ZMP 2018 Nr. 11 Art. 271 OR; Art. 271a Abs. 2 OR; Art. 272 OR; Art. 272b Abs. 1 OR; Art. 272d OR; Art. 246 Abs. 2 ZPO; Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO; Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG. Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehre- re Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Er- streckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfah- ren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzö- gerung. Von einer Einigung der Parteien über einen mietrechtlichen Anspruch ausserhalb eines Gerichtsverfahrens kann nicht gesprochen werden, wenn die umstrittene Frage nicht geklärt wurde und keine Seite Anstalten zur Durchsetzung ihres ver- meintlichen Rechts getroffen hat (MG, E. 4.2.1; OG, E. III.1.2.4). Eine Kündigung zum Zwecke der Nutzung der Liegenschaft durch Gesellschaften des Konzerns, dem auch die Vermieterin angehört, stellt zwar keinen Eigenbedarf im techni- schen bzw. gesetzlichen Sinne dar, aber doch ein eigenbedarfsähnliches Vermie- terinteresse. Wird sie mit "Eigenbedarf" begründet, schadet dies der Vermieterin nicht, soweit die Mieterin aufgrund der gesamten Umstände, insbesondere auf- grund der Berichterstattung in den Medien erkennen konnte, worum es ging. Ist die geplante Nutzung ernst gemeint, erweist sich auch eine Kündigung mehr als acht Jahre vor dem Termin als gültig (MG, E. 4.2.2; OG, E. III.1.3.3-5). Die lange Vorlaufzeit ist bei der Bemessung der Erstreckungsdauer zu berück- sichtigen. Eine Erstreckung ist zwar nicht von vornherein ausgeschlossen, wenn die Vorlaufzeit mehr als zwei Jahre länger ist als die maximale Erstreckungsdauer (OG, E. III.2.3.2). Weigert sich die Vermieterin, der Mieterin zur Erleichterung der Suchbemühungen für die Zeit vor dem Kündigungstermin ein vorzeitiges Kündi- gungsrecht einzuräumen, kann indessen allein daraus keine Härte abgeleitet werden, zumal der Nationalrat im Jahre 2003 einen Vorstoss zur Einführung eines solchen Rechts abgelehnt hat (BGer, E. 5.2.4-5). Eine Härte setzt den Nachweis
von Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten voraus, die sich durch eine Erstre- ckung des Mietverhältnisses abwenden oder vermindern lassen. Der blosse Wunsch nach Beibehaltung des aktuellen Standorts gehört nicht dazu. Bei einer Kündigung acht Jahre vor dem Termin steht der Mieterin genügend Zeit zur Su- che nach Ersatz zur Verfügung (BGer, E. 5.2.3-5). Eine Sistierung des Verfahrens bis rund 2 ½ Jahre vor dem Kündigungstermin (OG, E. III.2.2.5 und 2.4.2) ist un- ter solchen Umständen nicht zulässig. Im (vereinfachten) Kündigungsschutzverfahren ist die Durchführung eines Schrif- tenwechsels die Ausnahme (OG, E. II. 3.1). Dass sich das Gericht trotz Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime bei der Sammlung des Prozessstoffes zu- rückzuhalten hat, wenn die Parteien anwaltlich vertreten sind, bedeutet nicht, dass eine Sachverhaltsermittlung von Amtes wegen unzulässig ist (OG, E. II.3.2). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss bei Beschwerden gegen einen Zwischenentscheid über die Verfahrenssistierung die Zulässigkeitsvoraus- setzung eines nicht wieder gutzumachenden Nachteils im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG nicht erfüllt sein, wenn die beschwerdeführende Partei – wie vorlie- gend – mit hinreichender Begründung rügt, eine Sistierung verletze das Be- schleunigungsgebot. Dies ist auch der Fall, wenn die obere kantonale Instanz dem erstinstanzlichen Gericht im Rahmen einer Rückweisung die Anweisung er- teilt hat, das Verfahren zu sistieren (BGer, E. 1.1).
Aus dem Urteil des Mietgerichts MB160031-L vom 12. Juli 2018 (OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Ebnöther, Leiser; Gerichtsschreiberin Schenk): "(...)
2016 der Klägerin zurück und signalisierte ihre Verhandlungsbereitschaft bezüg- lich der verbleibenden Mietdauer. (...) 4. Gültigkeit der Kündigung 4.1. Grundlagen Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist der Fall, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allge- meinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Der Katalog anfecht- barer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit eher von po- sitiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom ne- gativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (of- fensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird. An- fechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechts- ausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes ist es nicht zu beanstanden, wenn die kündigende Partei ihre eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange dieses Interesse nur auch tat- sächlich vorhanden ist (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271-271a OR N 3 f.; Miet- recht für die Praxis/THANEI, 9. A., Zürich 2016, S. 782). Das Gesetz kennt auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe. Wann ein Interessenungleichgewicht zur Aufhebung der Kündigung führt, ist im Einzelfall zu entscheiden, aber jeden-
falls nicht leichthin anzunehmen (bejaht z.B. in den Urteilen des Bundesgerichts 4A_300/2010 v. 2.9.2010 sowie 4A_297/2010 v. 6.10.2010, wo sich die Mieter in einer äusserst schwierigen Situation befanden, vor welcher die geltend gemach- ten Kündigungsgründe verblassten). Die Interessenabwägung beim Kündigungs- schutz im engeren Sinn hat eine andere Qualität als jene bei der Erstreckung: Dort führt eine durch die Kündigung ausgelöste Härte des Mieters stets zu einer Erstreckung des Mietverhältnisses, soweit das Interesse des Vermieters an der Auflösung die Härte nicht überwiegt. Beim Kündigungsschutz im engeren Sinn genügt dagegen nur ein erhebliches Interessengefälle zum Nachteil des Mieters für eine Aufhebung der Kündigung (vgl. BGE 125 III 231 E. 4b; BGE 135 III 112 E. 4; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGer 4A_703/2016 vom 24.5.2017 E. 4.1 und 4.2 [nur im Internet publ. Teil von BGE 143 III 344]; BGer 4A_131/2008 vom 25.6.2008; BGer 4A 518/2010 vom 6.12.2010, E. 2.4.2). Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung. Laut Bundesge- richt obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun dass die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). Er muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16.12.2010 E. 2.4.1 = MRA 2/11 S. 59 ff.). Eine trotz entsprechendem Begehren unvollständig gebliebe- ne oder falsche Begründung stützt sich nach der neueren Rechtsprechung im All- gemeinen nicht auf ein schutzwürdiges Interesse und kann zur Ungültigerklärung führen (BGE 140 III 496 E. 4.1). Zwar ist die Begründung der Kündigung nicht Gültigkeitserfordernis. Sie kann insbesondere noch während des Verfahrens ge- liefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf der faktischen Ebene hat die Begrün- dungsobliegenheit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfah- rens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene Grund vage und pauschal, obwohl der kündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des genannten Motivs möglich sein müssten,
so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.3-4; ebenso das Urteil des Oberge- richts des Kantons Zürich NG170019-O v. 9.3.2018, E. 4.2 und 7.2). Zur Kategorie zulässiger Kündigungen gehört diejenige, die der Vermieter damit begründet, er wolle die Mietsache für sich oder nahe Verwandte oder Verschwä- gerte verwenden. Ist ein solcher Eigenbedarf dringend, vermag er nach Art. 271a Abs. 3 lit. a OR selbst eine Sperrfrist zu durchbrechen. Wie das schon erwähnte Urteil des Bundesgerichts 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010 allerdings zeigt, kann als relevanter Eigenbedarf nicht jeder Wunsch nach einer Eigennutzung be- trachtet werden: Nicht schützenswert ist eine unvernünftige Eigennutzungsab- sicht, die einem erheblich überwiegenden Interesse der Mieterseite am Fortbe- stand des Mietverhältnisses gegenüber steht. Eine Kündigung ist sodann miss- bräuchlich, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf als blosser Vorwand erweist (BGer 4A_241/2010 vom 10.8.2010 = mp 2010 S. 280 ff.). Umgekehrt hält der ernsthafte Bedarf des Vermieters nach einer Eigennutzung einer Anfechtung der Kündigung in aller Regel auch dann stand, wenn seitens des Mieters von ei- ner erheblichen Härte auszugehen ist. Eine solche kann allenfalls mit einer Er- streckung aufgefangen werden. Ist der Vermieter eine juristische Person, muss sich der Eigenbedarf auf das Er- reichen des Gesellschaftszweckes der juristischen Person beziehen. Ein Eigen- bedarf eines Aktionärs ist kein Eigenbedarf im technischen Sinne (BGE 142 III 336 E. 5.2.2.2 f.). Dabei ist allerdings zu beachten, dass im Allgemeinen nicht nur ein solcher einen legitimen Kündigungsgrund bildet. Der Wunsch, die Sache einer Person zu überlassen, die dem Vermieter aus bestimmten Gründen näher steht als der Mieter, erweist sich grundsätzlich als legitimer Kündigungsgrund, soweit nicht ausnahmsweise, d.h. wegen einer laufenden Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Abs. 2 OR oder im Rahmen einer ausserordentlichen Kündigung nach Erwerb der Mietsache während einer festen Vertragsdauer ge- mäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, ein technischer Eigenbedarf für eine gültige Kündi- gung erforderlich ist.
Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Eine Konkretisierung findet sich in Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR, wo bestimmte Kündigungsmotive als treuwidrig definiert werden (sachlicher Kündigungsschutz). Einer davon ist eine sog. Vergeltungs- oder Rachekündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR, die ausgesprochen wird, um den Mieter dafür zu be- strafen, dass er Ansprüche aus Vertrag oder Gesetz geltend macht. Die Bestim- mung soll dafür sorgen, dass der Mieter seine Rechte wahrnehmen kann, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O., S. 794 f.). Der Ausdruck "Ansprüche" ist weit zu verstehen und umfasst alle Arten von Forderungen (positive wie negative, d.h. solche zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden), soweit sie auf Gesetz oder Vertrag gestützt sind (SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. A., Zürich 2008, Art. 271a N 6). Sie müssen allerdings ein gewisses Gewicht haben; es darf sich nicht um Bagatellen handeln (ZK-HIGI, Art. 271 a OR N 41; Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O, S. 794 f.). Blosse Reklamationen ge- nügen nicht. Verlangt wird ferner ein Kausalzusammenhang zwischen der ausge- sprochenen Kündigung des Vermieters und der Geltendmachung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis durch den Mieter. Ob ein solcher Zusammenhang be- steht, hängt von den Umständen der Kündigung ab. Gewichtiges Indiz ist etwa ein naher zeitlicher Zusammenhang (BGE 111 II 384 E. 2, BGE 113 II 460, BGE 115 II 484; die Entscheide sind alle noch vor Einführung des geltenden Rechts ergan- gen). Ein direkter Bezug besteht auch zum geltend gemachten Kündigungsgrund: Erweist sich der geltend gemachte Grund als nicht überzeugend oder fehlt gar jede Begründung, so legt dies ein Rachemotiv in Zusammenhang mit einem vo- rausgegangenen Streit nahe (BGE 111 II 384 E. 2b und 2d; vgl. BGE 143 III 344 E. 5.3.4). Die Würdigung der entsprechenden Umstände ist eine Tat-, nicht Rechtsfrage (BGE 115 II 484). Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Art. 271a Abs. 2 OR sehen sodann eine Erwei- terung des Kündigungsschutzes im Anschluss an mietrechtliche Auseinanderset- zungen zwischen den Parteien vor (zeitlicher Kündigungsschutz). Im Rahmen desselben läuft ohne ein vorausgegangenes Schlichtungs- oder Gerichtsverfah- ren die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e in Verbindung mit Art. 271a Abs. 2
OR auch, wenn eine Kündigung innert drei Jahren erfolgt, nachdem die Parteien sich ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine strittige Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt haben. Verlangt wird der Nachweis einer Einigung durch Schriftstücke, wobei die Einigung selber entgegen der Auf- fassung der Beklagten keinem Schriftformerfordernis unterliegt, sondern durchaus auch mündlich oder konkludent erfolgen kann (BGer 4A_525/2009 v. 15.3.2010 E. 9.4 f.). Allerdings kann von einer Einigung erst gesprochen werden, wenn die Parteien eine Ungewissheit, in der sie sich in Bezug auf ihr Rechtsverhältnis be- finden, unter gegenseitigen Zugeständnissen abschliessend bereinigen (BGE 130 III 563 E. 2.3; BGE 100 II 144 E. 1c; BGer 4A_525/2009 v. 15.3.2010 E. 9.1). Ent- scheidend sind vorab die Zugeständnisse des Vermieters, sodass grundsätzlich auch von einer Einigung gesprochen werden kann, wenn der Vermieter am Ende ganz von seinem Standpunkt abrückt. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist eine Kündigung auch anfechtbar, wenn sie – an den herkömmlichen Massstäben ge- messen – mit Treu und Glauben vereinbar wäre (BGE 141 III 101 E. 2.2; BGE 131 III 33 E. 3.3-5). Als Forderung aus dem Mietverhältnis ist dabei jeder mietrechtliche Anspruch zu werten, der eine gewisse Bedeutung aufweist. Nicht Voraussetzung ist entgegen der Auffassung der Beklagten, dass sich der Streit um eine Geldforderung gedreht hat (vgl. BGE 130 III 563 E. 2.1; BGer 4C.266/1993 vom 5.1.1994 E. 4a, publ. in MRA 1995, S. 39 ff.; CPra Bail-CONOD, Art. 271a OR N 50). Es trifft zwar zu, dass der damalige Bundesrat Koller im Rahmen der parlamentarischen Beratungen des geltenden Rechts im Ständerat eine entsprechende Erklärung zuhanden der Materialien abgegeben hat. Sie fand aber weder die Zustimmung des Stände- noch des Nationalrats und wurde auch nicht Gesetz. Koller äusserte sich auch widersprüchlich, wie sich den Materialien entnehmen lässt: Zunächst gab er die auslegende Erklärung ab, mit "Forderun- gen" seien nur Geldforderungen gemeint. Als Beispiele zählte er dann auch Re- paraturarbeiten und andere geldwerte Leistungen auf, also gerade keine blossen Geldforderungen, und schloss dann eine Sperrfrist nach Einigungen über Punkte aus, die "wirklich Bagatellen" seien, wie die Meinungsverschiedenheit, ob der Mie- ter einen Hund oder eine Katze halten dürfe. Im Anschluss daran wies ihn der
damalige Ständerat Hefti darauf hin, dass es "im Text eben nicht Geldforderun- gen, sondern Forderungen heisst" (Amtl. Bull SR 1989, S. 4004). Als Antwort gab Koller zu Protokoll, er hoffe und sei sogar überzeugt, dass seine Erläuterungen zuhanden der Materialien von der Rechtsprechung berücksichtigt würden (a.a.O.). Schon ZIHLMANN fragte sich etwas maliziös, ob sich Kollers Hoffnung betreffend seines Beispiels mit der Katze wohl bestätigen werde (ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. A., Zürich 1995, S. 218 FN 51). Wenn in der parlamentarischen Debatte die Bedeutung einer gesetzlichen Formulierung diskutiert und der entsprechende Ge- setzestext anschliessend trotz offen zutage getretener Differenzen nicht ange- passt wird, können bundesrätliche Erläuterungen, die ohne Zustimmung des Ra- tes, in welchem sie erfolgten, und ohne Information des Zweitrates gemacht wer- den, keinen Einfluss auf die Rechtsanwendung haben. Damit ist die Erklärung bedeutungslos. Eine Beschränkung auf technische Geldforderungen wäre auch widersinnig, denn diesfalls wäre ausgerechnet eine aussergerichtliche Einigung der Parteien über eine Kündigung – also über den stärksten denkbaren Konflikt im Mietrecht – von der Regelung nicht erfasst, die der Beruhigung der Gemüter nach Konflikten dienen soll. Blosse Bagatellen lösen allerdings tatsächlich keine Sperrfrist aus, etwa der zu- nächst nicht formgerechte Entzug eines Tiefkühlfaches, für das ein Mietzinsanteil von Fr. 6.50 pro Monat zu bezahlen war, oder die Korrektur einer Mietzinserhö- hung um einen Franken (BGer, 4C.266/1993 v. 5.1.1994 E. 4a; BGE 118 II 365 E. 1; BGE 130 III 563 E. 2.1). Weiter liegt eine Bereinigung durch gegenseitiges Nachgeben nicht vor, wenn es gar nicht erst zu einer Auseinandersetzung kommt, weil die eine Seite – insbesondere der Vermieter – sofort einlenkt (BGE 130 III 563 E. 2.1 und 2.2). Anders verhält es sich mithin, soweit die betroffene Seite ih- ren Standpunkt erst nach längeren Diskussionen aufgibt. Bedeutungslos sind so- dann Vorgänge, bei denen die eine oder andere Seite wirkliche oder vermeintliche Ansprüche einstweilen nicht durchzusetzen versucht, denn darin liegt keine ab- schliessende Streitbeilegung. Keine Rolle spielt es auch, wer in einer gerichtli- chen Auseinandersetzung mutmasslich obsiegt hätte, denn das Gesetz knüpft die
Sperrfrist an eine Einigung und nicht schon an eine in der Schwebe gebliebene Differenz zwischen den Parteien (BGer 4A_525/2009 v. 15.3.2010 E. 9.3). 4.2 Anwendung auf den vorliegenden Fall 4.2.1 Sperrfrist? Soweit die Klägerin behauptet, aufgrund einer beigelegten Streitigkeit im Zusam- menhang mit der von der Beklagten geforderten Schliessung des Mauerdurchbru- ches zwischen den von der Klägerin gemieteten Geschäftsräumlichkeiten in den Liegenschaften N.-strasse x und N.-strasse y/O.-strasse z, sei eine dreijährige Kündigungssperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR ausgelöst worden, kann ihr nicht gefolgt werden. Zwar ist fraglich, ob man sich beim Abschluss des Mietvertrages mitsamt den Nachträgen bewusst war, dass die – damals mit der Vermieterin des umstrittenen Objekts identische – Eigentümerin des Nachbargrundstücks gemäss einer An- merkung im Grundbuch aus dem Jahre 1917 den jederzeitigen Rückbau des Durchbruches fordern konnte, wie die Beklagte dies im Rahmen der vorprozessu- alen Korrespondenz sinngemäss geltend machte. Dem aktuell gültigen Mietver- trag und den entsprechenden Nachträgen ist eine entsprechende Einschränkung des Gebrauchsrechts der Klägerin jedenfalls nicht zu entnehmen, so dass zumin- dest bei einer Auslegung nach Vertrauensprinzip die Parteien davon ausgehen mussten und durften, die Sache werde im Zustand vermietet, in welchem sie sich im Zeitpunkt des Vertragsschlusses präsentierte. Dass übereinstimmend etwas anderes gewollt oder erklärt worden wäre zur Zeit des Vertragsschlusses, be- hauptet die Beklagte nicht. Da die Beklagte in den Mietvertrag zwischen ihrer Rechtsvorgängerin und der Klägerin aufgrund des Erwerbs der Liegenschaft ge- stützt auf Art. 261 Abs. 1 OR eintrat, hat sie diesen tel quel gegen sich gelten zu lassen. Zur Konsultation des Grundbuches war die Klägerin zur Zeit des Ver- tragsschlusses nicht verpflichtet, denn die Publizitätswirkung des Grundbuchs bezieht sich nur auf den Verkehr mit Grundstücken (vgl. BGE 142 III 329 E. 4 und 5.3). Eine im Grundbuch vermerkte obligatorische oder sachenrechtliche Ver-
pflichtung der Nachbarin gegenüber der Rechtsvorgängerin der Beklagten hat gegenüber widersprechenden Verpflichtungen zurückzutreten, welche diese Rechtsvorgängerin in neuerer Zeit mit der Klägerin eingegangen ist. Entspre- chend hatte und hat die Beklagte kein Recht darauf, die Schliessung der Mauer- durchbrüche während der Mietdauer zu verlangen. Folglich ist die Voraussetzung einer strittigen Forderung aus einem Mietverhältnis über eine kontroverse Rechts- frage vorliegend durchaus gegeben. Die Beklagte macht zu recht auch nicht gel- tend, sie habe der Forderung sofort nachgegeben oder der Streit betreffe eine Bagatelle. Wie erwähnt, knüpft das Gesetz die Sperrfrist aber nicht allein an den Bestand einer erheblichen Streitigkeit und auch nicht an die Frage, wessen Standpunkt berechtigt ist, sondern an eine Einigung. Auch aus der Darstellung der Klägerin ergibt sich aber keine – und sei es nur konkludente – Einigung der Parteien, die durch Schriftstücke rechtsgenügend nachgewiesen wäre. Im Anschluss an die zitierte Korrespondenz herrschte zwischen den Parteien zwar Funkstille zur hier interessierenden Frage, und es ist unbestritten, dass die Beklagte nichts unter- nommen hat, um die Schliessung des Durchbruchs durchzusetzen. Von einer dauerhaften Lösung des Konflikts durch gegenseitiges Nachgeben kann aber nicht gesprochen werden. Die Weigerung der Beklagten, die von der Klägerin ge- forderte Verzichtserklärung abzugeben, zeugt gerade davon, dass keine Einigung erfolgte. Vielmehr hat die Beklagte wohl aufgrund der Zweifel, ob ein Anspruch auf die Schliessung des Mauerdurchbruches besteht oder nicht, die sprichwörtli- che Faust im Sack gemacht und die Differenz im Raume stehen lassen. Die Be- hauptung der Klägerin, man habe im Gegenzug für das Einlenken der Beklagten auf eine schriftliche Verzichtserklärung bezüglich des Rückbaus verzichtet, ist jedenfalls nicht durch Schriftstücke belegt. Die offerierte Einvernahme P.s zu die- sem Punkt kann daher unterbleiben. Man mag gegen dieses Ergebnis einwenden, die Klägerin sei dadurch schlechter gestellt als im Falle einer Anrufung der Schlichtungsbehörde zum Streitpunkt. Das ist allerdings die Folge des politischen Kompromisses, den Art. 271a Abs. 2 OR
letztlich darstellt. Der bundesrätliche Entwurf hatte an aussergerichtliche Einigun- gen noch keine Sperrfrist geknüpft (Botschaft zur Revision des Miet- und Pacht- rechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I S. 1511 f.). In den parlamentarischen Bera- tungen wurde die Ergänzung eingefügt, um den Mieter nicht in jedem Fall zur An- rufung der Schlichtungsbehörde zu zwingen. Soweit die Ergänzung des Geset- zestextes nicht greift, bleibt der Mieter gezwungen, die Initiative zu ergreifen. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin dies nicht getan, und zwar obwohl sie schon zur Zeit der Debatte über den Durchbruch anwaltlich vertreten war. Liegt aber entge- gen der Ansicht der Klägerin keine Einigung der Parteien ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhält- nis im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR vor, so wurde auch keine Sperrfrist ausge- löst. 4.2.2 Vereinbarkeit des angegebenen Kündigungsgrundes mit dem Grundsatz von Treu und Glauben Aufgrund der einleitenden Bemerkungen (Ziff. 4.1) ist klar, dass der von der Be- klagten in der Kündigung vom 13./14. Juni 2016 angegebene Kündigungsgrund "Eigenbedarf" nicht mit einem solchen im technischen Sinne übereinstimmt. Die Klägerin macht zu recht geltend, dass sich vorliegend der Gesellschaftszweck der Beklagten auf den Kauf, Verkauf sowie auf die Bewirtschaftung wie insbesondere die Vermietung und Verwaltung von Immobilien beschränkt. Soweit die Beklagte daher die Kündigung damit begründet, sie möchte die Liegenschaft für die Ver- mietung an Konzerngesellschaften verwenden, damit diese ihre Produkte bzw. Uhren verkaufen können im Sinne eines "Uhrenwarenhauses" oder einer ähnli- chen Nutzung des Mietobjekts, beruft sie sich nicht auf ihr eigenes Interesse, sondern auf dasjenige ihrer Konzernschwestern. Entgegen der Auffassung der Beklagten kann die Verbundenheit innerhalb eines Konzerns auch nicht als Form von naher Verwandtschaft betrachtet werden, denn von einer solchen kann nur bei natürlichen Personen gesprochen werden, wie die Beklagte dies letztlich auch einräumt. Nur in diesem Sinne hat sich auch das Bundesgericht geäussert, als es im Urteil 4C.170/2004 vom 27.8.2004 von Nahe-
stehenden ("proches") sprach. Damals ging es um einen Vermieter, der einer im Treuhandbereich tätigen AG gekündigt hatte, um seinem Sohn eine Arztpraxis zu verschaffen (a.a.O., Sachverhalt; in diesem Kontext stand die von der Beklagten zitierte E. 3.2 [...]). Im zweiten von der Beklagten ins Feld geführten Entscheid hatte sich das Bundesgericht mit einem Optiker zu befassen, der im gekündigten Objekt das Optikergeschäft unterbringen wollte, welches durch eine von ihm be- herrschte Aktiengesellschaft betrieben wurde. Im Entscheid bekräftigte das Bun- desgericht seine Rechtsprechung, wonach eine Kündigung durch eine AG wegen des Bedarfs ihres Aktionärs (und damit auch wegen des Bedarfs einer Konzern- mutter und erst recht desjenigen einer anderen Konzerngesellschaft) keinen tech- nischen Eigenbedarf darstellt. Einen Unterschied zu einer solchen Konstellation sah es im konkreten Fall allerdings zu recht darin, dass bei einer Kündigung eines Aktionärs mit Rücksicht auf eine beabsichtigte Nutzung durch die AG wegen der Aktionärseigenschaft des Vermieters dessen finanzielle Interessen tangiert sind, die zwar keinen technischen Eigenbedarf darstellen, aber dennoch ein grundsätz- lich legitimes Vermieterinteresse (vgl. dazu auch BGE 132 III 737 E. 3.4). Wie die Kündigung genau begründet worden war, lässt sich dem Entscheid im Übrigen nicht entnehmen – der Streit drehte sich nur um die Frage der Erstreckung (BGer 4C.139/2000 vom 10.7.2000, E. 2b). Weiter trifft es zu, dass schon die Verwendung des technischen Begriffs "Eigen- bedarf" bei der Begründung einer Kündigung zu deren Aufhebung führen kann, wenn damit eine mit Treu und Glauben nicht in Einklang zu bringende Absicht verbunden ist. Ein geltend gemachter technischer Eigenbedarf ist geeignet, die Kündigung als gültig erscheinen zu lassen. Als klassisches Vermieterinteresse an einer Kündigung verfügt dieser Kündigungsgrund wie erwähnt selbst gegenüber einer Härte des Mieters über ein erhebliches Gewicht und bewirkt eine kürzere Erstreckung als die meisten anderen Kündigungsgründe. Weil er als innere Tat- sache schwer überprüfbar ist, ist er auch geeignet, den Mieter von einer Klage auf Kündigungsschutz abzuhalten. Stecken solche Absichten hinter einer angeblichen Eigenbedarfskündigung, ist von einem Verstoss gegen Treu und Glauben auszu- gehen (BGE 132 III 737 E. 3.5).
Wie alle Willenserklärungen ist aber auch die vorliegende Kündigung ihrerseits nach Treu und Glauben auszulegen. Entscheidend ist, wie die Klägerin die Äusserungen der Beklagten aufgrund der gesamten Umstände verstehen musste und durfte. Die Beklagte möchte das Mietobjekt nach ihrer heutigen Darstellung zwar nicht für die Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit als Immobiliengesellschaft nutzen, aber immerhin für die Geschäftstätigkeit von Konzerngesellschaften, die ihr aufgrund der engen wirtschaftlichen Verbundenheit innerhalb des Konzerns weit näher stehen als (andere) Dritte wie etwa die Klägerin. Betrachtet man nun die ausgesprochene Kündigung und ihre Vorgeschichte, so ging dieser schon beim Erwerb der Liegenschaft ein indirekter Kontakt der Parteien voraus, weil beide sich um einen Kauf des Objekts bemüht hatten. Nachdem schliesslich die Beklagte das Rennen gemacht hatte, interessierten sich die Medien für die Pläne des K.-Konzerns und brachten bei[m Konzernchef] V. in Erfahrung, dass eine Nutzung der Liegenschaft im wesentlichen durch Konzerngesellschaften geplant sei. Zunächst war in der Berichterstattung der Zeitung M. vom tt. November 2014 zwar nur die Rede davon, dass die K.-Gruppe zu ihren Plänen noch geschwiegen habe: Gemäss dem Bericht existierten aber damals bereits Gerüchte, es sei ein Uhrenwarenhaus geplant, wie es auch schon von einer Konkurrentin in W. mit Erfolg betrieben werde. Darauf folgte das Interview V.s mit der "NZZ am Sonn- tag", über welches in der Zeitung M. vom tt. November 2014 berichtet wurde, und bei welchem V. die Gerüchte im Kern bestätigte und eine kreative Nutzung für Uhrenboutiquen sowie Künstlerateliers in Aussicht stellte, welche das Uhren- handwerk vermittelten. Dabei verwies er auch auf ein zwar nicht identisches, aber auf ähnlichen Ideen beruhendes Haus in R., welches die Gruppe damals bereits betrieb. Eineinhalb Jahre später folgte dann das Interview mit dem Verwaltungs- ratspräsidenten der Klägerin in der Zeitschrift L. vom tt. April 2016, in welchem dieser mit den möglichen Plänen des Konzerns konfrontiert wurde, zu dem auch die Beklagte gehört. Er sagte, er habe bislang mit V. keinen Kontakt gehabt, sprach von den Schwierigkeiten, die für die Klägerin mit einem Auszug verbunden wären, und äusserte explizit, es gebe "momentan" keine Anzeichen, dass die Verantwortlichen des Konzerns die Klägerin nicht mehr im Haus haben wollten,
zumal diese sich wohl gemeldet hätten, wenn "sie" das Gebäude wirklich für sich bräuchten. Darauf folgte am 6. Juni 2016 die unbestrittenermassen formungültige Kündigung (...). Abgesehen vom – für ein Geschäft von dieser Bedeutung mehr als erstaunli- chen – Formfehler ist vor allem der Absender zu beachten. Es handelte sich näm- lich nicht etwa um die Beklagte, sondern um die Konzernmutter K1 SA, auch wenn für diese die gleichen Organe auftraten wie sonst jeweils für die Beklagte. Inhaltlich drückte man nicht nur sein Befremden darüber aus, dass man über die Medien vom Interesse der Klägerin an einer Erneuerung bzw. Erstreckung des laufenden Mietvertrages erfahren habe, sondern teilte auch mit, man sei zu ent- sprechenden Verhandlungen nicht bereit, "d'autant plus que nous souhaiterons utiliser cet espace de vente pour nos propres besoins" (a.a.O.). Diese Information hat aus Sicht der Konzernmutter der Beklagten als Absenderin eine erkennbar wirtschaftliche und auf den gesamten Konzern bezogene Bedeutung, besonders vor dem Hintergrund der vorausgegangenen Kommunikation via Medien. Ent- sprechend adressierte die Klägerin ihren Widerspruch vom 8. Juni 2016 gegen die ihrer Meinung nach verfrühte Kündigung ebenfalls an die Konzernmutter der Beklagten. Vor diesem Hintergrund konnte und durfte die Klägerin die in der Folge von der Beklagten auf dem dafür vorgesehenen Formular versandte Kündigung vom 13./14. Juni 2016 vernünftigerweise nur so verstehen, dass der als Grund angegebene Eigenbedarf nicht technisch, sondern wirtschaftlich zu verstehen und eher auf die Bedürfnisse anderer Konzerngesellschaften bezogen war als auf die- jenigen der Beklagten als reiner Immobiliengesellschaft (...). An der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Konzernbedarfs gibt es sodann keine vernünftigen Zweifel. Soweit die Klägerin solche hegt, vermag sie sie nicht mit tauglichen Beweisofferten zu untermauern, welche die sehr plausiblen und mit Belegen untermauerte Darstellung der Beklagten infrage zu stellen vermöchten. Die entsprechenden Vorbringen der Klägerin erfolgten halbherzig. Nach Themati- sierung der Umstände der Kündigung (die mit dem angegebenen Grund nichts zu tun haben), findet sich wohl der Hinweis, V. habe gegenüber den Medien am 30.
November 2014 erklärt, die Liegenschaft als Renditeobjekt erworben zu haben und nicht im Hinblick auf eine Nutzung durch Konzerngesellschaften (...). Die Klägerin konnte aber diese Aussage nicht zum Nennwert nehmen: Was die an- gebliche Rendite von 5-7% angeht, sprach V. von der aktuellen Situation, nicht von einer künftigen ("nach den heutigen Mietkonditionen"). Die Klägerin wusste dabei, wie viel Mietzins sie zahlte, dass seit dem Auszug der früheren Eigentüme- rin etwa ¾ der Büroräumlichkeiten oberhalb des Mietobjektes leer standen (...) und auch dass von einem Kaufpreis von Fr. xy Mio. die Rede war, so dass die von V. angegebene Rendite in für die Klägerin erkennbarer Weise schöngefärbt war. Vor allem aber ging aus dem Interview wie schon erwähnt ganz überwiegend die Absicht des Konzerns zur künftigen Nutzung der Liegenschaft für die Grup- pengesellschaften hervor, also just das heute von der Beklagten geltend gemach- te Kündigungsmotiv. Dass V. vom Haus als Objekt am besten Platz schwärmte, welches "in Zürich nie mehr auf den Markt kommen" werde, unterstrich den Ein- druck, dass für den Kaufentscheid gewiss nicht die damalige Rendite im Vorder- grund gestanden haben konnte. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Renditevor- stellungen bezogen auf die Zukunft als gar nicht so falsch erscheinen, wie die Be- klagte dies vorträgt, sei es dass man den Berechnungen die Mietzinse zugrunde legt, welche die Gruppengesellschaften künftig mit der Beklagten zu vereinbaren gedenken (...), oder dass man – wesentlich plausibler – in die Rechnung die Er- sparnis einfliessen lässt, in deren Genuss die Konzerngesellschaften gelangen, sobald die heute geltenden Mietzinse für von Dritten gemietete Räumen in unmit- telbarer Nähe zum Mietobjekt und damit an teurer Lage entfallen. Entgegen der Auffassung der Klägerin liegt in der Absicht einer solchen Kosteneinsparung ein eminentes und ohne weiteres legitimes Kündigungsinteresse, auch wenn die Er- sparnis nicht bei der Beklagten selber, sondern bei anderen Konzerngesellschaf- ten der K.-Gruppe und damit rechtlich bei Dritten anfällt, denn mit deren Schicksal ist die Beklagte zumindest wirtschaftlich verflochten, so dass jene ihr jedenfalls viel näher stehen als die Klägerin. Keine Rolle spielt dabei, ob die Beklagte die Absicht hat, die heute von der Klägerin genutzten Räume den anderen Konzern- gesellschaften im Rahmen der rechtlichen Grenzen zu unterdurchschnittlichen
Preisen zum Gebrauch zu überlassen: Wie sehr man sich auch bilanz- und steu- ertechnisch um möglichst realistische Werte bemühen mag, haben die resultie- renden Mietzinse so oder anders insofern eine relative Bedeutung, als die be- troffenen Konzerngesellschaften unabhängig von der Höhe der Mietzinse bei ge- schäftlichen Schwierigkeiten im Rahmen des aktienrechtlich Zulässigen mit einer Unterstützung insbesondere durch die Konzernmutter rechnen können, denn der Wert der dort gehaltenen Aktien der übrigen Konzerngesellschaften hängt vom wirtschaftlichen Erfolg der Tochtergesellschaften ab (vgl. dazu das "Roscor"-Urteil aus der "Swissair"-Reihe BGer 4A_410/2011 vom 11.7.2012 E. 3.4, 5.1, 6.2.4 und 6.2.8). Soweit die Klägerin in Zweifel zieht, dass das von der Beklagten vorgelegte Kon- zept zur Konzernnutzung der heute von der Klägerin benützten Räume ernst ge- meint bzw. ausgereift sei, ist ihr zwar zuzugestehen, dass das Konzept besten- falls eine grobe Rohfassung der konkreten künftigen Nutzung der Liegenschaft darstellt. Allerdings bestritt die Klägerin nach Hinweis der Beklagten auf S. 208 des Geschäftsberichts der K.-Gruppe 2017 (www.[...]) nicht substantiiert, dass alle Marken, die nach Darstellung der Beklagten künftig im Mietobjekt verkauft werden sollen, der K.-Gruppe zuzuordnen sind. Im Internet zugängliche Ge- schäftsberichte taugen als allgemein bekannte Tatsachen durchaus zum Beweis, ohne dass es dafür einer besonderen Beweisabnahme bedürfte (Art. 151 ZPO). Unabhängig davon hätte die Klägerin im Rahmen ihrer Substantiierungslast die Marken zu benennen gehabt, die nicht dem Konzern zuzurechnen sein sollen. Dies hat sie unterlassen. Richtig ist zwar die Auffassung der Klägerin, der von der Beklagten behauptete Zweck, ihre Liegenschaften den Gruppengesellschaften für deren Bedürfnisse zur Verfügung zu stellen, müsse aus dem Handelsregister her- vorgehen. Aktienrechtlich zulässig sind aber alle Rechtsgeschäfte einer Aktienge- sellschaft, die der Gesellschaftszweck mit sich bringen kann (Art. 718a Abs. 1 OR), und die Nutzung der gehaltenen Liegenschaften für Konzernzwecke ist in der Formulierung des Gesellschaftszwecks der Beklagten als «achat et vente d'immeubles, leur exploitation [!] tel que notamment la location et la gérance (..., Hervorh. des Gerichts)» ohne weiteres enthalten.
Was den tatsächlichen Hintergrund des behaupteten Kündigungsmotivs betrifft, führte auch [der Verwaltungsratspräsident der Klägerin] P. sodann anlässlich des ersten Teils der Hauptverhandlung am 29. Juni 2017 auf Fragen nach Art. 56 ZPO aus, die K.-Gesellschaften würden heute allein an der X.strasse vierzig Ver- kaufsstellen für ihre diversen Marken betreiben. Die Beklagte legte dazu Unterla- gen zu mehreren Mietverträgen ihrer Konzernschwestern vor, aus denen eine Laufdauer bis ungefähr zum Kündigungstermin des vorliegenden Mietverhältnis- ses ersichtlich ist. Dass dies nicht für alle der künftig im Mietobjekt unterzubrin- genden Verkaufsstellen gilt, stellt die Ernsthaftigkeit des Kündigungsmotivs nicht infrage. Wie die Beklagte ihr mit der Kündigung erklärtes Ziel am Ende erreicht und in welchem zeitlichen Rahmen, ist allein ihre Sache. Dass es durchaus innert verhältnismässig kurzer Zeit zu erreichen ist, wurde von der Klägerin nicht sub- stantiiert in Abrede gestellt. Dass P. bezweifelte, dass das Konzept, diverse Mar- ken an einem Standort zu konzentrieren, erfolgversprechend sein kann, hat mit der Legitimität des Kündigungsmotivs nichts zu tun, die schon besteht, wenn die Absicht ernst gemeint ist. Abgesehen davon gibt es nach den unbestrittenen Me- dienberichten durchaus bereits vergleichbare Konzepte, die Erfolg haben (...). Anscheinend machten sich die Juweliere an der X.-strasse nach Bekanntgabe der Pläne der K.-Gruppe denn auch Sorgen wegen der drohenden Konkurrenz (...). Mit ihren Einwänden macht die Klägerin letztlich Anleihen bei der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Sanierungskündigungen, die missbräuchlich sind, wenn sie nicht auf einem ausgereiften Projekt beruhen, welches dem Mieter die Beurtei- lung erlaubt, ob die Kündigung für die Sanierung überhaupt erforderlich ist oder nicht (vgl. dazu die Zusammenfassung und Präzisierung der Rechtsprechung zu solchen Kündigungen auf Vorrat in BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Bei Kündigungen zum Zwecke einer Nutzung durch eine nahestehende Gesellschaft ist jedoch wie bei einer echten Eigenbedarfskündigung ein Verbleib des Mieters im Objekt per se ausgeschlossen. Folglich spielt es auch keine Rolle, wie konkret die Umset- zungspläne bereits sind – soweit nur feststeht, dass die beabsichtigte eigenbe- darfsähnliche Nutzung ernst gemeint ist. Etwas anderes kann höchstens gelten, wenn etwa im Zeitpunkt der Kündigung unklar ist, ob überhaupt ein substantieller
Teil der Sache für die ins Auge gefasste Nutzung benötigt wird oder ob das Inte- resse daran zur Zeit des Kündigungstermins noch besteht. Davon kann hier keine Rede sein. Trotz der lange vor dem nächsten Termin ausgesprochenen Kündi- gung ist gerade mit Blick auf die eingereichten Unterlagen zu den Mietverträgen an den aktuellen Standorten der Verkaufsstellen des K.-Konzerns in der unmittel- baren Umgebung des Mietobjektes klar, dass heute schon ein schützenswertes Interesse daran besteht, die Sache nach 2024 für die Zwecke des Konzerns zu nutzen. Dass dazu bereits fertige Pläne bestehen oder gar baurechtliche Hürden schon überwunden sind, ist entgegen der Meinung der Klägerin nicht erforderlich (vgl. BGE 142 III 336 E. 5.2 und 5.3.1 = Pra 2017 Nr. 79, wonach das Vorliegen der Baubewilligung selbst bei einer technischen Eigenbedarfskündigung nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR nur die Dauer der Erstreckung beeinflusst, nicht aber die Gül- tigkeit der Kündigung). Der Beklagten kann auch nicht vorgeworfen werden, sie habe das behauptete Kündigungsmotiv nur vage und pauschal beschrieben oder gar im Laufe des Verfahrens widersprüchliche Angaben dazu gemacht (vgl. BGE 143 III 344 E. 5.3.4) – die entsprechende Behauptung der Klägerin entbehrt viel- mehr nach dem Gesagten offensichtlich jeder Grundlage. 4.2.3 Missbräuchlichkeit aus anderen Gründen? Die vorstehenden Ausführungen zeigen zugleich die Haltlosigkeit der übrigen Einwendungen der Klägerin gegen die Gültigkeit der Kündigung auf, denn wenn nach Treu und Glauben von einem Motiv auszugehen ist, welches auch einen vernünftigen und korrekten Vermieter zur Kündigung zu veranlassen geeignet war, schliesst dies auch einen verdeckten verpönten Grund aus: Soweit die Klägerin geltend macht, die Kündigung diene nur dazu, ihren Erstre- ckungsanspruch zu vereiteln, diese habe sie in eine Zwangslage versetzt und zu einer verfrühten Klage auf Erstreckung gezwungen, krankt ihre Argumentation schon daran, dass die frühe Kündigung sie nicht am Erstreckungsbegehren ge- hindert hat. Soweit die lange vor dem Kündigungstermin erforderliche Klage zu Schwierigkeiten bei den Suchbemühungen und der Beurteilung der Interessenla- ge führt, sind diese erst bei der Behandlung des Erstreckungsbegehrens zu the-
matisieren. Eine lange vor dem Kündigungstermin ausgesprochene Kündigung verstösst im Übrigen wie erwähnt nicht schon wegen der zeitlichen Distanz zum Termin gegen Treu und Glauben. Dieser Umstand bildet lediglich eines der mögli- chen Merkmale einer Kündigung auf Vorrat (vgl. BGE 143 III 344 E. 5.3.3); eine solche kann hier aber nach dem Gesagten gerade ausgeschlossen werden. Ebenso wenig kann aus dem Umstand auf Missbräuchlichkeit der Kündigung ge- schlossen werden, dass die Beklagte gegen die von P. im Interview mit der Zeit- schrift L vom tt. April 2016 geäusserte Absicht der Klägerin protestiert hat, die Mietsache auch nach 2024 benützen zu wollen, allenfalls im Rahmen einer Mie- terstreckung. Es ist zwar richtig, dass der Protest und die angefochtene Kündi- gung in einem direkten zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zur Äusserung im Interview stehen. Dieses hat aber nur bewirkt, dass den Funktionären der Be- klagten klar wurde, dass diejenigen der Klägerin Hoffnungen auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses hegten, die mit ihren Plänen nicht zu vereinbaren waren. Dass die Beklagte mit der Kündigung diesbezüglich für Klarheit sorgte, kann ihr nicht zum Vorwurf gemacht werden. Inwiefern darin gar ein Rachemotiv oder die Absicht liegen soll, den Anspruch der Klägerin auf Kündigungsschutz zu unterlau- fen, wie diese auch noch geltend macht, ist nicht nachvollziehbar. Dass die Kün- digung zweifellos auch darauf zielte, von der ständigen Rechtsprechung profitie- ren zu können, dass bei der Bemessung einer Erstreckung auch die Zeit zu be- rücksichtigen ist, welche der Vermieter dem Mieter über die vertragliche Kündi- gungsfrist hinaus gewährt, um sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses ein- zustellen (dazu nachfolgend Ziff. 5.1), entspricht geradezu dem richtig verstande- nen Konzept des mietrechtlichen Kündigungsschutzes, denn damit tappte die Klägerin bezüglich der Pläne der Beklagten nicht weiter im dunkeln, so dass sie sich gerade wegen der Kündigung Gedanken über mögliche Lösungen machen konnte. Weit eher kann es u.U. gegen Treu und Glauben verstossen, der Gegen- partei bereits feststehende Kündigungspläne zu verschweigen, wie die Beklagte unter Berufung auf ein Urteil des angerufenen Gerichts vom 13. Februar 2018 (MB170006-L = ZMP 2018 Nr. 1) zu recht bemerkte. Jedenfalls existiert wie er- wähnt im geltenden Recht wie auch schon vor 1990 (BGE 99 II167 E. 2a) unter
Vorbehalt anderslautender Abmachungen zwischen den Parteien keine Vorschrift dazu, wann eine Kündigung frühestens erfolgen darf. Die gegenteilige Lösung würde den Vermieter womöglich zwingen, durch ein zweckloses Zuwarten mit der Kündigung beim Mieter eine Härtesituation überhaupt erst herbeizuführen. Soweit die Klägerin das Vorgehen der Beklagten als Vereitelung ihres Erstreckungsan- spruchs betrachtet, ist sie daran zu erinnern, dass die Erstreckung des Mietver- hältnisses nicht Selbstzweck ist, sondern der Milderung von Kündigungsfolgen dient. Nur vor einem entsprechenden Hintergrund rechtfertigt sich ein richterlicher Eingriff in das von den Parteien geschaffene Vertragsgefüge. Aus den gleichen Gründen kann die Kündigung auch keine schonungslose Rechtsausübung und keine – wie auch immer geartete – Rachekündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR darstellen, ganz abgesehen davon, dass die Beklagte ihre Konzernnutzungspläne schon lange vor dem fraglichen Interview publik gemacht hatte, wie sie zu recht einwandte. Richtig ist auch, dass die Be- hörden und Gerichte der Beklagten im Falle einer späteren Kündigung diese ge- rade entgegengehalten hätten, da der Mieter sich grundsätzlich erst im Zeitpunkt der Kündigung um Ersatz bemühen muss. Was schliesslich die Behauptung der Klägerin angeht, sie sei von der Beklagten nach Anfechtung der Kündigung schikaniert worden, da jene auf der Einholung einer formellen Zustimmung zu Umbauarbeiten bestanden habe, welche die Un- termieterin "A." im Frühjahr 2017 in Angriff genommen habe, sind ihre Ausführun- gen irrelevant, denn Ereignisse nach der Kündigung können für diese nicht kausal sein. Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang vortragen liess, die Beklagte habe sie (mit der Androhung eines Baustopps) dazu zwingen wollen, mehr Miet- zins zu bezahlen als vertraglich vereinbart (...), lässt sich etwas Derartiges aus der eingereichten Korrespondenz zwischen den Parteien jedenfalls nicht ableiten. Zusammenfassend erweist sich die Kündigung vom 13./14. Juni 2016 auf den 31. Dezember 2024 als gültig. Die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen.
Die Härte, die ihn durch die Vertragsbeendigung trifft, hat der Mieter zu behaup- ten und zu beweisen. Obwohl vom Gesetz nur für Zweiterstreckungen vorgese- hen, verlangt die Praxis just mit Blick auf die Beweislastverteilung grundsätzlich auch im Rahmen eines ersten Erstreckungsverfahrens vom Mieter, dass er sich nach Erhalt der Kündigung ernsthaft um Ersatzraum bemüht (BGE 116 II 448; BGE 110 II 249; BGE 125 III 226 E. 4c = Pra 1999 Nr. 152: «pas [...] de démar- ches sérieuses»). Suchbemühungen können jedoch nicht in allen Fällen verlangt werden, so namentlich nicht von Personen, die infolge Alter, Krankheit oder Inva- lidität hilflos sind (SVIT-Komm. [3. A.], Art. 272 OR N 34a). Sinnlos sind Bemü- hungen sodann, wenn die Erstreckung ausnahmsweise nicht der Erleichterung der Ersatzbeschaffung dienen soll, weil Ersatz im herkömmlichen Sinne gar nicht beschaffbar ist wie im Falle einer unausweichlichen Geschäftsaufgabe, eines Umzugs in neu erstellte eigene Räume des Mieters oder von nicht amortisierten Investitionen in die Sache (BGE 116 II 448, BGer, 23.12.2004, 4C.343/2004, E. 4; ZK-HIGI, Art. 272 OR N 205; SVIT-Komm. [3. A.], Art. 272 OR N 11 und 34b). Erfolgt die Kündigung lange vor dem Beendigungstermin, lässt sich ein Ersatzob- jekt oft noch gar nicht oder nur mit dem Risiko einer doppelten Mietzinsbelastung beschaffen, da Mietobjekte meist nicht auf Jahre hinaus angeboten werden. Hier kann sich eine kurze Erstreckung rechtfertigen, um dem Mieter die erforderliche Punktlandung zu ermöglichen. Alternativ dazu hat es das BGer auch schon als zulässig erklärt, das Verfahren zu sistieren, bis sich die Ausgangslage klarer ab- zeichnet (BGE 99 II 167 E. 2b). Im Zeitpunkt jenes Entscheids existierte allerdings im Rahmen einer Erstreckung kein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters wäh- rend der Erstreckungsdauer, wie es heute in Art. 272d OR verankert ist (vgl. aArt. 267a ff. OR), so dass sich fragt, inwieweit die zitierte Rechtsprechung der Präzi- sierung bedarf. Darauf ist zurückzukommen. Erstreckungen über die gesetzliche Maximaldauer hinaus sind unzulässig. Es geht auch nicht an, die Dauer der Erstreckung an einem ungewissen Ereignis festzumachen (BGE 135 III 121 E. 4 = Pra 2009 Nr. 88). Bei der Bemessung der Erstreckungsdauer wird zulasten des Mieters auch die Zeit einbezogen, die der
Vermieter ihm über die gesetzliche Kündigungsfrist hinaus gewährt, jedenfalls soweit es sich dabei nicht nur um einige Monate handelt (BGE 125 III 226 E. 4c = Pra 1999 Nr. 152; Gewährung einer Erstreckung von fünf Jahren statt sechs, nachdem der Mieter in den zwei Jahren zwischen Kündigung und Termin nichts unternommen hatte, um Ersatz zu finden). 5.2 Anwendung auf den vorliegenden Fall Unbestrittenermassen ist die vorliegende Kündigung mehr als acht Jahre vor dem avisierten Termin erfolgt. Damit steht der Klägerin für die Suche nach Ersatz weit mehr Zeit zur Verfügung als die maximale gesetzliche Erstreckungsdauer für Ge- schäftsräume, die nur sechs Jahre beträgt (Art. 272b Abs. 1 OR). Schon aus die- sem Grund scheidet unabhängig von der übrigen Interessenlage eine Erstreckung des Mietverhältnisses grundsätzlich aus, denn eine solche würde bedeuten, die der Klägerin von der Beklagten mit der Wahl des Kündigungszeitpunkts über die Kündigungsfrist hinaus gewährte Zeit, um sich auf das Vertragsende einzustellen, ausser acht zu lassen. Soweit die Klägerin geltend macht, aktuell erweise sich eine Suche als unmöglich, so dass ihr schon deswegen eine Erstreckung einzuräumen sei, weil die Beklagte ihr kein vorzeitiges Auszugsrecht gewähre, wandte die Beklagte ein, dass ein sol- ches der Klägerin gerade wegen der für sie unbestrittenermassen lukrativen Un- tervermietung an A. nichts nützen würde, da sie bei einem vorzeitigen Auszug ihre Untervermieterpflichten nicht einhalten könnte. Dass die Untervermietungssituation einen vorzeitigen Auszug der Klägerin er- schwert, ist zwar richtig. Gerade deshalb stellt sich aber durchaus die Frage, wie dem auf der Ebene des Erstreckungsrechts zu begegnen ist. Die vage Offerte der Beklagten, zu gegebener Zeit über eine vorzeitige Auszugsmöglichkeit zu spre- chen, ist für die Klägerin keine Garantie für eine angemessene Lösung, da sie nach Abschluss des vorliegenden Verfahrens keine Möglichkeit mehr hat, einen vorzeitigen Auszug ohne Kostenfolgen gegen den Willen der Beklagten durchzu- setzen. Richtig an der Argumentation der Beklagten ist immerhin, dass ein erheb-
liches Interesse der Klägerin an einem vorzeitigen Auszug bei der geschilderten Ausgangslage nicht besteht. Wie noch zu zeigen ist, räumt die Klägerin dies mit den im vorliegenden Verfahren gestellten Anträgen letztlich selber ein. Als Lösungsmöglichkeit bleiben zunächst die beiden vom Bundesgericht in BGE 99 II 167 E. 2b vorgezeichneten Wege. Gegen eine kurze Erstreckung über das Vertragsende hinaus spricht aber die weit über eine Maximalerstreckungsdauer hinausgehende Vorlaufzeit, über welche die Klägerin aufgrund der frühen Kündi- gung der Beklagten an sich schon verfügt. Der zweite Weg wäre eine Sistierung des Verfahrens, bis die Ersatzsuche akut wird, also bis etwa zwei oder drei Jahre vor dem Kündigungstermin. Allerdings wäre damit die Gefahr einer kalten Erstre- ckung verbunden, die bei einer derart langen Vorlaufzeit als für die Beklagte un- zumutbar erscheint. Eine so lange Sistierung erwiese sich auch rechtsstaatlich als problematisch, denn die Parteien haben Anspruch auf eine beförderliche Verfah- rensführung, was die Sistierung nach Art. 126 ZPO zur Ausnahme macht. Auf- grund der Mietrechtsrevision 1990 fragt sich, ob nicht als dritte Lösung in Betracht kommt, den bestehenden Vertrag um ein vor dem Kündigungstermin einsetzen- des vorzeitiges Auszugsrecht zu erweitern, z.B. in den letzten beiden Jahren vor dem Termin. Art. 272d OR sieht seit dem 1. Juli 1990 eine vorzeitige Auflösungs- möglichkeit des Mieters im Rahmen einer Erstreckung vor, die zur Zeit von BGE 99 II 167, d.h. im Jahre 1973, noch nicht zur Verfügung stand (vgl. aArt. 267a ff. OR). Wenn man schon die zusätzliche Vorlaufzeit aufgrund der frühen Kündigung als erstreckungsähnliche Vertragsdauer betrachtet und in den Erstreckungsent- scheid einbezieht, kommt auch die Einräumung einer vorzeitigen Auszugsmög- lichkeit analog zur genannten Bestimmung als Lösung für das Problem grundsätz- lich infrage. Da die Gewährung einer Erstreckung viel stärker in die Rechtsstel- lung des Vermieters eingreift als eine analoge Anwendung von Art. 272d OR, er- scheint der aufgezeigte Weg mit den Wertungen des Gesetzes durchaus verein- bar und ist gegenüber einer Sistierung oder der Gewährung einer kurzen Erstre- ckung allein zur Erleichterung der Beurteilung der Ausgangslage sogar vorzuzie- hen.
Gegen ein solches Vorgehen spricht im vorliegenden Fall allerdings, dass die Klägerin keinen entsprechenden Antrag gestellt hat. Im Erstreckungsprozess gilt zwar die Dispositionsmaxime insofern nicht, als das Gericht im Anschluss an die Gültigerklärung einer Kündigung von Amtes wegen eine Erstreckung zu prüfen – und deren Modalitäten zu regeln – hat (Art. 273 Abs. 5 OR). Bei anwaltlich vertre- tenen Parteien hat es sich dabei aber wie auch bei der Ermittlung des Sachver- halts (...) eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen. Betrachtet man die Anträge der Klägerin, so schliesst diese im Eventualstandpunkt auf eine erstmalige [!] drei- jährige Erstreckung bis 31. Dezember 2027. Was die vorzeitige Auszugsmöglich- keit angeht, verlangt sie nur die Einräumung eines Kündigungsrechts während der Dauer der Erstreckung mit einer Frist von sechs Monaten jeweils auf Ende Juni oder Dezember. Sie geht damit selber nicht davon aus, dass ihr zu gegebener Zeit eine besonders kurzfristige Kündigungsmöglichkeit zur Verfügung stehen muss, um sich nahtlos Ersatz beschaffen zu können. Ob der langen Vorlaufzeit durch die frühe Kündigung erübrigt sich zwar eine Prü- fung weiterer Härtegründe. Am Rande nur soviel: Gerade aus dem Eventualan- trag der Klägerin bezüglich ihres Kündigungsrechts während der beantragten Er- streckung von erstmals drei Jahren erhellt indirekt, dass es ihr wohl vorab darum geht, möglichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu können. Ihre Aus- führungen zu den Verlusten, die sie aktuell erzielt, konterte die Beklagte unwider- sprochen mit dem Hinweis darauf, dass der ertragskräftigste Teil des klägerischen Betriebs der Gewinn aus der Untervermietung an "A." ist: Die Klägerin machte geltend, ihre Verkaufsstelle im Mietobjekt sei als einzige profitabel und trage dazu bei, ihren Gesellschaftsverlust zu dämpfen. Die Beklagte wies darauf hin, dass gestützt auf die Position 600 in der von der Klägerin eingereichten Umsatz- und Kostenrechnung der Zürcher Boutique von Februar 2017 bis Januar 2018 davon auszugehen ist, dass für das positive Ergebnis der Klägerin in Zürich ganz über- wiegend die Einnahmen aus der Untervermietung verantwortlich sind, ohne die auch im Mietobjekt nur Verluste (...) geschrieben würden. Die Klägerin wandte zwar ein, in der genannten Position seien nicht nur die Einnahmen aus der Unter- vermietung enthalten, sondern auch andere wie diejenigen aus dem Betrieb eines
Terrassenrestaurants; sie bestritt aber die substantiierten und auf den Untermiet- vertrag gestützten Annahmen der Beklagten nicht und setzte dem insbesondere keine eigene Berechnung und keine Angaben entgegen zu den ihrer Meinung nach in der fraglichen Position tatsächlich enthaltenen Einnahmen, deren wesent- licher Anteil tatsächlich die rund Fr. xy zu sein scheinen, welche der Klägerin von "A." zumindest im Geschäftsjahr 2015/2016 zugeflossen sind (...). Daraus folgt, dass die Klägerin auch bezüglich ihres Betriebsteils im Mietobjekt so oder anders zu Restrukturierungen gezwungen sein wird, denn die unwiderspro- chene Darstellung der Beklagten zeigt auch hier einen aktuellen operativen Ver- lust im Kerngeschäft der Klägerin (ohne Untervermietung an "A."). Dabei könnte die Klägerin bei einer Erstreckung nicht einfach damit rechnen, die Untervermie- tungsgewinne beizubehalten, denn der Mietvertrag mit "A." ist bis Ende 2024 be- fristet (...) und die Beklagte wäre jedenfalls nicht verpflichtet, wie ihre Rechtsvor- gängerin die Zustimmung zu einer Vertragsfortsetzung zu Konditionen zu erteilen, die sich im Lichte von Art. 262 Abs. 2 lit. b OR als problematisch erweisen. Damit ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Mieterstreckung eine Restrukturierung fördern könnte, im Gegenteil: Die wirtschaftliche Situation der Klägerin würde sich bei einem Verbleib im Objekt ohne deutliche Verbesserung der Ertragslage lau- fend verschärfen, da die Verluste aus dem operativen Kerngeschäft im Mietobjekt künftig voll zu Buche schlagen und somit bezogen auf die gesamte Gesellschaft stark anwachsen würden. Das von der Klägerin mit einer Erstreckung verfolgte Ziel, Rücklagen für die Beschaffung eines anderen Standorts zu bilden, könnte folglich unabhängig von der angeblich hohen Kundenfrequenz und der Bedeutung der Stammkundschaft mit einer Erstreckung gar nicht erreicht werden, unabhän- gig davon, dass Umzugskosten bei jeder Kündigung anfallen und daher grund- sätzlich für den Erstreckungsentscheid ohnehin belanglos sind. Was die von der Klägerin ins Feld geführten Investitionen ins Objekt seit 2002 im Umfang von ihrer Darstellung zufolge Fr. xy betrifft, sind diese lediglich durch eine Zusammenstellung untermauert. Die Klägerin erläuterte nicht, welcher Teil der überwiegend schon recht lange zurück liegenden Ausgaben auf welche Weise
finanziert wurde, welche Lebensdauer die Investitionen aufweisen und wie lange demzufolge der Miethorizont über den Kündigungstermin Ende 2024 hinaus noch sein muss, um eine Abschreibung zu ermöglichen. Angesichts der bestehenden operativen Verluste kann die Klägerin im Übrigen just auf den genannten Zeit- punkt hin wegen des Wegfalls der Untermieteinnahmen kaum damit rechnen, ge- nügend Ertrag für eine Abschreibung erzeugen zu können (...). Damit ist das Erstreckungsbegehren abzuweisen, ohne dass die weiteren Argu- mente der Parteien zu prüfen wären, namentlich diejenigen zu den Vermieterinte- ressen. (...)" * * * * *
Aus dem Urteil des Obergerichts NG180011-O vom 3. Oktober 2019 (Entscheid de Bundesgerichts im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Diggelmann, Stammbach, Higi; Gerichtsschreiberin Seebacher): "(...) II. Prozessuale Vorbemerkungen 1. Zur Zulässigkeit der Berufung 1.1 Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen- heiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhal- tenen Rechtsbegehren Fr. 10'000.– erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Mieterin hat vor Vorinstanz in erster Linie die Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung und eventualiter die erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre verlangt. Der Streitwert bestimmt sich diesfalls nach dem Hauptbegehren, ohne
dass das Eventualbegehren hinzuzurechnen wäre (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Beim Streit um die Gültigkeit der Kündigung berechnet sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Zeitraum, währenddem der Mietvertrag fortdauern würde, wäre die Kündigung nicht gültig. Mit anderen Worten ist der Streitwert also nach dem Brut- tomietzins während der vom jeweiligen Verfahren betroffenen Zeitdauer, d.h. ab Eingang der Klage oder des Rechtsmittels, bis zu demjenigen Zeitpunkt zu be- rechnen, auf welchen nach Abschluss des Verfahrens unter Berücksichtigung der ordentlichen Kündigungsfrist sowie der dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR frühestens gekündigt werden könnte (dazu etwa OGer ZH, NG180002 vom 1. Februar 2018, E. 5; PETER DIGGELMANN, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Art. 91 N 44). 1.2 Wie die Vorinstanz in ihrer Verfügung vom 30. Januar 2017 zutreffend aus- geführt hat, ist das vorliegende Verfahren in dem Sinne aussergewöhnlich, als die Kündigung acht Jahre vor Mietende erfolgt ist, weshalb eine allfällige, durch das Verfahren ausgelöste Sperrfrist bis zum Mietende am 31. Dezember 2024 wohl bereits verstrichen wäre. Das Mietverhältnis könnte deshalb auch unter Berück- sichtigung der Sperrfrist unter Umständen nochmals auf den gleichen Termin ge- kündigt werden. Nicht zu beanstanden ist deshalb, dass die Vorinstanz zur Be- rechnung des Streitwerts nur die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist von 12 Monaten sowie die Dauer einer allfälligen Sperrfrist, aber ohne Berücksichti- gung der Verfahrensdauer herangezogen und den Streitwert dergestalt auf Fr. 22'503'960.– festgesetzt hat. Der für die Berufung notwendige Streitwert wird damit ohne weiteres erreicht, womit die Berufung zulässig ist. 2. Zur Eintretensfrage 2.1 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides schriftlich und begründet sowie mit einem Antrag versehen einzureichen (vgl. auch Art. 311 Abs. 1 ZPO). 2.2 Mit der Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO sowohl eine unrichtige Rechts- anwendung wie auch die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend ge-
macht werden. Die Berufungsinstanz kann sämtliche gerügten Mängel frei und unbeschränkt prüfen. Vorausgesetzt ist allerdings, dass sich der Berufungskläger mit den Entscheidgründen, d.h. mit der Begründung des erstinstanzlichen Ent- scheides im Einzelnen auseinandersetzt (ZR 110 [2011] Nr. 80). Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind entsprechende Beanstandungen von der Berufung führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen und zu begründen (vgl. BGE 138 III 374 E. 2 = Pra 102 [2013] Nr. 4; OGer ZH, LB110049 vom 5. März 2012, E. II.1.1. und E. II.1.2.). Fehlt eine hinreichende Begründung, tritt die Berufungs- instanz insoweit auf die Berufung nicht ein (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_290/2014 vom 1. September 2014, E. 3.1; BGer 5A_438/2012 vom 27. August 2012, E. 2.2). Soweit eine genügende Rüge vorgebracht wurde, wen- det die Berufungsinstanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Die Be- rufungsinstanz ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1). Im Entscheid über die Berufung ist auf die erhobenen Beanstandungen ein- zugehen. Hervorzuheben ist indes, dass die Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) das Gericht nicht dazu verpflichtet, sich mit jedem einzelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien eingehend auseinanderzusetzen. Viel- mehr darf sich das Gericht in der Begründung seines Entscheids auf die wesentli- chen Überlegungen konzentrieren, von welchen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. 2.3 Die Berufung wurde rechtzeitig erhoben. Die Mieterin ist durch den ange- fochtenen Entscheid formell und materiell beschwert und zur Rechtsmittelerhe- bung legitimiert. Zudem enthält die Berufung konkrete Begehren und eine Be- gründung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Daher ist auf die Berufung einzutreten, soweit sich im Rahmen der weiteren Erwägungen nicht noch vereinzelte Vorbehalte er- geben.
Vermieterin hatte sie daher die Möglichkeit, ihren Vortrag eingehend vorbereiten zu können. Weiterungen zu den diesbezüglichen Beanstandungen der Mieterin erübrigen sich deshalb. 3.2 Zutreffend führt die Vorinstanz sodann weiter aus, dass der Sachverhalt im vorinstanzlichen Verfahren gestützt auf Art. 247 Abs. 2 ZPO von Amtes wegen festzustellen sei, wobei sie zu Recht einschränkend ausführte, das Gericht be- schränke sich darauf, bei der Feststellung des Sachverhaltes und der Beweiser- hebung mitzuwirken, wohingegen es grundsätzlich Sache der Parteien sei, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen. Weiter fügte sie zutref- fend an, dass es für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend sei, ob die Parteien anwaltlich, also fachkundig, vertreten seien oder nicht. Soweit die Mieterin in diesem Zusammenhang allgemein kritisiert, entgegen der Vo- rinstanz sei es dem Gericht bei anwaltlich vertretenen Parteien untersagt, bei der Feststellung des Sachverhaltes oder der Beweiserhebung mitzuwirken, übersieht sie, dass sich das Gericht bei anwaltlich vertretenen Parteien zwar "zurückzuhal- ten" (Botschaft zur Schweizerischen ZPO vom 26. Juni 2006, BBl. 2006 7221, S. 7348), nicht jedoch vollständig zu "enthalten" hat (gl. ZK ZPO-HAUCK, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 247 N 17). Auf konkrete Beanstandungen der Miete- rin im Zusammenhang mit der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung wird im Rahmen der weiteren Erwägungen einzugehen sein, weshalb sich Weiterungen dazu an dieser Stelle erübrigen. III. Zur Berufung im Einzelnen 1. Zur Gültigkeit der Kündigung 1.1 Bei der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 266a OR. Eine solche setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder ge-
setzlichen Fristen und Termine aufzulösen (Art. 266a Abs. 1 OR; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1). Die einzige Schranke der Vertragsfreiheit der Parteien ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: So ist die Kündigung bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen "anfechtbar", wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR und Art. 271a OR; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 59 E. 2.1). Zweck der Bestimmungen der Art. 271 und 271a OR ist der Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Kündigungen, wobei die Grundnorm von Art. 271 OR durch die in Art. 271a OR genannten Fälle konkretisiert wird. Gemäss Art. 271a Abs. 1 Bst. e i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR ist eine durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung insbesondere dann anfechtbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter in den letz- ten drei Jahren vor der Kündigung ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichts- verfahrens über eine streitige Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts, die sich auf die herrschende Lehre stützt, nur eine einvernehmli- che Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird (BGE 130 III 563 E. 2.1). Da die Mieterin vor Vorinstanz geltend gemacht hat, die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung sei innerhalb einer solchen Sperrfrist erfolgt, ist zu- nächst auf diesen Standpunkt einzugehen. 1.2 Zur Frage, ob die Kündigung innerhalb einer Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 2 OR ausgesprochen wurde 1.2.1 Konkret brachte die Mieterin vor Vorinstanz vor, der Kündigung der Vermie- terin sei eine einvernehmliche Beilegung eines Streites der Parteien über die Schliessung eines Durchgangs zwischen den Mieträumlichkeiten an der X.strasse x und weiteren von der Mieterin gemieteten Räumlichkeiten an der X.strasse y/N.strasse z vorausgegangen. Die Vermieterin habe den fraglichen Durchgang schliessen wollen, auf die Schliessung aber letztlich auf Widerstand der Mieterin
hin konkludent verzichtet. Die Vermieterin bestritt demgegenüber eine solche Ei- nigung. Dabei brachte sie zunächst vor, nicht sie selbst, sondern die N. [Nachba- rin und zugleich frühere Eigentümerin der Mietliegenschaft, Anm. d. Red.], welche sich im Rahmen des Kaufvertrages aufgrund der grundbuchrechtlichen Lage ihr gegenüber verpflichtet habe, den Brandmauerdurchbruch zwischen den Liegen- schaften X.strasse x und X.strasse y/N.strasse z zu schliessen, habe gegenüber der Mieterin die Schliessung des Durchgangs verlangt. Auch sei es die N. gewe- sen, welche die Schliessung der Mauerdurchbrüche auf den drei nicht von der Mieterin gemieteten Stockwerken habe ausführen lassen. Sie selbst habe die Mieterin zwar zum Rückbau aufgefordert, ohne diesen Anspruch jedoch durchzu- setzen. Die von der Mieterin von ihr geforderte Verzichtserklärung betreffend des Rückbaus habe sie bewusst und mit guten Gründen nicht unterschrieben, wes- halb es nicht zu einer Einigung gekommen sei, ohnehin nicht in Schriftform. Zu- dem habe sie im Rahmen der Gespräche mit der Eigentümerin der Nachbarlie- genschaft immer noch auf der Schliessung der Mauerdurchbrüche beharrt und habe auch noch einige Zeit nach der Kündigung an der Schliessung des Mauer- durchbruchs festgehalten. Damit habe sie ihren Standpunkt bis zur Kündigung nicht preisgegeben und gerade nicht auf eine Forderung verzichtet. 1.2.2 Die Vorinstanz hat das Zustandekommen einer eine Sperrfrist auslösenden Einigung zwischen den Parteien verneint. Sie vertrat den Standpunkt, aus der Darstellung der Mieterin ergebe sich keine – und sei es auch nur eine konkluden- te – Einigung der Parteien, die durch Schriftstücke rechtsgenügend bewiesen sei. Im Anschluss an die zwischen den Parteien geführte Korrespondenz habe zwar Funkstille zur hier interessierenden Frage geherrscht und es sei unbestritten, dass die Vermieterin nichts unternommen habe, um die Schliessung des Durch- gangs durchzusetzen. Von einer dauerhaften Lösung des Konflikts durch gegen- seitiges Nachgeben könne aber nicht gesprochen werden. Die Weigerung der Vermieterin, die von der Mieterin geforderte Verzichtserklärung abzugeben, zeuge gerade davon, dass keine Einigung erfolgt sei. Vielmehr habe die Vermieterin wohl aufgrund der Zweifel, ob ein Anspruch auf die Schliessung des Mauerdurch- bruchs bestehe oder nicht, die sprichwörtliche Faust im Sack gemacht und die
Differenz im Raum stehen lassen. Die Behauptung der Mieterin, man habe im Gegenzug für das Einlenken der Vermieterin auf eine schriftliche Verzichtserklä- rung bezüglich des Rückbaus verzichtet, sei jedenfalls nicht durch Schriftstücke belegt. 1.2.3 Die Mieterin hält im Berufungsverfahren an ihrem vorinstanzlichen Stand- punkt fest und trägt vor, die Einigung bestehe darin, dass die Vermieterin nach dem Austausch von Korrespondenz zwischen den Parteien und ihrer – der Miete- rin – Ankündigung, sich mit allen Mitteln gegen die angekündigten Bauarbeiten zur Wehr zu setzen, von ihrem (Rückbau-)Vorhaben Abstand genommen. Beweis dafür sei, dass die Vermieterin die Gültigkeit der Baubewilligung habe auslaufen lassen. Sie selbst habe damals im Gegenzug von der von ihr geforderten Ver- zichtserklärung Abstand genommen, was von der Gegenpartei vorinstanzlich un- bestritten geblieben sei. Die Vorinstanz verkenne, dass das Auslaufenlassen der Baubewilligung durch die Vermieterin nach einer Auslegung gemäss Vertrauens- prinzip nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden werden könne, dass die Vermieterin definitiv auf die Durchsetzung des Rückbaus verzichtet habe. Die Vermieterin geht demgegenüber mit der Vorinstanz davon aus, dass zwischen den Parteien keine aussergerichtliche Einigung zustande gekommen sei. Dazu bringt sie einerseits zusammengefasst vor, die Mieterin habe sich nicht einer von ihr selbst, sondern einer von der N. AG gestellten Forderung widersetzt. So sei im vorinstanzlichen Verfahren unbestritten geblieben, dass sich die N. AG als Verkäuferin der streitgegenständlichen Liegenschaft im Rahmen der weiteren Bestimmungen des Kaufvertrages ihr gegenüber verpflichtet habe, dafür besorgt zu sein, dass der Mauerdurchbruch zwischen dem Mietobjekt der Mieterin in der Liegenschaft X.strasse x und einem von der Mieterin in der Nachbarliegenschaft X.strasse y/N.strasse z benützten Mietobjekt verschlossen werde. Entsprechend sei die diesbezügliche Korrespondenz zwischen der Mieterin und der N. AG ab- gewickelt worden, während sie selbst, nachdem ihr eine Kopie des Schreibens des Rechtsvertreters der Mieterin vom 28. Mai 2015 zugesandt worden sei, der Mieterin lediglich die historische Entwicklung und die im Grundbuch eingetragene
Grundlage für die mit der N. AG getroffene Vereinbarung aufgezeigt habe. Ihr Schreiben habe sie damit geschlossen, dass sie sich vor dem Hintergrund dieser Gegebenheiten ausser Stande sehe, die von der Mieterin geforderte Verzichtser- klärung hinsichtlich des angestrebten Rückbaus abzugeben. Auf die erneute Auf- forderung der Mieterin zur Abgabe einer solchen Erklärung habe sie in der Folge unbestrittenermassen nicht geantwortet. Unzutreffend sei in diesem Zusammen- hang die von der Mieterin erhobene Behauptung, sie habe unbestrittenermassen auf die Einholung der geforderten Verzichtserklärung "im Gegenzug für das Ein- lenken der Vermieterin verzichtet". Richtig sei, dass sie weder ausdrücklich noch stillschweigend eingelenkt habe und sie vor Vorinstanz ein Einlenken substantiiert bestritten habe, indem sie darauf hingewiesen habe, dass sie auch nach der Kün- digung des Mietverhältnisses weiterhin gegenüber der N. AG an der Schliessung des Mauerdurchbruchs festgehalten habe. Auch sei es nicht richtig, dass sie eine Baubewilligung habe auslaufen lassen, sei eine solche doch gar nicht von ihr, sondern von der N. AG eingeholt worden, während sie diese lediglich in ihrer Ei- genschaft als Grundeigentümerin mitunterschrieben habe. Die Mieterin hält im Rahmen ihrer Stellungnahme auf die Berufungsantwort daran fest, dass die zwischen den Parteien hinsichtlich des Mauerdurchbruchs zustande gekommene Einigung darin zu sehen sei, dass die Vermieterin vom ur- sprünglichen Vorhaben, den Durchgang zu verschliessen, Abstand genommen und sie selbst im Gegenzug von der Einholung einer schriftlichen Verzichtserklä- rung abgesehen habe. Die Tatsache, dass die Vermieterin die ihr erteilte Baube- willigung anschliessend nicht genutzt habe, belege, dass eine Einigung im nach- gewiesenen Dispute zwischen den Parteien zustande gekommen sei. Ausserdem stellt sie sich auf den Standpunkt, das Schreiben der Vermieterin an die N. vom 14. Juli 2016 sei offensichtlich zu Prozesszwecken angefertigt worden und habe keinen Beweiswert. Zu diesem Zeitpunkt habe bereits eine Einigung bestanden, welche mit dem Auslaufenlassen der Baubewilligung nochmals bestätigt worden sei.
1.2.4 Die Auseinandersetzung wegen des Mauerdurchbruchs zwischen der Lie- genschaft X.strasse x und derjenigen an der X.strasse y/N.strasse z ist durch Schriftstücke belegt. So ist aktenkundig, dass sich die Vermieterin mit Schreiben vom 24. Februar 2015 zunächst an die N. wandte und dieser mitteilte, man neh- me zur Kenntnis, dass sie die Ansicht vertrete, die Verbindung der Gebäude auf Seiten " N.strasse" solle zum Vorteil beider Eigentümer bestehen bleiben, doch ändere dies nichts an ihrem grundsätzlichen Entscheid. Die Gebäudetrennung sei deshalb in die laufende Planung aufzunehmen und möglichst innert einer Zielfrist von sechs Monaten zu vollziehen. Abschliessend forderte die Vermieterin die N. als Bauherrin des Rückbaus und Vermieterin der Geschäftsflächen "N.strasse z" auf, dies unverzüglich der Mieterin mitzuteilen. Mit Schreiben vom 15. März 2015 teilte daraufhin die N. der Mieterin mit, dass die Vermieterin die Trennung der Ge- bäude X.strasse x und X.strasse y/N.strasse z verlange. Am 8. Mai 2015 wandte sich die Vermieterin direkt an die Mieterin und teilte dieser unter anderem mit, dass der Eigentümerwechsel der Liegenschaft X.strasse x bauliche Konsequen- zen zur Folge habe; mithin würden die Gebäudeteile O.hof (X.strasse x) und Q.hof (X.strasse y/N.strasse z) baulich komplett getrennt. Mit Schreiben vom 28. Mai 2015 liess die Mieterin die N. daraufhin wissen, dass sie mit dem Rück- bau des Mauerdurchbruchs nicht einverstanden sei, wobei sie das Recht bestritt, den Rückbau des Mauerdurchbruchs, welcher eine bewilligte Mieterausbaute dar- stelle, während der Dauer des Mietverhältnisses und demgemäss vorzeitig zu verlangen. Solches stelle eine Verletzung des Mietvertrages dar. Die Mieterin for- derte von der N., dass von den angekündigten Bauarbeiten vollumfänglich Ab- stand genommen und der Verzicht auf die entsprechenden Arbeiten schriftlich angezeigt werde. Ausserdem forderte die Mieterin die N. auf, dafür besorgt zu sein, ebenfalls eine entsprechende Verzichtserklärung der Vermieterin beizubrin- gen. Eine Kopie dieses Schreibens wurde von der Mieterin auch der Vermieterin zugestellt. Mit Schreiben vom 11. Juni 2015 wandte sich die Vermieterin daraufhin direkt an die Mieterin und teilte dieser zusammengefasst mit, sie sei der Ansicht, dass ein Recht auf Rückbau der Mieterausbaute aufgrund der grundbuchrechtli- chen Situation bestehe. Vor diesem Hintergrund sähe sie sich ausser Stande, die
von der Mieterin geforderte Verzichtserklärung hinsichtlich des angestrebten Rückbaus abzugeben und werde weiterhin auf dem Rückbau bestehen. Am 16. Juni 2015 antwortete die Mieterin der Vermieterin auf dieses Schreiben, wobei sie der von dieser geäusserten Rechtsansicht widersprach und festhielt, sie er- warte umgehend eine entsprechende Verzichtserklärung der Vermieterin. Mit Ein- schreiben vom 14. Juli 2016 wandte sich sodann die Vermieterin an die N. und führte einleitend aus, nachdem man die N. bereits mehrmals aufgefordert habe, den am 15. Januar 2015 erstmals besprochenen Rückbau vorzunehmen, wobei ihr von Seiten der N. mitgeteilt worden sei, dass sich die Mieterin gegen diesen Rückbau wehre und dieser nun juristisch durchgesetzt werden müsse, sei man heute immer noch nicht weiter. Nachdem sie (die Vermieterin) erfahren habe, dass die N. den Q.hof (die Liegenschaft X.strasse y/N.strasse z) demnächst ver- äussern wolle, fordere sie die N. nochmals auf, den Rückbau umgehend vorzu- nehmen. Ausserdem behalte sie sich das Recht vor, gegen die N. vorzugehen, auch wenn der Q.hof nun an einen Dritten veräussert werde. Zusätzlich verlange sie, dass die neue Besitzerin des Q.hofs die Verpflichtung der N. übernehme und dass dies im Veräusserungsvertrag betreffend Q.hof auch klar integriert werde. Aufgrund dieser Korrespondenz ist zwar nicht zu verneinen, dass die Ver- mieterin selbst in die Auseinandersetzung über den Rückbau des Mauerdurch- bruchs involviert war. Dennoch kann der entsprechenden Korrespondenz entge- gen der Mieterin keine einvernehmliche Streitbeilegung in dieser Frage entnom- men werden. So hat die Vermieterin, nachdem die Mieterin von ihr mit Schreiben vom 28. Mai 2015 eine ausdrückliche Verzichtserklärung verlangt hatte, die Ab- gabe einer solchen Erklärung mit Schreiben vom 11. Juni 2015 belegtermassen verweigert und am Rückbau festgehalten. Auf die zweite Aufforderung der Miete- rin zur Abgabe einer solchen Erklärung vom 16. Juni 2015 hat die Vermieterin sodann unbestrittenermassen nicht reagiert, weshalb das Zustandekommen einer ausdrücklichen Einigung der Parteien nicht durch Schriftstücke belegt ist. Die Vo- rinstanz ist sodann entgegen der Mieterin zu Recht zum Schluss gekommen, den eingereichten Schriftstücken könne auch keine konkludente aussergerichtliche Einigung der Parteien entnommen werden. Insbesondere kann eine solche Eini-
gung nicht aus dem Verfall der Baubewilligung geschlossen werden, war doch belegtermassen nicht die Vermieterin, sondern die N. Bauherrin des umstrittenen Rückbaus, weshalb einzig die N. die entsprechende Baubewilligung auslaufen lassen konnte. Dass die Vermieterin das Baugesuch als Grundeigentümerin mit- unterschrieben hat, ändert daran entgegen der Mieterin nichts, umso mehr als belegt ist, dass die Vermieterin die N. mehrfach zur Vornahme des strittigen Rückbaus aufgefordert hat. Im Übrigen anerkennt auch die Mieterin, dass die Baubewilligung erst am 15. Juni 2018 verfallen ist (§ 322 Abs. 1 PBG/ZH; vgl. act. 80 S. 5, Rz. 11), weshalb von vornherein nicht ersichtlich ist, wie der Verfall der Baubewilligung geeignet sein könnte, um eine vor Aussprache der Kündigung am 13./14. Juni 2016 zustande gekommene, konkludente Einigung der Parteien zu beweisen. Schliesslich wird der von der Mieterin behauptete konkludente Ver- zicht der Vermieterin auf Vornahme des entsprechenden Rückbaus durch das – belegtermassen eingeschrieben versandte – Schreiben der Vermieterin an die N. vom 14. Juli 2016 ausdrücklich widerlegt, belegt dieses doch, dass die Vermiete- rin von der N. auch noch am 14. Juli 2016 und damit nach der Kündigung vom 13./14. Juni 2016 am Rückbau des Mauerdurchbruchs festgehalten hat. Zwar bringt die Mieterin in diesem Zusammenhang pauschal vor, das Schreiben vom 14. Juli 2016 sei im Hinblick auf den Prozess erstellt worden und verfüge deshalb über keinen Beweiswert, doch bringt sie weder entsprechende Anhaltspunkte vor, noch sind solche vor dem Hintergrund offensichtlich, dass zwischen der Vermiete- rin und der N. aktenkundig bereits zuvor Uneinigkeit über die Notwendigkeit des Rückbaus des Mauerdurchbruchs bestand. Dass sich die Parteien in den letzten drei Jahren vor der Kündigung über eine streitige Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hätten, wurde von der hierfür beweisbelasteten Mieterin folglich nicht durch Schriftstücke belegt, wes- halb die Vorinstanz das Bestehen einer Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 Bst. e i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR zu Recht verneint hat. Die Berufung der Mieterin erweist sich insoweit als unbegründet.
1.3 Zur Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst 1.3.1 Da die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung nicht innerhalb einer Sperrfrist erfolgte, war es der Vermieterin – wie bereits ausgeführt – grund- sätzlich freigestellt, den Mietvertrag zu kündigen, denn der Mietvertrag bindet die Parteien nur bis zum Ablauf der vereinbarten Frist. Mit dem Ablauf der Frist lebt die Vertragsfreiheit wieder auf und steht es jeder Partei frei, einen neuen Vertrag zu schliessen oder sich einen neuen Vertragspartner zu suchen (BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, in: MRA 4/17 S. 214, E. 2.1; BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.1). Wie bereits gesagt ergibt sich die einzige Schranke dieser Vertragsfreiheit aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR; siehe ebenso Art. 271a OR; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 59 E. 2.1), wo- bei der durch diese Bestimmung gewährte Schutz zwar dem Grundsatz von Treu und Glauben entspringt (Art. 2 Abs. 1 ZGB), aber auch den nicht offensichtlichen Rechtsmissbrauch (i.S. des Art. 2 Abs. 2 ZGB) verpönt (vgl. auch BGE 136 III 190 E. 2 m.w.H). Die typischen Fälle des offensichtlichen Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB), nämlich fehlendes Interesse an der Rechtsausübung, zweckwidrige Ver- wendung eines Rechtsinstituts, krasses Missverhältnis der Interessen, scho- nungslose Rechtsausübung oder widersprüchliches Verhalten, erlauben eine an- dere Beurteilung der Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR verstösst (BGE 120 II 105 E. 3; BGE 136 III 162 E. 3.3.1). So muss die Kündigung als treuwidrig und daher missbräuchlich betrachtet wer- den, wenn sie keinem objektiven, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse ent- spricht (BGE 135 III 112 E. 4.1). Missbräuchlich ist auch die rein schikanöse Kün- digung, deren Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist, oder deren Be- gründung lückenhaft oder falsch ist (BGE 140 III 496 E. 4.1.; BGE 136 III 190 E. 2; BGE 135 III 112 E. 4.1). Indes verstösst eine Kündigung nicht bereits deshalb gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, weil sie für den Mieter eine Härte darstellt (BGE 140 III 496 E. 4.1) oder weil die Interessen des Mieters gewichtiger erscheinen als dieje-
nigen des Vermieters (BGer 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010, E. 2.2; BGer 4A_322/2007 vom 12. November 2007, E. 6). Bei der Beurteilung der Gültigkeit einer Kündigung ist lediglich auf die Interessen des Vermieters an der Wiederer- langung seines Eigentums abzustellen und es sind nicht die Interessen des Ver- mieters mit denjenigen des Mieters gegeneinander abzuwägen. Diese Interes- senabwägung greift nur bei der Prüfung der Erstreckung des Mietverhältnisses (BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.2; BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, E. 2.3.1 m.w.H.). Um prüfen zu können, ob eine ordentliche Kündigung gegen die Regeln von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 und 271a OR), ist zunächst festzustellen, aus welchem Grund der Vermieter die Kündigung ausgesprochen hat. Dafür ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in welchem die Kündigung ausgesprochen wurde (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1). Nachträgliche Ereignisse sind nicht geeignet, die Qualifikation im Nachhinein zu beeinflussen; allenfalls können sie jedoch die Absichten des Vermieters zum Zeitpunkt der Kündigung verdeutli- chen (BGE 138 III 59 E. 2.1; BGer 4A_67/2016 vom 7. Juni 2016, E. 6.1; BGer 4A_430/2013 vom 14. Februar 2014, E. 2; BGer 4A_623/2010 vom 2. Februar 2011, E. 2.4). Begründet werden muss die Kündigung gemäss Art. 271 Abs. 2 OR nur auf Verlangen der anderen Partei. Die Begründung der Kündigung ist jedoch von entscheidender Bedeutung für die Beurteilung, ob diese gegen den Grund- satz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Gründe für die Kündi- gung können – entgegen der Ansicht der Mieterin – grundsätzlich auch noch vor dem erstinstanzlichen Gericht vorgebracht werden, da die abgeschwächte (sog. soziale) Untersuchungsmaxime anwendbar ist (Art. 229 Abs. 3, 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; BGE 138 III 59 E. 2.3; BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.3, in: MRA 4/17 S. 214 ff.). Zur Ermittlung der Bedeutung und des Umfangs der Kündigungsbegründung sind die allgemeinen Grundsätze für die Auslegung von Willenserklärungen massgebend (BGE 127 III 444 E. 1a S. 445). Es ist jedoch nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu be- achten, die vom Vermieter verwendet wird (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. dazu BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.).
1.3.2 a) Die Mieterin bemängelt, zwischen der Vermieterin und der Vorinstanz habe hinsichtlich des Kündigungsgrundes keine Einigkeit bestanden. Konkret stellt sich die Mieterin auf den Standpunkt, während die Vorinstanz das Kündi- gungsmotiv in einem "Konzernbedarf" gesehen habe, definiere die Vermieterin selbst das Kündigungsmotiv mit einer Form des persönlichen Bedarfs, welcher nichts mit dem gesetzlichen Eigenbedarf zu tun habe. Insbesondere wirft die Mie- terin der Vorinstanz im Zusammenhang mit dem Kündigungsmotiv vor, diese sei zu Unrecht davon ausgegangen, die Vermieterin wolle das Mietobjekt für die Ge- schäftstätigkeit von Konzerngesellschaften nutzen, welche ihr aufgrund der engen wirtschaftlichen Verbundenheit im Konzern weit näher stünden als andere Dritte. Richtig sei vielmehr, dass die Vermieterin im vorinstanzlichen Verfahren selbst unmissverständlich habe ausführen lassen, dass sie selbst, u.a. ihrem Gesell- schaftszweck zuwider, in den Verkaufsflächen der Liegenschaft Produkte verkau- fen möchte. b) Die Vermieterin hat – wie diese zu Recht ausführt – zur Begründung ihrer Kündigung, welche sie zunächst mit "Eigenbedarf" bzw. "Nutzung für eigene Zwe- cke" begründet hatte, vor Vorinstanz konkretisierend ausgeführt, sie beabsichtige die Liegenschaft in Zukunft dergestalt zu nutzen, dass darin Produkte der ver- schiedenen, zur Unternehmensgruppe der K. Group AG gehörende Gesellschaf- ten ("Brands") verkauft würden. Dabei hat sie dargelegt, dass ihr als Gesellschaft der K. Gruppe innerhalb dieses Konzerns die Aufgabe zukomme, Immobilien zu halten und diese den Marken für ihre Verkaufs- und Produktionstätigkeit zur Ver- fügung zu stellen, soweit diese nicht über eigene Immobilien verfügen würden. Dass die Mieterin diese Begründung der Kündigung durch die Vermieterin derge- stalt deuten will, letztere wolle entgegen ihrem Gesellschaftszweck selbst Produk- te anderer Konzerngesellschaften in der streitgegenständlichen Liegenschaft ver- kaufen, womit sie einen persönlichen Eigenbedarf geltend mache, vermag keine falsche Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz darzutun. Vielmehr hat die Vermieterin den Kündigungsgrund vor Vorinstanz klar in der Weise präzisiert, dass sie die Liegenschaft anderen Gesellschaften der K. Group zur Verfügung stellen wolle, damit diese selbst darin ihre Produkte verkaufen könnten, was auch
ihrer Funktion als Immobiliengesellschaft innerhalb der K. Gruppe entspricht. Ent- gegen der Mieterin hat die Vorinstanz deshalb bei der Ermittlung des Kündi- gungsmotivs zu Recht nicht auf die teilweise unrichtige Bezeichnung oder Aus- drucksweise der Vermieterin (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.), sondern auf deren inhaltlich klare Begründung abgestellt. Die Berufung der Mieterin erweist sich deshalb insoweit als unbegründet. 1.3.3 a) In einem zweiten Schritt hat die Vorinstanz alsdann in rechtlicher Hinsicht erwogen, der von der Vermieterin dergestalt konkretisierte Kündigungsgrund stimme aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum "Eigenbedarf" klarerweise nicht mit einem "Eigenbedarf im technischen Sinne" überein, wobei die Vorinstanz mit einem "Eigenbedarf im technischen Sinne" einen Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR, Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) meinte (nachfolgend "Eigenbedarf im gesetzlichen Sinne" genannt). Zur Begründung führte sie an, die Mieterin mache zu Recht geltend, dass sich der Gesellschaftszweck der Vermieterin auf den Kauf, Verkauf sowie die Bewirtschaftung bestehend aus der Vermietung und Verwal- tung von Immobilien beschränke. Soweit die Vermieterin deshalb die Kündigung damit begründe, sie wolle die Liegenschaft für die Vermietung an Konzerngesell- schaften verwenden, damit diese ihre Produkte bzw. Uhren im Sinne eines "Uh- renwarenhauses" oder einer ähnlichen Nutzung des Mietobjektes verkaufen könn- ten, berufe sich die Vermieterin nicht auf ihr eigenes Interesse, sondern auf das- jenige ihrer Konzernschwestern. Die Vorinstanz verneinte also, dass die Kündi- gung des Mietobjektes, um dieses künftig im Interesse anderer Gesellschaften der K. Gruppe zu nutzen und es diesen zum Verkauf ihrer Produkte zur Verfü- gung zu stellen, Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR, Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) dar- stelle. b) Die von der Mieterin hierzu im Rahmen ihrer Berufung gemachten Rügen gehen grösstenteils an diesen Feststellungen der Vorinstanz vorbei. Dies liegt
einerseits daran, dass die Mieterin in appellatorischer Weise und ohne auf die Erwägungen der Vorinstanz zum Kündigungsgrund einzugehen daran festhält, die Vermieterin habe ihre Kündigung mit Eigenbedarf begründet und sie sich im Rahmen ihrer Berufung in der Folge weitestgehend darauf beschränkt, geltend zu machen, dass ein solcher nicht vorliege. Dabei lässt sie ausser Acht, dass die Vorinstanz gar nicht vom Bestehen eines Eigenbedarfs der Vermieterin im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen ausgegangen ist, sondern sie vielmehr im Ge- genteil festgehalten hat, dass kein Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Best- immungen (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) vorliege. So ist die Vorinstanz entgegen der Meinung der Mieterin in Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung davon ausge- gangen, ein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes müsse derjenige des Eigentü- mers selbst sein, was bedeute, dass die Benutzung der Räumlichkeiten für ihn selbst oder für einen sehr nahen Verwandten oder Verschwägerten notwendig sein müsse (...; vgl. auch Art. 142 III 336 E. 5.2.2; BGE 132 III 737 E. 3.4.3). Dass andere Konzerngesellschaften keine nahen Verwandten in diesem Sinne sind, hat die Vorinstanz zutreffend erkannt. Auch hat sie richtigerweise ausgeführt, dass der Eigenbedarf einer juristischen Person sich auf ihr Interesse an der Erfüllung des Gesellschaftszwecks beziehen müsse, wobei der Eigenbedarf des Aktionärs keinen Eigenbedarf im gesetzlichen Sinn darstelle (... vgl. auch BGE 142 III 336 E. 5.2.2.2). Wenn die Mieterin in diesem Zusammenhang gleichwohl beanstandet, die Vorinstanz habe einen Eigenbedarf im Konzern konstruiert und damit die bun- desgerichtliche Rechtsprechung missachtet, erweist sich dies als unzutreffend. Am Entscheid der Vorinstanz vorbei gehen sodann die Ausführungen der Mieterin, wonach für andere Konzerngesellschaften kein Eigenbedarf geltend ge- macht werden könne, dass die von der Vermieterin geltend gemachten künftigen Verwendungszwecke für die Mietliegenschaft keinen Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes darstellen würden bzw. dass weder für eine Schwester- oder Tochter- gesellschaft noch für Marken der K. Gruppe Eigenbedarf behauptet oder nachge- wiesen sei. Insbesondere verkennt die Mieterin auch hier, dass die Vorinstanz – wie gesehen – nicht die Ansicht vertrat, eine künftige Zurverfügungstellung bzw.
Vermietung der streitgegenständlichen Liegenschaft an andere Konzerngesell- schaften der K. Gruppe stelle Eigenbedarf der Vermieterin im Sinne des Gesetzes dar. In diesem Zusammenhang unterstellt die Mieterin der Vorinstanz auch zu Unrecht, sie habe eine Art "Eigenbedarf im Konzern", von der Vorinstanz als "Konzernbedarf" bezeichnet, konstruiert. Zwar verwendete die Vorinstanz tatsäch- lich den Begriff "Konzernbedarf", dies jedoch einzig im Zusammenhang mit der Frage, ob glaubhaft sei, dass die Vermieterin die Liegenschaft künftig tatsächlich in der von ihr angegebenen Weise nutzen wolle, also ob der von der Vorinstanz als entscheidend angesehene Kündigungsgrund, wonach die Vermieterin die streitgegenständliche Liegenschaft künftig für die Geschäftstätigkeit von anderen Konzerngesellschaften der K. Gruppe nutzen wolle, echt und nicht bloss vorscho- ben sei (vgl. ...; darauf wird nachfolgend in Ziff. III.1.3.6 einzugehen sein). Hier bleibt festzuhalten, dass die Vorinstanz damit keine juristische Bedeutung im Sin- ne eines Eigenbedarfs im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen innerhalb eines Konzerns konstruiert hat, wie die Mieterin behauptet. Wenn die Mieterin in ihrer Berufung wiederholt geltend macht, Eigenbedarf bei einer juristischen Person als Vermieterin setze voraus, dass diese die Räume für ihre wirtschaftliche Tätigkeit auf Nutzen und Gefahr dem Gesellschaftszweck entsprechend nutze, widerspricht dies nicht dem vorinstanzlichen Entscheid. Der Vollständigkeit halber ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass die Frage, ob die künftige Nutzungsart dem Gesellschaftszweck der Vermieterin entspricht, für die Frage der Gültigkeit der Kündigung entgegen der Mieterin irre- levant ist, muss die künftige Nutzung doch insbesondere dann vom Gesell- schaftszweck der kündigenden Vermieterin gedeckt sein – und darauf zielt die Argumentation der Mieterin ab –, wenn eine juristische Person als Vermieterin Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR oder Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) geltend macht. Dies ist hier jedoch – wie gesehen – nicht der Fall. Im Übrigen hat die Vorinstanz in anderem Zu- sammenhang richtigerweise festgestellt, dass die geltend gemachte künftige Nut- zung sehr wohl vom Gesellschaftszweck der Vermieterin gedeckt sei, bezwecke diese doch neben dem Kauf und Verkauf von Liegenschaften insbesondere auch
deren Bewirtschaftung, bestehend aus Vermietung und Verwaltung, worunter auch die Nutzung der gehaltenen Liegenschaften für Konzernzwecke zu subsu- mieren sei (vgl. dazu [MG], E. 4.2.2). Zwar macht die Mieterin zu Recht geltend, dass auch die Vermietung an sie selbst von diesem Gesellschaftszweck gedeckt wäre, was jedoch irrelevant ist, weil die Vorinstanz von diesem Umstand nicht auf das Vorliegen eines Eigenbedarfs im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen ge- schlossen hat, sondern – wie bereits gesagt – vielmehr festgehalten hat, dass sich die Vermieterin bei der Kündigung nicht auf ihr eigenes, sondern auf das In- teresse ihrer Konzernschwestern berufe, womit sie das Bestehen eines Eigenbe- darfs im Sinne des Gesetzes eben gerade zu Recht verneint hat. Entscheidend ist überdies, dass es hier nicht um eine ausserordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a Abs. 3 lit. a OR geht, sondern vielmehr um eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 266a OR, welche mit "Eigenbedarf" bzw. "Nutzung für eigene Zwecke" be- gründet wurde. Wie bereits ausgeführt hat die Vorinstanz hier richtigerweise nicht auf die unrichtige Bezeichnung des Kündigungsgrundes durch die Vermieterin abgestellt (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.), sondern hat die Legitimität des im erstinstanzlichen Verfah- ren durch die Vermieterin konkretisierten Kündigungsgrundes geprüft. Es spielt daher keine Rolle, dass mit dem von der Vorinstanz als entscheidend angesehe- nen Kündigungsgrund der Nutzung der streitgegenständlichen Liegenschaft im Interesse anderer Konzerngesellschaften der K. Gruppe kein Eigenbedarf im Sin- ne des Gesetzes dargetan ist. Ein solcher wäre einzig zur Begründung einer aus- serordentlichen Kündigung gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a Abs. 3 lit. a OR von Bedeutung gewesen, nicht aber bei der Begründung einer ordentli- chen Kündigung. Irrelevant ist deshalb entgegen der Mieterin insbesondere auch, dass einem Konzern nach Schweizer Recht keine eigene Rechtspersönlichkeit zukommt und ein solcher deshalb auch keinen eigenen Bedarf haben kann. Hin- gegen stellt es einen legitimen Kündigungsgrund dar, wenn die Vermieterin die Mietsache einer Person oder Personen überlassen will, die ihr aus irgend einem Grund näher steht bzw. stehen, als die aktuelle Mieterin. Die Wahl eines neuen
Vertragspartners verstösst nicht gegen Treu und Glauben, ist m.a.W. legitim (vgl. insbesondere BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, in: MRA 4/17 S. 214, E. 2.1; BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.1; ZK OR-HIGI, Zürich 1996, Art. 271 N 60). Deshalb ist die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gekommen, die künftige Zurverfügungstellung der Liegenschaft zur Nutzung im Interesse anderer Gesellschaften der K. Gruppe (von der Vorinstanz als "Konzernbedarf" bezeich- net) stelle einen zulässigen (ordentlichen) Kündigungsgrund dar. Die Berufung der Mieterin erweist sich insoweit als unbegründet. 1.3.4 a) In einem weiteren Schritt prüfte die Vorinstanz, ob die Verwendung des "technischen" Begriffs des "Eigenbedarfs" bei der Begründung der Kündigung, ohne dass ein solcher vorliege, an sich zur Ungültigkeit der Kündigung führen könne. (...) [Wiedergabe von MG, E. 4.2.2)]. b) Die Mieterin ist der Meinung, die Vorinstanz habe gestützt auf die vorste- hend genannten Erwägungen einen "Konzernbedarf" im Sinne eines Eigenbe- darfs im Konzern als nachgewiesen erachtet und führt im Weiteren aus, weshalb ein solcher nicht vorliege bzw. nicht nachgewiesen sei. Sie legt damit nicht dar, dass bzw. weshalb sie die Kündigung der Vermieterin entgegen den vorinstanzli- chen Erwägungen bzw. den dort genannten Umständen anders habe verstehen können und dürfen bzw. tatsächlich anders verstanden habe, als von der Vor- instanz dargestellt. Offen gelassen werden kann deshalb, ob die entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz, die sich immerhin auf von der Mieterin eingereichte Akten stützen, überhaupt notwendig waren. Wie bereits ausgeführt, kann die Kündigung nämlich auch noch im erstinstanzlichen Verfahren begründet bzw. präzisiert werden (BGE 138 III 59 E. 2.3; BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.3, in: MRA 4/17 S. 214 ff.), und hat die Mieterin im erstinstanzlichen Verfah- ren nicht geltend gemacht, ihr sei von der Vermieterin vorgespiegelt worden, Ei- genbedarf im Sinne des Gesetzes geltend zu machen. Im Rahmen der Klagebe- gründung hat die Mieterin ausgeführt, es sei offensichtlich, dass die Vermieterin als reine Immobiliengesellschaft keinen Eigenbedarf an der Liegenschaft haben könne. Die Mieterin rechnete hingegen mit der Möglichkeit, dass die Vermieterin
die Kündigung im Interesse anderer Konzerngesellschaften der K. Gruppe ausge- sprochen haben könnte, was durch die von ihn eingereichten act. 3/23, 3/24 und 3/25 doch belegt wird. Der Vollständigkeit halber anzufügen ist sodann, dass es nichts ändert, dass die Mieterin in ihrer Stellungnahme zur Berufungsantwort vom 12. Juli 2019 (neu) vorbringt, von einem "wirtschaftlichen" Eigenbedarf sei im Zusammenhang mit der Kündigung nie die Rede gewesen, sondern die von der Vermieterin angegebene Begründung der Kündigung sei schlicht und ergreifend falsch und täuschend ge- wesen und habe von ihr nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden werden können, dass die Vermieterin selbst beabsichtige, die Liegenschaft zu nutzen. So sind die entsprechenden Vorbringen, welche dem vorinstanzlichen Standpunkt der Mieterin widersprechen, bereits gestützt auf Art. 317 Abs. 1 ZPO unbeachtlich. Im Übrigen legt die Mieterin auch hier nicht dar, weshalb die Erwä- gungen der Vorinstanz, wonach sie – die Mieterin – die Kündigung aufgrund der von der Vorinstanz genannten Umstände nicht anders habe verstehen können und dürfen, als dass der vorprozessual als Kündigungsgrund angegebene Eigen- bedarf eher auf die Bedürfnisse anderer Konzerngesellschaften als auf diejenigen der Vermieterin als reine Immobiliengesellschaft bezogen gewesen sei, unrichtig sein sollen, sondern sie behauptet bloss pauschal das Gegenteil. Weiterungen hierzu erübrigen sich entsprechend. 1.3.5 a) Schliesslich war durch die Vorinstanz zu prüfen, ob der von ihr – wie ge- sehen – zu Recht als entscheidend angesehene Kündigungsgrund, wonach die Vermieterin die Liegenschaft künftig für die Geschäftstätigkeit von anderen Kon- zerngesellschaften der K. Gruppe nutzen wolle, echt oder bloss vorgeschoben war. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass an der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes keine vernünftigen Zweifel bestünden. Gegentei- lige Behauptungen der Mieterin erachtete die Vorinstanz nicht als rechtsgenügend dargetan. (...) [Wiedergabe von MG, E. 4.2.2]
b) Die Beanstandungen der Mieterin dazu, ob der Kündigungsgrund der Vermieterin echt oder bloss vorgeschoben sei, zielen grösstenteils an den Erwä- gungen der Vorinstanz vorbei, weil sich die Mieterin darauf beschränkt, geltend zu machen, die Vermieterin habe mit den von der Vorinstanz gewürdigten Anhalts- punkten für die Ernsthaftigkeit des Kündigungsgrundes keinen Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen rechtsgenügend dargetan. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, ist auf das zu dieser Beanstandung bereits Ge- sagte zu verweisen. Zu den Ausführungen der Mieterin zum Beweisthema ist der Vollständigkeit halber anzumerken, dass im vorliegenden Fall einer ordentlichen Kündigung weder ein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes noch eine Dringlichkeit desselben zu beweisen ist und es für die Annahme eines treuwidrigen Verhaltens der Vermieterin keine Rolle spielen kann, ob die Gesellschaften, welche nach Darstellung der Vermieterin ihre Produkte künftig in der streitgegenständlichen Liegenschaft verkaufen sollen, eine andere Liegenschaft hätten finden können. Dass mit dem von der Vermieterin vorgelegten Konzept der künftigen Nutzung der Eigenbedarf auch im Prozess nicht nachgewiesen wurde, ist deshalb entgegen der Mieterin irrelevant. Die einzig relevante Frage ist, ob die Vermieterin der Mie- terin (behauptungsgemäss) in der ernsthaften Absicht kündigte, die streitgegen- ständliche Liegenschaft künftig anderen Gesellschaften der K. Gruppe zur Verfü- gung zu stellen und ob diese Gesellschaften den Einzug in die streitgegenständli- che Liegenschaft auch tatsächlich beabsichtigen. Im Zusammenhang mit der Ernsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrundes kann der Berufung der Mie- terin sodann im Weiteren entnommen werden, dass sie der Ansicht ist, die Ver- mieterin habe im vorinstanzlichen Verfahren kein Kündigungsmotiv nachgewie- sen. Soweit sie sich in ihren Ausführungen darauf bezieht, dass die Vermieterin als Kündigungsgrund vorgebracht habe, sie (selbst) wolle in der Liegenschaft künftig Produkte verkaufen, erweist sich diese Kritik als appellatorisch und es ist wiederum auf das zum Kündigungsgrund bereits Gesagte zu verweisen. Beweisrechtlich stellt sich die Mieterin sodann auf den Standpunkt, die Ver- mieterin trage sowohl für den Kündigungsgrund als auch für dessen Wahrheits- gehalt die Beweislast. Dies ist nicht zutreffend. Zwar obliegt der kündigenden Par-
tei und damit vorliegend der Vermieterin die Beweislast für alle Tatsachen, deren Verwirklichung nötig ist, damit von einer gültigen Kündigung ausgegangen werden kann (HIGI, a.a.O., Art. 271 N 162). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben wird bei einer Kündigung, welche ausserhalb einer Sperrfrist gemäss Art. 271a lit. d OR ausgesprochen wird, jedoch nicht vermutet, weshalb ein solcher gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich vom Kündigungsempfänger zu beweisen ist, der daraus die Anfechtbarkeit der Kündigung ableitet. Mithin obliegt es dem Mieter zu bewei- sen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte bzw. dass die angegebenen Begründung bloss vorgeschoben wurde, um einen unzulässigen Kündigungsgrund zu kaschieren (BGE 138 III 59, E. 2.2.2). Da der Grundsatz von Treu und Glauben ein Rechtsbegriff ist, hat der Kündi- gungsempfänger genau genommen Tatsachen zu substantiieren bzw. zu bewei- sen, aus welchen er einen Verstoss gegen diesen Grundsatz ableitet. Der Kündi- gungsempfänger hat daher nachzuweisen, dass die Kündigung aus einem ver- pönten Grund oder ohne schützenswerten Grund ausgesprochen wurde. Der Kündigende hat gemäss der Rechtsprechung jedoch zur Wahrheitsfindung beizu- tragen, indem er die Gründe der Kündigung nennt und gemäss Art. 274d Abs. 3 OR alle in seinem Besitz befindlichen Beweisstücke zur Verfügung stellt, die für die Prüfung des von ihm behaupteten Kündigungsgrundes notwendig sind. In die- sem Sinne hat der Kündigende den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu machen (vgl. BGE 135 III 112 E. 4.1; BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010, E. 10.1; BGer 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008, E. 2.4.3; BGer 4A_198/2016 vom 7. Oktober 2016, E. 4.2.2; BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.4.2; je mit weiteren Hinweisen). Vor Vorinstanz hatte demnach die Vermieterin glaub- haft zu machen, dass sie die streitgegenständliche Liegenschaft künftig tatsäch- lich in der von ihr angegebenen Weise nutzen will, wobei eine Tatsache bereits dann glaubhaft gemacht ist, wenn für deren Vorhandensein gewisse Elemente sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte (BGE 130 III 321, E. 3.3 m.w.H.). Dagegen war durch die Mieterin zu beweisen, dass die Vermieterin das von ihr geltend gemach- te Kündigungsmotiv nur vorgeschoben hat, um den Mietvertrag mit der Mieterin
auflösen zu können, dass hinter der Kündigung mithin andere Absichten der Ver- mieterin stehen bzw. dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung gar nicht beabsichtigte, die Liegenschaft künftig anderen Gesellschaften der K. Gruppe zur Verfügung zu stellen. Die Mieterin hätte also die bloss glaubhaft zu machenden Vorbringen der Vermieterin zum Kündigungsgrund umstossen müssen. c) Die Mieterin beanstandet auch im Berufungsverfahren, dass das von der Vermieterin vor Vorinstanz eingereichte Konzept der künftigen Nutzung unzu- reichend sei, weil es sich nicht zur Geschäftsidee, dem Zielmarkt, zu Renditebe- rechnungen, dem Zielpublikum, dem Umgang mit den umliegenden Konkurrenz- geschäften etc. äussere. Ausserdem habe ihr auch die Vorinstanz beipflichten müssen, dass es sich dabei bestenfalls um die Rohfassung der künftigen Nutzung handle. Im Übrigen sei das Konzept unbestrittenermassen im Hinblick auf den Prozess erstellt worden. Dass Letzteres unbestritten sei, erweist sich als unzutreffend, hat die Ver- mieterin vor Vorinstanz doch vielmehr gegenteilig ausgeführt, das von ihr vorge- legte Konzept habe bereits beim Kauf der Liegenschaft im November 2014 be- standen. Entgegen der Mieterin wird diese Sachverhaltsdarstellung der Vermiete- rin sodann keineswegs durch die Datierung des Dokumentes widerlegt. Diese gibt den "Stand 27. November 2014", "aktualisiert per August 2016" an; dass dieses Konzept unbestrittenermassen erst im August 2016 erstellt worden sein soll, ist insoweit unzutreffend. Inhaltlich kann dem von der Vermieterin vor Vorinstanz vorgelegten Konzept zwar tatsächlich lediglich entnommen werden, dass in der streitgegenständlichen Liegenschaft neben einem Multibrandbereich künftig ins- besondere Verkaufsflächen für die Marken [M1-M5] vorgesehen sind, womit das Konzept von der Vorinstanz zu Recht als "Rohfassung" bezeichnet wird. Aller- dings übersieht die Mieterin bei ihrer Kritik, dass – wie bereits gesagt – durch die Vermieterin lediglich glaubhaft zu machen ist, dass sie tatsächlich beabsichtigt, die Liegenschaft künftig im geltend gemachten Sinn zu nutzen, was – wie bereits gesagt – bereits dann der Fall ist, wenn gewisse Elemente dafür sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass dies schlussendlich
doch nicht der Fall sein wird. Zur blossen Glaubhaftmachung der geltend gemach- ten künftigen Nutzung kann deshalb entgegen der Mieterin auch eine "Rohfas- sung" des Konzeptes der künftigen Nutzung ohne Weiteres tauglich sein. Da ein- zig die Absicht der künftigen Umsetzung glaubhaft zu machen ist, ist es sodann – wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat – irrelevant, ob das vorgelegte Kon- zept erfolgsversprechend bzw. finanziell oder strategisch sinnvoll ist. Aus diesem Grund sind Ausführungen zur Geschäftsidee, dem Zielmarkt, zu Renditeberech- nungen, dem Zielpublikum sowie dem Umgang mit den umliegenden Konkurrenz- geschäften nicht erforderlich. Wenn die Mieterin sodann zur Begründung dessen, was ihrer Meinung nach ein hinreichendes Konzept darstellt, wie bereits vor Vo- rinstanz auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Sanierungskündigung verweist, gemäss welcher ein Konzept soweit substantiiert sein müsse, dass die Wahrhaftigkeit des Kündigungsgrundes geprüft werden könne, ist auf die zutref- fenden vorinstanzlichen Ausführungen zu verweisen (vgl. [MG], E.4.2.2). Die Sachlage bei einer Sanierungskündigung ist mit der vorliegenden nicht vergleich- bar. So muss der Mieter im Falle einer Sanierungskündigung gestützt auf das ihm vorgelegte Projekt beurteilen können, ob und inwieweit die vom Vermieter geplan- ten Arbeiten durch seinen Verbleib im Mietobjekt tangiert werden. Entsprechend wird verlangt, dass im Kündigungszeitpunkt bereits ein dergestalt konkretes, um- setzbares und realitätsnahes Projekt besteht, dass dem Mieter die entsprechende Beurteilung möglich ist (vgl. etwa BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Anders sieht es je- doch hier aus, will die Vermieterin die Liegenschaft doch künftig anderen Gesell- schaften der K. Gruppe zur Verfügung stellen, weshalb ein Verbleib der Mieterin im Mietobjekt – anders als bei einer Sanierungskündigung – von vornherein aus- geschlossen ist. Sodann ist die Vorinstanz entgegen der dahingehenden Beanstandung der Mieterin keineswegs alleine gestützt auf das von der Vermieterin vorgelegte Kon- zept zum Schluss gekommen, die geltend gemachte künftige Nutzung sei glaub- haft, sondern sie ist vielmehr auf weitere Elemente eingegangen, welche für die Ernsthaftigkeit des von der Vermieterin vorgebrachten Kündigungsgrundes spre- chen. So hatte die Vermieterin vor Vorinstanz zunächst zum Hintergrund des
Kündigungsmotivs weiter ausgeführt, der Entscheid, die streitgegenständliche Liegenschaft künftig in der von ihr dargestellten Weise zu nutzen, habe wesentlich damit zusammengehangen, dass Gesellschaften, welche zur K. Gruppe gehören würden, in der unmittelbaren Umgebung bei Dritteigentümern eingemietet seien und es unternehmerisch keinen Sinn mache, ein Vertragsverhältnis in einer frem- den Liegenschaft zu überdurchschnittlich hohen Mietzinsen fortzusetzen, wenn die Möglichkeit bestehe, in eine ähnlich gut gelegene, zur eigenen Firmengruppe gehörende und sich in unmittelbarer Nähe befindliche Liegenschaft ziehen zu können. Wie die Vorinstanz richtig ausgeführt hat, wurde dieser Hintergrund des Kündigungsmotivs durch die Vorlage mehrerer entsprechender Mietverträge von Gesellschaften der K. Gruppe dargetan und damit der Kündigungsgrund weiter glaubhaft gemacht. Wenn die Mieterin in diesem Zusammenhang geltend macht, die Vorinstanz sei zu Unrecht nicht auf ihr Vorbringen eingegangen, wonach die von der Vermieterin eingereichten Mietverträge nicht exakt auf den Kündigungs- termin des streitgegenständlichen Mietvertrages per 31. Dezember 2024 beendet werden könnten, weshalb die streitgegenständlichen Liegenschaft für die entspre- chenden Gesellschaften gar nicht in Frage komme, übersieht sie, dass die Vo- rinstanz sehr wohl auf dieses Argument eingegangen ist und dabei zu Recht fest- gehalten hat, dass dies die Ernsthaftigkeit des Kündigungsmotivs nicht in Frage stelle, weil eben kein (in zeitlicher oder sachlicher Hinsicht) bestehender Bedarf an der Liegenschaft oder dessen Dringlichkeit nachzuweisen ist, sondern einzig die Richtigkeit des angegebenen Kündigungsgrundes glaubhaft zu machen ist. In welchem zeitlichen Rahmen die Vermieterin das von ihr mit der Kündigung erklär- te Ziel erreicht, ist deshalb – wie die Vorinstanz richtig ausführt ([MG], E. 4.2.2) – alleine ihre Sache. Wenn die Mieterin in diesem Zusammenhang sodann vor- bringt, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die von der Ver- mieterin vorgelegten Mietverträge tatsächlich von Unternehmungen der K. Gruppe stammen würden, obwohl sie dies vor Vorinstanz substantiiert bestritten habe, ist zunächst festzuhalten, dass die Mieterin vorinstanzlich lediglich pauschal bestrit- ten hatte, bei den Gesellschaften G1 SA und G2 SA handle es sich in irgend einer Weise um mit der Beklagten verbundene Gesellschaften. Diese Bestreitungen
erweisen sich sodann bereits insoweit als widersprüchlich, als der Verwaltungs- ratspräsident der Mieterin vor Vorinstanz selbst ausgeführt hatte, dass die K. Gruppe alleine an der X.strasse über 40 Verkaufsstellen für ihre diversen Marken betreibe, womit er die von der Vermieterin zur Begründung ihres Kündigungsmo- tivs geltend gemachte Ausgangslage implizit anerkannt hat. Schliesslich hat die Vorinstanz die zu den Konzernstrukturen der K. Gruppe gemachte Beweisofferte der Vermieterin (Geschäftsbericht 2017 der K. Group, online verfügbar, S. 208; vgl. Prot. VI. S. 29) entgegen der Mieterin, welche im Weiteren geltend macht, es sei nicht bewiesen, welche Gesellschaften bzw. Marken überhaupt zur K. Gruppe gehören würden, zu Recht als genügend angesehen, ist die von der Vermieterin als Beweis hierzu genannte Seite 208 des Geschäftsberichts 2017 der K. Gruppe, auf welcher sämtliche Konzerngesellschaften der K. Gruppe aufgelistet sind, doch im Internet für jedermann ohne Weiteres auffind- und abrufbar und taugt damit – wie die Vorinstanz richtig erwogen hat – als allgemein bekannte Tatsache zum Beweis, ohne dass es dafür einer besonderen Beweisabnahme bedürfte (Art. 151 ZPO; vgl. etwa ZK ZPO-HASENBÖHLER, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 151 N 3a; DIKE Komm ZPO-LEU, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Art. 151 N 5). Im Übrigen weist die Vermieterin zu Recht darauf hin, dass sich die auf die Konzern- verhältnisse der K. Gruppe bezogenen Bestreitungen der Mieterin bereits insofern als widersprüchlich erweisen, als die Mieterin die fragliche Seite 208 des Ge- schäftsberichts der K. Gruppe – wenn auch aus dem Geschäftsbericht des Jahres 2016 – im vorinstanzlichen Verfahren selbst eingereicht hatte. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Darstellung der Vermieterin zum Kündigungsgrund als plausibel und rechtsgenügend dargetan erachtete, lagen doch mehrere Anhaltspunkte für die Ernsthaftigkeit des von der Vermieterin geltend gemachten Kündigungsgrundes vor. Ist dies der Fall, reicht es entgegen der Meinung der Mieterin nicht mehr, wenn sie drauf verweist, dass die Vermieterin ihr alle für die Beurteilung des Kündigungsgrundes notwendigen Unterlagen vorlegen und den Wahrheitsgehalt des Kündigungsgrundes glaubhaft machen müsse, hat die Vermieterin den Kündigungsgrund doch dargelegt und für dessen Richtigkeit sprechende Elemente aufgezeigt. Geht die Mieterin trotzdem
von anderen Motiven der Vermieterin aus, hat sie diese zu benennen und zu be- weisen, denn unter anderem daran liesse sich messen, ob die Vorbringen der Vermieterin tatsächlich unglaubhaft sind. Zwar hat die Mieterin vor Vorinstanz solche Vorbringen gemacht, doch ist die Vorinstanz auf diese sowie auf die dazu eingereichten Beweismittel eingegan- gen und dabei zu Recht zum Schluss gekommen, die von der Mieterin geltend gemachten, eigentlichen Kündigungsgründe (zur angeblichen Vergeltungskündi- gung nachfolgend Ziff. III.1.4) vermöchten die Darstellung der Vermieterin nicht in Frage zu stellen ([MG], E. 4.2.2). So ist die Vorinstanz insbesondere auf einen von der Mieterin ins vorinstanzliche Verfahren eingebrachten, in der Zeitung M. vom tt. November 2014 erschienen Artikel eingegangen, in welchem ein von V. mit der Zeitung NZZ geführtes Interview sinngemäss wiedergegeben wurde. Diesbezüglich hatte sich die Mieterin vorinstanzlich auf den Standpunkt gestellt, dieses Interview zeige, dass die Vermieterin die streitgegenständliche Liegen- schaft eben als Renditeobjekt, und nicht zum Zwecke einer künftigen Nutzung im von ihr dargestellten Sinn erworben habe. Die Vorinstanz hat diese Sichtweise indes zu Recht verneint und dabei einerseits darauf hingewiesen, dass in einem Zeitungsartikel wiedergegebene Aussagen nicht zum Nennwert genommen wer- den könnten. Andererseits hat sie – wie bereits erwähnt – zutreffenderweise er- gänzt, dass aus dem Interview auch die Absicht des Konzerns zur künftigen Nut- zung der Liegenschaft für Gruppengesellschaften und damit just das von der Vermieterin geltend gemachte Kündigungsmotiv hervorgehe. Entsprechend ver- trat sie die Ansicht, dass dieses von der Mieterin selbst eingereichte Beweismittel die Glaubhaftigkeit einer künftigen Nutzung der streitgegenständlichen Nutzung im Sinne des angegebenen Kündigungsgrundes nicht umzustossen vermöge. Mit dieser Argumentation setzt sich die Mieterin im Rahmen ihrer Berufung nicht aus- einander, sondern sie vertritt vielmehr einerseits die Meinung, die Vorinstanz ha- be anhand dieses Interview einen "Konzernbedarf" als nachgewiesen erachtet, was nach dem Gesagten unzutreffend ist. Auch rügt die Mieterin in diesem Zu- sammenhang zu Unrecht, die Vorinstanz ziehe aus diesem Beweismittel Schlüs- se, deren zugrunde liegende Tatsachen von niemandem behauptet worden seien,
ist es doch vielmehr so, dass die Vorinstanz hier auf von der Mieterin selbst ge- machte Behauptungen eingeht und diese abweichend würdigt. Nach dem Gesag- ten erweist es sich ferner als unzutreffend, wenn die Mieterin im Berufungsverfah- ren pauschal behauptet, mit der Nennung des fraglichen Interviews bzw. dem Hinweis auf die Aussage von V., wonach dieser mit dem Objekt eine Rendite von 5 bis 7 % erzielen wolle, sei ihr der Beweis gelungen, dass eben gerade kein Ei- genbedarf im Sinne des Gesetzes an der Liegenschaft bestehe, sondern die Vermieterin die Liegenschaft als Renditeobjekt erworben habe. Schliesslich fügt die Mieterin an, mit ihren Ausführungen zu bei anderen Konzerngesellschaften anfallenden Kostenersparnissen mutmasse die Vor- instanz, ob nicht auch die Ersparnisse zu berücksichtigen seien, in deren Genuss die Konzerngesellschaften gelangen würden, wenn die heute geltenden Mietzinse für von Dritten gemieteten Räume entfallen würden, womit sie in Eigenregie Theo- rien entwickle und Schlüsse daraus ziehe. Die Mieterin übersieht jedoch, dass diese Ausführungen der Vorinstanz einzig deshalb erfolgten, weil sie selbst vor Vorinstanz geltend gemacht hatte, die Vermietung der Liegenschaft X.strasse x an andere Konzerngesellschaften der K. Gruppe stelle keinen legitimen Kündi- gungsgrund dar (vgl. vorstehend Ziff. III.1.3.5a). Das verneinte die Vorinstanz un- ter anderem deshalb, weil sie davon ausging, dass sich Konzerngesellschaften aufgrund der finanziellen Verbindungen innerhalb des Konzerns und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Verflechtung näher stünden als unabhängige Gesellschaften ([MG], E. 4.2.2). Weshalb dieser Schluss der Vorinstanz falsch sein soll, legt die Mieterin im Übrigen nicht dar. Dass die Wahl eines neuen Ver- tragspartners und insbesondere eines solchen, der dem Vermieter aus irgend ei- nem Grund näher steht als der aktuelle Mieter, grundsätzlich einen legitimen Kündigungsgrund darstellt, wurde schon dargelegt (vgl. vorstehend Ziff. III.1.3.3b). Insgesamt ist die Vorinstanz damit zu Recht davon ausgegangen, dass die Vermieterin die Ernsthaftigkeit der von ihr geltend gemachten künftigen Nutzung glaubhaft gemacht habe, wohingegen es der Mieterin nicht gelungen sei, zu be-
weisen, dass die Kündigung aus einem anderen als dem geltend gemachten Grund erfolgt sei (zur Rachekündigung sogleich nachfolgend Ziff. III.1.4). Die Be- rufung der Mieterin erweist sich insoweit als unbegründet. 1.4 Zur Frage, ob eine Rachekündigung i.S.v. Art. 271a Abs. 1 OR vorliegt 1.4.1 Schliesslich ist die Vorinstanz auf die Argumentation der Mieterin eingegan- gen, wonach die Kündigung der Vermieterin eine Rachekündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR darstelle. Gemäss dieser Bestimmung ist die durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung insbesondere dann anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. 1.4.2 Die Mieterin bringt im Berufungsverfahren – wie bereits vor Vorinstanz – vor, in einem Interview, welches in der Zeitschrift L. vom tt. April 2016 erschienen sei, habe ihr Verwaltungsratspräsident P. erklärt, das Mietverhältnis auch über den 31. Dezember 2024 fortführen zu wollen. Dieses Interview sei V. in den falschen Hals geraten. Als Reaktion auf diese Äusserung habe die Vermieterin mit Schrei- ben vom 6. Juni 2016 – auf dem Briefpapier der K. Group AG – das Mietverhältnis unter expliziter Bezugnahme auf das unliebsame Interview gekündigt, wobei die Mieterin folgenden Textausschnitt zitiert (act. ..., Hervorhebung durch die Miete- rin:) "C'est par le biais de l'article de presse dans le L. du tt avril 2016 que nous avons appris votre intention de vouloir renouveler, voir prolonger le contrat de bail daté du 4 janvier 2005 au-delà de votre dernière op- tion qui se termine au 31 décembre 2024, ceci sans même nous avoir consulté auparavant.[...] Sur cette base, nous ne sommes pas du tout disposé à négocier un nouveau contrat de bail au-delà de décembre 2024 [...]." Weiter führt die Mieterin an, weil diese Kündigung infolge Nichtverwendung des Kündigungsformulars nichtig gewesen sei, habe die Vermieterin die Kündi- gung mit Schreiben vom 14. Juli 2016 wiederholt. Sie habe dabei explizit auf das Schreiben vom 6. Juni 2016 Bezug genommen und damit den erwähnten Zu- sammenhang mit dem Interview von P. und der Kündigung bestätigt. Die Kündi-
gung der Berufungsbeklagten sei augenscheinlich als Reaktion auf das Interview von P. in der L. vom tt. April 2016 erfolgt. Anders könne die Textstelle «sur cette base», welche sich auf den Artikel in der Zeitschrift L. beziehe, nach Treu und Glauben und der allgemeinen Lebenserfahrung nicht verstanden werden. Dies habe sie bereits vor Vorinstanz dargelegt. Die Kündigung sei die Folge der Aus- sage von P. gewesen, wonach sie das – unbefristete – Mietverhältnis mit der Vermieterin auch über den 31. Dezember 2024 fortzuführen gewünscht habe. Nach Ablauf der fixen Vertragsdauer hätte das Mietverhältnis gemäss Ziff. 3.4 des Mietvertrags als unbefristeter Vertrag weiter gegolten und hätte dannzumal jeder- zeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten auf ein Jahresende gekündigt werden können. Die Mieterin habe demzufolge einen Anspruch auf Fortführung des Mietverhältnisses gehabt; zumindest solange, wie keine rechts- gültige Kündigung erfolgt sei. Die erste – formnichtige – Kündigung sei am 6. Juni 2016 erfolgt und demzufolge in zeitlicher Hinsicht kurz nach dem Interview vom 22. April 2016. Sie habe zudem ein ernsthaftes Interesse an der Weiterführung des Mietverhältnisses gehabt. Diese Bekundung des Interesses an der Weiterfüh- rung des Mietverhältnisses sei daher auch im Einklang mit dem Grundsatz von Treu und Glauben erfolgt. 1.4.3 Entgegen der Mieterin ist mit dem von ihr dargestellten Sachverhalt von vornherein keine Rachekündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR darge- tan. Eine solche kann nach dem Wortlaut der genannten Bestimmung nämlich – wie die Vermieterin zu Recht geltend macht – von vornherein nur dann vorliegen, wenn die Mieterin ein ihr vertraglich zustehendes Recht geltend macht. "Ansprü- che" im Sinn der Norm können nach der herrschenden Lehre alle nur denkbaren Ansprüche des Mieters sein, die eine mietvertragliche und/oder gesetzliche (Art. 253 ff. OR) Grundlage haben, so etwa Forderungen i.e.S. (auf Schadenersatz, Rückerstattung von zu hohen Akontozahlungen), Mängelrechte (z.B. Herabset- zung i.S.v. Art. 259d OR, Hinterlegung i.S.v. Art. 259g OR) sowie Rechte aus ver- traglichen Nebenabreden bzw. aus gesetzlichen Nebenpflichten des Vermieters. In Frage kommen gleichfalls Ansprüche in Zusammenhang mit der Untervermie- tung (Art. 262 OR) oder der Übertragung des Mietverhältnisses (Art. 263 OR),
endlich das Erheben der Verrechnungseinrede, die Berufung auf die Nichtigkeit eines Koppelungsgeschäftes, das Begehren um Herabsetzung des Mietzinses i.S.v. Art. 270a Abs. 2 OR, das vorprozessuale Verlangen um Rücknahme einer einseitigen Vertragsänderung usw. (dazu HIGI, a.a.O., Art. 271a N 23 f.). Das von der Mieterin bekundete Interesse an der Weiterführung des Mietverhältnisses auch über die Mindestlaufdauer bis Ende 2024 hinaus fällt indes von vornherein nicht unter diese Bestimmung, weil ihr weder vertraglich noch gesetzlich ein ent- sprechender Anspruch auf Verlängerung des Mietvertrages über den 31. Dezember 2024 hinaus zukommt. Vielmehr ist im Mietvertrag klar die Mög- lichkeit vorgesehen, auf diesen Zeitpunkt hin das Mietverhältnis zu beenden. Der Vorinstanz ist deshalb zuzustimmen, es sei nicht zu beanstanden, dass die Ver- mieterin mit der Kündigung hinsichtlich einer möglichen Verlängerung des Miet- vertrages frühzeitig für Klarheit sorgte ([MG], E. 4.2.3; zum Zeitpunkt der Kündi- gung auch nachfolgend Ziff. III.1.5). Anzufügen ist im Übrigen, dass wenn die Mie- terin geltend macht, das Interview ihres Organs sei V. in den "falschen Hals" gera- ten, sie Rache im umgangssprachlichen Sinn aufgrund persönlicher Animositäten der Parteien geltend macht und dabei übersieht, dass V. für die Vermieterin gar nicht zeichnungsberechtigt war und ist – darauf hat die Mieterin selbst hingewie- sen. Soweit die Mieterin das Vorliegen einer Vergeltungskündigung sodann zu- mindest sinngemäss damit begründet, dass die Vermieterin am 13./14. Juni 2016 die Kündigung ausgesprochen hatte, nachdem sie (die Mieterin) sich auf die ers- te, nichtige Kündigung vom 6. Juni 2016 hin mit Schreiben vom 8. Juni 2016 ge- weigert hatte, die Beendigung des Mietverhältnisses zu bestätigen, ist der Voll- ständigkeit halber anzufügen, dass Art. 271a Abs. 1 lit. a OR von vornherein nicht das formkorrekte Wiederholen einer früheren nichtigen Kündigung erfasst (BGE 141 III 105 E. 2.8). Nichtige Kündigungen können insoweit gar nicht "wiederholt" werden. Die Berufung der Mieterin erweist sich insoweit damit als unbegründet. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich an sich der Hinweis, dass ein Interview in einer Zeitung keine Erklärung an die Vertragspartei darstellt und unter dem Gesichts- punkt von Treu und Glauben im Geschäftsverkehr auch nach heute gängigen
Massstäben nicht als Einladung an den Vertragspartner verstanden werden kann, Vertragsverhandlungen zu beginnen. 1.5 Fehlen eines aktuellen und schutzwürdigen Interesses an der Kündigung (Kündigung auf Vorrat / schonungslose Rechtsausübung) 1.5.1 Schliesslich stellt sich die Mieterin – wie bereits vor Vorinstanz – auf den Standpunkt, die Kündigung stelle eine unzulässige Kündigung auf Vorrat dar, weil die Vermieterin die Kündigung geradezu augenscheinlich acht Jahre im Voraus ausgesprochen habe, um eine Erstreckung zu vereiteln. Ein legitimer Grund für die Eile, mit welcher die Kündigung ausgesprochen worden sei, sei in jedem Fall nicht ersichtlich und sei von der Vermieterin auch nicht glaubhaft gemacht wor- den. Die Mieterin bestreitet, dass die notwendige Aktualität des behaupteten Vermieterinteresses an der Kündigung gegeben gewesen sei und stellt sich auf den Standpunkt, die Vermieterin habe sie unter Druck setzen und ein Argument gegen eine Erstreckung schaffen wollen. So habe sie bereits in ihrem Schreiben vom 13. Juli 2016 ausgeführt, die frühzeitige Kündigung ermögliche es ihr, früh- zeitig mit der Suche nach einem Ersatzobjekt zu beginnen. Diese Kündigung auf Vorrat, um einmal die Kündigung ausgesprochen zu haben und sie vorzeitig zur Suche nach einem Ersatzobjekt zu zwingen, ohne dass ein konkretes Vermieter- interesse bestehe, verstosse gegen Treu und Glauben. 1.5.2 Die Vorinstanz hat im Zusammenhang mit dem Zeitpunkt der Kündigung zutreffend festgehalten, dass keine Vorschrift bestehe, wann eine Kündigung frü- hestens ausgesprochen werden dürfe ([MG], E. 4.2.3). So verbietet das Gesetz weder dem Mieter noch dem Vermieter, das Kündigungsrecht vorzeitig auszu- üben, sondern es schreibt bloss vor, dass die Kündigungsfrist einzuhalten ist, gleichviel ob die Parteien sich mit den gesetzlichen Fristen begnügen oder im Vertrag davon abweichen. Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Frist beim Vertragspartner eintreffen, kann folglich nicht zu früh, son- dern nur zu spät abgegeben werden (BGE 99 II 167 E. 2a). Auch ist der Vor- instanz dahingehend zuzustimmen, dass eine gegenteilige Lösung den Vermieter womöglich zwingen würde, durch ein zweckloses Zuwarten mit der Kündigung
beim Mieter eine Härtesituation erst herbeizuführen ([MG], E. 4.2.3). Wenn die Mieterin im Berufungsverfahren (erneut) geltend macht, durch die frühzeitige Kündigung wolle die Vermieterin sie zwingen, sich frühzeitig um eine Ersatzlö- sung zu bemühen und so ein Argument gegen eine Erstreckung zu schaffen, ist ihr insoweit Recht zu geben, als die Vermieterin mit einer frühzeitigen Kündigung tatsächlichen einen Beitrag zur Milderung einer allenfalls bestehenden Härte der Mieterin leistet und diese in die Lage versetzt, sich während längerer Zeit um ein Ersatzobjekt zu bemühen, als ihr gemäss vertraglich vereinbarter Kündigungsfrist minimal zur Verfügung stehen würde (SVIT Kommentar-POLIVKA, 4. Aufl., Zü- rich/Basel/Genf 2018, Art. 273 N 17). Ein solches Verhalten der Vermieterin ist folglich grundsätzlich nicht zu beanstanden, wobei die Vorinstanz die Mieterin in diesem Zusammenhang zu Recht daran erinnert hat, dass die Erstreckung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht Selbstzweck ist, sondern der Milderung von Kündigungsfolgen dient ([MG], E. 4.2.3). 1.6 Fazit Im Ergebnis vermag die Mieterin im Berufungsverfahren nicht darzutun, in- wieweit der Entscheid der Vorinstanz hinsichtlich der Gültigkeit der von der Ver- mieterin ausgesprochenen Kündigung unrichtig sein soll. Die Berufung erweist sich deshalb in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuweisen. 2. Zur Erstreckung des Mietverhältnisses 2.1 Wird eine Klage des Mieters auf Anfechtung der Kündigung abgewiesen, so ist von Amtes wegen zu prüfen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann (vgl. Art. 273 Abs. 5 OR). Die Mieterin hat bei der Vorinstanz eventualiter eine erstma- lige Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre, nämlich bis zum 31. De- zember 2027, verlangt. Ausserdem hat sie beantragt, dass ihr während der Dauer der Erstreckung das Recht einzuräumen sei, das Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist auf den 30. Juni oder den 31. Dezember zu kündigen.
2.2 Der Mieter kann gemäss Art. 272 Abs. 1 OR eine Erstreckung des Mietver- hältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu recht- fertigen wäre. Liegen auf Seiten des Mieters Härtegründe vor, sind diese gegen die Interessen des Vermieters abzuwägen. Art. 272 Abs. 2 OR zählt dabei eine Reihe von Kriterien auf, die bei der vorzunehmenden Interessenabwägung zu be- rücksichtigen sind, wobei die Verwendung des Umstandswortes "insbesondere" zeigt, dass die aufgeführten Beurteilungselemente keinen abschliessenden Cha- rakter haben, sondern der Richter anderen einschlägigen Interessen Rechnung tragen kann (HIGI, a.a.O., Art. 272 N 120). Die vorzunehmende Interessenabwä- gung für den Entscheid über die Erstreckung dient ebenso der Bestimmung der Dauer einer solchen, wobei die Frage, ob und in welchem Umfang Erstreckung zu gewähren ist, einen Ermessensentscheid des Gerichts darstellt. Das Gericht muss berücksichtigen, dass die Erstreckung bezweckt, dem Mieter Zeit für die Suche nach einer Ersatzlösung zu geben (BGE 125 II 226 E. 4b) oder zumindest die Härtefolgen einer vertragsgemässen Kündigung mildern soll, indem ihm mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung eingeräumt wird (BGE 116 II 446 E. 3b). Das Gericht verfügt hierbei über einen grossen Ermessenspielraum. Bundesrecht verletzt das Gericht nur dann, wenn es die vom Gesetz festgelegten Grenzen überschreitet, wenn es sich von Erwägun- gen leiten lässt, die mit der anwendbaren Bestimmung nichts zu tun haben, wenn es wesentliche Elemente nicht berücksichtigt oder wenn es derart unhaltbare Schlussfolgerungen zieht, dass von einer rechtsmissbräuchlichen Ausübung des Ermessens gesprochen werden muss (vgl. BGE 125 III 226 E. 4b; BGer 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004, E. 4.1, in: mp 2/05 S. 100 ff.; OGer ZH, NG180005 vom 29. November 2018, E. 6). 2.2.1 Vorliegend war durch die Vorinstanz im Rahmen der Beurteilung des Er- streckungsanspruchs der Mieterin insbesondere die Frage zu beantworten, wie der Umstand zu berücksichtigen ist, dass die Kündigung am 13./14. Juni 2016 per 31. Dezember 2024 und damit acht Jahre im Voraus ausgesprochen wurde. Die Vorinstanz führte dazu aus, wenn die Kündigung lange vor dem Beendigungster-
min erfolge, lasse sich ein Ersatzobjekt oft noch gar nicht oder nur mit dem Risiko einer doppelten Mietzinsbelastung beschaffen, da Mietobjekte meist nicht auf Jah- re hinaus angeboten würden. Hier könne sich eine kurze Erstreckung rechtferti- gen, um dem Mieter die erforderliche Punktlandung zu ermöglichen. Alternativ dazu habe es das Bundesgericht (in BGE 99 II 167 E. 2b) auch schon als zulässig erklärt, das Verfahren zu sistieren, bis sich die Ausgangslage klarer abzeichne. Im Zeitpunkt jenes Entscheids habe allerdings im Rahmen einer Erstreckung kein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters während der Erstreckungsdauer, wie es heute in Art. 272d OR verankert ist (vgl. aArt. 267a ff. OR) existiert, so dass sich die Frage stelle, inwieweit die zitierte Rechtsprechung der Präzisierung bedürfe ([MG], E. 5.1). Weiter erwog die Vorinstanz, Erstreckungen über die gesetzliche Maximaldauer hinaus seien unzulässig. Es gehe auch nicht an, die Dauer der Er- streckung an einem ungewissen Ereignis festzumachen. Bei der Bemessung der Erstreckungsdauer werde zulasten des Mieters auch die Zeit einbezogen, die der Vermieter ihm über die gesetzliche Kündigungsfrist hinaus gewähre, jedenfalls soweit es sich dabei nicht nur um einige Monate handle ([MG], E. 5.1). In Bezug auf den konkreten Fall führte die Vorinstanz sodann weiter aus, dass der Mieterin aufgrund der acht Jahre im voraus erfolgten Kündigung weit mehr Zeit für die Suche eines Ersatzobjektes zur Verfügung stehe als die maxi- male gesetzliche Erstreckungsdauer für Geschäftsräume, welche gemäss Art. 272b Abs. 1 OR nur sechs Jahre betrage. Schon aus diesem Grund scheide unabhängig von der übrigen Interessenlage eine Erstreckung des Mietverhältnis- ses grundsätzlich aus, denn eine solche würde bedeuten, die der Mieterin von der Vermieterin über die Kündigungsfrist hinaus gewährte Zeit, um sich aus das Ver- tragsende einzustellen, ausser Acht zu lassen ([MG], E. 5.1). Trotz dieses Schlusses ging die Vorinstanz in ihren weiteren Erwägungen zur Erstreckung auf das von der Mieterin vorgebrachte Argument ein, wonach ihr schon deswegen eine Erstreckung zu gewähren sei, weil die Vermieterin ihr (während der Dauer des noch laufenden Mietvertrages) kein vorzeitiges Auszugsrecht gewähre, wobei die Vorinstanz diesbezüglich festhielt, die Vermieterin habe einem allfälligen vor- zeitigen Auszugsrecht der Mieterin entgegen gehalten, ein solches würde der
Mieterin nichts nützen, weil sie einen Teil der streitgegenständlichen Liegenschaft an A. untervermietet und sie deshalb bei einem vorzeitigen Auszug den Unter- mietvertrag nicht einhalten könne. Die Vorinstanz anerkannte im Weiteren, dass der Untermietvertrag einen vorzeitigen Auszug der Mieterin aus der streitgegen- ständlichen Liegenschaft erschwere und hielt fest, gerade deshalb stelle sich die Frage, wie dem auf der Ebene des Erstreckungsrechts zu begegnen sei ([MG], E. 5.2). Sodann ging die Vorinstanz auf die vom Bundesgericht in BGE 99 II 167 für den Fall, dass der Mieter aufgrund einer durch den Vermieter vorzeitigen aus- gesprochenen Kündigung seine Möglichkeit, bei Beendigung des Mietverhältnis- ses neue Räume zu finden, noch nicht zuverlässig beurteilen kann, aufgezeigten Lösungsvarianten ein, nämlich das Verfahren entweder einstweilen einzustellen oder sich mit einer kurzfristigen Erstreckung zu begnügen. Die Vorinstanz erwog, gegen eine kurze Erstreckung über das Vertragsende hinaus spreche im konkre- ten Fall die weit über eine Maximalerstreckungsdauer hinausgehende Vorlaufzeit, über welche die Mieterin aufgrund der frühen Kündigung der Vermieterin an sich schon verfüge. Eine einstweilige Sistierung des Verfahrens schloss die Vorinstanz deswegen aus, weil damit die Gefahr einer kalten Erstreckung verbunden wäre, die bei einer derart langen Vorlaufzeit für die Vermieterin unzumutbar sei. Auch erachtete sie eine derart lange Sistierung des Verfahrens aufgrund des An- spruchs der Parteien auf eine beförderliche Verfahrensführung für rechtstaatlich problematisch. Schliesslich stellte sie sich die Frage, ob aufgrund der Mietrechts- revision im Jahre 1990, mithin nach Ergehen des vorzitierten Bundesgerichtsent- scheides, eine dritte Lösung in Betracht komme, welche das Bundesgericht auf- grund der damaligen Gesetzeslage im genannten Entscheid noch nicht hatte be- rücksichtigen können. Die Vorinstanz erwog, dass das Gesetz in seinem Art. 272d OR seit dem 1. Juli 1990 eine vorzeitige Auszugsmöglichkeit des Mieters im Rahmen der Erstreckung vorsehe. Wenn man – so die Vorinstanz weiter – die zusätzliche Vorlaufzeit aufgrund der frühen Kündigung als erstreckungsähnliche Vertragsdauer betrachte und in den Erstreckungsentscheid einbeziehe, komme auch die Einräumung einer vorzeitigen Auszugsmöglichkeit analog zur genannten Bestimmung als Lösung für das Problem grundsätzlich infrage. Dieser Weg er-
scheine zudem deshalb mit den Wertungen des Gesetzes durchaus vereinbar und sei gegenüber einer Sistierung oder der Gewährung einer kurzen Erstreckung allein zur Erleichterung der Ausgangslage sogar vorzuziehen, weil eine analoge Anwendung von Art. 272d OR weniger stark in die Rechtsstellung des Vermieters eingreife als eine Erstreckung des Mietverhältnisses ([MG], E. 5.2). In einem wei- teren Überlegungsschritt schloss dann die Vorinstanz die Anwendung der von ihr zuvor als gut befundenen analogen Anwendung von Art. 272d OR auf die restli- che Vertragslaufdauer im konkreten Fall jedoch wieder aus, weil die anwaltlich vertretene Mieterin keinen entsprechenden Antrag gestellt habe, sondern nur die Einräumung eines Kündigungsrechts während der Dauer der von ihr eventualiter beantragten Erstreckung beantragt habe ([MG], E. 5.2). Schliesslich schloss die Vorinstanz, ob der langen Vorlaufzeit durch die frü- he Kündigung erübrige sich eine Prüfung weiterer Härtegründe und sie wies das Erstreckungsbegehren der Mieterin ab. 2.2.2 Die Mieterin hält diesen Ausführungen im Wesentlichen entgegen, die Vor- instanz habe die Art. 272 OR i.V.m. Art. 272a OR verletzt, indem sie sich auf den Standpunkt gestellt habe, eine acht Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses schliesse eine Erstreckung unabhängig von der Interessenlage aus. Ausserdem habe sie das Legalitätsprin- zip bzw. das Willkürverbot verletzt, indem sie ohne ersichtliche Grundlage in der Rechtsprechung oder Literatur eine eigene Rechtsprechung zum Erstreckungs- recht begründet und ihr dann vorgeworfen habe, keinen entsprechenden Antrag gestellt zu haben. Schliesslich rügt die Mieterin, dass die Vorinstanz die von den Parteien vorgebrachten Härtegründe nicht geprüft habe. 2.2.3 Die Vermieterin argumentiert demgegenüber im Wesentlichen, der Schluss der Vorinstanz, wonach eine Erstreckung vorliegend aufgrund der acht Jahre im voraus erfolgten Kündigung ausgeschlossen sei, sei zutreffend, weil gemäss Art. 272 Abs. 1 OR als unabdingbare Voraussetzung für die Gewährung einer Mieterstreckung eine Härte für den Mieter oder seine Familie vorliegen müsse. Fehle es an einer Härte, so schliesse dies eine Erstreckung des Mietverhältnisses
vollkommen aus, ohne dass es auf die Interessen des Vermieters ankomme. Im weiteren stellt sich die Vermieterin auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe den Anspruch der Mieterin auf Gewährung einer Mieterstreckung nicht abgewiesen, weil sie angenommen habe, diese sei gewissermassen gesetzlich ausgeschlos- sen, sondern deshalb, weil es angesichts der von ihr frühzeitig erklärten Kündi- gung auf Seiten der Mieterin an einer Härte und damit an einer Grundvorausset- zung für die Gewährung der Mieterstreckung fehle. Mithin habe die Vorinstanz nicht verkannt, dass der theoretische Anspruch auf Gewährung der Mieterstre- ckung ab dem Zeitpunkt, auf welchen gekündigt worden sei, geltend gemacht werden könne, sondern sie habe zu Recht das Bestehen einer Härte verneint und dabei hauptsächlich ins Feld geführt, dass der Mieterin aufgrund der frühzeitig erklärten Kündigung genügend Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu Verfügung stehe, eben mehr Zeit, als nach der Wertung des Gesetzgebers einem Mieter, der von einer aussergewöhnlichen Härte betroffen werde, zur Verfügung gestellt werden müsse, sofern seitens des Vermieters keine gewichtigen Interes- sen an der Auflösung des Vertragsverhältnisses auf den Kündigungszeitpunkt geltend gemacht werden könnten. Weiter argumentiert die Vermieterin, die für die Mieterin eingetretene Situation nähere sich aufgrund der von ihr frühzeitig erklär- ten Kündigung sehr stark einem befristeten Mietverhältnis an. Bei solchen Miet- verhältnissen rechtfertige sich die Gewährung einer Mieterstreckung nur mit grösster Zurückhaltung, weil – je nach Zeitraum, welcher der Mieterin für die Um- stellung auf die durch die Beendigung des Vertragsverhältnisses eingetretene Situation verbleibe – keine oder höchstens noch eine geringfügige Härte bestehen könne. Schliesslich stellt sich die Vermieterin auf den Standpunkt, es fehle an ei- ner gesetzlichen Grundlage, die es erlaubte, der Mieterin ein vorzeitiges Auszugs- recht zu gewähren. Es sei deshalb irrelevant, dass die Vorinstanz kein vorzeitiges Auszugsrecht gewährt habe, mit der Begründung, die Mieterin habe keinen ent- sprechenden Antrag gestellt. Unabhängig davon vertrete sie die Auffassung, dass ein entsprechender Antrag, wie ihn die Mieterin nunmehr in ihren Berufungsanträ- gen stelle, einer unzulässigen Klageänderung entspreche, weshalb darauf nicht einzutreten sei.
2.2.4 Entgegen der Zusammenfassung des vorinstanzlichen Entscheides durch die Vermieterin trifft es nicht zu, dass sich die Vorinstanz mit den von den Partei- en vorgebrachten Härtegründen auseinandergesetzt und nach Vornahme der ent- sprechenden Interessenabwägung eine auf Seiten der Mieterin bestehende Härte insbesondere aufgrund der der Mieterin zur Suche einer Ersatzliegenschaft zur Verfügung stehenden Zeit verneint hätte. Vielmehr hat die Vorinstanz eine Erstre- ckung ohne Vornahme einer Interessenabwägung im Sinne von Art. 272 OR allei- ne deswegen ausgeschlossen, weil der Mieterin für die Suche nach einer Ersatz- lösung weit mehr Zeit als die maximale gesetzliche Erstreckungsdauer für Ge- schäftsräume von sechs Jahren zur Verfügung stehe; die Vorinstanz vertrat damit die Ansicht, eine Erstreckung sei deshalb unabhängig von der übrigen Interessen- lage ausgeschlossen ([MG], E. 5.2). Zwar ist der Vorinstanz insoweit zuzustim- men, als bei der Beurteilung des Erstreckungsanspruchs des Mieters die weit im Voraus ergangene Kündigung grundsätzlich zu berücksichtigen ist, besteht der Sinn und Zweck einer Erstreckung des Mietverhältnisses doch gerade darin, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm bei der Einhaltung der bloss ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Gleiches tut der Vermieter, wenn er lange vor dem letztmöglichen Tag kündigt (BGE 102 II 254, BGE 99 II 167 E. 2b). Da der Mieter nach Erhalt der Kündigung nicht passiv blei- ben darf, sondern sich vielmehr aktiv um eine Ersatzlösung bemühen muss, be- steht in Literatur und Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass die Zeit zwischen der Kündigung und dem Auslaufen des Vertrages bei der Frage einer Erstreckung des Mietverhältnisses bis zu einem gewissen Grad zu berücksichtigen ist (BGE 125 III 226 E. 4c; BGE 102 II 254; LACHAT ET AL., Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Rz. 30.8.5; BSK OR I-WEBER, 6. Aufl., Basel 2015, Art. 272 N 14; HIGI, a.a.O., Art. 272 N 217 f.; ANITA THANEI, Die Erstreckung des Mietverhältnis- ses, Zürich 1990, S. 25; SVIT Kommentar-HULLIGER, 4. Aufl. 2018, Art. 272b N 13; CHK OR-HULLIGER/HEINRICH, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 272b N 2). Ein linearer Abzug der durch eine frühzeitige Kündigung freiwillig einge- räumten Vorlaufzeit vom Erstreckungsanspruch gemäss Art. 272b Abs. 1 OR ist
jedoch gemäss Bundesgericht bei Vorliegen weiterer Härtegründe nicht haltbar. Vielmehr muss eine frühzeitige Kündigung als eines unter mehreren Kriterien bei der Interessenabwägung gemäss Art. 272 OR gewertet werden (BGer 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004, E. 4.2-4, in: mp 2/05 S. 100 ff.). Bei der Frage, inwieweit die dem Mieter durch eine frühzeitig erfolgte Kündigung des Vermieters zur Suche einer Ersatzlösung zusätzlich zur Verfügung stehende Zeit bei der Dauer der Erstreckung zu berücksichtigen ist, vertritt die Literatur zu Recht die Ansicht, es dürfe in diesem Zusammenhang nicht ausser Acht gelassen wer- den, dass der Mieter vor dem Beendigungstermin ein Ersatzobjekt nur mit dem Risiko einer doppelten Mietzinsbelastung beschaffen könne und deshalb die "Punktlandung" auf das Mietende seine Suchbemühungen erschwere. Der über- wiegende Teil der Literatur will deshalb die Frage, ob bzw. inwieweit die vorzeitig ausgesprochene Kündigung bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen ist, davon abhängig machen, ob der Vermieter dem Mieter während der restlichen Vertragslaufzeit ein vorzeitiges Auszugsrecht gewährt oder nicht (LACHAT ET AL.,a.a.O., Rz. 30.8.5; WEBER, a.a.O., Art. 272 N 14; HIGI, a.a.O., Art. 272 N 217 f.; ANITA THANEI, a.a.O., S. 25; HULLIGER, a.a.O., Art. 272b N 13; HULLI- GER/HEINRICH, a.a.O., Art. 272b N 2). Vorliegend hat die Vorinstanz bei der Beur- teilung des Erstreckungsanspruchs der Mieterin einzig auf die frühzeitig erfolgte Kündigung abgestellt und die der Mieterin zusätzlich zur Verfügung stehende Zeit zur Suche einer Ersatzlösung linear vom Erstreckungsanspruch in Abzug ge- bracht, obwohl die Vermieterin der Mieterin gemäss unbestrittener, vor- instanzlicher Sachverhaltsfeststellung kein vorzeitiges Auszugsrecht während der restlichen Vertragslaufzeit eingeräumt hat und obwohl die Mieterin andere Härte- gründe geltend gemacht hat, auf welche die Vorinstanz nicht eingegangen ist. Unter diesen Umständen kann der vorinstanzliche Ermessenentscheid nicht ge- schützt werden. Die Berufung der Mieterin erweist sich insoweit als begründet. 2.2.5 Bereits an dieser Stelle ist der Vollständigkeit halber anzufügen, dass die Einräumung eines vorzeitigen Auszugsrechts während der restlichen Vertrags- laufzeit durch das Gericht, wie es die Vorinstanz in analoger Anwendung von Art. 272d OR zunächst als angemessen befunden, jedoch schliesslich mangels
entsprechenden Antrags der Mieterin verweigert hatte, abzulehnen ist. Wie beide Parteien zu Recht festhalten, besteht für einen derartigen Eingriff des Gerichts in die vertragliche Beziehung der Parteien keine Rechtsgrundlage. Die Vorinstanz betreibt in ihrer Argumentation eine Art Lückenfüllung, ohne sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob überhaupt eine entsprechende Lücke besteht. Zwar ist der Vorinstanz dahingehend zuzustimmen, dass in Fällen wie dem vorliegenden, in welchem die Kündigung Jahre vor Mietende erfolgt ist, die Beurteilung des Er- streckungsbegehrens Schwierigkeiten bereiten kann (dazu eingehend nachfol- gend Ziff. III.2.4). Für die von der Vorinstanz als gangbar erachtete Lösung be- steht indes kein Raum, bezieht sich Art. 272d OR – wie die Mieterin zu Recht vor- bringt – doch explizit nur auf die "Kündigung während der Erstreckung" (vgl. Mar- ginalie zu Art. 272d OR). Wenn die Vorinstanz ausführt, die Einräumung einer Art. 272d analogen Kündigungsmöglichkeit während der restlichen Vertragslauf- dauer greife weniger stark in die Rechtsstellung des Vermieters ein als die Ge- währung einer Erstreckung, ist ihr zu erwidern, dass eine Erstreckung des Miet- verhältnisses ein gesetzlich vorgesehener Eingriff in das Vertragsgefüge der Par- teien darstellt. Ein solcher Eingriff durch das Gericht wäre nur bei veränderten Verhältnissen möglich, die indessen bei Konstellationen, wie sie hier gegeben sind, nicht vorliegen – die Mieterin musste nach dem Vereinbarten davon ausge- hen, dass das Mietverhältnis 2024 enden kann. Ihrem Antrag auf vorzeitigen Aus- zug stünde daher auch das Prinzip der Vertragstreue (pacta sunt servanda) ent- gegen. Doch selbst wenn eine entsprechende Lückenfüllung für einen gerichtli- chen Eingriff als möglich erachtet würde, könnte (wenn kein Anlass besteht) ein entsprechender Anspruch der Mieterin nicht mangels Antrag abgewiesen werden. Denn sie müsste – ebenso wenig wie die Vermieterin – nicht mit einer solchen Rechtsfortbildung durch die Vorinstanz rechnen und wäre es ihr – und auch der Vermieterin – deshalb hierzu vorab das rechtliche Gehör zu ge- währen gewesen. 2.3 Insgesamt hat es die Vorinstanz nach dem Gesagten zu Unrecht unterlas- sen, eine Interessenabwägung im Sinne von Art. 272 OR vorzunehmen, weshalb diese nachzuholen ist. Dabei ist einerseits zu beurteilen, ob die Vertragsauflösung
für die Mieterin eine Härte zu begründen vermag und andererseits zu berücksich- tigen, inwieweit dem Interessen der Vermieterin an der freien Verfügung über das Mietobjekt entgegen stehen. Ferner ist zu prüfen, ob die Erstreckung als solche die sog. Härte zu mildern vermag (HIGI, a.a.O., Art. 272 N 52 f., N 82, N 86, N 107 ff.). In verfahrenstechnischer Hinsicht stellt sich sodann die Frage, ob die entsprechende Prüfung durch die Kammer als Berufungsinstanz nachzuholen oder die Sache hierzu an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (vgl. Art. 318 ZPO). 2.3.1 Wie bereits im Beschluss der Kammer vom 16. Mai 2019 ausgeführt, sind im Rahmen der Interessenabwägung gemäss Art. 272 OR Aspekte zu prüfen, die bis zu einem gewissen Grad aktuell sein müssen, da die Interessenabwägung und die Milderung von Härten durch den Zeitablauf (die Erstreckung) letztlich in einer Prognose münden. Hier stellt sich die Frage, ob diese für die Interessenab- wägung notwendige Prognose heute bereits mit der erforderlichen Sicherheit stel- len lässt, endet das Mietverhältnis der Parteien doch erst am 31. Dezember 2024. In diesem Zusammenhang hat die Mieterin vor Vorinstanz geltend gemacht, sie könne heute die Möglichkeit, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Ersatzlö- sung gefunden zu haben, noch nicht zuverlässig beurteilen, weil sie aktuell noch nicht abschätzen könne, wie sich der Markt an Geschäftsliegenschaften dannzu- mal (also per Ende 2024) präsentieren werde. Auch sei es ihr nicht möglich, so weit im Voraus bereits eine entsprechende Ersatzliegenschaft zu mieten. Viel- mehr seien aus diesem Grund Suchbemühungen erst zwei oder drei Jahre vor Ablauf der fixen Mietdauer erfolgsversprechend. Die Vermieterin hat sich demge- genüber auf dem Standpunkt gestellt, der Mieterin erwachse aus der frühen Kün- digung kein Nachteil, stünde ihr doch ganz im Gegenteil genügend Zeit für die Suche nach einer Ersatzliegenschaft oder zur Modifikation ihres Geschäftskon- zepts zur Verfügung. 2.3.2 Diesem Standpunkt der Vermieterin kann nicht ganz gefolgt werden, lässt er doch – wie der Standpunkt der Vorinstanz – ausser Acht, dass sich die Mieterin eine Ersatzliegenschaft aktuell bzw. generell vor Mietende nur mit dem Risiko ei- ner langdauernden doppelten Mietzinsbelastung beschaffen könnte. Die Mieterin
ist ja verpflichtet, den Mietvertrag bis zum 31. Dezember 2024 zu erfüllen. Eine vorzeitige Rückgabe im Sinne des Art. 264 OR käme auch teilweise nicht ernst- haft in Betracht, sofern damit die Sache einem Ersatzmieter übergeben werden könnte – dieser träte in ein gekündigtes Mietverhältnis ein bzw. könnte als unzu- mutbar abgelehnt werden. Der Standpunkt der Vermieterin lässt aber ebenfalls ausser Acht, dass der Mieterin neben der Pflicht zur Erfüllung auch das Recht zukommt, das Mietverhältnis bzw. die gemieteten Räume während der gesamten vereinbarten Mietdauer zu nutzen, weshalb es der Mieterin entgegen der Vermie- terin nicht negativ anzulasten ist, dass einer gesamthaften vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes das durch die Mieterin mit A. ebenfalls bis Ende 2024 geschlos- sene Untermietverhältnis hindernd entgegen steht. Zwar ist der Vermieterin zuzu- stimmen, dass der Mieterin durch die vorzeitig erfolgte Kündigung mehr Zeit zur Suche einer Ersatzlösung zur Verfügung steht als wenn die Vermieterin mit der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von 12 Monaten gekündigt hätte, doch kann die Mieterin keineswegs die gesamte zusätzliche Zeit zur Suche einer Er- satzlösung nutzen. Vielmehr ist der Mieterin dahingehend zuzustimmen, dass entsprechende Suchbemühungen erfahrungsgemäss wohl erst ca. drei Jahre vor Mietende erfolgsversprechend sein dürften; dass dies zumindest heute noch nicht der Fall ist, hat sodann auch die Vermieterin anerkannt. Durch die acht Jahre vor Mietende ausgesprochene Kündigung wurde die Mieterin deshalb – wie diese zu Recht geltend gemacht – "gezwungen", eine Erstreckung bereits zu einem Zeit- punkt zu verlangen, in welchem noch nicht klar beurteilt werden kann, wie sich die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume per Ende 2024 entwi- ckeln werden und ob es ihr deshalb möglich sein wird, eine entsprechende Er- satzliegenschaft zu finden. Zu kurz greift schliesslich auch der Standpunkt der Vermieterin, wonach die Mieterin durch die frühzeitig erklärte Kündigung in die gleiche Lage versetzt werde wie ein Mieter, der ein befristetes Mietverhältnis ein- gegangen sei. Bei einem solchen wird eine Erstreckung nicht ausgeschlossen, sondern eine solche zwar nur zurückhaltend gewährt, weil dem Mieter von Anfang an bekannt ist, dass der Vermieter sich nur befristet binden will, weshalb er seine Planung von Anfang an danach ausrichten kann und muss (vgl. BGer
4A_552/2009 vom 1. Februar 2010, E. 2.5.1; HIGI, a.a.O., Art. 272 N 213). Hier wäre indes die Möglichkeit vorgesehen, das Vertragsverhältnis allenfalls fortzu- setzen. Ausserdem lässt die Vermieterin ausser Acht, dass bei einem befristeten Mietverhältnis eine Erstreckung nicht bereits Jahre im Voraus, sondern erst 60 Tage vor Ablauf des Mietverhältnisses (vgl. Art. 273 Abs. 2 lit. b OR) und damit zu einem Zeitpunkt verlangt werden muss, in welchem die Mieterin die ihr durch das Ende des Mietverhältnisses entstehende Härte bereits zuverlässig beurteilen kann. Entgegen der Auffassung der Vermieterin kann die Mieterin sodann durch die acht Jahre im voraus erfolgte Kündigung nicht bereits vorzeitig zur Anpassung ihres Konzepts gezwungen werden. Zwar besteht kein Anspruch auf ein absolut gleiches bzw. identisches Ersatzobjekt, und die Mieterin kann deshalb ihre Suche nicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten. Sie hat sich vielmehr auf ein Er- satzobjekt zu konzentrieren, das für sie objektiv als tragbar "gleichwertig" und in- soweit zumutbar erscheint (HIGI, a.a.O., Art. 272 N 100 ff.). Indes muss eine An- passung des Geschäftskonzepts erst dann in Erwägung gezogen werden, wenn die Aussicht, ein vergleichbares bzw. angemessenes Ersatzobjekt zu finden, mit genügender Wahrscheinlichkeit ausser Betracht fällt. In diesem Fall ist die Miete- rin gezwungen, ihre Ansprüche an eine Ersatzlösung zu senken und folglich auch ihr Geschäftsmodell anzupassen (vgl. BGer 4A_699/2014 vom 7. April 2015, E. 3.6). Da es jedoch heute beide Parteien nicht für ausgeschlossen halten, dass die Mieterin dereinst eine geeignete Ersatzliegenschaft finden wird, kann von der Mieterin – entgegen der anderslautenden Ansicht der Vermieterin – nicht verlangt werden, bereits heute eine andere Ersatzlösung als das Finden einer gleichwerti- gen Ersatzliegenschaft anzustreben. Dass – wie die Vermieterin weiter geltend macht – das Bestehen von Härte- gründen auf Seiten der Mieterin bereits heute ausgeschlossen werden könnte, erweist sich sodann als nicht zutreffend. Vielmehr ergeben sich solche bereits daraus, dass es sich bei der Mieterin um ein traditionsreiches Modehaus für hochwertige Bekleidungs- und Modeartikel handelt, welches seit 1913 – wenn
auch nicht in der gleichen Rechtsform – ein Modegeschäft in der streitgegen- ständlichen Liegenschaft an der X.strasse führt, umgeben von weiteren Geschäf- ten im gehobenen Segment. Das aktuelle Mietobjekt verfügt über insgesamt 3'500 m 2 auf mehreren Etagen, wobei die Mieterin davon 485 m 2 im Erdgeschoss, 249 m 2 im Zwischengeschoss sowie eine Stellfläche von 22 m 2 in der ersten Etage an A. untervermietet hat. Das Sortiment der Mieterin ist nach eigenen Angaben ge- zielt auf den Standort ausgerichtet, weshalb sie auch künftig auf eine Lage an der X.strasse oder in der unmittelbaren Umgebung angewiesen sei. Der Mieterin ist deshalb eine erhöhte Standortgebundenheit zuzugestehen. Auch kann eine der Mieterin entstehende Härte entgegen der Vermieterin nicht alleine deshalb verneint werden, weil es sich beim Standort der Mieterin in der Liegenschaft an der X.strasse nicht um ihre einzige Filiale handelt. Vielmehr hat die Mieterin vor Vorinstanz ausgeführt, dass es sich bei der Filiale an der X.strasse um ihre umsatzstärkste Filiale handelt, wobei sie belegt hat, dass sie in dieser Filiale zwischen Februar 2017 und Januar 2018 einen Umsatz von rund Fr. 27 Mio. erzielt hat, was fast einem Viertel des mit allen Filialen erzielten Ge- samtumsatzes der Mieterin aus dem Vorjahr entspricht, in welchem sie einen Ge- samtumsatz von rund Fr. 117 Mio. erzielt hatte. Belegt ist ausserdem, dass die Mieterin in der Liegenschaft an der X.strasse im Geschäftsjahr 2017/2018 einen Gewinn von rund Fr. 1.78 Mio. erzielte, während sie im Geschäftsjahr 2016/2017 mit allen Filialen einen Verlust von rund Fr. 3.9 Mio. eingefahren hatte. Zwar hat die Vermieterin die Richtigkeit der Umsatz- und Gewinnzahlen der Filiale in Zürich vor Vorinstanz pauschal bestritten und geltend gemacht, es handle sich dabei um ein Dokument, welches von einer beliebigen Person im Excel hätte erstellt werden können, doch liegen weder Anhaltpunkte dafür vor, dass die Mieterin tatsächlich gefälschte Zahlen vorgelegt haben könnte, noch ist dies offensichtlich; entspre- chend ist nicht davon auszugehen, die Mieterin habe vor Vorinstanz gefälschte Umsatz- und Gewinnzahlen eingereicht. Dass die Schliessung der Filiale in der streitgegenständlichen Liegenschaft erhebliche Auswirkungen auf das Geschäft der Mieterin hat, ist damit dargetan.
Zur Beurteilung der durch die Beendigung des Mietverhältnisses entstehen- den finanziellen Härte als irrelevant erweist es sich entgegen den am "Rande er- folgten" Ausführungen der Vorinstanz ([MG], E. 5.2) sowie entgegen der Meinung der Vermieterin sodann, welchen Anteil des Umsatzes bzw. Gewinns der Filiale aus dem Untermietverhältnis mit der Firma A. stammt. So bildet dieses Unter- mietverhältnis Teil des aktuellen Konzepts der Mieterin für die Filiale an der X.strasse. Ob die Mieterin dieses Konzept in Zukunft wird ändern müssen, ist – wie bereits gesagt – heute noch nicht klar, weil derzeit noch nicht vorhergesehen werden kann, wie sich der Markt für Geschäftsliegenschaften per Ende 2024 prä- sentieren wird. Ob die fragliche Filiale – wie die Vorinstanz annimmt ([MG], E. 5.2) – bei Wegfall dieses Untermietverhältnisses nicht mehr rentabel wäre, sondern vielmehr einen Verlust erzielen würde, ist sodann nicht feststellbar und die ent- sprechenden Ausführungen sind somit spekulativ. Im Ergebnis ist auf Seiten der Mieterin eine Härte, die durch eine Erstre- ckung gemildert werden könnte, heute zumindest nicht ausgeschlossen. Hinzu- weisen ist lediglich noch, dass die Erstreckung keine "Sanierungsmassnahme" der Vermieterin zugunsten der Mieterin darstellen dürfte. Das wäre von Art. 272 OR nicht gedeckt. 2.3.3 Einer auf Seiten der Mieterin bestehenden Härte gölte es im Rahmen der Interessenabwägung gemäss Art. 272 OR nunmehr den Interessen der Vermiete- rin gegenüberzustellen. Hierzu ist der Vollständigkeit halber anzufügen, dass die Vermieterin vor Vorinstanz zu ihren eigenen Interessen einzig ausgeführt hat, "Ei- genbedarf" an der Liegenschaft zu haben, da sie die Liegenschaft erworben habe, um sie den zu ihrer Firmengruppe gehörenden Unternehmungen zum Verkauf ihrer Produkte zur Verfügung zu stellen. Wie konkret dieses Vorhaben per Ende 2024 realisiert werden kann, ist ebenfalls heute noch unklar. Der in den Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR vorkommende Begriff des Eigenbedarfs ist grundsätzlich für alle Bestimmungen gleich auszulegen (BGE 118 II 50 E. 3a; BGE 142 III 336 E. 5.2.1), wobei vorliegend bereits ausführlich dargelegt wurde, weshalb die Zur-
verfügungstellung der streitgegenständlichen Liegenschaft an andere Gesell- schaften der K. Gruppe zwar einen legitimen (ordentlichen) Kündigungsgrund, aber keinen Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen und damit auch nicht im Sinne von Art. 272 Abs. 2 lit. d OR darstellt. Da die Vermieterin deshalb einzig Drittinteressen, aber keine überwiegenden eigenen Interessen an der Beanspruchung der Liegenschaft geltend macht, kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses heute auch nicht bereits durch überwiegende Interessen der Vermieterin ausgeschlossen werden. 2.4.1 Das Gericht kann gestützt auf Art. 125 ZPO ausnahmsweise von Grund- satz der Gesamterledigung einer Streitsache abweichen, wenn es der Vereinfa- chung eines Prozesses dient. Hierzu kann es – und zwar auch noch im Rechts- mittelverfahren – einzelne Rechtsbegehren abtrennen (Art. 125 lit. a ZPO; dazu etwa DIKE Komm ZPO-KAUFMANN, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Art. 125 N 1 und 12; ZK ZPO-STAEHELIN, 3. Aufl. Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 125 N 4; OFK ZPO-JENNY/JENNY, 2. Aufl., Zürich 2015, Art. 125 N 4; BK ZPO-FREI, Bern 2012, Art. 125 N 3). Eine diesbezügliche Verfahrensbeschränkung kommt etwa in Fra- ge, wenn gewisse Rechtsbegehren liquide sind und andere nicht (Botschaft ZPO, BBl. 2006 7761, S. 7305). 2.4.2 Wie gesehen kann auf Seiten der Mieterin das Bestehen einer gewissen Härte durch die Beendigung des Mietverhältnisses nicht verneint werden, wobei eine Erstreckung auf der anderen Seite nicht bereits durch überwiegende Interes- sen der Vermieterin ausgeschlossen wird. Da aufgrund der derzeit noch nicht ab- schätzbaren Entwicklung auf dem Markt für Geschäftsliegenschaften bis Ende 2024 zum jetzigen Zeitpunkt einerseits noch nicht beurteilt werden kann, ob und dann wie hart die Vertragsauflösung die Mieterin tatsächlich treffen wird sowie anderseits, wieweit die Pläne der Vermieterin konkret gedeiht sind, fehlt es für die Interessenabwägung gemäss Art. 272 OR notwendigen Sachverhaltselemente und kann keine Prognose gestellt werden. Das Erstreckungsverfahren ist noch nicht spruchreif. Die Sache ist insoweit an die Vorinstanz zwecks Klärung dieser offenen Sachverhaltsfragen zurückzuweisen (vgl. Art. 318 Abs. 1 Bst. c Ziff. 2
ZPO). Dabei erweist es sich wohl als zweckmässig, das Erstreckungsverfahren einstweilen zu sistieren (Art. 126 ZPO; vgl. dazu BGE 99 II 167 E. 2b; Urteil des Bezirksgerichts Zürich, MB980008 vom 21. Januar 1999, E. IV, bestätigt durch OGer ZH, NG990007 vom 7. Mai 1999; THANEI, a.a.O., S. 25; a.M. POLIVKA, a.a.O., Art. 273 N 17). Zwar hält die Vermieterin einer solchen Sistierung im We- sentlichen entgegen, dass sie durch eine solche einseitig benachteiligt werde, da die Gefahr bestehe, dass das Verfahren dadurch bis über den 31. Dezember 2024 hinaus verzögert werde. Dieser Gefahr kann von der Vorinstanz dadurch vorgebeugt werden, dass die Sistierung um die Mitte des Jahres 2022 aufgeho- ben und den Parteien dann Gelegenheit gegeben wird, ihre für eine allfällige Er- streckung massgeblichen Gesichtspunkte vorzutragen. IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen 1. Mit dem Endentscheid ist in der Regel auch über die Prozesskosten zu ent- scheiden (Art. 104 Abs. 1 ZPO), wobei diese von Amtes wegen festzusetzen und grundsätzlich nach Obsiegen und Unterliegen zu verteilen sind (Art. 105 Abs. 1; Art. 106 ff. ZPO). Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so ent- scheidet sie auch über die Prozesskosten des vorinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO), wohingegen lediglich über die zweitinstanzlichen Kosten zu entscheiden ist, wenn die Sache vollumfänglich an die Vorinstanz zurückge- wiesen wird. Bei lediglich teilweiser Rückweisung kommen entsprechend die Art. 106 ff. ZPO zur Anwendung. 2. Aufgrund des Ausgangs des vorliegenden Berufungsverfahrens kann noch nicht vollständig über die Kosten- und Entschädigungsfolgen beider Instanzen entschieden werden, ist die Regelung aufgrund der Rückweisung des Erstre- ckungsverfahrens doch teilweise der Vorinstanz zu überlassen, welche darüber gemäss dem Ausgang ihres Verfahrens zu entscheiden haben wird; immerhin sind die entsprechenden Kosten für das Berufungsverfahren bereits festzusetzen und bloss die Verteilung der Vorinstanz zu überlassen (Art. 104 Abs. 4 ZPO). De-
finitiv zu regeln sind indes die erst- und zweitinstanzlichen Kosten des Anfech- tungsverfahrens, da in diesem ein Endentscheid ergeht (Art. 104 Abs. 1 ZPO; Art. 318 Abs. 3 ZPO). Die entsprechenden Kosten des erst- und zweitinstanzli- chen Verfahrens sind der unterliegenden Mieterin aufzuerlegen, wobei diese ge- genüber der Vermieterin zusätzlich entschädigungspflichtig wird (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 3.1 Die erstinstanzliche Festsetzung der Gerichtskosten in Dispositivziffer 3 des angefochtenen Urteils auf insgesamt Fr. 60'000.– zzgl. Barauslagen blieb unan- gefochten und ist daher grundsätzlich im auf das Anfechtungsverfahren entfallen- den Umfang, mithin zur Hälfte, zu bestätigen. Die entsprechenden Kosten sind der unterliegenden Mieterin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei der Liquida- tion der Prozesskosten sind die Grundsätze von Art. 111 ZPO zu beachten, wes- halb die Kosten aus dem von der Mieterin bei der Vorinstanz geleisteten Vor- schuss zu beziehen sind. Für das an die Vorinstanz zurückzuweisende Erstre- ckungsverfahren wird die Neufestsetzung und Verteilung der erstinstanzlichen Gerichtskosten (inkl. der hälftigen Barauslagen) durch die Vorinstanz zu regeln sein. 3.2 Die vorinstanzliche Festsetzung der Parteientschädigung auf Fr. 60'000.– inkl. MwSt. gemäss Disp.-Ziff. 5 des angefochtenen Urteils blieb im Berufungsver- fahren ebenfalls unangefochten, weshalb sich eine Neuberechnung der Parteient- schädigung erübrigt. Vielmehr ist die Parteientschädigung im auf das Anfech- tungsverfahren entfallenden Umfang, mithin zur Hälfte, zu bestätigen, und die un- terliegende Mieterin zu verpflichten, der Vermieterin für das erstinstanzliche An- fechtungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 30'000.– inkl. MwSt. zu be- zahlen. Die Neufestsetzung und Verteilung der Parteientschädigung für das an die Vorinstanz zurückzuweisende erstinstanzliche Erstreckungsverfahren wird erst noch durch die Vorinstanz zu regeln sein. 4.1 Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 22'503'960.– (dazu vorstehend Ziff. II.1.2) und gestützt auf § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG i.V.m. § 4 Abs. 1 GebV OG beträgt die ordentliche Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren
Fr. 183'000.–, wobei die Grundgebühr unter dem Titel "wiederkehrende Leistun- gen" im Sinne von Art. 4 Abs. 3 GebV OG um einen Drittel auf Fr. 122'000.– zu ermässigen ist. Eine weitere Reduktion der Gebühr gestützt auf § 4 Abs. 2 GebV OG ist nicht angezeigt, da weder der Aufwand des Verfahrens noch die Schwie- rigkeit des Fall unterdurchschnittlich war. Die so festgesetzte Grundgebühr ist so- dann in Anwendung von § 7 lit. a GebV OG auf Fr. 80'000.– herabzusetzen. Die so festgesetzte Gerichtsgebühr ist im Umfang des auf das Anfechtungs- verfahren entfallenden Anteils, mithin zur Hälfte und damit im Umfang von Fr. 40'000.–, der in diesem Verfahren unterliegenden Mieterin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und aus dem von dieser bei der Obergerichtskasse geleis- teten Vorschuss von insgesamt Fr. 80'000.– zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Die Verteilung der auf das Erstreckungsverfahren entfallenden Gerichtskosten von Fr. 40'000.– ist der Vorinstanz zu überlassen (Art. 104 Abs. 4 ZPO). 4.2 Die ordentliche Parteientschädigung für das Berufungsverfahren beträgt aufgrund des Streitwertes sowie in Anwendung von §13 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 AnwGebV rund Fr. 166'000.–, wobei diese gestützt auf § 13 Abs. 2 und § 4 Abs. 3 AnwGebV auf Fr. 60'000.– zu reduzieren ist. Darin ist ein Zuschlag für die Stel- lungnahme zur Frage einer allfälligen Trennung bzw. Sistierung inbegriffen. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer, welche von beiden Parteien verlangt wurde. Die im Anfechtungsverfahren unterliegende Mieterin ist zu verpflichten, der obsiegenden Vermieterin den auf dieses Verfahren entfallenden hälftigen Anteil der Parteientschädigung von Fr. 30'000.– zzgl. MwSt. zu bezahlen. Die Verteilung der auf das Erstreckungsverfahren entfallenden Parteientschädigung ist der Vor- instanz zu überlassen. (...)“ * * * * * * * * *
«Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal
4A_552/2019
Urteil vom 21. April 2020
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung Bundesrichterin Kiss, Präsidentin, Bundesrichterinnen Hohl, May Canellas, Gerichtsschreiber Stähle.
Verfahrensbeteiligte A.________ SA, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer, Beschwerdeführerin,
gegen
B.________ SA, vertreten durch Rechtsanwälte Philipp Känzig und Jonas Stüssi, Beschwerdegegnerin.
Gegenstand Erstreckung des Mietverhältnisses,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 3. Okto- ber 2019 (NG180011-O/U).
Sachverhalt:
A. Die B.________ SA (Mieterin, Beschwerdegegnerin) betreibt seit dem Jahr 1913 ein Modege- schäft in der Liegenschaft an der Strasse U.________ in V.. Am 4. Januar 2005 schloss sie mit der damaligen Eigentümerin dieser Liegenschaft - der C. AG - einen Mietvertrag über eine feste Mietdauer von zehn Jahren, das heisst von 1. Januar 2005 bis 31. Dezember 2014. Es wurde vereinbart, dass frühestens auf diesen Termin hin unter Einhaltung einer Kündi- gungsfrist von 12 Monaten gekündigt werden könne. Ausserdem wurden der B.________ SA zwei Optionen auf Verlängerung des Vertrags (zu gleichen Mietbedingungen) um jeweils fünf Jahre eingeräumt. Im Übrigen - so wurde vertraglich ferner festgehalten - werde der Mietvertrag still- schweigend auf unbestimmte Dauer fortgesetzt, bis er von einer Partei gekündigt werde.
Die B.________ SA hat die Vertragsverlängerungsoptionen am 3. April 2013 sowie am 14. No- vember 2014 ausgeübt und die Vertragsdauer somit jedenfalls bis zum 31. Dezember 2024 ver- längert. Im November 2014 erwarb die A.________ SA die Liegenschaft. Mit amtlichem Formular vom 13./14. Juni 2016 kündigte sie das Mietverhältnis per 31. Dezember 2024. Als Begründung führte sie "Eigenbedarf" an und konkretisierte dies am 13. Juli 2016 mit dem Hinweis, sie wolle die Ver- kaufsfläche für eigene Zwecke nutzen.
B. Die B.________ SA focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Zürich an und machte die Ungültigkeit der Kündigung geltend. Eventualiter verlangte sie die Er- streckung des Mietverhältnisses bis 31. Dezember 2030. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung wurde keine Einigung erzielt. Am 28. November 2016 reichte die B.________ SA Klage beim Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich ein. Sie beantragte erneut, die Kündigung als ungültig auf- zuheben, und begehrte im Eventualstandpunkt eine (erstmalige) Erstreckung des Mietverhältnis- ses für drei Jahre, das heisst bis 31. Dezember 2027, verbunden mit dem Recht, das Mietverhält- nis während der Dauer der Erstreckung jederzeit unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündi- gungsfrist auf den 30. Juni oder den 31. Dezember zu kündigen. Das Mietgericht stellte mit Urteil vom 12. Juli 2018 fest, dass die Kündigung gültig ist (Dispositiv- Ziffer 1). Das Eventualbegehren um Erstreckung des Mietverhältnisses wies es ab (Dispositiv- Ziffer 2). Die B.________ SA focht dieses Urteil mit Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich an. Mit Urteil vom 3. Oktober 2019 wies dieses die Berufung insoweit ab, als sie sich gegen Dispositiv- Ziffer 1 (Gültigkeit der Kündigung) richtete. In teilweiser Gutheissung der Berufung hob es Disposi- tiv-Ziffer 2 des angefochtenen Urteils auf und wies die Eventualklage betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses zur Vervollständigung des Sachverhalts und Neubeurteilung an das Mietgericht zurück. In der Entscheidbegründung führte das Obergericht aus, da die für den Erstreckungsent- scheid erforderlichen Sachverhaltselemente erst um die "Mitte des Jahres 2022" bekannt sein würden, werde es sich "wohl" als zweckmässig erweisen, das Erstreckungsverfahren bis zu die- sem Zeitpunkt zu sistieren.
C. Die A.________ SA verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen die Abweisung des Eventualbegeh- rens um Erstreckung des Mietverhältnisses und die Aufhebung der entsprechenden Dispositiv- Ziffern des Urteils des Obergerichts. Eventualiter sei das Verfahren in diesem Punkt zur Neubeur- teilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Das Obergericht verzichtete auf Vernehmlassung. Die B.________ SA begehrt, auf die Beschwer- de nicht einzutreten. Eventualiter sei sie abzuweisen und das Urteil des Obergerichts zu bestäti- gen.
Erwägungen:
1.1. Die Beschwerde an das Bundesgericht ist in der Regel erst gegen Endentscheide zulässig (Art. 90 BGG). Rückweisungsentscheide kantonaler Rechtsmittelinstanzen schliessen das Verfah- ren nicht ab und sind somit nach der Rechtsprechung keine End-, sondern Vor- und Zwischenent- scheide (BGE 144 III 253 E. 1.3 S. 253). Als solche können sie - sofern sie nicht die Zuständigkeit oder den Ausstand im Sinne von Art. 92 BGG zum Gegenstand haben - gemäss Art. 93 BGG nur direkt mit Beschwerde beim Bundesgericht angefochten werden, wenn sie entweder einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Be- schwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Vor Bundesgericht ist einzig der (Rückweisungs-) Entscheid betreffend das Erstreckungsbegehren angefochten. Beide Parteien gehen - wie auch die Vorinstanz in ihrer Rechtsmittelbelehrung -
davon aus, dass dieser kein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG, sondern ein Vor- und Zwi- schenentscheid nach Art. 93 BGG darstellt. Dies trifft zu (siehe auch BGE 144 III 253 E. 1.4). Die Beschwerdeführerin beruft sich auf Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG. Allerdings behauptet sie in der Folge nicht, dass die von der Vorinstanz angeordneten Sachverhaltsergänzungen ein besonders aufwändiges Beweisverfahren zur Folge hätten (siehe auch Urteil 4A_555/2017 vom 12. April 2018 E. 4.2 mit Hinweisen), sondern sie beruft sich auf den durch die Sistierung entstehende "Ver- lust ihrer Planungssicherheit". An anderer Stelle moniert sie eine Verletzung des Beschleuni- gungsgebots (siehe Art. 29 Abs. 1 BV). In der Tat muss nach der Rechtsprechung bei Beschwer- den gegen einen Zwischenentscheid über die Verfahrenssistierung die Zulässigkeitsvorausset- zung eines nicht wieder gutzumachenden Nachteils im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG nicht erfüllt sein, wenn die beschwerdeführende Partei - wie vorliegend - mit hinreichender Begründung rügt, die Sistierung verletze das Beschleunigungsgebot (vgl. BGE 143 IV 175 E. 2.3 S. 177; 138 III 190 E. 6; Urteil 4A_307/2016 vom 8. November 2016 E. 1 mit Hinweisen). Zwar ordnete das Obergericht die Sistierung nicht selbst an, sondern wies die Sache an das Mietgericht zurück. Allerdings verband sie die Rückweisung mit der Anweisung, das Verfahren (bis Mitte des Jahres 2022) zu sistieren. Es erscheint vor diesem Hintergrund nicht zielführend, der Beschwerdeführerin den Rechtsmittelweg erst gegen den formellen Sistierungsentscheid - der seinerseits eine pro- zessleitende Verfügung und keinen Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG, sondern (wiederum) einen Vor- und Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG darstellen würde - zu eröffnen. Ihr Rechtsschutzinteresse ist, entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin, zu bejahen.
1.2. Das Obergericht hat als letzte kantonale Instanz im Sinne von Art. 75 BGG entschieden. Wei- ter erreicht der Streitwert in der Hauptsache den nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltenden Mindestbetrag von Fr. 15'000.--. Die Beschwerde in Zivilsachen ist damit grund- sätzlich zulässig.
1.3. Die Beschwerdegegnerin wendet ein, die in der Beschwerde formulierten Rechtsbegehren seien widersprüchlich: Die Beschwerdeführerin verlange einzig die Aufhebung derjenigen Disposi- tiv-Ziffern des angefochtenen Urteils, in denen über das Erstreckungsbegehren entschieden wor- den sei. Die Kostenverlegung greife sie indes nicht an. Es bestehe damit die Gefahr eines Wider- spruchs zwischen dem Urteil des Bundesgerichts und dem "bereits rechtskräftig ausgefällten Kos- tenentscheid" der Vorinstanz. Auf die Beschwerde sei daher "als Ganzes" nicht einzutreten. Die Beschwerdeführerin ficht das obergerichtliche Urteil unter Kosten- und Entschädigungsfolgen "für alle Instanzen zulasten der Beschwerdegegnerin" an. Damit wird das Urteil - jedenfalls implizit - auch insoweit angegriffen, als es die Kostenfolgen betrifft. Auch unter diesem Gesichtspunkt kann auf die Beschwerde eingetreten werden.
2.1. Da kein Fall von Art. 98 BGG vorliegt (vgl. Urteil 4A_409/2015 vom 2. Dezember 2015 E. 1 und 2.1), können mit der Beschwerde in Zivilsachen Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, ansonsten darauf nicht eingetreten werden kann (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in ge- drängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist dabei, dass auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingegangen und im Einzelnen aufgezeigt wird, worin eine vom Bundesgericht überprüfbare Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerde an das Bundesgericht nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, son- dern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116, 86 E. 2 S. 89). Diese Begründungsanforderungen gelten auch für die Beschwerdeantwort, wenn darin Erwägungen der Vorinstanz beanstandet werden, die sich für die im kantonalen Verfahren obsiegende Partei ungünstig auswirken können (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89 mit Hinweisen).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festge- stellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegen-
ständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Ver- fahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hin- weisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Ver- fahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit prä- zisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugli- che Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).
3.1. Die Vorinstanz schloss, die am 13./14. Juni 2016 ausgesprochene Kündigung sei im Sinne von Art. 271 f. OR gültig. Es stelle sich daher die Frage, ob das Mietverhältnis nach Art. 272 ff. OR erstreckt werden könne.
3.2. Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefris- teten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Das Mietverhältnis kann - so hält Art. 272b Abs. 1 OR fest - für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen ge- währt werden. Der Mieter kann das Mietverhältnis - sofern der Erstreckungsentscheid oder die Erstreckungsvereinbarung nichts anderes festlegt - nach Art. 272d OR wie folgt kündigen: bei Erstreckung bis zu einem Jahr mit einer einmonatigen Frist auf Ende eines Monats (lit. a); bei Er- streckung von mehr als einem Jahr mit einer dreimonatigen Frist auf einen gesetzlichen Termin (lit. b; sog. "vorzeitiges Kündigungsrecht").
4.1. Das (erstinstanzliche) Mietgericht erwog, die maximale gesetzliche Erstreckungsdauer für Geschäftsräume betrage gemäss Art. 272b Abs. 1 OR sechs Jahre. Der Beschwerdegegnerin stehe aufgrund der frühzeitigen Kündigung weit mehr Zeit für die Suche nach Ersatzräumlichkeiten zur Verfügung. Bereits aus diesem Grund scheide "unabhängig von der übrigen Interessenlage" eine Erstreckung des Mietverhältnisses aus.
4.2. Das Obergericht führte aus, es sei zutreffend, dass die Zeit zwischen der Kündigung und dem Vertragsende bei der Beurteilung einer Erstreckung des Mietverhältnisses "bis zu einem gewissen Grad zu berücksichtigen" sei. Ein linearer Abzug der durch eine frühzeitige Kündigung freiwillig eingeräumten Vorlaufzeit vom Erstreckungsanspruch gemäss Art. 272b Abs. 1 OR sei jedoch nicht haltbar. Es dürfe nicht ausser Acht gelassen werden, dass der Mieter ein Ersatzobjekt vor dem Beendigungstermin nur mit dem Risiko einer doppelten Mietzinsbelastung beschaffen könne und das Ziel einer "Punktlandung" auf das Mietende seine Suchbemühungen erschwere. Der überwiegende Teil der Lehre wolle deshalb die Beantwortung der Frage, ob beziehungsweise inwieweit eine vorzeitig ausgesprochene Kündigung bei der Interessenabwägung nach Art. 272 OR zu berücksichtigen sei, davon abhängig machen, ob der Vermieter dem Mieter während der restlichen Vertragslaufzeit ein vorzeitiges Auszugsrecht gewähre. Ein solches Auszugsrecht habe die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin nicht eingeräumt (und könne dieser - mangels Rechtsgrundlage - auch nicht vom Gericht in analoger Anwendung von Art. 272d OR gewährt
werden). Die Vorinstanz habe es aus diesen Gründen zu Unrecht unterlassen, die von Art. 272 OR geforderte Interessenabwägung vorzunehmen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die mieterseitige Suche nach einer Ersatzlösung "wohl erst ca. drei Jahre vor Mietende" erfolgsversprechend sein werde. Zum jetzigen Zeitpunkt sei aufgrund der "derzeit noch nicht abschätzbaren Entwicklung auf dem Markt für Geschäftsliegenschaften bis Ende 2024" noch nicht beurteilbar, ob und wie hart die Vertragsauflösung die Beschwerdegegne- rin tatsächlich treffen werde. Jedenfalls könne zurzeit angesichts des Standorts an der Strasse U.________ und des Umsatzes, den die Beschwerdegegnerin dort erziele, nicht ausgeschlossen werden, dass die Beendigung des Mietvertrags eine Härte zur Folge habe. Auf der anderen Seite sei heute noch unklar, wie konkret das - zur Begründung der Kündigung angeführte - Vorhaben der Beschwerdeführerin, die Verkaufsfläche für eigene Zwecke zu nutzen, realisiert werden könne. Es fehle daher an den für die Interessenabwägung nach Art. 272 OR notwendigen Sachverhalts- elementen. Die Sache sei insoweit an die Vorinstanz zwecks "Klärung dieser offenen Sachver- haltsfragen" zurückzuweisen. Dabei werde es sich mit Blick auf Art. 126 ZPO "wohl als zweck- mässig" erweisen, das Erstreckungsverfahren "einstweilen zu sistieren". Der Gefahr, dass das Verfahren bis über das eigentliche Ende des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2024 hinaus verzögert werde, könne vorgebeugt werden, indem die Vorinstanz "die Sistierung um die Mitte des Jahres 2022" aufhebe und den Parteien dann Gelegenheit gebe, "ihre für eine allfällige Erstre- ckung massgeblichen Gesichtspunkte vorzutragen".
4.3. Auch die Beschwerdegegnerin hält es nicht für richtig, einzig auf die Frühzeitigkeit der Kündi- gung abzustellen. Sie ergänzt, die Gründe, welche eine Erstreckung ausschlössen, seien in Art. 272a OR abschliessend aufgezählt. Komme - wie dies das Mietgericht angenommen habe - eine Erstreckung per se nicht in Betracht, wenn die Kündigung eine gewisse Zeit im Voraus ausge- sprochen werde, stelle dies eine unzulässige Erweiterung von Art. 272a OR dar. Die "Dauer der Kündigungsfrist" sei überdies nur eines von mehreren Kriterien, die im Rahmen der Interessenab- wägung nach Art. 272 OR zu würdigen seien. Sodann führe diese Lösung zu einer "arbiträre[n] Ungleichbehandlung", wenn man mit Konstellationen vergleiche, in denen kurzfristiger gekündigt, aber dennoch eine lange Erstreckung gewährt werde. Die Auffassung des Mietgerichts habe sodann - so die Beschwerdegegnerin weiter - zur Folge, dass der Vermieter die "Steuerung" des Erstreckungsanspruchs in der Hand habe. Insbesondere könne er bei einem Mietvertrag, der auf mehr als sechs Jahre abgeschlossen worden sei, bei Ver- tragsabschluss gleich wieder kündigen, um so jegliche Erstreckung auszuschliessen. Im Übrigen könne auch ein auf lange Zeit abgeschlossenes befristetes Mietverhältnis erstreckt werden. Ferner müsse ein Mieter auf das "Recht zur Erstreckung des Mietverhältnisses" vertrauen können und es könne nicht sein, dass sich ein Mieter bereits "während einem erheblichen Teil der Restlaufzeit seines Mietvertrags voll und ganz um das Auffinden eines Ersatzobjekts" kümmern müsse. Schliesslich bringt die Beschwerdegegnerin vor, die Beschwerdeführerin habe die Liegenschaft im Jahr 2014 erworben und dabei "ganz gewiss" gewusst, dass das Mietverhältnis womöglich um bis zu sechs Jahre erstreckt werde.
5.1. Die Beschwerdeführerin rügt unter anderem, die Vorinstanz habe die "Systematik" von Art. 272 Abs. 1 OR verkannt und den Begriff der "Härte" unrichtig ausgelegt. Soweit diese Vorwürfe zu beurteilen sind, ist die obergerichtliche Rechtsanwendung frei zu prüfen. Denn dabei geht es nicht um Ermessensfragen über die Art (erstmalige/definitive) oder Dauer der gewährten Erstreckung, die gestützt auf eine Interessenabwägung im Sinne von Art. 272 Abs. 2 OR zu beantworten wären und die das Bundesgericht regelmässig zu Zurückhaltung veranlassen (vgl. Urteile 4A_396/2019 vom 16. Januar 2020E. 4.2; 4A_368/2017 vom 19. Februar 2018E. 7.1). Gegenstand ist insoweit vielmehr der gesetzliche Rahmen zulässiger Erstreckungsgründe, wel- cher der bundesgerichtlichen Kontrolle zugänglich ist. Im Übrigen genügt die von der Beschwerdeführerin erhobene Kritik, die in der Beschwerde im Einzelnen begründet wird, entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin den im bundesge- richtlichen Verfahren geltenden Begründungsanforderungen. Es ist dazu was folgt festzuhalten:
5.2.
5.2.1. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, kommt eine Erstreckung nur in Frage, wenn die Kündigung für den Mieter eine Härte zur Folge hat. Fehlt es an dieser, erübrigt sich eine Ab- wägung mit den Interessen des Vermieters, wie sie in Art. 272 Abs. 1 und Abs. 2 OR vorgeschrie- ben wird (siehe auch Urteil 4C.146/2006 vom 24. August 2006 E. 2.3 am Ende).
5.2.2. Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen Umstände in Betracht, die es dem Mieter ver- unmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen (vgl. Urteil 4C.155/2003 vom 3. November 2003 E. 4.1). Darunter fallen von vornherein nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder vermindern lassen. Gewiss können die Folgen einer Geschäftsverlegung für einen Geschäftsinhaber unangenehm oder sogar hart sein. Sie gehören jedoch grundsätzlich zur Kündi- gung und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn sie mit der Verschiebung der Geschäftsverlegung zugleich eine Milderung der Folgen verspricht, also erwarten lässt, dass der Umzug später für den Mieter weniger nachteilig sein werde, als er bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (siehe BGE 116 II 446 E. 3b S. 448; 105 II 197 E. 3a; 102 II 254 S. 255 f.). Die gewöhnlichen mit einer Kündigung verbundenen Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht (siehe Urteile 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2; je mit Hinweisen).
5.2.3. Die Vorinstanz ist der Auffassung, es sei schwierig, eine Ersatzliegenschaft im Sinne einer "Punktlandung" genau auf den Kündigungstermin zu finden. Die Beschwerdegegnerin laufe daher - werde ihr die Erstreckung verweigert - Gefahr, ein Ersatzobjekt schon vor dem Mietvertragsende beschaffen zu müssen, verbunden mit einer "langdauernden doppelten Mietzinsbelastung". Dies ist indes ein Problem, das jeder Mietvertragskündigung inhärent ist und daher als solches nicht zu einer Härte führt. Gleich verhält es sich, wenn die Vorinstanz zu den Härtegründen aus- führt, bei der Beschwerdegegnerin handle es sich um "ein traditionsreiches Modehaus", welches seit dem Jahr 1913 ein Modegeschäft in der streitgegenständlichen Liegenschaft betreibe, ihr Sortiment gezielt auf den Standort an der Strasse U.________ in V.________ ausgerichtet habe, deren im Streit stehende Filiale die "umsatzstärkste" sei und der aus diesen Gründen eine "erhöh- te Standortgebundenheit" zuzugestehen sei. All diese Umstände mögen zwar das Interesse der Beschwerdegegnerin erklären, den Standort beibehalten zu wollen. Sie werden indes auch am Ende eines allfällig erstreckten Mietvertrags noch bestehen. Dass der Umzug später - nach einer Verlängerung des Mietvertrags - weniger nachteilig sein werde, als er bei Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist per 31. Dezember 2024 wäre, wurde von der Beschwerdegegnerin in den vo- rinstanzlichen Verfahren dagegen nicht behauptet (jedenfalls tut sie in ihrer Beschwerdeantwort nichts dergleichen dar) und ist auch den Akten nicht zu entnehmen. Insbesondere ist keine Notsituation dargetan, die sich nicht per 31. Dezember 2024, wohl aber bis zu einem späteren Zeitpunkt beheben liesse (beispielsweise, weil sich erst dann Ersatzräume finden lassen, die sich vorerst noch im Bau befinden; vgl. BGE 102 II 254 S. 255 f.). Der Wunsch, von einem preisgünstigen oder rentablen Mietobjekt möglichst lange profitieren zu können, ver- mag keinen Grund für eine Erstreckung zu bilden (siehe BGE 116 II 446 E. 3a S. 448; 105 II 197 E. 3b S. 197; Urteile 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2), ebenso wenig die obergerichtliche Feststellung, dass die mieterseitigen Suchbemühungen "wohl erst ca. drei Jahre vor Mietende" erfolgsversprechend sein werden. Eine Härte im eben dar- gestellten Sinn ist auch nicht dadurch belegt, dass es - wie die Beschwerdeführerin im erst- und im zweitinstanzlichen Verfahren vorbrachte - "schwer vorhersehbar" sei, "wie der Markt für Ge- schäftsliegenschaften in acht Jahren aussehen" werde (abgesehen davon beruht der Entscheid über die Erstreckung eines Mietverhältnisses praktisch immer auf einer Prognose; vgl. Urteil 4A_443/2019 vom 20. Januar 2020 E. 9). Vielmehr hätte die Beschwerdegegnerin dartun müssen, weshalb sich mit einer Erstreckung Nachteile abwenden liessen, die (nur) bei einer ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses per 31. Dezember 2024 entstehen würden. Dies hat sie unter- lassen.
5.2.4. Hinzu kommt Folgendes: Die Bestimmungen über die Erstreckung des Mietverhältnisses bezwecken in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 116 II 446 E. 3b S. 448; 105 II 197 E. 3b S. 197; Urteile 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.5). Indem die Beschwerdeführerin mehr als acht Jahre vor dem angedachten Beendi- gungstermin kündigte, steht der Beschwerdegegnerin - wie bereits das Mietgericht zutreffend aus- führte - für die Suche nach Ersatz weit mehr Zeit zur Verfügung, als dies bei Gewährung der ma- ximalen gesetzlichen Erstreckungsdauer für Geschäftsräume von sechs Jahren der Fall gewesen wäre. Richtig ist zwar, dass die während der Erstreckung bestehenden Kündigungsmodalitäten dem Mieter eine erhöhte Flexibilität ermöglichen, da er das bisherige Mietverhältnis gestützt auf Art. 272d OR erleichtert auflösen kann. Insofern ist für den Mieter eine Erstreckung vorteilhafter als eine lange Vorlaufzeit, die aus einer frühzeitigen Kündigung resultiert. Aus der bundesgerichtli- chen Rechtsprechung kann denn auch nicht geschlossen werden, dass die freiwillig eingeräumte Vorlaufzeit in jedem Fall linear von der Erstreckungsdauer abzuziehen wäre (siehe BGE 125 III 226 E. 4c; Urteile 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.3). Jedenfalls vermag aber der Umstand allein, dass - umgekehrt - dem Mieter kein vorzeitiges Kündigungsrecht im Sinne von Art. 272d OR zusteht, keine Härte zu begründen, zumal bei derart lange im Voraus erfolgter Kündigung. Das alte Mietrecht kannte im Übrigen das Institut der Erstreckung des Mietverhältnisses, nicht aber dieses vorzeitige Kündigungsrecht. Es wurde mit der Überlegung eingeführt, dass die Erstre- ckung ein Übergangszustand ist, während dem der Mieter gesetzlich verpflichtet ist, sich nach einer neuen Unterkunft umzusehen, und es daher folgerichtig erschien, ihm den Wegzug zu er- leichtern (Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 1464 Ziff. 421.22). Dass damit aber eine indirekte Lockerung der Erstreckungsvoraussetzungen ange- strebt worden wäre, ergibt sich aus den Materialien nicht.
5.2.5. Im Jahr 2003 diskutierte das Parlament eine Parlamentarische Initiative ("Mietrecht. Kündi- gungsfristen"; Nr. 01.446), die verlangte, dass ein Mieter - um das Risiko einer doppelten Miet- zinsbelastung zu entschärfen - nach der Kündigung des Vermieters noch während der Kündi- gungsfrist und mithin vor einer allfälligen Erstreckung analog zu Art. 272d lit. a OR vorzeitig kündi- gen könne. Der Nationalrat gab dieser Parlamentarischen Initiative keine Folge. Vor diesem Hin- tergrund besteht vorliegend aber noch weniger Anlass, aufgrund der blossen Kündigung (und des Risikos einer doppelten Mietzinsbelastung bei der Miete eines Nachfolgeobjekts) eine Erstreckung zu gewähren, obwohl die Vermieterin acht Jahre vor dem Beendigungstermin kündigte und ohne dass eine Härte im Sinne von Art. 272 OR ausgewiesen wäre.
5.3. Die Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich bereits in diesem Punkt als begründet. Unter diesen Umständen braucht auf die weiteren in der Beschwerde aufgeworfenen Rechtsfragen nicht eingegangen zu werden. Insbesondere muss nicht näher erörtert werden, ob die vom Obergericht (mittelbar) angeordnete Sistierung das Beschleunigungsgebot (Art. 29 Abs. 1 BV) verletzt, wie dies die Beschwerdeführerin unter anderem mit dem Argument vertritt, es drohe bei der Wieder- aufnahme des Verfahrens im Jahre 2022 angesichts der regelmässig sehr lange dauernden und über mehrere Instanzen geführten Verfahren eine "kalte Erstreckung" über den Kündigungstermin hinaus.
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör- de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2018, 28. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident