Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LU130001-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin Dr. L. Hunziker Schnider sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. V. Seiler. Urteil vom 30. April 2013 in Sachen
A._____, Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____
gegen
Genossenschaft B._____, Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. et dipl. Bauing. Y._____
betreffend Anfechtung der Kündigung / Mieterstreckung / Einrede der fehlenden Zuständigkeit
Berufung gegen einen Beschluss der Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 30. Januar 2013 (MM120061)
Erwägungen: 1.1 Mit Mietvertrag vom 18. Februar 2007 mietete die Klägerin und Beru- fungsklägerin (fortan nur Klägerin) ab dem 1. März 2007 von der Beklagten und Berufungsbeklagten (fortan nur Beklagte) ein wie folgt umschriebenes Mietobjekt: "Selbständiges und dauerndes Baurecht auf Parzelle GB C., GBBL Nr. ..., Kat.Nr. ..., Plan ... bestehend aus 2'150 m 2 Gesamt- grundstückfläche. Nutzbare Fläche gemäss Baueingabeplänen für die Erstellung eines Verpflegungs-Containers." Die Kündigung des Mietvertrages war möglich jährlich monatlich zum voraus auf Ende jeden Monats, ausser Dezember, frühestens per 31. Januar 2011. Wei- ter vereinbarten die Parteien, dass die Mieterin bei Mietende den ursprünglichen Zustand des Grundstückes auf ihre Kosten wieder herzustellen habe (act. 4/2). Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit amtlich genehmigtem Formular vom 27. September 2012 auf den 30. November 2013. Zur Begründung wurde angeführt: "Aufgrund der personellen und organisatorischen Veränderungen beim Betrieb der B. soll das gesamte Areal dem jetzigen Hauptmieter, dem D., zugeteilt bzw. vermietet werden." (act. 4/3). 1.2 Am 30. Oktober 2012 gelangte die Klägerin mit einem Kündigungs- schutzbegehren an die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Be- zirksgerichtes Dielsdorf (fortan nur Schlichtungsbehörde). Sie beantragte die Auf- hebung der Kündigung der Beklagten vom 27. September 2012 betreffend Fläche für Betrieb Verpflegungs-Container und Parkplatz an der ...-Strasse ..., C., eventuell verlangte sie eine Erstreckung des Mietverhältnisses zwischen den Par- teien um sechs Jahre bis 30. November 2019 (act. 1). Mit Beschluss vom 30. Januar 2013 trat die Schlichtungsbehörde auf das Begehren mangels sachli- cher Zuständigkeit nicht ein (act. 23). 1.3 Die Klägerin führt mit Schriftsatz vom 25. Februar 2013 fristgemäss Be- rufung mit folgenden Anträgen (act. 24):
"1. Der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben. 2. Die Vorinstanz sei anzuweisen, auf die Klage der Berufungsklä- gerin einzutreten und die Parteien zur Schlichtungsverhandlung vorzuladen. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten der Berufungsbeklagten." 1.4 Gleichzeitig machte die Klägerin ein Schlichtungsgesuch beim Frie- densrichteramt ... hängig, wobei sie die Sistierung des Schlichtungsverfahrens bis zum Abschluss des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens verlangte (act. 31). Mit Verfügung vom 15. März 2013 sistierte der Friedensrichter von ... das Schlich- tungsverfahren bis zum Entscheid des Obergerichts (act. 30). 1.5 Der Beklagten wurde mit Verfügung der Präsidentin vom 5. März 2013 Frist zur Beantwortung der Berufung angesetzt (act. 28). Mit der – unter Berück- sichtigung des in der Verfügung fehlenden Hinweises auf die Ausnahme vom Fris- tenstillstand über Ostern nach Art. 145 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 ZPO (vgl. ZK ZPO- Staehelin, 2. A. Zürich 2013, Art. 145 N 4) – rechtzeitigen Berufungsantwort vom 17. April 2013 trägt die Beklagte auf Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen Beschlusses an (act. 32). Die Berufungsantwort ging der Klä- gerin am 23. April 2013 zu (act. 35). Der Prozess ist spruchreif. 2.1 Die Schlichtungsbehörde hielt dafür, dass es sich beim streitbetroffe- nen Mietobjekt nicht um einen Wohn- oder Geschäftsraum, sondern um eine (un- bebaute) Grundstücksfläche handle. Die sachliche Zuständigkeit der Schlich- tungsbehörde nach Art. 200 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 66 Abs. 1 GOG sei daher nicht gegeben. Zuständig hierfür sei der Friedensrichter am Ort der gelege- nen Sache (act. 23 E. II, S. 4 ff.). 2.2 Die Klägerin rügt eine Verletzung der ZPO und des GOG. Sie macht geltend, es sei den Schlichtungsbehörden verwehrt, endgültig über die Sache und damit auch über die Prozessvoraussetzungen zu entscheiden. Sei die Schlich- tungsbehörde der Ansicht, sie sei sachlich nicht zuständig, so habe sie dies dem Kläger mitzuteilen und ihm allenfalls Gelegenheit zu geben, das Begehren zu- rückzuziehen. Sei der Kläger dazu nicht bereit, habe sie zur Schlichtungsverhand-
lung vorzuladen. Abgesehen davon gehe die Schlichtungsbehörde zu Unrecht davon aus, dass es sich beim streitbetroffenen Mietobjekt nicht um einen Ge- schäftsraum handle. Der Verpflegungs-Container habe nämlich schon seit ge- raumer Zeit vor Abschluss des aktuellen Vertrages bestanden, und eine reine Vermietung des betreffenden Baurechts ohne Container sei gar nicht möglich, da die Baute dem rechtlichen Schicksal des Baurechts folge. Zudem sei der Contai- ner keine Fahrnisbaute. Selbst wenn das Mietobjekt aber nicht als Geschäfts- räumlichkeit zu qualifizieren sei, sei die Schlichtungsbehörde nach Art. 200 ZPO für das Kündigungsschutzbegehren sachlich zuständig, da der Begriff der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen mit der herrschenden Lehre auf die Miete und Pacht sämtlicher unbeweglicher Sachen auszudehnen sei. Es rechtfertige sich nicht, den Missbrauchsschutz im Mietrecht an das Kriterium des Raumes zu knüpfen (act. 24 S. 3 ff.). 2.3 Die Beklagte gibt zu bedenken, dass die Regelung der Entscheidbe- fugnis der Schlichtungsbehörde in den kantonalen Zivilprozessordnungen unter- schiedlich gewesen sei. Führten nun die Obergerichte ihre bisherige Praxis fort, würde dies bedeuten, dass die einheitliche Regelung der ZPO in dieser Frage und damit eine der wichtigsten Zielsetzungen der ZPO gefährdet sei. Zu berücksichti- gen sei weiter, dass die Prozessvoraussetzungen heute von Amtes wegen geprüft werden müssten. Folglich müsse massgebend sein, ob die Schlichtungsbehörde im Rahmen ihres Prüfungsumfanges aufgrund der vorhandenen Unterlagen in der Lage sei, einen Entscheid über die sachliche Zuständigkeit zu fällen. Das Oberge- richt verwehre der Schlichtungsbehörde den Entscheid über die Zuständigkeit, so- fern damit endgültig über die Sache entschieden werde. Das sei vorliegend nicht geschehen; vielmehr werde mit Einreichung der Klage bei der zuständigen Stelle die Rechtshängigkeit nach Art. 63 ZPO nicht unterbrochen. Gemäss einem erheb- lichen Teil der Lehre müsse es der Schlichtungsbehörde unabhängig vom Streit- wert und der davon abhängenden Entscheidkompetenz möglich sein, einen for- mellen Nichteintretensentscheid zu fällen. Der Entscheid der Vorinstanz sei auch aus verfahrensökonomischen Gründen angezeigt, da der Klägerin der Rechts- schutz nach wie vor uneingeschränkt offen stehe, hingegen der Beklagten weitere Verfahrensverzögerungen nicht zuzumuten seien. Im Kanton Zürich sei nach § 66
in Verbindung mit § 52 lit. c GOG die sachliche Zuständigkeit der paritätischen Schichtungsbehörden in Miet- und Pachtsachen ausdrücklich den Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vorbehalten. Der Wortlaut der Gesetzesbestimmung lasse keinen Raum dafür, die Vorschrift auch auf ande- re Mietrechtsstreitigkeiten anzuwenden. Im Weiteren widerspreche es dem klaren Wortlaut des Mietvertrages und den tatsächlichen Gegebenheiten, wenn die Klä- gerin behaupte, beim Mietobjekt handle es sich um ein bebautes Grundstück. Der Vormieter der Klägerin habe den Verpflegungs-Container auf der unüberbauten Landfläche erstellt. Die Beschreibung des Mietobjekts und dessen Verwendungs- zweck im Mietvertrag sei bewusst erfolgt, insbesondere da es sich um wesentli- che Vertragspunkte gehandelt habe. Der Vormieter habe der Übernahme des Mietvertrags bzw. der Übertragung des Baurechts auf die Klägerin ausdrücklich schriftlich zugestimmt, was keinen Sinn ergäbe, wenn es nicht darum gegangen wäre, den Übergang des Verpflegungs-Containers auf die Klägerin rechtlich ein- deutig zu regeln. Die Klägerin habe den Verpflegungs-Container gemäss dem kla- ren Wortlaut des Mietvertrags zudem vom Vormieter übernommen und nicht von der Beklagten. Es handle sich dabei um eine Fahrnisbaute. Abgesehen davon, dass die Klägerin den Container erst per 1. März 2007 übernommen habe, ihr somit nur sechs Jahre der 13-jährigen Bestandesdauer anzurechnen seien und der Container auch nicht fest mit dem Boden verbunden sei, sei die Bestimmung im Mietvertrag, dass bei Mietende der ursprüngliche Zustand des Grundstücks wiederherzustellen sei, ein weiterer unmissverständlicher Hinweis für den tempo- rären Charakter des Verpflegungs-Containers (act. 32 S. 3 ff.). 3.1 Art. 197 ZPO legt als Grundsatz fest, dass einem (gerichtlichen) Ent- scheidverfahren ein Schlichtungsversuch vor einer Schlichtungsbehörde voranzu- gehen hat. Je nach Streitwert bzw. Streitgegenstand kann die Schlichtungsbehör- de das Verfahren mit einem Entscheid (Art. 212 ZPO), einem Urteilsvorschlag (Art. 210 ZPO) oder mit einer Klagebewilligung (Art. 209 ZPO) beenden. Der Streitwert des vorliegenden Verfahrens betreffend Kündigungsschutz bzw. Erstreckung beträgt aufgrund des monatlichen Mietzinses von Fr. 600.-- sowie unter Berücksichtigung der beantragten Maximal-Erstreckung (welche die
dreijährige Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR übersteigt) Fr. 43'200.-- (vgl. act. 24 N 4). Die Schlichtungsbehörde hat hier daher keine Entscheidkompetenz, sondern amtet als reine Schlichtungsbehörde. 3.2 Das kantonale Recht sieht in sachlicher und funktioneller Hinsicht ei- nerseits Friedensrichter und andererseits paritätisch zusammengesetzte Schlich- tungsbehörden in Miet- und Pachtsachen als Schlichtungsstellen vor (§§ 52 ff. GOG). Die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen ist zuständig für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn und Geschäftsräumen (§ 66 GOG). Die Folgen einer sachlichen Unzuständigkeit der Schlichtungsbehörde las- sen ZPO und GOG offen. Die Kompetenz, auf das Begehren nicht einzutreten, hat die Schlichtungsbehörde nach der weit überwiegenden Literatur wenn über- haupt, dann nur im Falle einer offensichtlichen Unzuständigkeit. Die Schlich- tungsbehörde soll ihre sachliche und funktionelle Zuständigkeit im Sinne von Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO zwar prüfen und im Falle ihrer Unzuständigkeit der kla- genden Partei Gelegenheit geben, ihr Begehren zurückzuziehen. Zieht der Kläger sein Schlichtungsgesuch zurück, so findet Art. 63 ZPO Anwendung, wonach als Zeitpunkt der Rechtshängigkeit das Datum der ersten Einreichung gilt, wenn die Eingabe innert eines Monates bei der zuständigen Schlichtungsbehörde neu ein- gereicht wird. Im Falle des Beharrens der klagenden Partei auf die Durchführung eines Sühnverfahrens hat die Schlichtungsbehörde aber diesem Begehren in aller Regel Folge zu leisten und den Entscheid über die Zuständigkeit den Gerichten zu überlassen (vgl. ZK ZPO-Honegger, 2. A. Zürich 2013, Art. 202 N 18 f.; Egli, DIKE-Komm-ZPO, Art. 202 N 11 f.; Möhler, ZPO Kommentar Gehri, Zürich 2010, Art. 202 N 17; KUKO ZPO-Gloor/Umbricht, Art. 202 N 2). Dass die Schlichtungs- behörde bei offensichtlicher Unzuständigkeit auf das Begehren nicht eintreten muss, wird (auch) in der neuen Auflage des einschlägigen Handbuchs der Frie- densrichter vertreten (vgl. Handbuch für die Friedensrichter des Kantons Zürich, 2. A. Zürich 2012, N 73). Von der hiesigen Kammer wurde ein Nichteintreten zwar zunächst abgelehnt (vgl. OGer ZH RU110019 vom 12. Oktober 2011, E. II.3.), die I. Zivilkammer des Obergerichts hat indessen in einem Fall einer offensichtlichen Unzuständigkeit die Kompetenz der Schlichtungsbehörde zur Fällung eines Nichteintretensentscheid anerkannt (vgl. OGer ZH RU110021 vom 28. Juli 2011,
E. 3.). Dem ist beizupflichten. Müsste die Schlichtungsbehörde die Prüfung und den Entscheid über die Zuständigkeit stets dem Gericht überlassen, stünde dies zu den Zielen des Schlichtungsverfahrens wie der raschen Streiterledigung und der Entlastung des Gerichts im Widerspruch. Nichtsdestoweniger gilt es zu be- achten, dass der Schlichtungsbehörde keine Gerichtsbarkeit zusteht. Deshalb ist es ihr grundsätzlich verwehrt, einen Nichteintretensentscheid zu fällen (vgl. ZK ZPO-Honegger, op. cit., Art. 202 N 19). Dass die Prozessvoraussetzungen, wie die Beklagte festhalten lässt (act. 23 S. 4), auch von der Schlichtungsbehörde von Amtes wegen geprüft werden müssen (vgl. Art. 60 ZPO; vgl. Müller, DIKE-Komm- ZPO, Art. 59 N 32), ändert daran nichts. Nicht die Prüfungskompetenz der Schlichtungsbehörde ist eingeschränkt, sondern ausschliesslich ihre Entscheid- kompetenz. Aus prozessökonomischer Sicht ist es entgegen der Argumentation der Beklagten zudem angezeigt, dass die angerufene Schlichtungsbehörde das Verfahren durchführt, selbst wenn sich erwiese, dass sie dafür sachlich nicht zu- ständig wäre. 3.3.1 Im Mietvertrag zwischen der Beklagten und dem ersten Mieter E._____ vom 18. November 1999 (act. 15/3) wurde das Mietobjekt als "selbstän- diges und dauerndes Baurecht [...]. Nutzbare Fläche gemäss Baueingabeplänen für die Erstellung eines Verpflegungs-Containers" bezeichnet. E._____ erstellte den (zwischenzeitlich erweiterten, vgl. act. 12 S. 8) heute im gewerblichen Ge- brauch der Klägerin bzw. von Dritten (vgl. act. 12 S. 10) stehenden Verpflegungs- Container (vgl. act. 4/4; act. 15/6). Die Umschreibung des Mietobjekts wurde, wie die Klägerin zutreffend ausführt, im Mietvertrag zwischen den Parteien vom 18. Februar 2007 (act. 4/2) übernommen, obschon der Container beim Abschluss des Mietvertrags zwischen den Prozessparteien schon jahrelang auf der nutzba- ren Fläche gemäss Baurecht bestand, mithin nicht erst erstellt werden musste. Anders als hier wurden in dem von der Vorinstanz angeführten Entscheid des Bundesgerichts Büro- und Lagergebäude von der dortigen Mieterin erst nach Ab- schluss des Mietvertrages erstellt, weshalb sie nicht Gegenstand des Mietvertrags waren und somit nicht als Geschäftsräume qualifiziert wurden (BGer 4P.80/2002 vom 16. Mai 2002, E. 2.1; vgl. auch BGE 124 III 108, E. 2b, S. 110). Die Schlich- tungsbehörde hat das erkannt, dagegen jedoch ins Feld geführt, dass der Vormie-
ter und Vater der Klägerin, F._____, mit seiner Unterschrift auf dem Mietvertrag ausdrücklich der Übertragung des Baurechts für den Teilbereich des Containers von ihm an die Klägerin zugestimmt hat (act. 4/2), und geschlossen, dass die Klä- gerin somit zwar einen bestehenden Container übernommen habe, nicht aber von der Beklagten, sondern vom Vormieter (act. 23 E. 2.2 S. 6). Die Argumentation hat durchaus etwas für sich, zumal sich die Klägerin wie bereits ihre Vormieter (vgl. act. 15/3-4) dazu verpflichtet hat, nach Beendigung des Vertrages den ur- sprünglichen Zustand wiederherzustellen, mithin die Baute zu entfernen. Denkbar bleibt aber, dass – wie die Klägerin behauptet – die Umschreibung des Mietob- jekts im Mietvertrag von den Parteien nicht bewusst gewählt wurde und der vor- liegende Mietvertrag sich nach dem Willen der Parteien nicht auf das Grundstück (Baurecht) beschränkt, sondern auch die Baute umfasst, womit von einer Miete eines Geschäftsraums auszugehen wäre. Entscheidend ist der tatsächliche Wille der Parteien bei Vertragsschluss. Und dieser Wille ist umstritten (vgl. act. 12 S. 7; act. 19 S. 3). 3.3.2 Nicht ohne Weiteres klar ist ausserdem, ob der Verpflegungs- Container als Fahrnisbaute zu qualifizieren ist oder als Dauerbaute. Gegen eine Fahrnisbaute führt die Klägerin zum einen die nicht bloss vorübergehende Dauer der offenbar seit fast 13 Jahren bestehenden Einrichtung an (vgl. act. 19 S. 4; act. 24 S. 5). Wenn die Beklagte der Klägerin dagegen nur die seit dem Ab- schluss des vorliegenden Mietvertrages vergangenen sechs Jahre anrechnen will, kann dem für die Qualifikation der Baute nicht gefolgt werden. Richtig ist vielmehr, dass es auf die Absicht des Bauherrn ankommt (Art. 677 Abs. 1 ZGB; BSK ZGB II- Rey/Strebel, 4. A. Zürich 2011, Art. 677 N 4; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 3. A. Zürich 2008, Art. 253 N 20; vgl. dazu ZK-Higi, 3. A. 1994, Art. 253 N 15 ff.). Diese aber ist vorliegend umstritten (vgl. act. 24 S. 5; act. 32 S. 7 f.). Weiter fällt in Betracht, dass der Verpflegungs-Container über Wasser- und Stromleitungen ver- fügt, die unter Umständen nur mit erheblichem Aufwand abgetrennt werden kön- nen, was freilich ebenfalls umstritten ist (act. 24 S. 5; act. 32 S. 8). Handelte es sich bei dem betreffenden Container aber nicht um eine Fahrnisbaute, welche ein vom Grundstück unabhängiges Schicksal haben kann, so erfasste der Mietvertrag zwischen den Parteien ohne Weiteres auch die Baute.
3.3.3 Unabhängig davon kommt hinzu, dass der Begriff der Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen in Art. 200 Abs. 1 ZPO zur Vermeidung einer Zersplitterung der sachlichen Zuständigkeit in der Literatur weit ausgelegt wird und namentlich sämtliche Immobilien, wie insbesondere Standplätze und unbe- baute Grundstücke, einschliessen soll (vgl. ZK ZPO-Honegger, Art. 200 N 4; Hofmann/Lüscher, Le Code de procédure civile, Bern 2009, S. 113 FN 212; Püntener, Das mietrechtliche Schlichtungsverfahren in der ZPO, mp 4/2011, S. 265). Die nämliche Auslegung müsste folglich für den Begriff "Wohn- und Ge- schäftsräume" in § 66 GOG gelten (so Hauser/Schweri/Lieber, GOG-Kommentar, Zürich 2012, § 66 N 1). Die von der Beklagten angeführte Kommentarstelle des GOG-Kommentars § 3 N 35 (vgl. act. 32 S. 9) bezieht sich dagegen nicht auf die Schlichtungsbehörde, sondern auf das Mietgericht. Entgegen der Auffassung der Beklagten geht es dabei zudem nicht um Sinn und Zweck einer Ausdehnung des Begriffs der Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen de lege ferenda, sondern um eine Auslegung de lege lata. 3.4 Aus den vorstehenden Ausführungen erhellt, dass die Schlichtungsbe- hörde in Miet- und Pachtsachen zur Behandlung des Rechtsbegehrens der Kläge- rin nicht offensichtlich unzuständig ist. Mit dem angefochtenen Nichteintretensent- scheid hat die Schlichtungsbehörde daher ihre Kompetenzen überschritten. Steht eine (nur) mögliche Unzuständigkeit in Frage, so ist nach dem Gesagten der Klä- gerin Gelegenheit zu geben, sich dazu zu äussern oder gegebenenfalls die Klage zurückzuziehen. Da die Klägerin die Klage nicht zurückgezogen hat, ist das Schlichtungsverfahren durchzuführen. Der angefochtene Entscheid ist daher auf- zuheben, und die Sache ist zur Durchführung des Verfahrens an die Schlich- tungsbehörde zurückzuweisen. Die Mitteilung des vorliegenden Entscheides an das Friedensrichteramt ... (zwecks Aufhebung der Sistierung und Abschreibung des bei ihm anhängigen Verfahrens) ist Sache der Parteien.
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche oder mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 43'200.--. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. V. Seiler
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