Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF160074-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. i ur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter Dr. P. Higi und Ersatzrichter lic. i ur. H. Meister sowie Gerichts- schreiberin lic . i ur. D. Tolic Hamming Urteil vom 8. März 2017 i n Sachen
A._____, Gesuchstelleri n und Berufungsklägeri n,
vertreten durch Rechtsanwalt Prof. Dr. iur. X1._____ und / oder Rechtsanwälti n Dr. iur. X2._____,
gegen
1 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Räumung einer Liegenschaft)
Berufung gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerich- tes Zürich vom 17. Oktober 2016 (ER160208)
Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2) "1. Es sei den Beklagten 1 und 2 unter Androhung der Zwangsvoll- streckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die in Beschlag ge- nommene Arealfläche auf dem Grundstück Kat. Nr. 1 (frühere Parzelle 1'), D._, E.__-Strasse 2, 3, 4 i n ... Züri ch, bi s spätestens Donnerstag, 24. November 2016, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen; 2. es sei das zuständige Stadtammannamt Züri ch ... anzuwei sen, den zu erlassenden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken; 3. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be- klagten 1 und 2."
Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 17. Oktober 2016: (act. 7 = act. 11) 1. Auf das Gesuch der Gesuchstellerin vom 11. Oktober 2016 wird ni cht ei nge- treten. 2. Die Entscheidgebühr von Fr. 2'300.-- wird der Gesuchstellerin auferlegt. 3. [Mitteilungen]. 4. [Rechtsmittelbelehrung].
Berufungsanträge: der Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (act. 12 S. 2):
Die Verfügung des Einzelgerichtes Audi enz des Bezirksgerichtes Züri ch vom 17. Oktober 2016 sei aufzuheben; 2. Es sei den Berufungsbeklagten 1 und 2 unter Androhung von Zwangsvoll- streckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die in Beschlag genommene Arealfläche auf dem Grundstück Kat. Nr. 1 (frühere Parzelle 1'), D._, E.__-Strasse 2, 3, 4 i n ... Zürich, bis spätestens Donnerstag, 24. No- ve mber 2016, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen;
Es sei das zuständige Stadtammannamt Zürich ... anzuwei sen, den zu er- lassenden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Be- rufungsklägerin zu vollstrecken; Eventualiter sei die Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 17. Oktober 2016 aufzuheben und die Sache an die Vor-i nstanz zu- rückzuweisen mit der Auflage, i m Si nne der Anträge 2 und 3 zu verfügen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsbeklagten 1 und 2. Erwägungen: I. Sachverhalt / Prozessgeschichte 1.1 Die Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungs- klägerin) ist gemäss Grundbuchaus zug Alleineigentümerin des Grundstückes an der E.-Strasse 2, 3 und 4 (Grundbuch Blatt 5, Kataster Nr. 1) i n Züri ch-... (a ct. 4/2). Die Gesuchsgegnerin und Berufungsbeklagte 1 (nachfolgend: Beru- fungsbeklagte 1) ist seit 1999 Mieterin eines Teils dieser Liegenschaft (bzw. der früheren Parzelle 1', act. 4/7-9). Das Mietobjekt hat sie seit 2008 an die Gesuchs- gegnerin und Berufungsbeklagte 2 (nachfolgend: Berufungsbeklagte 2) unterver- mietet (act. 4/6-8; act. 1 Rz 5 und 7). D i e Berufungsklägeri n stützt i hr gegen die Berufungsbeklagten 1 und 2 gerichtetes Räumungsbegehren auf Art. 641 ZGB sowie auf einen (zwischen der Berufungsbeklagten 1 und der F._ AG, vgl. nachstehend Zi ff. I.1.2) vor der Schlichtungsbehörde Züri ch am 4. Oktober 2011 geschlossenen Vergleich (act. 1 Rz 48). Die darin enthaltene Räumungsbedin- gung interpretieren die Parteien unterschiedlich. 1.2 Mit Baurechtsvertrag vom 25. Januar 2011 wurde der F.___ AG ei n Baurecht auf dem Grundstück 1 eingeräumt und i m Grundbuch ei ngetragen (act. 4/3; act. 1 Rz 4). Als Baurechtsnehmeri n trat sie als Vermieterin i n den Mi et- vertrag mit der Berufungsbeklagten 1 ei n und kündi gte mit Schreiben vom 29. Ju- ni 2011 das Mietverhältnis per 31. Oktober 2011 zwecks Realisierung eines Bau-
vorhabens, für welches das Baubewilligungsverfahren bereits im Gange war (act. 4/9-10). Nachdem die Berufungsbeklagte 1 die Kündigung angefochten hat- te, schlossen sie und die F._____ AG anlässli ch der Schli chtungsver ha ndl ung vom 4. Oktober 2011 Vergleich mit nachstehendem Inhalt (act. 4/11): "1. Die Parteien stellen übereinstimmend fest, dass die Kündigung des Mietverhältnisses vom 29. Juni 2011 per 31. Oktober 2011 gültig ist. 2. Die Beklagte erstreckt der Klägerin das Mietverhältnis mindestens bis zum 31. Oktober 2012, längstens aber bis zum Zeitpunkt des Vorliegens einer rechtskräftigen Baubewilligung für die Parzelle 1 (ehemals Katasternummer 1'). Die Klägerschaft verpflichtet sich, auf entsprechende Anzeige hin und dem Nachweis, dass die vor- erwähnte Bewilligung in Rechtskraft erwachsen ist, innert einer Frist von 2 Monaten, gerechnet ab Mitteilung, das Mietobjekt ge- räumt und besenrein zu verlassen. Die Zinszahlungspflicht be- steht bis zum Zeitpunkt des Auszugs. Eine weitere Erstreckung ist ausgeschlossen. 3. Die Klägerin verpflichtet sich, gegen das beklagtische Bauvorha- ben keine rechtlichen Schritte bzw. baurechtliche Einsprachen einzuleiten oder zu veranlassen. 4. Die Klägerin ist berechtigt, vor dem in Ziffer 2 festgelegten Zeit- punkt auf jedes Monatsende, erstmals Ende November 2011, auszuziehen, wenn sie dies der Beklagten mindestens 30 Tage zum Voraus mit eingeschriebenem Brief mitteilt. Die Zi nszah- lungspflicht besteht diesfalls bis zum Zeitpunkt des Auszuges. 5. Die Klägerin erklärt sich damit einverstanden, dass die Beklagte auf dem Mietobjekt Baugrunduntersuchungen und Pfählungen vornimmt, bestehend aus maximal fünf Probepfählen, Installation frühestens ab 30. Juni 2012, sowie aus Baggerschlitzen von ma- ximal einem Meter Breite und maximal drei Metern Länge, Aus- hub frühestens ab 1. August 2012. [...]." 1.3 Mit Bauentscheid vom 25. Oktober 2011 wurde der F._____ AG die beantragte baurechtliche Bewilligung für ein Gewerbehaus verweigert (act. 4/12). Der Baurechtsvertrag mit der Berufungsklägerin wurde mit Vereinbarung vom 8. Januar 2015 aufgehoben (act. 1 Rz 8) und das ursprünglich bis 4. April 2091 dauernde Baurecht hernach im Grundbuch gelöscht (act. 4/3). 1.4 Gemäss Darstellung der Berufungsklägerin trat sie in das "gekündigte bzw. befristete Mietverhältnis mit der Berufungsbeklagten 1" ein (act. 1 Rz 4 und
16). In der Folge schloss sie mit dem G._____ (nachfolgend: G.) ei nen Mietvertrag ab mit Mietbeginn ab Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beru- fungsbeklagten 1. Ende 2015 reichte das G. mi t Zusti mmung der Beru- fungsklägerin ei n Baugesuch ein (Abstellplatz für Pritschen und Anhänger, Bau- container etc., act. 1 Rz 19), welches mit Bauentscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 1. März 2016 genehmigt wurde (act. 4/13). Auf den von der Beru- fungsbeklagten 1 dagegen eingereichten Rekurs wurde mit Entscheid des Baure- kursgerichtes des Kantons Zürich vom 5. August 2016 nicht eingetreten. Der Ent- scheid ist rechtskräftig (act. 4/14-15). 1.5 Mit Schreiben vom 21. September 2016 liess die Berufungsklägerin durch ihren Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten 1 mitteilen, dass die Baube- willigung des G._____ rechtskräftig geworden sei und sie gestützt auf Ziffer 2 des vor der Schlichtungsbehörde am 4. Oktober 2011 abgeschlossenen Vergleichs die Liegenschaft innerhalb von zwei Monaten ab Mittei lung bzw. bis spätestens 24. November 2016 zu räumen und besenrein zu hinterlassen habe (act. 4/16). 1.6 Die Berufungsbeklagte 1 weigerte sich, das Mietobjekt zu räumen. Ihr Rechtsvertreter stellte sich im Antwortschreiben vom 26. September 2016 auf den Standpunkt, vorerwähntes Schreiben beruhe auf einer falschen Interpretation des Vergleichs vom 4. Oktober 2011. Dieser führe nur dann zur Beendigung des Miet- verhältnisses und zur Räumungspflicht, wenn eine Baubewilligung für das im Schlichtungsverfahren damals streitgegenständliche Bauprojekt (mehrstöckiges Geschäftshaus), welches mit dem Bauprojekt des G._____ nicht das Geringste zu tun habe, rechtskräftig werde. Dies sei bis heute nicht der Fall (act. 4/17). 2.1 Mit Eingabe an das Bezirksgericht Züri ch vo m 11. Oktober 2016 er- suchte die Berufungsklägerin um geri chtli chen Rechtsschutz i m summari schen Verfahren und stellte die eingangs wiedergegebenen Anträge (act. 1). Das Ein- zelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (nachfolgend: Vori nstanz) hielt die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO als nicht gegeben und trat mit Verfügung vom 17. Oktober 2016 auf das Gesuch nicht ein (act. 7 = act. 11).
2.2 Gegen diesen Entscheid erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 28. Oktober 2016 (Poststempel) rechtzeitig Berufung beim Obergericht des Kan- tons Züri ch und stellte die eingangs wiedergegebenen Anträge (act. 12; act. 8a). Der ihr mit Verfügung vom 9. November 2016 auferlegte Kostenvorschuss für das Rechtsmittelverfa hre n i n Höhe von Fr. 2'600.-- wurde innert Frist geleistet (act. 16 - 18). Von der Einholung einer Berufungsantwort wurde abgesehen. Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1 - 9). Die Sache ist spruchreif. II. Prozessuales Erstmals im Rechtsmittelverfa hre n rei chte die Berufungsklägerin zum Be- weis ihrer Legitimation die im Jahre 2015 zwi schen i hr und der F._____ AG ge- schlossene Vergleichsvereinbarung betreffend Auflösung des Baurechtsvertrages ein (act. 15/5). Weder legte sie dar, noch ist ersichtlich, weshalb diese Vereinba- rung nicht bereits vor Vorinstanz eingebracht werden konnte, weshalb das Doku- ment als unzulässiges neues Beweismittel unberücksichtigt zu bleiben hat (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dies bleibt jedoch insofern ohne Bedeutung, als bereits die Vori nstanz davon ausgegangen ist, dass die Berufungsklägerin mit dem Heimfall bzw. der Löschung des Baurechts im Grundbuch in das im Rahmen der Bau- rechtserrichtung auf die F._____ AG übergegangene Mietverhältnis als Rechts- nachfolgerin eingetreten ist und sich folglich auf die Ansprüche aus dem zwi schen der F._____ AG und der Berufungsbeklagten 1 geschlossenen Vergleich vom 4. Oktober 2011 stützen kann (act. 11 S. 5), wovon abzuweichen im Rahmen des vorliegenden Verfahrens kein Anlass besteht. III . Materielles 1. Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fäl- len" vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und
zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser beiden Vorausset- zungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO), und es steht der gesuchstellenden Partei weiterhin der Weg der ordentlichen Klage offen. Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird vom Kläger verlangt, dass er sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Umstände erbringt, so dass klare tatsächliche Verhältnisse herrschen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Weiter muss die Rechtslage klar sein. Das trifft dann zu, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Er- gebnis führt (Urteil des Bundesgerichts 4A_2/2016 vom 18. Februar 2016 E. 2.1). Wo richterliches Ermessen mit Bezug auf den Tatbestand oder die Rechtsfolge eine wesentliche Rolle spielt, liegt kein klares Recht vor. Auch di e Anwendung ei- ner Vertragsklausel kann im Einzelfall rechtlich klar sein. Verträge dürfen jedoch weder ausgelegt noch ergänzt oder angepasst werden, denn dabei müsste der Richter auf den Grundsatz von Treu und Glauben zurückgreifen und die Interes- sen der Parteien berücksichtigen und damit letztlich von seinem Ermessen Ge- brauch machen, wofür aber im Verfahren nach Art. 257 ZPO kein Raum ist (vgl. ZR 111 (2012) Nr. 65 E. 4; ferner BSK ZPO-Hofmann, 2. Aufl. 2013, N 11 f. zu Art. 257 ZPO; Tarkan Göksu, D IK E-Komm ZPO, 2. Aufl. 2016, N 11 zu Art. 257 ZPO; KUKO ZPO-Jent-Sørensen, 2. Aufl. 2014, N 8 zu Art. 257 ZPO). 2. Die Berufungsklägerin machte vor Vorinstanz geltend, die Interpretati- on der vor der Schlichtungsbehörde Zürich am 4. Oktober 2011 abgeschlossenen Vereinbarung durch die Berufungsbeklagte 1, wonach die Räumungspfli cht eine rechtskräftige Baubewilligung voraussetze, die sich auf das von der F._____ AG damals hängige Bauvorhaben beziehe, sei gestützt auf eine Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht haltbar und würde auf ei nen ewigen Mietvertrag hinaus- laufen (act. 1 Rz 29, 42, 54). Unter dem Titel grammatikalische, teleologische und systematische Auslegung führte die Berufungsklägerin in Bezug auf die zwi schen der F._____ AG und der Berufungsbeklagten 1 am 4. Oktober 2011 abgeschlos- sene Vereinbarung zusammenfassend aus, der Wille beider Parteien habe sich auf jegliche Baute der F._____ AG bzw. ihrer Rechtsnachfolgerin bezogen. Der
Wortlaut sei klar und unmissverständlich. Die F._____ AG habe sich mit der For- mulierung "eine Baubewilligung" alle Optionen offenhalten wollen. Hätten sich die Parteien auf das damals hängige Projekt für ein Gewerbehaus fokussieren wollen, hätten sie in Ziffer 2 der Vereinbarung expli zi t darauf hingewiesen. Bewusst hät- ten sie darauf verzichtet, zumal die Erteilung der entsprechenden Baubewilligung mit grossen Unsicherheiten behaftet gewesen sei, was ein weiterer Beweis dafür sei, dass die F._____ AG bzw. beide an der Vereinbarung beteiligten Parteien mit der gewählten Formulierung irgendein Baugesuch der F._____ AG gemeint ha- ben (act. 1 Rz 32 - 37, 40, 55). Die Vereinbarung biete auch Raum für die von der Berufungsklägerin als Rechtsnachfolgerin anvisierte Lösung betreffend Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem G., welches für seine Zwecke eine Bau- te benötige (a ct. 1 Rz 38). Si nn und Zweck von Zi ffer 2 der Vereinbarung vom 4. Oktober 2011 sei einerseits die Gewährung der Erstreckung des Mietverhält- nisses bis zum 31. Oktober 2012 gewesen und anderseits die Sicherstellung, dass die F. AG, sobald eine rechtskräftige Baubewilligung des damals vor- liegenden oder eines angepassten oder anderen Projektes vorliege, innert zwei Monaten über das Grundstück verfügen könne (act. 1 Rz 41, 55). 3. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass — selbst wenn der Sachverhalt unbestritten bliebe —, es an klarem Recht fehle. So zeige bereits die Argumenta- tion der Berufungsklägerin, dass sie zur Herlei tung i hres Anspruchs, i nsbesonde- re der Bedeutung des Ausdrucks "einer" rechtskräftigen Baubewilligung, ohne Auslegung ni cht zum Zi el komme. Nebst i hrer Auslegungsvariante seien jedoch auch andere denkbar. So sei nicht auszuschliessen, dass die Parteien ihre Ver- einbarung nur mit Blick auf das bestehende Baurechtsverhältnis geschlossen hät- ten. Dass im Zeitpunkt der Vereinbarung das damalige Baugesuch der F._____ AG als chancenlos beurteilt worden sei, ändere daran ni chts, bestand doch das Baurecht bis 4. April 2091 und seien deshalb weitere Baugesuche der F._____ AG aus der Sicht der Betroffenen durchaus möglich gewesen. Auch sei ange- sichts der 80jährigen Dauer des selbständigen Baurechts nicht unbedingt davon auszugehen, dass die Parteien, insbesondere die F._____ AG, Verhältni sse hät- ten regeln wollen, die über das damals geltende Baurecht hinaus gegangen sei- en. Darauf deute auch Ziffer 3 der Vereinbarung, in welcher gerade keine allge-
meine Formuli erung gewählt worden sei. Durchaus vorstellbar sei vielmehr, dass die Parteien sich darüber keine Gedanken gemacht hätten, mithin eine Lücke be- stehe, die für den Fall des Heimfalls des Baurechts allenfalls vom Richter zu füllen wäre. Da die angerufene Vereinbarung auslegungsbedürftig sei, biete die Räu- mungsbedingung einer rechtskräftigen Bewilligung keine klare und unmissver- ständliche Grundlage für das von der Berufungsklägerin verfolgte Anliegen, ihre Liegenschaft Kat. Nr. 1 räumen zu lassen (act. 11 S. 5 f.). 4.1 Was die Berufungsklägerin dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Sie rügt, die Feststellung der Vorinstanz, wonach Ziffer 2 des Vergleichs vom 4. Ok- tober 2011 auslegungsbedürftig sei, sei eben so unzutreffend wie deren Auffas- sung, wonach si e (die Berufungsklägerin) zur Herlei tung i hres Anspruchs, i nsbe- sondere der Bedeutung des Wortes "einer" rechtskräftigen Baubewilligung, ohne Auslegung ni cht zum Zi el komme (act. 12 Rz 15 f., 30). Ihre diesbezügliche Ar- gumentation, wonach si ch aufgrund des klaren und unmissverständlichen Wort- lautes von Ziffer 2 des Vergleichs vom 4. Oktober 2011 eine weitere, über den Wortlaut hinausgehende Auslegung erübrige, es sei denn, der Wortlaut führe zu einem untolerierbaren bzw. unhaltbaren Ergebni s und nur zu diesem Zwecke ha- be sie sich in ihrem Ausweisungsgesuch auch noch auf andere Interpretationsme- thoden berufen (act. 12 Rz 18 und 25), i st i nsofern ni cht nachvollziehbar, als sie einen Widerspruch in sich darstellt, führt doch der ihrer Ansicht nach klare Wort- laut bereits zum einzig vertretbaren Ergebnis, und zwar i n dem von i hr geltend gemachten Si nne. 4.2 Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin (act. 12 Rz 19) ist so- dann festzuhalten, dass sich die Vorinstanz nicht der Argumentation der Beru- fungsbeklagten 1 angeschlossen und damit auch nicht erwogen hat, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses und eine Räumungspflicht nur dann eintreten würden, wenn ei ne Baubewilligung für das im Schlichtungsverfahren MM110569 damals streitgegenständliche Bauprojekt (ein mehrstöckiges Geschäftshaus) rechtkräftig werde. Vielmehr hat sie die angerufene Vereinbarung als auslegungs- bzw. ergänzungsbedürftig qualifiziert und damit die Voraussetzung des klaren Rechts nach Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO verneint (act. 11 S. 6).
4.3.1 Die Berufungsklägerin hält im Berufungsverfahren wie bereits gesagt daran fest, dass der Wortlaut von Ziffer 2 der Vereinbarung vom 4. Oktober 2011 klar und unmi ssverständli c h sei (act. 12 Rz 6, 18 und 25). Die F._____ AG habe sich mit der Formulierung "eine Baubewilligung" klar alle Optionen offen halten wollen (act. 12 Rz 17). Die Formulierung enthalte keine Lücke, sondern decke vielmehr alle wichtigen Fälle ab, insbesondere auch den nun eingetretenen Fall, was unabhängig davon gelte, dass die F._____ AG und die Berufungsbeklagte 1 im Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs an eine Auflösung des Baurechts- vertrages noch nicht gedacht haben und die Ziffern 3 und 5 des Vergleichs auf die damals aktuelle Situation, Einreichung eines Baugesuches der F._____ AG für ein Gewerbehaus, Bezug nehmen (act. 12 Rz 26 - 29, 31, 37 f. und 40). 4.3.2 Der Vergleich vom 4. Oktober 2011 wurde zwischen der F._____ AG und der Berufungsbeklagten 1 abgeschlossen. Wie sie dessen Ziffer 2 verstanden haben, ist offen. Die Berufungsklägerin als Rechtsnachfolgerin der F._____ AG behauptet diesbezüglich zwar einen tatsächlichen Konsens zwischen der F._____ AG und der Berufungsbeklagten 1, dass nämlich das Vorliegen irgendeiner der F._____ AG wie auch ihrer Rechtsnachfolgerin gewährten Baubewilligung für das in Frage stehende Grundstück die Räumungspflicht der Berufungsbeklagten 1 begründe. Die Berufungsbeklagte 1 sah das bereits vorprozessual anders und weigerte sich auszuzi ehen (vgl. vorstehend Zi ff. I.1.6). In di esem Punkt – Vorlie- gen eines tatsächlichen Konsens – liegt somit ein bestrittener, unbewiesener Sachverhalt vor. 4.3.3 Sodann kann der Inhalt von Ziffer 2 der Vereinbarung vom 4. Oktober 2011 unter Einbezug der anderen Vergleichsklauseln durchaus auch anders in- terpretiert werden, zumal sich der Vergleich im Gesamtkontext auf das damals hängige Bauprojekt bezog, was auch die Berufungsklägerin unter Hinweis auf die Ziffern 3 und 5 des Vergleichs (act. 12 Rz 27) ei nräumt. In diesem Sinne ist auch aktenkundig, dass die F._____ AG das Mietverhältnis wegen des damals penden- ten Bauprojektes gekündigt hatte (vgl. Ziff. I.1.2). Im Ergebnis ist der Vorinstanz beizupflichten, dass zumindest nicht ausgeschlossen werden kann, dass die da- maligen Vergleichsparteien die Räumungsbedingung gemäss Ziffer 2 nur mit Blick
auf das damals bestehende Baurechtsverhältnis geschlossen haben und entspre- chend gebunden sein wollten und sich darüber hinaus in Bezug auf die Bedin- gung und die Konditionen (Zeitpunkt bzw. Zeitraum) der Liegenschaftsräumung keine Gedanken gemacht haben, mithin für den eingetretenen Fall des Heimfalls des Baurechts eine Lücke besteht, die allenfalls vom Geri cht zu füllen wäre. 5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die angerufene Vergleichsre- gelung ni cht klar i st und der Auslegung bedarf, somit kein klares Recht im Sinne von Art. 257 ZPO gegeben ist. Strittig ist zudem, was die Parteien, die an der Vereinbarung beteiligt waren, tatsächlich übereinstimmend wollten. Auf das Räu- mungsgesuch der Berufungsklägerin gegenüber den Berufungsbeklagten 1 und 2 (das Untermietverhältnis der Letzteren teilt im Erstreckungsfall das Schicksal des Mietverhältnisses der Ersteren) wurde somit zu Recht nicht eingetreten. Damit ist entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin ni cht gesagt, dass sie sich nicht auf Ziffer 2 der Vereinbarung vom 4. Oktober 2011 berufen könne bzw. diese i ns Lee- re laufe und di e Berufungsbeklagte 1 unbeschränkte Zei t auf i hrem Grundstück verbleiben könne, sondern nur, dass dem Räumungsbegehren gestützt auf Ziffer 2 der Vereinbarung vom 4. Oktober 2011 im vorliegenden Verfahren mangels kla- ren Rechts und umstrittener tatsächlicher Verhältnisse nicht entsprochen werden kann und vor diesem Hintergrund auch die Eigentumsklage nicht zielführend ist . Die Berufung ist nach dem Gesagten abzuweisen. Der Berufungsklägerin steht die Klage im ordentlichen Verfahren offen. IV. 1. In Verfahren der reinen Ausweisung (wenn die Kündigung nicht streitig ist), bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange der Vermieter mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann (vgl. Peter Diggelmann, DIKE-Komm ZPO, 2. Aufl. 2016, N 46 zu Art. 91 ZPO m.w.H.). Praxisgemäss rechnet die II. Zi- vilkammer bis zur effektiven Ausweisung mit einer Verfahrensdauer von sechs Monaten. Dies gilt sowohl für die erstinstanzliche als auch für die zweitinstanzli- che Streitwertberechnung. Bei einem monatli chen Mi etzi ns von Fr. 4'000.--
(act. 4/9) ergibt sich demnach ein Streitwert von Fr. 24'000.-- . Beim in Frage ste- henden Streitwert betragen die Kosten für das Berufungsverfa hre n Fr. 2'600.-- (§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den §§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und 8 Abs. 1 GebV OG). Sie sind ausgangsgemäss der Berufungsklägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 2. Den Berufungsbeklagten 1 und 2 sind für das Berufungsverfahren kei- ne entschädigungspflichtigen Aufwendungen entstanden, weshalb keine Ent- schädi gungen zuzuspreche n si nd. Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. Die Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 17. Oktober 2016 (Geschäfts-Nr. ER160208-L/U) wird einschliesslich der Regelung der Kostenfolge bestätigt. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'600.-- festgesetzt. 3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beru- fungsklägerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet. 4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. D. Tolic Hamming
versandt am: 9. März 2017