Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: NG140010-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. i ur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin lic. i ur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Ge- richtsschreiber lic. i ur. T. Engler Urteil vom 21. April 2015 i n Sachen
A._____, Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwälti n li c. i ur. X._____,
gegen
B._____, Dr., Beklagter und Berufungsbeklagter,
vertreten durch C._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 20. Oktober 2014 (MB140005)
Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2; Vi-Prot. S. 18, sinngemäss) 1. Die Kündigung vom 28. Oktober 2013 für die 3-Zimmerwohnung an der D.-Strasse ... i n E. sei als ungültig zu erklären. 2. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig kurz zu erstrecken. 3. Unter Kosten- und Entschädi gungsfolgen zuzügli ch Mehrwert- steuer zu Lasten der Beklagten.
Urteil des Mietgerichts Zürich vom 20. Oktober 2014: (act. 21 = act. 25 S. 16 f.) "1. In Abweisung von Rechtsbegehren Ziffer 1 wird die Kündigung vom 28. Oktober 2013 auf den 30. September 2015 betreffend die 3-Zimmerwohnung an der D.-Strasse ..., E., als gültig erklärt. 2. Rechtsbegehren Ziffer 2 betreffend eventualiter erstmaliger Er- streckung wird abgewiesen. 3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: Fr. 4'600.00; die weiteren Kosten betragen: Fr. 0.00 Barauslagen Fr. 4'600.00 Kosten total 4. Die Kosten werden der Klägerin auferlegt und von dieser unter Verrechnung ihres Kostenvorschusses bezogen. 5. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschä- digung von Fr. 5'700.– (zuzügli ch 8 % MWSt) zu bezahlen. [6.-7. Mitteilung / Rechtsmittel]"
Berufungsanträge: der Klägerin und Berufungsklägerin (act. 26 S. 2):
"1. In Guthei ssung der Klage sei die Kündigung vom 28. Oktober 2013 für die 3-Zimmerwohnung an der D.-Strasse ... i n E. als ungültig zu erklären.
des Beklagten und Berufungsbeklagten (act. 33 S. 2):
"Es sei die Berufung abzuwei sen; unter Kosten- und Entschädi gungsfolgen (zuzügli ch Mehrwertsteuer) zu Lasten der Klägerin."
Erwägungen: I. 1. Der Beklagte und Berufungsbeklagte (fortan Beklagter) ist Vermieter u.a. der Liegenschaft D.-Strasse ... i n E.. Nach Kündi gung sämtlicher Mietverträge vermietete der Beklagte ab 1. November 2003 eine 3-Zimmer- wohnung im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft D._____-Strasse ... an die Klägerin und Berufungsklägerin (fortan Klägerin). Dies erfolgte zunächst im Rah- men ei nes Notmietverhältnis, welches aufgrund der Verzögerung des geplanten Umbaus bis 30. April 2006 erstreckt wurde. Daraufhin stellte der Beklagte das ge- plante Bauprojekt zurück und realisierte eine "sanfte" Sanierung der Liegenschaft, während welcher die Mieter darin verbleiben konnten. Am 4. September 2006 schlossen die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag über dasselbe Mietobjekt mit Mietbeginn ab 1. Oktober 2006. Aktuell bezahlt die Klägerin einen Monats- mietzins von Fr. 1'213.00 netto zzgl. Nebenkosten von Fr. 203.00 (act. 25 S. 2 f., act. 3/3, 3/5).
Mit amtlichem Formular vom 28. Oktober 2013 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit der Klägerin auf den 30. September 2015. In der gleichzei- tig zugestellten Kündigungsbegründung erklärte der Beklagte (vertreten durch die Verwaltung C._____ AG), Grund der Kündigung sei die geplante Aufstockung auf dem Dach. Die Erschliessung dazu führe durch das Haus, wobei ein Lift einge- baut werde und der Grundriss der bestehenden Wohnungen verändert werde. Der Umbau dauere mindestens 6-8 Monate. Ein Verbleiben in der Wohnung sei nicht möglich. Die Baueingabe werde in den nächsten 2 Wochen erfolgen (vgl. act. 3/6- 7). 3. Mit Einreichung der Klagebewilligung vom 6. Februar 2014 erhob die Klägerin am 10. März 2014 beim Mietgericht des Bezirks Zürich (Vorinstanz) eine Klage auf Ungültigerklärung der Kündigung und stellte das eingangs angeführte Rechtsbegehren (act. 1, 4). 4. Die Vorinstanz erliess am 20. Oktober 2014 das eingangs angeführte Urteil, mit welchem sie die Klage auf Ungültigerklärung der Kündigung und das Erstreckungsbegehren abwies (act. 21 = act. 25). Dabei stellte die Beisitzerin F._____ einen Minderheitsantrag (act. 20). Urteil und Minderheitsantrag wurden den Parteien am 22. Oktober 2014 zugestellt (act. 22 f.). 5. Mit Eingabe vom 14. November 2014 (Datum Poststempel: 15. No- vember 2014) erhob die Klägerin Berufung gegen das Urteil vom 20. Oktober 2014 und stellte die eingangs angeführten Berufungsanträge (act. 26). 6. Die Präsidentin der Kammer setzte der Klägerin mit Verfügung vom 24. November 2014 Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 3'800.00 für das Berufungsverfahren an (act. 27). Der Vorschuss wurde fristgerecht geleis- tet (act. 28 f.). 7. Mit Verfügung vom 5. Januar 2015 wurde dem Beklagten die Frist zur Einreichung der Berufungsantwort angesetzt (act. 31). Der Beklagte erstattete die Berufungsantwort fristgerecht mit Eingabe vom 6. Februar 2015 und stellte die eingangs angeführten Berufungsanträge (act. 33).
Am 24. und 27. Februar 2015 reichte der Beklagte neue Urkunden zu den Akten (act. 35-38). 9. Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1- 23). Die Berufungsantwort und die Noveneingaben samt Beilagen wurden der Klägerin zugestellt (act. 39). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
II. 1. Vorbemerkungen: Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen- heiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert Fr. 10'000.00 erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Im Anfechtungs- und Kündi gungsschutzverfahren bestimmt sich der Streit- wert nach den Bruttomietzinsen während der vom Verfahren betroffenen Zeitdau- er. Diese läuft vorliegend ab dem strittigen Kündigungstermin (30. September 2015) bi s zum nächstmöglichen ordentlichen bzw. vertraglichen Kündi gungster- min (3-monatlich auf Ende März oder September, act. 3/3), unter Einhaltung der dreijährigen Kündigungssperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Ausge- hend von der Einreichung der Berufung mit Eingabe vom 14. November 2014 läuft die Sperrfrist Ende November 2017 ab, so dass der nächstmögliche Kündi- gungstermin auf Ende März 2018 fällt. Daraus ergibt sich eine massgebliche Zeit- dauer von 30 Monaten. Bei einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'416.00 (act. 3/5) ist danach von einem Streitwert von rund Fr. 42'500.00 auszugehen. Auf die rechtzeitig schriftlich und begründet erhobene Berufung ist somit ei nzutreten. 2. Die Vorinstanz hielt fest, die Kündigung des Mietverhältnisses der Par- teien vom 28. Oktober 2013 sei frist-, form- und termingerecht erfolgt. Sie erweise sich daher als grundsätzlich gültig und wirksam (act. 25 S. 8). Etwas anderes ist nicht ersichtlich und wird von den Parteien nicht geltend gemacht.
3.4 Dem Entscheid der Vorinstanz ist aus den nachfolgend aufgezeigten Gründen zuzusti mmen. 3.4.1 Die ordentliche Kündigung des Vermieters, die mit der Absicht einer umfassenden Sanierung der Mietliegenschaft begründet wird, verstösst nach der zutreffenden Praxis des Bundesgerichts grundsätzli ch ni cht gegen Treu und Glauben. Wenn der Vermieter, der eine umfassende Sanierung vornehmen wi ll, die Kündigung zwecks Räumung der Liegenschaft und rascher D urchführ ung der Arbeiten einer länger dauernden Sanierungsphase mit Mietzinsreduktionen vor- zieht, so ist das an sich nicht treuwidrig (vgl. BGE 135 III 112). Ohne schützens- werten Grund bzw. schonungslos und daher treuwidrig ist die ordentli che Ver- mieterkündigung dagegen dann, wenn sie im Hinblick auf Modernisierungsarbei- ten erfolgt, deren Durchführung durch den Verbleib des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würde. So verhält es sich et- wa bei blossen Fassadenrenovationen oder Balkonanbauten (BGer 4A_31/2014 vom 27. August 2014, E. 4.1, übersetzt in mp 2014 S. 334 ff., S. 336). Entscheidend für die Anfechtung einer ordentlichen Kündi gung, zu deren Begründung der Vermieter Umbauarbeiten angibt, sind somi t di e Auswi rkungen, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf die Durchführung der Arbeiten hätte. Um di ese Auswi rkungen ei nzuschätzen und si ch über ei ne Anfechtung der Kündigung schlüssig zu werden, ist der Mieter auf den Erhalt von Informationen über das Sanierungsprojekt angewiesen. Das bedingt ein einigermassen ausge- reiftes Projekt, da der Mieter etwa aus der blossen Absicht des Vermieters, eine Liegenschaft zu renovieren, keine sachdienlichen Rückschlüsse über den Umfang der geplanten Arbeiten ziehen kann. Das Bundesgericht verlangt für die Begrün- dung der Sanierungskündigung daher ei n greifbares, handfestes Sanierungspro- jekt des kündigenden Vermieters. Fehlt ein solches Projekt, so wird die Treuwid- rigkeit der Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR bejaht (vgl. den bereits erwähnten BGer 4A_31/2014 vom 27. August 2014, E. 4.2.2, übersetzt in mp 2014 S. 334 ff.; vgl. auch BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010, E. 2.4.2, übersetzt und kommentiert von M ARTIN SOHM in MRA 2011 S. 59 ff.; BGer 4A_425/2009 vom 11. November 2001, E. 3.2.2, übersetzt in mp 2010 S. 208 ff.).
Im Weiteren verstösst eine Kündigung auch dann gegen Treu und Glauben, wenn sich die kündigende Partei widersprüchlich verhält, indem sie bewusst fal- sche Gründe vorschiebt und den wahren Kündi gungsgrund verschweigt. Das ist bei einer Sanierungskündigung dann denkbar, wenn es an einer ernsthaften Sa- nierungsabsicht fehlt. Dann wäre der angegebene Kündigungsgrund vorgescho- ben. Auch vor diesem Hintergrund ist ein greifbares Projekt zu verlangen, da der Mieter ohne ein solches nicht beurteilen kann, ob der Vermieter tatsächlich ernst- hafte Sanierungsabsichten hegt. 3.4.2 Nach den Regeln zur Beweislast (Art. 8 ZGB) ist es allgemein Sache des Kündigungsempfängers (hier der Klägerin), den Beweis dafür zu erbringen, dass die Kündigung in Verletzung von Treu und Glauben ausgesprochen wurde. Der Kündigende (hier der Beklagte) hat nur die Pflicht, bei der Wahrheitsfindung loyal mitzuwi rken. Er muss alle in seinem Besitz befindlichen Urkunden vorlegen, die für die Überprüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungsgrundes not- wendig sind. Der Kündigende hat demnach den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010, E. 2.4.2, übersetzt in MRA 2011 S. 59 ff., S. 63). Das kann auch erst nach der Aussprache der Kündigung erfolgen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR). Von einer vollen Beweislast des Vermieters hinsichtlich der Ernsthaftigkeit seines Projekts ist danach entgegen der Klägerin (act. 26 S. 14) ni cht auszuge- hen. Der Vermieter, der unter Hinweis auf ein Sanierungsprojekt kündigt, hat den entsprechenden Wi llensentschluss vi elmehr nur glaubhaft zu machen. Weiter hat der Vermieter glaubhaft darzulegen, dass sein Bauvorhaben durch den Verbleib des Mieters im Mietobjekt kompliziert, verzögert oder verteuert würde. Daran – und damit auch an die Greifbarkeit bzw. Reife des Projekts – sind zur Vermei- dung einer faktischen Beweislastumkehr keine zu hohen Anforderungen zu stel- len. Die im Schrifttum thematisierte Treuwidrigkeit einer Sani erungskündi gung i m Fall, dass die Erlangung der erforderlichen Bewilligungen objektiv unmöglich ist (SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage 2008, Art. 271 OR N 32), ist daher nur in besonders klaren Fällen denkbar. Daraus darf nicht geschlossen werden, der Vermieter hätte eine bereits erteilte Bewilligung vorzulegen oder etwa nachzuwei-
sen, dass er die erforderlichen Unterlagen bereits eingerei cht hat. Ebenso wenig muss der Vermieter die Bewilligungsfähigkeit seines Projekts nachweisen oder auch nur glaubhaft machen. Es kann nicht von ihm verlangt werden, dass er Kon- struktionsdetails der von ihm geplanten Baumassnahmen offenlegt. Art. 271 Abs. 1 OR macht die Wirksamkeit der Kündigung ni cht von solchen Bedi ngungen abhängig (vgl. BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010, E. 2.6-2.7, sowie den Kommentar dazu von S OHM, MRA 2011 S. 59 ff., S. 65, S. 69 f.; vgl. auch BGer 4A_31/2014 vom 27. August 2014, E. 4.1, übersetzt in mp 014 S. 334 ff., S. 336). Nicht zu vergessen ist in diesem Zusammenhang im Übrigen auch, dass die or- dentliche Kündigung bei unbefristeten Mietverträgen die regelhafte Art der Ver- tragsauflösung darstellt. Mit Recht verweist der Beklagte im Übrigen darauf, dass auch Mieterinteres- sen gegen zu hohe Anforderungen an die Projektreife sprechen. Den Interessen der Mieter wäre nicht gedient, wenn Sanierungskündigungen erst beim Vorliegen eines definitiv baureifen Projekts, dafür mit einer kurzen Frist erfolgten (act. 33 S. 9). 3.4.3 Im bereits erwähnten, vom Bundesgericht am 27. August 2014 ent- schiedenen Fall (BGer 4A_31/2014, E. 4.2.2; übersetzt in mp 2014 S. 334 ff., S. 337) erfolgte die Kündigung am 19. Mai 2010 und gab der Vermieter zur Be- gründung lediglich an: "Renovation, Umbau, Umstrukturierung" bzw. "Umstruktu- rierung der Stockwerke". Vor der Kündigung war einzig eine Besichtigung der Liegenschaft durch die Verwaltung erfolgt. Sämtliche weiteren Planungsschritte (beginnend mit einem Bericht des Verwalters über den Zustand der Liegenschaft) erfolgten erst später. Das führte für das Bundesgericht zum Schluss, dass im Zeitpunkt der Kündigung kein auch nur einigermassen ausgereiftes Bauprojekt vorlag (BGer 4A_31/2014, E. 4.2.2 a.E., mp 2014 S. 338). In einem weiteren Ent- scheid des Bundesgerichts ergibt sich aus den Erwägungen, dass die Sanie- rungskündigung lediglich mit "vollständige Renovation der gesamten Liegen- schaft" begründet wurde. Daraus liess sich nicht auf ein handfestes Bauprojekt schliessen (BGer 4A_425/2009 vom 11. November 2009, mp 2010 S. 208 ff.), und es war ein solches offenbar auch im Nachhinein nicht gegeben, durch ergänzen-
de Angaben des Vermieters, dem die Möglichkeit offen steht, gestützt auf Art. 271 Abs. 2 ZPO sowie im Verfahren die Ernsthaftigkeit seines Vorhabens zu doku- mentieren. Der vorliegende Fall unterscheidet sich von den Konstellationen, die den er- wähnten Bundesgeri chtsentschei den zugrunde lagen. Die angegebenen Kündi- gungsgründe (vgl. vorne I./2.) erlaubten der Klägerin, sich ein Bild von den zu er- wartenden Umbauarbeiten zu machen (Dachaufstockung direkt über dem Ge- schoss, in dem ihre Wohnung sich befindet, Einbau eines Lifts auf ihrem Ge- schoss, Veränderung der Grundrisse, Bauzeit von 6-8 Monaten). Solche Arbeiten, insbesondere die Dachaufstockung direkt über dem von der Klägerin bewohnten Stockwerk und der Einbau eines Lifts, würden durch den Verbleib der Klägerin in i hrer Mi etwohnung zumi ndest erhebli ch erschwert, wenn ni cht gar verunmögli cht. 3.4.4 Im Weiteren reichte der Beklagte bereits vor der Kündigung ei n Bau- gesuch ein (act. 18/1). Die Klägerin bestreitet zwar, dass der Beklagte dieses Ge- such wie angegeben am 29. August 2013 einreichte (act. 26 S. 8). Dass das Ge- such vor der Kündigung eingereicht wurde, ist jedoch unbestritten (vgl. Vi -Prot. S. 16, act. 26 S. 8). Damit hat der Beklagte der Ernsthaftigkeit seiner Sanierungs- absichten Ausdruck verliehen. Die Klägerin sieht in diesem Zusammenhang eine Aktenwidrigkeit (act. 26 S. 13), doch sie verdeutlicht nicht, welchen Aktenstücken der vorinstanzliche Schluss auf die Ernsthaftigkeit der Baueingaben widerspre- che. Die Klägerin macht weiter geltend, das vor der Kündigung eingereichte Ge- such sei nach Auskunft der Kreisarchitektin so unvollständig und oberflächlich gewesen, dass es nicht habe bearbeitet werden können und daher zurückge- schickt worden sei (vgl. act. 26 S. 9; Vi-Prot. S. 16). Dass das Gesuch den Anfor- derungen der Baubehörde nicht genügte, bzw. dass der Beklagte die erste Einga- be vielleicht (so seine eigene Angabe) etwas "salopp" einreichte (act. 33 S. 6), ist nach dem Gesagten (vorne II./3.4.2) jedoch ni cht entschei dend, da Art. 271 Abs. 1 OR keine entsprechenden Anforderungen aufstellt. Ebenso wenig ist er- heblich, ob in der Zeit zwischen der erwähnten Rückmeldung auf das erste Ge- such des Beklagten und der Einreichung des verbesserten Gesuchs am 19. Mai
2014 (vgl. vorne II./3.3) ein Bauverfahren formell pendent war oder nicht (act. 26 S. 10). Dem Beklagten schadet es aus diesem Grund auch nicht, dass er die Um- baupläne, welche er der Vorinstanz einreichte, offenbar erst nach dem Zeitpunkt der Kündigung erstellte (act. 18/2-3). Daher erübrigen sich die von der Klägerin verlangten Beweisabnahmen über die behauptete Unvollständigkeit des Gesuchs (Edition der Korrespondenz mit der Kreisarchitektin, Befragung der Kreisarchitek- tin als Zeugin; vgl. act. 26 S. 9, 14). 3.4.5 Wie bereits erwähnt wurde, kann ei ne Sani erungskündi gung auch dann treuwidrig sein, wenn die Erlangung der erforderlichen Bewilligungen objek- ti v unmöglich ist. Die Klägerin hat indes nicht nachgewiesen, dass die Bewilligung nicht erteilt würde. Der blosse Hinweis, es sei unklar, ob das Projekt realisiert werden könne (act. 26 S. 8), i st unbehelfli ch. Im Übrigen hat der Beklagte im Be- rufungsverfahren mit Eingaben vom 24. und 27. Februar 2015 als zulässige No- ven (Art. 317 Abs. 1 ZPO) die Baubewilligungen vom 11. und 18. Februar 2015 (je mit Auflagen) zu den Akten gereicht (hinsichtlich des Bauprojekts und der damit zu koordinierenden Mobilfunkantennen, act. 35-38). Für ein Beweisverfahren über die Bewilligungsfähigkeit des Projekts (act. 26 S. 13) gibt es danach keine Veran- lassung. 3.4.6 Mit Recht hat die Vorinstanz auch die Argumente der Klägerin zur Vor- geschichte der Parteien als unerheblich erachtet (act. 25 S. 10). Aus dem Um- stand, dass der Beklagte bereits früher ein Sanierungsprojekt aufschob bzw. von umfassenden Renovationen absah und stattdessen "sanfte" Sani erungen vor- nahm (vgl. bereits vorne I./1.), kann entgegen der Klägerin (act. 26 S. 9, 12, 14) ni cht ohne weiteres geschlossen werden, der Beklagte verfolge heute keine ernsthaften Sanierungsabsichten. Die klägerische Ansicht käme im Ergebnis einer Beweislastumkehr nahe, was ni cht angehen kann (vgl. vorne II./3.4.2). Das Risi- ko, dass ein Sanierungsprojekt aus irgendwelchen Gründen ni cht verwi rkli cht wird, besteht in jedem Fall. Treuwidrig wäre die Kündigung nur bei einem von An- fang an vorgeschobenen bzw. von Anfang an nicht ernsthaften Projekt. Konkrete Anzeichen dafür, dass es sich vorliegend so verhielte, hat die Klägerin ni cht dar- getan.
III. 1. Die Vori nstanz hat ihre Kosten der Klägerin auferlegt und diese ver- pflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung zu bezahlen (act. 25 S. 15). Die Klägerin verlangt im Berufungsverfahren mit ihrem eingangs aufgezeigten Eventualantrag, es seien die Kosten des Mietgerichts in Abweichung von Art. 106 ZPO den Parteien je hälftig aufzuerlegen und die Parteientschädigungen seien wettzuschlagen (vgl. dazu act. 26 S. 15). D em i st ni cht zu folgen. Der Umstand alleine, dass der Beklagte bei früheren Gelegenheiten Projekte nicht verwirklichte, gab der Klägerin mit Blick auf eine Kündi gung aufgrund ei nes neuen Bauprojektes keinen begründeten Anlass zur Erhebung der Klage. Was die bestrittene Ernsthaftigkeit des aktuellen Bauprojek- tes angeht (act. 26 S. 15), trägt die Klägerin das Risiko, im Falle ihres Unterlie- gens mit ihrer Argumentation kosten- und entschädigungspflichtig zu werden. Ei n erneuter Hinweis auf dieselbe Argumentation (welcher i m Entschei d zur Sache ni cht gefolgt wurde) kann ni cht zu ei ner vom Obsiegen und Unterliegen abwei- chenden Kostenregelung nach Art. 107 ZPO führen. Daher ist auch der Subeven- tualantrag der Klägerin hi nsi chtli ch der Kosten- und Entschädigungsregelung ab- zuweisen. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren (Fr. 4'600.00) und der Betrag der Parteientschädigung (Fr. 5'700.00 zuzüglich 8% MwSt.) sind in der Höhe nicht angefochten. Somit ist auch das erstinstanzliche Kostendispositiv zu bestätigen. 2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Klägerin auch für das Be- rufungsverfa hre n kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Für das zweitinstanzliche Verfahren ist angesichts des eingangs aufgezeig- ten Streitwerts von rund Fr. 42'500.00 eine Entscheidgebühr von Fr. 2'800.00 an- gemessen (vgl. § 4 Abs. 1 und 3 sowie § 7 lit. a i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG). Die dem Beklagten zuzusprechende Parteientschädigung für die Erstattung der Berufungsantwort und die Noveneingaben ist auf Fr. 3'000.00 festzulegen (§ 4 Abs. 1 bis 3, § 11 AnwGebV). Der Beklagte hat für das Berufungsverfahren den Ersatz der Mehrwertsteuer von 8 % verlangt (vgl. act. 33 S. 2). Es ist i hm ei n solcher zuzusprechen (vgl. das Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts vom 17. Mai 2006, S. 3). Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 20. Oktober 2014 wird bestätigt. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'800.00 festgesetzt 3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin und Berufungs- klägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet. 4. D i e Klägeri n und Berufungsklägerin wird verpflichtet, dem Beklagten und Be- rufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.00 zuzügli ch Fr. 240.00 (8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 3'000.00) zu bezahlen. 5. Schri ftli che Mi ttei lung an die Parteien sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein, und an die Obergerichtskasse. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an di e Vori nstanz zurück.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r
Die Vorsitzende:
lic. i ur. A. Katzenstein Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. T. Engler
versandt am: 28. April 2015