Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: LF240106-O/U Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschrei- berin MLaw D. Stebler Beschluss und Urteil vom 24. Dezember 2024 in Sachen A._____ AG, Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____ und / oder Rechtsanwältin MLaw X2., gegen B., Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Y._____, betreffend Eigentumsübertragung / Rechtsschutz in klaren Fällen Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Meilen vom 11. Oktober 2024 (ER240015)
Rechtsbegehren: (act. 7/14 S. 2 f.) "1.Der Gesuchstellerin sei jeweils das Alleineigentum an dem mit öf- fentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 8. März 2022 erworbenen Grundstück in der Gemeinde C., a.Grundbuch Blatt 1, Stockwerkeigentum, EGRID CH 2, D. Strasse 3, 117/1000 Miteigentum an Grundbuch Blatt 4, Liegenschaft Kataster Nr. 5, EGRID CH 6, C._____ mit Sonderrecht an der Wohnung im 3. Obergeschoss mit Kellerabteil im Untergeschoss, in den Aufteilungsplänen dunkelblau bemalt und mit ... bezeichnet, gemäss Begrün- dungsakt Beleg ... mit Aufteilungsplänen; b.Grundbuch Blatt 7, Miteigentumsanteil, EGRID CH 8, D._____ Strasse 3, 4/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt 9, EGRID CH 10, C._____ c.Grundbuch Blatt 11, Miteigentumsanteil, EGRID CH 12, D._____ Strasse 3, 4/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt 9, EGRID CH 10, C._____ d.Grundbuch Blatt 13, Miteigentumsanteil, EGRID CH 14, D._____ Strasse 3, 1/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt 9, EGRID CH 10, C._____ gerichtlich zuzusprechen und es sei das Grundbuchamt E._____ gerichtlich anzuweisen, Zug um Zug gegen Nachweis der Land- preis-Zahlung von CHF 863'757.–, wovon CHF 843'757.– an die Gesuchsgegnerin und CHF 20'000.– an das Steueramt der Ge- meinde C._____ zur Sicherstellung einer allfälligen Grundstücks- gewinnsteuer gemäss Ziff. 6 der weiteren Bestimmungen des Kaufvertrags vom 08.03.2022 zu bezahlen sind, sowie der Werk- preiszahlung von CHF 1'284'243.– an F._____ GmbH, die Ge- suchstellerin als Alleineigentümerin im Grundbuch einzutragen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Gesuchsgegnerin." Urteil des Einzelgerichts: (act. 7/24 = act. 3 = act. 6) 1.Der Gesuchstellerin wird jeweils das Alleineigentum an dem mit öffentlich beurkun- deten Kaufvertrag vom 8. März 2022 erworbenen Grundstücken an der D._____ Strasse 3 in der Gemeinde C._____, welche heute im alleinigen Eigentum der Ge- suchsgegnerin stehen, Zug um Zug gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises (CHF 863'757.– [restlicher Landpreis, wovon CHF 843'757.– an die Gesuchsgegne-
rin und CHF 20'000.– an das Steueramt der Gemeinde C._____ zu bezahlen sind] und CHF 1'284'243.– [restlicher Werkpreis, welcher an die F._____ GmbH zu be- zahlen ist]) zugesprochen: Grundbuch Blatt 1, Stockwerkeigentum, EGRID CH 2, D._____ Strasse 3, C., 117/1000 Miteigentum an Grundbuch Blatt 4, Kat.-Nr. 5, EGRID CH 6, mit Sonderrecht an der Wohnung im 3. Oberge- schoss mit Kellerabteil im Untergeschoss, in den Aufteilungsplänen dunkel- blau bemalt und mit ... bezeichnet, gemäss Begründungsakt Beleg ... mit Auf- teilungsplänen; Grundbuch Blatt 7, Miteigentumsanteil, EGRID CH 8, D. Strasse 3, C., 4/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt 9, EGRID CH 10; Grundbuch Blatt 11, Miteigentumsanteil, EGRID CH 12, D. Strasse 3, C., 4/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt 9, EGRID CH 10; Grundbuch Blatt 13, Miteigentumsanteil, EGRID CH 14, D. Strasse 3, C., 1/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt 9, EGRID CH 10. 2.Das Grundbuchamt E. wird angewiesen, auf Anmeldung der Gesuchstellerin hin diese gegen Nachweis der Zahlung des restlichen Kaufpreises (CHF 863'757.– [restlicher Landpreis, wovon CHF 843'757.– an die Gesuchs- gegnerin und CHF 20'000.– an das Steueramt der Gemeinde C._____ zu bezahlen sind] und CHF 1'284'243.– [restlicher Werkpreis, welcher an die F._____ GmbH zu bezahlen ist]) als Alleineigentümerin der in Dispositiv-Ziffer 1 genannten Grundstü- cke in das Grundbuch einzutragen. 3.Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf 16'660.–. 4.Die Gerichtskosten werden der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie werden aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss bezogen, sind ihr jedoch von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen. 5.Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteientschädi- gung von insgesamt CHF 17'421.– (8.1 % MwSt. darin enthalten) zu bezahlen.
6.-7. [Mitteilungssatz, Rechtsmittelbelehrung] Berufungsanträge: (act. 2 S. 2): " 1. Es sei in Gutheissung der Berufung das angefochtene Urteil vom 11. Oktober 2024 aufzuheben. 2. Es sei nicht auf das Gesuch der Gesuchstellerin und Berufungsbeklag- ten einzutreten. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST sowohl des Verfahrens vor Vorinstanz wie auch vor Obergericht zu Lasten der Ge- suchstellerin und Berufungsbeklagten." Erwägungen: I. 1.Die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungskläge- rin), die Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagte) sowie die F._____ GmbH (nachfolgend: Werkerstellerin) schlossen am 8. März 2022 einen Kaufvertrag über eine sich an der D._____ Strasse 3 in C._____ befindliche Liegenschaft. Es handelt sich dabei um eine Stockwerkein- heit samt Kellerabteil und Garagenplätze, welche Bestandteil einer – zum damali- gen Zeitpunkt noch zu erstellenden – grösseren Überbauung bildet. Bis anhin ist die Eigentumsübertragung im Grundbuch nicht erfolgt (vgl. act. 7/24 E. 2 = act. 3 E. 2 = act. 6 E. 2; act. 7/3/2). 2.Mit Eingabe vom 10. Juli 2024 gelangte die Berufungsbeklagte an das Ein- zelgericht im summarischen Verfahren des Bezirks Meilen (nachfolgend: Vorin- stanz; act. 7/1). Mit Eingabe vom 21. August 2024 korrigierte sie im Rahmen einer freiwilligen Stellungnahme die Rechtsbegehren (act. 7/14). Die Vorinstanz hiess das Gesuch mit Urteil vom 11. Oktober 2024 gut (act. 7/24= act. 3 = act. 6; zitiert als act. 3). 3.Gegen diesen Entscheid erhob die Berufungsklägerin rechtzeitig (vgl. act. 7/25/1) mit Eingabe vom 25. Oktober 2024 Berufung und stellte eingangs erwähnte Anträge (act. 2 S. 2).
4.Der mit Verfügung vom 31. Oktober 2024 einverlangte Kostenvorschuss ging innert erstreckter Frist ein (vgl. act. 8; act. 11; act. 12; act. 13). Die vorin- stanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 7/1-25). Es wurde davon abgesehen, eine Berufungsantwort einzuholen (act. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. II. 1.Mit Eingabe vom 14. November 2024 beantragte die Berufungsklägerin die Sistierung des vorliegenden Verfahrens. Zur Begründung führte sie aus, dass im Parallelfall LF240096 am 4. November 2024 ein Urteil des Obergerichts ergangen sei. Dieses Urteil habe im Wesentlichen die identischen Rechtsfragen zum Ge- genstand wie die vorliegende Berufung, und es betreffe dieselbe Liegenschaft mit denselben Parteien auf Seiten der Verkäuferschaft und der Werkerstellerin. Die jeweils gesuchstellenden Parteien in den Verfahren LF240096, LF240106 und LF240107 arbeiteten im Hintergrund zusammen und reichten im Wesentlichen identische Rechtsschriften ein. Die Anwältin der Berufungsbeklagten in den Ver- fahren LF240106 und LF240107 sei nachweislich von der Werkerstellerin bezahlt. Das genannte Urteil vom 4. November 2024 werde beim Bundesgericht angefoch- ten werden. Die Beschwerde ans Bundesgericht werde aufschiebende Wirkung haben; Beschwerden gegen ein Urteil im hiesigen Verfahren hätten es auch. Ob- siege die Berufungsklägerin als Beschwerdeführerin vor Bundesgericht, werde das direkte Auswirkungen auf das aktuelle Berufungsverfahren haben. Unterliege dagegen die Berufungsklägerin vor dem Bundesgericht, werde mit einem Rück- zug der vorliegenden Berufung zu rechnen sein (act. 10 S. 1). 2.Nach Art. 126 Abs. 1 ZPO kann das Gericht ein Verfahren sistieren, wenn die Zweckmässigkeit dies verlangt. Namentlich kann das Verfahren sistiert wer- den, wenn der Entscheid vom Ausgang eines anderen Verfahrens abhängig ist (vgl. zum Ganzen auch: BSK ZPO-GSCHWEND, 4. Aufl. 2024, Art. 126 N 11 ff.). Die Sistierung aufgrund der vorliegenden Bestimmung erfordert in der Regel eine Interessenabwägung, indem das Gericht das Interesse an der Sistierung dem ge- genteiligen Interesse an der Beschleunigung des Verfahrens gegenüberstellt und
den Grad der Abhängigkeit vom Ausgang des anderen Verfahrens berücksichtigt (ZK ZPO-STAEHELIN, 3. Aufl. 2016, Art. 126 N 4). Hängige Prozesse zur gleichen Rechtsfrage vor anderen Gerichten bilden in der Regel keinen Grund für eine län- ger dauernde Sistierung (BGE 135 III 127 E. 3.4.2). Nach der Praxis der Kammer wird eine Sistierung des Verfahrens, weil Rechtsfragen aufgeworfen werden, die sich in einer anderen Sache zwischen anderen Parteien ebenfalls stellen, welche gegenwärtig vor Bundesgericht hängig ist, abgelehnt (vgl. OGer ZH NG210001 vom 30. April 2021 E. 3.2). 3.Vorliegend mag es somit zwar zutreffen, dass sich teilweise ähnliche Rechtsfragen stellen. Indes sind die angefochtenen erstinstanzlichen Urteile in den Verfahren LF240096-O, LF240106-O und LF240107-O nicht deckungsgleich. Sodann betreffen die Verfahren jeweils unterschiedliche Parteien auf Seiten der Gesuchsteller. Selbst wenn demnach die Berufungsklägerin das Urteil OGer ZH LF240096 vom 4. November 2024 an das Bundesgericht weiterziehen würde, wäre eine Sistierung des vorliegenden Verfahrens nicht gerechtfertigt. Unerheb- lich ist sodann, ob die jeweiligen Gesuchsteller, wie von der Berufungsklägerin behauptet, im Hintergrund zusammenarbeiten. Der Antrag der Berufungsklägerin auf Sistierung des Verfahrens ist deshalb abzuweisen. III. 1. 1.1 Gegen erstinstanzliche Endentscheide im summarischen Verfahren ist die Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten nur zulässig, wenn der Streit- wert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– be- trägt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Vorliegend wurde, da die Eigentums- übertragung der Grundstücke umstritten ist, als Streitwert der für die besagten Grundstücke vereinbarte Kaufpreis von Fr. 2'685'000.– zugrunde gelegt (act. 3 E. 8.1). Der Streitwert ist nicht umstritten und auch dem vorliegenden Verfahren zugrunde zu legen. Das Rechtsmittel der Berufung ist gegeben.
1.2 Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Es kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die un- richtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). In der schriftlichen Berufungsbegründung ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwie- fern der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Fehler leidet (BGE 142 I 93 E. 8.2; BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Die Berufungsinstanz hat sich – abgesehen von offen- sichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der Berufungsschrift in rechtsgenügender Weise erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Neue Tatsachen und neue Beweismittel werden im Berufungsverfahren im Übrigen nur noch berücksichtigt, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten und vor der Berufungsinstanz unverzüglich vorgebracht werden (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 2. 2.1 Die Berufungsklägerin bringt zunächst im Wesentlichen vor, es habe kein Rechtsschutzinteresse am von der Berufungsbeklagten gestellten Gesuch be- standen. Da es sich dabei um eine rechtliche Argumentation handle und das Rechtsschutzinteresse von Amtes wegen zu prüfen sei, habe das Obergericht die Argumentation zu prüfen. Das Ziel, welches die Berufungsbeklagte mit ihrem Ge- such hätte erreichen wollen, sei offenkundig, das Eigentum an den von ihr mit Kaufvertrag vom 8. März 2022 erworbenen Grundstücken übertragen zu erhalten. Es werde von der Berufungsbeklagten aber nicht beantragt, dass sie das Eigen- tum an den strittigen Grundstücken direkt im Zeitpunkt der gerichtlichen Zuspre- chung erhalte, sondern erst Zug um Zug gegen die Bezahlung des restlichen noch offenen Kaufpreises. So würde die Berufungsbeklagte nach Rechtskraft des angefochtenen Entscheids immer noch nicht Alleineigentümerin der strittigen Grundstücke und damit auch nicht als Alleineigentümerin im Grundbuch eingetra- gen, was offenkundig aber das Ziel des Gesuchs gewesen sei. Es fehle denn auch an der gesetzlichen Grundlage um eine Zug um Zug zu erfüllende Leis- tungspflicht Zug um Zug zu vollstrecken (act. 2 Rz. 5 ff.).
2.2 Nach Art. 60 ZPO prüft das Gericht von Amtes wegen, ob die Prozessvor- aussetzungen erfüllt sind. Das Gericht ist nicht verpflichtet, jede einzelne Prozess- voraussetzung zu erforschen (BSK ZPO-GEHRI, 4. Aufl. 2024, Art. 60 N 10). Dies gilt hinsichtlich des schutzwürdigen Interesses namentlich bei Leistungs- und Ge- staltungsklagen, denen ein Rechtsschutzinteresse grundsätzlich inhärent ist (vgl. KUKO ZPO-DOMEJ, 3. Aufl. 2021, Art. 59 N 24a m.H.). Indem die Vorinstanz auf das Gesuch der Berufungsbeklagten mit Urteil vom 11. Oktober 2024 eingetreten ist, hat es die Prozessvoraussetzungen implizit geprüft und bejaht. Es besteht kein Anlass, von der Einschätzung der Vorinstanz abzuweichen. Insbesondere macht die Berufungsklägerin nicht etwa geltend, dass das Rechtsschutzinteresse der Berufungsbeklagten nachträglich weggefallen sei. Auch die von der Beru- fungsklägerin zitierten Bundesgerichtsentscheide sind nicht einschlägig (act. 2 Rz. 6). Darin verneinte das Gericht bei einer Stufenklage ein Rechtsschutzinter- esse, da der Hilfsantrag auf Auskunft bzw. Rechnungslegung akzessorisch der Bezifferung des Hauptantrags auf Zahlung einer Geldsumme diente und sich der Betrag des Hauptantrags im Laufe des Verfahrens beziffern liess (BGer 4A_498/2008 vom 5. November 2009 E. 2.2.2; vgl. auch BGer 4A_393/2021 vom 4. März 2022 E. 5). Im Übrigen gehen die Ausführungen der Berufungsklägerin zum Ziel des Gesuchs offensichtlich an der Sache vorbei: Ziel des Gesuchs ist es, wie das Rechtsbegehren es formuliert, Zug um Zug ge- gen Bezahlung des restlichen offenen Kaufpreises das Eigentum an den von ih- nen mit Kaufvertrag vom 8. März 2022 erworbenen Grundstücken übertragen zu erhalten. Was daran unter dem Gesichtspunkt des Rechtsschutzinteresses nicht zulässig sein soll, ist nicht zu ergründen. 3. 3.1 Die Berufungsklägerin erklärt weiter, die Ausführungen der Vorinstanz über die Käufervereinbarung im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 8. März 2022 überzeugten nicht. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz handle es sich bei dieser Käufervereinbarung nicht nur um eine Vereinbarung zwischen der Beru- fungsbeklagten und der Werkerstellerin, wie es die erste Seite der Vereinbarung zwar suggeriere. Die letzte Seite der Käufervereinbarung zeige klar auf, dass die
Käufervereinbarung eine zwischen sämtlichen Vertragspartnern des öffentlich be- urkundeten Kaufvertrags geschlossene Vereinbarung sei. So habe auch die Beru- fungsklägerin die Vereinbarung unterzeichnet. Zudem zeige schon die Tatsache, dass die Käufervereinbarung Bestandteil des öffentlich beurkundeten Kaufver- trags sei, dass es sich dabei um eine Vereinbarung zwischen allen Vertrags- parteien handle. Die Berufungsklägerin könne damit durchaus geltend machen, dass sie entgegen der zwischen allen Vertragsparteien verbindlichen Käuferver- einbarung nicht an der Wohnungsübergabe anwesend gewesen sei und das Übergabeprotokoll damit nicht unterzeichnet habe, wie es gemäss der Vereinba- rung vorgesehen gewesen wäre. Die Berufungsklägerin habe denn entgegen der Meinung der Berufungsbeklagten gar nichts vom Wohnungsübergabetermin ge- wusst. Die Berufungsbeklagte vermöge das Gegenteil auch nicht zu beweisen (act. 2 Rz. 9). 3.2 Mit ihren Ausführungen übersieht die Berufungsklägerin, dass sich die Vorin- stanz für die Bejahung der Fälligkeit nicht auf die Käufervereinbarung im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 8. März 2022 stützt. Vielmehr führt sie aus, dass in den weiteren Bestimmungen zum Kaufvertrag (act. 7/3/2 Ziff. IV. 1.) unmissver- ständlich festgehalten sei, dass die Eigentumsübertragung bei Bezugsbereitschaft der Vertragsobjekte, das heisst nach schlüsselfertiger Erstellung derselben, zu er- folgen habe. Als bezugsbereit gälten die Vertragsobjekte, wenn sie bezogen und benutzt werden könnten. Aufgrund der unbestritten am 25. September 2023 er- folgten Wohnungsabnahme zwischen der Werkerstellerin und der Berufungsbe- klagten sowie der gemäss Empfangsbestätigung bewiesenen Empfangnahme der Wohnungsschlüssel und zwei Garagentorsender durch die Berufungsbeklagte kommt die Vorinstanz zum Schluss, dass sowohl die schlüsselfertige Erstellung als auch die Bezugsbereitschaft der Vertragsobjekte erstellt seien (act. 3 E. 6.1.1). Selbst wenn die Berufungsklägerin sich somit auf die Käufervereinba- rung berufen könnte, würde dies nichts daran ändern, dass die Vorinstanz ge- stützt auf die weiteren Bestimmungen zum Kaufvertrag die schlüsselfertige Erstel- lung und die Bezugsbereitschaft bejaht hat. Damit setzt sich die Berufungskläge- rin nicht auseinander. Sie legt nicht dar, inwiefern die Käufervereinbarung, welche – wie die Vorinstanz feststellte und von der Berufungsklägerin nicht bestritten wird
(vgl. act. 3 E. 6.1.3; act. 2 Rz. 9) – in erster Linie die Betreuung der Berufungsbe- klagten als Käuferin durch die Werkerstellerin behandelt und insbesondere das Verfahren betreffend Änderungswünsche und entsprechende Mehrleistungen re- gelt, etwas an der Schlussfolgerung der Vorinstanz zu ändern vermag. Hinzu kommt, worauf die Vorinstanz ebenfalls verweist (act. 3 E. 6.1.2), dass die im Kaufvertrag vorgesehene Zeitspanne vom 1. Juli 2023 bis 30. September 2023 für die Eigentumsübertragung ohnehin längst verstrichen ist. Auch darauf geht die Berufungsklägerin nicht ein. 4. 4.1 Sodann rügt die Berufungsklägerin, entgegen der Meinung der Vorinstanz sei es relevant, ob zwischen der Werkerstellerin und der Berufungsbeklagten noch offene Mehrkosten bestünden. Gemäss Ziff. 9.5 der zwischen allen Ver- tragsparteien vereinbarten Käufervereinbarung sei es zusätzlich Voraussetzung für die Eigentumsübertragung, dass die Mehrleistungen der Werkerstellerin be- zahlt worden seien. Bei dem von der Berufungsbeklagten erst in der Stellung- nahme vom 21. August 2024 vorgebrachten Nachweis handle es sich um ein so- genanntes Potestativ-Novum, welches entgegen der Meinung der Vorinstanz zu spät vorgebracht worden sei, weshalb das Vorbringen sowie die dazu einge- reichte Beilage nicht mehr zu berücksichtigen seien (act. 2 Rz. 10). 4.2 Die Berufungsklägerin übersieht auch bezüglich der Mehrkosten, dass sich die Vorinstanz zur Bejahung der Fälligkeit der Eigentumsübertragung nicht auf die Käufervereinbarung stützt. Selbst wenn die Berufungsklägerin sich somit auf die Käufervereinbarung berufen könnte, würde dies nichts daran ändern, dass die Vorinstanz gestützt auf die weiteren Bestimmungen zum Kaufvertrag die schlüs- selfertige Erstellung und die Bezugsbereitschaft bejaht hat. Es wäre deshalb an der Berufungsklägerin gewesen, aufzuzeigen, weshalb trotz der klaren Regelung im Kaufvertrag die Käufervereinbarung, welche – wie die Vorinstanz feststellte und von der Berufungsklägerin nicht bestritten wird (vgl. act. 3 E. 6.1.3; act. 2 Rz. 9) – in erster Linie die Betreuung der Berufungsbeklagten als Käuferin durch die Werkerstellerin behandelt und insbesondere das Verfahren betreffend Ände- rungswünsche und entsprechende Mehrleistungen regelt, etwas an der Schluss-
folgerung der Vorinstanz zu ändern vermag. Nach dem Gesagten kann offenblei- ben, ob es sich beim erst in der freiwilligen Stellungnahme vom 21. August 2024 eingebrachten Nachweis der Bezahlung der Mehrkosten um ein zulässiges No- vum handelt. Dennoch sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass für die Beru- fungsbeklagte – nachdem sie bereits in der fraglichen Liegenschaft wohnt und die vorgesehene Zeitspanne für die Eigentumsübertragung vom 1. Juli 2023 bis 30. September 2023 längst verstrichen war (vgl. act. 7/3/2 Ziff. IV. 1.) – nicht vor- hersehbar war, dass die Berufungsklägerin die Bezugsbereitschaft der Vertrags- objekte aufgrund einer Bestimmung in der Käufervereinbarung, welche inhaltlich in erster Linie die Betreuung der Berufungsbeklagten als Käuferin durch die Wer- kerstellerin und insbesondere das Verfahren betreffend Änderungswünsche und entsprechende Mehrleistungen regelt, bestreiten würde. Dies zumal, wie die Vor- instanz korrekt ausführte (vgl. act. 3 E. 6.1.3), die Berufungsklägerin nicht als Par- tei in der Käufervereinbarung aufgeführt ist. 5. 5.1 Die Berufungsklägerin bringt weiter vor, den Ausführungen der Vorinstanz zur strittigen Nachfristansetzung der Berufungsbeklagten sei nicht zu folgen. Mit dem Gesuch habe die Berufungsbeklagte keinen dem Schreiben vom 30. Mai 2024 zuordenbaren Zustellnachweis eingereicht, weshalb die Berufungs- klägerin die Zustellung dieses Schreibens bestritten habe. Die Berufungsbeklagte habe mit ihrer Stellungnahme vom 21. August 2024 dann zwar noch einen Aus- zug aus dem Postbuch eingereicht. Diesen Auszug hätte die Vorinstanz von Am- tes wegen aus dem Recht weisen müssen und hätte sie nicht berücksichtigen dürfen (act. 2 Rz. 12 ff.). 5.2 Im summarischen Verfahren gilt der Grundsatz, dass jede Partei nur einmal frei Tatsachenbehauptungen und Beweismittel vorbringen kann. Nach der ersten umfassenden Äusserungsmöglichkeit tritt grundsätzlich der Aktenschluss ein. Neue Tatsachenbehauptungen und Beweismittel sind danach nur noch unter den Voraussetzungen für Noven zulässig (vgl. BGE 146 III 237 E. 3.1; SOGO/BAECH- LER, Aktenschluss im summarischen Verfahren, AJP 2020, S. 315). Vorliegend ist der Aktenschluss nach der erstmaligen umfassenden Äusserungsmöglichkeit der
Parteien eingetreten. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der klagenden Partei weder möglich noch zumutbar ist, auf Vorrat in ihrer Replik – bzw. vorliegend im verfahrenseinleitenden Gesuch – sämtliche denkbaren Noven zu entkräften, mit denen der Prozessstoff noch aus- gedehnt werden könnte. Zu prüfen ist indes, ob die Noven der Berufungsbeklag- ten kausal zu den Vorbringen in der Stellungnahme der Berufungsklägerin waren (BGE 146 III 55 E. 2.5.2). Ob es zusätzlich auf die fehlende Voraussehbarkeit der Ausführungen der Gegenpartei in der Stellungnahme ankommt, wird in der Lehre und Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. In BGE 146 III 55 (E. 2.5.2 f.) hat das Bundesgericht eine Noveneingabe der klagenden Partei, die zur Entkräf- tung von Dupliknoven eingebracht wurde, unabhängig davon zugelassen, ob die Dupliknoven voraussehbar waren. Mit Blick auf den Zweck des summarischen Verfahrens und insbesondere im Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO erscheint es nach Ansicht der Kammer jedoch sinnvoll, an die Voraussehbarkeit anzuknüpfen. Es ist aber kein strenger Massstab anzulegen, um der gesuchstel- lenden Partei die Verfahrensführung nicht übermässig zu erschweren und aus- ufernde Gesuche zu vermeiden (Urteil LF220030-O vom 20. Juli 2022 E. 3.5.3; vgl. SOGO/BAECHLER, a.a.O., S. 326). 5.3 Vorliegend hat die Berufungsklägerin in ihrer Gesuchsantwort bestritten, dass ihr das Schreiben der Berufungsbeklagten vom 30. Mai 2024 betreffend Nachfristansetzung gemäss Art. 107 OR zugegangen sei (act. 7/11 Rz. 22). Da es sich beim Schreiben der Berufungsbeklagten vom 30. Mai 2024 um ein von deren Rechtsvertretern verfasstes und als Einschreiben verschicktes Schreiben han- delte und überdies die Sendungsverfolgung für eine am 30. Mai 2024 aufgege- bene Sendung dem Gesuch beigelegt war (vgl. act. 7/3/17; act. 7/3/18), war für die Berufungsbeklagte nicht vorhersehbar, dass die Berufungsklägerin dessen Zustellung bestreiten wird. Die Berufungsbeklagte wies in ihrer freiwilligen Stel- lungnahme zu Recht darauf hin, dass die Ausführungen der Berufungsklägerin spitzfindig seien (act. 7/14 Rz. 18). Somit erfolgte die Einreichung des Auszugs aus dem Postbuch zusätzlich zum bereits eingereichten Zustellnachweis aufgrund der unter den konkreten Umständen nicht zu erwartenden Bestreitung der Zustel- lung in der Gesuchsantwort. Der Zustellnachweis ist damit als zulässiges unech-
tes Novum im Sinne von Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO zu berücksichtigen. Damit ist die Nachfristansetzung im Sinne von Art. 107 OR erfolgt. Die Rüge vermag dem- nach nicht durchzudringen. Vor diesem Hintergrund kann offenbleiben, ob – wie die Vorinstanz ausführte und die Berufungsklägerin bestreitet (vgl. act. 3 E. 6.1.5; act. 2 Rz. 14) – die Nachfristansetzung im Sinne von Art. 107 Abs. 1 OR keine Voraussetzung für die Klagbarkeit des Anspruchs auf Eigentumsübertragung ist. Auf die entsprechende Rüge der Berufungsklägerin ist deshalb nicht weiter einzu- gehen. 6. 6.1 Die Berufungsklägerin führt sodann aus, entgegen der Meinung der Vorin- stanz könne vorliegend nicht über die Bedingungen im unwiderruflichen Zahlungs- versprechen hinweggesehen werden. Die Berufungsbeklagte habe die im unwi- derruflichen Zahlungsversprechen genannten Bedingungen der Bank zu erfüllen, ansonsten werde die Bank das Geld nicht bezahlen und die Eigentumsübertra- gung könne faktisch nicht stattfinden. Dass die im Zahlungsversprechen enthalte- nen Bedingungen lediglich gegenüber der Bank erfüllt sein müssten und nicht ge- genüber der Berufungsklägerin sei im Übrigen nicht relevant. Ohne Bezahlung des Kaufpreises erfülle die Berufungsbeklagte den Kaufvertrag ihrerseits nicht und die Berufungsklägerin könne die Einrede des nicht erfüllten Vertrags gemäss Art. 82 OR erheben (act. 2 Rz. 15). 6.2 Die Vorinstanz hielt fest, dass, selbst wenn die Vorlage des Zahlungsver- sprechens als vertragliche Leistungspflicht der Berufungsbeklagten zu verstehen sei, jedenfalls die darin enthaltenen Vorbehalte nicht als vertragliche Leistungs- pflichten der Berufungsbeklagten zu qualifizieren seien. Es bestünden keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass es sich dabei um vertragliche Pflichten der Berufungs- beklagten gegenüber der Berufungsklägerin handle (act. 3 E. 6.2.4). Die Ausfüh- rungen der Berufungsklägerin stossen somit ins Leere. Sie legt nicht dar, inwie- fern es sich entgegen der Erwägung der Vorinstanz bei den Bedingungen im Zah- lungsversprechen um vertragliche Pflichten der Berufungsbeklagten handeln soll. Unverständlich ist in diesem Zusammenhang sodann auch, weshalb irrelevant sein soll, dass die im Zahlungsversprechen enthaltenen Bedingungen lediglich
gegenüber der Bank erfüllt sein müssten. Die Berufungsbeklagte muss zur Erfül- lung des Vertrags nur ihren vertraglichen Pflichten nachkommen, die Berufungs- klägerin kann nicht zusätzliche Verpflichtungen erfinden und dabei behaupten, dass ansonsten die Eigentumsübertragung "faktisch" nicht stattfinden könne. 7. 7.1 Schliesslich rügt die Berufungsklägerin, dass anders als die Vorinstanz apo- diktisch und ohne Beleg in Judikatur und Literatur festhalte, es keineswegs so sei, dass die Berufungsklägerin dafür zu sorgen habe, dass die Bedingungen im unwi- derruflichen Zahlungsversprechen der Bank erfüllt werden könnten. Im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag sei zwar vereinbart worden, dass die Vertragsobjekte pfandrechtsfrei zu übertragen seien. Diese Pflicht treffe aber nicht alleine die Be- rufungsklägerin als veräussernde Partei. Jedenfalls sei dies keinesfalls klares Recht: Es sei nämlich durchaus einsichtig, dass die Pfandrechtsfreiheit vorab nur dann erreicht werden könne, wenn sich alle drei Vertragsparteien, d.h. die Beru- fungsbeklagte, die Berufungsklägerin und die Werkerstellerin damit befassten. Im Einklang damit sei die entsprechende Vertragsbestimmung so gefasst, dass sie nicht (und damit anders als in den übrigen Bestimmungen) eine einzelne Ver- tragspartei als Pflichtige nenne. Hinzu komme, dass die Berufungsbeklagte vorlie- gend gar nicht beantragt habe, dass die Berufungsklägerin das Gesamtpfandrecht ablösen solle. Auch die Vorinstanz habe die Berufungsklägerin nicht verpflichtet, das Gesamtpfand abzulösen. Damit könnten die Bedingung im Kaufvertrag, dass das Vertragsobjekt pfandrechtsfrei zu übertragen sei, und die Bedingungen im un- widerruflichen Zahlungsversprechen schon von Vornherein nicht erfüllt werden. Selbst wenn es anders wäre und alleine die Berufungsklägerin als Verkäuferin die Pflicht hätte, das Grundstück pfandrechtsfrei zu übertragen bzw. zur Übertragung vorzubereiten, wäre der angefochtene Entscheid nicht rechtsbeständig: Ausdrück- lich eventualiter bringt die Berufungsklägerin vor, bevor die Berufungsbeklagte nicht ihren Zug, die Bezahlung des Kaufpreises, erbracht hätte, sei die Erfüllung dieser Pflicht faktisch nicht möglich und rechtlich nicht nötig. Denn damit die Bank, welche die Kreditgeberin des durch das Gesamtpfand gesicherten Kredits sei, das Gesamtpfand ablöse, müsse diese zuerst befriedigt werden. Es könne
somit nicht verlangt werden, dass die Berufungsklägerin das Gesamtpfand bereits ablöse, bevor die Berufungsbeklagte nicht den Kaufpreis bezahlt habe. Im Ein- klang damit sei im Kaufvertrag nicht vereinbart worden, dass die Gesamtpfand- entlassung schon vor der Eigentumsübertragung stattzufinden habe, sondern erst im Zeitpunkt der Übertragung. Anders formuliert heisse das, die Pflicht der Beru- fungsklägerin, das Grundstück pfandrechtsfrei zu übertragen, sei keine eigenstän- dig einklagbare Pflicht, sondern könne nur dann von der Berufungsbeklagten gel- tend gemacht werden, wenn sie ihren Zug (nämlich die Bezahlung des Kaufprei- ses) mache. Die Pflicht, das Grundstück pfandrechtsfrei zu übertragen, sei damit noch gar nicht fällig und richte sich nicht allein gegen die Berufungsklägerin (act. 2 Rz. 16 f.). 7.2 Der Berufungsklägerin ist zwar zuzustimmen, dass im Kaufvertrag bei der Pflicht zur pfandrechtsfreien Übertragung der Grundstücke nicht explizit eine ein- zelne Vertragspartei als Pflichtige genannt wird (vgl. act. 3/2 Ziff. IV. 8.). Eine ex- plizite Nennung ist aber auch gar nicht erforderlich, weil nur die Pfandschuldnerin dieser Pflicht nachkommen kann. Vorliegend ist unumstritten die Berufungskläge- rin als Verkäuferin und (nach wie vor) Eigentümerin der Grundstücke die Pfand- schuldnerin. Die Vorinstanz hat sich explizit darauf gestützt, und dies wird von der Berufungsklägerin auch nicht bestritten (vgl. act. 3 E. 6.2.4). Wenn aber unum- stritten ist, dass es sich bei der Berufungsklägerin um die Eigentümerin der Grundstücke und die Pfandschuldnerin handelt, so ist auch klar, dass nur diese der Pflicht zur pfandrechtsfreien Übertragung der Grundstücke nachkommen kann. Die Berufungsklägerin legt denn auch nicht dar, inwiefern die Werkerstel- lerin im Zusammenspiel mit der Berufungsklägerin dieser Pflicht nachkommen können soll. Auch die Behauptung der Berufungsklägerin, die Erfüllung der Pflicht sei faktisch nicht möglich und rechtlich nicht nötig, geht fehl. Die Berufungskläge- rin verkennt nämlich, dass die erforderliche Pfandentlassungsbewilligung der Gläubigerin gemäss Kaufvertrag bei der Eigentumsübertragung vorzuliegen hat. Da die Berufungsbeklagte die Eigentumsübertragung eingefordert und die Vorin- stanz diese auch zugesprochen hat, ist somit auch die Pflicht, das Grundstück pfandrechtsfrei zu übertragen, fällig.
8.Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung als unbegründet und sie ist entsprechend abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Das Urteil der Vorinstanz vom 11. Oktober 2024 ist zu bestätigen. IV. 1.Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 2'685'000.– ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2 so- wie § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 16'660.– festzusetzen. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sind ausgangsgemäss der Berufungsklägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss (vgl. act. 13) in der Höhe von Fr. 16'660.– zu verrechnen. 2.Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen, der Berufungsklägerin nicht, weil sie mit der Berufung unterliegt, der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären. Es wird beschlossen: 1.Das Gesuch der Berufungsklägerin um Sistierung des Berufungsverfahrens wird abgewiesen. 2.Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit dem nachfolgenden Er- kenntnis. Es wird erkannt: 1.Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Das Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen vom 11. Oktober 2024 wird bestätigt. 2.Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 16'660.– festgesetzt, der Berufungsklägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvor- schuss verrechnet. 3.Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Bei- lage eines Doppels von act. 2, sowie nach Eintritt der Rechtskraft im Dispo- sitiv mit Rechtskraftbescheinigung an das Grundbuchamt E._____, je gegen Empfangsschein. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück. 5.Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge- richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 2'685'000.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer i. V. Der Gerichtsschreiber: MLaw B. Lakic versandt am: