Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF150045-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. i ur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Ober- ri chterin lic. i ur. M. Stammbach und Ersatzrichter lic. i ur. H. Meister sowie Gerichtsschreiberin MLaw D. Weil Urteil vom 28. September 2015 i n Sachen
A._____, Gesuchsgegnerin und Berufungsklägeri n,
gegen
Nr. 1 und 2 vertreten durch D._____,
betreffend Ausweisung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Hinwil vom 3. August 2015 (ER150023)
Erwägungen: 1. 1.1. Mit Eingabe vom 12. Juli 2015 machten die Gesuchsteller und Berufungsbe- klagten (fortan Gesuchsteller) beim Bezirksgericht Hinwil ein Gesuch um Rechts- schutz i n klaren Fällen anhängig mit dem Rechtsbegehren, die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (fortan Gesuchsgegnerin) sei zu verurteilen, das von ihr genutzte Land an der E.-strasse 1 i n ... [Ortschaft], Kat.Nr. ..., unverzügli c h zu räumen und den Gesuchstellern ordnungsgemäss zu übergeben, unter Andro- hung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. Zudem sei das Gemeinde- ammannamt anzuwei sen, im Falle einer Vollstreckung Fahrzeuge der Gesuchs- gegnerin als Sicherheit zur Kostendeckung einzuziehen (act. 1). Die Parteien wurden in der Folge zur Verhandlung auf den 31. Juli 2015 vorgeladen, an der die Gesuchsgegnerin zum Ausweisungsbegehren Stellung nahm (Prot. VI S. 5 ff.). Am 3. August 2015 erliess die Vorinstanz folgendes Urteil (act. 11 = 14 S. 4 f.): "1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, das genutzte Land an der E.-strasse 1 in ... [Ortschaft], Kat.Nr. ..., bis spätestens Mittwoch, 30. September 2015 zu räumen und den Gesuchstellern ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. 2. Das Gemeindeammannamt F._____ ZH wird angewiesen, diesen Befehl auf Verlan- gen der Gesuchsteller zu vollstrecken. Die Gesuchsteller haben die Vollstreckungs- kosten vorzuschiessen, doch sind sie ihnen von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen. 3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 900.– festgesetzt. 4. Die Kosten werden der Gesuchsgegnerin auferlegt, aber aus dem von den Gesuch- stellern geleisteten Kostenvorschuss bezogen. Die Gesuchsgegnerin wird verpflich- tet, den Gesuchstellern diesen Betrag zu ersetzen. 5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, den Gesuchstellern eine Parteientschädigung von Fr. 200.– zu bezahlen. [6./7. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittel]" 1.2. Gegen dieses Urteil erhob die Gesuchsgegnerin mit Eingabe vom 19. August 2015 rechtzeitig Berufung mit folgenden Anträgen (act. 15 S. 2):
"1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Gesuch- steller unrechtmässig erfolgte und der Vertrag bis zum 30. Juni 2018 fortdauert. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) zu Lasten des Gesuch- stellers." Die Gesuchsgegnerin leistete den mit Verfügung vom 31. August 2015 geforder- ten Kostenvorschuss fristgerecht (act. 18 und 20). Auf das Einholen einer Stel- lungnahme der Gesuchsteller kann verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. 2. 2.1. Mit der Berufung kann (a) unrichtige Rechtsanwendung und (b) unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz (fristgemäss) schriftlich und begründet einzureichen. Es sind dabei Anträge zu stellen, die dem Beru- fungsgericht und der Gegenpartei zu erkennen geben, wie in der in der Sache entschieden werden soll. Es genügt daher in aller Regel nicht, bloss die Aufhe- bung einiger Punkte oder gar des gesamten vorinstanzlichen Entscheides zu ver- langen. Die Berufung führende Partei hat zudem gemäss Art. 310 f. ZPO im Ein- zelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und inwiefern er abgeändert werden sollte (Begründungslast). Wer Berufung führt, muss sich daher mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheids aus- einandersetzen; ein blosser Verweis auf die Vorakten, Einlegerakten usw. genügt dem ebenso wenig wie die Wiederholung des bereits der Vorinstanz Dargelegten (vgl. auch BGE 138 III 375). Neue Tatsachen und Bewei smi ttel können nur noch in den Schranken von Art. 317 ZPO vorgetragen werden. An die Anträge und die Begründung des Rechtsmittels werden bei Laien aller- di ngs geringe Anforderungen gestellt. Es muss jedoch wenigstens rudimentär dargelegt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffas- sung der Berufung führenden Partei leidet, und wie nach deren Auffassung in der Sache zu entschei den i st. Si nd diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird auf das Rechtsmittel gar nicht eingetreten.
2.2. Die Gesuchsgegnerin stellt mit der Berufung einen neuen (Feststellungs-) Antrag. Auf ei nen solchen wäre i m Rechtsmi ttelverfa hre n ni cht ei nzutreten. D a es sich bei der Gesuchsgegnerin jedoch um eine juristische Laiin handelt, ist ihr An- trag nach Treu und Glauben auszulegen. Entsprechend ist ihr Rechtsbegehren dahingehend zu verstehen, dass sie die Aufhebung des vorinstanzlichen Ent- scheides und das Nichteintreten auf das Ausweisungsbegehren beantragt (eine Abweisung fällt im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen ausser Be- tracht, vgl. BGE 140 III 315, E. 5). In i hrer Begründung setzt si ch die Gesuchsgegnerin mi t den vori nstanzli che n Er- wägungen nicht auseinander. Vielmehr macht si e i m Wesentli chen – weitgehend mit neuen und damit ohnehi n unbeachtli chen Tatsachenbehaupt unge n und Be- weismitteln – Unrechtmässigkeiten i m Verhältni s zwi schen i hr und dem Unterver- mieter geltend und erklärt, weshalb sie diesem gegenüber die Zahlungen ei nge- stellt habe. Soweit diese Vorbringen überhaupt zu hören sind, wiederholen sie bloss die vor Vorinstanz vorgebrachten Argumente und genügen daher der Be- gründungsanforderung nicht. D ennoch kann der Vollständigkeit halber angemerkt werden, dass diese Umstände kein Recht der Gesuchsgegnerin zum Verbleib auf der streitgegenständlichen Parzelle begründen. Auch wenn sich der Hauptmieter gegenüber der Untermieterin unrechtmässig verhalten hat, steht dies der Auswei- sung ni cht entgegen. Überdies waren die Gesuchsteller nicht verpflichtet, ein Mietverhältnis mit der Gesuchsgegnerin einzugehen bzw. deren Vergleichsvor- schlag der hälftigen Tragung der Ausstände des Hauptmieters anzunehmen. So- dann sind allfällige Ansprüche der Gesuchsgegnerin gegenüber dem Hauptmieter und den Gesuchstellern ni cht Gegenstand des Auswei sungsverfahre ns. Der Ansatz einer Rüge der unrichtigen Rechtsanwendung lässt sich lediglich auf Seite 11 (unten) der Berufungsschri ft erblicken: Die Gesuchsgegnerin führt aus, ei ne Kündi gung könne nur erfolgen, nachdem gemahnt und betrieben worden sei. Der Hauptmieter sei aber nie gemahnt worden und auch betrieben hätten die Ge- suchsteller den Hauptmieter nie. Zudem hätte der Hauptmieter als Untervermieter die Pflicht gehabt, den Untermietern (also der Gesuchsgegnerin und dem anderen Untermieter) ebenfalls zu kündigen, damit diese auch das Recht gehabt hätten,
gegen die Kündigung vorzugehen. Diese Kündigungen seien aber nie erfolgt (act. 15 S. 11). Die neue Bestrei tung, ei ne Mahnung gegenüber dem Hauptmieter sei ni e erfolgt, ist verspätet und daher unbeachtlich. Hi nzu kommt, dass sich eine Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung gegenüber dem Hauptmieter samt dessen Empfangsbestätigung bei den Akten befindet (act. 4/2/2). Der recht- li che Ei nwand, es hätte eine Betreibung erfolgen müssen, damit die Kündi gung rechtmässig ist, i st sodann unzutreffe nd . Art. 257d OR, der die Voraussetzungen der Kündigung bei Zahlungsrückstand des Mieters regelt, sieht nicht vor, dass vorgängig eine Betreibung erfolgen müsste; es genügt die Zahlungsfri stanse t zung mit Kündigungsandrohung. Ebenfalls ist der Einwand, ihr sei vom Untervermieter nicht gekündigt worden, – abgesehen davon, dass die Gesuchsgegnerin auch hi er bloss das vor Vorinstanz Vorgetragene wiederholt (vgl. Prot. VI S. 6), ohne sich mit den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz auseinander zu set- zen – unbehelflich. Wie die Vorinstanz zu Recht erwog, besteht im gekündigten Hauptmietverhältnis auch gegenüber dem Untermieter ei n Auswei sungsanspruch. Es wird nicht vorausgesetzt, dass der Untervermieter das Mietverhältnis gegen- über den Untermietern ebenfalls gekündigt hat. Eine direkte Kündigung des Hauptvermieters gegenüber dem Untermieter ist sodann nicht nur ni cht erforder- lich, sondern auch nicht angebracht, besteht zwischen diesen doch kein direktes Vertragsverhältnis. Nachdem sich der Hauptmieter gegenüber den Gesuchstellern mit der Zahlung von Mietzinsen in Verzug befunden hat, ihm mit Schreiben vom 9. März 2015 im Si nne von Art. 257d OR unter Androhung der ausserordentlichen Kündigung eine Frist von 30 Tagen zur Zahlung angesetzt wurde, diese Frist ungenutzt verstri- chen ist , und am 22. April 2015 das Hauptmietverhältnis durch ausserordentliche Kündi gung auf den 31. Mai 2015 aufgelöst wurde, besteht heute kein Recht auf Verbleib der Gesuchsgegnerin in der besagten Liegenschaft. Diese Situation mag zwar für die Gesuchsgegnerin äusserst unbefriedigend sein, jedoch kann sie sich auf kein Recht berufen, dass einer Ausweisung entgegenstünde. Das Mietrecht gewährt dem Untermieter in einem gekündigten Hauptmietverhältnis selbst bei Härte kein Anspruch auf Mieterstreckung über das Hauptmietverhältnis hinaus.
Zudem ist bei einer Kündigung infolge Zahlungsrücks ta nd die Erstreckung ohne- hi n ausgeschlossen (siehe Art. 272a OR). 2.3. Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 3. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der Gesuchsgegnerin aufzuer- legen (Art. 106 ZPO). Sie si nd aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen. Eine Parteientschädigung ist den Gesuchstellern für das Rechtsmittel- verfahren ni cht zuzuspreche n, wei l si e si ch ni cht äussern mussten. Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann, und das Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksge- richtes Hinwil vom 3. August 2015 wird bestätigt. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 900.– festgesetzt und der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie wird aus dem von der Gesuchsgegnerin ge- leisteten Kostenvorschuss bezogen. 3. Den Gesuchstellern wird für das zweitinstanzliche Verfahren keine Partei- entschädigung zugesprochen. 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchsteller unter Beilage ei- ner Kopie von act. 15, sowie an das Bezirksgericht Hinwil, je gegen Emp- fangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit- telfrist an die Vorinstanz zurück.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r
Die Gerichtsschrei beri n:
MLaw D. Weil
versandt am: 28. September 2015