Näherbaurecht. Rechtswirkungen eines altrechtlichen, projektbezogenen Näherbaurechtes.

BRKE II Nr. 0239/2009 vom 20. Oktober 2009in BEZ 2010Nr. 9 Die kommunale Baubehörde hatte die Aufstockung eines im Jahre 1948 bewil- ligten Einfamilienhauses verweigert. Dieses Gebäude hielt gegen das nördlich an- stossende Grundstück der in das Rekursverfahren beigeladenen Nachbarin einen Grenzabstand von nur 3,5 m statt 6 m ein. Für den Abstand von 3,5 m hatte der Rechtsvorgänger ein Näherbaurecht gewährt; dies mittels Unterschrift auf den da- maligen Baueingabeplänen. Aus den Erwägungen: 5.4 Gemäss § 270 Abs. 1 PBG haben oberirdische Gebäude einen Grenzab- stand einzuhalten, sofern der Grenzbau nicht vorgeschrieben oder erlaubt ist. Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden (§ 270 Abs. 3 PBG). Das streitbetroffene Einfamilienhaus hält lediglich einen Grenzabstand von 3,5 m anstatt 6 m (vgl. Art. 15 BZO) ein. Zunächst ist zu prüfen, ob dieser Ab- stands unterschreitung wie von der Vorinstanz und der Beigeladenen behauptet ein (projektbezogenes) Näherbaurecht zugrunde liegt. Die Einräumung eines Näherbaurechts erfolgt durch privatrechtlichen Vertrag. Inhalt des zweiseitigen (und damit nicht einseitig widerrufbaren) Rechtsgeschäfts ist eine private Abstandsregelung, welche von den ordentlichen öffentlich-rechtlichen Grenz- oder Gebäudeabstandsvorschriften abweicht (M. Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, 2001, S. 37 ff.). Regelmässig stellt ein im Grundbuch eingetragenes generelles Näherbaurecht eine solche erforderliche Zustimmung zum Grenz- oder Näherbau dar. Ein generel- les Näherbaurecht ist jedoch zu unterscheiden vom sog. projektbezogenen Näher- oder Grenzbaurecht. Beim generellen Näher- oder Grenzbaurecht verpflichtet sich der Nachbar, Gebäude im Abstandsbereich bzw. auf der Grenze im Voraus und ge- nerell zu dulden. Von einem projektbezogenen Näher- oder Grenzbaurecht hingegen wird in der Praxis dann gesprochen, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung zum Näher- oder Grenzbau an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft. Ein pro- jektbezogenes Näherbaurecht will insbesondere sicherstellen, dass nur solche Bau- ten und Anlagen im Abstandsbereich erstellt werden, wie sie geplant und vom Nach- bar bewilligt wurden. Regelmässig werden deshalb einem projektbezogenen Näher- baurecht von beiden Nachbarn unterschriebene Baupläne beigefügt oder aber im Grundbuch auf Baupläne verwiesen. 5.5 Vor Erlass des PBG fanden sich baurechtliche Abstandsvorschriften einer- seits im kantonalen Baugesetz vom 23. April 1893 (aBauG) und andererseits im kan- tonalen Einführungsgesetz zum ZGB vom 2. April 1911 (EG ZGB). Ausserdem konn- ten die Gemeinden in ihren Bauordnungen im Rahmen der Abstandsvorschriften des Baugesetzes Abstandsvorschriften statuieren. So sah die im Zeitpunkt der Baubewil- ligung vom 8. März 1948 in Kraft stehende Bauordnung der Gemeinde Zollikon vom

26. Januar 1913 die Möglichkeit einer Reduktion der kommunalen Grenzabstands- vorschriften unter Einhaltung des baugesetzlichen Mindestgrenzabstandes vor. Ge- mäss deren § 3 durften bei Innehaltung der Gebäudeabstände die Grenzabstände bis auf 3,5 m herabgesetzt werden, wenn die Nachbarn ihre Zustimmung hierzu er- teilten. Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch wurde nicht verlangt. Im vorliegenden Fall haben die Rechtsvorgänger der Beigeladenen ihre Unter- schrift auf sämtliche Baupläne zum mit Beschluss vom 8. März 1948 bewilligten Ein- familienhaus der Rechtsvorgänger der Rekurrierenden gesetzt. Ferner hielt die da- malige Baubewilligung Folgendes fest: «Das Gebäude hat von der nördlichen Lie- genschaft Kat.No. 6173 einen Abstand von 3,5 m, wozu die Eigentümer dieses Grundstücks, Frau L. und ihr Ehemann, die Einwilligung gegeben haben.» Damit steht fest, dass die Rechtsvorgänger der Beigeladenen der seinerzeitigen Bauherr- schaft durch die Unterzeichnung sämtlicher Baupläne ihre Zustimmung für die Un- terschreitung des Grenzabstandes erteilt haben. Weiter ist aufgrund der Tatsache, dass sämtliche Pläne von den Näherbaurechtsgebern unterzeichnet wurden, ohne weiteres davon auszugehen, dass sich ihre Zustimmung zum Näherbau auf das konkret geplante Einfamilienhaus bezogen hat und somit projektbezogen erteilt wur- de. Da diese nachbarliche Zustimmung gegenüber der örtlichen Baubehörde erklärt wurde und das Einfamilienhaus mithin gestützt auf ein Näherbaurecht bewilligt wur- de, entfaltete die Näherbaurechtsvereinbarung öffentlich-rechtliche Wirkung. Als Folge davon ist das Näherbaurecht auch heute von der Baubehörde zu berücksich- tigen und ist dieses ohne Grundbucheintrag für Rechtsnachfolger verbindlich. Das gestützt auf das erteilte Näherbaurecht errichtete Wohnhaus ist somit baurechtskon- form. Bauliche Änderungen sind daher nicht nach der Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG zu beurteilen. Einschränkungen für bauliche Massnahmen können sich aller- dings aus der vertraglichen Vereinbarung mit dem Nachbarn ergeben (Schüpbach Schmid, S. 28) 5.6 Besteht ein projektbezogenes Näherbaurecht, so ist grundsätzlich nur das den Plänen zugrunde liegende Projekt als von der Näherbaurechtsvereinbarung ab- gedeckt zu betrachten. Abweichungen von diesem Projekt bedürfen grundsätzlich einer erneuten Zustimmung. Unerheblich ist dabei, ob mit diesen Abweichungen weitergehend in den rechtlich geschützten oder auch bloss den faktischen Interes- sensbereich des Näherbaurechtsgebers eingegriffen würde oder ob es sich gar nur um optische Veränderungen handelt. Dies folgt aus der Überlegung, dass die Ertei- lung eines Näherbaurechts ein reines Entgegenkommen darstellt, zu dem ein Nach- bar in keiner Weise verpflichtet ist, weshalb sich aus der Zustimmung zu einem frü- heren Projekt keine Pflicht des Nachbarn ableiten lässt, auch irgendwelchen Ände- rungen zuzustimmen. Hingegen gelten ausnahmsweise jene Projektänderungen als vom erteilten Näherbaurecht erfasst, mit welchen der Nachbar nach Treu und Glau- ben rechnen musste bzw. durfte (vgl. VB.1996.00064, E. 3.; BRKE III Nr. 179/1996, E. 13; Schüpbach Schmid, S. 58 ff. und 149). Mit einer Aufstockung musste die Bei- geladene imvorliegenden Fall offensichtlich nicht rechnen. 5.7 Liegt somit ein projektbezogenes Näherbaurecht vor, kann § 357 Abs. 1 PBG von vorneherein nicht zur Anwendung kommen. Die Abstandsunterschreitung gründet nicht auf einer nachträglichen Rechtsänderung, sondern auf einer rechts- konformen privatrechtlichen Vereinbarung mit öffentlich-rechtlicher Wirkung. Eine

Aufstockung im Abstandsbereichist ohne Zustimmung der Beigeladenen nicht mög- lich. Die Einwände der Rekurrierenden erweisen sich daher als unbegründet. 6.1 Zusammengefasst ist festzuhalten, dass das angefochtene Bauvorhaben zu Recht verweigert wurde und der Rekurs mithin abzuweisen ist.