtegründen um die Geltendmachung von Interessen der I._____ GmbH als Untermieterin der Kläger und damit um Drittinteressen handle, oder ob die vorgebrachten Härte- gründe den Kläger 1 selbst betreffen würden (act. 36 S. 36, E. 5.3.2.5). 3.4 a) Bei der anschliessenden Erörterung der klägerseits vorgebrachten Härte- gründe hat die Vorinstanz angeführt, das Entstehen einer Härte aufgrund einer Verwurzelung des Abschleppdienstes an der derzeitigen Adresse sei zu vernei- nen, da die Lagerhalle nur von einem sehr eingeschränkten Personenkreis fre- quentiert werde, dem eine Veränderung des Standorts sehr rasch mitgeteilt wer- den könnte. Angesichts der heute vorhandenen technischen Hilfsmittel wie Navi- gationsgeräte und Internet (insb. google maps) liesse sich ein neuer Standort der I._____ GmbH von Versicherungsfachleuten und Justizpersonen zudem mühelos und rasch auffi nden (act. 36 S, 37 E. 5.3.2.5.1). Eine Härte aufgrund der Dauer des Mietvertrages und einer sich daraus ergebenden Standortgebundenheit sei damit zu verneinen, wobei zu beachten sei, dass das Bergen, Abschleppen und Lagern von Unfallfahrzeugen ausschliesslich die Geschäftsaktivität der I._____ GmbH beschlage, weshalb es sich um die Interessen der I._____ GmbH und so- mit um Drittinteressen handle, die nicht zu berücksichtigen seien (act. 36 S. 37, E. 5.3.2.5.1). Gleiches gelte, soweit der Kläger 1 die Orts- und Standortgebun- denheit im Weiteren damit begründe, dass ein anderer Standort ihm verunmögli- che, die Vereinbarung mit dem Abschlepp-Pooling Kanton Zürich zu erfüllen, nämli ch i nnert 20 Mi nuten am Ei nsatzort zu sein. Zwar sei es richtig, dass diese Verpflichtung je nach neuem Standort nicht mehr erfüllt werden könnte, weshalb die I._____ GmbH, auf welche die Verpflichtung aus dem Pooling-Vertrag über- gegangen sei, die im Rahmen des Pooling-Vertrages erzielten Einnahmen verlie- ren könnte; jedoch handle es sich auch dabei um ein Interesse der I._____ GmbH und damit ein Drittinteresse, welches keine Berücksichtigung finden könne (act. 36 S. 38, E. 5.3.2.5.2). Festzuhalten bleibe, dass der Kläger 1 seine Behaup-
tung, auf eine Lagerfläche von 150 m 2 in der Lagerhalle angewiesen zu sein, nicht näher substantiiert habe, weshalb er damit ni cht zu hören sei (act. 36 S. 38, E. 5.3.2.5.2). b) Was die vorgebrachte fehlende Altersvorsorge des Klägers 1 anbetreffe, sei festzuhalten, dass es allein Aufgabe des Klägers 1 sei, dafür zu sorgen, dass er im Zeitpunkt, in welchem er aus dem aktiven Berufsleben zurücktrete, über ei- ne ausreichende Altersvorsorge verfüge. Zwar könne selbst bei Geschäftsmieten das Alter des Mieters einen Härtegrund darstellen, doch stehe der sich im 60. Altersjahr befindliche Kläger 1 keineswegs unmittelbar vor der Pensioni erung, sondern erreiche das ordentliche Pensionsalter erst im Jahr 2021. Deshalb sei ein diesbezüglicher Härtegrund von vornherei n zu vernei nen. Unerheblich sei auch, ob der Kläger 1 mit einem frühzeitigen Austritt aus dem aktiven Erwerbsleben liebäugle (act. 36 S. 39, E. 5.3.2.5.3). Weiter lasse sich dem vom Beklagten ins Recht gelegten Steuerausweis entnehmen, dass der Kläger 1 für das Jahr 2011 ein satzbestimmendes Einkommen/Gewinn von Fr. 60'000.– ausgewiesen habe, wobei im satzbestimmenden Jahreseinkommen sowohl die Einkünfte aus der vom Kläger 1 betriebenen Einzelfirma 'A._____ Fahrzeugbau' als auch diejenigen aus der I._____ (einfache Gesellschaft bestehend aus B._____ und A.) resp. aus der I. GmbH enthalten seien. Bei der Beurteilung der wi rtschaftli chen Situation des Klägers 1 sei auf die Einkommensverhältnisse im Jahr 2013 abzu- stellen, in welchem er aus der von ihm betriebenen Einzelfirma einen Reingewinn von Fr. 54'162.10 erzielt habe, was einem monatlichen Einkommen von rund Fr. 4'500.– entspreche, während die I._____ GmbH im selben Jahr einen unter den beiden Gesellschaftern, also den beiden Klägern, aufzuteilenden Reingewinn von Fr. 9'133.50 erwirtschaftet habe. Da dem Kläger 1 60 % der Stammanteile der GmbH gehören würden, sei schlechtestenfalls davon auszugehen, dass er entsprechend der von ihm gehaltenen Stammanteile am Reingewinn partizipiere, was einem Betrag von Fr. 5'480.10 (= 60% von Fr. 9'133.50) für das ganze Jahr 2013 resp. Fr. 456.70 (= Fr. 5'480.10 / 12) pro Monat entspreche. Ei n Lohnausfall in der Höhe von monatlich Fr. 456.70 sei zwar bedauerli ch, doch sei ni cht auszu- machen, dass der Kläger 1 dadurch in seiner Existenz bedroht sei; entsprechen- des sei insbesondere nicht mit einer Bedarfsberechnung substantiiert worden. Ei-
ne finanzielle Härte sei dementsprechend zu vernei nen. Zudem hänge dieses Teileinkommen des Klägers 1 vom von der I._____ GmbH erzielten Reingewinn ab und damit davon, ob die I._____ GmbH weiterhin im Rahmen der mit dem Ab- schlepp-Pooling Kanton Zürich abgeschlossenen Vereinbarung tätig sein könne, weshalb es sich auch hierbei vordergründig um ein Interesse der GmbH und da- mit um ein Drittinteresse handle (act. 36 S. 40 ff., E. 5.3.2.5.4). c) Zur Situation auf dem Markt für Ersatzräumlichkeiten sei vorab festzuhal- ten, dass am 23. Januar 2015 ein Augenschein in der Lagerhalle, an der D.-Strasse ... i n E. ZH sowie in der vom Kläger 1 an der J.- Strasse ... und der vom Kläger 2 an der K.-Strasse betriebenen Werkstatt resp. Werkstatt/Lackiererei stattgefunden habe, welche sich beide ebenfalls in E._____ ZH befinden würden. Der Augenschein habe ergeben, dass weder die Werkstatt an der J.-Strasse ... noch diejenige des Klägers 2 an der K.-Strasse über freistehende Flächen verfügten, welche die dortige Statio- nierung von Abschleppfahrzeugen und/oder Unfallautos ermöglichen würden. Dass sich die Suche nach einem geeigneten Ersatzmietobjekt schwierig gestalte, würden die Kläger mittels der eingereichten 13 Homegate-Inseraten belegen. Zu- dem habe der Kläger 1 ausgeführt, er habe sämtliche infrage kommenden Mietob- jekte vor Ort angeschaut und teilweise auch Kontakt mit den Inserenten aufge- nommen, doch hätten diese Objekte die Anforderungen (Fläche, Höhe, Standort) nicht erfüllt oder aber die Vermieter hätten die Lagerung von Fahrzeugen abge- lehnt. Unabhängig von der Tatsache, dass die Suche nach einem Ersatzobjekt schwierig sei, sei aber auch in Bezug auf diesen Härtegrund festzuhalten, dass der Kläger 1 in seiner Funktion als Gesellschafter und Geschäftsführer mi t Ei nzel- zeichnungsberechtigung der I._____ GmbH eben gerade deren Interessen gel- tend mache. Dies ergebe sich daraus, dass die Fortführung der Geschäftstätigkeit der I._____ GmbH davon abhänge, dass ein Ersatzmietobjekt gefunden werde, welches die vom Abschlepp-Pooling Kanton Zürich verlangten Anforderungen er- fülle. Der Kläger 1 sei mit diesem Härtegrund nicht zu hören, da es sich um die Geltendmachung von D ri tti nteressen handle, di e ni cht zu berücksi chti gen seien (act. 36 S. 44 f., E. 5.3.2.5.5).
Daraus schloss die Vorinstanz, dass der Kläger 1 somit mit Ausnahme des Härtegrundes des "ungünstigen Zeitpunktes der Kündigung", welcher jedoch kei- ne Härte zu begründen vermöge, ausschliesslich die Interessen der I._____ GmbH und damit Drittinteressen geltend mache, welche jedoch nicht als härtebe- gründend ins Gewicht fallen dürften (act. 36 S. 45, E. 5.4). Dementsprechend hat sie bereits das Entstehen einer durch die Beendigung des Mietverhältnisses ent- stehenden Härte i.S.v. Art. 272 Abs. 1 OR vernei nt und das Erstreckungsbegeh- ren der Kläger bereits deshalb abgewiesen (act. 36 S. 45, E. 5.4). IV. Zur Berufung i m Ei nzelnen 1. Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Miet- verhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Fami- lie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Der Begriff der Härte bezeichnet dabei im Wesentlichen alle Umstände des konkreten Einzelfalls (objektiver und subjektiver Natur), die sich für den Mieter insoweit nachteilig auswirken, als sie ihn bei der er- folgreichen Suche nach einem Ersatzobjekt bzw. einer Ersatzlösung innert der ihm bis zur vertraglich vorgesehenen oder durch die Kündigung herbeigeführten Vertragsauflösung noch zur Verfügung stehenden Zeit behindern, ihm die Suche erschweren oder die erfolgreiche Suche mit einer gewissen Sicherheit gar zu ver- hindern vermögen (vgl. z.B. ZK OR-H IGI, Bd. V2b, Art. 272 N 83 m.w.H.). 2. Bei der Beurteilung der Härtegründe des Mieters findet die Härte für einen Dritten, der weder Familienangehöriger i.S.v. Art. 331 ZGB noch (Mit-)Mieter ist, grundsätzli ch kei ne Berücksi chti gung (gl. etwa BSK OR I- WEBER, 6. Aufl. 2015, Art. 272 N 4a; H IGI, a.a.O., Art. 272 N 98). Vielmehr muss der Mieter prinzipiell ein persönliches Interesse an der Erstreckung des Mietverhältnisses aufweisen (BGE 113 II 72, E. 5). 2.1 Die Kläger werfen i n i hrer Berufung zunächst die Frage auf, ob im Rahmen des vorliegenden Erstreckungsverfahrens zwischen ihren Interessen und denjeni-
gen der von ihnen zum Betrieb des Abschleppdienstes gegründeten I._____ GmbH zu unterscheiden sei. Dabei stellen sie sich auf den Standpunkt, es sei für das vorliegende Verfahren irrelevant, in welcher Rechtsform sie ihren Betrieb or- ganisieren würden, solange dem Vermieter daraus kein Nachteil erwachse (act. 37 S. 10 f.). D em kann nicht gefolgt werden: Bei der I._____ GmbH handelt es sich um eine eigenständige, juristische Person (vgl. Art. 52 ff. ZGB; Art. 779 OR); sie ist als solche klar von ihren Gesellschaftern abzugrenzen. Die von den Beklagten in der streitgegenständlichen Liegenschaft betriebene I._____ ist seit dem 15. April 2011 in der Rechtsform einer GmbH organisiert (vgl. vorstehend Zi ff. I.1.3), wes- halb sich die Kläger auf die Eigenständigkeit der von ihnen gegründeten Gesell- schaft behaften lassen müssen. Die Vori nstanz i st deshalb zu Recht davon aus- gegangen, dass die Interessen der GmbH von denjenigen der Gesellschaf- ter/Mieter zu unterschei den seien. Dass die Kläger – wie sie weiter vorbringen (vgl. act. 37 S. 11) – die streitgegenständliche Liegenschaft explizit zum Zwecke des Betriebes der I._____ gemietet haben, ändert nichts an der nunmehr zu be- achtenden Eigenständigkeit der GmbH. 2.2 Weiter bestreiten die Kläger, dass es sich bei den Interessen der GmbH in der vorliegenden Konstellation um Drittinteressen im eigentlichen Sinn handle; vielmehr würden die Interessen der GmbH gewissermassen Interessen der Mieter darstellen und damit zu ihren eigenen Interessen werden, weshalb die Interessen der I._____ GmbH vorliegend auf jeden Fall zu berücksichtigen seien (act. 37 S. 10 f.). Dazu ist anzufügen, dass es sich zwar als zutreffend erweist, dass Drittinte- ressen immerhin dort über den durch Art. 272 Abs. 1 OR und Art. 331 ZGB ge- steckten familiären Rahmen hinaus ausnahmsweise als härtebegründende Um- stände zum Zuge kommen, wo sie die Interessen des Mieters mit Blick auf die bisherigen Vertragsbeziehungen derart beeinflussen, dass sie gewissermassen zu Interessen des Mieters selbst werden (H IGI, a.a.O., Art. 272 N 99). Dies wäre jedoch einerseits von den Klägern zu begründen, wozu es nicht reicht, pauschal geltend zu machen, dass dies "in casu zutreffe" (vgl. act. 37 S. 10). Andererseits
findet auch in diesem Fall keine generelle und von Mieterinteressen unabhängige Berücksichtigung von Drittinteressen statt. Auch hi er muss ein persönliches Inte- resse des Mieters an der Erstreckung des Mietverhältnisses bestehen, doch führt die enge Verknüpfung dieses Interesses mit demjenigen eines Dritten im konkre- ten Einzelfall dazu, dass ei n vordergründiges Drittinteresse bei der Prüfung der dem Mieter entstehenden Härte indirekt mitberücksichtigt wird (vgl. L ACHAT ET AL., Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, Rz. 30/5.9 f.). Es handelt si ch allerdings nur scheinbar um die Berücksichtigung von Drittinteressen, weil sie denen des Mie- ters entsprechen und vor allem dessen eigene sind (vgl. H IGI, a.a.O., Art. 272 N 99, der von "Drittinteressen" spricht). Insgesamt ist die Vorinstanz deshalb zu Recht davon ausgegangen, dass auch in der vorliegenden Konstellation zwischen den Interessen der Kläger als Mieter und denjenigen der I._____ GmbH zu unter- scheiden sei. 3. Die weiteren Rügen der Kläger zielen im Wesentlichen darauf ab, dass die Vorinstanz die Interessen der Kläger und diejenigen der GmbH unrichtig festge- legt bzw. voneinander abgegrenzt habe. So bemängeln sie zunächst, die Vor- instanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass zwischen ihnen und der I. _____ GmbH ein Untermietverhältnis bestehe (act. 37 S. 9; dazu nachstehend IV.3.1). Sie habe überdies unrichtigerweise festgestellt, dass die Verpflichtungen aus dem Vertrag mit dem Abschlepp-Pooling Kanton Zürich auf die GmbH übergegangen seien (act. 37 S. 10; dazu nachstehend Zi ff. IV.3.3); ferner sei der Kläger 1 für seinen Nebenbetrieb auf einen Teil des streitgegenständlichen Mietobjektes per- sönlich angewiesen (act. 37 S. 12 f.; dazu nachstehend Ziff. IV .3.2) und schli ess- lich übersehe die Vorinstanz, dass ein wesentlicher Teil der vom Kläger im Rah- men der Firma "A._____ Fahrzeugbau" erzielten Einkünfte vom Vertrag mit dem Abschlepp-Pooling abhänge, weshalb ihm bei einem allfälligen Wegfall dieses Vertrages eine persönliche finanzielle Härte entstehe (act. 37 S. 12, S. 14, dazu nachstehend Zi ff. IV .3.4). Der Beklagte stellt sich demgegenüber auf den Stand- punkt, die Kläger hätten vori nstanzli ch zur Begründung der sie treffenden Härte ausschliesslich Umstände ins Feld geführt, welche nur und ausschliesslich die In- teressensphäre der I._____ GmbH betreffen würden. Damit handle es sich bei den entsprechenden Interessen eben um Drittinteressen (act. 46 S. 5).
3.1 a) Zunächst ist auf das von den Klägern bestrittene Bestehen eines Unter- mietverhältnisses zwischen den Klägern und der I._____ GmbH einzugehen. Die Kläger rügen diesbezüglich, dass die Vorinstanz diese Annahme einzig auf die Tatsache stütze, dass in den Jahresrechnungen 2012 und 2013 der GmbH Miet- zi nsaufwand enthalten sei und die GmbH überdies ihren Sitz an der D.- Strasse ... i n E. habe. Für das Zustandekommens eines Untermietvertrages sei gemäss Art. 1 OR jedoch eine übereinstimmende gegenseitige Willensäusse- rung erforderlich, welche vorliegend fehle. Auch sei es ni e ihre Absicht gewesen, mit ihrer eigenen GmbH einen Mietvertrag abzuschliessen. Überdies bezahle die GmbH die Mietzinsen an den Beklagten und nicht an die Kläger (act. 37 S. 9). Demgegenüber stellt sich der Beklagte auf den Standpunkt, dass die rechtli che Qualifikation des Verhältnisses zwischen den Klägern und der I._____ GmbH für den Ausgang des Verfahrens unerheblich sei; relevant sei einzig, dass dieser Umstand die Interessensphäre der I._____ GmbH betreffe (act. 46 S. 5). b) Gemäss Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache mit der Zustim- mung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten, wobei der Vermieter di e Zusti mmung nur aus den i n Art. 262 Abs. 2 OR genannten Gründen verwei- gern kann. Die Zustimmung ist dabei an keine spezielle Form gebunden und kann namentlich auch stillschweigend erteilt werden, z.B. wenn der Vermieter auf die Mitteilung der geplanten Untervermietung nicht reagiert und damit konkludent auf sein Weigerungsrecht verzichtet (dazu etwa W EBER, a.a.O., Art. 262 N 3). Zwar ist es richtig, dass – wie die Kläger geltend machen – zum Abschluss ei nes Unter- mietvertrages ein übereinstimmender Wille von Untervermieter und Untermieter notwendig ist, auch dieser kann jedoch konkludent geäussert werden (vgl. Art. 1 Abs. 2 OR). Wird die Mietsache durch ei nen D ri tten benutzt und auch der Mi etzi ns durch diesen Dritten bezahlt, deutet dies deshalb grundsätzlich auf das Zustande- kommen eines (Unter-)Mietvertrages hin, besteht ein solcher doch in der Überlas- sung der Mietsache zum Gebrauch gegen Entgelt (vgl. Art. 253 OR). Dass vorlie- gend die I._____ GmbH den Mietzins an den Beklagten und damit an den Haupt- vermieter bezahlt hat, schliesst entgegen den Klägern das Bestehen eines Un- termietvertrages in keiner Weise aus. Vielmehr kann von der Entgegennahme von Mietzinszahlungen des Untermieters durch den Hauptvermieter auf dessen kon-
kludente Zustimmung zur Untermiete geschlossen werden. Insgesamt kann vor- liegend jedoch offen gelassen werden, ob zwischen den Klägern und der I._____ GmbH tatsächlich ein Untermietvertrag zustande gekommen ist. Zu berücksichti- gen ist nämlich, dass die Vorinstanz aus dem Bestehen eines Untermietvertrages im Wesentlichen abgeleitet hat, dass damit die mit der Suche nach einem Ersatz- standort verbundene Härte einzig der GmbH anzurechnen sei, weil die GmbH als Untermieterin diesen Standort nutze und deshalb die Fortführung i hrer Geschäfts- tätigkeit vom Auffinden eines neuen Standorts abhänge. Dies erweist sich jedoch in mehrfacher Hinsicht als unzutreffend. Dazu Folgendes: 3.2 a) Die Kläger kritisieren, sie hätten vorinstanzlich geltend gemacht, der Klä- ger 1 sei für seinen Nebenbetrieb auf eine Lagerfläche im streitgegenständlichen Mietobjekt angewiesen. Die Vorinstanz habe diesbezüglich erwogen, der Kläger 1 habe diese Behauptung nicht näher substantiiert, weshalb er damit nicht zu hören sei. Anlässlich des Augenscheins vom 15. Januar 2015 sei jedoch ersichtlich ge- wesen, dass er [der Kläger 1] über keine Lagerfläche in seinem Betrieb verfüge und deshalb auf Lagerfläche an einem anderen Ort angewiesen sei. Die entspre- chende Behauptung sei vom Beklagten sodann nicht bestritten worden. Sei die Vorinstanz der Ansicht gewesen, es seien weitere Ausführungen nötig, hätte sie den Kläger 1 im Rahmen der eingeschränkten Offizialmaxime befragen müssen. Es gehe nicht an, diesen Umstand mit der zitierten Begründung nicht zu berück- sichtigen (act. 27 S. 12 f.). b) Für die vorliegende Mietstreitigkeit kommt gestützt auf Art. 243 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO unabhängig vom Streitwert die sogenannte abgeschwächte (soziale) Untersuchungsmaxime zur Anwendung. Das Gericht hat den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen; dabei ist es nicht an Beweisan- träge gebunden und kann von sich aus Beweis erheben. Dies bedeutet jedoch ni cht, dass das Gericht den Sachverhalt zu erforschen hat, wie die uneinge- schränkte Untersuchungsmaxime dies fordert (vgl. dazu etwa Art. 296 Abs. 1 ZPO). Auch sind die Parteien nicht davon befreit, an der Erstellung des entscheid- relevanten Sachverhaltes aktiv mitzuwirken und die zu erhebenden Beweise zu bezeichnen, allenfalls unter Mithilfe des Gerichts. Sie tragen die primäre Verant-
wortung für die Sachverhaltsermittlung (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO; vgl. fer- ner etwa ZK ZPO-HAUCK, a.a.O., Art. 247 N 31 und N 33 m.w.H.; BGer 4A_32/2007 vom 16. Mai 2007, E. 4.1; Botschaft ZPO, S. 7313). Zwar ist das Ausmass der gerichtlichen (Mit-)Hilfe, wenn sich zwei anwaltlich vertretene Par- teien gegenüberstehen, umstritten (dazu OGer ZH vom 11. November 2014, PD140009, E. III.4.2.1), doch kommt es vorliegend darauf gar nicht an. Tatsachenbehauptungen müssen nämlich nur (aber immerhin) so konkret formuliert werden, dass ein substantiiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegen- beweis angetreten werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b; BGE 117 II 113 E. 2; BGE 108 II 337 E. 2b S. 339). Dies war entgegen der Vorinstanz beim Vorbringen der Kläger, wonach der Kläger 1 für den Betrieb seines Fahrzeug- und Metallbau- geschäftes auf 150 m 2 Lagerfläche im streitgegenständlichen Mietobjekt angewie- sen sei, der Fall, ist doch einerseits nicht ersichtlich, was die Kläger zur Substanti- i erung weiter hätten vorbringen sollen und wäre es dem Beklagten doch leicht möglich gewesen, diese Tatsachenbehauptung zu bestreiten. Die Frage der Aus- übung der gerichtlichen Fragepflicht stellt sich dementsprechend gar nicht. Viel- mehr bringen die Kläger zu Recht vor, dass die von ihnen so vorgetragene Tatsa- chenbehauptung vom Beklagten gar nicht bestritten worden sei. Auch bei Geltung der abgeschwächten Untersuchungsmaxime ist deshalb über unbestrittene Tat- sachen – erhebliche Zweifel vorbehalten (vgl. Art. 153 Abs. 2 ZPO) – kein Beweis zu erheben (Art. 150 Abs. 1 ZPO), weshalb die Vorinstanz auf die von den Klä- gern rechtsgenügend vorgetragene Tatsachenbehauptung hätte abstellen und sie bei der Beurteilung der ihnen durch die Beendigung des Mietverhältnisses entste- henden Härte hätte würdigen müssen. Hier hat die Vorinstanz damit ein persönli- ches Interesse des Klägers 1 an der Erstreckung des Mietverhältnisses zu Un- recht nicht berücksichtigt, weshalb sich die dahingehende Rüge der Kläger als begründet erweist. 3.3 a) Weiter beanstanden die Kläger die Feststellung der Vori nstanz, wonach die I._____ GmbH von der I._____ die im Sacheinlage- und Sachübernahmever- trag vom 28. März 2011 angegebene Sacheinlage übernommen habe, und brin- gen vor, es gehe aus dieser Ausführung nicht hervor, was die Vorinstanz daraus
ableiten wolle; der Pooling-Vertrag sei jedoch sicher keine Sache. Auch könne der Auffassung nicht gefolgt werden, wonach aufgrund der Adressierung des von der Vorinstanz genannten Schreibens vom 13. Dezember 2013 keine Zweifel daran bestünden, dass das Abschlepp-Pooling Kanton Zürich die I._____ GmbH als Nachfolgerin der IA._____ und B._____ betrachte, gehe doch ein Vertrag nicht auf eine Drittpartei über, nur weil ein entsprechendes Schreiben allenfalls an die- se adressiert worden sei. Dies habe im Übrigen nicht einmal der Beklagte be- hauptet, währenddem sie als Kläger jedoch klar geltend gemacht hätten, sie seien aus dem Pooling Vertrag verpflichtet. Der Pooling-Vertrag sei nie abgeändert worden, richtig sei einzig, dass die Kläger über die GmbH abrechneten und diese Firma somit als Adressatin fungiere (act. 37 S. 10). Der Beklagte bringt demgegenüber vor, die Vori nstanz weise zutreffend da- rauf hin, dass die von den Klägern eigens als Beweisdokument für das vorliegen- de Verfahren angeforderte Bestätigung vom 13. Dezember 2013 bezüglich den Anforderungen, welche ein Mitglied des Abschlepp-Pooli ng Kanton Züri ch erfüllen müsse, an die I._____ GmbH adressiert worden sei. Daraus lasse sich zwanglos ableiten, dass das Abschlepp-Pooli ng Kanton Züri ch offensi chtli ch di e juri sti sche Person, also die I._____ GmbH, als ihre Vertragspartnerin betrachtet habe, was mit der gesamten übrigen Aktenlage ja vollständig übereinstimme (act. 46 S. 7). Weiter würden die Kläger in der Berufungsschrift selber geltend machen, die I._____ AG stelle gegenüber dem Abschlepp-Pooling Rechnung, womit sie zuge- ben würden, dass diese juristische Person Vertragspartnerin des Abschlepp- Poolings sei. Das entspreche ja auch der Aktenlage, nachdem die GmbH nach ih- rer Gründung i n Rechte und Pfli chten des Pooli ng-Vertrages eingetreten sei (act. 46 S. 7). b) Wird eine einfache Gesellschaft bzw. das durch diese geführte Geschäft bei der Gründung einer GmbH als Sacheinlage in diese eingebracht, kommen die Regelungen für die Übernahme eines Vermögens bzw. Geschäftes nach Art. 181 OR zur Anwendung. Art. 181 OR regelt die Übertragung des Vermögens als Son- derfall der Schuldübernahme. Zweck der Bestimmung ist es, im Falle von Vermö- gens- oder Geschäftsübernahmen die Übertragung der Schuldverhältnisse zu er-
lei chtern; der Schuldübergang wird in besonderer Weise geregelt. Aktiven müs- sen hingegen nach den für sie geltenden Vorschriften übertragen werden. Ebenso bedarf es bei der Vertragsübernahme, wo ni cht nur das Schuldverhält ni s, sondern das gesamte Vertragsverhältnis auf den Übernehmenden wechselt, einer geson- derten Regelung (vgl. dazu BSK OR I-T SCHÄNI, 6. Aufl. 2015, Art. 181 N 1 bis 3). Wie bereits (vorstehend Ziff. I.1.3) erwähnt, gründeten die Kläger am 15. April 2011 die I._____ GmbH mit Sitz an der D.-Strasse ... i n E.. Aus dem von der Vorinstanz genannten Sacheinlage- / Sachübernahmevertrag vom 28. März 2011 ergibt sich, dass die I._____ GmbH bei der Gründung von den Klägern das Geschäft der einfachen Gesellschaft "I." i n E. mit sämtli- chen Aktiven, deren Wert zusammen Fr. 57'233.10 betrage, und das gesamte Fremdkapital von Fr. 0.– zum Preis von Fr. 57'233.10 übernommen hat. Dafür wurden 200 Stammanteile zu Fr. 100.– ausgegeben und Fr. 37'233.10 als Forde- rung gutgeschrieben (act. 12/17 S. 6 f.). Wenn die Vori nstanz allein aus dem Verweis auf den Sacheinlage- / Sachübernahmevertrag vom 28. März 2011 ablei- ten will, dass mit den Aktiven sowie dem Fremdkapital auch die zwischen dem Abschlepp-Pooling Kanton Züri ch und den Klägern abgeschlossene Vereinbarung vom 1. Juli 1997 bzw. die sich daraus ergebenden vertraglichen Verpflichtungen auf die I._____ GmbH übergegangen seien, genügt dies nach dem Gesagten ni cht. c) Ferner haben die Kläger vorinstanzlich explizit geltend gemacht, sie seien persönlich aus dem Pooling-Vertrag verpflichtet, da sämtliche Verträge zwi schen dem Abschlepp-Pooling Kanton Züri ch und i hnen bestehen würden und ni cht et- wa zwischen der I._____ GmbH und dem Abschlepp-Pooling (vgl. vorstehend Ziff. III.2 .3 ) . Dieser Standpunkt blieb vorinstanzlich – wie die Kläger zu Recht gel- tend machen – unbestritten, was umgekehrt auch bedeutet, dass ein Übergang des mit dem Abschlepp-Pooling Kanton Zürich bestehenden Vertragsverhältnis- ses auf die I._____ GmbH von keiner Partei behauptet worden ist. Wie bereits (vorstehend Ziff. IV.3.2b) dargelegt, trägt das Gericht im Geltungsbereich der so- zialen Untersuchungsmaxime eine (Mit-)Verantwortung bei der Erstellung des Sachverhaltes. Aus diesem Grund kann das Gericht zwar grundsätzlich auch Tat-
sachen berücksichtigen, welche von den Parteien nicht behauptet, jedoch im Lau- fe des Prozesses bekannt geworden und erheblich sind; insbesondere kann es deshalb auch Tatsachen berücksichtigen, die sich aus den Akten ergeben, aber von keiner Partei explizit zur Stützung ihrer Rechtsbegehren angerufen worden sind (so z.B. auch H AUCK, a.a.O., Art. 247 N 34 m.w.H.; BK ZPO-KILLIAS, Art. 247 N 32); bei einem solchen Vorgehen des Gerichts stellt sich jedoch einerseits die Frage nach der Gewährung des rechtlichen Gehörs an die Parteien. Andererseits erschei nt auch unter Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime fraglich, ob das Gericht von sich aus entscheidrelevante Sachverhaltselemente feststellen darf, die der unbestritten gebliebenen Sachverhaltsdarstellung einer Partei wiederspre- chen. Vorliegend können diese Fragen letztlich offen gelassen werden, weil sich eine entsprechende Tatsache, wie sie von der Vori nstanz (entgegen der Sach- verhaltsdarstellung der Kläger) festgestellt worden ist, den vori nstanzli che n Akten gar ni cht entnehmen lässt. So kann ei n Übergang des fraglichen Vertragsverhält- nisses von den Klägern auf die GmbH nicht alleine aus der Adressierung des Schreibens des Abschlepp-Poolings vom 13. Dezember 2013 (vgl. act. 3/7) abge- leitet werden; dies umso mehr, als in der Adresszeile neben der I._____ GmbH auch die beiden Kläger persönlich aufgeführt werden. Soweit der Beklagte sich im Berufungsverfahren auf den Standpunkt stellt, diese Erkenntnis sei von der Vor- instanz keineswegs nur aus der Adressierung dieses Schreibens gewonnen wor- den, sondern stimme auch mit der übrigen Aktenlage überein (act. 46 S. 7), ist anzufügen, dass sich den Akten keinerlei (weitere) Hinweise dafür entnehmen lassen, dass der Pooling-Vertrag von den Klägern auf die I._____ GmbH übertra- gen worden bzw. die GmbH in die Rechte und Pflichten des Pooli ng-Vertrages eingetreten sein soll. Entsprechende Aktenstellen werden vom Beklagten im Übri- gen auch ni cht bezei chnet. Dass die Kläger im Berufungsverfahren vorgebracht haben, sie würden über die GmbH abrechnen, weshalb diese Firma als Adressa- ti n fungi ere, ändert entgegen dem Beklagten nichts, denn auch aus diesem Vor- bringen ergibt sich nicht, dass die mit dem Abschlepp-Pooling geschlossene Ver- einbarung materiell im Sinne eines Parteiwechsels abgeändert worden ist.
Damit erweist sich die Feststellung der Vorinstanz, wonach als erstellt zu gelten habe, dass die sich aus dem Pooling-Vertrag ergebenden Verpflichtungen von den Klägern auf die I._____ GmbH übergegangen seien, als unrichtig. Auch bei Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime bestand keine Veranlassung, von der unbestritten gebliebenen Sachverhaltsdarstellung der Kläger abzuweichen. Die Kläger machen dementsprechend entgegen der Vorinstanz mit den sich aus der Pooling-Vertrag ergebenden Verpflichtungen (auch) ein eigenes Interesse gel- tend. Die entsprechende Rüge der Kläger erweist sich demnach als begründet. 3.4 a) Weiter bemängeln die Kläger, die Vorinstanz habe aktenwidrig ange- nommen, lediglich die I._____ GmbH verliere im Falle der Nichterfüllung des Poo- li ng-Vertrages die erzielbaren Umsätze und Erträge. Der Kläger 1 erziele jedoch mehr als die Hälfte seines Einkommens mit seiner Tätigkeit im Abschleppdienst, da seine Einzelfirma der GmbH pro Einsatz Rechnung stelle (act. 37 S. 12). Die Vorinstanz gehe von einem monatlichen Einkommen des Klägers 1 aus dem Ab- schleppdienst von Fr. 456.70 aus, ohne sich nur ansatzweise mi t den von i hnen vorinstanzlich gemachten Ausführungen auseinanderzusetzen. Sie hätten klar ausgeführt, dass der Betrieb des Klägers 1 seine Aufwendungen im Zusammen- hang mit dem Abschleppdienst der GmbH in Rechnung stelle, weshalb es gera- dezu aktenwidrig sei, wenn die Vorinstanz einfach vom Reingewinn der GmbH im Jahr 2013 ausgehe und den für den Kläger verbleibenden Anteil als seinen Lohn aus diesem Betrieb bezeichne. Nicht einmal die Gegenpartei habe solche aben- teuerli chen Rechnungen angestellt. Es sei offensichtlich, dass es sich beim in den Jahresrechnungen der GmbH 2012 und 2013 aufgeführten Aufwand für Drittleis- tungen (Konto 4400) um die dem Kläger 1 bezahlten Einsätze handle. Sie hätten vorinstanzlich die Edition sämtlicher Steuererklärungen im Bestreitungsfalle an- geboten, jedoch sei die Behauptung, wonach der Kläger 1 den grössten Teil sei- nes Einkommens aus dem Abschleppdienst erziele, unbestritten geblieben (act. 37 S. 14). Der Beklagte stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, die Kläger hät- ten es im vorinstanzlichen Verfahren unterlassen, nähere Angaben darüber zu machen, inwieweit sie Einkünfte aus der Geschäftstätigkeit der I._____ GmbH er-
zielen würden. Obwohl sie rechtskundig vertreten gewesen seien, hätten sie sich mit dem Hinweis begnügt, der Kläger 1 erziele mehr als die Hälfte seines Ein- kommens mit seiner Tätigkeit im Abschleppdienst, wobei er der I._____ Rech- nung stelle (act. 46 S. 11). Erst im Berufungsverfahre n würden si e nun als Novum vorbringen, dass der Aufwand für Drittleistungen, wie er in den Jahresrechnungen der I._____ GmbH unter der Konto-Nr. ... für die Jahre 2012 und 2013 erscheine, den vom Kläger 1 gegenüber dieser Gesellschaft in Rechnung gestellten Aufwand für Drittleistungen darstelle (act. 46 S. 11). Die Unklarheiten, welche die Kläger mit Bezug auf ihre wirtschaftlichen Verhältnisse im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens bewusst geschaffen hätten, obwohl sie durch Vorlegen von Steuerer- klärungen auf einfachste Weise hätten beseitigt werden können, dürften selbst- verständlich nicht dazu führen, dass das Verfahren zur Ergänzung des Sachver- haltes oder gar zu Beweiserhebungen an die Vori nstanz zurückzuwei sen sei , würde doch damit die offenkundig befolgte Taktik der Kläger, Unklarheiten bezüg- lich der wirtschaftlichen Verhältnisse zu schaffen in der einzigen Absicht, durch allfällig zusätzlich notwendige Sachverhaltsfeststellungen oder Beweiserhebun- gen Zeit zu gewinnen, einseitig zum Nachteil des Beklagten belohnt (act. 46 S. 12). b) Die Kläger haben vorinstanzlich behauptet, der Kläger 1 habe im Jahr 2013 einen Nettogewinn von Fr. 54'162.10 erzielt, wovon mehr als die Hälfte aus dem Abschleppdienst stamme (vgl. vorstehend Ziff. III.2 .1 ); d er so behauptete Gewi nn des Klägers 1 stimmt mit der von den Klägern eingereichten Bilanz der Firma "A._____ Fahrzeugbau" für das Jahr 2013 überein (vgl. act. 12/3). Sodann haben die Kläger vor Vorinstanz vorgetragen, der Kläger 1 stelle der GmbH, wel- che sie zum Betrieb des Abschleppdienstes gegründet hätten, seine Aufwendun- gen jeweils i n Rechnung (vgl. vorstehend Ziff. III.2 .1 ). Entgegen der Rüge des Beklagten haben sich die Kläger vori nstanzli ch somi t klar auf den Standpunkt ge- stellt, mehr als die Hälfte des vom Kläger 1 mit seiner Einzelfirma "A._____ Fahr- zeugbau" erzielten Ei nkünfte würden aus der Abschlepptätigkeit stammen, wobei er der I._____ GmbH für diese Aufwendungen jeweils Rechnung stelle. Demge- genüber hat der Beklagte dieser Sachverhaltsdarstellung der Kläger vor Vo- ri nstanz ei nzi g entgegengehalten, es sei unklar, wieviel Geld vom Kläger 1 aus
dem eigenen Geschäft und wieviel Geld aus der I._____ GmbH bezogen werde. Zudem hat er – wie auch im Berufungsverfahren – bemängelt, dass die Steuerun- terlagen durch die Kläger nur zum Beweis offeriert, nicht aber eingereicht worden seien, was eine unzulässige Verzögerungstaktik der Kläger darstelle (vgl. vorste- hend Zi ff. III.2 .4 ). Diese Rüge erweist sich jedoch als unbegründet, i st doch ni cht ersichtlich, welche Informationen sich aus den Steuerunterlagen über die bereits aus den eingereichten Bilanzen der Firmen "I._____ GmbH" und "A._____ Fahr- zeugbau" ersichtlichen hinaus ergeben sollen. Zudem erhellt aus den von beiden Parteien eingereichten Unterlagen, dass der Kläger 1 mi t sei ner Ei nzelunterneh- mung ei nen jährli chen Gewi nn von rund Fr. 55'000.– erzielt, wozu noch der von der Vori nstanz für das Jahr 2013 auf Fr. 5'480.10 (vgl. act. 36 S. 41, E. 5.3.2.5.4) bezifferte Gewinn aus der GmbH kommt. Dies ergibt ein jährli ches Ei nkommen von rund Fr. 60'000.–, was dem vom Beklagten für den Kläger 1 eingereichten Steuerausweis entspricht (vgl. act. 14/7). Wieviel Geld aus dem eigenen Geschäft und wieviel Geld aus der I._____ GmbH bezogen wird, ist damit entgegen dem Beklagten klar. Soweit der Beklagte im Berufungsverfahren nunmehr die Zusam- mensetzung des vom Kläger 1 im Rahmen der Firma "A._____ Fahrzeugbau" er- zielten Einkommen rügt, weisen die Kläger zu Recht darauf hin, dass ihre diesbe- zügli chen Tatsachenbehauptungen vor Vorinstanz unbestritten geblieben si nd. Ein Eingehen auf die Verbuchung der entsprechenden Leistungen bzw. Weite- rungen zur Zulässigkeit dieses Vorbringens erübrigen sich dementsprechend. c) Die Vorinstanz hat entgegen der ausdrücklichen Parteibehauptung der Kläger zur Ermi ttlung des vom Kläger 1 im Rahmen der Abschlepptätigkeit erziel- ten Einkommens einzig auf den Gewinn der I._____ GmbH abgestellt und festge- halten, der Kläger 1 erziele aus dem Abschleppdi enst höchstens ei nen Gewi nn von Fr. 456.70 pro Monat, bestehend aus 60 % des Reingewinns der I._____ GmbH. Ein Lohnausfall in dieser Höhe sei zwar bedauerlich, doch sei nicht aus- zumachen, dass der Kläger 1 dadurch in seiner Existenz bedroht sei (vorstehend Ziff. III.3 .4b). Zwar verbietet die soziale Untersuchungsmaxime dem Gericht nicht, eine unbestrittene Tatsache als nicht bewiesen zu betrachten und – namentli ch bei Vorliegen erheblicher Zweifel über die Richtigkeit einer solchen Tatsachenbe- hauptung – darüber von Amtes wegen Beweis zu erheben (Art. 153 Abs. 2 ZPO).
Vorliegend hat sich die Vori nstanz aber in keiner Weise mit der Sachverhaltsdar- stellung der Kläger auseinandergesetzt, sondern sie hat schlicht übersehen, dass der Kläger 1 nicht nur als Gesellschafter der I._____ GmbH an deren Gewinn be- teiligt ist, sondern für diese auch im Rahmen der Firma "A._____ Fahrzeugbau" Leistungen erbringt. Die Kläger rügen dementsprechend zu Recht, dass die Vori nstanz das aus der Abschlepptätigkeit stammende Einkommen des Klägers 1 und damit die sich aus der Beendigung des Mietverhältnisses für ihn ergebenden finanziellen Folgen unri chti g festgestellt hat, weshalb sich die in diesem Zusammenhang erhobene Rüge der Kläger als begründet erweist. Vielmehr erweist sich eine mögliche Ein- kommenseinbusse des Klägers 1 von rund der Hälfte des von ihm im Rahmen der Firma "A._____ Fahrzeugbau" erzielten Einkommens bei einem Gesamtjahres- einkommen von Fr. 60'000.– als einschneidend, wobei anzumerken ist, dass bei einem jährlichen Einkommen in dieser Höhe bereits eine bedeutend geringere Einkommensreduktion als härtebegründend anzusehen wäre. Ei ne si ch für den Kläger 1 aus der Beendigung des Mietverhältnisses ergebende finanzielle Härte ist dementsprechend zu bejahen. Anzufügen ist, dass sich die Vermögensverhält- nisse des Klägers 2 zur Beurteilung dieser Härte entgegen dem (bereits vor- instanzlich gemachten) Vorbringen des Beklagten (vgl. act. 46 S. 11) als irrelevant erweisen, fällt doch eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Folgen für meh- rere Geschäftsmieter ausser Betracht, da im Gegensatz zur Wohnungsmiete bei der Geschäftsmiete im Normalfall keine gegenseitige Unterstützungspflicht der Mieter besteht. 3.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die Interessen der Kläger und diejenigen der GmbH in mehrfacher Hinsicht unrichtig festgelegt bzw. voneinander abgegrenzt hat. So hat die Vorinstanz fälschlicherweise ni cht be- rücksichtigt, dass die Mieträumlichkeiten nicht exklusiv durch die GmbH, sondern vielmehr auch durch den Kläger 1 und damit einen der Mieter persönlich benutzt werden, weshalb auch diesem eine Interesse an der Erstreckung des Mietverhält- nisses zukommt. Ausserdem hat die Vorinstanz ihrem Entscheid in tatsächlicher Hinsicht zu Unrecht zugrunde gelegt, dass die Verpflichtungen aus der mit dem
Abschlepp-Pooling Kanton Zürich bestehenden Vereinbarung auf die I._____ GmbH übergegangen seien. Wie gezeigt sind es die Kläger, die ohne geeignetes Ersatzobjekt die von ihnen mit dem Abschlepp-Pooling Kanton Zürich geschlos- senen Vereinbarung bzw. die sich daraus ergebenden Verpflichtungen ni cht mehr erfüllen können. Sodann übersieht die Vori nstanz – und dies wäre selbst dann so, wenn der Pooling-Vertrag durch die I._____ zu erfüllen wäre – dass durch den Wegfall der im Rahmen der Abschlepptätigkeit generierten Einnahmen keinesfalls nur der GmbH ein finanzieller Verlust entstehen würde, ist doch der Kläger 1 an di esen Ei nnahmen ni cht nur als Gesellschafter der I._____ GmbH beteiligt, son- dern auch als Leistungserbringer im Rahmen seiner Einzelfirma "A._____ Fahr- zeugbau". Eine dem Kläger 1 dadurch entstehende finanzielle Härte ist – wie ge- sehen – zu bejahen. Nur ergänzend anzufügen ist sodann, dass der Inhaber einer GmbH mit Blick auf den Gewinn der GmbH entgegen der Vori nstanz (vgl. vorste- hend Zi ff. III.3.4b) immer auch ein eigenes Interesse geltend macht. Insgesamt machen die Kläger bzw. der Kläger 1 damit entgegen der Vorinstanz in mehrfa- cher Hinsicht eigene Interessen an der Erstreckung des Mietverhältnisses bzw. bei ihnen persönlich entstehende Härtegründe geltend, weshalb sich die Berufung als begründet erweist. 4. Demgemäss sind die von den Klägern vorinstanzlich geltend gemachten Härtegründe unter Berücksichtigung der vorstehenden Erwägungen neu zu beur- teilen, wobei sich die Frage stellt, ob diese Beurteilung durch die Berufungs- instanz erfolgen soll oder ob hierzu eine Rückweisung des Verfahrens an die ers- te Instanz geboten erscheint. Ei ne Rückwei sung kann grundsätzlich erfolgen, wenn die Vorinstanz entweder einen wesentlichen Teil der Klage nicht beurteilt hat oder der Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist (Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO). Anstelle einer Rückweisung kann di e Berufungsi nstanz auch selber über einen von der Vorinstanz nicht beurteilten Punkt entscheiden. Das In- teresse an der Zweistufigkeit des Entscheidungsprozesses (Instanzenzug) ist da- bei nach pflichtgemässem Ermessen mit dem Gebot der Prozessbeschleuni gung abzuwägen, wobei die neue Entscheidung des Berufungsgerichtes den Regelfall darstellt und die Rückweisung eher die Ausnahme bildet (vgl. dazu etwa ZK ZPO- R EETZ/HILBER, 2. Aufl. 2013, Art. 318 ZPO N 25 f.). Vorliegend ist im Interesse der
Prozessbeschleunigung von einer Rückweisung abzusehen, zumal sich das Ver- fahren auch in den neu zu beurteilenden Teilen als spruchreif erweist. 4.1 Zur dem Kläger 1 entstehenden Härte ist zum bereits Gesagten Folgendes zu ergänzen: a) Die Vori nstanz ist aufgrund der Besonderheit der im streitgegenständli- chen Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit und der sich daraus ergebenden Anforderungen an ein Ersatzobjekt davon ausgegangen, dass sich die Suche nach ei nem solchen Ersatzobjekt als schwierig erweise (vg l. act. 36 S. 44, E. 5.2.2.5.5), womit sie implizit eine sich aus den Verhältnissen auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume ergebende Härte bejaht hat. Zur örtli chen Ausdehnung dieses Marktes gilt es anzumerken, dass im Rahmen des Pooling-Vertrages die Verpflichtung besteht, innert 20 Minuten nach einem Aufgebot an einem Unfallort innerhalb des den Klägern zugeteilten Gebietes (dazu vorstehend Ziff. III.2 .1) ein- treffen zu können (vgl. act. 3/7). Aufgrund dessen ist eine gewisse Standortge- bundenheit des Abschleppbetriebes zu bejahen, zumal diese Verpflichtung nicht von jedem beliebigen Ort aus erfüllt werden kann. Die Kläger haben in diesem Zusammenhang vori nstanzli ch die Gemeinden E._____, Wettswil, Stallikon und Hedingen genannt (act. 11 S. 3, S. 9), wobei der Kläger 1 auch Liegenschaften in Affoltern a.A., Obfelden ZH und Urdorf ZH besichtigt (Prot. Vi. S. 11 f.) und ausge- führt hat, Affoltern a.A. und Birmensdorf ZH würden die grösstmögliche Entfer- nung darstellen (Prot. Vi. S. 12). Der Beklagte hat hingegen sowohl vori nstanzli ch (Prot. Vi. S. 7, S. 23 f.) als auch im Berufungsverfahren eine Beschränkung des örtlich relevanten Marktes für Ersatzräumlichkeiten bestritten und dies im Wesent- lichen damit begründet, dass der Abschleppbetrieb problemlos auf zwei Standorte aufgeteilt werden könne, indem an einem Ort die Unfallfahrzeuge und an einem anderen Ort die Einsatzfahrzeuge stationiert würden. Insbesondere ergebe sich aus dem Reglement des Abschlepp-Poolings ni cht, dass sich die Einstellgarage oder Halle für die Aufbewahrung der Unfallfahrze uge in unmittelbarer Nähe des Geschäftssitzes derjenigen Unternehmung befinden müsse, welche Vertragspart- nerin des Abschlepp-Pooling Kanton Zürich sei; damit reduziere sich die behaup- tete Standortgebundenheit massiv bzw. falle sogar ganz weg (act. 46 S. 10). Die
Kläger haben dazu bereits vorinstanzlich vorgebracht, dass es nicht möglich sei, die Unfall- und die Abschleppfahrzeuge in zwei verschiedenen Räumen unterzu- bringen, weil die Unfallfahrzeuge teilweise stark beschädigt seien und es deshalb teilweise nicht möglich sei, sie mit einem Hubstapler in die Halle zu transportieren; vielmehr sei dies teilwei se nur mi t (einem Lastwagen mit) Kran möglich. Gleiches gelte für ein späteres Anheben der Unfallfahrzeuge, damit Untersuchungsbe hör- den und Mitarbeiter von Versicherungen diese begutachten könnten (Prot. Vi. S. 14, 18). Diese Sachverhaltsdarstellung der Kläger hat sich im Rahmen des durch die Vorinstanz vorgenommenen Augenscheins, in dessen Rahmen ersicht- lich geworden ist, in welchem Zustand sich fraglichen Autos befinden, bestätigt (vgl. Prot. Vi. S. 28 ff.; act. 21/4). In Hinsicht auf die räumlichen Anforderungen an ein Ersatzobjekt hatten die Kläger vori nstanzli ch insbesondere ausgeführt, in der Halle würden Unfallwagen bis zu einem rechtskräftigen Strafurteil oder bis zur Beendigung der Abklärungen durch eine involvierte Versicherung sichergestellt, wozu in einem abgeschlosse- nen Raum Platz für mindestens acht Fahrzeuge vorhanden sein müsse (act. 11 S. 3); durchschnittli ch kämen sodann fünf bi s sechs "normale" Unfallfahrzeuge hi nzu, welche noch nicht sichergestellt seien (act. 11 S. 3; Prot. Vi. S. 18). Zudem müsse ein Mitglied über einen genau vorgeschriebenen Fahrzeugpark verfügen (act. 11 S. 3; vgl. act. 3/8; 3/10), wobei diese Einsatzfahrzeuge so abgestellt wer- den müssten, dass im Winter nicht zuerst die Scheiben und die Ladebrücken ent- eist respektive vom Schnee befreit werden müssten (act. 11 S. 3). Damit die Ein- satzfahrzeuge sofort einsatzbereit seien, müssten sie zudem unter permanentem Luftdruck stehen, da sie über eine Druckluftbremsanlage verfügen und ansonsten ständig Luft verlieren würden; das Mietobjekt benötige also Leitungen zur Belüf- tung der Lastwagen (Prot. Vi S. 19). In diesem Zusammenhang bringt der Beklag- te nunmehr vor, dass sich dem Reglement des Abschlepp-Poolings keine Be- stimmung entnehmen lasse, wonach die Einsatzfahrzeuge so abgestellt werden müssten, dass deren Scheiben und Ladebrücke im Winter nicht vor dem Start noch enteist und von Schnee befreit werden müssen (act. 46 S. 10). Jedoch an- erkennt der Beklagte implizit selbst (vgl. act. 46 S. 10), dass sich eine solche Ver- pflichtung bereits aus dem Umstand ergibt, dass ein Einsatzfahrzeug auch im
Winter innert kurzer Zeit einsatzbereit sein muss, um die sich aus dem Reglement des Abschlepp-Poolings ergebenden zeitlichen Vorgaben erfüllen zu können. An- dererseits ändert dieses Vorbringen des Beklagten von Vornherein nichts daran, dass sich im Rahmen des durch di e Vori nstanz durchgeführte n Augenschei ns (vgl. Prot. Vi. S. 28 ff.) bestätigt hat, dass sich aufgrund der im Mietobjekt ausge- übten Abschlepptätigkeit gewisse Mindestanforderungen bezüglich Höhe, Fläche, Zugang und Bodenbelastung ergeben (Prot. Vi. S. 31 ff.), wobei die Kläger vor- i nstanzli ch konkret geltend gemacht hatten, eine Ersatzräumlichkeit müsse über eine Fläche von mindestens 250 - 300 m 2 , eine Raumhöhe von mindestens 4.5 - 6 m, ein Einfahrtstor mit einer Grösse von mindestens 4 x 4 m und eine minimale Bodenbelastung von 18t/m 2 verfügen (act. 11 S. 4; Prot. Vi. S. 20). Ergänzend festzuhalten i st zudem, dass der vorinstanzlich durchgeführte Augenschein auch die Sachverhaltsdarstellung der Kläger bestätigt hat, wonach weder in der Werk- statt des Klägers 1 an der J.-Strasse ... i n E. noch in der Werkstatt des Klägers 2 an der K.-Strasse i n E. Unfall- und/oder Einsatzfahr- zeuge abgestellt werden können, da dort nicht genügend Platz vorhanden ist (act. 36 S. 44, E. 5.2.2.5.5); diese beiden Standorte fallen dementsprechend als angemessene Ersatzlösung ausser Betracht. b) Der Beklagte stellt sich sodann auf den Standpunkt, die Kläger könnten aus den Verhältnissen auf dem Markt für Geschäftsräume keine Härte für sich ab- leiten, weil sie sich nicht genügend um ein Ersatzobjekt bemüht hätten; vielmehr hätten sie i hre Suchbemühunge n i m wesentli chen darauf beschränkt, an zwei verschiedenen Daten Homegate-Inserate auszudrucken und diese mit Notizen zu versehen; die Behauptung der Kläger, wonach sie sich zehn mögliche Ersatzob- jekte angesehen hätten, sei zudem unsubstantiiert geblieben. Ferner hätten die Kläger weder eigene Inserate aufgegeben noch institutionelle Anleger ange- schrieben (Prot. Vi. S. 6, S. 25). Seit Abschluss der Hauptverhandlung bzw. Er- lass des vorinstanzlichen Entscheides hätten sich die Kläger zudem nur noch um ein einziges Ersatzobjekt bemüht, was keine ernst zu nehmende Suchbemühung darstelle (act. 46 S. 13).
Grundsätzlich verlangt die Praxis vom Mieter auch im Rahmen eines ersten Erstreckungsverfahre ns, dass er si ch nach Erhalt der Kündi gung ernsthaft um Er- satzraum bemüht; dass der Mieter alles zu unternehmen hat, um die Härte abzu- wenden, folgt nämlich schon aus dem Charakter der Erstreckung als Sozialrecht und der allgemeinen Schadenminderungspflicht (BGE 116 II 446 E. 3; ferner etwa W EBER, a.a.O., Art. 272 N 13 m.w.H.). Anders als bei der Zweiterstreckung stellen Suchbemühunge n bei ei ner Ersterstreckung zwar keine Erstreckungsvorausset- zung dar; durch ernsthafte Suchbemühungen kann der Mieter jedoch im Si nne ei- nes Tatbeweises die ihn treffende Härte aufgrund der Verhältnisse auf dem Markt für Ersatzräume darlegen (statt vieler: W EBER, a.a.O., Art. 272 N 13; HIGI, a.a.O., Art. 272 N 227 und 237 ff.; B RUNO GIGER, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Diss. Zürich 1995, S. 82). Im k o nkreten Fall ist das Vorliegen genügender Such- bemühungen i n Überei nsti mmung mi t (der impliziten Auffassung) der Vorinstanz (vgl. act. 36 S. 44, E. 5.2.2.5.5) zu bejahen. So handelt es sich bei den erwähnten Notizen der Kläger auf den von ihnen eingereichten Homegateinseraten nämli ch jeweils um eine Begründung, warum das betreffende Mietobjekt nicht als Ersatz- liegenschaft in Frage komme. Danach seien die meisten Mietobjekte entweder zu klein, zu tief, würden eine zu niedrige Bodenbelastbarkeit aufweisen oder seien nicht mit einem LKW befahrbar (vgl. vgl. act. 12/4-16). Bei einem Objekt sei zu- dem das Eingangstor zu klein (vgl. act. 12/11) und zwei weitere hätten sich im 1. Stock befunden (act. 12/13; 12/16). Der Kläger 1 hat zudem vor Vori nstanz ausgeführt, er habe mehrere dieser Objekte auch besichtigt, wobei diese die An- forderungen nicht erfüllt hätten. Namentlich habe es bei einem Objekt einen quer durch den Raum verlaufenden Stahlträger gegeben, ein Objekt habe sich im Kel- ler befunden und bei einem Mietobjekt sei für den Vermieter die Lagerung von Fahrzeugen nicht in Frage gekommen (Prot. Vi. S. 11 f.). Unter den von den Klä- gern genannten Objekten (vgl. act. 12/4-16) befinden sich im Übrigen auch alle diejenigen, welche vom Beklagten vorinstanzlich als mögliche Ersatzobjekte ge- nannt worden sind (act. 14/10-18), weshalb die Kläger in genügender Weise be- legt haben, dass die sich auf dem Markt befindlichen Mietobjekte den (vorstehend Ziff. IV.4.1a) dargestellten Anforderungen an ei n Ersatzobjekt nicht entsprechen. Dass die Kläger – wie der Beklagte weiter bemängelt (vgl. act. 46 S. 15) – sich
seit Abschluss der vorinstanzlichen Hauptverhandlung bzw. Erlass des vor- instanzlichen Entscheides nur um ein weiteres Objekt bemüht haben, ändert da- ran ni chts. Immerhin zeigt der Umstand, dass die Kläger geltend machen, der Kläger 1 habe sich auf dieses Objekt zwar beworben, habe jedoch unter 14 Mit- bewerbern den Zuschlag nicht erhalten (act. 37 S. 16), dass es auf dem Markt durchaus taugliche Ersatzobjekte gäbe. Selbst wenn dies jedoch nicht der Fall wäre, würde dies einer Erstreckung nicht von Vornherein entgegenstehen, sofern mit einer Erstreckung dennoch eine Milderung der nachteiligen Folgen der Been- digung des Mietverhältnisses erreicht werden kann (BGE 116 II 446 E. 3b), was vorliegend der Fall ist (dazu nachstehend Ziff. IV.4.2). 4.2 Die so begründete, dem Kläger 1 durch die Beendigung des Mietverhältnis- ses entstehende Härte ist nunmehr den Interessen des Vermieters gegenüberzu- stellen. a) Zu diesen hat der Beklagte ausgeführt, er beabsichtige das Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befinde, abzubrechen und an dessen Stelle einen Neubau zu errichten; die entsprechende Baubewilligung sei ihm am 27. August 2013 bereits erteilt worden (act. 36 S. 17, E. 3.2.1.3). Nach den einschlägigen Besti mmungen des Zürcher Planungs- und Baugesetzes (PBG) verfalle diese Bewilligung am 27. August 2016, was bedeute, dass er danach ein neues Bauge- such ei nreichen müsse (act. 46 S. 14). Mit der Realisierung des Projektes könne jederzeit begonnen werden. Er habe sämtlichen Mietparteien des Mietobjektes auf Ende März 2014 gekündigt, wobei heute feststehe, dass alle Parteien – mit Ausnahme der Kläger – das Mietobjekt spätestens Ende März 2015 werden ver- lassen haben. Es würden sich Leerstände und Mietzinsausfälle abzeichnen, durch welche er zusätzlich finanziell belastet werde (act. 36 S. 24 f., E. 3.2.1.3). Er sei darum daran interessiert, das Projekt möglichst rasch umzusetzen, zumal die Fi- nanzi erung zum heuti gen Zeitpunkt günstig sei (act. 36 S. 29, E. 3.2.2). Weiter hat er vorgebracht, er beabsichtige 10 Wohnungen zu bauen, weshalb ei ne Ni chter- streckung des Mietverhältnisses auch im übergeordneten Interesse an der Schaf- fung neuen Wohnraums liege (act. 36 S. 24 f., E. 3.2.1.3). Aus den vom Beklag- ten zum Bauprojekt eingereichten Unterlagen ergibt sich zudem, dass die Finan-
zierung des Bauprojektes durch eine Hypothek sowie den Verkauf von zwei der zehn Wohnungen finanziert werden soll (act. 14/3). b) Vorab anzumerken ist, dass der dem Mieter entstehenden Härte nur die Interessen des Vermieters entgegen gehalten werden können (vgl. Art. 272 Abs. 1 OR), weshalb das vom Beklagten angerufene Allgemeininteresse an der Schaffung neuen Wohnraums von vornherein ausser Betracht fällt. Die vom Be- klagten geltend gemachten Leerstände wurden zudem von den Klägern sowohl vori nstanzli ch (act. 36 S. 15, E. 3.1.2) als auch im Berufungsverfahren (act. 37 S. 17) mit der Begründung bestritten, dass ein anderer Mieter bereit sei, die frei werdenden Räume vorübergehend zu mieten. Da der Beklagte ihm allfällig ent- stehende Mietzinsausfälle jedoch weder beziffert noch geltend gemacht hat, dass ihm daraus eine wesentliche finanzielle Belastung bzw. Härte entstehe, ist darauf ni cht wei ter ei nzugehen. Mit dem Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung verfügt der Beklagte allerdings über ein gewichtiges und aktuelles Interesse, über die von den Klägern gemietete Lagerhalle wieder vollumfänglich verfügen zu kön- nen. Dieses Interesse schliesst jedoch eine Erstreckung des Mietverhältnisses ni cht per se aus, muss doch der Vermieter bei der Planung eines Bauprojektes allfällige (legitime) Erstreckungsansprüche der Mieter mitberücksichtigen. Unter- lässt er dies, so hat er sich dies selbst anzulasten, weshalb der Beklagte vor dem Hintergrund der vorliegend maximal möglichen Erstreckung von sechs Jahren (vgl. Art. 272b Abs. 1 OR) der von den Klägern einmalig beantragten dreijährigen Erstreckung bis Ende März 2017 erfolglos entgegenhält, die ihm erteilte Baubewil- ligung verfalle am 27. August 2016. Vorliegend steht dem Vermieterinteresse das vorstehend dargestellte, ebenfalls gewichtige wirtschaftliche Interesse des Klä- gers 1 gegenüber. Insgesamt überwiegen die Interessen des Vermieters nicht. Weitere Gesichtspunkte von Belang, die es zu berücksichtigen gölte, liegen nicht vor. In Würdigung der dargestellten Interessen der Parteien erweist sich die ein- malig beantragte Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre als insgesamt angemessen.
V. Kosten- und Entschädigungsfolgen 1. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die Prozesskosten des vorinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). 2. Der Beklagte unterliegt vollständig, weshalb ihm sowohl die Kosten des erst- instanzlichen als auch diejenigen des Berufungsverfahrens aufzuerlegen si nd (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei der Liquidation der Prozesskosten sind die Grundsätze von Art. 111 ZPO zu beachten. 2.1 Die erstinstanzliche Festsetzung der Gerichtskosten in Dispositivziffer 2 des angefochtenen Urteils auf insgesamt Fr. 2'809.75 (inklusive den Kosten für den Augenschei n) blieb im Berufungsverfahren unbeanstandet und ist daher zu bestä- tigen. Ausgangsgemäss sind diese Kosten dem Beklagten aufzuerlegen, wobei sie im Umfang von Fr. 2'400.– aus dem von den Klägern bei der Vorinstanz ge- leisteten Kostenvorschuss zu beziehen und diesen vom Beklagten zu ersetzen si nd. 2.2 Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt – wie bereits (vorstehend Ziff. II.1) dargelegt – Fr. 37'430.–. Ausgehend davon ist die Entscheidgebühr für das zweitinstanzliche Verfahren gestützt auf § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den § 4 Abs. 1 bis 3 und § 7 lit. a GebV OG auf Fr. 2'800.– festzusetzen. Die Kos- ten sind aus dem von den Klägern geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 2'800.– zu beziehen. Der Beklagte ist zu verpflichten, den Klägern den Betrag zu erset- zen. 3. Ausgangsgemäss ist der Beklagte zudem zu verpflichten, die Kläger sowohl für das erstinstanzliche als auch für das Berufungsverfahren angemessen zu ent- schädigen. 3.1 Die vorinstanzliche Festsetzung der Parteientschädigung auf Fr. 10'693.30 (inkl. MwSt) blieb im Berufungsverfahren unangefochten, weshalb sich eine neue Bemessung der Parteientschädigung erübrigt.
3.2 Die Prozessentschädigung für das Berufungsverfahren ist gestützt auf § 13 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den § 2 Abs. 1 und 2 sowie § 4 Abs. 1 bis 3 Anw- GebV auf Fr. 2'900.– zuzüglich Mehrwertsteuer festzusetzen. Es wird beschlossen: 1. Es wird vorgemerkt, dass der Beschluss des Bezirksgerichtes Affoltern vom 30. Juni 2015 am 7. November 2015 in Rechtskraft erwachsen ist. 2. Schriftliche Mitteilung mit dem nachfolgenden Erkenntnis. und erkannt: 1. In Guthei ssung der Berufung wi rd Disp.-Ziff. 1 des vorinstanzlichen Urteils aufgehoben und das Mietverhältnis betreffend die Räumlichkeiten in und um die Liegenschaft D.-Strasse ... i n E. endgültig um drei Jahre bis Ende März 2017 erstreckt. 2. Die erstinstanzliche Festsetzung der Gerichtskosten gemäss Disp.-Ziff. 2 des Urteils des Mietgerichts des Bezirkes Affoltern vom 30. Juni 2015 wird bestätigt.
Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens werden dem Beklagten und Be- rufungsbeklagten auferlegt und im Umfang von Fr. 2'400.– aus dem von den Klägern und Berufungsklägern bei der Vorinstanz geleisteten Kostenvor- schuss bezogen. Der Beklagte und Berufungsbeklagte wird verpflichtet, den Klägern und Berufungsklägern die Kosten in diesem Umfang (Fr. 2'400.–) zu ersetzen. Für den Rest stellt die Gerichtskasse dem Beklagten und Beru- fungsbeklagten Rechnung. 4. Der Beklagte und Berufungsbeklagte wird verpflichtet, den Klägern und Be- rufungsklägern für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 10'693.30 (i nkl. 8 % MwSt.) zu bezahlen. 5. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'800.– festgesetzt und dem Beklagten und Berufungsbeklagten auferlegt, jedoch aus dem von den Klägern und Berufungsklägern geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 2'800.– bezogen. Der Beklagte und Berufungsbeklagte wird verpflichtet, den Klägern und Berufungsklägern diesen Betrag zu ersetzen. 6. Der Beklagte und Berufungsbeklagte wird verpflichtet, den Klägern und Be- rufungsklägern für das zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'900.– zzgl. MwSt. zu bezahlen. 7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Kläger und Berufungskläger unter Bei lage des Doppels von act. 46, und an das Bezirksgericht Affoltern, je gegen Empfangsschein, sowie an die Obergerichtskasse. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vori nstanz zurück.
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist i nnert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde ri chten si ch nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine miet- rechtliche Angelegenheit. Der Rechtsmittelstreitwert beträgt rund Fr. 25'500.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r
Die Vorsitzende:
lic. iur. A. Katzenstein Die Gerichtsschreiberin:
MLaw N. Seebacher
versandt am: 25. Februar 2016