Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF190079-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann und Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili Urteil vom 12. Februar 2020 in Sachen
A._____ Genossenschaft [Pensionskasse], Gesuchstellerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,
gegen
B._____, Gesuchsgegner und Berufungsbeklagter,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach vom 22. Oktober 2019 (ER190050)
Rechtsbegehren (act. 1 S. 2): "1. Es sei der Gesuchsgegner unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu verpflichten, die von ihm und der arztpraxis C._____ gmbh in Liquidation gemietete 3,5-Zimmer-Attikawohnung, 4. OG, in der Liegenschaft D.-strasse 1, ... E. (inkl. Keller, Waschküche, Bas- telraum [Disponibelraum Nr. 2] in der Liegenschaft D.-strasse 2, ... E., und Einstellplätze Nrn. 16 und 17 in der Tiefgarage), unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstelle- rin zurückzugeben.
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulas- ten des Gesuchsgegners."
Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach (act. 20): "1. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, die 3.5-Attikazimmerwohnung im 4. Obergeschoss an der D.-strasse 1 in ... E., den Disponibel- raum Nr. 2 in der Liegenschaft D.-strasse 2 in ... E. sowie die Einstellplätze Nr. 16 und Nr. 17 in der Tiefgarage Wisentalstras- se/Südstrasse in ... E._____ unverzüglich zu räumen und der Gesuchstelle- rin ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstre- ckung im Unterlassungsfall.
Diese Anweisung ist gültig bis 22. Januar 2020.
Verlangt keine der Parteien eine Begründung des Urteils, ermässigt sich die Entscheidgebühr auf zwei Drittel.
Die Kosten werden dem Gesuchsgegner auferlegt. Sie werden aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss bezogen, sind dieser aber vom Gesuchsgegner zu ersetzen.
Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient- schädigung von Fr. 1'739.40 (inkl. 7,7% MWSt) zu bezahlen.
6./7. [Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung]"
Berufungsanträge: der Berufungsklägerin (act. 32 S. 2):
"1. Es sei Absatz 2 von Dispositiv-Ziffer 2 des Urteils vom 22. Oktober 2019 zu streichen und Dispositiv-Ziffer 2 somit wie folgt zu formulieren:
"Das Stadtammannamt E._____ wird angewiesen, auf Verlangen der Ge- suchstellerin die Verpflichtung des Gesuchsgegners gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind von der Ge- suchstellerin vorzuschiessen, sind dieser aber vom Gesuchsgegner zu er- setzen."
"Das Stadtammannamt E._____ wird angewiesen, auf Verlangen der Ge- suchstellerin die Verpflichtung des Gesuchsgegners gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind von der Ge- suchstellerin vorzuschiessen, sind dieser aber vom Gesuchsgegner zu er- setzen.
Diese Anweisung ist gültig bis maximal sechs Monate ab Eintritt der Rechts- kraft dieses Urteils.";
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulas- ten des Gesuchsgegners und Berufungsbeklagten."
Erwägungen: 1. 1.1. B._____ (Gesuchsgegner und Berufungsbeklagter, nachfolgend Berufungs- beklagter) mietete von der A._____ Genossenschaft [Pensionskasse] (Gesuch- stellerin und Berufungsklägerin, nachfolgend Berufungsklägerin) mit unbefristeten Verträgen vom 12. Juni 2013, 19. August 2013 und 4. Juni 2014 eine 3.5- Zimmerwohnung im vierten Obergeschoss mit Keller, Waschküche, zwei Einstell- plätzen (Nr. 16 und Nr. 17) und einem Disponibelraum in der Liegenschaft an der D.-strasse 1 in ... E. (act. 3/1-5). 1.2. Am 9. August 2019 (Datum Poststempel) leitete die Berufungsklägerin beim Einzelgericht des Bezirksgerichtes Bülach ein Ausweisungsverfahren gegen den Berufungsbeklagten ein (act. 1). Mit zunächst unbegründetem Urteil vom 22. Oktober 2019 hiess das Einzelgericht das Ausweisungsbegehren der Beru- fungsklägerin gut und verpflichtete den Berufungsbeklagten die genannten Miet- objekte zu räumen und der Berufungsklägerin ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. Weiter wurde das Stadtammannamt E._____ angewiesen, auf Verlangen der Berufungsklägerin die Verpflichtung des Berufungsbeklagten zu vollstrecken, wobei die Gültigkeit dieser Anweisung bis zum 22. Januar 2020 befristet wurde (act. 20). Auf Verlan- gen der Parteien (vgl. act. 23 und act. 25) begründete die Vorinstanz den Ent- scheid und versandte diesen am 15. November 2019 (act. 27 = act. 31, act. 28). 1.3. Gegen dieses Urteil erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 21. November 2019 Berufung bei der Kammer mit den eingangs erwähnten An- trägen (act. 32). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-29). Nachdem der der Berufungsklägerin mit Verfügung vom 6. Dezember 2019 aufer- legte Kostenvorschuss von Fr. 800.-- geleistet worden war (act. 36-38), wurde dem Berufungsbeklagten mit Verfügung vom 7. Januar 2020 Frist zur Beantwor- tung der Berufung angesetzt (act. 39). Mit Eingabe vom 14. Januar 2020 ersuchte die Berufungsklägerin sodann um Bescheinigung der Vollstreckbarkeit von Ziff. 1 und Ziff. 2 Abs. 1 des Dispositivs des angefochtenen Entscheides (act. 41), zog
dieses Begehren jedoch auf telefonische Nachfrage hin wieder zurück (act. 43). Schliesslich teilte der Berufungsbeklagte mit Eingabe vom 23. Januar 2020 innert der ihm angesetzten Frist mit, dass er sich am Berufungsverfahren nicht beteilige und ihm dementsprechend keine Kosten aufzuerlegen seien (act. 44). Der Schrift- satz wird der Berufungsklägerin mit dem vorliegenden Entscheid zuzustellen sein. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 2. 2.1. Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Obliegenheit, das Rechtsmittel zu begründen, ergibt sich zudem, dass die Berufung Rechtsmittelanträge zu enthal- ten hat. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichti- ge Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Ver- zug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster In- stanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 2.2. Die vorliegende Berufung vom 21. November 2019 wurde innert der Rechts- mittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Die Berufungsklägerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert, weshalb auf die Berufung einzutreten ist. 3. 3.1. Das Berufungsverfahren dreht sich einzig um die von der Vorinstanz ange- ordnete Vollstreckungsmassnahme, die sie praxisgemäss auf drei Monate ab Ur- teilsdatum, bis zum 22. Januar 2020 befristet hat (act. 31 S. 9). Die Berufungsklä- gerin bringt dagegen zusammengefasst vor, das begründete Urteil sei durch die Vorinstanz erst am 15. November 2019 versandt worden. Da der Berufungsbe- klagte die Begründung des Ausweisungsentscheides verlangt habe und sich bis- her konsequent geweigert habe, das Mietobjekt zurückzugeben, sei davon aus-
zugehen, dass gegen den Entscheid Rechtsmittel ergriffen würden. Deshalb müs- se mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass das Urteil nicht vor Ablauf dieser Befristung rechtskräftig oder zumindest vollstreckbar wer- de, wodurch die Vollstreckung verunmöglicht werde (act. 32 S. 5). Die Befristung der Vollstreckungsanordnung sei im Gesetz nicht vorgesehen, sie sei nicht prakti- kabel und überdies auch unnötig. Denn ohne Befristung bestünde mindestens die Möglichkeit, gegebenenfalls mit der durch die Vollstreckungsanordnung betroffe- nen Partei entgegenkommenderweise und aus Gründen der Verhältnismässigkeit auch einen späteren Auszug zu vereinbaren. Eine Befristung wirke sich daher re- gelmässig nicht zugunsten der betroffenen Person aus und stelle unter Berück- sichtigung des Verhältnismässigkeitsprinzips daher keine schonendere Variante dar (act. 32 S. 6). Durch die Befristung lasse sich ebenfalls nichts für die Rechts- sicherheit gewinnen, weil nicht anzunehmen sei, dass derjenige Vermieter, wel- cher seinen Ausweisungsanspruch trotz Vorliegen eines Ausweisungstitels nicht bei erster Gelegenheit vollstrecke, dies Monate oder Jahre nach Rechtskraft des Urteils noch tue. Im Falle einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bliebe es den Parteien ausserdem unbenommen, in ihre Vereinbarung einen Verzicht auf Durchsetzung des Urteils aufzunehmen (act. 32 S.6 f.). Im Weiteren führt die Berufungsklägerin aus, selbst wenn eine Befristung von Vollstreckungsmassnahmen notwendig oder angezeigt sei, müsse diese aber an- gemessen sein. Eine Vollstreckungsanordnung, deren Durchsetzung durch eine Befristung verunmöglicht werde, weil sie vor der Vollstreckbarkeit des Urteils ab- zulaufen drohe, verstosse gegen das Prinzip, dass das urteilende Gericht die wirksamste Anordnung zu wählen habe, und verunmögliche einen effektiven Rechtsschutz (act. 32 S. 7). Schliesslich argumentiert die Berufungsklägerin im Eventualstandpunkt, dass die Befristung nicht auf einen absoluten Zeitpunkt festzulegen sei, sondern relativ zur Rechtskraft des Urteils und für die Dauer von sechs Monaten (act. 32 S. 8).
weisungsbefehl auf erstes Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken (OGer ZH PF180038 vom 6. September 2018, E. 3.2.). Denn auch im Falle einer unbe- fristeten Vollstreckungsmassnahme gilt, dass mit der Vollstreckung nicht unge- bührlich lange zugewartet werden darf. Andernfalls die Möglichkeit der Verände- rung der Verhältnisse besteht und damit unter Umständen die Vollstreckungsvo- raussetzungen entfallen, ohne dass dies der Gemeindeammann als blosses Exe- kutionsorgan noch berücksichtigen dürfte (ZR 78/1979 Nr. 47 S.98 f. mit Hinweis auf ZR 58 Nr. 100 S. 264 f.; H AUSER/SCHWERI/LIEBER, GOG-Kommentar, 2. Aufl., § 147 N 16). Haben sich nach Erlass des Vollstreckungsentscheides neue Tatsa- chen zugetragen, welche einer Vollstreckung entgegenstehen, kann indes auch der Vollstreckungsschuldner die Einstellung der Vollstreckung beantragen (E VA BACHOFNER, Die Mieterausweisung: Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, Zürich 2019, N 874). 4.2. Die Vorinstanz befristete die Vollstreckungsanordnung auf drei Monate ab Urteilsdatum, wobei das Urteil ohne schriftliche Begründung eröffnet wurde. Die angesetzte Frist dauerte konkret bis zum 22. Januar 2020, und ist gemäss der vo- rinstanzlichen Anordnung im heutigen Zeitpunkt bereits abgelaufen. Nach dem Gesagten ist die Berufung der Berufungsklägerin daher gutzuheissen und die Vollstreckungsanordnung entsprechend anzupassen. 5. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädi- gung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), sind der unterliegenden Partei aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Hier gibt es keine unterliegende Partei. Es sind daher keine Kosten zu erheben, und es ist keine Parteienentschädigung zuzusprechen.
Es wird erkannt:
"2. Das Stadtammannamt E._____ wird angewiesen, auf Verlangen der Gesuchstellerin die Verpflichtung des Gesuchsgegners gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen, sind dieser aber vom Ge- suchsgegner zu ersetzen."
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 135'320.--. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. K. Houweling-Wili
versandt am: 13. Februar 2020