BRKE II Nr. 0173/1992•Building extension denied due to excessive setback violations
BRKE II Nr. 0173/1992Baurekursgericht25.08.1992Dismissed
Von Omnilex extrahiert
The appellate building court dealt with a proposal to enlarge a house that already violated street, boundary and building-distance requirements. It held that the planned roof raising, dormers and minor internal changes were not a new building but an alteration in principle covered by § 357(1) PBG. Nevertheless, the court denied approval because the project would further worsen already extremely cramped conditions and cause unacceptable impairment of light, sun and privacy for the neighbouring property. The appeal failed because the private neighbour interests outweighed the owner’s interest in better use of the building.
§ 357 Abs. 1 PBG; building alterations to an already non-compliant structure; balancing of interests. An extension of an existing building may remain an alteration within the meaning of § 357 Abs. 1 PBG even where the building is seriously non-compliant with setback rules, provided the structural intervention is limited. Approval nevertheless requires that no overriding public or private interests oppose the project. In assessing neighbour interests, the protective function of setback and building-distance rules includes light, sunlight, fire-safety, planning and aesthetic considerations as well as indirect protection against overlooking through distance rules. In cramped situations, a further reduction of distances and increased facade massing may render the interference excessive, so that the project must be refused despite the existing illegality of both buildings.
BRKE II Nr. 173/1992vom 25. August 1992 in BEZ 1993 Nr. 20 4. c) Beim Wohnhaus des privaten Rekursgegners handelt es sich aufgrund der krassen Verletzung von Strassen-, Grenz- und Gebäudeabständen unbestrittener- massen um ein erheblich vorschriftswidriges Gebäude. Die im 1. Obergeschoss be- findliche Kleinwohnung soll durch einen Ausbau des Dachgeschosses erweitert wer- den. Angesichts des geringen Umfanges der baulichen Vorkehren (Anhebung des Daches um 0,7 m, Einbau von drei Lukarnen, untergeordnete Änderungen im Erd- und Obergeschoss) ist das Vorhaben nicht als Neubau, sondern als eine im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG grundsätzlich noch zulässige Erweiterung bzw. als blosser Umbau zu qualifizieren. Es fragt sich aber, ob dem Vorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. 5. Die Grenzabstände und insbesondere die Gebäudeabstandsnormen dienen der Schaffung von hinreichenden wohnhygienischen Verhältnissen (Belichtung und Besonnung); sie werden darüber hinaus aus feuerpolizeilichen, siedlungsplaneri- schen und überbauungsästhetischen Gründen erlassen. Gegenüber der südwestlichen Grundstücksgrenze steht die Fassade des re- kurs betroffenen Wohnhauses nur ca. 2,1 m entfernt. Ein ebenfalls auf der Südwest- seite befindlicher 3 mbreiter Vorbau weist im Bereich des Erdgeschosses einen Grenzabstand von nur 1,1 m, im Bereich des Obergeschosses einen Grenzabstand von gar nur 0,8 m auf. Der Abstand zum Wohnhaus des Rekurrenten - das den er- forderlichen Grenzabstand seinerseits um 1,6 m unterschreitet - beträgt grössten- teils 4,5 m, im Bereich des Vorbaus dagegen nur 3,5 bzw. 3,2 m. Der gesetzliche Grenzabstand würde jedoch mindestens 4 m, der Gebäudeabstand 8 m betragen (vgl. Ziffern 4.1, 4.2 BauO). Die Fassade der geplanten, gegen das Nachbargebäude gerichteten, 1,6 m breiten Lukarne ist lediglich 4,5 m von der Nachbarfassade entfernt. Der äusserste Punkt des Lukarnenfirstes liegt 2,4 m über der heutigen Dachfläche. Durch die An- hebung des Daches würde die gegen das rekurrentische Gebäude gerichtete Fas- sadenfläche deutlich vergrössert und der Dachfirst um 0,7 m angehoben. Die baulichen Veränderungen im Nahbereich des rekurrentischen Gebäudes hätten bei den geschilderten kleinräumigen Verhältnissen eine starke Beeinträchti- gung der Wohnqualität imNachbargebäude zur Folge. Insbesondere würden sie zu einer nicht hinzunehmenden Beeinträchtigung der Belichtungs- und Besonnungs- verhältnis se führen.
Der Einblick in ein Gebäude (ideelle Immission) wird durch das Baurecht nur indirekt über die Gebäudeabstandsvorschriften geschützt. Unter den gegebenen Umständen (massive Abstandsunterschreitungen) ist indessen auch dieserEinwand in die Interessenabwägung miteinzubeziehen. Durch den nachträglichen Einbau ei- nes der Fassade seines Gebäudes in nur 4,5 m Distanz direkt gegenüberliegenden Fensters und diedamit verbundene Einsichtsmöglichkeit wird der Rekurrent, unab- hängig von der Nutzung in dem der Dachlukarne zugeordneten Raum, übermässig betroffen. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass auch das rekurrentische Gebäude Abstände unterschreitet und dadurch die engen räumlichen Verhältnisse mitverursacht, überwiegen die nachbarlichen Interessen gegenüber der von der Bauherrschaft angestrebten besseren Nutzung des Gebäudes. Auch das Gebot der sparsamen Bodennutzung ist selbstverständlich nur im Rahmen der geltenden Bau- vorschriften realisierbar und deshalb vorliegend ohne Belang. Da das Bauprojekt bereits aufgrund von entgegenstehenden privaten Interes- sen nicht bewilligungsfähig ist, kann offen bleiben, ob ihm auch überwiegende öf- fentliche Interessen entgegenstünden.
Von Omnilex extrahiert
Whether the proposed roof extension of an already setback-deficient house was still a permissible alteration under § 357(1) PBG.
The project was not a new building; it was a qualifying extension/alteration in principle still covered by § 357(1) PBG.
The works were limited in scope: raising the roof by 0.7 m, inserting three dormers, and making minor changes in the ground and upper floors.
Whether overriding private or public interests prevented approval of the project.
Overriding neighbour interests barred the permit; the project was not approvable.
Because of the severe existing and additional setback violations, the small-scale setting, the strong reduction of light and sun, and the direct overlooking from a dormer window only 4.5 m from the neighbour’s facade, the neighbour was excessively affected. Sparing land use could not justify a project contrary to building rules.
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