ZMP 2022 Nr. 5 Art. 269 OR; Art. 269a lit. b OR; Art. 14 Abs. 1 VMWG; Art. 270 OR. Anfech- tung des Anfangsmietzinses nach erheblicher Umgestaltung der Sache. Um- fang der Formularpflicht. Natürliche Vermutung der Missbräuchlichkeit. Be- rücksichtigung des Eigenfinanzierungsgrads zur Bestimmung des Zinssat- zes bei wertvermehrenden Investitionen. Wurde die gemietete Wohnung vor dem Abschluss des Vertrages von Grund auf saniert und dabei von einer 4 - Zimmerwohnung mit teils sehr kleinen Räumen in eine grosszügige 3 ½ - Zimmerwohnung umgewandelt, so kann trotz identischer Gesamtgrösse nicht mehr von der Vermietung der gleichen Sache gesprochen werden. Im Formular zur Festsetzung des Anfangsmietzinses genügt es daher, die Tatsache der Neuvermietung zu erwähnen. Insbesondere ist es für eine gültige Mietzinsfestsetzung nicht erforderlich, dass die Veränderung zum Mietzins gegen- über der alten Wohnung angegeben oder begründet wird (MG, E. IV.1; OG, E. III.1.5 und III.2.5; BGer, E. 3). Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Vergleich zwischen altem und neuem Miet- zins gänzlich unmöglich wäre. Die vom Bundesgericht verlangte Plausibilisierung einer massiven Mietzinserhöhung basiert auf der allgemein gültigen Erfahrungstat- sache, dass ein zulässiger Mietzins sich an den gesetzlichen Missbrauchskriterien muss messen lassen. Wo dies nicht der Fall ist, besteht eine natürliche Vermutung der Missbräuchlichkeit. Im konkreten Fall ist eine Plausibilisierung möglich, indem man den aktualisierten Altmietzins aufgrund der Mietpreisstrukturerhebung 2006 sowie des Mietpreisindexes der Stadt Zürich errechnet, diesen um den wertver- mehrenden Teil der Baukosten erhöht und das Resultat hernach mit dem verein- barten Anfangsmietzins vergleicht. Bei der Verzinsung der wertvermehrenden In- vestitionen ist aufgrund der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Netto- rendite auch der Eigenfinanzierungsgrad der Investition zu berücksichtigen. Ergibt die Rechnung eine massive und nicht zu erklärende Erhöhung, greift eine natürli- che Vermutung der Missbräuchlichkeit und liegt es an der Vermieterin, mittels kon- kreter Vergleichsobjekte darzutun, dass der verlangte Anfangsmietzins der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete entspricht. Alternativ kann sie die Vermutung durch geeignete Indizien im Sinne der Rechtsprechung zu erschüttern versuchen.
Es wäre mit dem Bundesrecht nicht zu vereinbaren, bei der Festsetzung des An- fangsmietzinses einfach auf den statistischen Zins der alten Wohnung oder gar auf den zuletzt bezahlten Zins im Vormietverhältnis zurückzugreifen, denn dies hiesse, die erheblichen Baukosten seitens der Vermieterin zu ignorieren. Bei der Festsetzung des Anfangsmietzinses im Allgemeinen und bei der Bewertung von Statistiken und von baulichen Massnahmen im Besonderen steht den kantonalen Instanzen ein erheblicher Ermessensspielraum zu (MG, E. IV.3-4; OG, E. III.3; BGer, E. 5.3). Aus dem Urteil des Mietgerichts MJ210018-L vom 19. Mai 2022 (OG- und BGer- Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Hauri; Gerichtsschrei- berin Gabathuler): «(...) Rechtsbegehren: "1. In Gutheissung der Klage sei die Nichtigkeit des monatlichen Net- tomietzinses von Fr. 2'850.– festzustellen; 2. eventualiter sei der monatliche Mietzins von Fr. 2'850.– für miss- bräuchlich zu erklären; 3. der monatliche Nettomietzins sei rückwirkend auf den Mietbeginn am 1. September 2020 auf Fr. 1'450.– festzusetzen; 4. die Beklagte sei zu verpflichten, der klagenden Partei den seit Mietbeginn am 1. September 2020 zu viel bezahlten Mietzins zu- rückzuerstatten, zuzüglich 5 % Zins ab mittlerem Verfall; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. 7.7 % MwSt.) zu Las- ten der Beklagten."
Erwägungen: I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt 1.1 Mit Mietvertrag vom 26. März bzw. 6. April 2020 mieteten die Kläger von der Beklagten ab dem 1. September 2020 eine 3.5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss
der Liegenschaft N.-strasse Y in Zürich. Vereinbart wurde ein monatlicher Netto- mietzins von Fr. 2'850.– zuzüglich Fr. 210.– Nebenkosten akonto, beruhend auf einem Referenzzinssatz von 1.25 % und einem Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise per Februar 2020 von 101.6 Punkten sowie ausgeglichenen Kostensteigerungen bis 31. August 2020. Die Wohnungsübergabe fand am 25. August 2020 statt. 1.2 Mit amtlichem Formular vom 17. März 2020 teilte die Beklagte den Klägern den vereinbarten Anfangsmietzins mit. Ein früherer Mietzins sowie entsprechende Nebenkosten wurden im Formular nicht angegeben, jedoch findet sich beim Total des früheren Mietzinses der Vermerk "Na". 2. Prozessgeschichte 2.1 Mit Eingabe vom 10. September 2020 (Datum Poststempel) machten die Klä- ger das Schlichtungsverfahren betreffend Anfechtung Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. Anlässlich der Schlichtungs- verhandlung vom 1. Februar 2021 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden, weshalb den Klägern mit gleichentags ergangenem Beschluss die Klagebewilligung erteilt wurde. 2.2 Die Kläger reichten am 15. März 2021 (Poststempel) die vorliegende Klage sowie die ihnen am 11. Februar 2021 zugestellte Klagebewilligung der Schlich- tungsbehörde Zürich vom 1. Februar 2021 innert Frist ein. Mit Zirkulationsbe- schluss vom 18. März 2021 wurden die Doppel der Klage und der Beilagen der Beklagten zugestellt sowie die Prozessleitung an den Mietgerichtspräsidenten de- legiert. Der mit demselben Beschluss verlangte Kostenvorschuss im Betrag von Fr. 11'650.– ging in der Folge innert Frist ein. Sodann wurden die Parteien am 28. April 2021 zur Hauptverhandlung auf den 8. Juli 2021 bzw. am 2. September 2021 zur Fortsetzung auf den 18. November 2021 vorgeladen. (...) 2.3 Innert der mit Zirkulationsbeschluss vom 27. Januar 2022 gesetzten Frist reichte die Beklagte mit Eingabe vom 1. Februar 2022 (Poststempel; ...) diverse Beweismittel ein. Die Doppel der Eingabe sowie der dazugehörigen Beilagen wur- den den Klägern mit Präsidialverfügung vom 2. Februar 2022 zugestellt. Gemäss
der anlässlich der Fortsetzung der Hauptverhandlung am 18. November 2021 ge- troffenen Vereinbarung wurde den Parteien gleichzeitig Frist zu je einem schriftli- chen Schlussvortrag angesetzt. Mit Eingaben vom 15. bzw. 22. März 2022 reich- ten die Parteien ihre Schlussvorträge innert (erstreckter) Frist ein. Mit Präsidialver- fügung vom 24. März 2022 wurden die Schlussvorträge je der Gegenpartei zuge- stellt sowie das Verfahren für spruchreif erklärt. II. Prozessuales 1. Zuständigkeit 1.1. Für Klagen aus Miete und Pacht von Wohnräumen ist das Gericht am Ort der gelegenen Sache zuständig (Art. 33 und 35 ZPO). Das vorliegende Mietobjekt be- findet sich in Zürich, weshalb das hiesige Mietgericht örtlich zuständig ist. 1.2. In sachlicher Hinsicht ist das Mietgericht als Kollegialgericht zuständig für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, wenn der Streitwert Fr. 30'000.– übersteigt (§ 21 Abs. 1 lit. a i.V.m. § 26 GOG). Die Kläger geben einen Streitwert von Fr. 336'000.– (12 x 20 x Fr. 1'400.–) an. Die Beklagte bestreitet diesen und ersucht das Gericht, einen tieferen Streitwert festzulegen, weil die durchschnittliche Mietdauer bei Wohnungen erheblich kürzer ausfalle als 20 Jahre. Bei einer Mietzinsherabsetzung entspricht der Streitwert praxisgemäss der Diffe- renz zwischen dem vereinbarten und dem beantragten herabgesetzten Mietzins, wobei bei einer ungewissen Dauer, d.h. bei einem unbefristeten Mietverhältnis, als Kapitalwert der 20-fache Betrag der einjährigen Leistung gilt (vgl. Art. 92 Abs. 2 ZPO). Vorliegend ist weder ein Grund ersichtlich, noch wird von der Beklagten ge- nauer substantiiert, weshalb von der gesetzlichen Regelung abgewichen werden sollte (vgl. auch BSK ZPO-RÜEGG/RÜEGG, 3. Aufl., Art. 92 N 4). Somit ist von ei- nem Streitwert von Fr. 336'000.– (Fr. 1'400.– x 12 x 20) auszugehen, womit dieser die Grenze von Fr. 30'000.– übersteigt und entsprechend das Kollegialgericht zu- ständig ist.
dass es sich bei der gemieteten Wohnung aufgrund der Sanierung nicht mehr um die gleiche Mietsache im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung handle. So sei die Grundfläche ebenso wie die Grundstruktur der Zimmeraufteilung unver- ändert geblieben. Die Beklagte sei entsprechend verpflichtet gewesen, den vorma- ligen Mietzins anzugeben. Selbst wenn die Beklagte nicht zu diesen Angaben ver- pflichtet gewesen wäre, so wäre auf dem amtlichen Formular anzugeben gewe- sen, weshalb sie den früheren Mietzins sowie die früheren Nebenkostenbelastun- gen nicht mitgeteilt habe. Der Vermerk "Na" sei unverständlich und genüge zwei- felsohne nicht als nachvollziehbare Begründung. Es handle sich um eine Altliegen- schaft, die von der Beklagten bereits vor der Sanierung vermietet worden sei. So- mit stehe ausser Frage, dass ein früherer Mietzins für die Wohnung verfügbar ge- wesen sei. Die auf dem Formular angebrachte Bemerkung "Na" sei für eine durch- schnittliche Mietpartei nach Treu und Glauben nicht verständlich. Des Weiteren sei sie schlicht unwahr. Die Nichtmitteilung des früheren Mietzinses bzw. falls die Be- klagte dazu nicht verpflichtet gewesen sei, die fehlende Begründung, hätten je für sich alleine die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses zur Folge. Sei der Anfangsmiet- zins nichtig, so sei der teilnichtige Vertrag zu ergänzen, indem ein neuer Anfangs- mietzins richterlich festzusetzen sei. Dabei dürfe die klagende Partei nicht schlechter gestellt werden, als wenn der Anfangsmietzins formgültig mitgeteilt wor- den wäre. Das bedeute, dass die Beklagte auch im Falle der Teilnichtigkeit an ihre Begründung für die Erhöhung des Anfangsmietzinses gebunden sei. Somit dürfe eine allfällige Nettorenditeberechnung der Beklagten zum Nachteil der klagenden Partei keine Berücksichtigung finden. 1.2 Im Eventualbegehren machen die Kläger die Missbräuchlichkeit des ange- fochtenen Anfangsmietzinses geltend. Aufgrund der massiven bzw. exzessiven Erhöhung des Anfangsmietzinses im Vergleich zum Vormietverhältnis von Fr. 1'100.– auf Fr. 2'850.– netto im Monat sei von der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit des angefochtenen Anfangsmietzinses auszugehen. Diese Er- höhung betrage 159.1 %. Als weitere Indizien der Missbräuchlichkeit verweisen die Kläger auf die Mietpreisstatistik der Stadt Zürich für die Jahre 2013 bis 2017 und bringen eine Berechnung eines hypothetischen Mietzinses auf der Grundlage
des vormaligen Mietzinses sowie unter Anrechnung der wertvermehrenden Inves- titionen durch die Sanierung vor. Berücksichtige man den statistischen Nettomiet- zins auf Grundlage der obgenannten Statistik, ergebe sich für das Stadtquartier, in welchem die Wohnung liege, ein Nettomietzins von Fr. 1'870.–. Berechne man ei- nen hypothetischen Mietzins unter Anrechnung der wertvermehrenden Investitio- nen auf den ehemaligen Mietzins, ergebe sich ein zulässiger Nettomietzins von Fr. 1'680.–. Aufgrund der Missbrauchsvermutung obliege der Beklagten der Ge- genbeweis der Orts- und Quartierüblichkeit. 2. Beklagte 2.1 Die Beklagte brachte hauptsächlich vor, sie habe die Liegenschaft, in wel- cher sich die Wohnung befinde, von Oktober 2019 bis August 2020 einer Totalsa- nierung unterzogen, für welche über Fr. 2.7 Millionen aufgewendet worden seien. Die von den Klägern per 1. September 2020 gemietete Wohnung sei nicht mehr mit der Wohnung vor der Totalsanierung vergleichbar. Im Verlauf dieser Totalsan- ierung seien unter anderem die Grundrisse der Wohnung und somit die Grösse und Anzahl der Zimmer verändert worden. Demnach sei die Beklagte nicht ver- pflichtet gewesen, den Mietzins des früheren Mietverhältnisses vor der Sanierung auf dem den Klägern ausgehändigten Anfangsmietzinsformular aufzuführen. Zu- dem sei die Beklagte aufgrund des Wegfalls eines vergleichbaren Objekts durch die Totalsanierung auch nicht verpflichtet gewesen, auf dem Anfangsmietzinsfor- mular einen Hinweis auf eine Totalsanierung oder eine Neuvermietung anzubrin- gen. Weder im Gesetz noch in der Literatur oder der Rechtsprechung sei zum Zeitpunkt der vorliegenden Mietzinsanzeige im März 2020 ein solcher Vermerk auf dem Anfangsmietzinsformular für den vorliegenden Fall einer Totalsanierung zwin- gend vorgesehen gewesen. Erst recht gebe es keine konkret anzuwendende, ein- heitliche Formulierung für diesen Hinweis. Vor diesem Hintergrund sei zu berück- sichtigen, dass auf dem von den Klägern ins Recht gereichten Anfangsmietzinsfor- mular anstelle des früheren Mietzinses die Bemerkung "Na" angeführt worden sei. Dies stelle die gängige englische Abkürzung für "not available" dar und bedeute im vorliegenden Zusammenhang so viel wie "früherer Mietzins: Mietobjekt nicht ver- fügbar" beziehungsweise "kein vorhergehendes Objekt existent." Somit liege konk- ret sogar ein Hinweis auf ein neues Objekt vor. Dies sei jedoch unerheblich, da
der Hinweis auf ein nicht mehr vergleichbares Objekt in der vorliegenden Konstel- lation ohnehin nicht zwingend sei, und der Anfangsmietzins in der Höhe von Fr. 2'850.– daher rechtswirksam angezeigt worden sei. 2.2 Zum Eventualbegehren der Kläger bringt die Beklagte vor, dass der für die totalsanierte, 83.5m 2 grosse 3.5-Zimmer-Wohnung vereinbarte Nettomietzins in der Höhe von Fr. 2'850.– der Vergleichsmiete entspreche und daher nicht miss- bräuchlich sei. Als Nachweis, dass der Nettomietzins nicht missbräuchlich sei, reichte sie zwei Vergleiche (12 Vergleichsobjekte) von ebenfalls im Kreis 4 liegen- den Mietobjekten ins Recht, welche auf Basis von Homegate-Inseraten erstellt worden seien. Für den Fall, dass das Gericht in Erwägung ziehe, den Mietzins nach richterlichem Ermessen festzusetzen, reichte die Beklagte zur Berücksichti- gung im Rahmen des richterlichen Ermessens weiter eine Nettorenditeberechnung betreffend die von den Klägern gemietete Wohnung sowie die amtliche Statistik der Stadt Zürich zu den Nettomietpreisen vom 19. Mai 2021 ein (basierend auf der Strukturerhebung 2013-2017, vgl. ...). Gemäss der Nettorenditeberechnung er- gebe sich mit Berücksichtigung der Teuerung eine zulässige Kostenmiete für die klägerische Wohnung von Fr. 2'434.34. Dabei handle es sich wohlgemerkt um die Nettokostenmiete. Die Nettokostenmiete müsse die unterste Grenze der gerichtli- chen Mietzinsfestsetzung darstellen, da die Beklagte ansonsten vom Gericht einen nicht kostendeckenden Mietzins aufgezwungen bekommen würde, was wider- sprüchlich wäre, da der Vermieter grundsätzlich bei einer nicht kostendeckenden Miete eine Mietzinserhöhung vornehmen könne. Auch sei die Berücksichtigung der Nettorendite im Rahmen des richterlichen Ermessens vorliegend deshalb an- gezeigt, da die Liegenschaft grundsätzlich zwar ein Altbau sei und schon seit 1955 im Eigentum der Beklagten stehe, jedoch durch die aufwendige Totalsanierung nun wie ein Neubau zu behandeln sei, auf welchen es die Kostenmiete anzuwen- den gelte. Zudem diene das Beurteilungskriterium der Vergleichsmiete bei Altbau- ten anstatt der Kostenmiete der Erleichterung der Beweisführung des Vermieters, da davon ausgegangen werde, dass der Vermieter eines Altbaus die Belege für die Renditeberechnung in der Regel nicht mehr vorlegen könne. Der als Beweiser-
leichterung für Eigentümer alter Liegenschaften bezweckte Wechsel des Bemes- sungskriteriums von Kostenmiete zu Vergleichsmiete dürfe dem gut dokumentier- ten Vermieter nicht zum Nachteil gereichen. (...) 2.3 Auf die Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur soweit eingegan- gen, als sie für den Entscheid von Bedeutung sind. Dies gilt insbesondere für An- gaben, die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind. IV. Materielles 1. Keine Nichtigkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses 1.1 Grundlagen Gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone im Falle von Wohnungsman- gel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Abschluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Ge- brauch gemacht (§ 229b EG ZGB/ZH). Das amtliche Formular muss der mieten- den Partei bei Vertragsabschluss, spätestens aber bei der Übergabe der Mietsa- che ausgehändigt werden (BGE 140 III 583 E. 3.1 = Pra 2015 Nr. 102, publ. in: mp 1/15 S. 47 ff.; BGE 121 III 56 E. 2c). Fehlt das Formular, obwohl es obligatorisch ist, zieht dies zwar nicht die Nichtigkeit des ganzen Mietvertrages, aber die Nich- tigkeit des Mietzinses nach sich (BGE 140 III 583 E. 3.2.1, a.a.O.; BGE 120 II 341 E. 5; BGer 4A_451/2019 v. 21. April 2020 E. 6; BGer 4A_495/2019 v. 28. Februar 2020 E. 3.3, publ. in: mp 2/20 S. 144 ff.). Im Streitfall obliegt es gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich dem Vermieter, den Nachweis zu erbringen, dass dem Mieter das amtliche Formular ausgehändigt wurde (BGE 142 III 369 E. 4.1. = Pra 2019 Nr. 18). Der Anfangsmietzins ist grundsätzlich nichtig, wenn in der obligatorischen Formularanzeige Angaben zum bisherigen oder eine Begründung des neuen Miet- zinses fehlen. Wird eine Wohnung zum ersten Mal vermietet, insbesondere bei ei- nem Neubau, entfallen die Angaben zum bisherigen Mietzins zwar, jedoch muss aus dem Formular hervorgehen, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. Ähnlich verhält es sich, wenn es sich nicht mehr um das gleiche Mietobjekt han-
delt, weil vor Mieterwechsel Umbauten erfolgten, die insbesondere eine Verände- rung der Zimmerzahl oder eine erhebliche Abweichung der Wohnungsfläche zur Folge hatten. Reine Unterhaltsarbeiten, aber auch eine umfassende Renovation entbinden den Vermieter allerdings nicht von der Pflicht, den bisherigen Mietzins mitzuteilen (BGer 4A_451/2019 v. 21. April 2020, in Pra 110 (2021) Nr. 17, E. 8). Sodann setzt Art. 270 Abs. 2 OR bei einer Erstvermietung keine Begründung des Anfangsmietzinses auf dem amtlichen Formular voraus. Hierbei erweist sich die Formularanzeige auch ohne Begründung als gültig (a.a.O. E. 9). Eine zeitliche Be- grenzung für die Geltendmachung der Formnichtigkeit sieht der Gesetzgeber nicht vor. Einzig die Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung können das schutzwür- dige Interesse des Mieters an einer richterlichen Festsetzung des Mietzinses be- grenzen (BGE 140 III 583 E. 3.2.3, a.a.O.; BGer 4A_495/2019 v. 28. Februar 2020 E. 3.5). Diese Grundsätze zum Rechtsschutzinteresse gelten jedoch nur für den Fall, dass die Rückerstattung des zu viel bezahlten Mietzinses erst nach Beendi- gung des Mietverhältnisses verlangt wird. Ausser im Falle von Rechtsmissbrauch gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB hat der Mieter während der Mietdauer stets ein Rechts- schutzinteresse an der richterlichen Festsetzung des Mietzinses (und zwar unab- hängig von einer allfälligen Verjährung seines Rückerstattungsanspruchs für zu Unrecht bezahlte Mietzinse), und sei es auch nur zur Festsetzung des zukünftigen Mietzinses (BGer 4A_495/2019 v. 28. Februar 2020 E. 3.5). 1.2 Beweislast Gemäss Art. 8 ZGB muss im Zivilprozess unter Vorbehalt gesetzlicher Vermutun- gen (sog. Rechtsvermutungen, lat. «praesumptiones iuris») jene Partei das Vor- handensein einer Tatsache beweisen, die daraus Rechte ableitet. Nach der vor- herrschenden Normentheorie ergibt sich daraus grundsätzlich, dass für die Vertei- lung der Beweislast im Wesentlichen auf das Verhältnis zwischen den anwendba- ren materiellen Rechtsnormen abzustellen ist. Wer einen Anspruch geltend macht, muss jene Tatsachen beweisen, von denen die Entstehung des Rechts abhängt (rechtsbegründende Tatsachen), während umgekehrt der Anspruchsgegner die Beweislast für diejenigen Tatsachen trägt, die – im Sinne eines Ausnahmetatbe-
stands – die Rechtsentstehung von Anfang an verhindern (rechtshindernde Tatsa- chen) oder ein bereits entstandenes Recht nachträglich verändern bzw. zum Un- tergang bringen (rechtsvernichtende bzw. -verändernde Tatsachen). Dieser Grundsatz erfährt indessen Einschränkungen. Zunächst ist klar, dass die nicht beweisbelastete Partei eine sich aus Art. 160 ff. ZPO und aus dem Grund- satz von Treu und Glauben (Art. 52 ZPO; Art. 2 Abs. 1 ZGB) ergebende prozessu- ale Mitwirkungsobliegenheit trifft, die sie dazu anhält, bei der Beweiserhebung loyal mitzuwirken und jene Angaben und Unterlagen zu liefern, die sich (allein) in ihrem Machtbereich befinden (BGE 147 III 14 E. 6). Die Mitwirkungslast wirkt sich bereits auf das Behauptungsstadium aus. Zwar ist die nicht beweisbelastete Partei nicht gehalten, Dokumente zu beschaffen oder Angaben zu Unterlagen zu ma- chen, über die sie nicht verfügt und bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt auch nicht verfügen kann. Sie muss aber loyal zur Beweisführung beitragen und hat die Folgen zu tragen, wenn sie dies nicht tut. Die Verletzung der prozessualen Mitwir- kungsobliegenheit führt nicht zu einer Umkehr der Beweislast, sondern sie ist im Beweisstadium als eine unberechtigte Verweigerung gemäss Art. 164 ZPO im Rahmen der Beweiswürdigung zu berücksichtigen (BGE 142 III 568 E. 2 = Pra 2017 Nr. 93). Sodann kann die Beweisführung auch durch natürliche Vermutungen erfolgen. Diese bewirken zwar keine Beweislastumkehr. Als Erfahrungstatsachen können sie dennoch zu einer richterlichen Überzeugung der zu beweisenden Tatsache führen, soweit die nicht beweisbelastete Partei die Vermutung nicht im Rahmen des ihr zustehenden Gegenbeweises zu entkräften vermag. Es obliegt grundsätzlich den Mietern nachzuweisen, dass es sich vorliegend nach den Sanierungs- und Umbauarbeiten um "das gleiche Mietobjekt" im Sinne der Rechtsprechung handelt wie vor diesen Arbeiten. Die Vermieterin trifft allerdings eine Mitwirkungsobliegenheit.
1.3 Würdigung Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass sich die Zimmerzahl des Mietobjekts infolge der Sanierungs- und Umbauarbeiten um ein halbes Zimmer von ursprüng- lich 4 auf 3.5 Zimmer reduzierte. Die Beklagte hat Grundrisspläne und Fotos der hier interessierenden Wohnung vor und nach der Sanierung, Fotos der Sanierungsarbeiten und auf entsprechen- den Beweisbeschluss hin auch die Dokumentation der Architekten sowie den Bau- entscheid eingereicht. Auf diesen Grundrissplänen der Wohnung vor und nach der Sanierung ist erkennbar, dass zwei von ursprünglich vier Zimmern vom Grundriss her nicht bzw. nur minimal, die anderen zwei inkl. aussenliegendem Sitzplatz je- doch grundlegend verändert wurden. Ursprünglich handelte es sich um eine 4- Zimmer-Wohnung mit separater Küche und nachher um eine 3.5-Zimmer-Woh- nung mit grosser (30.5 m 2 ) und offener Wohnküche. Dieselben Grundrisspläne vor und nach der Sanierung sind der Projektdokumentation des Architekturbüros so- wie dem – dem Bauentscheid beigelegten – Grundrissplan zu entnehmen. Auf den Fotos sind beispielhaft Küche und Bad abgebildet, wobei erkennbar ist, dass der Innenausbau komplett ersetzt und modernisiert wurde (Boden, Decken, Wände, Einbaumöbel, Geräte etc., vgl. ...). Auf dem Baubeschrieb in der Projektdokumen- tation des Architekturbüros sind alle notwendigen Bauarbeiten aufgelistet, wobei ersichtlich ist, dass tatsächlich umfassende Erneuerungen geplant waren (...; insb. neue Wände, Fenster, Sanitär- und Elektroleitungen, Böden, Türen, Sanitäranla- gen und Küchen) und sich die Baukosten auf gesamthaft ca. Fr. 2.7 Mio. beliefen. Zu Recht führen die Kläger selbst aus, dass im Falle von Erstvermietungen oder Umbauten, welche insbesondere eine Veränderung der Zimmerzahl oder erhebli- che Abweichung der Wohnungsfläche zur Folge hatten, auf die Angabe des frühe- ren Mietzinses verzichtet werden könne bzw. müsse. Auch wenn die Fotos der Sa- nierungsarbeiten nicht ohne Weiteres der hier interessierenden Wohnung zuge- ordnet werden können, ist aufgrund der von der Beklagten eingereichten Unterla- gen erstellt, dass die Wohnung umfassend saniert wurde und es aufgrund dessen neben der Reduktion der Zimmerzahl zu einer wesentlichen Grundrissverände- rung kam. Entsprechend war die Beklagte nicht verpflichtet, den ehemaligen Miet- zins auf dem Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses anzugeben. Auf dem
Formular musste lediglich erkennbar sein, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. Wie dies auf dem Formular konkret kenntlich zu machen ist, lässt das Bundesgericht bisher offen. Indem die Beklagte gerade keine Angaben zu einem allfälligen Vormietverhältnis machte bzw. lediglich den Vermerk "NA" aufführte, brachte sie zum Ausdruck, dass kein solches Vormietverhältnis bestand bzw. es sich demzufolge um eine Erstvermietung handelte. Unabhängig davon, wofür die Abkürzung "NA" vorliegend steht (denkbar bspw. "nicht anwendbar", "nicht ange- geben", not available", "not applicable" oder "no answer"), hat die Beklagte damit nach Treu und Glauben genügend erkennbar gemacht, dass es sich um eine Erst- vermietung handelte, weshalb auch keine Begründung des Anfangsmietzinses notwendig war. 1.4 Fazit Der auf dem amtlichen Formular mitgeteilte Anfangsmietzins erweist sich aus den ausgeführten Gründen als formgültig. 2. Anfechtung des Anfangsmietzinses 2.1 Grundlagen 2.1.1. Nach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er sich aufgrund einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen war oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sa- che erheblich erhöht hat. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind die drei Voraussetzungen alternativ, d.h. es genügt, dass eine von ihnen erfüllt ist, da- mit die Anfechtung des Anfangsmietzinses als zulässig erachtet wird (BGE 142 III 442 E. 2.2; BGE 136 III 82 E. 2.). Es obliegt dem Mieter, den Beweis zu erbringen, dass eine der drei Voraussetzungen erfüllt ist (BGer 4C.169/2002 v. 16. Oktober 2002 E. 2.1 und 4C.367/2001 v. 12. März 2002 E. 3a, je mit Hinweisen). Das Gesetz ist in erster Linie aus sich selbst heraus auszulegen. Ausgangspunkt ist dabei der Wortlaut, zu berücksichtigen sind aber auch andere Elemente, in ers-
ter Linie der Zweck einer Regelung. Die verschiedenen Möglichkeiten zur Anfech- tung des Anfangsmietzinses bezwecken den Schutz derjenigen Mieter, die bei den Vertragsverhandlungen strukturell benachteiligt sind, weil sie mit dem Mietverhält- nis ein Grundbedürfnis befriedigen und deshalb über weniger Verhandlungsmacht als die Vermieterschaft verfügen (Mietrecht für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 394). Genau betrachtet unterscheidet das Gesetz bei den formalen (der Sache nach aber als materielle Anspruchsvoraussetzungen zu be- trachtenden) Anfechtungsvoraussetzungen zwei unterschiedliche (Haupt-) Kons- tellationen, nämlich einerseits qualifizierten Missbrauchsverdacht aufgrund einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem vorausgegangenen Mietverhältnis nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR und andererseits die in zwei Unter- konstellationen aufgeteilte Situation, dass der Mieter sich aufgrund einer persönli- chen oder familiären Notlage oder der örtlichen Marktverhältnisse «zum Vertrags- abschluss gezwungen sah» (Art. 270 Abs. 1 lit. a OR). 2.1.2 Bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genügt der Nachweis, dass zum Zeitpunkt des Ver- tragsabschlusses auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot herrschte (BGE 142 III 442, E. 3.1), wobei bei einer ausgewiesenen Wohnungsnot ein Zusammenhang mit den Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche vermutet wird (MPra-OESCH- GER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 400). Die Knappheit des Angebots verschafft den An- bietern auf dem Wohnungsmarkt eine Stellung, die derjenigen marktmächtiger Un- ternehmen nahekommt, was ein Marktungleichgewicht zu Ungunsten der Mieter zur Folge hat. Die zweite Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR dient insoweit der gleichen Zielsetzung wie die Preisüberwachung oder die Kartellgesetzgebung, indem einzig das besagte Marktungleichgewicht beim Vertragsschluss eine Prü- fung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit und damit einen Eingriff in den freien Wohnungsmarkt ermöglicht (BGE 142 III 442 E. 3.1.4). Mit anderen Worten soll die mietende Partei geschützt werden, welcher durch die prekären Verhältnisse auf dem öffentlichen Wohnungsmarkt die Entscheidungsfreiheit entzogen wird. Das Bundesgericht hat im bereits zitierten Entscheid BGE 142 III 442 zwar klarge- stellt, dass es angesichts des klaren Wortlauts von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR für die Anfechtung des Anfangsmietzinses wegen der Verhältnisse auf dem öffentlichen
Markt für Wohnungen und Geschäftsräume keiner Notlage des Mieters bedarf. Es hat in ständiger Rechtsprechung aber auch festgehalten, dass dem Wortlaut von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR entsprechend die persönliche oder familiäre Notlage des Mieters oder die Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt dergestalt sein müssen, dass sich der Mieter gezwungen sieht, einen Vertrag mit dem Vermieter abzuschliessen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter gute Gründe für einen Woh- nungswechsel hat und man nicht von ihm erwarten kann, dass er auf eine sich bietende Gelegenheit verzichtet (BGE 142 III 442 E. 2.2.1; BGE 136 III 82 E. 2 = Pra 2010 Nr. 98; BGE 120 II 341 E. 5a = Pra 1995 Nr. 252 [zur Entstehungsge- schichte der Norm]; BGE 114 II 74 = Pra 1988 Nr. 254). 2.1.3 Bei der dritten Anfechtungsvoraussetzung muss der Mietzins gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht worden sein. Eine erhebliche Erhöhung liegt dann vor, wenn der Anfangsmietzins gegenüber dem vorherigen Mietzins um mindes- tens 10 % erhöht worden ist (BGE 147 III 431 E. 3.3.2; BGE 136 III 82 E. 3.4; BGE 139 III 13 E. 3.1.1 = Pra 2013 Nr. 105; MPra-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 401; SVIT-Komm.-ROHRER, 4. Aufl., Art. 270 N 21). Dabei sind sowohl nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung als auch nach herrschender Lehre die beiden Bruttomietzinse miteinander zu vergleichen. Entscheidend ist mithin einzig die be- tragsmässige Differenz (BGE 136 III 82 E. 3.3; SVIT-Komm.-ROHRER, 4. Aufl., Art. 270 N 21 ff.; MPra-OESCHGER/ZAHRADNIK, a.a.O., S. 401). Die im Gesetzestext verwendeten Wörter "dieselbe Sache" ("la même chose", "la stessa cosa") bestäti- gen, dass das Mietobjekt die gleichen Merkmale wie früher aufweisen muss, um einen echten Vergleich vornehmen zu können, insbesondere die gleiche Nutzflä- che und die gleiche Anzahl Zimmer (BGer 4C.169/2002 v. 16. Oktober 2002 E. 3 = Pra. 2003 Nr. 124; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270 N 49 und 56). Zu beachten ist, dass allein die erhebliche Erhöhung des Mietzinses noch keine Missbräuchlichkeit bedeutet, sondern zunächst einmal nur eine Anfechtungs- bzw. Klagevorausset- zung schafft. 2.2 Würdigung 2.2.1 Die Kläger verkennen mit ihrer Argumentation, dass es sich vorliegend nicht mehr um «dieselbe Sache» im Sinne der Rechtsprechung handelt. Wie oben aus-
geführt haben im vorliegenden Fall die an der Liegenschaft vorgenommenen Sa- nierungs- und Umbauarbeiten sowohl die Anzahl Zimmer wie auch die Nutzfläche bzw. den Grundriss wesentlich verändert. Da die sanierte Wohnung nicht mehr die gleichen Merkmale aufweist, kann die Anfechtungsvoraussetzung der erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses aufgrund des Fehlens eines zum direkten Ver- gleich tauglichen Mietzinses nicht gegeben sein. Dies bedeutet allerdings nicht, dass für eine Plausibilitätsprüfung im Hinblick auf die Missbräuchlichkeit des An- fangsmietzinses kein Vergleich zwischen dem alten und dem neuen Objekt unter Einbezug der Baukosten stattfinden kann. Dies hat aber nicht im Rahmen der Prü- fung der – zwar materiellrechtlichen, aber doch formalen – Klagevoraussetzungen gemäss Art. 270 Abs. 1 OR zu erfolgen, sondern bei der Missbrauchsüberprüfung (hinten Ziff. IV.3-4). 2.2.2 Für die alternative Anfechtungsvoraussetzung hätten die Kläger grundsätz- lich den Nachweis zu erbringen, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf dem örtlichen Markt Wohnungsnot herrschte und sie gute Gründe hatten, die Wohnung zu wechseln. Beide Parteien äusserten sich jedoch nicht zu den Verhält- nissen auf dem örtlichen Wohnungsmarkt. Das ist insoweit entbehrlich, als die ent- sprechenden Tatsachen allgemein bekannt, mithin nicht beweisbedürftig und vom Gericht ohne Weiteres zu berücksichtigen sind (Art. 151 ZPO). In Kantonen, die das Verwenden des amtlich genehmigten Formulars für die Mit- teilung des Anfangsmietzinses vorschreiben, ist grundsätzlich ohne Weiteres von einer herrschenden Wohnungsnot auszugehen, sofern die dahinterstehenden Sta- tistiken aktuell und genügend detailliert sind (BGE 136 III 82 E. 2; BGer 4C.367/2001 v. 12. März 2002 E. 3b/dd). Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR i.V.m. § 229b EG ZGB ZH ist im Kanton Zürich – auf- grund des ausgewiesenen Wohnungsmangels – beim Abschluss eines neuen Mietvertrages die Verwendung eines amtlich genehmigten Formulars gemäss Art. 269d OR vorgeschrieben. Hierfür hat das kantonale statistische Amt jährlich den Leerwohnungsbestand zu ermitteln (§ 229b Abs. 2 EG ZGB ZH). Die – allgemein bekannten – amtlichen Erhebungen der Stadt und des Kantons Zürich über den Leerwohnungsbestand zeigen denn auch detailliert die Anzahl der
leerstehenden Wohnungen, aufgeschlüsselt nach Zimmerzahl und Gemeinde oder Kanton. Sie sind daher geeignet, eine Wohnungsnot darzutun. Den offiziellen Sta- tistiken lässt sich entnehmen, dass in der Stadt Zürich im Jahr 2020 0.15 % der Wohnungen leer standen. Eine Wohnungsknappheit in der Stadt Zürich im Zeit- punkt des Vertragsschlusses ist damit gegeben. Mangels anderweitiger Vorbrin- gen der Beklagten ist auch davon auszugehen, dass die Kläger gute Gründe für einen Wohnungswechsel hatten, denn dafür spricht ohne gegenteilige Anhalts- punkte eine natürliche Vermutung. 2.3 Fazit Die Voraussetzungen des Wohnungsmangels gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR sind erfüllt und die 30-tägige Anfechtungsfrist wurde eingehalten. 3. Kriterien zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit 3.1 Grundlagen Nach Art. 269 OR sind Mietzinse u.a. missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Dagegen sind Mietzinse in der Regel insbe- sondere dann nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartier- üblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR) oder durch Mehrleistungen oder Kostensteigerungen des Vermieters begründet sind (Art. 269a lit. b OR). Auch wenn sich ein Vermieter für eine Mietzinsanpassung auf das Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR) beruft, kann der Mieter in der Regel den Nachweis des übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) erbringen, mithin die Vermutung nach Art. 269a lit. a OR widerlegen (BGE 140 III 433 E 3.1; BGE 124 III 310 E. 2). Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mit- hilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret über- prüft werden, ob der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragen- den Kosten oder die Marktpreise keinen übersetzten Ertrag verschafft. Hierar- chisch gesehen hat die Nettorendite grundsätzlich Vorrang: Der Mieter hat zu be- weisen, dass der Mietzins dem Vermieter einen übersetzten Ertrag verschafft, und nur wenn dieser nicht oder nur schwer festgestellt werden kann, kommt das Krite- rium der Orts- und Quartierüblichkeit zur Anwendung (BGer 4A_28/2020 v. 13. Ja- nuar 2021 E. 4.2 f.).
Bei Altbauten, d.h. Liegenschaften, die mindestens 30 Jahre vor Beginn des Miet- verhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind, steht allerdings nach der Recht- sprechung des Bundesgerichts die Mietzinsanpassung an die Orts- oder Quartie- rüblichkeit im Vordergrund. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten langjährige Eigentümer von Altbauten durch die Missbrauchsgesetzgebung gegenüber Neuer- werbern nicht benachteiligt werden. Weil bei solchen Liegenschaften die zur Ren- diteberechnung erforderlichen Belege regelmässig fehlen bzw. eine Ertragsrech- nung den wirtschaftlichen Realitäten unter Umständen nicht (mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von «Altzinsen» an die Vergleichsmiete zugelassen, selbst wenn damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein «übersetzter» Ertrag re- sultiert (BGer 4A_183/2020 v. 6. Mai 2021 E. 3.1.1, nicht publ. in: BGE 147 III 431; BGE 144 III 514 E. 3; BGE 140 III 433 E. 3.1; BGE 124 III 310 E. 2b; BGE 122 III 257 E. 4a/bb). Bei Altliegenschaften kann sich der Vermieter somit auf den Vor- rang des Kriteriums der orts- und quartierüblichen Mietzinse berufen, und es ist dem Mieter der Einwand verwehrt, es würde damit ein übersetzter Ertrag erzielt. Umgekehrt steht dem Vermieter einer Altbaute aber der Nachweis offen, dass die vermietete Liegenschaft nach Massgabe des Kriteriums des Nettoertrags keine übermässige Rendite abwirft (BGE 139 III 13, E. 3.1.2 [= Pra 2013 Nr. 105]; 140 III 433, E. 3.1; BGer 4A_400/2017 v. 13. September 2018, E. 2.1 und E. 2.2 m.w.H. [=Pra 2019 Nr. 77; Erw. nicht publ. in BGE 144 III 514]; vgl. auch BGE 124 III 310, E. 2b). 3.2 Würdigung Es ist unbestritten, dass die vorliegende Liegenschaft seit 1955 und damit über 30 Jahren im Eigentum der Beklagten steht und es sich somit um eine Altliegenschaft handelt. Aus den Informationen des GIS-Browsers des Kantons Zürich (Geografi- sches Informationssystem des Kantons Zürich; http://maps.zh.ch/), Karte Gebäu- dealter, ist ersichtlich, dass die Liegenschaft 1896 erbaut wurde. Das Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit hat somit grundsätzlich Vorrang vor dem des über- setzten Nettoertrages. Es existiert auch kein Kaufpreis aus neuerer Zeit, der als Grundlage für eine Ertragsberechnung dienen könnte. Wie schon erwähnt, ist die Beklagte dennoch berechtigt, sich auch auf eine Nettorenditerechnung zu berufen.
Dass sie diese Begründung bei der Mitteilung des Anfangsmietzinses nicht ange- geben und sich nur auf die orts- und quartierüblichen Verhältnisse bezogen hat, schadet ihr nicht: Zwar ist die Vermieterin bei einer Anpassung des Anfangsmiet- zinses gegenüber dem zuletzt gültigen Mietzins für die gleiche Sache zu einer Be- gründung verpflichtet und im späteren Verfahren auch daran gebunden (BGer 4A_3/2011 v. 28. Februar 2011, E. 2). Die Begründungsobliegenheit gilt jedoch wie schon erwähnt nicht für eine Neuvermietung, wozu auch die Vermietung einer wesentlich umgestalteten Sache gehört (BGer 4A_451/2019 v. 21. April 2020, E. 6, 8 und 9). In solchen Fällen ist es daher entgegen der Meinung der Kläger auch möglich, während des Verfahrens weitere Gründe ins Spiel zu bringen. Wie ausgeführt, handelt es sich im vorliegenden Fall um eine Erstvermietung der veränderten Wohnung, wobei der Anfangsmietzins neu festgelegt wurde. 4. Orts- und Quartierüblichkeit 4.1 Bedeutung Entgegen einer landläufigen Meinung darf die orts- und quartierübliche Vergleichs- miete nicht gleichgesetzt werden mit der Marktmiete, also dem Mietzins, der für ein vergleichbares Objekt aktuell beim Spiel der freien Marktkräfte zu erzielen wäre. Vielmehr stellt die Orts- und Quartierüblichkeit ab auf Mietzinse, die für ver- gleichbare Objekte im Beurteilungszeitpunkt tatsächlich bezahlt werden. Bedeu- tungslos ist, wann die entsprechenden Mietverträge geschlossen wurden (statt vieler SVIT-Komm.- B. ROHRER, 4. Aufl., Art. 269a OR N 4). Das durch die Ver- gleichsmiete ausgewiesene Mietzinsniveau ist daher gerade in einem überhitzten Marktumfeld deutlich tiefer als dasjenige eines Vergleichs mit aktuellen Mietange- boten, die entgegen der Auffassung der Beklagten nichts mit der Vergleichsmiete im Sinne des Gesetzes zu tun haben (vgl. ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269 N 429 ff. und Art. 269a N 25 f.). Ob ein Mietzins orts- oder quartierüblich im Sinne von Art. 269a lit. a OR ist, be- misst sich nach den Mietzinsen bestehender Mietverhältnisse, die für Wohnungen geschuldet sind, welche hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und Zustand mit dem streitgegenständlichen Mietobjekt vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 VMWG). Ausgeschlossen sind Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung
beruhen (Art. 11 Abs. 3 VMWG). Nach der Rechtsprechung dürfen daher Objekte des gleichen Vermieters oder der gleichen Vermietergruppe grundsätzlich nicht in den Vergleich einbezogen werden, besonders wenn die betreffenden Objekte den Hauptteil der Vergleichsobjekte ausmachen oder wenn nur wenige Vergleichsob- jekte präsentiert werden (BGE 123 III 317 E. 4b und E. 4c/aa). Damit ein Mietzins als quartier- und ortsüblich qualifiziert werden kann, bedarf es nach bundesge- richtlicher Rechtsprechung mindestens fünf vergleichbarer Mietobjekte (BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; BGE 123 III 317 E. 4a = MRA 5/97, S. 185 ff.; BGE 147 III 431 E. 4.3.3). Die offerierten Objekte müssen im Sinne der Krite- rien von Art. 11 VMWG vergleichbar sein; ein Gesamteindruck bezüglich aller Kri- terien mit Vornahme von Zu- und Abschlägen anhand unterschiedlicher Ver- gleichskriterien genügt dabei nicht (BGE 123 III 317 E. 4a und b = MRA 5/97, S. 185 ff.; BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; a.M. ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269a N 64 f; SVIT-Komm.- B. ROHRER, 4. Aufl., Art. 270 OR N 24 f.). Für einen Nachweis der Quartierüblichkeit durch Statistiken müssen diese den An- forderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG entsprechen. Der Gebrauch einer amtli- chen Statistik kommt demnach grundsätzlich nur in Frage, wenn diese Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode der erfassten Objekte gebührend berücksichtigt. Die quartierüblichen Mietzinse dürfen nicht aufgrund eines Gesamt- eindrucks bestimmt werden, sondern der Richter hat sich an die in Art. 11 VMWG vorgegebenen und in der Rechtsprechung präzisierten Kriterien zu halten, nämlich entweder offizielle Statistiken, die den jüngsten Entwicklungen der Mietzinse Rechnung tragen, oder mindestens fünf Vergleichsobjekte, die in Bezug auf die in Art. 11 Abs. 1 VMWG genannten Aspekte mit dem strittigen Mietobjekt vergleich- bar sind; zudem ist die jüngste Entwicklung von den Mietzinsen der Vergleichsob- jekte mit Blick auf den Referenzzinssatz und den Landesindex der Schweizeri- schen Konsumentenpreise zu berücksichtigen (BGer 4A_183/2020 v. 6. Mai 2021 E. 3.1.2, nicht publ. in: BGE 147 III 431). Taugliche Vergleichsobjekte i.S.v. Art. 11 VWMG können nur solche sein, welche auf gültigen Mietverträgen über genau bezeichnete Objekte beruhen, d.h. auf tat- sächlich bestehenden Mietverhältnissen. 4.2 Beweislast
Das Bundesgericht bestätigte in BGE 147 III 431, dass die Beweislast bei der Mie- terschaft liegt, wenn die Vermieterin sich bei der Festsetzung des Anfangsmietzin- ses auf die quartierüblichen Mietzinse beruft, denn das behauptete tiefere Ver- gleichsmiete-Niveau bildet die tatsächliche Grundlage für die Anfechtung (Art. 8 ZGB). Allerdings mildert die Rechtsprechung die Beweisführungslast der Mieter- schaft: Aus den gesamten Umständen kann sich eine natürliche (tatsächliche) Vermutung der Missbräuchlichkeit ergeben. Diesfalls genügt es, dass die Mieter- seite die Grundlagen der Vermutung nachweist. Prominentester Anwendungsfall ist eine erhebliche bzw. massive Mietzinserhöhung gegenüber dem Vormietver- hältnis, die vor dem Hintergrund der relevanten Faktoren nicht plausibel zu erklä- ren ist. Eine Mietzinserhöhung von 43.61 % im Vergleich zum vorherigen Mietzins wurde vom Bundesgericht als massiv erachtet. Die gegenwärtige Wirtschaftslage ("conjoncture économique actuelle"; Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der Schweizerischen Konsumentenpreise) konnte im konkreten Fall eine solche Miet- zinserhöhung nicht rechtfertigen (BGE 139 III 13 E. 3.1.4; BGE 147 III 431). Wo die Schwelle zur Vermutung der Missbräuchlichkeit genau anzusetzen ist, liess das Bundesgericht allerdings offen. Die Vermutung kann zudem von der Vermie- terschaft durch einen Gegenbeweis erschüttert werden, wenn es ihr gelingt, be- gründete Zweifel an deren Richtigkeit zu wecken. Um die Missbräuchlichkeitsver- mutung zu widerlegen, können Statistiken, Vergleichsobjekte und allenfalls Privat- gutachten herangezogen werden; wobei diesbezüglich gewisse Beweiserleichte- rungen gelten. So ist es ausreichend, wenn die Vermieterin durch Indizien beim Gericht begründete Zweifel an der Richtigkeit der tatsächlichen Missbrauchsver- mutung weckt. Das Argument der langen Dauer des Vormietverhältnisses kann ebenfalls als Indiz zur Widerlegung der Missbräuchlichkeitsvermutung hinzugezo- gen werden, obschon es bei einer massiven Erhöhung des Mietzinses die Miss- bräuchlichkeit nicht per se auszuschliessen vermag. Das Gericht hat dabei die von der Vermieterin vorgebrachten Indizien unter Berücksichtigung seiner allgemeinen Lebenserfahrung und seiner Kenntnis des lokalen Marktes zu würdigen (vgl. zum Ganzen: BGer 4A_183/2020 v. 6. Mai 2021, teilw. publ. in: BGE 147 III 431). 4.3 Würdigung
4.3.1 Beide Parteien haben keine tauglichen Vergleichsobjekte offeriert, anhand derer sich eine orts- und quartierübliche Vergleichsmiete für das bisherige oder das neue Objekt ableiten liesse. Die Kläger sahen sich offenbar ganz ausser- stande, einen entsprechenden Versuch zu unternehmen (vgl. ...). Die von der Be- klagten präsentierten Daten aus der Vermietungsplattform «Homegate» genügen den gesetzlichen Anforderungen nur schon deshalb nicht, weil es sich um blosse Mietangebote und nicht um bestehende Mietverträge handelt. Zudem sind zentrale Angaben zu Ausstattung, Zustand und Bauperiode der angeblichen Vergleichsob- jekte nicht im Ansatz substantiiert, so wenig wie Angaben zur Eigentümerschaft, zu den konkreten Objekten, die innerhalb der beworbenen Liegenschaften ausge- schrieben wurden, und naturgemäss auch nicht zu den Berechnungsfaktoren, auf denen die allenfalls im Anschluss an die Ausschreibung erfolgten Abschlüsse von Mietverträgen beruhten. Die Beklagte hielt trotzdem bis zuletzt daran fest, dass sie insgesamt 12 Ver- gleichsobjekte präsentiert habe. Die von ihr präsentierten Mietangebote repräsen- tieren wie einleitend erwähnt eher die Marktmiete beim freien Spiel der Kräfte, je- denfalls aber nicht die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete im Sinne von Art. 269a lit. OR und Art. 11 VMWG. Eine Vergleichsmiete lässt sich aufgrund der Angaben der Beklagten für das neu gestaltete Objekt nicht ermitteln. 4.3.2 Wie schon erwähnt, verhält es sich im vorliegenden Fall insofern anders als bei einer erheblichen Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem zuletzt gültigen Mietzins in einem vorausgegangenen Mietverhältnis, als hier wegen der wesentlichen Umgestaltung der Wohnung im Rahmen der Totalsanierung nicht mehr das gleiche Mietobjekt vorliegt. Gleich wie bei einer erheblichen Erhöhung des Mietzinses für die gleiche Sache ist aber auch in der vorliegenden Konstellation sehr wohl eine Plausibilitätsrechnung möglich, die zu einer natürlichen Vermutung für die Missbräuchlichkeit des An- fangsmietzinses führen kann.
Daran, dass bei der Beurteilung des Anfangsmietzinses Plausibilitätsüberlegungen anzustellen sind, hat das Bundesgericht auch im neusten Entscheid zur Thematik Anfangsmietzins explizit festgehalten, denn dieses Urteil befasst sich mit den Kri- terien, welche die aus den anzustellenden Plausibilitätsüberlegungen fliessende natürliche Vermutung ins Wanken zu bringen vermögen. Im nicht amtlich publizier- ten Teil des Entscheids wurde die Kritik an der Rechtsprechung an den Plausibili- tätsüberlegungen denn auch explizit zurückgewiesen (vgl. dazu BGer 4A_183/2020 v. 6. Mai 2021 E. 4.4, nicht publ. in BGE 147 III 431). Im vorliegenden Fall ist der Mietzins für das neu gestaltete Objekt in tatsächlicher Hinsicht weder bezogen auf die Kosten- noch auf die Vergleichsmiete völlig unab- hängig von demjenigen für die Sache vor dem Umbau. Die Gestalt der unverän- dert seit 1955 im Eigentum der Beklagten stehenden Liegenschaft hat sich nicht verändert. Gleiches gilt auch für das Gebäude als solches und mit Abstrichen auch für die darin befindlichen Wohnungen, die trotz Veränderung der Zimmerzahl noch immer über ähnliche Grundrisse und eine identische Quadratmeterzahl ver- fügen. Die überschaubaren Grundrissveränderungen, die die Beklagte vornehmen liess, ergeben sich insbesondere aus der Dokumentation der X AG vom 24. Mai 2018 (...: Gestrichelt eingezeichnet sind die abgebrochenen Wände des alten Ob- jekts; deutlicher noch ...; vgl. zur Tragweite der Umgestaltung die Fotos in ... und die Darstellungen der Architekturfirma, ...). Auch aus dem Bauentscheid der Stadt Zürich vom 4. September 2018 geht hervor, dass keineswegs ein Abbruch und Neubau, sondern ein blosser Umbau des Gebäudes bewilligt wurde. Ist dem aber so, lässt sich trotz der Vermietung einer wesentlich veränderten Sa- che eine Plausibilitätskontrolle analog zur Situation bei einem erheblich erhöhten Mietzins für eine unveränderte Sache durchführen. Insbesondere darf der neue Anfangsmietzins nicht erheblich über dem um die wertvermehrenden Umbaukos- ten erhöhten Mietzins für die alte Sache liegen, soweit dies nicht durch die wirt- schaftliche Entwicklung, die Dauer des Vormietverhältnisses oder andere in BGE 147 III 431 genannte Faktoren nachvollzogen werden kann.
4.3.3 Der Mietzins des Vormietverhältnisses betrug zuletzt unbestrittenermassen Fr. 1'102.– netto und Fr. 1'495.– brutto. Im Vergleich zum vormaligen Mietverhält- nis wurde der Nettomietzins um Fr. 1'748.– erhöht. Da der zuletzt gültige Vormiet- zins vor dem Hintergrund einer 35-jährigen Mietdauer galt (...; vgl. ... 32/3, Miet- vertrag vom 1. Mai 1985), kann er nicht unbesehen in eine Plausibilitätsrechnung einbezogen werden, denn der letzte Preis für die ehemalige Vierzimmerwohnung weckt den Verdacht, dass die ehemalige Mieterin vom Bestandesschutz bei Alt- mietverhältnissen profitiert hat. Für Zürich existiert eine repräsentative Mietpreisstrukturerhebung aus dem Jahr 2006. Die Parteien haben sich beide zwar nicht darauf, sondern auf die Mietpreis- erhebung aus den Jahren 2013-2017 berufen. Auch wenn es grundsätzlich die Sa- che der Parteien ist, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nen- nen, gibt es sowohl bei der eingeschränkten Untersuchungsmaxime als auch bei der Verhandlungsmaxime hiervon Ausnahmen. Hierzu zählen die schon angespro- chenen offenkundigen oder notorischen Tatsachen (Art. 151 ZPO), die weder zu behaupten noch zu beweisen sind. Darunter sind allgemein, jedenfalls aber am Ort des Gerichts verbreitet bekannte Tatsachen zu verstehen. Nicht erforderlich ist, dass die Allgemeinheit bzw. das Gericht eine offenkundige Tatsache unmittel- bar kennt, solange sie sich aus allgemein zugänglichen Quellen erschliessen lässt (BGE 135 III 88 E. 4; 143 IV 380 E. 1.1.1; BGer 5A_719/2018 v. 12. April 2019 E. 3.2.1; 5A_774/2017 v. 12. Februar 2018 E. 4.1.1; 4A_509/2014 v. 4. Februar 2015 E. 2.1-2.2). Der Umstand allein, dass eine Tatsache in allgemein zugängli- chen Quellen (insbesondere im Internet) enthalten ist, genügt für sich zwar nicht, um die Tatsache als offenkundig bzw. allgemein bekannt zu qualifizieren (BGE 143 IV 380 E. 1.1-1.2; BGer 5A_639/2014 v. 8. September 2015 E. 7.4; 4A_486/2017 vom 23. März 2018 E. 3.2.2). Zusätzlich erforderlich ist erstens, dass sich die Information leicht auffinden lässt, d.h. eine Nachforschung einfach und schnell möglich ist, und zweitens, dass sie aus einer vertrauenswürdigen Quelle stammt (vgl. BGE 143 IV 380 E. 1.2 und E. 1.3.2; BGer 4A_582/2016 v. 6. Juli 2017 E. 4.5-4.6). Bei der Mietpreisstrukturerhebung 2006 der Stadt Zürich handelt es sich um eine offizielle inländische Statistik, weshalb darauf auch ohne Beweisofferte abgestellt
werden darf (so etwa explizit OGer ZH NG190020 vom 30. November 2020, E. 3.2 [= ZMP 2020 Nr. 5 = ZR 2020 Nr. 13]). Zwar ist die Statistik anerkanntermassen nicht detailliert genug, dass man damit die Vergleichsmiete direkt bestimmen könnte, zumal nicht sämtliche zum Vergleich notwendigen Kriterien dafür erhoben wurden (vgl. dazu BGE 142 III 568 E. 2.1; BGer, Urteile 4A_291/2017 v. 11. Juni 2018 E. 4.3 f.; 4A_461/2015 vom 15. Februar 2016 E. 4.2; 4A_623/2013 vom 11 April 2014 E. 2.2.3; 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 5.3 und 6; 4A_472/2007 vom 11. März 2008 E. 2.2 ff.; 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 3.1 ff.; act. 19 S. 17; STASTNY, La détermination du loyer initial en cas de nullité ou de contestation, S. 195 Rz. 18, in: BOHNET/CARRON [Hrsg.], 20 e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel/Basel 2018, S. 214 f.). Die Strukturerhebung enthält aber immerhin auf S. 38 f. die erhobenen Quadratmeterpreise für 1- bis 5-Zimmer- Wohnungen auf dem privaten Markt des Jahres 2006. Die Zahlen sind nach Stadt- quartieren geordnet, wobei die traditionellen 22 Quartiere der Stadt Zürich zum Teil in Untereinheiten aufgeteilt sind. Gestützt auf diese Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich kann ein plausibler Mietzins eines hypothetischen Vormietverhältnisses errechnet werden. Die Erhe- bung beruht zwar nicht auf aktuellen Daten. Sie genügt aber anerkannten statisti- schen Kriterien, insbesondere was die Grösse der erfassten Stichprobe und die Auswertungsmethode betrifft. Mit dem von der Stadt Zürich darüber hinaus erho- benen Mietpreisindex ist zudem eine Anpassung an die Teuerungsentwicklung im Bereich der Wohnungsmietzinse möglich. Eine verlässlichere Methode zur Preis- bestimmung besteht im Übrigen nicht. Die erhobenen Daten der kleineren Miet- preiserhebung aus den Jahren 2013-2017, auf welche die Parteien sich beziehen, sind auch nach Einschätzung von Statistik Zürich schon wegen der Methode der nicht verifizierbaren Befragung in Zusammenhang mit einer Volkszählung über mehrere Perioden hinweg nicht verlässlich und weisen punkto Quadratmeterzah- len pro Quartier auch keine taugliche Detaillierung auf (vgl. ... sowie ZMP 2021 Nr. 18 E. 2.2.1, ZMP 2020 Nr. 5, Obergerichtsentscheid E. 9.7; ZMP 2019 Nr. 11 E. 4.4.2; zur grundsätzlichen Priorität von statistischen Quadratmeterzahlen ge- genüber anderen Erhebungsmethoden STASTNY, a.a.O., S. 217 Rz. 87).
Das vorliegende Mietobjekt befindet sich im Stadtquartier Aussersihl, wobei die Strukturerhebung dieses in die Unterquartiere Hard, in welchem das Mietobjekt liegt, Werd und Langstrasse unterteilt. Geht man von der Situation der Mietliegen- schaft vor der Sanierung aus, ergibt sich folgendes Bild: Der im Jahr 2006 errech- nete Mittelwert gemäss Mietpreis-Strukturerhebung für 3-Zimmer-Wohnungen im Quartier Aussersihl betrug Fr. 17.30/m 2 , bei einer Obergrenze des sog. 95 %-Ver- trauensintervalls von Fr. 18.–/m 2 und einer Untergrenze von Fr. 16.50/m 2 (Struk- turerhebung S. 38; im effektiven Quartierteil Hard lagen die Werte gar tiefer). Bezüglich Lage sind die Lärmimmissionen zu berücksichtigen, wobei insbeson- dere der Verkehrslärm relevant ist. Hierzu sind die Daten des GIS-Browsers her- anzuziehen: Die Karte Strassenlärm des GIS-Browsers (https://maps.zh.ch) zeigt die emissionsintensiven Strassen im Kanton Zürich auf, die in nummerierte Ab- schnitte unterteilt sind. Das Mietobjekt an der N.-strasse Y in Zürich weist 55 bzw. 65 m Distanz zur O.-strasse und P.-strasse auf. Das Mietobjekt befindet sich mit- hin auch innerhalb des Quartieres Hard an einer eher ruhigen und zentralen Lage. Vorliegend handelte es sich zum Zeitpunkt der umfassenden Sanierung um eine Altbauliegenschaft mit Baujahr 1896, welche im Jahr 1984 letztmals saniert wurde. Dies war der Liegenschaft vor der Sanierung auch anzusehen (...). Insbesondere aufgrund der langen Dauer seit der letzten Sanierung ist von einem einfachen Ausbaustandard auszugehen, was aufgrund der Fotos der Wohnung vor der Sa- nierung unterstrichen wird. Die Wohnung ist und war 83.5 m 2 gross und hatte we- der einen Balkon noch andere besondere Ausstattungsmerkmale. Insgesamt rechtfertigt es sich, für die Festlegung eines plausiblen Vormietzinses von der Un- tergrenze für das Quartier Aussersihl auszugehen, mithin von Fr. 16.50/m 2 . Be- rücksichtigt man den Anstieg des allgemeinen Mietzinsniveaus unter Zuhilfen- ahme der Veränderung des Mietpreisindexes der Stadt Zürich [https://www.stadt- zuerich.ch/prd/de/index/statistik/themen/bauen-wohnen/mietpreise/mietpreisin- dex/mietpreisindex.html, 12.4.2022] in der Zeit zwischen der Strukturerhebung 2006 und der Beendigung des früheren Mietverhältnisses Mitte 2019 (vgl. ...) um 11,89 % (Stand Dezember 2006 = 100.9 Punkte; Stand Juli 2019 = 112.9 Punkte), so resultiert ein statistischer Nettomietzins von Fr. 18.46 bzw. für eine Wohnfläche von 83.5 m 2 ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 1'542.–. Dabei ist zu beachten,
dass die Strukturerhebung davon ausgeht, dass als Nebenkosten nur Heiz- und Warmwasserkosten ausgeschieden sind (Strukturerhebung S. 4 u.). Im vorliegenden Fall nicht unbeachtlich bleiben darf, dass es sich aufgrund der umfassenden Sanierung um eine moderne Wohnung mit gutem Ausbaustandard handelt. Entsprechend sind für die Festsetzung eines plausiblen hypothetischen Mietzinses ausgehend von diesem Basismietzins die wertvermehrenden Investitio- nen sowie der Gesamtumbau der Wohnung zu berücksichtigen. 4.3.4 Berücksichtigung der umfassenden Sanierung Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Unter den Begriff der Mehrleistung des Vermieters fallen sowohl Investitionen für wertvermehrende Ver- besserungen wie auch Vergrösserungen der Mietsache oder andere zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 Prozent als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Unter einer umfassenden Überholung ist die kostspielige Erneuerung mehrerer wesentli- cher Gebäudeteile zu verstehen, welche die jährlichen Unterhaltskosten deutlich übersteigen (vgl. BGE 110 II 404; 118 II 415 E. 3a; BÄTTIG, Die Überwälzung der Kosten von umfassenden Überholungen auf den Mietzins, MRA 2009, S. 8). Bestimmung des wertvermehrenden Anteils sowie der anrechenbaren Kosten Gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG sind i.d.R. 50 - 70 % der Kosten umfassender Überholungen als wertvermehrend zu betrachten. Diese Aufteilung stellt eine wi- derlegbare Vermutung dar. Wenn die einzelnen Arbeiten konkret als wertvermeh- rend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalansatz von 50 bis 70 % nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall (nur) nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung für umfassende Überholungen bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhal- ten. Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten
durch einen Pauschalansatz von 50 bis 70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415, publ. in mp 2/93 S. 88 ff, E. 3a; BGer 4A_495/2010 E. 4.1). Innerhalb der Bandbreite von 50 - 70 % ist der wertvermehrende Anteil durch rich- terliches Ermessen zu bestimmen (BGE 4A_495/2010 E. 9.1 m. w. H.). Der ge- naue Prozentsatz hängt einerseits von den im konkreten Fall tatsächlich wertver- mehrend ausgeführten Arbeiten, dem Alter der Liegenschaft sowie dem zeitlichen Abstand zu den letzten Unterhaltsarbeiten/Renovationen ab (MPra-BRUTSCHIN, a.a.O., S. 525; SVIT-Komm.-ROHRER, 4. Aufl., Art. 269a S. 776 f.). Ein lange auf- geschobener Unterhalt führt zu einem tieferen Ansatz, da ein nicht genügend wahrgenommener Unterhalt nicht dazu führen soll, eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigen zu können. Entsprechend muss auch der Zustand des Mietobjekts vor den Überholungen berücksichtigt werden (vgl. ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269a N 386 f.). Vor dem Einzug der Kläger wurde die Wohnung mit erheblichem Kostenaufwand komplett saniert und wesentliche Gebäudeteile erneuert. Die gesamten Baukosten beliefen sich vorliegend gemäss der nicht substantiiert bestrittenen und im Übrigen durch eine detaillierte Bauabrechnung belegten Darstellung der Beklagten auf Fr. 2.73 Mio. (...). Es ist somit erstellt, dass die Sanierungsarbeiten als umfas- sende Überholung zu qualifizieren sind. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Altbauliegenschaft, welche seit 1955 im Eigentum der Beklagten steht und vor der umfassenden Sanierung seit 1984 nicht mehr renoviert wurde. Unter Be- rücksichtigung der langen Dauer seit der letzten Renovation einerseits sowie des durch die umfassende Sanierung erreichten stark verbesserten Ausbaustandards der Wohnung andererseits ist der wertvermehrende Anteil der Sanierungskosten im mittleren Bereich der Bandbreite der Regelvermutung nach Art. 14 Abs. 1 VWMG festzusetzen. Es ist von einem wertvermehrenden Anteil der Kosten von 60 % auszugehen, d.h. Fr. 1.638 Mio. (60 % von Fr. 2.73 Mio.). Ein wertvermeh- render Anteil von nur 50 %, wie dies die Kläger vorbringen, ist unter Berücksichti- gung des objektiv massiv verbesserten Ausbaustandards der Wohnung nach der Sanierung zu tief angesetzt.
Die gesamthafte Wohnfläche der sanierten Wohnungen in der Liegenschaft an der N.-strasse Y beläuft sich auf 817 m 2 . Pro Quadratmeter ergeben sich anrechen- bare wertvermehrende Kosten von Fr. 2'004.90 (1.638 Mio. ÷ 817). Für die Woh- nung der Kläger ergeben sich somit anrechenbare Kosten in Höhe von Fr. 167'409.–. Auswirkungen auf den Mietzins Bei wertvermehrenden Investitionen kann der Vermieter gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals, die Amortisation sowie die neuen Unterhaltskosten auf den Mietzins überwälzen. Als angemessen betrachtet wurde bisher gemäss Rechtsprechung ein Zinssatz, welcher ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz für Hypotheken liegt sowie eine Verzinsung der Eigenkapitalfinanzierung, die 40 % der Anlagekosten übersteigt (BGE 141 III 245, BGer 4A_465/2015 v. 1. März 2016 E. 4.4.2; BGE 112 II 252 E. 2b; BGE 122 III 257 E 3a). In BGE 147 III 14 änderte das Bundesgericht nun diese Rechtspre- chung, indem das Eigenkapital neu im vollen Umfang der Teuerung angepasst werden und, solange der Referenzzinssatz für Hypotheken die Marke von 2 % nicht übersteigt, mit 2 % verzinst werden darf (BGE 147 III 14 E. 8.4 f.). Die Amor- tisation kann linear anhand der paritätischen Lebensdauertabelle vom Hauseigen- tümer- und Mieterverband ermittelt werden. Bei umfassenden Überholungen ist die durchschnittliche Amortisationsdauer aufgrund der Anteile der einzelnen sa- nierten Bereiche zu ermitteln und hat nach Gewichtung ihrer Kostenanteile an der gesamten Wertvermehrung zu erfolgen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269a N 382). Als Unterhalt können 1 % der Gestehungskosten pro Jahr oder 10 % des Totals von Verzinsung und Amortisation dazugerechnet werden (vgl. MPra-BRUTSCHIN, a.a.O., S. 528 f.; SVIT-Komm.-B. ROHRER, 4. Aufl., Art. 269a S. 777 f.). Vorliegend wurde die Sanierung vollständig eigenfinanziert. Das Eigenkapital darf der neuen Rechtsprechung folgend aufgrund des so im Gegensatz zu völlig fremd- finanzierten Investitionen bestehenden Risikos des Vermieters aufgrund des mo- mentan tiefen Referenzzinssatzes von 1.25 % mit einem Zuschlag von 2 % ver- zinst werden. Daraus ergibt sich eine zulässige Verzinsung der Investition mit 3.25 %. Da der Verzinsungsbedarf bei fortschreitender Amortisation der Investition abnimmt, ist der anwendbare Zinssatz zu halbieren. Entsprechend ist von einem
Zinssatz von 1.625 % auszugehen (3.25 % ÷ 2). Es ergibt sich unter Berücksichti- gung des für die vorliegende Wohnung investierten Kapitals in Höhe von Fr. 167'409.– ein Betrag in Höhe von Fr. 2'720.40 (167'409.– x 1.625 %). Im Rahmen der Gesamtsanierung der Wohnung wurden alle wesentlichen Woh- nungsbestandteile wie u.a. Böden, Fenster, Decken, Küche und Bad ersetzt. Auf- grund der umfangreichen Arbeiten ist eine individuelle Berechnung der Lebens- dauer nicht angebracht und auch nicht möglich. Berücksichtigt man die Lebens- dauer einzelner wesentlichen Bestandteile der Wohnung von grösstenteils 20-30 Jahren, rechtfertigt es sich, von einer durchschnittlichen Lebensdauer der umfas- senden Überholungen von 25 Jahren auszugehen. Es ergibt sich so pro Jahr eine Amortisation von 4 %, d.h. Fr. 167'409 ÷ 25 = Fr. 6'696.40 pro Jahr. Rechnet man für den Unterhalt 1 % der Gestehungskosten pro Jahr dazu, ergäbe sich ein Anteil von Fr. 1'674.10. Gesamthaft resultiert so ein jährlicher möglicher Mietzinszu- schlag von Fr. 11'090.90 und somit ein monatlicher Zuschlag von Fr. 924.–. Addiert man den statistisch festgesetzten Mietzins für die Altbaute von Fr. 1'542.– sowie den aufgrund der wertvermehrenden Investitionen errechneten Zuschlag von Fr. 924.–, ergibt sich ein plausibler Nettomietzins (inkl. Betriebskosten, aber ohne Heiz- und Warmwasserkosten, s. sogleich) von Fr. 2'466.–. 4.3.5 Nebenkosten Für die Strukturpreiserhebung wurden zwar wie erwähnt die Nettomietzinse erho- ben, dabei aber davon ausgegangen, dass als Nebenkosten einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und separate, hinzugemietete Räume ausgeschieden sind (Strukturpreiserhebung, a.a.O., S. 4 u.). Im vorliegenden Mietverhältnis sind die Heiz- und Warmwasserkosten nicht separat ausgeschieden. Die Nebenkosten be- laufen sich gesamthaft auf Fr. 210.– akonto pro Monat, wobei sie neben Kosten für Beheizung und Warmwasseraufbereitung Kosten für Wasserverbrauch/Abwas- serentsorgung, Grundanschlussgebühren für Radio und TV, Kosten für Kehricht- abfuhr inkl. Gartenabraum, Betriebs- und Wartungskosten für Gebäudesicherheits- systeme, Klima- und Lüftungsanlagen, Liftanlagen etc., Kosten für elektrische Energie für allgemein genutzte Flächen, Kosten für notwendige Reinigung und Un-
terhalt, Bewachungsdienst sowie Anteil an Gebäudeversicherungsprämie und Ab- rechnungshonorar für Nebenkostenabrechnungen umfassen. Die klagende Partei geht von effektiven Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von Fr. 110.– und restli- chen Nebenkosten in Höhe von Fr. 100.– aus, was von der Beklagten nicht bestrit- ten wurde. Im ehemaligen Mietverhältnis beliefen sich die Nebenkosten zuletzt auf Fr. 158.– Heizkosten akonto und Fr. 235.– übrige Nebenkosten akonto, gesamt- haft also Fr. 393.–. Wie die klagende Partei ausführt, ist aufgrund der von der Be- klagten eingereichten Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom Juli 2019 nicht ersichtlich, ob diese Nebenkosten den tatsächlichen Kosten entsprachen. Ef- fektive Nebenkostenabrechnungen der sanierten Wohnung liegen ebenfalls keine vor. Da davon auszugehen ist, dass die Heiz- und Warmwasserkosten aufgrund der besseren Isolation beim aktuellen Mietobjekt im Vergleich zum vormaligen Mietobjekt gesunken sind, rechtfertigt es sich, von Nebenkosten in Form von Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von Fr. 110.– auszugehen. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen Statistik und vorliegendem Mietzins sind die Betriebs- kosten von Fr. 100.– abzuziehen, woraus sich ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 2'366.– ergibt. 4.4 Zwischenfazit Unter Berücksichtigung des statistischen Mietzinses für das alte Objekt und der Umlegung der Baukosten für die Sanierung ergibt sich ein plausibler Anfangsmiet- zins von Fr. 2'366.– netto. Vergleicht man diesen plausiblen Mietzins mit dem ver- langten Nettomietzins in Höhe von Fr. 2'850.–, ergibt sich eine Erhöhung um Fr. 484.–, was einer prozentualen Erhöhung von 20 % entspricht. In einem damals sinkenden Zinsumfeld stellt eine Erhöhung um 20 % selbst unter Berücksichtigung von skeptischen Stimmen (namentlich ROHRER, in: MRA 2/13 S. 28; SVIT-Komm.-ROHRER, 4. Aufl., Art. 270 N 54) eine massive Abweichung im Sinne der Rechtsprechung dar. In BGE 147 III 431 E. 3.3.2 wurde eine relevante Abweichung mit «deutlich mehr als 10 %» umschrieben, ohne dass das Gericht eine Veranlassung gehabt hätte, die Zahl im konkreten Fall zu konkretisieren. Nach den obigen Ausführungen ist von einer Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses auszugehen. Dadurch obliegt es der Vermieterschaft,
diese Vermutung durch Indizien wie Vergleichsobjekte, Nettorenditerechnung oder andere Indizien wie beispielsweise Privatgutachten zu widerlegen. 5. Vorbringen zur Widerlegung der Missbräuchlichkeitsvermutung Zum Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit offeriert die beklagte Partei ver- schiedene Vergleichsobjekte sowie einen Augenschein, und für die Berücksichti- gung im Rahmen des richterlichen Ermessens bei der Mietzinsfestsetzung eine Nettorenditeberechnung sowie die Mietpreisstatistik der Stadt Zürich für die Jahre 2013 bis 2017. Des Weiteren beruft sie sich auf die lange Dauer des Vormietver- hältnisses von 35 Jahren. 5.1 Orts- und Quartierüblichkeit 5.1.1 Grundlagen Zur Bedeutung des Kriteriums der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete kann grundsätzlich auf die Ausführungen unter Ziff. IV.4 verwiesen werden. Weniger strenge Anforderungen an die Vergleichsobjekte gelten zwar, soweit die Vermiete- rin wie hier nur die natürliche Vermutung eines missbräuchlichen Mietzinses wi- derlegen möchte: Hier können bereits drei bis vier Vergleichsobjekte genügen. Zu berücksichtigen sind auch Statistiken, die nicht detailliert genug sind für einen di- rekten Vergleich. Auch ein (Partei-)Gutachten kann eine Rolle spielen, ebenso wie die Marktkenntnis des angerufenen Gerichts (BGE 147 III 431 E. 4.3). 5.1.2 Würdigung Wie schon erwähnt, legt die Beklagte für ihre Behauptung der Orts- und Quartie- rüblichkeit des verlangten Mietzinses lediglich Vergleiche mit zwölf Vergleichsob- jekten vor. Wie sie selber angibt, beruhen die Vergleichsobjekte ausschliesslich auf Homegate-Inseraten und damit nicht auf bestehenden Mieten, sondern auf Mietangeboten, deren Schicksal unbekannt ist. Diese widerspiegeln somit allen- falls die aktuellen Marktverhältnisse, sind aber offensichtlich untauglich, um eine Orts- und Quartiersüblichkeit zu belegen, auch nicht als blosses Indiz, welches die Missbrauchsvermutung aufgrund der Plausibilitätskontrolle zu entkräften ver- möchte. Wie schon erwähnt, fehlt es auch an substantiierten Angaben insbeson-
dere zu Zustand, Bauperiode und Ausstattung der zum Vergleich offerierten Ob- jekte, zur Eigentümerschaft und zu den relevanten Kostenständen. Soweit sich die Beklagte bei der Festsetzung des Anfangsmietzinses zur Bestimmung der Orts- und Quartierüblichkeit in dem von ihr verstandenen Sinn ebenfalls auf Homegate- Inserate gestützt haben sollte, bildet ihr Vorgehen bei Lichte besehen ein eigenes Indiz für die Missbräuchlichkeit des verlangten Mietzinses. Amtliche Statistiken vermögen den Anschein eines Missbrauchs nicht zu entkräf- ten. Im Gegenteil hat ihre Verwendung anstelle des zuletzt gültigen Mietzinses für die noch nicht umgebaute Sache trotz Korrekturen zugunsten der Vermieterin die- sen Anschein bestätigt. Auch aus der richterlichen Erfahrung, soweit diese denn bei einer solchen Frage zuverlässig genug sein kann, ergibt sich nicht, dass ein Nettomietzins von Fr. 2'850.– für eine modernisierte 3.5-Zimmerwohnung in einer Altliegenschaft im Quartier dem Üblichen entsprechen würde. 5.2 Nettorenditeberechnung Die Beklagte reicht für den Fall einer gerichtlichen Festsetzung des Anfangsmiet- zinses eine Nettorenditeberechnung ein, nach welcher sich der zulässige Netto- mietzins der klägerischen Wohnung auf Fr. 2'434.34 belaufe. Dieser Einwand ist beachtlich, denn wenn die Vermieterin auch anhand an sich veralteter Daten nachweisen kann, dass sie aus dem von ihr verlangten Mietzins keinen miss- bräuchlichen Ertrag erzielt, kann sie sich wie schon erwähnt trotz des grundsätzli- chen Vorrangs der Orts- und Quartierüblichkeit bei Altbauten auf das genannte Kriterium berufen. Die Kläger können dem auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, die Beklagte sei an die Begründung des Mietzinses im Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses gebunden, denn wenn nicht mehr die gleiche Sache vorliegt, bedarf die Festsetzung des Anfangsmietzinses wie erwähnt keiner Begründung. Abgesehen davon scheint es durchaus möglich, selbst im Falle eines erhöhten Mietzinses bei gleichem Objekt – und damit im Falle einer bestehenden Begrün- dungspflicht – das Kriterium heranzuziehen, um die Missbrauchsvermutung zu entkräften, denn die dafür vom Bundesgericht vorgegebenen Kriterien sind sehr offen formuliert.
Die Nettorenditeberechnung im vorliegenden Fall krankt jedoch daran, dass die Beklagte die Instandstellungskosten von 1974, 1984 und 2020 jeweils in vollem Umfang in die Berechnung einbezogen hat, und zwar inklusive Teuerungsaus- gleich. Bei Gesamtsanierungen kann jedoch nur der investitionsvermehrende An- teil in die Berechnung einbezogen werden (BGE 141 III 245 E. 6.6; vgl. auch SVIT-Komm.-ROHRER, 4. Aufl., Art. 269 N 15 f. und das Bsp. in N 48 f.). Das Vor- gehen der Beklagten würde dazu führen, dass die Mieter des Hauses mit ihren Mietzinsen Installationen zu finanzieren hätten, die im Zuge späterer Arbeiten er- setzt wurden. Reduziert man jeweils die Instandstellungskosten auf einen wertver- mehrenden Anteil von 60 %, d.h. auf den wie gezeigt für Gesamtsanierungen nach Art. 14 VMWG im Durchschnitt anwendbaren Satz, ergäbe sich ein Mietzins weit unter demjenigen, der aus der Plausibilitätsrechnung des Gerichts resultiert. Eine solche korrigierte Rechnung erübrigt sich, denn dabei bräuchte sich die Beklagte nicht behaften zu lassen, und es ist gerade die Funktion der Orts- und Quartierüb- lichkeit, die oft tiefen Mietzinse zu korrigieren, die wegen des veralteten und damit unrealistisch tiefen Anlagewerts resultieren würden. 5.3 Dauer des Vormietverhältnisses Die Beklagte verwies endlich auch auf die Dauer des Vormietverhältnisses von 35 Jahren, um die natürliche Vermutung eines missbräuchlichen Mietzinses aufgrund der vorn skizzierten Plausibilitätsrechnung zu entkräften. Wie gezeigt, ist dem zweifellos sehr langen Vormietverhältnis schon dadurch Rechnung getragen wor- den, dass in die Plausibilitätsrechnung nicht der zuletzt gültige Mietzins vor dem Umbau, sondern der Mietzins für vergleichbare Objekte im Quartier gemäss Miet- preisstrukturerhebung 2006 einbezogen wurde. Dieser wurde zudem anhand des Mietpreisindexes der Stadt Zürich angepasst. Dieses Vorgehen stellt sicher, dass auch die allgemeine Entwicklung der Mietpreise in die Vergleichsrechnung ein- fliessen kann, denn der Mietpreisindex bildet die Entwicklung des allgemeinen Mietzinsniveaus auch in neuester Zeit sehr zuverlässig ab (vgl. ZMP 2021 Nr. 11, S. 2 und S. 16 f.). Aus der grafischen Darstellung des Indexes lassen sich etwa unschwer die Auswirkungen der Referenzzinssenkungen der letzten Jahre (2013, 2015, 2017, 2019) ablesen, ebenso wie der jeweils folgende starke Wiederanstieg
der Mieten wegen des Einflusses der von einem überhitzten Markt geprägten Neu- vermietungen:
6.2 Würdigung Für die Herleitung eines plausiblen Mietzinses für die vorliegende Wohnung kann auf die vorherigen Überlegungen unter E. 4.3 verwiesen werden. Dadurch werden sowohl die statistischen Daten, das ehemalige Mietverhältnis sowie der Aus- baustandart der Wohnung berücksichtigt. Unter Berücksichtigung der amtlichen Statistiken sowie der umfassenden Sanierung der Wohnung ist der Anfangsmietzins auf Fr. 2'366.– netto festzusetzen. Die Nebenkosten sind auf dem vereinbarten Ni- veau zu belassen, womit ein Bruttomietzins von Fr. 2'576.– resultiert. 7. Rückerstattung Die Kläger verlangen die Rückerstattung von zu viel bezahltem Mietzins zzgl. Zins zu 5 % seit mittlerem Verfall. Die Beklagte hat keine Einwände für den Fall der Gut- heissung der Senkungsklage eingebracht. Sie ist zu verpflichten, den Klägern die seit Mietbeginn zu viel bezahlten Mietzinse inklusiv Verzugszins von 5 % seit mitt- lerem Verfall zurückzuerstatten. V. Kosten- und Entschädigungsfolgen Die Kosten- und Entschädigungsfolgen werden nach Obsiegen und Unterliegen der Parteien im Prozess verteilt (Art. 106 ZPO) und bemessen sich anhand des Streitwerts der Klage (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG; § 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV OG; Art. 96 ZPO). Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 ZPO). Es gibt keinen Grund, die Verfahrenskos- ten anders als nach dem mathematischen Obsiegen und Unterliegen der Parteien zu verteilen. Anders als in früheren ähnlichen Verfahren waren die Kriterien für den Entscheid im Wesentlichen von allem Anfang an bekannt. Ausgehend vom von den Klägern geforderten Nettomietzins von Fr. 1'450.– und einem von der Be- klagten verlangten von Fr. 2'850.– unterliegt die Beklagte zu rund 35 %. Es erweist sich daher als gerechtfertigt, die Kosten den Klagenden zu 2/3 und der Beklagten zu 1/3 aufzuerlegen. Die Klagenden sind zu verpflichten, der Beklagten eine auf 1/3 reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen.
Bei Streitigkeiten über wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen gemäss Art. 92 ZPO werden sowohl die Gerichts- als auch die Anwaltsgebühren in der Re- gel ermässigt (§ 4 Abs. 3 GebV OG; § 4 Abs. 3 AnwGebV OG). Sie können jedoch unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes des Gerichts und der Schwierigkeit des Falls um bis zu einem Drittel, in Ausnahmefällen bis auf das Doppelte, erhöht wer- den. Im vorliegenden Fall wurden zwei Verhandlungen durchgeführt, wenige Beweise erhoben und je ein schriftlicher Schlussvortrag abgehalten. Der Aufwand des Ge- richts ist als überdurchschnittlich zu bezeichnen, so dass es sich rechtfertigt, auf den zu Beginn des Verfahrens (unter Berücksichtigung einer Reduktion der or- dentlichen Gebühr um einen Drittel gestützt auf § 4 Abs. 3 GebV, bei einem Streit- wert von Fr. 336'000.–) prognostizierten Gerichtskosten von Fr. 11'650.– einen Zu- schlag von 10 % gestützt auf § 4 Abs. 2 GebV zu veranschlagen. Dies führt zu ei- ner Gerichtsgebühr von Fr. 12'815.–. Bezüglich der Parteientschädigung resultiert aus den schriftlichen Schlussvorträ- gen ein Zuschlag von 10 % nach § 11 Abs. 2 AnwGebV. Auch bei der Parteient- schädigung ist die ordentliche Gebühr wegen der Streitwertberechnung aufgrund einer periodischen Leistung gestützt auf § 4 Abs. 3 AnwGebV um einen Drittel zu reduzieren. Dies führt zu einer (vollen) Parteientschädigung von Fr. 15'899.– (inkl. MwSt.). Die reduzierte Entschädigung ist daher auf Fr. 5'300.– inkl. MWSt festzu- setzen. (...).»
Berufungsanträge: der Kläger und Berufungskläger:
"1. In Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil des Mietgerichts Zürich vom 19. Mai 2022 aufzuheben; 2. es sei die Nichtigkeit des monatlichen Anfangsnettomietzinses von Fr. 2'850.00 festzustellen; 3. eventualiter sei die Missbräuchlichkeit des monatlichen Anfangs- nettomietzinses von Fr. 2'850.00 festzustellen, soweit er Fr. 1'600.00 übersteigt; 4. der monatliche Nettoanfangsmietzins sei mit Wirkung ab 1. Sep- tember 2020 auf Fr. 1'600.00 festzusetzen; 5. die Beklagte sei zu verpflichten, der klagenden Partei den seit Mietbeginn zu viel bezahlten Mietzins zurückzuerstatten, zuzügl. 5% Zins ab mittlerem Verfall; 6. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. 7.7% MwSt.) des vorinstanzlichen und des Berufungsverfahrens zu Lasten der Beklagten."
Erwägungen: I. 1. Die Kläger und Berufungskläger (fortan Mieter) mieteten mit Mietvertrag vom 26. März 2020 bzw. 6. April 2020 von der Beklagten und Berufungsbeklagten (fortan Vermieterin) eine 3.5-Zimmer-Wohnung (EG) an der N.-strasse Y in Zürich. Vereinbart wurde ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 2'850.– zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 210.– für Nebenkosten. Mit amtlichem Formular vom 26. März 2020 teilte die Vermieterin den Mietern den Anfangsmietzins mit. In der Spalte betreffend den früheren Mietzins wurden die Angaben zu einem früheren Nettomietzins und zu den früheren Nebenkosten offen gelassen ("---"); das darun- ter aufgeführte Total enthält die Angabe "Na". 2. [Prozessgeschichte bis 1. Instanz] (...) Die Vorinstanz hiess die Klage mit vorstehend zitiertem Urteil vom 19. Mai 2022 teilweise gut.
III. 1. Zur Frage der Nichtigkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses 1.1. Die Mieter machen in der Berufung zunächst geltend, der Anfangsmietzins sei mangels einer sachgerechten und nachvollziehbaren Begründung für das Feh- len der Angabe des früheren Mietzinses im amtlichen Formular nichtig. 1.2 Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehalten hat, können die Kantone gestützt auf Art. 270 Abs. 2 OR im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Art. 269d OR beim Ab- schluss eines neuen Mietvertrages obligatorisch erklären. Der Kanton Zürich macht von dieser Möglichkeit seit dem 1. November 2013 Gebrauch (§ 229b EG ZGB/ZH). Die Nichteinhaltung der Formularpflicht führt nicht zur Nichtigkeit des ganzen Vertrages. Verwendet der Vermieter das offizielle Formular nicht oder begründet er die Mietzinserhöhung gegenüber dem vom Vormieter bezahlten Mietzins nicht, ist lediglich der festgesetzte Mietzins nichtig (BGE 140 III 583, in: Pra 104 (2014) Nr. 102 E. 3.2.1 unter Hinweis auf BGE 120 II 341 E. 3–5). Wird eine Wohnung zum ersten Mal vermietet, insbesondere wenn sie neu ist, muss das dem Mieter übergebene Formular darauf hinweisen, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. Das Gleiche gilt für den Fall, wenn die Wohnung nicht mehr die gleiche ist wie zuvor, namentlich weil sie grössere Änderungen bezüglich der Wohnfläche oder Zimmerzahl erfuhr. Demgegenüber entbinden auch Unter- halts- oder grössere Renovationsarbeiten den Vermieter nicht von der Verpflich- tung, den früheren Mietzins bekannt zu geben (BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020 E. 8, in: Pra 110 (2021) Nr. 17). 1.3 Die Vorinstanz erwog, zwischen den Parteien sei unbestritten, dass sich die Zimmerzahl des Mietobjekts infolge der Sanierungs- und Umbauarbeiten um ein halbes Zimmer von ursprünglich 4 auf 3.5 Zimmer reduziert habe. Die Vermieterin habe Grundrisspläne und Fotos der streitgegenständlichen Wohnung vor und nach der Sanierung, Fotos der Sanierungsarbeiten und (auf einen entsprechenden Beweisbeschluss hin) die Dokumentation der Architekten sowie den Bauentscheid eingereicht. Auf diesen Grundrissplänen der Wohnung vor und nach der Sanie- rung sei erkennbar, dass zwei von ursprünglich vier Zimmern vom Grundriss her
nicht bzw. nur minimal, die anderen zwei inkl. aussenliegendem Sitzplatz jedoch grundlegend verändert worden seien. Ursprünglich habe es sich um eine 4-Zim- mer-Wohnung mit separater Küche und nachher um eine 3.5-Zimmer-Wohnung mit einer grossen (30.5 m 2 ), offenen Wohnküche gehandelt. Dieselben Grundriss- pläne vor und nach der Sanierung seien der Projektdokumentation des Architek- turbüros sowie dem – dem Bauentscheid beigelegten – Grundrissplan zu entneh- men. Auf den Fotos seien beispielhaft Küche und Bad abgebildet, wobei erkenn- bar sei, dass der Innenausbau komplett ersetzt und modernisiert worden sei (Bo- den, Decken, Wände, Einbaumöbel, Geräte etc.). Auf dem Baubeschrieb in der Projektdokumentation des Architekturbüros seien alle notwendigen Bauarbeiten aufgelistet, wobei ersichtlich sei, dass tatsächlich umfassende Erneuerungen ge- plant gewesen seien (insb. neue Wände, Fenster, Sanitär- und Elektroleitungen, Böden, Türen, Sanitäranlagen und Küchen) und sich die Baukosten auf gesamt- haft ca. Fr. 2.7 Mio. belaufen hätten. Zu Recht würden die Mieter selbst ausführen, dass im Falle von Erstvermietungen oder Umbauten, welche insbesondere eine Veränderung der Zimmerzahl oder erhebliche Abweichung der Wohnungsfläche zur Folge gehabt hätten, auf die Angabe des früheren Mietzinses verzichtet wer- den könne bzw. müsse. Auch wenn die Fotos der Sanierungsarbeiten nicht ohne Weiteres der hier interessierenden Wohnung zugeordnet werden könnten, sei auf- grund der von der Vermieterin eingereichten Unterlagen erstellt, dass die Woh- nung umfassend saniert worden und es aufgrund dessen neben der Reduktion der Zimmerzahl zu einer wesentlichen Grundrissveränderung der Wohnung gekom- men sei. Entsprechend sei die Vermieterin nicht verpflichtet gewesen, den frühe- ren Mietzins auf dem Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses anzugeben. Auf dem Formular habe lediglich erkennbar sein müssen, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. Wie dies auf dem Formular konkret kenntlich zu machen sei, habe das Bundesgericht bisher offen gelassen. Indem die Vermieterin gerade keine Angaben zu einem allfälligen Vormietverhältnis gemacht bzw. lediglich den Vermerk "NA" aufgeführt habe, habe sie zum Ausdruck gebracht, dass kein sol- ches Vormietverhältnis bestanden bzw. es sich demzufolge um eine Erstvermie- tung gehandelt habe. Unabhängig davon, wofür die Abkürzung "NA" vorliegend stehe (denkbar bspw. "nicht anwendbar", "nicht angegeben", "not available", "not applicable" oder "no answer"), habe die Vermieterin damit nach Treu und Glauben
genügend erkennbar gemacht, dass es sich um eine Erstvermietung gehandelt habe, weshalb auch keine Begründung des Anfangsmietzinses notwendig gewe- sen sei. Der auf dem amtlichen Formular mitgeteilte Anfangsmietzins erweise sich aus den angeführten Gründen als formgültig. 1.4 Die Mieter schliessen sich der vorinstanzlichen Beurteilung in der Berufung insofern an, als sie ebenfalls der Ansicht sind, dass es an der Identität der im Vor- mietverhältnis und im vorliegenden Mietverhältnis gemieteten Mietsache im Sinne der Bundesgerichtsrechtsprechung fehle, um einen echten Vergleich zu ermögli- chen. Allerdings machen sie geltend, die Vermieterin habe ihre Obliegenheit ver- letzt, den Mietern im amtlichen Formular sachgerecht und nachvollziehbar mitzu- teilen, weshalb sie den früheren Mietzins im amtlichen Formular nicht angegeben habe. Für einen durchschnittlichen Mieter mit Wohnsitz in der Stadt Zürich sei der Vermerk "Na" im Kontext mit der Mitteilung eines Anfangsmietzinses unverständ- lich. Es sei nicht einsichtig, weshalb in einem Deutsch abgefassten amtlichen For- mular eine englischsprachige Abkürzung verwendet werden solle. Der Adressat ei- nes solchen Formulars erwarte keine englischsprachige Abkürzung. Abkürzungen seien auch zu vermeiden, zumal das Formular genügend Platz biete. Zudem treffe die Begründung "not available" vorliegend nicht zu. Im Unterschied zum im Bun- desgerichtsurteil 4A_451/2019 vom 21. April 2020 beurteilten Fall habe vorliegend ein Vormietverhältnis bestanden. Naheliegend wäre ein Hinweis gewesen, dass die Wohnung vor der Vermietung an die Mieter totalsaniert geworden sei. Aufge- drängt hätte sich nach Ansicht der Mieter etwa ein Vermerk wie z.B. "Erstvermie- tung nach Totalsanierung". Das Fehlen einer sachgerechten und nachvollziehba- ren Begründung dafür, dass die Vermieterin den früheren Mietzins auf dem amtli- chen Formular nicht angegeben habe, habe die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses zur Folge. 1.5 Die Vorbringen der Mieter sind unbegründet. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, musste auf dem Formular lediglich erkennbar sein, dass es sich um eine Erstvermietung handelte, wobei das Bundesgericht keine Vorgaben macht, wie dies auf dem Formular konkret kenntlich gemacht werden muss. Vor- liegend hat die Vermieterin unter dem Titel des früheren Mietzinses sowohl beim
Nettomietzins wie bei den Nebenkosten jeweils "---" bzw. beim Total "Na" angege- ben. Indem sie erstere Zeilen leer gelassen hat ("---"), hat sie nach Treu und Glau- ben genügend klar zum Ausdruck gebracht, dass ein früherer Mietzins nicht exis- tiert bzw. es sich also um eine Erstvermietung handelt. Daran ändert die beim To- tal aufgeführte Abkürzung "Na" – auch wenn den Mietern unbekannt – nichts. Ent- gegen den Vorbringen der Mieter war die Vermieterin überdies zu keinen weiter- führenden Angaben, namentlich dass die Erstvermietung auf eine Totalsanierung folgte, verpflichtet. Die erwähnten Angaben der Vermieterin im Formular genügen ohne Weiteres. Der Anfangsmietzins wurde somit formgültig mitgeteilt. 2. Zur Frage der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Anfangsmietzinses 2.1. Eingangs ist festzuhalten, dass das Mietgericht die Voraussetzungen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses wegen Missbräuchlichkeit gestützt auf Art. 270 OR als erfüllt erachtete. So sei die 30-tägige Anfechtungsfrist eingehalten worden. Sodann lasse sich den offiziellen Statistiken entnehmen, dass in der Stadt Zürich im Jahr 2020 0.15 % der Wohnungen leer gestanden hätten und damit eine Woh- nungsknappheit gegeben sei. Eine natürliche Vermutung spreche dafür, dass die Mieter gute Gründe für einen Wohnungswechsel gehabt hätten. Somit seien die Voraussetzungen des Wohnungsmangels gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR erfüllt. Die Anfechtungsvoraussetzungen blieben unbestritten. 2.2. Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetz- ter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario; Kriterium der Kostenmiete), und insbesondere dann nicht missbräuch- lich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR; Kriterium der Vergleichs- bzw. Marktmiete). Die Beurteilung der Zulässigkeit bzw. der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses hat aus- schliesslich nach der sog. absoluten Methode zu erfolgen, wobei sich die beiden genannten absoluten Kriterien (die sich an den konkreten Kosten messende Ren- dite und der auf einem Marktvergleich gründende Mietzins) gegenseitig aus- schliessen. Namentlich darf das Kosten- bzw. Ertragskriterium nicht mit marktge- bundenen Faktoren vermengt werden (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGer 4A_400/2017 vom 13. September 2018 E. 2.1, nicht publ. in BGE 144 III 514
[= Pra 2019 Nr. 77]). Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoer- trags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete). Bei Altliegen- schaften – darunter sind Liegenschaften zu verstehen, die mindestens 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (BGE 144 III 514 E. 3) – wird diese (vom Wortlaut des Gesetzes an sich vorgezeichnete) Hie- rarchie zwischen den absoluten Kriterien indessen durchbrochen. Weil bei solchen Liegenschaften die zur Renditeberechnung erforderlichen Belege regelmässig feh- len bzw. eine Ertragsrechnung den wirtschaftlichen Realitäten unter Umständen nicht (mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von "Altzinsen" an die neuen "Marktverhältnisse" – auch in bestehenden Mietverhältnissen – zugelassen, selbst wenn damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein "übersetzter" Ertrag resul- tiert. Der Gesetzgeber wollte nämlich langjährige Eigentümer von Altbauten ge- genüber Neuerwerbern nicht benachteiligen. Bei Altliegenschaften kann sich der Vermieter somit auf den Vorrang des Kriteriums der orts- und quartierüblichen Mietzinse berufen, und es ist dem Mieter der Einwand verwehrt, es würde damit ein übersetzter Ertrag erzielt. Umgekehrt steht dem Vermieter einer Altbaute aber der Nachweis offen, dass die vermietete Liegenschaft nach Massgabe des Kriteri- ums des Nettoertrags keine übermässige Rendite abwirft (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; 140 III 433 E. 3.1; BGer 4A_400/2017 vom 13. September 2018 E. 2.1 und E. 2.2 m.w.H. [= Pra 2019 Nr. 77; nicht publ. in BGE 144 III 514]; vgl. auch BGE 124 III 310 E. 2b in fine). 2.3. Die Vorinstanz hielt fest, es sei unbestritten, dass die vorliegende Liegen- schaft seit 1955 und damit seit über 30 Jahren im Eigentum der Vermieterin stehe und es sich somit um eine Altbauliegenschaft handle. Aus den Informationen des GIS-Browsers des Kantons Zürich (Geografisches Informationssystem des Kan- tons Zürich; http://maps.zh.ch/), Karte Gebäudealter, sei ersichtlich, dass die Lie- genschaft 1896 erbaut worden sei. Das Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit habe somit grundsätzlich Vorrang vor dem des übersetzten Nettoertrages. Es existiere auch kein Kaufpreis aus neuerer Zeit, der als Grundlage für eine Ertrags- berechnung dienen könnte. Die Vermieterin sei dennoch berechtigt, sich auch auf
eine Nettorenditerechnung zu berufen. Dass sie diese Begründung bei der Mittei- lung des Anfangsmietzinses nicht angegeben und sich nur auf die orts- und quar- tierüblichen Verhältnisse bezogen habe, schade ihr nicht: Zwar sei die Vermieterin bei einer Anpassung des Anfangsmietzinses gegenüber dem zuletzt gültigen Miet- zins für die gleiche Sache zu einer Begründung verpflichtet und im späteren Ver- fahren auch daran gebunden (BGer 4A_3/2011 vom 28. Februar 2011 E. 2). Die Begründungsobliegenheit gelte jedoch nicht für eine Neuvermietung, wozu auch die Vermietung einer wesentlich umgestalteten Sache gehöre (BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020 E. 6, 8 und 9). In solchen Fällen sei es daher entgegen der Meinung der Mieter auch möglich, während des Verfahrens weitere Gründe ins Spiel zu bringen. 2.4. Die Mieter machen geltend, die Vermieterin sei an die im amtlichen Formu- lar angegebenen Begründung der Erhöhung zur Festlegung des Anfangsmietzin- ses (nämlich: "Festlegung des Mietzinses nach Massgabe der orts- und quartier- üblichen Verhältnisse") gebunden. Sie begründen dies namentlich damit, dass es vorliegend – anders als im von der Vorinstanz zitierten Bundesgerichtsentscheid (vgl. BGer 4A_451/2019 vom 21. April 2020) – nicht um eine Erstvermietung (ohne Mietzinsänderung), sondern um eine Wiedervermietung nach Totalsanierung mit begründungspflichtiger Mietzinserhöhung gehe. Es springe vorliegend ins Auge, dass die Erhöhung des monatlichen Mietzinses (vor Sanierung: Fr. 1'102.– netto; nach Sanierung: Fr. 2'850.– netto) nicht alleine mit den Investitionen in die Total- sanierung erklärt werden könne. Selbst unter der Annahme, die Vermieterin sei nicht zu einer Begründung verpflichtet gewesen, könne daraus selbstverständlich nicht abgeleitet werden, die Vermieterin sei nicht an die "freiwillige" Begründung gebunden. Der gute Glaube des Mieters an die von der Vermieterin im amtlichen Formular angegebenen Gründe für die Erhöhung des Anfangsmietzinses sei zu schützen. Deshalb dürfe das Gericht die Zulässigkeit des Anfangsmietzinses nicht aufgrund von anderen Kriterien prüfen, es sei denn, der Vermieter verlange dies. 2.5. Die Argumentation der Mieter trifft ins Leere. Da die vorliegende Konstella- tion analog einer Erstvermietung zu beurteilen ist (vgl. E. III.1.5), entfällt auch die Begründungspflicht für den Mietzins. Entsprechend ist die Vermieterin auch nicht
auf ihrer freiwilligen Begründung bei der Mitteilung des Anfangsmietzinses zu be- haften. Im Übrigen hätte die Bindung an die Begründung ohnehin keinen Einfluss auf das Ergebnis, zumal die Vorinstanz bei der Beurteilung des Anfangsmietzinses die von der Vermieterin ebenfalls ins Verfahren eingebrachte Nettorenditenberech- nung für untauglich erklärte (a.a.O., E. IV./5.2). 2.6. Die Vorinstanz prüfte zunächst, ob aufgrund einer massiven Erhöhung des Anfangsmietzinses eine natürliche Vermutung für dessen Missbräuchlichkeit be- steht. Sie bejahte eine natürliche Missbräuchlichkeitsvermutung, diese hätte die Vermieterin entkräften müssen. In diesem Zusammenhang – bei der natürlichen Vermutung und deren Entkräftung – stellte die Vorinstanz im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichts Plausibiliätsüberlegungen an. Die Berech- nungen der Vorinstanz erfolgten damit im Zusammenhang mit der Beweislast und nicht bei der inhaltlichen Prüfung der Missbräuchlichkeit (a.a.O., E. IV/4.2 ff.). Da die Bejahung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses im vorliegenden Berufungs- verfahren nicht angefochten ist, erübrigen sich diesbezügliche Weiterungen. 3. Gerichtliche Festlegung des Anfangsmietzinses 3.1. Die Mieter machen geltend, das vorinstanzliche Vorgehen bei der Festlegung des Anfangsmietzinses sei bundesrechtswidrig. 3.2. Erweist sich der vereinbarte Anfangsmietzins als missbräuchlich i.S.v. Art. 269 f. OR, so ist es am Gericht, einen neuen (nicht missbräuchlichen) Mietzins festzulegen. Befindet sich das Mietobjekt in einer Altliegenschaft und beruft sich die Vermieterin einzig auf die orts- und quartierüblichen Mietzinse, so hat sich das Gericht hierbei grundsätzlich am Kriterium des üblichen Mietzinses i.S.v. Art. 269a lit. a OR zu orientieren (vgl. BGE 139 III 13 E. 3.5; BGer 4A_250/2012 vom 28. August 2012 E. 2.4). Wenn allerdings, wie hier (vgl. E. III.2.6), der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit gerade gescheitert ist, und die Annahme der Miss- bräuchlichkeit letztlich auf einer Vermutungsregel beruht, so kann für die gerichtli- che Neufestsetzung des Anfangsmietzinses kein strikter Beweis des orts- und quartierüblichen Mietzinses verlangt werden. Andernfalls würde, weil ein solcher Beweis auch auf dieser Ebene nicht zu erbringen wäre, das gänzliche Fehlen ei- ner Mietzinsvereinbarung – und damit ein Scheitern des Mietvertrages – drohen.
Aus diesen Gründen räumt das Bundesgericht dem erkennenden Gericht einen weiten Ermessenspielraum ein und erlaubt insbesondere eine Lockerung der sonst strikte geltenden Anforderungen an den Beweis der Vergleichsmiete (vgl. BGE 148 III 209 E. 3.2.3 = mp 2022 S. 197 ff.; BGE 139 III 13 E. 3.5; BGer 4A_250/2012 vom 28. August 2012 E. 2.4; 4A_461/2015 vom 15. Februar 2016 E. 3.1.3 und E. 3.2–3.3). Bei fehlenden Anhaltspunkten für die Festsetzung des Mietzinses nach Art. 11 VMWG ist wie folgt vorzugehen: Wenn keine Beweismittel vorliegen, ist auf den von der Vormieterschaft bezahlten Mietzins abzustellen. Gibt es andere Anhaltspunkte wie kantonale oder kommunale Statistiken, so sind diese zu berücksichtigen, auch wenn sie nicht ausreichend differenziert im Sinne von Art. 11 Abs. 4 VMWG sind, und die daraus resultierenden Zahlen nach den kon- kreten Eigenschaften der im Streit stehenden Wohnung, der Höhe des vom Vor- mieter bezahlten Mietzinses sowie der Kenntnis des lokalen Marktes und der Er- fahrung des Gerichts zu gewichten (BGE 148 III 209 E. 3.2.3 = mp 2022 S. 197 ff.). 3.3. 3.3.1. Bei der Festlegung des Anfangsmietzinses verwies die Vorinstanz auf die von ihr bei der Prüfung der Vermutung der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Mietzinses vorgenommenen Plausibilitätsrechnung und erwog, es könne für die Herleitung eines plausiblen Mietzinses darauf verwiesen werden (a.a.O., E. IV./6.2). Im Einzelnen ging sie bei der Plausibilitätsrechnung wie folgt vor: 3.3.2. Die Vorinstanz hielt zunächst fest, es handle sich vorliegend nicht um einen Neubau, sondern einen blossen Umbau, weshalb sich trotz der Vermietung einer wesentlich veränderten Sache eine Plausibilitätskontrolle analog zur Situation bei einem erheblich erhöhten Mietzins für eine unveränderte Sache durchführen lasse. Insbesondere dürfe der neue Anfangsmietzins nicht erheblich über dem um die wertvermehrenden Umbaukosten erhöhten Mietzins für die alte Sache liegen, soweit dies nicht durch die wirtschaftliche Entwicklung, die Dauer des Vormietver- hältnisses oder andere in BGE 147 III 431 genannte Faktoren nachvollzogen wer- den könne. Der Mietzins des Vormietverhältnisses habe zuletzt unbestrittenermas-
sen Fr. 1'102.– netto und Fr. 1'495.– brutto betragen. Im Vergleich zum vormali- gen Mietverhältnis sei der Nettomietzins um Fr. 1'748.– erhöht worden. Da der zu- letzt gültige Vormietzins vor dem Hintergrund einer 35-jährigen Mietdauer gegolten habe, könne er nicht unbesehen in eine Plausibilitätsrechnung einbezogen wer- den, denn der letzte Preis für die ehemalige 4-Zimmer-Wohnung wecke den Ver- dacht, dass die ehemalige Mieterin vom Bestandesschutz profitiert habe. Bei der Mietpreisstrukturerhebung 2006 der Stadt Zürich handle es sich um eine offizielle inländische Statistik, weshalb darauf auch ohne Beweisofferte abgestellt werden dürfe. Gestützt darauf könne ein plausibler Mietzins eines hypothetischen Vormiet- verhältnisses errechnet werden. Die Erhebung beruhe zwar nicht auf aktuellen Da- ten. Sie genüge aber anerkannten statistischen Kriterien, insbesondere was die Grösse der erfassten Stichprobe und die Auswertungsmethoden betreffe. Mit dem von der Stadt Zürich darüber hinaus erhobenen Mietpreisindex sei zudem eine An- passung an die Teuerungsentwicklung im Bereich der Wohnungsmietzinse mög- lich. Eine verlässlichere Methode zur Preisbestimmung bestehe im Übrigen nicht. Die erhobenen Daten der kleineren Mietpreiserhebung aus den Jahren 2013- 2017, auf welche die Parteien sich beziehen, seien auch nach Einschätzung von Statistik Zürich schon wegen der Methode der nicht verifizierbaren Befragung im Zusammenhang mit einer Volkszählung über mehrere Perioden hinweg nicht ver- lässlich und würden punkto Quadratmeterzahlen pro Quartier auch keine taugliche Detaillierung aufweisen (a.a.O., E. IV./4.3.2). 3.3.3. Das vorliegende Mietobjekt befinde sich im Stadtquartier Aussersihl, so die Vorinstanz weiter, wobei die Strukturerhebung dieses in die Unterquartiere Hard, in welchem das Mietobjekt liege, Werd und Langstrasse unterteile. Gehe man von der Situation der Mietliegenschaft vor der Sanierung aus, ergebe sich folgendes Bild: Der im Jahr 2006 errechnete Mittelwert gemäss Mietpreisstrukturerhebung für 3-Zimmer-Wohnungen im Quartier Aussersihl habe Fr. 17.30/m 2 betragen, bei einer Obergrenze des sog. 95 %-Vertrauensintervalls von Fr. 18.–/m 2 und einer Untergrenze von Fr. 16.50/m 2 (Strukturerhebung S. 38; abrufbar auf www.stadt- zuerich.ch/content/dam/stzh/prd/Deutsch/Statistik/Publikationsdatenbank/analy- sen/A_001_2008.pdf; im effektiven Quartierteil Hard hätten die Werte gar tiefer ge- legen). Bezüglich Lage seien die Lärmimmissionen zu berücksichtigen, wobei sich
das Mietobjekt unter Berücksichtigung der Daten des GIS-Browsers (Karte Stras- senlärm) auch innerhalb des Quartieres Hard an einer eher ruhigen und zentralen Lage befinde. Vorliegend habe es sich zum Zeitpunkt der umfassenden Sanierung um eine Altbauliegenschaft mit Baujahr 1896 gehandelt, welche im Jahr 1984 letztmals saniert worden sei. Dies sei der Liegenschaft vor der Sanierung auch an- zusehen gewesen. Insbesondere aufgrund der langen Dauer seit der letzten Sa- nierung sei von einem einfachen Ausbaustandard auszugehen, was aufgrund der Fotos der Wohnung vor der Sanierung unterstrichen werde. Die Wohnung sei 83.5m 2 gross und habe weder einen Balkon noch andere besondere Ausstattungs- merkmale gehabt. Insgesamt rechtfertige es sich, für die Festlegung eines plausib- len Vormietzinses von der Untergrenze für das Quartier Aussersihl auszugehen, mithin von Fr. 16.50/m 2 . Berücksichtige man den Anstieg des allgemeinen Miet- zinsniveaus unter Zuhilfenahme der Veränderung des Mietpreisindexes der Stadt Zürich in der Zeit zwischen der Strukturerhebung 2006 und der Beendigung des früheren Mietverhältnisses Mitte 2019 um 11,89 % (Stand Dezember 2006 = 100.9 Punkte; Stand Juli 2019 = 112.9 Punkte), so resultiere ein statistischer Nettomiet- zins von Fr. 18.46/m 2 bzw. für eine Wohnfläche von 83.5m 2 ein monatlicher Netto- mietzins von Fr. 1'542.– (a.a.O., E. IV./4.3.3). 3.3.4. Vor dem Einzug der Mieter sei die Wohnung mit erheblichem Kostenauf- wand komplett saniert und seien wesentliche Gebäudeteile erneuert worden. Die gesamten Baukosten hätten sich vorliegend gemäss der nicht substantiiert bestrit- tenen und im Übrigen durch eine detaillierte Bauabrechnung belegten Darstellung der Vermieterin auf Fr. 2.73 Mio. belaufen. Es sei somit erstellt, dass die Sanie- rungsarbeiten als umfassende Überholung zu qualifizieren seien. Im vorliegenden Fall handle es sich um eine Altbauliegenschaft, welche seit 1955 im Eigentum der Vermieterin stehe und vor der umfassenden Sanierung seit 1984 nicht mehr renoviert worden sei. Unter Berücksichtigung der langen Dauer seit der letzten Renovation einerseits sowie des durch die umfassende Sanierung erreich- ten stark verbesserten Ausbaustandards der Wohnung andererseits sei der wert- vermehrende Anteil der Sanierungskosten im mittleren Bereich der Bandbreite der Regelvermutung nach Art. 14 Abs. 1 VWMG (50 bis 70 %) festzusetzen. Es sei von einem wertvermehrenden Anteil der Kosten von 60 % auszugehen, d.h.
Fr. 1.638 Mio. (60 % von Fr. 2.73 Mio.). Ein wertvermehrender Anteil von nur 50 %, wie dies die Mieter vorbrächten, sei unter Berücksichtigung des objektiv massiv verbesserten Ausbaustandards der Wohnung nach der Sanierung zu tief angesetzt. Die gesamthafte Wohnfläche der sanierten Wohnungen in der Liegen- schaft an der N.-strasse Y belaufe sich auf 817 m 2 . Pro Quadratmeter würden sich anrechenbare wertvermehrende Kosten von Fr. 2'004.90 (1.638 Mio. ÷ 817) und für die Wohnung der Mieter somit anrechenbare Kosten in Höhe von Fr. 167'409.– ergeben (a.a.O., E. IV./4.3.4). 3.3.5. Vorliegend sei die Sanierung vollständig eigenfinanziert worden. Das Eigen- kapital dürfe der neuen Rechtsprechung folgend aufgrund des so im Gegensatz zu völlig fremdfinanzierten Investitionen bestehenden Risikos des Vermieters auf- grund des momentan tiefen Referenzzinssatzes von 1.25 % mit einem Zuschlag von 2 % verzinst werden (vgl. BGE 147 III 14 E. 8.4 f.). Daraus ergebe sich eine zulässige Verzinsung der Investition mit 3.25 %. Da der Verzinsungsbedarf bei fortschreitender Amortisation der Investition abnehme, sei der anwendbare Zins- satz zu halbieren. Entsprechend sei von einem Zinssatz von 1.625 % auszugehen. Unter Berücksichtigung des für die vorliegende Wohnung investierten Kapitals in Höhe von Fr. 167'409.– ergebe sich ein Betrag von Fr. 2'720.40 (Fr. 167'409.– x 1.625 %; a.a.O., E. IV./4.3.4). 3.3.6. Im Rahmen der Gesamtsanierung der streitgegenständlichen Wohnung seien alle wesentlichen Wohnungsbestandteile wie u.a. Böden, Fenster, Decken, Küche und Bad ersetzt worden. Aufgrund der umfangreichen Arbeiten sei eine in- dividuelle Berechnung der Lebensdauer nicht angebracht und auch nicht möglich. Berücksichtige man die Lebensdauer einzelner wesentlichen Bestandteile der Wohnung von grösstenteils 20–30 Jahren, rechtfertige es sich, von einer durch- schnittlichen Lebensdauer der umfassenden Überholungen von 25 Jahren auszu- gehen. Es ergebe sich so pro Jahr eine Amortisation von 4 %, d.h. Fr. 167'409 ÷ 25 = Fr. 6'696.40 pro Jahr. Rechne man für den Unterhalt 1 % der Gestehungs- kosten pro Jahr dazu, ergebe sich ein Anteil von Fr. 1'674.10. Gesamthaft resul- tiere so ein jährlicher möglicher Mietzinszuschlag von Fr. 11'090.90 (Fr. 2'720.40 + Fr. 6'696.40 + Fr. 1'674.10) und somit ein monatlicher Zuschlag von Fr. 924.– (a.a.O., E. IV./4.3.4).
3.3.7. Zusammengerechnet mit dem statistisch festgesetzten Mietzins für die Alt- baute von Fr. 1'542.– ergebe sich ein plausibler Nettomietzins von Fr. 2'466.– (Fr. 1'542.– + Fr. 924.–). Da für die Strukturpreiserhebung bei den Nebenkosten einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und separate, hinzugemietete Räume ausgeschieden werden (Strukturerhebung S. 4), zog die Vorinstanz die sich nicht auf Heiz- und Warmwasserkosten beziehenden vereinbarten Nebenkosten in Höhe von Fr. 100.– (Nebenkosten gesamt: Fr. 210.–; act. 3/2) vom statistischen Mietzins ab, womit ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 2'366.– (Fr. 2'466.– ./. Fr. 100.–) resultierte (a.a.O., E. IV./4.3.4–4.3.5). 3.4. 3.4.1. Die Mieter monieren das Vorgehen der Vorinstanz bei der Festlegung des Anfangsmietzinses. Die Vorinstanz habe, indem sie den nach absoluter Methode (mit dem absoluten Anpassungsgrund der Orts- und Quartierüblichkeit) ermittelten Vormietzins im Sinne der relativen Methode aufgrund des relativen Anpassungs- grundes der Mehrleistungen erhöht habe, in bundesrechtswidriger Weise die ab- solute und relative Berechnungsmethode vermengt. 3.4.2. Wie erwähnt, kommt dem Gericht bei der Neufestsetzung des Anfangsmiet- zinses ein weiter Ermessensspielraum zu. Entgegen den Behauptungen der Mie- ter ist es nicht zu bemängeln, dass die Vorinstanz nicht einzig mithilfe der statisti- schen Grundlagen einen angemessenen Anfangsmietzins festgelegt hat. Das aus den Mietpreisstrukturerhebungen 2006 der Stadt Zürich hervorgehende Vertrau- ensintervall bezeichnet den Bereich, in dem der wahre Mittelwert mit einer be- stimmten Wahrscheinlichkeit liegt, wobei üblicherweise 95 %-Vertrauensintervalle angegeben werden (S. 6 Strukturerhebung). Die Mieter wollen für die Berechnung des Anfangsmietzinses auf die obere Grenze des 95 %-Vertrauensintervalles ab- stellen, Aufgrund der erheblichen Sanierungsarbeiten und der damit verbundenen Wertsteigerung der streitgegenständlichen Wohnung fällt diese so sehr aus dem Rahmen, dass die Statistik keine repräsentativen Vergleichswerte als Grundlage für die Festlegung des Anfangsmietzinses liefert. Es ist davon auszugehen, dass der Mietpreis pro Quadratmeter einer vergleichbaren Wohnung deutlich über dem
Durchschnitt und entsprechend über der oberen Grenze des 95 %-Vertrauensin- tervalles liegen würde. Angesichts dessen drängt es sich auf, bei der Festlegung des Anfangsmietzinses die Sanierungskosten zu berücksichtigen, zumal diese be- kannt sind und eine genauere Annäherung an den üblichen Mietzins erlauben. Da- bei liegt keine unzulässige Vermengung der absoluten und relativen Methode vor, geht es doch gerade nicht um die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangs- mietzinses, sondern um dessen richterliche Neufestsetzung. Damit hat die Vo- rinstanz im Rahmen des ihr bei der Festlegung des Anfangsmietzinses zustehen- den weiten Ermessenspielraums (vgl. E. III./3.2) mithilfe der verfügbaren Informati- onen einen zulässigen Mietzins bestimmt. 3.5. 3.5.1. Laut Mieter sei es zudem widersprüchlich, dass die Vorinstanz auf der einen Seite von einer Erstvermietung ausgehe und die Angabe des früheren Mietzinses bzw. die Begründung des angefochtenen Mietzinses im amtlichen Formular ver- neine und andererseits einen fiktiven Vormietzins bestimme, um diesen wegen Mehrleistungen zu erhöhen. Die vorinstanzliche Argumentation überzeuge nicht: Entweder tauge der Vormietzins nicht als Referenzgrösse, weil es sich nicht mehr um die gleiche Mietsache handle, oder ein Vergleich mit dem Vormietzins er- scheine trotz der veränderten Mietsache möglich. Das eine schliesse das andere aus. 3.5.2. Das Vorbringen der Mieter verfängt nicht. Es handelt es sich um zwei ver- schiedene Fragestellungen. Auf der einen Seite geht es um die Frage, ob die streitgegenständliche Wohnung vor und nach der Sanierung derart ähnlich war, dass die Vermieter im Mitteilungsformular zur Angabe des Vormietzinses verpflich- tet waren. Dies wurde aufgrund der starken Veränderung der Mietwohnung infolge umfassender Sanierung verneint (vgl. E. III./1.3). Auf der anderen Seite geht es um die Vermutung der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Mietzinses, wobei hier – wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat (a.a.O., E. IV./4.3.2 S. 23) – auch Plausibilitätsüberlegungen angestellt werden dürfen (vgl. BGer 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021 E. 4.4, nicht publ. in BGE 147 III 431). Zu berücksichtigen ist dabei
auch, dass nicht der Vormietzins alleine als Vergleichsgrösse diente, um zu prü- fen, ob aufgrund erheblicher Erhöhung des Mietzinses die Vermutung der Miss- bräuchlichkeit greift, so wie dies bei einer unveränderten Mietsache üblich wäre (vgl. BGE 147 III 431 E. 3.3). Vielmehr schlug die Vorinstanz zum (fiktiven) Vor- mietzins zwecks Bestimmung eines plausiblen Anfangsmietzinses die (anteilsmäs- sigen) Sanierungskosten hinzu und schuf damit eine neue Vergleichsgrösse. Hier- bei führte die Vorinstanz – wie vorstehend bereits festgehalten (vgl. E. III./3.3.2) – die Überlegung an, dass der neue Anfangsmietzins nicht erheblich über dem um die wertvermehrenden Umbaukosten erhöhten Mietzins für die alte Sache liegen dürfe, soweit dies nicht durch die wirtschaftliche Entwicklung, die Dauer des Vor- mietverhältnisses oder andere in BGE 147 III 431 genannten Faktoren nachvollzo- gen werden könne (a.a.O., E. IV./4.3.2 S. 24 i.f.). Diese Plausibilitätsüberlegungen sind nachvollziehbar und stehen nicht im Widerspruch zu früheren Erwägungen der Vorinstanz. 3.6. 3.6.1. Sodann machen die Mieter geltend, die Vermieterin hätte zwar verschie- dene Dokumente zur Sanierung, jedoch keine Berechnung, wie die Baukosten auf den Mietzins zu überwälzen seien, eingereicht. Die Mieter hätten im vorinstanzli- chen Verfahren gar keinen Anlass gehabt, sich zur Frage einer möglichen Erhö- hung des Vormietzinses als Folge der mit der Totalsanierung der Liegenschaft verbundenen Mehrleistungen zu äussern. 3.6.2. Es ist Sache des Gerichts, das Recht zu kennen und es korrekt auf den ihm vorgelegten Streitgegenstand anzuwenden. Den Parteien obliegt es, dem Gericht die Tatsachen, auf welche sie ihre Begehren stützen, darzulegen (Art. 55 ZPO) und diese – soweit streitig und rechtserheblich – zu beweisen (Art. 150 ZPO). Die Rechtsanwendung besteht somit zunächst in der Feststellung des anzuwenden- den Rechts und sodann in der Subsumtion, d.h. der Anwendung des objektiven Rechts auf den konkreten Sachverhalt (GLASL, Dike Komm. ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 57 N 4). Eine allgemeine Pflicht des Gerichtes, die Parteien auf die anwend- baren Normen hinzuweisen, besteht nicht. Das Gericht kann auch Rechtssätze anwenden, welche die Parteien in ihren rechtlichen Erörterungen nicht erwähnt
haben. Gedenkt das Gericht aber, den Entscheid auf Normen oder juristische Ar- gumente abzustützen, welche im vorangehenden Verfahren weder erwähnt noch von einer der beteiligten Parteien geltend gemacht wurden und mit deren Heran- ziehung sie auch nicht rechnen mussten, sind die Parteien darüber zu orientieren und anzuhören (BGE 130 III 35 E. 5). 3.6.3. Die Mieter äusserten sich im Laufe des vorinstanzlichen Verfahrens ver- schiedentlich zu den Sanierungskosten. In der Hauptverhandlung vor Mietgericht führten die Mieter in Bezug auf die Vermutung der Missbräuchlichkeit namentlich aus, dass von einem erheblichen aufgeschobenen Unterhalt auszugehen sei, da die letzte Renovation 36 Jahre zurückliege. Entsprechend sei der wertvermeh- rende Anteil der Sanierungskosten (im Schlichtungsverfahren sei von den Vermie- tern ein Betrag von Fr. 3 Mio. genannt worden) innerhalb der Bandbreite der Re- gelvermutung nach Art. 14 Abs. 1 VMWG am unteren Rand anzusetzen. Ausge- hend von einer durchschnittlichen Lebensdauer der Investitionen von 30 Jahren und einem Hypothekarleitzinssatz von 1.25 % bzw. von einem Kapitalisierungs- satz von 4.625 % errechne sich eine monatliche Mietzinserhöhung infolge wertver- mehrender Investitionen von ca. Fr. 580.–, wenn die Mietzinserhöhung der Ein- fachheit halber auf alle 10 Wohnungen verteilt würde. Ausgehend vom behaupte- ten früheren Mietzins von Fr. 1'100.– ergebe sich daraus ein neuer zulässiger Mietzins von Fr. 1'680.–. In den letzten Vorträgen im vorinstanzlichen Verfahren unterliessen es die Mieter, sich im Einzelnen mit den Sanierungskosten zu befas- sen. Sie beschränkten sich auf den Standpunkt, dass die wertvermehrenden In- vestitionen nicht als Begründung für die Erhöhung des Mietzinses angeführt wer- den dürften, da die Vermieter den Anfangsmietzins im Formular mit der Orts- und Quartierüblichkeit begründet hätten, worauf sie zu behaften seien. 3.6.4. Unter Berücksichtigung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach das Sachgericht bei der Festlegung des Anfangsmietzinses über einen grossen Ermessensspielraum verfügt und neben statistischen Angaben unter anderem auch die konkreten Eigenschaften der streitgegenständlichen Wohnung zu berück- sichtigen hat (BGE 148 III 209 E. 3.2.3 = mp 2022 S. 197 ff.; vgl. E. III./3.2), durf- ten sich die Mieter nicht darauf verlassen, dass die Sanierungskosten bei der Be-
stimmung des Anfangsmietzinses gar keine Rolle spielen würden. Dass die Ver- mieterin selber keine Berechnung angeführt hatte, ist unerheblich, zumal die Ver- mieterin die nötigen Tatsachen (Baukostenabrechnung) eingebracht hat und das Gericht das Recht von Amtes wegen anwendet (vgl. E. III./3.6.2). Im Übrigen trifft es entgegen der Auffassung der Mieter nicht zu, dass sie sich nie hierzu geäussert hätten. So rechneten sie – wie in der vorangehenden Erwägung aufgeführt – vor, in welchem Umfang die Sanierungskosten eine Mietzinserhöhung zu begründen vermöchten, wobei sie sich namentlich zum wertvermehrenden Anteil der Sanie- rungskosten, zum Verzinsungssatz und zur Lebensdauer der Investitionen äusser- ten. Vor diesem Hintergrund war die Vorinstanz nicht verpflichtet, die Mieter über ihre Berechnungsweise vorgängig zu orientieren und Stellung nehmen zu lassen. 3.7. 3.7.1. Die Mieter werfen der Vorinstanz weiter vor, den wertvermehrenden Anteil der Sanierungskosten willkürlich auf 60 % festgesetzt zu haben. Zur Bestimmung des wertvermehrenden Anteils hätte im Einzelnen geprüft werden müssen, wie die Investitionskosten eingesetzt worden seien bzw. ob in alle Mietobjekte gleich viel investiert worden sei, was sich anhand der Akten überhaupt nicht oder nur unzu- verlässig beantworten lasse. Zudem habe die Vorinstanz es unterlassen, auf die im Jahr 1984 durchgeführte Renovation sowie auf die Frage, inwiefern sich der Ausbaustandard stark verbessert habe, einzugehen. Der angeblich stark verbes- serte Ausbaustandard der Wohnung entspreche unter diesen Umständen einer unbewiesenen These. Die lange Dauer seit der letzten Renovation von 36 Jahren spreche für einen grossen, aufgestauten Unterhaltsbedarf, weshalb sie einen wert- vermehrenden Anteil zwischen 50 und 55 % geltend machten. Dafür spreche auch der hohe Anteil der Investitionskosten, die nicht in den Ausbau der Wohnungen und damit nicht in eine Verbesserung des Ausbaustandards der streitgegenständ- lichen Wohnung investiert worden seien. 3.7.2. Gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG gelten als Mehrleistungen im Sinne von Art. 269a lit. b OR Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Ver- grösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfas-
sender Überholungen gelten in der Regel zu 50–70 % als wertvermehrende Inves- titionen. Dabei handelt es sich um eine grundsätzlich widerlegbare Vermutung, wobei der Mieter die Beweislast dafür trägt, dass sich das Ausmass einer Wertver- mehrung bestimmen lässt und ferner – falls der Beweis gelingt – für das effektive Ausmass einer Wertvermehrung. Faktisch ist die Vermutung allerdings kaum wi- derlegbar, da eine Aufteilung von werterhaltenden und wertvermehrenden Leistun- gen praktisch nicht möglich ist (ROHRER, SVIT Komm. Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 269a N 67 ff. m.w.H.; WEBER, BSK OR, 7. Aufl. 2020, Art. 269a N 12; vgl. auch HIGI/WILDISEN, ZK Die Miete, 5. Aufl. Zürich, Art. 269a N 352). Innerhalb der Bandbreite von 50–70 % ist der wertvermehrende Anteil durch gerichtliches Er- messen zu bestimmen (BGer 4A_495/2010 vom 20. Januar 2011 E. 9.1 m.w.H.). Der genaue Prozentsatz hängt von den im konkreten Fall tatsächlich ausgeführten wertvermehrenden Arbeiten, dem Alter der Liegenschaft sowie dem zeitlichen Ab- stand zu den letzten Unterhaltsarbeiten/Renovationen ab (BRUTSCHIN, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 602 f.; ROHRER, a.a.O., Art. 269a S. 776 f.). 3.7.3. Nach dem Gesagten ist für die Bestimmung der wertvermehrenden Aufwen- dungen mangels anderweitiger Anhaltspunkte die in Art. 14 Abs. 1 VWMG vorge- sehene Bandbreite von 50–70 % relevant. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den wertvermehrenden Anteil mithilfe von Plausibilitätsüberlegun- gen innerhalb der genannten Bandbreite festgelegt hat. Zudem erscheint es ent- gegen den Einwendungen der Mieter nicht unbelegt, dass der Ausbaustandard, wie die Vorinstanz anführt, stark verbessert ist. Vielmehr geht die Verbesserung des Ausbaustandards aus den eingereichten Bildern zweifelsohne hervor. Schliesslich hat die Vorinstanz auch die lange Dauer seit der letzten Renovation berücksichtigt, weshalb sie den werterhöhenden Anteil auch nicht über 60 % an- gesetzt hat. Insofern ist die Ermessungsausübung durch die Vorinstanz und die Festsetzung des wertvermehrenden Anteils nicht zu beanstanden. 3.8. 3.8.1. Schliesslich bringen die Mieter vor, bei der Annahme der Lebensdauer von 25 Jahren habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen, dass nicht nur Bestandteile der Wohnung, sondern das gesamte Gebäude betroffen gewesen sei. Für die in
der Baukostenabrechnung der [Generalunternehmerin] vom 23. März 2021 ge- nannten Gebäudeteile (unter anderem Rohbau, Elektroanlagen, Sanitäranlagen) liege die durchschnittliche Lebensdauer nicht zwischen 20 und 30 Jahren, sondern zwischen 30 und 40 Jahren. Nicht berücksichtigt habe die Vorinstanz auch den Umstand, dass die Vermieterin 36 Jahre zugewartet habe, bis sie die Liegenschaft im Jahre 2020 wieder totalsaniert habe. Die Annahme einer durchschnittlichen Le- bensdauer von 25 Jahren und gestützt darauf eine Amortisationsrate von 4 % für die Berechnung einer Mietzinserhöhung wegen wertvermehrenden Investitionen sei daher nicht haltbar. 3.8.2. Die Mieter unterlassen es, ihre Behauptungen zur Lebensdauer der von ihnen genannten Gebäudeteile im Einzelnen zu begründen bzw. zu belegen, wes- halb nicht weiter darauf einzugehen ist. 3.9. Alles in allem dringen die Mieter mit ihren Rügen nicht durch, weshalb die Berufung abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen ist. IV. 1. Die Prozesskosten für das Berufungsverfahren setzen sich aus den Gerichts- kosten (Entscheidgebühr) und der Parteientschädigung zusammen (Art. 95 Abs. 1 ZPO). Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss werden die Mieter für das Beru- fungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig. 2. Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der Gebühren- verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi- vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Dem tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem für die Kosten massgebenden Streitwert in Höhe von rund Fr. 183'840.– ist die Ent- scheidgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1-3 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 9'000.– festzusetzen und den Mietern in solidarischer Haftung aufzuerle- gen. Eine Parteientschädigung ist der Vermieterin mangels Umtrieben, die zu ent- schädigen wären, nicht zuzusprechen.
Zum Urteil des Bundesgerichts 4A_56/2023 vom 14. April 2023 (Gerichtsbeset- zung: Jametti, Kiss, Hohl; Gerichtsschreiber Stähle)
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe- hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2022, 32. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw M. Meienberg, Leitender Gerichtsschreiber; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident