projekte
MB130017-L/U ΓÇó Fixed-term lease replaced by later open-ended lease
MB130017-L/UBezirksgericht Zürich02.02.2015Dismissed
The Zurich District Rent Court held that the parties had implicitly ended their fixed-term lease of March 2010 and replaced it with an open-ended lease from February 2012. The decisive factors were the reduced use of the premises, the partial occupation by third parties and the landlord, and the tenants' payment of the rent under the later lease. The tenants' mere dissatisfaction with the new arrangement did not amount to a contractual defect. As a result, the landlord's notice of 22 March 2013, effective 30 September 2013, was valid.
Art. 1 OR, Art. 115 OR; a lease, whether fixed-term or indefinite, may be terminated by mutual agreement without regard to statutory or contractual notice periods and without special form. Such an agreement may also be concluded implicitly through conclusive conduct. Where the parties subsequently perform only the terms of a later lease and the earlier arrangement is no longer lived in practice, the court may infer that the earlier contract was extinguished and replaced by the later one (consid. 5.2–5.4). Mere dissatisfaction with the new contractual arrangement does not invalidate it; absent a defect in consent under Art. 23 ff. OR, the contract remains binding.
ZMP 2015 Nr. 1 Aufhebung eines befristeten Mietvertrages: Ein befristeter Mietvertrag kann zwar nicht ordentlich gekündet werden, die Parteien können den Vertrag al- lerdings mittels eines Aufhebungsvertrages (konkludent) aufheben. Vorlie- gend hatte das Mietgericht zu prüfen, ob ein erster befristeter Mietvertrag zwischen den Parteien durch einen zweiten unbefristeten Mietvertrag ersetzt worden war.
Die Kläger (als Mieter) stellten sich auf den Standpunkt, dass die von der Beklag- ten (als Vermieterin) ausgesprochene Kündigung vom 22. März 2013 unwirksam und nichtig sei und begründeten dies unter anderem damit, dass ein erster zwi- schen den Parteien im März 2010 geschlossener Mietvertrag (bis Ende 2019) be- fristet und damit nicht kündbar gewesen sei. Der zweite Mietvertrag zwischen den Parteien vom Februar 2012 hingegen war unbefristet und damit grundsätzlich auch kündbar. Das Mietgericht setzte sich mit der Frage auseinander, ob der ers- te Mietvertrag noch bestehe und kam zum Schluss, dass die Parteien diesbezüg- lich einen Aufhebungsvertrag geschlossen hatten. In der Folge erwies sich auch die ausgesprochene Kündigung als wirksam und gültig. Aus dem Urteil des Mietgerichts vom 2. Februar 2015: "III. Erwägungen (...) 5. Kündigung vom 22. März 2013 5.1. (...) 5.2 Ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis lässt sich wie jedes Ver- tragsverhältnis durch Vereinbarung aufheben. Der Unterschied zur Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung besteht darin, dass die Auflösung des Mietverhältnisses von beiden Parteien gemeinsam ausgeht (Art. 1 OR) und ni cht
nur von einer Partei. Die Parteien können die Auflösung des Mietverhältnisses auf einen beliebigen Zeitpunkt vereinbaren. Sie sind weder an gesetzliche noch an vertragliche Kündigungsfristen oder -termine gebunden. Der Aufhebungsvertrag ist auch an keine besondere Form gebunden. Er kann mündlich vereinbart wer- den, selbst wenn die Parteien ursprünglich einen schriftlichen Mietvertrag abge- schlossen haben. Es finden die Vorschriften von Art. 115 OR hinsichtlich des Er- löschens einer Obligation analoge Anwendung (L ACHAT/THANEI, Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 496 f.). 5.3. In casu ist davon auszugehen, dass die Parteien den Mietvertrag vom März 2010 konkludent aufhoben und durch den Mietvertrag vom Februar 2012 ersetz- ten. D afür spricht, dass die Kläger bereits seit längerem nicht mehr die gesamten 645.5m 2 der Y-Räume nutzen, die sie gemäss dem Mietvertrag vom März 2010 mieteten, sondern vom 1. Oktober 2010 bis 30. September 2011 lediglich noch 276.5m 2 und seit dem 1. Oktober 2011 sogar nur noch 218.1m 2 . Die restliche Mietfläche wird von A. und B. sowie von der Beklagten selbst genutzt. Unbestrit- ten ist auch, dass die Kläger ab Oktober 2011 nur noch den Mi etzi ns gemäss dem Mietvertrag vom Februar 2012 bezahlen. Dieser Mietvertrag wurde somit seit dem 1. Oktober 2010 grösstenteils und seit dem 1. Oktober 2011 vollumfänglich ge- lebt. Mithin ist davon auszugehen, dass der Mietvertrag vom März 2010 aufgeho- ben wurde und der Mietvertrag vom Februar 2012 gülti g zustande kam. Dass die Kläger diesen Vertrag nicht als Ideallösung, sondern als Entgegenkommen ihrer- seits empfinden, ändert daran nichts. Wären sie mit dem Mietvertrag vom Februar 2012 nicht einverstanden gewesen, hätten sie diesen wohl ni cht unterzei chnet. Eine blosse "Unzufriedenheit" vermag einen Vertrag nicht aufzuheben, dafür be- darf es eines Mangels beim Vertragsschluss gemäss Art. 23 ff. OR (z.B. Irrtum, absichtliche Täuschung oder Furchterregung). Solches wurde von den Klägern indes nicht geltend gemacht. 5.4. Nachdem davon auszugehen ist, dass der Mietvertrag vom Februar 2012 gültig zustande gekommen ist, erweist sich die Kündigung der Beklagten vom 22. März 2013 auf den 30. September 2013 als wirksam und gültig. Die Kläger beanstandeten die Kündigung denn auch als unwi rksam und ni chti g, wei l si e da-
von ausgingen, dass ein befristeter Mietvertrag vorliege. Das Mietverhältnis wurde gültig auf den 30. September 2013 beendet."
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör- de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2015, 25. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: lic. iur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber