ZMP 2015 Nr. 5 Zumutbarkeit eines Umbaus: Das Mietgericht hatte zu überprüfen, ob dem Mieter ein Umbau der streitgegenständlichen Liegenschaft zumutbar gewe- sen war. Es kam zum Schluss, dass diese Zumutbarkeit erfüllt war, hatte doch die Vermieterin einiges unternommen, um die Auswirkungen der Sanie- rungen auf die Mieter zu verhindern. Dass dem Kläger der Umbau nicht gefiel, blieb bedeutungslos.
Der Kläger (Mieter) verlangte eine Mietzinsherabsetzung, da es die Beklagte (Vermieterin) im Rahmen der durchgeführten Sanierung der streitgegenständli- chen Liegenschaft unterlassen habe, auf seine Interessen Rücksicht zu nehmen. Die Sanierungsmassnahmen seien ihm nicht zumutbar gewesen. Der Umbau sei übermässig und unnützlich resp. überflüssig gewesen, es gebe keine Verbesse- rung des Zustandes und der Umbau sei weder technisch noch ökonomisch be- gründet. Die Beklagte habe ihm auch nicht die notwendigen Informationen gelie- fert und ihn über das Bauvorhaben nicht orientiert. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, dass sie ihr Bauvorhaben umfassend dokumentiert und auch entsprechend informiert habe, ebenso sei der Umbau für den Kläger sehr wohl zumutbar gewesen. Das Mietgericht wies die Klage ab.
Aus dem Urteil des Mietgerichts vom 7. April 2015: "III. Erwägungen (...) 3. Zumutbarkeit des Umbaus 3.1. (...) 3.2. (...)
3.3. Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache kann der Vermieter nur vornehmen, wenn sie dem Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht ge- kündigt ist. Bei der Ausführung der Arbeiten hat der Vermieter auf die Interessen der Mieter Rücksicht zu nehmen (Art. 260 OR). Die Frage nach der Zumutbarkeit für den Mieter ist eine Rechtsfrage. Sie ist nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Von Bedeutung sind dabei insbesondere die Art und Dauer des Mietverhältnisses, die Nützlichkeit der geplanten Änderungen sowie die finanziellen Folgen für die jeweiligen Mieter. Eingriffe, welche das Vertragsgefüge durch massive Einschrän- kungen des Gebrauchsrechts oder durch aufgedrängte, teure Mehrleistungen grundsätzli ch i n Frage stellen, sind dem Mieter nicht zumutbar (L ACHAT/WY TTE N- BACH, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, S. 203 ff.). 3.4. Die Beklagte unternahm während den Umbauarbeiten verschiedene Schrit- te, um die Beeinträchtigungen für die Mieter möglichst gering zu halten. So wur- den die Mieter der Liegenschaft umfassend über die Umbauarbeiten informiert und wurde unbestrittenermassen zweimal eine Informationsveranstaltung durch- geführt, an denen der Kläger teilnahm. Dieser rei chte die "Mieterorientierung", die an die Mieter abgegeben wurde, selber ein, womit belegt ist, dass auch er infor- miert wurde. Zudem konnte er für die Zeit des Umbaus seiner Wohnung i n ei ne identische (bereits renovierte) Ersatzwohnung im Nachbargebäude umziehen. Die Beklagte liess damit während der Arbeitsausführung die notwendige Rücksicht gegenüber den Mietern – somit auch gegenüber dem Kläger – walten. Die Be- klagte nahm überdies keine besonders luxuriöse Sanierung vor und drängte den Mietern auch keine teuren Mehrleistungen auf. Die Mehrleistungen bewegen si ch in einem vernünftigen Rahmen, insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsa- che, dass die Liegenschaft vor über 30 Jahren erstellt wurde und seither keine grösseren Sanierungen stattfanden. Der Innenausbau der Wohnung wurde durch die Sanierung den heutigen Bedürfnissen angepasst und auf den aktuellen Stand gebracht. Auch wurde das Gebrauchsrecht nicht (massiv) eingeschränkt, das Wohnen in der bisherigen Wohnung ist für den Kläger problemlos möglich, was auch anlässlich des Augenscheins festgestellt werden konnte. Objektiv betrachtet erweisen sich die Umbauarbeiten für die Mieter, die vor dem Umbau in der Woh- nung lebten, als zumutbar.
Den Schilderungen des Klägers ist zu entnehmen, dass er auf gewisse bauliche Anpassungen gerne verzi chtet hätte und mi t manchen Erneuerungen ni cht ein- verstanden ist. Auf die Wünsche des einzelnen Mieters muss die Vermieterschaft jedoch keine Rücksicht nehmen, so hat der Kläger auch kein Recht, sich zum Umbau zu äussern. Die Beurteilung der Zumutbarkeit bestimmt sich nach objekti- ven Kriterien und nicht nach subjektiven. Ob dem Mieter die vorgenommenen Ar- beiten gefallen, ist nicht von Bedeutung. Dass die Entfernung der Trennwand zwi- schen Küche und Wohnzimmer dem Kläger nicht gefällt, ist subjektiv nachvoll- ziehbar, den Umbau macht es deswegen aber nicht unzumutbar. Auch die ande- ren klägerischen Vorbringen vermögen nicht zu überzeugen. So macht der Kläger beispielsweise unter anderem geltend, der vorherige wertvolle Parkettboden sei während der Sanierung durch einen minderwertigen Holzboden ersetzt worden. Unabhängig von der Frage, ob es sich beim neuen Boden – wie von der Beklag- ten behauptet – um ei nen echten Parkettboden handelt oder ob es sich um einen gewöhnli chen Holzboden handelt, ist eine solche Veränderung des Bodenbelags dem Kläger ohne weiteres zumutbar. Gleiches gilt für die angeblich fehlenden Türschwellen. Diese sind nach der Sanierung nicht mehr notwendig, weshalb der Verlust der Türschwellen dem Kläger zumutbar i st."
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör- de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2015, 25. Jahrgang.
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