Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF150017-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. i ur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Ersatzrich- ter lic. i ur. H. Meister und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen sowie Gerichtsschreiber lic. i ur. M. Is le r Beschluss und Urteil vom 16. Juli 2015 i n Sachen
A._____, Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
gegen
B._____ AG, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____
betreffend Ausweisung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes s.V. des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 5. Mai 2015 (ER150009)
Rechtsbegehren: (act. 1) " 1. Es sei der Gesuchsgegnerin zu befehlen, die 4½-Zimmerwoh- nung i m 2. OG, rechts, inkl. Kellerabteil (mit "A." beschrif- tet), an der C.-Strasse ... i n D._____ unverzüg li ch vollstän- dig geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässem Zustand zu ver- lassen, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Weige- rungsfalle. 2. Das Gemeindeammannamt Regensdorf sei anzuweisen, den zu erlassenden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Ge- suchsgegneri n." Urteil und Verfügung des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf: (act. 16) Es wird verfügt: 1. Das Begehren der Gesuchsgegnerin um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird abgewiesen. 2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. 3.–5. ... [Mitteilung, Rechtsmittelbelehrung, Fristenlauf in den Gerichtsferien] Es wird erkannt: 1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die 4½-Zimmerwohnung im 2. OG, rechts, inkl. Kellerabteil (mit "A." beschriftet), an der C.-Strasse ... i n D._____, unverzüglich vollständig geräumt, gereinigt und in ordnungs- gemässem Zustand zu verlassen. 2. Kommt die Gesuchsgegnerin dieser Verpflichtung ni cht nach, kann di e Ge- suchstellerin die Zwangsvollstreckung verlangen. 3. Das Gemeindeammannamt Regensdorf wird angewiesen, die Verpflichtung der Gesuchsgegnerin gemäss Ziffer 1 nach Eintritt der Rechtskraft des vor-
liegenden Urteils und auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin oder eines Bevollmächtigten zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei. D i eser Auftrag erli scht, wenn sei ne Ausführung ni cht i nnert drei Monaten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils verlangt wird. 4. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'000.–. Allfällige weitere Aus- lagen bleiben vorbehalten. 5. Die Gerichtskosten werden der Gesuchsgegnerin auferlegt, aber mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'400.– ve r- rechnet. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin den Be- trag von Fr. 1'000.– zu ersetzen. 6. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient- schädigung von Fr. 1'200.– zu bezahlen. 7.–9. ... [Mitteilung, Rechtsmittelbelehrung, Fri stenlauf i n den Geri chtsferi en] Berufungsanträge: der Gesuchsgegneri n und Berufungsklägerin (act. 17):
"Es sei das Urteil und die Verfügung des Bezirksgerichts Dielsdorf vom 5. Mai 2015 [...] aufzuheben und das Begehren der Berufungsbeklagten um Erlass eines Befehls zur Ausweisung der Berufungsklägerin aus der Wohnung an der C.-Strasse ... i n D. abzuweisen;
Eventualiter sei das Urteil und die Verfügung des Bezirksgerichts Dielsdorf vom 5. Mai 2015 [...] dahi ngehend abzuändern, dass das Gemeindeammannamt Re- gensdorf anzuweisen sei, den erlassenen Ausweisungsbefehl frühestens ab dem 1. August 2015 zu vollstrecken;
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Berufungsbeklagten." der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten:
Erwägungen: I. 1. Am 6. August 2014 schlossen die B._____ AG als Vermieterin (im Folgenden: Gesuchstelleri n) und A._____ als Mieterin (im Folgenden: Gesuchsgegneri n) vor der Schlichtungsbehörde des Bezirksgerichtes Dielsdorf folgenden Vergleich (act. 3/6–7): 1. Die Parteien halten fest, dass die Kündigung der 4.5-Zimmerwohnung, 2. Stock rechts an der C.-Strasse ... i n D. vom 20. Mai 2014 per 31. August 2014 gültig ist. 2. Die Parteien vereinbaren eine einmalige Erstreckung des Mietverhält- nisses bis 31. März 2015. 3. Die Mieterin ist berechtigt, das Mietobjekt bereits früher unter Einhal- tung einer zweiwöchigen Kündigungsfrist auf das Ende eines jeden Monats zu verlassen. 2. Mit Eingabe vom 8. April 2015 wandte sich die Gesuchstellerin an das Einzelge- ri cht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf. Sie ersuchte da- rum, der Gesuchsgegnerin einen Räumungsbefehl zu erteilen und das Gemein- deammannamt Regensdorf anzuweisen, den Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen zu vollstrecken (act. 1). In i hrer Stellungnahme vom 21. April 2015 ersuchte die Gesuchsgegnerin im We- sentli chen, das Mietverhältnis infolge eines Härtefalles ausnahmsweise bis zum 15. Juni (ri chti g wohl: 16. Juli) 2015 zu erstrecken. Sie machte geltend, bei Unter- zei chnung des Vergleiches im Irrtum gewesen zu sein, dass die "Nicht-Unter- zeichnung" die sofortige Kündigung zur Folge hätte. Die Schlichtungsbehörde ha- be ihr (als Laiin) ihre Rechte nicht erläutert. Per 16. Juli 2015 könne sie mit ihren vier minderjährigen Kindern eine neue Wohnung bezi ehen. Der Tochter E._____ werde so ermöglicht, den Kindergarten abzuschliessen. Mi ndestens zehn Woh- nungsbewerbungen seien wohl gescheitert, weil die Gesuchstellerin als Refe-
renzperson bewusst wahrheitswidrige Auskünfte über sie erteilt habe (act. 10 und 11; vgl. auch act. 5). Mit Urteil vom 5. Mai 2015 gab das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf dem Auswei sungsgesuch statt und wies das Gemein- deammannamt Regensdorf an, die Verpflichtung der Gesuchsgegnerin nach Ein- tritt der Rechtskraft des Urteils auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu voll- strecken. Gleichzeitig wies es das Begehren der Gesuchsgegnerin um Gewäh- rung der unentgeltlichen Rechtspflege ab (act. 16). 3. Am 22. Mai 2015 erhob die Gesuchsgegnerin beim Obergericht rechtzeitig Beru- fung (act. 17; vgl. Anhang zu act. 14). Sie beantragt, das Ausweisungsgesuch ab- zuweisen, eventualiter das Gemeindeammannamt anzuweisen, den Auswei- sungsbefehl frühestens ab dem 1. August 2015 zu vollstrecken. D i e ersti nstanzli che n Akten wurden beigezogen (act. 1–14). Eine Berufungsant- wort wurde nicht eingeholt (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). II. 1. Mi t der Berufung kann unri chti ge Rechtsanwendung und unri chti ge Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 2. Die Vorinstanz erwog i n i hrem Entschei d im Wesentlichen Folgendes (act. 16): Aufgrund des Vergleichs der Parteien vom 6. August 2014 habe deren Mietver- hältni s am 31. März 2015 geendet. Seither halte sich die Gesuchsgegnerin ohne Rechtsgrund im Mietobjekt auf (Erw. III/3.2). Ihre Einrede, sich bei der Unter-
zeichnung des Vergleichs in einem wesentlichen Irrtum befunden zu haben, sei nicht glaubhaft und vermöge nicht zu überzeugen. Der fast acht Monate nach Ab- schluss des Vergleichs geltend gemachte Willensmangel sei als reine Schutzbe- hauptung zu quali fi zi eren. Im Übrigen seien Willensmängel bei Vergleichen, die i m Rahmen ei nes Schli chtungsverfa hrens geschlossen wurden, mit dem Rechts- mittel der Revision geltend zu machen (Erw. III/3.3). Der Sachverhalt sei bewie- sen und die Rechtslage klar. Das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin sei deshalb gutzuhei ssen (Erw. III/4) . Das Begehren der Gesuchsgegnerin um eine zweite Erstreckung wäre spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der Schlichtungsbehörde zu stellen gewesen (Erw. III/6 .1 ) . Weiter zog die Vorinstanz in Betracht, dass das Gericht unter Umständen vorse- hen könne, dass Vollstreckungsmassnahmen erst nach Ablauf einer gewissen Frist erfolgen dürften; es könne aber auch davon absehen. Die Gesuchsgegnerin mache einen "ausserordentlichen Härtefall" geltend, lasse es aber an konkreten Ausführunge n fehlen. Es sei ni cht ei nzusehen, weshalb i hr ei ne Schonfri st zu ge- währen wäre, zumal ihr das Mietverhältnis schon am 20. Mai 2014 gekündigt worden sei und sie mit der Gesuchstellerin am 6. August 2014 eine einmalige Er- streckung bis 31. März 2015 vereinbart habe (E rw. III/6 .1 ) . 3. 3.1. Die Gesuchsgegnerin begründet den Berufungshaupta nt rag auf Abweisung des Ausweisungsbegehrens i m Wesentli chen damit, dass die Voraussetzungen, um i m summari schen Verfahren Rechtsschutz zu gewähren, ni cht erfüllt seien: Weder sei der Sachverhalt unbestritten noch die Rechtslage klar. Zu Unrecht lege die Vorinstanz den Vergleich vom 6. August 2014 i n dem Si nn aus, dass der Mietvertrag damit bis 31. März 2015 befristet worden sei. Sie habe vor Vorinstanz klar gemacht, dass es nicht ihr Wille gewesen sei, das Mietverhältnis bis 31. März 2015 zu "befristen", sondern es bis auf Weiteres zu "verlängern", mindestens bis 31. März 2015. Die Gesuchstellerin habe objektiv gesehen davon ausgehen müs- sen, dass es der Gesuchsgegnerin nicht darum gegangen sei, den Vertrag zu be- fri sten, sondern i hn zu verlängern. Da die Gesuchstellerin das verlängerte Miet- verhältni s ni cht mit amtlich genehmigtem Formular gekündigt habe, bestehe wei-
terhi n ein gültiger Mietvertrag und halte sich die Gesuchsgegnerin nicht ohne Rechtsgrund im Mietobjekt auf (act. 17 S. 3 ff.). 3.2. Die Behauptung der Gesuchsgegnerin, sie habe den Vergleich im Sinne einer unbefristeten Verlängerung des Mietverhältnisses verstanden und die Gesuchstel- lerin habe dies erkennen müssen, ist i m heuti gen Zei tpunkt unzulässi g: Einerseits ist die Behauptung neu, anderseits tut die Gesuchsgegnerin nicht plausibel dar, weshalb sie die Behauptung nicht schon vor Vori nstanz vorbringen konnte (Art. 317 Abs. 1 ZPO; vgl. oben Erw. II/1). Die Sachdarstellung der Gesuchsgegnerin vor Vorinstanz ging dahin, sie habe den Vergleich in der irrigen Annahme unterzeichnet, die Nichtunterzeichnung hät- te die sofortige "Kündigung" zur Folge (act. 11 S. 3). Ihr Antrag vor Vorinstanz lau- tete, das Mietverhältnis sei ihr ausnahmswei se zu "erstrecken" (act. 11 S. 2). Dass der Wortlaut des Vergleichs und die ihm von ihr beigemessene und für die Gegenpartei erkennbare Bedeutung auseinanderfallen würden, hat die Gesuchs- gegnerin nicht einmal angedeutet. Ihre heuti ge Behauptung, sie habe (wobei sie sich im Irrtum über die richtige Terminologie auf einen Willensmangel berufen ha- be) schon vor Vori nstanz "klar gemacht", dass es beim Vergleichsabschluss vor der Schlichtungsbehörde nicht ihr Wille gewesen sei, das Mietverhältnis zu befris- ten, sondern dieses bis auf Weiteres, mindestens bis 31. März 2015, zu verlän- gern, ist haltlos (act. 17 S. 3). 3.3. Der Inhalt des von der Gesuchstellerin dem Räumungsgesuch zugrunde ge- legten Vergleichs blieb vor Vorinstanz unbestri tten und i st klar. Das Mietverhältnis der Parteien ist demnach beendet und die Gesuchsgegnerin ist klarerweise zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet (Art. 267 Abs. 1 OR). Damit sind die Voraus- setzungen, um i m summari schen Verfahren Rechtsschutz zu gewähren, erfüllt (Art. 257 ZPO). D er Berufungs-Hauptantrag ist unbegründet. 4. 4.1. Zur Begründung des Berufungs-Eventualantrages, der sich nicht gegen den Räumungsbefehl, sondern gegen die vori nstanzli che Vollstreckungsmassnahme richtet, macht die Gesuchsgegnerin neu geltend, am 1. August 2015 eine Ersatz-
wohnung zu haben. Die vor Vorinstanz geäusserte Hoffnung, es werde ihr ab 15. Juli 2015 eine neue Wohnung zur Verfügung stehen, habe sich zerschlagen. Der Umstand, dass sie die Zeit von August 2014 (Vergleichsabschluss) bis heute benötigt habe, um eine neue Bleibe zu fi nden, zeige, dass es für sie unmöglich sei, zur Überbrückung der Zeit bis 1. August 2015 ei ne Wohnung zu fi nden. Bei ei ner Auswei sung ständen sie und ihre Kinder auf der Strasse, was ei ne unzu- mutbare Härte wäre. Es gelte, die Interessen der Gesuchsgegnerin gegen jene der Gesuchstellerin abzuwägen. Dieser sei es zumutbar, bis 1. August 2015 zu- zuwarten, zumal sie mittlerweile allfällige Pläne für di e Wohnung ohnehi n habe ändern müssen. Zu Unrecht habe die Vorinstanz die Gewährung einer Schonfrist einzig unter dem Gesichtspunkt geprüft, wie lange die Gesuchsgegnerin bereits vom anstehenden Ende des Mietverhältnisses gewusst habe; sie hätte auch be- rücksichtigen müssen, mit welchem Aufwand es für die Gesuchsgegnerin verbun- den gewesen wäre, zur Überbrückung eine neue Bleibe zu finden. Das Ermessen des Gerichts habe sich nur auf die Dauer der Schonfrist beziehen dürfen, nicht auf die grundsätzliche Frage der Gewährung ei ner Schonfri st (act. 17 S. 5 ff.). 4.2. Der die Zwangsvollstreckung anordnende Richter (Art. 236 Abs. 3, Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO) kann unter Umständen vorsehen, dass diese erst nach Ablauf einer gewissen Frist erfolgen darf, und so der verurteilten Partei einen freiwilligen Vollzug ermöglichen; er kann aber auch davon absehen (BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013, Erw. 7 [übersetzt in mp 2014 S. 167], mit Hinweis auf BK ZPO-Kellerhals, Art. 343 N 59). Das Gericht muss bei der Vollstreckung ei nes Entscheides den Grundsatz der Verhältnismässigkeit beachten. Wenn die Räu- mung einer Wohnung auf dem Spiel steht, gilt es zu verhindern, dass die be- troffenen Personen unvermittelt jegliche Unterkunft verlieren. Die Räumung darf ni cht schonungslos vorgenommen werden, namentlich wenn humanitäre Gründe einen Aufschub gebieten oder wenn ernsthafte und konkrete Anzeichen dafür be- stehen, dass der Besitzer sich dem Entscheid zur Räumung innert vernünftiger Frist bereitwillig fügt. Auf jeden Fall kann der Aufschub aber nur relati v kurz sei n und er darf faktisch nicht einer erneuten Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkommen (BGer 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014, Erw. 3.1 [übersetzt in MRA 2015 S. 54 und mp 2014 S. 251]).
Im vorliegenden Fall ist dem ei nzelgerichtlichen Entschei d, dem Antrag der Ge- suchsgegnerin auf Gewährung einer Schonfrist bis Mitte Juli 2015 nicht stattzu- geben, beizupflichten. Es handelt sich ni cht um ei ne kurze Fri st. Ausserdem i st zu beachten, dass auch der Vollzugsbeamte (Gemeindeammann) bei der Vollstre- ckung den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten hat und den Betroffe- nen nicht einfach auf die Strasse stellt. Gesundheit und Sicherheit der Gesuchs- gegnerin und ihrer Kinder werden durch die vori nstanzli che Vollstreckungsmass- nahme ni cht gefährdet. In einer Notsituation würden Fürsorgemassnahmen zur Anwendung gelangen. Am Verzicht auf die Gewährung einer Schonfrist ist auch heute festzuhalten, nachdem die Gesuchsgegneri n neu behauptet hat, per 1. Au- gust 2015 eine neue Wohnung gemietet zu haben (vgl. act. 20/2: erste Seite ei- nes Mietvertrages). 5. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Berufung abzuweisen und das angefoch- tene Urteil zu bestätigen ist. III. Die Gesuchsgegnerin beantragt, es sei ihr die unentgeltliche Rechtspflege zu ge- währen und ihr Rechtsvertreter als unentgeltlicher Rechtsbeistand zu bestellen (act. 17 S. 2). Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege hat eine Person, wenn sie ni cht über die erforderlichen Mittel verfügt und i hr Rechtsbegehren ni cht aus- sichtslos erscheint (Art. 117 ZPO). Die Berufung der Gesuchsgegnerin ist als von Anfang an aussi chtslos zu beurteilen, weshalb das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege abzuweisen ist . Festgehalten sei an dieser Stelle, dass wegen Aussichtslosigkeit des Standpunk- tes der Gesuchsgegnerin auch einer Beschwerde (Art. 121 ZPO) gegen die vor- i nstanzli che Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege kein Erfolg beschie- den wäre. Die Gesuchsgegnerin hat indessen keinen entsprechenden Beschwer- deantrag gestellt. Sie hat es bei einem prozessualen Antrag auf Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren bewenden lassen (act. 17 S. 2). IV. 1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Gesuchsgegnerin auch für das Be- rufungsverfa hre n kostenpfli chti g. Eine Parteientschädigung ist der Gesuchstellerin mangels erheblicher Umtriebe nicht zuzusprechen. 2. Die Zulässigkeit der ordentlichen Beschwerde an das Bundesgericht (Art. 72 ff. BGG) setzt in mietrechtlichen Fällen – Ausnahmen vorbehalten – einen Streitwert von mindestens Fr. 15'000.– voraus (Art. 74 BGG). Die Vorinstanz ging bei einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'887.– (act. 3/2) von einem Streitwert von Fr. 11'322.– aus, entsprechend dem Mietzins für eine praxisgemäss zu erwarten- de Dauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung (act. 16 Erw. IV/3). Das ist nicht zu beanstanden und gilt auch für das Berufungsverfahren. Im B e ru- fungsverfahren stellt sich die Gesuchsgegnerin allerdings neu auf den Stand- punkt, dass ein unbefristetes, nicht wirksam gekündigtes Mietverhältnis bestehe (act. 17 S. 4/5). Ein solches wäre im heutigen Zeitpunkt – sofern die Kündi gungs- sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ni cht zur Anwendung kommt – nach dem ursprünglichen Mietvertrag erstmals per Ende März 2016 kündbar (act. 3/1). Damit ergäbe sich ein Fr. 15'000.– übersteigender Streitwert. Letztlich wird es Sa- che des Bundesgerichtes sein, im Falle eines Weiterzuges des vorliegenden Ent- scheides über den Streitwert zu befinden.
Es wird beschlossen: 1. Das Gesuch der Gesuchsgegneri n und Berufungsklägerin um Gewährung der unentgeltli chen Prozessführung und Bestellung ei nes unentgeltli che n Rechtsbeistandes wird abgewiesen. 2. Mitteilung und Rechtsmittel gemäss nachstehendem Erkenntnis. Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. Das angefochtene Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 5. Mai 2015 wird bestätigt. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 600.– festgesetzt und der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin auferlegt. 3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 4. Schri ftli che Mi ttei lung an die Parteien, an die Gesuchstelleri n und Beru- fungsbeklagte im Doppel und unter Beilage des Doppels von act. 17, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an di e Vori nstanz zurück. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist i nnert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde ri chten si ch nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert erreicht Fr. 15'000.– nicht. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Züri ch II. Zi vi lk a mme r
Der Gerichtsschreiber:
lic. i ur. M. Is le r
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