ZMP 2014 Nr. 6 Verpflichtung des Vermieters der Untermiete zuzustimmen: Das Mietgericht kam nach einer Vertragsauslegung zum Schluss, dass keine Maximalperso- nenzahl im Mietvertrag festgelegt worden war. Ebenso erachtete es die höhe- ren Wasser- und Abwasserkosten nicht als wesentlichen Nachteil.
Die beiden Mieter (Kläger) bewohnten gemeinsam eine 4.5-Zimmerwohnung und ersuchten den Vermieter (Beklagter) um Zustimmung zur Untermiete, da sie be- absichtigten, zwei Kollegen als Mitbewohner einziehen zu lassen. Der Vermieter verweigerte diese Zustimmung und erklärte, der Mietvertrag sehe eine Maximal- belegung von zwei Personen vor und die Wohnung würde durch eine Verdoppe- lung der Personenzahl übermässig abgenützt. Das Mietgericht kam zum Schluss, dass die Verweigerung zur Zustimmung zu Unrecht erfolgt sei und verpflichtete den Beklagten, die Zustimmung zu erteilen. Aus dem Urteil des Mietgerichts vom 29. April 2014: "III . (...) 4. Verweigerung der Zustimmung zur Untermiete (...) 4.2 Bereits aus dem Gesetztext ergibt sich, dass die Untermiete auch dann zu- lässig ist, wenn sie zu einer Erhöhung der Personenzahl führt. Denn gemäss Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache ganz oder teilweise untervermieten. Letzteres führt begriffsnotwendig zu einer Zunahme der Personenzahl. (...) 4.4.1. (...) Über die vertraglichen Bestimmungen zum Verwendungszweck der Mietsache kann der Vermieter aber ohne Gesetzesverletzung indirekt eine Be-
schränkung der Untermiete erreichen. So steht es dem Vermieter im Rahmen der Vertragsfreiheit frei, den Verwendungszweck und bei der Wohnungsmiete insbe- sondere die Anzahl der Benutzer der gemieteten Sache restriktiv vorzuschreiben, indem er diese etwa auf höchstens fünf Personen festlegt (SVIT-Kommentar Miet- re c ht III, A rt. 262 OR N 5). 4.4.2. Die Beschränkung der Anzahl Benutzer über die Bestimmung des vertragli- chen Verwendungszwecks ist somit entgegen der klägerischen Ansicht grund- sätzli ch zulässi g. D aher i st zu prüfen, ob durch die Angabe der Personenzahl i m Mietvertrag der Verwendungszweck dahingehend modifiziert wurde, dass die An- zahl der Benutzer beschränkt wurde. Währenddem der Beklagte geltend macht, es sei eine Höchstbelegungszahl vereinbart worden, machen die Kläger geltend, damit sei lediglich festgehalten worden, wie viele Personen in die Wohnung ein- zi ehen würden. 4.4.3. (...) 4.4.4. Wie bereits erwähnt, gehen die Auffassungen der Parteien über die Angabe "Anzahl Personen 2" im Mietvertrag auseinander. Somit ist anhand einer Ausle- gung nach dem Vertrauensprinzip zu ermitteln, welcher Auffassung zu folgen i st. 4.4.5. Die vertragliche Vereinbarung ist aufgrund des Vertrauensprinzips so aus- zulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen, die ihr vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden ist, verstanden werden durfte und musste. Zu berücksichtigen ist insbesondere der vom Erklärenden verfolgte Regelungszweck, wie ihn der Empfänger in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE 132 III 24 E. 4). 4.4.6. Vorab ist darauf hinzuweisen, dass im Mietvertrag nicht erwähnt wurde, dass es sich bei der Angabe "Anzahl Pers.: 2" um eine Maximalbelegungszahl handelt. Solches geht entgegen dem Beklagten aus dem Vertrag eben gerade nicht hervor. Wäre dies klar, so wäre es auch nicht zum Prozess gekommen. So- mit ist zu prüfen, ob der Zusammenhang und die gesamten Umstände Anlass für eine entsprechende Auslegung bilden. Dabei fällt Folgendes in Betracht:
4.4.7. Auf dem Anmeldeformular vom 15. November 2012 zuhanden der beklagti- schen Verwaltung vermerkte die Klägerin 2 oben bei der Rubrik "Personenzahl Erwachsene" "2" und unterhalb der Mitte bei der Rubrik "Anzahl Personen" "2". Im Mietvertrag für Wohnung vom 15. November 2012 wurde daraufhin in der Rubrik "Anzahl Pers." die Zahl 2 eingesetzt. Auf Seite 2 des Vertrags ist unter "Separate Vereinbarungen" festgehalten, Untermiete sei verboten, sofern nicht ausdrücklich schriftlich bewilligt. Weiter wurden die Allgemeinen Bestimmungen zum Mietver- trag für Wohnräume (Ausgabe 2007) zum integrierenden Vertragsbestandteil er- klärt. Diese liegen dem Mietvertrag als Anhang bei und halten in Ziffer 3 fest, der Mieter gebrauche die Mietsache ausschliesslich zum vertraglich vereinbarten Zweck. Jede Änderung, insbesondere auch die Erhöhung der vertraglich verein- barten Anzahl erwachsener Personen, bedürfe der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. 4.4.8. Weder aus dem Bewerbungsformular noch aus dem Mietvertrag mitsamt sämtlichen Bestimmungen geht somit schlüssig hervor, dass es sich bei der An- zahl Personen um eine Maximalbelegungszahl handelt. Obwohl seitens des Be- klagten geltend gemacht wird, es sei Wert darauf gelegt worden, dass die Woh- nung von nicht mehr als zwei Personen benutzt werde – was ohne Weiteres im Mietvertrag mit dem Zusatz "höchstens" oder "maximal" hätte festgehalten wer- den können (vgl. SVIT-Kommentar Mietrecht III, Art. 262 OR N 5) – wurde dies unterlassen. Aufgrund der Bewerbung und des Mietvertrags war für die Kläger je- denfalls nicht erkennbar, dass es sich dabei um eine Maximalbelegungszahl handle. Die Kläger machen überdies nachvollziehbar geltend, die Personenzahl 2 sei deshalb im Mietvertrag festgehalten worden, weil der Kläger 3 den Vertrag als Solidarhaftender, der nicht in die Wohnung einziehe, unterzeichnet habe. Hinzu kommt, dass es sich bei einer 4.5-Zimmer-Wohnung ni cht aufdrängt anzuneh- men, diese dürfe maximal von zwei Personen bewohnt werden, was weiter gegen ein Verständnis als Höchstbelegungszahl spricht. Da im Mietvertrag eine klare Formulierung vom Beklagten bzw. der Verwaltung, die wie üblich für den Formu- lar -Mietvertrag für Wohnen verantwortlich gezeichnet haben dürfte, unterlassen wurde, fällt dies zum Nachteil des Beklagten aus. Als Fazit ist festzuhalten, dass sich aus dem bisher Ausgeführten ergibt, dass die Kläger die Angabe "Anzahl
Personen" nach Treu und Glauben ni cht als Maximalbelegungszahl verstehen konnten und mussten. 4.4.9. Festzuhalten ist weiter, dass Ziffer 3 der Allgemeinen Bedingungen für die Erhöhung der Personenzahl zwar die Einholung der Zustimmung des Vermieters vorschreibt. Dies schliesst aber ei ne Erhöhung der Personenzahl dem Grundsatz nach nicht aus, sondern indiziert gegenteils, dass dies mit Zustimmung des Ver- mieters möglich ist. Der Mietvertrag enthält auch keine Umschreibung der Vor- aussetzungen für die Erteilung der Zustimmung, aus welcher sich eine entspre- chende Auslegung ableiten liesse. Ferner ist die Bewilligung zur Untermiete im Mietvertrag nicht auf eine Weise umschrieben, die erkennen lassen würde, dass diese von einer maximalen Belegung abhängig gemacht werden sollte. Schliess- li ch setzen der Vertragsbeitritt und die Untermiete – die beiden Hauptanwen- dungsfälle der vertraglich geregelten Erhöhung der Anzahl Personen in einer Wohnung – stets die Zustimmung des Vermieters voraus, wobei diese bei Letzte- rer ja nur unter besti mmten Voraussetzungen verweigert werden darf (Eugen Bu- cher, Schweizerisches Obligationenrecht: allgemeiner Teil ohne Deliktsrecht, 2. Aufl., S. 593; Art. 262 Abs. 2 OR). Demnach ist entgegen der beklagtischen Dar- stellung der Umstand, dass die Möglichkeit der Erhöhung der Anzahl Bewohner von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht wird, kein Argument, die Zahl 2 als Maximalbelegungszahl zu verstehen. Gegenteils spricht dies eher für die Auffassung der Kläger. Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass der Beklagte aus dem Vorbringen, den Klägern sei der Zu schlag für di e Wohnung ge- geben worden, weil er bzw. die Verwaltung habe davon ausgehen dürfen, die Wohnung an zwei erwachsene Personen zu vermi eten, ni chts zu sei nen Gunsten ableiten kann. Denn für die Kläger war nicht erkennbar, dass dies für den Beklag- ten bzw. die Verwaltung das entscheidende Kriterium war, was der Beklagte im Übrigen auch nicht geltend machte. 4.4.10. (...) 4.5.1. Der Beklagte berief sich darauf, die Verdoppelung der Bewohnerzahl führe zu einer schnelleren und intensiveren Abnützung. Insbesondere verursache die Belegung durch vier anstatt zwei Personen doppelt so hohe Kosten für Wasser
und Abwasser, welche zu seinen Lasten gehen würden. Es trifft zu, dass der Be- klagte bei der Belegung der Wohnung mit mehr als zwei Personen mit höheren Kosten zu seinen Lasten rechnen muss, da im Mietvertrag diese Kosten ni cht als Nebenkosten ausgeschieden wurden (Art. 257a Abs. 2 OR). 4.5.2. Die den Vermieter treffenden Nachteile können auch wirtschaftlicher Natur sein (Heinrich, a.a.O., S. 124), wobei die Interessen des Vermieters allerdings ob- jektiv schwer beeinträchtigt werden müssen (Urteil des Bundesgerichts 4C.251/1998 vom 22. Oktober 1998, publ. in: mp 1/99 S. 47). Der zusätzliche Wasserverbrauch könnte mi thi n grundsätzli ch ei nen wesentli chen Nachtei l zulas- ten des Beklagten darstellen. Dass dieser von genügender Schwere ist, ist vorlie- gendenfalls jedoch zu verneinen. Einem auf der Internet-Seite der Stadt Zürich herabladbaren Ausdruck "Berechnungsbeispiele" (http://www.stadt-zueri ch.c h/ dib/de/index/wasserversorgung/trinkwasser/wasserpreis/berechnung) i st zu ent- nehmen, dass die Kosten der Wasserabgabe für einen 3-Personen-Haushalt i n einer 4-Zimmer-Wohnung i n ei nem 5-Fami li enhaus Fr. 299.– pro Jahr betragen. Einem Vergleich der Wasser-, Abwasser- und Abfallgebühren in den 50 grössten Städten der Schweiz des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements EVD, Preisüberwachung PUE vom April 2011 ist weiter zu entnehmen, dass diese Kos- ten in der Stadt Zürich für einen Dreipersonenhaushalt in einer Vierzimmerwoh- nung i n ei nem 5-Familienhaus rund Fr. 430.– betragen. Diese Beträge sind jeden- falls nicht als gravierender wirtschaftlicher Nachteil zu Lasten des Beklagten zu bezeichnen. Hinzu kommt, dass die Tarife für die Wasserabgabe und für das Ab- führen und Reinigen von Abwasser sich je aus einer fixen Grundgebühr und einer vom Verbrauch abhängigen Leistungsgebühr pro Wohneinheit zusammensetzen (Art. 1 des Gemeinderatsbeschlusses vom 23. September 2009, Tarif über die Abgabe von Wasser durch die Wasserversorgung Zürich, AS 724.110; Art. 2 Abs. 1 und 5 der Verordnung über die Preise zur Abwasserbewirtschaftung, LS 711.210). Entgegen der Darstellung des Beklagten führt die Verdoppelung der Anzahl Bewohner wegen der gleich bleibenden fixen Grundgebühr folglich nicht zu einer Verdoppelung der Wasserkosten. Insgesamt kann somit nicht von einem dadurch verursachten wesentlichen Nachteil zulasten des Beklagten gesprochen
werden, der ihn berechtigte, die Zustimmung zur Untermiete zu verweigern."
Das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, hat diese Ansicht des Miet- gerichts bestätigt. Bezüglich der übermässigen Abnutzung äussert sich das Urteil des Obergerichts vom 29. August 2014 wie folgt: "2.9. Aus sei nen Ausführungen zum wesentli chen Nachtei l aufgrund der i ntensi- veren Abnützung, der häufigeren Liftbenutzung und des höheren Verbrauchs kann der Beschwerdeführer ebenfalls nichts zu seinen Gunsten ableiten. Selbst wenn man diese Aspekte, namentlich den höheren Stromverbrauch der Liftbenüt- zung und di e (wohl nur lei cht) i ntensi vere Abnützung, zu den – von der Vorinstanz bereits beachteten – erhöhten Wasserkosten hinzunimmt, liegt kein objektiv we- sentlicher Nachteil im Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. c OR vor. Insbesondere kann bereits nicht generell gesagt werden, dass die Verdoppelung der Personenzahl die Verdoppelung der Abnützung und der Verbraucherkosten nach sich zieht. Das Verhalten einzelner Mieter ist unterschiedlich: Gewisse Personen verwenden täg- lich doppelt oder dreimal so viel Wasser wie andere, einige benützen den Lift nie, obwohl sie im vierten Stock wohnen, andere gehen häufig ein und aus und benüt- zen den Lift so auch häufiger am Tag. Damit der Vermieter daraus resultierende Kosten nicht selber tragen muss, hat er die entsprechenden Nebenkosten auszu- scheiden (vgl. Art. 257a OR). An dieser Stelle ist anzumerken, dass der Vermieter zusätzliche, im Mietvertrag nicht ausgeschiedene Nebenkosten grundsätzlich je- derzeit unter Einhaltung der Voraussetzungen von Art. 269d Abs. 3 und 270b Abs. 2 OR ausscheiden und auf den Mieter überwälzen kann (vgl. L ACHAT et al., a.a.O., S. 244; mp 2/96 S. 77 ff.)."
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör- de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2014, 24. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8026 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: lic. iur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber