Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF120076-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. P. Hodel und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. M. Weibel. Urteil vom 11. Dezember 2012
in Sachen
- A., 2. B., Beklagte und Berufungskläger,
gegen
Gemeinderschaft Erben C., a) C1., b) C2., c) C3., d) C4., e) C5., f) C6., g) C7., h) C8., i) C9., j) C10., k) C11., l) C12., m) C13., n) C14._____,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,
betreffend Ausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach vom 14. November 2012 (ER120094)
Erwägungen: 1. Die Berufungskläger und Beklagten (nachfolgend Berufungskläger) sind Mieter einer 6,5-Zimmerwohnung im 2. OG/DG (inkl. Kellerabteil Nr. 9) sowie des Garagenplatzes Nr. ... an der D.-Strasse in E. (act. 3/4 u. 5). Infolge des ausstehenden Mietzinses für den Monat Juni 2012 und der ausstehenden Heiz- und Nebenkosten für die Abrechnungsperiode vom 1. Juli 2010 bis zum 30. Juni 2011 setzte die Berufungsbeklagte und Klägerin (nachfolgend Beru- fungsbeklagte) mit Einschreiben vom 15. Juni 2012 den Berufungsklägern eine 30-tägige Frist an zur Leistung des ausstehenden Betrages von insgesamt Fr. 4'302.40 (act. 3/8 u. 9). Da innert Frist keine Zahlung einging, kündigte die Be- rufungsbeklagte das Mietverhältnis am 30. Juli 2012 mit separaten, vom Kanton Zürich genehmigten Formularen, ausserordentlich per 31. August 2012 (act. 3/13 u. 14). Trotz Auflösung des Mietverhältnisses verliessen die Berufungskläger die Mieträumlichkeiten nicht. In der Folge stellte die Berufungsbeklagte mit Eingabe vom 18. Oktober 2012 beim Einzelgericht des Bezirksgerichts Bülach das Aus- weisungsbegehren (act. 1), welches mit Urteil vom 14. November 2012 gutge- heissen wurde (act. 11 = act. 14 = act. 16). Die Berufungskläger wurden darin verpflichtet, die erwähnten Räumlichkeiten unverzüglich zu räumen und der Beru- fungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangs- vollstreckung im Unterlassungsfall (act. 16 S. 7). 2. Dagegen erhoben die Berufungskläger innert Frist Berufung und stellten fol- gende Anträge (act. 15): "1. Wir beide B._____ und A._____ stellen Antrag dass das Auswei- sungsverfahren sistiert wird, aufgrund im Brief genannter schwie- rigen Umstände die einen äussersten Härtefall darstellen. Wir beide bestreiten nicht den offenen Mietbetrag und sind auch be- reit den Vermieter vollumfänglich zu befriedigen. 2. Wir beide B._____ und A._____ möchten in dem Mietobjekt wei- terhin wohnen bleiben da es uns absolut unmöglich ist eine neue Wohnung zu bekommen und wir in den sozialen Abgrund stürzen werden. 3. Wir beide B._____ und A._____ möchten unbedingt mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung finden."
Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 3. Die Vorinstanz erwog, die Berufungskläger hätten mit ihrer Eingabe vom 12. November 2012 nicht bestritten, dass sie mit dem Mietzins für den Juni 2012 tatsächlich in Verzug geraten seien und die Forderung aus der Heiz- und Neben- kostenabrechnung noch immer ausstehend gewesen sei. Mit der separaten Zu- stellung der Zahlungsaufforderung vom 15. Juni 2012 und der Kündigung vom 30. Juli 2012 seien die Formen und Fristen von Art. 257d und 266l OR eingehal- ten und das Mietverhältnis daher gültig per 31. August 2012 aufgelöst worden. Die Berufungsläger befänden sich deshalb ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Da die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse klar seien, sei der verlangte Aus- weisungsbefehl gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO antragsgemäss zu erteilen (act. 16 S. 5 f.) 4.1 Das Einzelgericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Kein materieller Entscheid ergeht, wenn das Gericht auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eintreten kann, weil die Vor- aussetzungen für ein solches Verfahren fehlen, namentlich der Sachverhalt nicht liquid ist oder kein klares Recht vorliegt. In einem solchen Fall ist der Streitgegen- stand noch nicht abgeurteilt und es obliegt dem Gesuchsteller, einen ordentlichen Prozess anzustreben (ZK ZPO - Sutter-Somm/Lötscher, Art. 257 N 31). Es obliegt dem Gesuchsteller, den Nachweis zu erbringen, dass die Vorausset- zungen des Begehrens erfüllt sind, wobei der Rechtsschutz in klaren Fällen keiner Beweisstrengebeschränkung unterliegt; es ist der volle Beweis zu erbringen. Be- streitet der Gesuchsgegner die vom Gesuchssteller behaupteten Tatsachen, trifft den Gesuchsgegner lediglich eine Behauptungslast, weshalb er seine Einwen- dungen nicht glaubhaft zu machen hat. Dies bedeutet, dass der Gesuchsteller zu- sätzlich die Beweislast für den Nichtbestand von rechtshemmenden und rechts- aufhebenden Tatsachen trägt (vgl. KUKO SchKG - Jent-Sørensen, Art. 257 N 11). Jedoch reichen offensichtlich unbegründete bzw. haltlose Behauptungen seitens
des Gesuchgegners nicht aus, um das Verfahren betreffend Rechtsschutz in kla- ren Fällen aufzuhalten (vgl. ZR 2008 Nr. 13). 4.2 Die Berufungskläger haben mit der Berufungsschrift vom 30. November 2012 eine Eingabe eingereicht, die abgesehen von den Anträgen mit ihrer Stel- lungnahme zum Ausweisungsbegehren vom 11. November 2012 bei der Vo- rinstanz identisch ist (act. 9). Die Vorinstanz erwog zum identischen Inhalt, die Vorbringen seien hinsichtlich des gestellten Ausweisungsbegehrens unerheblich (act. 16 S. 5). Die Berufungskläger bringen auch berufungsweise nichts vor, was einen anderen Schluss zuliesse. Auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz kann verwiesen werden. Ergänzend ist festzuhalten, dass offen bleiben kann, ob die Berufungskläger die Mietzinse bis Mai 2012 jeweils beglichen haben oder nicht, da die Kündigung auf dem ausstehenden Mietzins Juni 2012 und der off e- nen Nebenkostenabrechnung beruht (vgl. act. 15 S. 1 oben). Weiter bleibt ohne Belang, ob ein Vermieter eine ausgesprochene Kündigung formell wieder zurück- zieht. Lässt er die Mieterschaft trotz an sich gültig ausgesprochener Kündigung in der Wohnung verbleiben, kann von einer stillschweigende Weitergeltung des Mietvertrags ausgegangen werden (vgl. dazu a.a.O.). Die Berufungskläger bestreiten auch im Rechtsmittelverfahren den geltend ge- machten Zahlungsausstand nicht (vgl. 15 S. 2). Weiter bestreiten sie weder den Zugang der Zahlungsaufforderungen vom 15. Juni 2012 bzw. der Kündigungs- schreiben vom 30. Juli 2012 noch die Einhaltung der dazugehörigen Formvor- schriften und Fristen (act. 15). Auf die diesbezüglichen zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz kann ebenfalls verwiesen werden (act. 16 S. 5 f.). Die Berufungskläger begründen ihr Rechtsmittel letztlich nur damit, sie seien be- reit, den offenen Mietbetrag zu begleichen und die Berufungsbeklagte vollumfäng- lich zu befriedigen. Es bestehe der Wunsch, in der Wohnung verbleiben zu kön- nen, da es absolut unmöglich sei, eine neue Wohnung zu erhalten und sie – die Berufungskläger – anderenfalls in den sozialen Abgrund stürzten. Daher hofften sie, mit der Berufungsbeklagten eine einvernehmliche Lösung zu finden (act. 15). Diese Vorbringen vermögen die Kündigung in Folge Zahlungsverzugs nicht ungül- tig erscheinen zu lassen, um dadurch die Gutheissung des Ausweisungsbegeh-
rens im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen aufhalten zu können. Die Voraussetzungen für eine Ausweisung gestützt auf die Kündigung sind nach wie vor erfüllt. Aussergerichtliche einvernehmliche Lösungen können aber trotz rechtskräftigem Ausweisungsbefehl getroffen werden. Das ist jedoch Sache der Parteien und ausserhalb des Berufungsverfahrens zu regeln. Im Sinne dieser Erwägungen ist die Berufung abzuweisen, und das Urteil des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Bülach vom 14. November 2012 ist zu bestäti- gen. 5. Das Gesuch der Berufungskläger um Sistierung des Ausweisungsverfahrens ist sinngemäss als Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung entgegen zu nehmen (vgl. act. 16 S. 2 Antrag 1). Indem aber sofort ein Endentscheid gefällt wird, wird dieses Gesuch gegenstandslos. 6. Der Vollzugsbeamte – hier das Stadtammannamt F._____ – ist grundsätz- lich verpflichtet, nach Eintritt der Rechtskraft des Ausweisungsbefehls auf Verlan- gen der klagenden Partei das Urteil zu vollstrecken. Das Bundesgericht hat in BGE 117 Ia 336 ff. dazu festgehalten, dass im konkreten Einzelfall dem Mieter aus humanitären Gründen eine kurze Schonfrist eingeräumt werden dürfe. Dabei handelt es sich weder um eine Erstreckung des Mietverhältnisses noch um eine Fortsetzung des Vertrages, was der Klarheit halber anzumerken bleibt. Es liegt daher im (beschränkten) Ermessen des Stadtammannamts F._____, inwieweit die anstehenden Feiertage und der gesundheitliche Zustand der Berufungsklägerin für den Zeitpunkt der Vollstreckung berücksichtigt werden können. 7.1 Bei diesem Verfahrensausgang ist die erstinstanzliche Regelung der Kos- ten- und Entschädigungsfolgen zu bestätigen, und die Berufungskläger werden für das Berufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 ZPO in Verbindung mit Art. 95 ZPO). Mangels Umtrieben ist der Berufungsbeklagten keine Entschädigung zuzusprechen. 7.2 Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange der Vermieter mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann. Praxisge-
mäss ist mit einer Verfahrensdauer von nicht mehr als sechs Monaten bis zur ef- fektiven Ausweisung zu rechnen (vgl. Diggelmann, DIKE-Kommentar ZPO, Art. 91 N 45). Vorliegend ist zu den Mietzinsen der ausstehende Betrag von Fr. 812.40 für die Heiz- und Nebenkosten hinzu zu rechnen. Der Streitwert für das Beru- fungsverfahren beträgt daher Fr. 21'752.40 (6 x Fr. 3'490.– + Fr. 812.40). Die Ge- richtsgebühr ist auf Fr. 1'500.– festzusetzen (§ 12 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 und 3 sowie 8 Abs. 1 GebV OG). Es wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen, und es wird das Urteil des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Bülach vom 14. November 2012 bestätigt. 2. Die zweitinstanzliche Gerichtsgebühr wird auf Fr. 1'500.– festgesetzt und un- ter solidarischer Haftung den Berufungsklägern auferlegt. 3. Der Berufungsbeklagten wird für das Berufungsverfahren keine Prozessent- schädigung zugesprochen. 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila- ge von act. 15, sowie – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an das Bezirksgericht Bülach, je gegen Empfangsschein. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 21'752.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic. iur. M. Weibel
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