BRKE I Nrn. 439und 440/1994 vom 23. Dezember 1994in BEZ 1995 Nr. 8 4.a) Gemäss § 314 Abs. 1 PBG macht die örtliche Baubehörde das Bau- vorhaben nach der Vorprüfung öffentlich bekannt. Die Bekanntmachung hat die nöti- gen Angaben über Ort und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu ent- halten(Abs. 3). Mit der Ausschreibung soll im Sinne von § 338a PBG betroffenen Dritten die Möglichkeit eröffnet werden, sich anhand der Gesuchsunterlagen über das Bauvorhaben zu informieren und zwecks Wahrung des Rekursrechts die Zustel- lung des baurechtlichen Ent scheides zu verlangen. Der Ausschreibungstext braucht keine Details des Bauprojekts zu enthalten; er muss jedoch (zusammen mit der Aussteckung) in der Weise aussagekräftig sein, dass sich der betroffene Dritte ein grundsätzliches Bild über mögliche Aus wirkungen machen kann. Ist wie vorliegend bei inneren Umbauten und Nutzungsänderungen eine Aussteckung nicht erforderlich bzw. nicht möglich, kommt der Ausschreibung erhöhte Bedeutung zu. b) Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt des Kantons Zürich vom 23. Juli 1993 wie folgt ausgeschrieben: "Steinwiesstrasse 24/ Minervastrasse 2, Umbau und Ein- richtung einer Pension, Zone B, Schweiz. Arbeiterhilfswerk SAH". Zu beurteilen ist vorliegend einzig, ob mit dem Passus "Einrichtung einer Pension" der Nutzungs- zweck, d.h. die Art des Vorhabens hinreichend im Sinne von § 314 Abs. 3 PBG um- schrieben worden sei. Massgebend ist dabei, was ein unbefangener Dritter übli- cherweise unter einer derartigen Umschreibung versteht. Als Pension gilt ein "klei- neres Hotel [mit familiärem Charakter], Fremdenheim" (Duden, Das Fremdwörter- buch, 3. Auflage, Mannheim 1974, S. 545). Charakteristisch ist also eine eher famili- äre Atmosphäre dieser Art von kommerziellen Beherbergungsbetrieben, welchen in der Regel auch ein gewisser Anteil an Dauergästen eigen ist. Die Bauherrschaft hat die strittige Nutzung der Pension in den Baugesuchsun- terlagen wie folgt umschrieben: Das Konzept Gassenhotel ist "ein niederschwelliges Wohnmodell für Obdachlose. Es will primär alleinstehenden Obdachlosen von der Gasse eine Unterkunft bieten und eine ergänzende Alternative zu den Notschlafstel- len und traditionellen Obdachlosenheimen sein. Der erhöhte Komfort gegenüber herkömmlichen Einrichtungen beschränkt sich primär auf das Angebot einer gewis- sen Privatsphäre im eigenenZimmer, 24-Stunden-Betrieb und Personalpräsenz so- wie dem Verzicht auf individuelle Betreuung. Mit dem gegenüber den Notschlafstel- len erhöhten Übernachtungs preis von Fr. 25.-- bis 30.-- soll einerseits dem persönli- chen Budget der Zielgruppe Rechnung getragen werden, andererseits soll die Rela- tion von Preis und Leistung zumindest symbolisch an die Gäste weitergegeben wer- den. Diese pädagogisch motivierte Preispolitik bedeutet aber auch, dass der Betrieb nicht kostendeckend arbeiten wird und nur mit Hilfe von privaten und öffentlichen Vorleistungen und Unterstützungen realisiert werden kann. [....] Obwohl das Haus nicht ausschliesslich, jedoch sicher auch Drogenabhängige beherbergen wird, dürfte
der Standort des Projektes, mit ausreichender Distanz zur Drogenszene imKreis 5, auch den Vorstellungen der städtischen Drogenpolitik genügen." Von einer Pension im herkömmlichen Sinne kann bei dieser Umschreibung der Nutzung keine Rede sein. Zudem überschreitet auch die vorgesehene Anzahl von ca. 40 Betten in 35 Zimmern kapazitätsmässig den Rahmen einer üblichen Pension. Davon geht selbst die Zürcherische Arbeitsgemeinschaft für Jugendprobleme (ZAGJP) als vorgesehene Betreiberin aus, wenn sie im Zusammenhang mit der sei- nerzeitigen Einrichtung der Gassenpension "X." festhält: "Aufgrund der geringen Grösse des Hauses an der H.-strasse (10 Zimmer), beziehungsweise infolge Er- mangelung einer grösseren Liegenschaft (25 - 30 Zimmer), wurde das Gassenhotelkonzept modifiziert und ein Konzept für eine Einrichtung mit Pensionscharakter erarbeitet. Im Juli 1992 eröffneten wir die Pension 'X.'. Dieses Pilotprojekt der ersten Gassenpension in der Schweiz wurde auf ein Jahr befristet." Auch für die Betreiberin istein Betrieb mit 25 -30 Bettenaufgrund seiner Grös- se also nicht mehr alsPension, sondern als Hotel zu qualifizieren. Insgesamt kann hier wegen des Beherbergungskonzepts, des Zielpublikums und des Umfangs der Nutzung nicht mehr von einer Pension gesprochen werden. Folglich wurde die Art des Bauvorhabens von der zuständigen kommunalen Behörde abweichend von ihrer sonstigen Praxis, Bauprojekte präzis und zutreffend auszuschreiben, nicht rechtsge- nügend im Sinne von § 314 Abs. 3 PBGpubliziert. Die Rekurrenten, welche gegen die Einrichtung einer Pension im herkömmlichen Sinne am fraglichen Ort nichts ein- zuwenden haben, mussten angesichts des Ausschreibungstextes nicht mit der strit- tigen Nutzung rechnen. Sie hatten somit keinerlei Veranlassung, die Baugesuchsun- terlagen einzusehen bzw. den baurechtlichen Entscheid zu verlangen. Entgegen der Auffassung der Rekursgegner konnten die Rekurrenten auch nicht aus der Person der Bauherrschaft schliessen, dass hier ein grösserer Unterbringungsbetrieb vor al- lemfür drogenabhängige Obdachlose geplant sei. Das Schweizerische Arbeiter- hilfswerk SAH hätte im streitbetroffenen Gebäude etwa auch eine Pension für bedürftige Familien einrichten können. Zudem zeigt sich gerade vorliegend, dass aus der Person der Bauherrschaft nicht auf den Zweck eines Bauprojektes ge- schlossen werden kann, soll doch nicht das Schweizerische Arbeiterhilfswerk SAH, sondern die ZAGJP den Betrieb führen. c) Liegt ein Verfahrensmangel vor, stellt sich die Frage der rechtlichen Konse- quenzen für den angefochtenen Beschluss. Fehlerhafte Verwaltungsakte sind ent- weder anfechtbar oder nichtig. Nichtigkeit, welche die absolute Unwirksamkeit des Verwaltungsaktes zur Folge hat, tritt nur bei qualifiziert fehlerhaften Verwaltungsak- ten ein. Sie setzt kumulativ voraus, dass der dem Verwaltungsakt anhaftende Man- gel besonders schwer sowie offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist. Zu- dem darf die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft ge- fährdet und das berechtigte Vertrauen des Bürgers in die Gültigkeit des Verwal- tungsaktes nicht ohne zwingenden Grund getäuscht werden. Der hier angefochtene Beschluss ist aufgrund der ungenügenden Ausschrei- bung auf mangelhafte Art und Weise zustandegekommen und insoweitfehlerhaft. Zwar kommt der Ausschreibung im konkreten Fall erhöhte Bedeutung zu, weil beim streitbetroffenen Gebäude keine wesentlichen äusseren baulichen Veränderungen vorgesehen sind und somit eine Aussteckung nicht erforderlich war. Die Publikation
war also für die Rekurrenten und allfällige weitere berechtigte Dritte die einzige Ge- legenheit, sich ein erstes Bild über Art und Umfang des Umbauvorhabens zu ma- chen und zu entscheiden, ob sie bei der kommunalen Baubehörde die Zustellung des Bauentscheides verlangen sollten oder nicht. Die Rekurrenten sind aufgrund des nicht rechtsgenügenden Ausschreibungstextes klar getäuscht und in ihrer Inte- ressenwahrung behindert worden, indem sie abgehalten wurden, den baurechtlichen Entscheid zu verlangen. Darin liegt eine erhebliche Verletzung des rechtlichen Ge- hörs. Zudem ist seit dem Inkrafttreten des revidierten Planungs- undBaugesetzes (1. Februar 1992) eine rechtsgenügende Ausschreibung noch bedeutsamer gewor- den, weil davon die Rechtsmittelbefugnis berechtigter Dritter abhängen kann. Wäh- rend gemäss § 315 PBG in der früheren Fassung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids nicht zwingend innert der Auflagefrist verlangt werden musste und nach- barliche Ansprüche noch während der für die Bauherrschaft laufenden Rekursfrist geltend gemacht werden konnten, hat sich nunmehr der vom Bauvorhaben Betroffe- ne innert der kurzen Auflagefrist zu entscheiden. Trotzdem leidet der angefochtene Beschluss nicht unter einem zur Nichtigkeit führenden "besonders schweren" Man- gel. Insbesondere wird die mangelhafte Ausschreibung gegenüber den Rekurrenten dadurch geheilt, dass auf ihre Rechtsmittel eingetreten wird. Nach Lehre und Praxis ist ein unter Verletzung des rechtlichen Gehörs zustandegekommener Entscheid denn auch in der Regel lediglich anfechtbar und nicht nichtig. Die Rekurrenten ha- ben glaubhaft dargelegt, sie hätten innert 20 Tagen seitKenntnis der effektiv vorge- sehenen Nutzung rekurriert, was sich angesichts der aufgezeigten, besonderen Sachumstände dieses Falles noch als rechtzeitig erweist. Somit ist auf die Rekurse einzutreten, soweit die Legitimationsvoraussetzungen erfüllt sind.