Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF140049-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen sowie Gerichtsschreiberin Dr. M. Fuchs Räber Urteil vom 1. Juli 2014 in Sachen
A._____, Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____
gegen
B._____ AG, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 7. April 2014 (ER140035)
Erwägungen: 1. Sachverhalt A., die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin (nachstehend Gesuchsgeg- nerin genannt), ist die Tochter von C. und D., welche das Einfamilien- haus "E.", ... Zürich, zu Wohn- und Arbeitszwecken nutzten. C._____ hatte die Liegenschaft Ende der 70er Jahre erworben. Im Rahmen einer Zwangsverstei- gerung im Jahr 2003 erwarb F._____ das Einfamilienhaus in eigenem Namen, of- fenbar aber im Auftrag von C._____ und D.. Die Eheleute CD. wohnten weiterhin als Mieter in der Liegenschaft. Angeblich hätte es zu einer Rückübertra- gung der Liegenschaft an die Eheleute CD._____ kommen sollen, doch verkaufte F._____ die Liegenschaft im Jahr 2011 an die B._____ AG (nachstehend Gesuch- stellerin genannt). Die Verwaltungsratspräsidentin der Gesuchstellerin ist die Ehe- frau von Rechtsanwalt lic. iur. G.. Kurz nach Erwerb der Liegenschaft kündig- te die Gesuchstellerin den Eheleuten CD. das Mietverhältnis. Die Kündigung wurde angefochten. Vor der Schlichtungsbehörde Zürich schlossen die Gesuchstel- lerin und die Eheleute CD._____ am 8. September 2011 einen Vergleich ab, ge- mäss welchem die Gültigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses per 30. September 2011 festgestellt wurde. Gleichzeitig wurde das Mietverhältnis bis und mit 30. September 2013 erstreckt und C._____ und D._____ verpflichteten sich, das Einfamilienhaus auf diesen Zeitpunkt hin endgültig zu verlassen (act. 5/3). Da C._____ und D._____ nicht wie vereinbart aus dem Einfamilienhaus auszogen, wurden sie mit Urteil des Einzelgerichts Audienz des Bezirksgerichts Zürich vom 20. Dezember 2013 ausgewiesen (act. 5/4, vgl. auch act. 5/2). Dieser Entscheid wurde von der I. Zivilkammer des Obergerichts mit Urteil vom 5. Februar 2014 be- stätigt (Geschäfts-Nr. RV140002). Im Herbst 2009 – also rund vier Jahre vor der genannten Ausweisung – zog die Ge- suchsgegnerin zu ihren Eltern in die streitgegenständliche Liegenschaft. C._____ meldete die Gesuchsgegnerin am 20. April 2010 beim zuständigen Kreisbüro als Untermieterin an. Während die Gesuchsgegnerin behaupten lässt, sie habe am 28. bzw. 31. August 2009 mit der Verwaltungsgesellschaft H., bestehend aus F. und D._____, ihrem Vater, einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, welcher beim Verkauf der Liegenschaft kraft Art. 261 OR auf die Gesuchstellerin
übergegangen sei und der Ausweisung somit entgegen stehe, ist die Gesuchstelle- rin der Auffassung, die Gesuchsgegnerin befinde sich ohne Rechtstitel in der besag- ten Liegenschaft und sei auszuweisen. Es bestehe kein gültiger Mietvertrag. 2. Prozessgeschichte 2.1. Mit Eingabe vom 12. Februar 2014 reichte die Gesuchstellerin beim Einzel- gericht Audienz des Bezirksgerichts Zürich ein Gesuch ein, mit welchem sie die Ausweisung der Gesuchsgegnerin beantragte. Konkret stellte sie folgende Anträge (act. 1 S. 1 f.): "1. Es sei Frau A._____ zu befehlen, die Räumlichkeiten der Liegenschaft E., ... Zürich unverzüglich, ohne irgendwelche Fristen, zu räumen und alle Räumlich- keiten der Liegenschaft E., die ganze Liegenschaft, das ganze Einfamilien- haus vollständig und ordnungsgemäss der Eigentümerin zu übergeben. Das Stadtammannamt Zürich ... sei anzuweisen, diesen Entscheid zu vollstrecken. 2. Es sei eine Androhung gemäss Art. 292 StGB zu erlassen gegen jede Zuwider- handlung im Sinne von Ziffer 1. Zudem sei A._____ unter Strafandrohung von Art. 292 StGB zu verbieten, irgendwelche weitere Personen unter welchem Titel auch immer beim Kreisbüro als E., ... Zürich anzumelden und/oder diesen Zutritt zur Liegenschaft E., ... Zürich zu beschaffen. 3. In prozessualer Hinsicht sei die Eingabe ordnungsgemäss der A._____ zur Stel- lungnahme einzuräumen. Es ist unklar, durch wen sie sich vertreten lässt, mög- licherweise durch RA I._____ oder RA X.. Es ist davon auszugehen, dass die Rechtsvertretung der Besetzerin auf jeden Fall Zeit schinden wollen. Dem ist nur halbwegs beizukommen, dass sofort zur mündlichen Verhandlung vorgeladen wird noch während der Frist zur Stellungnahme. Liegenschaftenbesetzer und Be- setzeranwälte haben immer nur ein Ziel: Zeit zu schinden und nochmals Zeit zu schinden; sie bilden eine Art einfache Gesellschaft: anstelle von Miete finanzieren Besetzer ihre Liegenschaftenbesetzeranwälte, da derzeit für Liegenschaftenbe- setzer noch nicht UR erhält, noch nicht. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen plus MWST." 2.2. Nachdem die Gesuchstellerin – mit zum Teil unsachlicher – Eingabe vom 18. Februar 2014 beantragt hatte, die Gesuchsgegnerin sei persönlich zur Verhand- lung vorzuladen (act. 12) und die Gesuchstellerin mit Schreiben des Einzelgerichts vom 21. Februar 2014 darauf hingewiesen worden war, künftige Eingaben in die- sem Stil zu unterlassen (act. 13), wurde die Gesuchsgegnerin, nachdem sie sich zum gegnerischen Antrag hat äussern können, mit Verfügung vom 28. Februar 2014 zum persönlichen Erscheinen an der Verhandlung vom 26. März 2014 ver- pflichtet (act. 14a, act. 15 und act. 16a). 2.3. Anlässlich der Verhandlung informierte Rechtsanwalt lic. iur. G. die Vo- rinstanz, dass er die Gesuchstellerin ab sofort nicht mehr als Anwalt, sondern als
einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungsrat vertrete (Prot. I S. 7 und act. 19). Nach Erstattung der Gesuchsantwort bzw. Stellungnahme sowie der Replik und weiteren Vorbringen der Parteien im Rahmen des rechtlichen Gehörs (Prot. I S. 7 ff.) teilte die Gesuchstellerin dem Einzelgericht mit Eingabe vom 27. März 2014 mit, dass sie das mit Eingabe vom 12. Februar 2014 gestellte Ausweisungsbegehren "mit dem Vorbehalt des Wiedereinbringens" zurückziehe (act. 32). Nach der Ver- handlung war der Vorinstanz von Seiten der Gesuchstellerin ein weiteres Schreiben samt Beilagen überbracht worden (act. 27-31). Nachdem die Vorinstanz der Ge- suchstellerin mit Verfügung vom 27. März 2014 Frist angesetzt hatte, um das Aus- weisungsbegehren vorbehalt- und bedingungslos zurückzuziehen (act. 33a), teilte diese dem Gericht mit, dass kein Rückzug stattfinde, und sie reichte erneut Beila- gen ein (act. 34-38). Bezüglich der unaufgeforderten und nachgereichten Beilagen (act. 29-31, act. 35-36 und act. 37/Z1-Z32) verfügte die Vorinstanz deren Retournie- rung und behielt je ein Belegexemplar in verschlossenem Couvert in den Akten (act. 43 S. 16 f.). 2.4. Die Vorinstanz verzichtete auf die Einvernahme der von den Parteien ange- rufenen Zeugen und entschied mit Urteil vom 7. April 2014 wie folgt (act. 43 S. 17 f.): 1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die Räumlichkeiten der Liegenschaft E., ... Zürich, unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungs- gemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlas- sungsfall. 2. Das Stadtammannamt Zürich ... wird angewiesen, nach Eintritt der Rechtskraft auf Verlangen der Gesuchstellerin die Verpflichtung der Gesuchsgegnerin ge- mäss Ziff. 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgeg- nerin zu ersetzen. 3. Auf den Antrag, der Gesuchsgegnerin sei unter Strafandrohung von Art. 292 StGB zu verbieten, irgendwelche weitere Personen unter welchem Titel auch im- mer beim Kreisbüro als E., ... Zürich, anzumelden und/oder diesen Zutritt zur Liegenschaft E._____, ... Zürich, zu beschaffen, wird nicht eingetreten. 4. Die Entscheidgebühr von Fr. 2'400.– wird den Parteien je zur Hälfte auferlegt; der von der Gesuchstellerin geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird ange- rechnet. Der Mehrbetrag von Fr. 600.– wird von der Gesuchsgegnerin direkt be- zogen. Die Gesuchsgegnerin wird zudem verpflichtet, der Gesuchstellerin den mit dem Kostenvorschuss zu viel geleisteten Betrag von Fr. 600.– zu ersetzen.
lichkeit zurückzuweisen. Die Vorinstanz habe verkannt, dass diverse Passagen im Gesuch gegen die allgemein bekannten Anstandsregeln verstossen würden, so namentlich die Bezeichnungen "Liegenschaftenbesetzer", "Besetzeranwälte", "Lie- genschaftenbesetzeranwälte", "ACD.-Spiel" [Nachname der Familie], "schma- rotzen". Vor dem Hintergrund, dass die Gesuchstellerin bereits in einem anderen Verfahren obergerichtlich darauf hingewiesen worden sei, dass Rechtsschriften die- ser Art in Zukunft nicht mehr folgenlos akzeptiert würden, genüge es nicht, wenn die Vorinstanz die genannten Formulierungen bloss als "problematisch" bezeichne und die Eingabe nicht im Sinne von Art. 132 Abs. 2 ZPO zur Verbesserung zurückweise bzw. sie nicht als unbeachtlich betrachte. Das von der Vorinstanz angeführte fortge- schrittene Verfahrensstadium und die mit einer Rückweisung einhergehenden Ver- zögerungen würden Art. 132 ZPO nicht standhalten, zumal eine mögliche Verfah- rensverzögerung auf das Verhalten der Gesuchsgegnerin zurückzuführen sei (act. 44 S. 5 ff.). 3.2. Gemäss Art. 132 Abs. 2 ZPO sind unleserliche, ungebührliche, unverständli- che oder weitschweifige Eingaben innert einer gerichtlichen Nachfrist zu verbes- sern. Andernfalls gilt die Eingabe als nicht erfolgt. Vorliegend hat die Vorinstanz da- von abgesehen, das Gesuch vom 12. Februar 2014 zur Verbesserung zurückzuwei- sen. Sie äusserte sich (erst) zur Eingabe vom 18. Februar 2014, mit welcher die Gesuchstellerin die persönliche Vorladung der Gesuchsgegnerin beantragte (act. 12), und wies Rechtsanwalt lic. iur. G. mit Schreiben vom 21. Februar 2014 darauf hin, dass das genannte Schreiben die nötige Sachlichkeit vermissen lasse und Bezeichnungen wie "ACD._____-Bande" unnötig herabwürdigend seien und die Verunglimpfung des Stadtammannamtes unsachlich sei. Gleichzeitig wies sie die Gesuchstellerin darauf hin, dass künftige Eingaben in diesem Stil als unge- bührlich zur Verbesserung zurückgeschickt würden und ein analoger Auftritt an der Verhandlung eine Ordnungsbusse zur Folge haben könnte. Weitergehende Mass- nahmen ergriff sie nicht (act. 13). 3.3. Die Gesuchstellerin beanstandet bzw. nennt zwar bloss das Gesuch vom 12. Februar 2014 (act. 1), doch geht aus ihren Ausführungen unmissverständlich hervor, dass hievon auch die Eingabe vom 18. Februar (act. 12) erfasst ist. Die er- wähnten Bezeichnungen und Textpassagen entsprechen in der Tat nicht dem
Schreibstil, welcher von Gerichtseingaben erwartet werden darf. Darüber hinaus enthalten sie Ausführungen, welche juristisch nicht relevant sind und offensichtlich bloss der Stimmungsmache dienen. Es kann nicht nachvollzogen werden, was Rechtsanwalt lic. iur. G._____ damit bezweckt. Im vorliegenden Fall ist zwar augen- fällig, dass er als Ehemann der Verwaltungsratspräsidentin der Gesuchstellerin per- sönlich in die streitgegenständliche Angelegenheit involviert sein dürfte und er ent- sprechend emotionaler agiert, doch erfordern auch derartige Umstände einen Schreibstil, welcher professionelle Distanz wahrt. Dies gilt unabhängig davon, wie lange die Parteien bereits im Streit liegen und auch unabhängig davon, ob lic. iur. G._____ als Rechtsvertreter oder als Verwaltungsrat der Gesuchstellerin auftritt. Die beiden Eingaben wurden von der Vorinstanz denn auch zurecht als problematisch bezeichnet. Ob sie bereits als ungebührlich im Sinne des Gesetzes zu qualifizieren sind, ist vorliegend aber nicht zu entscheiden und kann entsprechend dahingestellt bleiben. 3.3.1. Beim Begriff der "Ungebührlichkeit" handelt es sich um einen unbestimmten Gesetzesbegriff, womit es im Ermessen der zuständigen Instanz liegt, derartige Eingaben in den Schranken des Gesetzes zu qualifizieren und über deren weitere Behandlung zu entscheiden. Eine Ermessensüberschreitung liegt (erst) vor, wenn die Behörde eine Rechtsfolge trifft, die nicht mehr im gesetzlichen Ermessensspiel- raum liegt. Bei Art. 132 Abs. 2 ZPO handelt es sich zwar nicht – wie die Gesuchs- gegnerin zurecht darauf hinweist (act. 44 S. 5) – um eine Kann-Vorschrift, was be- deutet, dass eine Eingabe zwingend zur Verbesserung zurück geschickt werden muss, wenn sie unleserlich, ungebührlich, unverständlich oder weitschweifig ist. Doch ist die Frage, ob diese Kriterien erfüllt sind, insbesondere bei der Thematik der Ungebührlichkeit, eine Ermessensfrage. Bei der Korrektur von Ermessensentschei- den übt die Rechtsmittelinstanz – selbst wenn sie wie hier volle Kognition hat (Kurt Blickenstorfer, DIKE-Komm-ZPO, N 2 zu Art. 310 ZPO) – Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von den in Lehre und Rechtsprechung aner- kannten Grundsätzen abgewichen ist oder sich der Entscheid als offensichtlich un- billig bzw. als in stossender Weise ungerecht erweist (vgl. dazu OGer ZH, LY130010, Beschluss und Urteil vom 21. August 2013; BGer 4A_10/2014, Urteil vom 8. April 2014; Kurt Blickenstorfer, a.a.O., N 5 zu Art. 310 ZPO).
3.3.2. Die Vorinstanz wies Rechtsanwalt lic. iur. G._____ deutlich auf die Problema- tik seiner Eingaben sowie auf mögliche rechtliche Folgen hin und gab auch klar zu verstehen, dass sie künftige Eingaben dieser Art zur Verbesserung zurückweisen werde. Dass sie die beiden Eingaben jedoch (noch) nicht als ungebührlich im Sinne des Gesetzes bezeichnete, womit sie sie entgegen der Auffassung der Gesuchs- gegnerin nicht zur Verbesserung zurückwies, sondern zuerst eine Warnung im Sin- ne einer Zurechtweisung aussprach, stellt aus Sicht der Kammer keine Ermessens- überschreitung dar. Das gewählte, prozessleitende Vorgehen bewegt sich in einem zulässigen Rahmen und ist im Übrigen auch insofern vertretbar, als sich das Verfah- ren bereits in einem fortgeschrittenem Stadium befand. Allerdings widerspräche es Art. 132 ZPO, wenn klar als ungebührlich zu qualifizierende Eingaben einzig des- halb zugelassen würden, weil eine Verbesserung derselben eine Verfahrensverzö- gerung bedeutete. Die Parteien haben während des ganzen Verfahrens Anspruch auf Respekt und Anstand. Beispielsweise wurde eine Beschwerdeschrift ohne Wei- teres als ungebührlich qualifiziert, in welcher die Mitglieder des Bezirksrats Zürich – unter anderem – als "nicht denkende Menschen, sondern ausgesprochene Hohl- köpfe, wenn nicht gar Schaaaf------sköpfe" sowie als "dumm, doof, blööd, ignorant, arrogant, mehr eingebildet als ausgebildet in jeder Hinsicht" bezeichnet wurden (O- Ger ZH, PQ110012 vom 20. Oktober 2011). Eine derartige Intensität liegt beim streitgegenständlichen Gesuch noch nicht vor. Es ist aber, wie die Vorinstanz zutref- fend darauf hingewiesen hat, durchaus denkbar, dass weitere Eingaben im selben Stil als ungebührlich qualifiziert werden könnten. Vorliegend lag der Fall aber anders und die Vorinstanz kam mit vertretbarer Argumentation zum Schluss, dass die Vor- aussetzungen von Art. 132 ZPO noch nicht erfüllt seien, selbst wenn sich das Ge- such an der Grenze zur Ungebührlichkeit bewegt. Damit ist dem Antrag der Ge- suchsgegnerin auf Rückweisung bzw. Nichtbeachtung des Gesuchs wegen Unge- bührlichkeit kein Erfolg beschieden. 4. Materielles 4.1. Das Einzelgericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Kein materieller Entscheid ergeht, wenn das Gericht auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eintreten kann, weil die Vorausset-
zungen für ein solches Verfahren fehlen, namentlich der Sachverhalt nicht liquid ist oder kein klares Recht vorliegt. In einem solchen Fall ist der Streitgegenstand noch nicht abgeurteilt und es obliegt dem Gesuchsteller, einen ordentlichen Prozess an- zustreben (ZK ZPO-Sutter-Somm/Lötscher, N 31 zu Art. 257). Es ist auch Sache des Gesuchstellers, den Nachweis zu erbringen, dass die Voraussetzungen des Begehrens erfüllt sind, wobei der Rechtsschutz in klaren Fällen keiner Beweisstren- gebeschränkung unterliegt; es ist der volle Beweis zu erbringen. Bestreitet der Ge- suchsgegner die vom Gesuchsteller behaupteten Tatsachen, trifft den Gesuchsgeg- ner lediglich eine Behauptungslast. Entsprechend muss er seine Einwendungen nicht glaubhaft machen. Dies hat zur Folge, dass der Gesuchsteller zusätzlich die Beweislast für den Nichtbestand von rechtshemmenden und rechtsaufhebenden Tatsachen trägt (vgl. KUKO SchKG-Jent-Sørensen, N 11 zu Art. 257 ZPO). Jedoch reichen offensichtlich unbegründete bzw. haltlose Behauptungen seitens des Ge- suchsgegners nicht aus, um das Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen aufzuhalten (vgl. ZR 2008 Nr. 13). 4.2. Materiellrechtliche Grundlage der Ausweisung bildet Art. 641 Abs. 2 ZGB. Hiezu hielt die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend fest, dass der Ei- gentümer einer Sache das Recht hat, jede ungerechtfertigte Einwirkung auf sein Ei- gentum abzuwehren (act. 43 S. 9). Dies gilt auch für den Eigentümer einer Liegen- schaft, welcher berechtigt ist, die Ausweisung einer Person zu verlangen, die uner- laubterweise in der Liegenschaft wohnt. Die sogenannte Eigentumsfreiheitsklage kann jedoch nur erhoben werden, wenn es sich um eine ungerechtfertigte Einwir- kung auf das Eigentum handelt. Ein gültiger Mietvertrag würde der Ausweisung ent- gegen stehen. 4.2.1. Die von der Vorinstanz festgestellte Eigentümerstellung der Gesuchstellerin (act. 43 S. 9 ff.) wurde nicht angefochten, weshalb es diesbezüglich keiner weiteren Ausführungen bedarf. Insofern ist es auch irrelevant, ob F._____ damals berechtigt war, die Liegenschaft an die Gesuchstellerin zu verkaufen oder nicht. Jedenfalls ist die Gesuchstellerin im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen (act. 25/1). 4.2.2. Da dem vorliegenden Ausweisungsbegehren keine Kündigung vorausging, entfällt auch die von Amtes wegen zu prüfende formale Gültigkeit (Frist- und Form- vorschriften) einer solchen.
4.2.3. Die Vorinstanz kam bezüglich der Einwendungen der Gesuchsgegnerin, es bestehe ein der Ausweisung entgegenstehender Mietvertrag vom 31. August 2009, gemäss welchem sie berechtigt sei, ein bestimmtes Einzelzimmer zum Wohnen und für den Musikunterricht zu nutzen sowie die Treppen, Korridore, Nasszellen, Garde- robe, Waschküche etc. mitzubenutzen, zum Schluss, dass sich diese Vorbehalte als unbegründet und haltlos erweisen würden. Es habe bloss ein Mietvertrag zwischen der Gesuchsgegnerin und D., ihrem Vater, bestanden. Eine Berechtigung desselben bestehe heute aber unbestrittenermassen nicht mehr. Entsprechend ha- be ein solcher Mietvertrag bei Veräusserung der Liegenschaft im Jahr 2011 auch nicht auf die Gesuchstellerin als Erwerberin übergehen können. Art. 261 OR erfasse nur den dinglich berechtigten Vermieter als Verkäufer. D. sei aber höchstens obligatorisch berechtigt gewesen. Im Übrigen sei die Ernsthaftigkeit des Mietver- trags mehr als fraglich. Es spreche vieles dafür, dass das mit Mietvertrag über- schriebene Dokument allein habe dazu dienen sollen, der Gesuchsgegnerin den Verbleib im fraglichen Mietobjekt zu sichern (act. 23/6). Damit sei der rechtlich rele- vante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar. Der Aufenthalt der Gesuchsgeg- nerin in der Liegenschaft sei als ungerechtfertigte Einwirkung auf das Eigentum der Gesuchstellerin zu werten (act. 43 S. 9 ff.). 4.3. Unrichtige Rechtsanwendung (Art. 320 a lit. a ZPO) 4.3.1. Die Gesuchsgegnerin beanstandet in ihrer Berufungsschrift zunächst die un- richtige Rechtsanwendung im Sinne von Art. 320 lit. a ZPO und macht dazu geltend, es liege kein klarer Fall vor (act. 44 S. 8 ff.). Die Gesuchstellerin habe den bestritte- nen Sachverhalt nicht rechtsgenügend substantiiert. Sie trage jedoch die Beweis- last. Indem die Gesuchstellerin im Nachgang zur Verhandlung zahlreiche Eingaben gemacht habe (so am Nachmittag vom 26. März 2014 und am 4. April 2014; act. 29- 31/1-3, act. 35-36 und act. 37/Z1-Z32), habe sie eingestanden, dass die Angele- genheit noch einer weiteren Auseinandersetzung bedürfe und eben nicht klar sei. Andernfalls hätte sie nicht noch weitere Eingaben machen müssen (act. 44 S. 8). 4.3.2. Dass es sich um keinen klaren Fall handle, habe die Gesuchstellerin aber auch damit signalisiert, dass sie das Gesuch mit Eingabe vom 27. März 2014 zu- rückgezogen habe (act. 32 und act. 38). Der in dieser Eingabe gemachte Vorbehalt des Wiedereinbringens sei entgegen der vorinstanzlichen Verfügung vom 27. März
2014 nicht als Bedingung zu werten, weshalb die Aufforderung zur Klarstellung nicht hätte erfolgen dürfen (act. 33a). Abgesehen davon sei ein Rückzug nicht widerruf- bar, womit die Vorinstanz, unabhängig von der nachfolgenden Erklärung der Ge- suchsgegnerin vom 4. April 2014, dass kein Rückzug stattfinde, auch aus diesem Grund sofort hätte einen Nichteintretensentscheid fällen müssen (act. 44 S. 8 unten und S. 9). Diesbezüglich ist sogleich anzumerken, dass das vorinstanzliche Vorge- hen nicht zu beanstanden ist. Beim Klagerückzug handelt es sich um eine einseitige Willenserklärung der klagenden Partei, welchem eine gewichtige prozessuale Be- deutung zukommt. Diese Parteierklärung beendet den vom Rückzug betroffenen hängigen Rechtsstreit und ist entsprechend bedingungsfeindlich. Da nur der bedin- gungslose Klagerückzug zur sofortigen Erledigung des Verfahrens führt und ein sol- cher Dispositionsakt (der Rückzug) nicht widerrufen werden kann (vgl. MARKUS KRIECH, DIKE-Komm-ZPO, N 6 ff. zu Art. 241 ZPO), war das vorinstanzliche Vor- gehen in Anbetracht der nicht eindeutig formulierten Eingabe vom 27. März 2014 richtig. Die Vorinstanz verlangte zurecht eine Klarstellung im Sinne der erforderli- chen Bedingungsfeindlichkeit des Klagerückzugs. Da somit kein Klagerückzug im Sinne des Gesetzes erfolgte, handelt es sich bei der Stellungnahme vom 4. April 2014 (act. 38) auch nicht um einen Widerruf im rechtstechnischen Sinn, wie dies die Gesuchsgegnerin behauptet. Im Übrigen ist nicht einzusehen, inwiefern die Ge- suchsgegnerin von der Zwischenverfügung vom 27. März 2014 in ihren Rechten tangiert gewesen sein soll, ganz abgesehen davon, dass sie sich dazu nicht äusser- te bzw. kein Rechtsmittel ergriff. Insofern erfolgen ihre entsprechenden Einwendun- gen auch verspätet. 4.3.3. Der Vorwurf sodann, die Vorinstanz habe mit der Ablehnung aller weiteren Eingaben der Gesuchstellerin den Prozessstoff willkürlich "im Sinne einer Präparie- rung eines klaren Falles" eingeschränkt und damit das rechtliche Gehör der Partei- en verletzt (act. 44 S. 9 Mitte), verfängt ebenfalls nicht. Die Parteien erhielten an- lässlich der Verhandlung ausreichend Gelegenheit, sich zur Sache zu äussern, zu den Ausführungen der Gegenseitige Stellung zu nehmen sowie Beilagen einzu- reichen, womit ihr Anspruch auf rechtliches Gehör nicht tangiert wurde. Das Nach- reichen von Beilagen ist der angerufenen Verfahrensart des Rechtsschutzes in kla- ren Fällen aber fremd und erweist sich insbesondere nach einer durchgeführten Verhandlung, bei der die Parteien umfassend Stellung nehmen konnten, als nicht
notwendig. Welche Tatsachenbehauptungen und welche Dokumente zum ent- scheidrelevanten Sachverhalt beitragen, ist aber Sache des Gerichts zu entschei- den, welches auch befugt ist, den Prozessstoff zu limitieren. Dass dies vorliegend willkürlich geschehen sein soll, trifft nicht zu. Die zahlreichen unaufgeforderten und zum Teil weitschweifigen Eingaben von Rechtsanwalt lic. iur. G._____ entsprechen offenbar (bloss) seiner Art zu prozessieren und korrelieren zum Teil nicht mit der eidgenössischen Zivilprozessordnung bzw. der gewählten Verfahrensart. Ein Zuviel an Eingaben bedeutet jedoch nicht per se, dass der Fall materiell komplex ist bzw. kein klarer Fall vorliegt. Viel mehr scheint es, dass die Gesuchstellerin sämtliche ihr zur Verfügung stehenden Dokumente, welche aus ihrer Sicht einem Ausweisungs- entscheid zuträglich sind, nach Durchführung der Verhandlung noch einzubringen versuchte, ganz nach dem Motto: "Nützt es nichts, schadet es nichts." Mehr ist da- hinter aber – wie auch nachstehend unter Ziff. 4.5 zu zeigen sein wird – nicht zu se- hen, weshalb aus dem Mehr an Eingaben keine Rechtswirkungen im Sinne von feh- lenden Prozessvoraussetzungen (kein klarer Fall) abgeleitet werden können. In die- sem Zusammenhang ist somit einzig darauf hinzuweisen, dass gerade anwaltlich vertretene Parteien wissen müssten, dass von den Gerichten nur entscheidrelevan- te und nur rechtzeitig eingereichte Eingaben berücksichtigt werden können. 4.3.4. Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass die Rüge der unrichtigen Rechtsanwendung im Sinne keines klaren Falles nicht verfängt. Die oben angeführ- ten Argumente vermochten alle nicht zu überzeugen. 4.4. Offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts (Art. 320 lit. b ZPO) 4.4.1. Weiter macht die Gesuchsgegnerin geltend, die Vorinstanz verkenne auch bei der materiellen Beurteilung dieser Angelegenheit den wesentlichen Sachverhalt. So habe sie zu Unrecht den Bestand eines Mietverhältnisses zwischen dem früheren (formalen) Eigentümer F._____ bzw. der heutigen (formalen) Eigentümerin (die Ge- suchstellerin) und der Gesuchsgegnerin als fragwürdig bezeichnet. Jedenfalls schliesse aber selbst die Vorinstanz den Bestand eines Mietverhältnisses nicht ganz aus, sondern bringe "Fragezeichen" an. Daran zeige sich, dass es sich nicht um kla- res Recht handle und die Voraussetzungen von Art. 257 ZPO auch unter diesem Aspekt nicht erfüllt seien. Konkret macht die Gesuchsgegnerin geltend, der genann- te Mietvertrag sei durch den Verkauf der Liegenschaft kraft Art. 261 OR automatisch
von F._____ auf die formale Erwerberin, die Gesuchstellerin, übergegangen. Zwi- schen F._____ und D._____ habe ein Treuhandverhältnis bestanden, womit der Treugeber D._____ dem Treunehmer F._____ entsprechend Anweisungen im Sin- ne von Art. 397 ff. OR habe geben können. D._____ habe F._____ somit auch in- struieren können, sein Einverständnis zu einem solchen Mietvertrag zu geben. Der Mietvertrag, welcher zwar formal nur von D._____ im Namen einer einfachen Ge- sellschaft unterzeichnet worden sei, binde somit auch F._____ rechtswirksam. Aus rechtlicher Sicht brauche es denn auch keine Unterschrift von F., damit ein Mietvertrag zwischen ihm als formalen Eigentümer und der Gesuchsgegnerin zu- stande komme. Doch selbst wenn man – entgegen der Ansicht der Gesuchsgegne- rin – davon ausgehe, dass kein Treuhandverhältnis bestanden habe, so wohne die Gesuchsgegnerin unbestritten bereits seit dem 1. Oktober 2009 in der streitgegen- ständlichen Liegenschaft, was F. bekannt gewesen sei und er toleriert habe. Folglich habe dieses Mietverhältnis nach den allgemeinen Regeln über die Entste- hung von Verträgen ohnehin Bestand. Auch die von der Vorinstanz angeführten Zweifel an der Existenz des Mietvertrags im Zusammenhang mit dem Mietzins und der langen Dauer des Mietverhältnisses seien rechtlich nicht haltbar (act. 43 S. 13 f.). Einerseits handle es sich um Laien und andererseits bestehe wie erwähnt kein Schriftlichkeitserfordernis, womit Änderungen des ursprünglichen Mietvertrags (statt Mietzinszahlungen die Liegenschaftsaufwendungen zu bezahlen) auch mündlich bzw. konkludent rechtswirksam seien. Die lange Dauer des Mietverhältnisses sei in Anbetracht der Rückübertragung der Liegenschaft auf die Eheleute CD._____ durchaus sinnvoll. Da diese Angelegenheit offensichtlich kein klarer Fall sei, hätte die Vorinstanz aus materieller Sicht einen Nichteintretensentscheid fällen müssen. Folglich sei die Berufung gutzuheissen (act. 44 S. 10 ff.). 4.4.2. Zunächst ist klar zu stellen, dass die von der Gesuchsgegnerin angeführten Zweifel bzw. Fragezeichen der Vorinstanz hinsichtlich des Mietvertrags in anderem Zusammenhang als dem oben dargestellten erwähnt worden waren (vgl. dazu act. 43 S. 13 unten und S. 14). So kam die Vorinstanz in ihrer Hauptbegründung zum Schluss, dass der zwischen D._____ und der Gesuchsgegnerin abgeschlosse- ne Mietvertrag vom 31. August 2009 nichts am Anspruch der Gesuchstellerin auf Abwehr der Einwirkung in ihr Eigentum ändere und führte lediglich der Vollständig- keit halber an, dass die Ernsthaftigkeit des eingereichten Mietvertrages mehr als
fraglich sei, insbesondere bezüglich des Mietzinses und bezüglich der Laufzeit des Vertrags. Diese ergänzenden vorinstanzlichen Überlegungen sprechen somit nicht – wie die Gesuchsgegnerin darzustellen versucht – gegen einen klaren Fall. 4.4.3. Zwar sind die personellen Verhältnisse und die einzelnen Geschehnisse im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Liegenschaft komplex, doch steht dieser Umstand einem unbestrittenen bzw. sofort beweisbaren Sachverhalt bezüg- lich der Ausweisung nach Art. 257 ZPO nicht von vornherein entgegen: Vorweg sei festgehalten, dass die Eltern der Gesuchsgegnerin zu einem Zeitpunkt aus der Liegenschaft ausgewiesen worden waren (erstinstanzlich am 20. Dezember 2013, zweitinstanzlich bestätigt am 5. Februar 2014), in welchem die Gesuchsgeg- nerin bereits vier Jahr dort gewohnt hatte (seit 1. Oktober 2009). Weshalb es nicht auch zur Ausweisung der Gesuchsgegnerin gekommen ist, kann jedoch dahin ge- stellt bleiben. Feststeht jedenfalls, dass der von der Gesuchsgegnerin eingereichte Mietvertrag vom 28. bzw. 31. August 2009 keine Rechtswirkung gegenüber der Ge- suchstellerin zu erzeugen vermag (act. 26/3), ist er im Hinblick auf eine Übertragung der Liegenschaft doch nicht zwischen den berechtigten Personen abgeschlossen worden. Zwar liegt die Beweislast beim Rechtsschutz in klaren Fällen bei der Ge- suchstellerin und die Gesuchsgegnerin trifft bloss eine Behauptungslast, womit sie ihre Einwendungen nicht glaubhaft machen muss (vgl. KUKO SchKG-Jent- Sørensen, N 11 zu Art. 257 ZPO), doch reichen offensichtlich unbegründete bzw. haltlose Behauptungen nicht aus, um das Verfahren nach Art. 257 ZPO aufzuhalten (vgl. ZR 2008 Nr. 13). Zum Zeitpunkt des behaupteten Abschlusses des Mietver- trags stand die Liegenschaft unbestritten im Eigentum von F.. Dieser war be- reits sechs Jahre als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. D. hatte somit keine dingliche Berechtigung mehr an der Liegenschaft, womit ein Mietvertrag zwi- schen ihm und der Tochter auch nicht nach Art. 261 OR auf die neue Eigentümerin bzw. die Gesuchstellerin übergehen konnte, unabhängig davon, ob F._____ nun als Treuhänder von D._____ agierte oder nicht. Das entsprechende Argumentarium der Vorinstanz hiezu ist korrekt und bedarf keiner weiteren Ausführungen (vgl. dazu ZK OR-Higi, N 15 zu Art. 261-261a OR). Die Behauptung, dass der eingereichte Miet- vertrag F._____ rechtwirksam als Vermieter gebunden hat, ist offensichtlich haltlos. Selbst wenn an die Einwendungen der Gesuchsgegnerin nur geringe Anforderun-
gen zu stellen sind, so führt sie nirgends an, dass eine Vollmacht von F._____ be- standen habe, gemäss welcher ihr Vater im Namen der einfachen Gesellschaft, der Verwaltungsgesellschaft "H.", berechtigt gewesen sein soll, Verträge, insbe- sondere Mietverträge abzuschliessen. Es liegen auch keine Anhaltspunkte vor, wel- che auf bestimmte Tätigkeiten der einfachen Gesellschaft schliessen lassen, und selbst wenn eine solche Verwaltungsgesellschaft bestanden haben könnte, müsste sich die Gesuchsgegnerin zumindest zur rechtlichen Befugnis ihres Vaters, im Na- men der Verwaltungsgesellschaft einen Mietvertrag abzuschliessen, äussern. Sie legt aber keinerlei entsprechende Dokumente vor bzw. beruft sich nicht einmal auf solche. Die Existenz der Verwaltungsgesellschaft "H." wurde von der Ge- suchstellerin denn auch mit Nachdruck bestritten. Den Mietvertrag bezeichnete sie als gefälscht (Prot. I S. 8). In diesem Punkt sind an die Beweislast der Gesuchstelle- rin denn auch keine übertriebenen Anforderungen zu stellen, zumal von ihr nicht verlangt werden kann, das Nichtbestehen einer einfachen Gesellschaft zu bewei- sen. Dass ein Mietvertrag aufgrund eines Treuhandverhältnisses oder sodann durch Zeitablauf bzw. Duldung seitens von F._____ entstanden sein soll, verfängt in der vorliegenden Konstellation ebenfalls nicht. Damit ist die Einwendung der Gesuchs- gegnerin, zwischen ihr und der Gesuchstellerin bestehe ein rechtsgültiger, befriste- ter Mietvertrag, unbegründet. Des Weiteren sei darauf hingewiesen, dass ein Untermietverhältnis das gleiche Schicksal erleidet wie das Hauptmietverhältnis. Das Mietverhältnis zwischen den El- tern der Gesuchsgegnerin und der Gesuchstellerin wurde beendet und die Eltern wurden aus der Liegenschaft ausgewiesen. Entsprechend hat die Gesuchsgegnerin auch aus einem allfälligen Untermietverhältnis zwischen ihr und ihren Eltern keinen Rechtstitel, um in der Liegenschaft wohnen zu bleiben. 4.5. Nach dem oben Gesagten sprach die Vorinstanz die Ausweisung zurecht aus. Die Voraussetzungen im Sinne von Art. 257 ZPO sind erfüllt. Damit bleibt auch kein Raum für die eventualiter beantragte Rückweisung an die Vorinstanz zwecks Ergänzung des Verfahrens. Die Berufung ist in allen Punkten abzuweisen.
Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichts Audienz des Be- zirksgerichts Zürich vom 7. April 2014 (Geschäfts-Nr. ER140035) wird be- stätigt. 2. Die erstinstanzliche Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen wird be- stätigt. 3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'800.– festgesetzt und der Gesuchsgegnerin auferlegt. 4. Für das Berufungsverfahren werden keine Entschädigungen zugesprochen. 5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage ei- nes Doppels der Berufungsschrift (act. 44), sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an das Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichts Zürich, je gegen Empfangsschein. 6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 14'700.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
Dr. M. Fuchs Räber versandt am: