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Building permit and neighbor setback rights under PBG

BRKE I Nr. 0123/1995Baurekursgericht24.03.1995

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Omnilex-Zusammenfassung

The decision clarifies the relationship between boundary distances, building distances, and private near-building rights under the PBG. The Baurekurskommission states that the authority may focus on the project under review and need not regulate possible future constructions on neighboring land. A setback declaration to secure future compliant distances cannot be demanded. If a project respects the boundary distance, approval depends on whether the statutory building distance is met or reduced with neighbor consent and adequate residential-hygienic and fire-safety conditions.

Omnilex-Regeste

§§ 270 Abs. 3 und 274 PBG; building and boundary distances, near-building rights, and setback declarations: Where a project infringes the ordinary boundary distance, the authority need only verify the existence of a private agreement granting the corresponding near-building right. If the project also infringes the ordinary building distance, authorization is permissible only if adequate residential-hygienic and fire-safety conditions are guaranteed. Where the project itself complies with the boundary distance but the neighboring building stands too close to the boundary, the project must be approved if the building distance under § 274 Abs. 1 PBG is observed, or if the neighbor consents to its reduction and the statutory hygiene and fire-safety requirements are satisfied. The authority may confine itself to the concrete project under review and may not require a setback declaration under § 274 Abs. 2 PBG to secure future compliant distances; the allocation of near-building rights is primarily a matter for the landowners.

Gesamter Gesetzestext

BRKE I Nr. 123/1995 vom 24. März 1995in BEZ 1995 Nr. 17 4. Soll ein Gebäude erstellt werden, das den ordentlichen Grenzabstand nicht res pektiert, hat die Baubehörde nur zu prüfen, ob eine nachbarliche Vereinbarung über ein entsprechendes Näherbaurecht vorliegt (§ 270 Abs. 3 PBG). Wird zusätzlich zur Grenzabstandsunterschreitung auch noch der ordentliche Gebäudeabstand unterschritten, so darf die Bewilligung nur erteilt werden, wenn einwandfreie wohnhygienische und feuerpolizeiliche Verhältnisse gewährleistet sind. Wird der Grenzabstand vom projektierten Gebäude eingehalten und steht ein nach- barliches Gebäude näher an der Grenze, als es nach den Bauvorschriften zulässig ist, muss das Vorhaben bewilligt werden, wenn dernach § 274 Abs. 1 PBG zu be- messende Gebäudeabstand (Summe aus dem Grenzabstand, den das neue Bau- vorhaben benötigt, und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand) eingehalten ist oder wenn der Nachbar auch einer Unterschreitung dieses Gebäudeabstandes zustimmt und einwandfreie wohnhygienische und feuerpolizeiliche Verhältnisse vor- liegen (§ 270 Abs. 3 PBG). Die Baubehörde darf sich angesichts dieser öffentlichrechtlichen Regelungen ohne weiteres auf eine Prüfung des jeweils gerade zur Beurteilung stehendenkon- kreten Vorhabens beschränken. Es drängen sich mithin keine Regelungen im Hin- blick auf künftige Bauten auf den Nachbargrundstücken auf. Steht nur dem Erstbau- enden ein Näherbaurecht zu, so braucht sich die Baubehörde vorderhand nicht dar- um zu kümmern, welche Konsequenzen sich hinsichtlich künftiger Bauten auf dem Nachbargrundstück ergeben. Es ist primär Sache der Grundeigentümer, die Näher- baurechte im Rahmen des öffentlichrechtlich Zulässigen zu stipulieren. Dabei hat der ein Näherbaurecht einräumende Zweitbauende zu bedenken, dass er dereinst aufgrund der wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Verhältnisse (§ 270 Abs. 3 PBG) allenfalls weiter von der Grenze abrücken müssen wird, als es nach den pri- vatrechtlichen Abmachungen zuläs sig wäre. Ein Eingreifen der Baubehörde in die privatrechtlichen Belange in der Weise, dass der Erstbauende vorbehältlich der Statuierung eines gegenseitigen Näherbau- rechts eine Abrückungserklärung des Zweitbauenden im Sinne von § 274 Abs. 2 PBG beizubringen hätte, ist weder erforderlich noch zulässig. Mit der gesetzlich ge- schaffenen Möglichkeit, Näherbaurechte zu stipulieren, sind die Abstände zwischen Grundstücks grenzen und Gebäuden weitgehend der Disposition der Grundeigentü- mer anheimgestellt worden und können die ordentlichen öffentlichrechtlichen Ab-

stände von der Baubehörde nicht mehr durchgesetzt werden. Es muss demnach bei der nur einseitigen Einräumung eines Näherbaurechts hingenommen werden, dass der Zweitbauende den reduzierten Gebäudeabstand gemäss § 274 Abs. 1 PBG be- anspruchen kann. Eine Abrückungserklärung im Sinne von § 274 Abs. 2 PBG zwecks Sicherung der zonengemässen Gebäudeabstände kann von der Baubehör- de indessen nicht verlangt werden.

Schlagwörter

building distanceboundary distancenear-building rightbuilding permitsetback declarationneighbor consentfire safetyresidential hygiene

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the authority may limit review to a specific project when an ordinary boundary distance is not respected and a neighbor agreement for a near-building right exists.

Extrahierter Entscheid

The authority must only examine whether a neighbor agreement granting the corresponding near-building right exists.

Extrahierte Begründung

The public-law distance regime allows the authority to confine itself to the concrete project; no rules for future constructions on neighboring parcels are required.

Kernrechtsfrage

Whether a setback declaration under § 274(2) PBG may be required to secure compliant building distances for future development on the neighboring parcel.

Extrahierter Entscheid

Such a setback declaration may not be required by the authority.

Extrahierte Begründung

The statutory possibility of stipulating near-building rights leaves distance arrangements largely to private owners, and the authority may not intrude into private-law arrangements beyond what public law requires.

Kernrechtsfrage

Under what conditions a project is to be approved when the project keeps the boundary distance but the neighboring building lies too close to the boundary.

Extrahierter Entscheid

Approval must be granted if the building distance under § 274(1) PBG is respected, or if the neighbor consents to its reduction and sound residential-hygienic and fire-safety conditions are ensured.

Extrahierte Begründung

Where the project itself respects the boundary distance, the decisive public-law test is the building distance requirement as defined by statute, together with any necessary neighbor consent and minimum hygiene/fire protection safeguards.

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