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LF150015 ΓÇó Appeal against eviction after rent default dismissed
LF150015Obergericht03.07.2015Dismissed
The Zurich High Court dismissed the tenants’ appeal against an eviction judgment concerning an apartment, cellar, hobby rooms, and a garage space. It held that the appeal met the formal requirements and was admissible, but the merits failed: the tenants were in rent arrears, did not remedy the default within the final deadline, and the subsequent payment did not cure the termination. The court also rejected the argument based on conciliation proceedings, noting that no conciliation is required in clear-case eviction proceedings. The first-instance order was confirmed, appellate costs of CHF 1,000 were charged to the tenants, and no party compensation was awarded.
Art. 257 CPC, Art. 198 lit. a CPC, Art. 308 Abs. 2 CPC, Art. 311 Abs. 1 CPC; eviction in clear-case proceedings based on rent default and the effect of later payment on termination validity. A landlord may obtain eviction in summary clear-case proceedings where the existence of the debt default and the validity of the notice of termination are established and the tenant raises no qualified objections. Later payment after expiry of the final payment deadline does not retroactively invalidate a termination already validly given. In clear-case eviction proceedings, the absence of a separate conciliation procedure cannot defeat the claim because conciliation is excluded by statute. If the appeal is dismissed, the appellate costs are borne by the appellants; no party compensation is due where the respondent incurred no necessary appellate expenses (consid. III-IV).
Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF150015-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. i ur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter Dr. P. Higi und Ersatzrichter lic. i ur. P. Raschle sowie Gerichts- schreiber li c. i ur. D . Oehni nger Urteil vom 3. Juli 2015 i n Sachen
gegen
C._____ Stiftung, Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____
betreffend Ausweisung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur vom 22. April 2015 (ER150028-K)
Erwägungen: I. Mit Eingabe vom 18. März 2015 beantragte die Vermieterin, Klägerin und Beru- fungsbeklagte (fortan Vermieterin) bei der Vorinstanz (i m Rechtsschutz i n klaren Fällen) die Ausweisung der Mieter, Beklagten und Berufungskläger (fortan Mieter) aus der 4 ½-Zimmer-Wohnung (samt Nebenräumen und Garage) ... [Adresse] (act. 1). Nach Ei nholung einer Stellungnahme von den Mietern (act. 8) fällte die Vorinstanz am 22. April 2015 folgendes Urteil (act. 9 = act. 12 = act. 15): 1. Die Beklagten werden verpflichtet, die 4 ½-Zimmerwohnung Nr. ... im ersten Stock ... [Adresse], samt zugehörigem Kellerabteil Nr. 11, die Hobbyräume Nr. 4 und 5 im Untergeschoss sowie den Tiefgaragenplatz Nr. 109 in der Ga- rage ... Süd-West in ... Winterthur unverzüglich zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss zu übergeben, unter der Androhung von Zwangsvollstre- ckung im Unterlassungsfall. 2. Das Stadtammannamt Oberwinterthur wird angewiesen, diesen Entscheid (nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen der Klägerin, welches in- nert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft zu stellen ist, zu vollstrecken, nöti- genfalls unter Beizug der Polizei. Die Klägerin hat die Vollzugskosten vorzu- schiessen, doch sind sie ihr von den Beklagten, unter solidarischer Haftung, zu ersetzen. 3. Die Gerichtsgebühr von Fr. 1'000.– wird von der Klägerin bezogen, ist ihr aber von den Beklagten, unter solidarischer Haftung, zu ersetzen. 4. Die Beklagten werden verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'250.– (zuzüglich MWST) zu bezahlen. 5. [Schriftliche Mitteilung] 6. [Berufung]
Gegen diesen Entscheid erhoben die Mieter mit Eingabe vom 14. Mai 2015 (Poststempel vom 15. Mai 2015) rechtzeitig Berufung bei der Kammer und bean- tragen das Folgende (act. 13): "Das Urteil vom 22.4.2015 sei aufzuheben, das Verfahren sei neu zu beur- teilen und der Vorstand bei der Schlichtungsbehörde sei zu ermöglichen." Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-10) und die Prozessleitung delegiert (act. 17). Nachdem die Berufungsschrift als Absender lediglich den Mi e- ter nannte und auch nur er di e Berufungsschri ft unterzei chnet hatte (act. 13), er- klärte auf entsprechende Aufforderung der Kammer hin auch die Mieterin aus- drücklich, ebenfalls Berufung erheben zu wollen (act. 20 und 21). Ebenso leiste- ten die Mieter den einverlangten Vorschuss für die mutmasslichen Gerichtskosten des Berufungsverfa hre ns (act. 22). Das Verfahren ist heute in sämtlichen Belangen spruchreif, weshalb auf die Ein- holung einer Berufungsantwort verzichtet werden kann (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Auf die Vorbringen der Mieter ist in der Folge – soweit entscheidrelevant – ei nzuge- hen. II. Da die vorliegende Berufung rechtzeitig erhoben wurde, konkrete Begehren sowie ei ne Begründung enthält (Art. 311 Abs. 1 ZPO) und auch der Vorschuss geleistet wurde und endli ch der Streitwert die Fr. 10'000.– gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO übersteigt, ist auf die Berufung ei nzutreten. III. Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid zutreffend, gemäss unbestrit- tener Sachdarstellung der Vermieterin hätten sich die Mieter zum Zeitpunkt der Kündi gungsandrohung i n Zahlungsve r zug befunden. Zudem hätten sie innert der korrekt angesetzten letzten Zahlungsfrist diesen Zahlungsrückstand unbestritte-
nermassen nicht beglichen, weswegen die von der Vermieterin hernach (formell korrekt) ausgesprochene Kündi gungen nicht zu beanstanden sei. Dass die Mieter rund ei nen Monat nach der Kündi gung noch Fr. 9'000.– an die Vermietern bezahl- ten, ändere deshalb an der Rechtmässigkeit der Kündigungen ni chts mehr. Da das Mietverhältnis demnach inzwischen beendet sei, hätten die Mieter die besag- ten Räumli chkei ten unverzüglich freizugeben, andernfalls die Räumung zwangs- weise erfolgen könne (act. 9 = act. 12 = act. 15, je S. 3 ff.). Diesen korrekten Er- wägungen der Vorinstanz ist nichts beizufügen und es kann darauf verwiesen werden. Die Mieter bringen denn auch in i hr er Berufungsschri ft ni chts Qualifizier- tes dagegen vor; wenn die Kündigung wegen Zahlungsverzuges klar ausgewie- sen i st, kann ei n aus welchem Grund auch i mmer angestrengtes Schli chtungsver- fahren die Ausweisung der Mieter nicht hindern – und i m Auswei sungsverfahre n nach Art. 257 ZPO findet kein eigenes Schlichtungsverfahren statt (Art. 198 lit a ZPO). Die Mieter bestätigen mi t i hrer Berufung i m Wesentli chen lediglich noch einmal, dass sie mit den fälligen Mietzinszahlung in Verzug gewesen si nd und werben (allerdings ohne hi er einschlägige Argumente) um Verständnis für ihre Si- tuation. Damit ist – trotz aller Unannehmlichkeiten, welche dies für die Mieter mit si ch bri ngt – kei n Grund ersi chtli ch, der gegen den vorinstanzlichen Entscheid und damit für ei ne Guthei ssung der Berufung spräche. Die Berufung ist demnach ab- zuweisen und der vorinstanzliche Entscheid ist zu bestätigen. IV. 1. Die Abwei sung der Berufung führt dazu, dass si ch am Ausgang des vor- i nstanzli chen Verfahrens ni chts ändert. Damit bleibt es bei der vori nstanzli che n Regelung der Gerichtskosten und der Parteientschädigung. 2. Die Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens sind von Amtes wegen fest- zusetzen (Art. 105 Abs. 1 ZPO) und nach dem Verfahrensausgang zu verteilen (Art. 106 ZPO). Grundlage für die Festsetzung der Gebühren nach dem kantona- len Tarif (Art. 96 und Art. 105 Abs. 2 ZPO) bilden der Streitwert bzw. das tatsäch- liche Streitinteresse sowie der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit
des Falls (§ 2 GebV OG). Gestützt auf § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 und § 8 Abs. 1 GebV OG (mit der Vorinstanz ausgehend von einem Streitwert von Fr. 13'440.–, act. 9 S. 6) ist den Gegebenheiten in diesem Verfahren eine Gerichtsgebühr von Fr. 1'000.– angemessen. Bei obgenanntem Ausgang des Berufungsverfahrens haben die Mieter dessen Kostenfolgen zu tragen. Der von den Mietern geleistete Kostenvorschuss (act. 22) i st zur Kostenti lgung heranzuzi ehe n. Da die Vermieterin i m Berufungsverfa hre n ni cht anzuhören war, si nd i hr keine notwendigen Auslagen bzw. Vertretungskosten entstanden, welche es zu erset- zen gälte (Art. 95 Abs. 1 und 3 lit. a und b ZPO). Eine Parteientschädigung ist da- her ni cht zuzuspreche n. Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur vom 22. Ap- ril 2015 (ER150028-K) wird bestätigt. 2. Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren werden auf Fr. 1'000.– festgesetzt, den Mietern und Berufungsklägern auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage je einer Kopie von act. 13 und 20, sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an Einzelgericht im summarischen Ver- fahren des Bezirksgerichtes Winterthur, je gegen Empfangsschein, und an die Obergerichtskasse.
Obergericht des Kantons Züri ch II. Zi vi lk a mme r
Der Gerichtsschreiber:
li c. i ur. D . Oehni nger
versandt am: 3. Juli 2015