Baurekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung
G.-Nr. R2.2022.00169 BRGE II Nr. 0050/2023
Entscheid vom 14. März 2023
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Ersatzrichter Ulrich Brunner, Baurich- ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Andreas Mahler
in Sachen Rekurrierende 1. KM, [...] 2. JM, [...] 3. CM, [...] alle vertreten durch [...]
gegen Rekursgegnerinnen 1. Baukommission X, [...] vertreten durch [...] 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich 3. Politische Gemeinde X, [...] Nr. 3 vertreten durch Gemeinderat X, [...]
betreffend Beschluss der Baukommission vom 20. Juni 2022 und Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich BVV 22-1113 vom 13. Juni 2022; Baubewilligung bzw. strassenpolizeiliche Bewilligung für Neubau Garderobengebäude sowie Erweiterung und Sanierung Badeanstalt, [...] ______________________________________________________
R2.2022.00169 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 20. Juni 2022 erteilte die Baukommission der Gemeinde X der politischen Gemeinde X die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Garderobengebäudes mit Kiosk sowie die Erweiterung und Sanierung der Badeanstalt Y auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1, 2, 3 und 4 an der Z- Strasse in X. Gleichzeitig wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 13. Juni 2022 für das Bauvorhaben eröffnet (Lage an einer Staats- strasse, Beanspruchung von kantonalem öffentlichen Grund, Lage in der Freihaltezone, Lage im Nahbereich von Lebensräumen geschützter Pflanzen und Tiere, Lage auf Konzessionsland und im Gewässerraum, Lage im Be- reich eines formell geschützten Objektes, Bodenrekultivierungen/Terrainver- änderungen ausserhalb der Bauzone). B. Gegen diesen Entscheid erhoben KM, JM und CM mit Eingabe vom 2. Au- gust 2022 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der Entscheide unter Kosten- und Entschä- digungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. Das Verfahren sei einstwei- len zu sistieren, bis eine der Parteien dessen Fortsetzung verlange. C. Mit Verfügung vom 4. August 2022 wurde der Rekurseingang vorgemerkt; der Rekurs wurde als vorsorglich eingereicht behandelt. Demzufolge wurde das Rekursverfahren einstweilen sistiert. D. Mit Eingabe vom 16. September 2022 beantragte die Baubehörde unter Ein- reichung einer Rekursantwort die Fortsetzung des Verfahrens und die Ab- weisung des Rekurses unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. Mit
R2.2022.00169 Seite 3 Verfügung vom 20. September 2022 wurde das Verfahren fortgesetzt und die übrigen Rekursgegnerinnen zur Vernehmlassung eingeladen. Mit Eingabe vom 14. Oktober 2022 beantragte die Baudirektion die Abwei- sung des Rekurses. Die politische Gemeinde X verzichtete stillschweigend auf eine Stellungnahme. E. Mit Replik vom 30. November 2022 hielten die Rekurrierenden an ihren An- trägen fest und stellten ein geändertes Sistierungsbegehren. Nach Vernehm- lassung der politischen Gemeinde X wurde der Sistierungsantrag mit Präsi- dialverfügung vom 20. Dezember 2022 abgewiesen. Die Rekursgegnerinnen verzichteten stillschweigend auf eine Duplik. F. Am 1. Februar 2023 führte eine Delegation der 2. Abteilung des Baurekurs- gerichtes im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. G. Mit Datum 9. Februar 2023 erfolgte eine weitere Eingabe der Rekurrieren- den. H. Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge- machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.
R2.2022.00169 Seite 4 Es kommt in Betracht: 1. Die Rekurrierenden sind Nutzniesser bzw. Eigentümer des Rebguts "A", wel- ches, getrennt durch die Z-Strasse, nordöstlich der Baugrundstücke gelegen ist, sowie der Parzelle Kat.-Nr. 5, welche unmittelbar an die Baugrundstücke angrenzt und Teil des Badi-Geländes bildet. Sie rügen mit ihrem Rekurs u.a. eine Verletzung der Gestaltungsvorschriften sowie eine Beeinträchtigung der Erschliessung der Parzelle Kat.-Nr. 5. Aufgrund der engen räumlichen Be- ziehung und der vorgebrachten Rügen sind sie zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 2. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 2, mithin (zusammen mit der Parzelle Kat.-Nr. 5) das eigentliche Badi-Areal im heutigen Umfang, liegt in der Erholungszone Ec (Y, für Sport und Freizeit am Wasser) gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X. Im Nordwesten grenzt es an den Zürichsee, im Nordosten an den Strassenraum der Z-Strasse, mithin an die Strassenparzellen Kat.-Nrn. 1 und 3, die der Freihaltezone Fk (A) zugeordnet sind. Das Land- gut A und der Seeuferhang sind sodann im ISOS enthalten (A, Landgut mit Seeuferhang). Die Baugrundstücke befinden sich in der Umgebungszone II. Die Gebäude des Landguts A sind im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung aufgeführt. Geplant sind der Ersatz des bestehenden Garderobengebäudes sowie die Erweiterung und Sanierung der Badeanstalt. Das Areal soll gegen Nordosten zur Z-Strasse hin erweitert und gegen die Strasse mit einer 1 m hohen Stütz- mauer abgegrenzt werden. 3.1. Die Rekurrierenden beanstanden zunächst die fehlende Erschliessung der privaten Parzelle Kat.-Nr. 5. Dieses Grundstück bildet den östlichen Teil der Badeanstalt, steht im Eigentum der Rekurrierenden 2 und 3 und wird von
R2.2022.00169 Seite 5 diesen an die Gemeinde X verpachtet. Zu rügen sei die Festlegung in Dispo- sitivziffer l.1.d der kantonalen Gesamtverfügung: "Die Grundstücke Kat.-Nrn. 2, 5 und 4 sind durch bauliche Massnahmen unbefahrbar und dauerhaft auf der ganzen Anstosslänge gegen das Staatsstrassengebiet abzugrenzen, ausgenommen die bestehende Zu- und Ausfahrt der Parkplatzanlage. Mo- bile Abschrankungen sind nicht gestattet." Das Grundstück Kat.-Nr. 5 müsse, so die Rekurrierenden, zu einem späteren Zeitpunkt von der Z-Strasse her und unabhängig von der Badeanlage erschlossen werden können (Zufahrt, Parkierung, Wasser, Elektrizität, Abwasser). Beispielsweise falls die Rekur- rierenden den bisherigen Pachtvertrag kündigen oder nicht mehr verlängern und das Grundstück etwa für eigene Zwecke nutzen würden. Die erwähnte Auflage sei vor diesem Hintergrund willkürlich. So sei namentlich die ge- plante Mauer auf dem ehemaligen Strassenparzellenstreifen entlang der Parzelle Kat.-Nr. 5 widerrechtlich, da sie die Erschliessungsmöglichkeit ver- hindere. Mit dem strittigen Bauvorhaben als Ganzes und der torlosen Mauer von 100 cm Höhe entlang der Z-Strasse werde die rekurrentische Parzelle unzulässigerweise dauerhaft von der Z-Strasse abgegrenzt. 3.2. Die Baubehörde entgegnet, im Bereich der rekurrentischen Parzelle sei ein doppelter Mauerunterbruch vorgesehen. Damit sei der Zugang zum rekur- rentischen Grundstück auf jeden Fall gewährleistet. Allenfalls sei das rekur- rentische Grundstück Kat.-Nr. 5 von der fraglichen Auflage auszunehmen. Sodann bestehe für einen planungsrechtlichen Erschliessungsanspruch keine Rechtsgrundlage, weil es sich bei der Erholungszone im Nichtsied- lungsgebiet bzw. ausserhalb der Bauzonen um eine Sondernutzungszone gemäss Art. 18 Abs. 1 Raumplanungsgesetz (RPG) handle. 3.3. Die Baudirektion bringt vor, die Parzelle Kat.-Nr. 5 sei nicht Bestandteil des Baugesuchs, aber im Perimeter des Bauvorhabens integriert. Es erscheine wenig sinnvoll, die streitgegenständliche Mauer lediglich bis zur Parzelle Kat.-Nr. 2 zu ziehen, da sie als Lärm- und Sichtschutzwand für die Badi diene. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 2, 5 und 4 seien über die Parkplatzanlage Y erschlossen, die Erschliessung bleibe unverändert. Wenn die Rekurrieren- den die Parzelle Kat.-Nr. 5 künftig selbst nutzen wollten und eine weiterge- hende Erschliessung wünschten, müssten sie ein entsprechendes Bauge- such einreichen mit genauer Beschreibung der geplanten Erschliessung. Ein
R2.2022.00169 Seite 6 Mauerdurchbruch wäre jederzeit möglich. An der geplanten Mauer entlang der Z-Strasse würde die Bewilligung auf Erschliessung jedenfalls nicht schei- tern. Ob ausnahmslos alle Voraussetzungen erfüllt seien, das Gesuch um Erschliessung bewilligungsfähig wäre sowie ein Recht auf Erschliessung be- stehe, hätten die zuständigen Stellen zum gegebenen Zeitpunkt zu beurtei- len. Bezüglich Verweis der Rekurrierenden auf Art. 19 RPG könne aber jetzt schon festgehalten werden, dass sie daraus keine Rechte ableiten könnten. Gemäss Art. 15 RPG könne nur Land der Bauzone zugeordnet werden, das sich für die Überbauung eigne. Die Parzelle der Rekurrierenden eigne sich eindeutig nicht zur Überbauung. 3.4. Ein Grundstück ist dann erschlossen, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Be- handlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Was die genügende Zugänglichkeit im Besonderen anbelangt, so erfordert diese in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbe- stimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahr- zeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Das Grundstück Kat.-Nr. 5 verfügt nicht über eine Zufahrt auf die Z-Strasse, sondern lediglich über einen Fussgängerzugang. Ein Erschliessungsmangel liegt nicht vor und wird auch nicht geltend gemacht. Daran ändert sich mit dem Bauvorhaben nichts. Mit der Auflage in Dispositivziffer l.1.d der kanto- nalen Gesamtverfügung soll aus Gründen der Verkehrssicherheit sicherge- stellt werden, dass vom Grundstück Kat.-Nr. 5 wie bisher nicht direkt auf die Staatsstrasse ausgefahren wird. Unter anderem zu diesem Zweck wird das fragliche Grundstück entsprechend der Auflage mittels einer Mauer von der Strasse abgegrenzt (§ 21 Verkehrserschliessungsverordnung [VErV]). Dies ist nicht zu beanstanden. Die betreffende Mauer befindet sich auf der im Eigentum des Kantons be- findlichen Strassenparzelle. Vorbehältlich eines Fuss- und Fahrwegrechts besteht keine öffentlich-rechtliche Pflicht, beim Bauen auf allfällige künftige Erschliessungsbedürfnisse von Nachbarn Rücksicht zu nehmen, es sei
R2.2022.00169 Seite 7 denn, es wird eine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst (fehlende planungs- rechtliche Baureife, § 234 PBG). Das trifft vorliegend nicht zu, da das fragli- che Grundstück ausserhalb der Bauzone liegt, nicht überbaut ist und kein Erschliessungsmangel bzw. kein konkretes, über den heutigen Zugang hin- ausgehendes, gesetzliches Erschliessungserfordernis erkennbar ist. Ver- langt wird im Übrigen lediglich eine genügende Zugänglichkeit (§ 236 PBG), was nicht in jedem Fall eine Zufahrt für Fahrzeuge bedingt. Sollte künftig ein Anspruch auf eine Zufahrt für Fahrzeuge bestehen, wäre dieser im Quartier- planverfahren geltend zu machen und zu prüfen (§ 147 PBG). Gegebenen- falls wäre es ohne weiteres möglich und verhältnismässig, die Mauer anzu- passen. Auch die Versorgung mit Wasser und Energie etc. wird durch die Mauer nicht infrage gestellt. Damit erweist sich die Rüge als unbegründet. 4.1. Weiter beanstanden die Rekurrierenden, die Bauherrschaft habe es unter- lassen, Lärmschutzmassnahmen in das vorliegende Sanierungsprojekt zu integrieren, die die Besucherinnen und Besucher der Badi als Ort mit emp- findlicher Nutzung vor übermässiger Lärmbelästigung (Strassenlärm) schüt- zen würden. Aufgrund der grossen Öffnung zwischen Wänden und Dach werde der Lärm von der Z-Strasse geradezu eingefangen und konzentriert in die Garderoben, Toiletten und den sog. "Kiosk" geleitet, wo Personen ta- gelang arbeiten würden und sich Passanten erholen sollten. Die GIS-ZH- Karte "Lärmübersicht für Raumplanung" zeige entlang der Z-Strasse ein Ge- biet an, wo Lärmabklärungen nötig seien. Demnach bestünden erhebliche Anhaltspunkte dafür, dass vorliegend die Planungswerte und IGW der ES II und ES III überschritten seien. Dennoch liege kein Lärmgutachten bei den Akten, was rechtswidrig sei. 4.2. Die Baubehörde entgegnet, sie habe im Rahmen des Baubewilligungsver- fahrens ein Lärmgutachten erstellen lassen (act. 17.15). Darin werde das streitgegenständliche Projekt in allen Teilen als lärmmässig unproblematisch bezeichnet; im Detail sei auf S. 2 des erwähnten Gutachtens vom 23. Mai 2022 zu verweisen.
R2.2022.00169 Seite 8 4.3. Zunächst ist festzuhalten, dass dem Lärmschutzrecht der Begriff "Ort mit empfindlicher Nutzung" fremd ist. Für die Aussenbereiche von Gebäuden o- der wie im vorliegenden Fall für die Aufenthaltsbereiche der Badi bestehen keine Anforderungen an den Schallschutz. Die Belastungsgrenzwerte, na- mentlich für den Strassenverkehrslärm (s. Lärmschutz-Verordnung [LSV], Anhang 3) müssen nur bei Gebäuden eingehalten werden, wobei in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume gemessen wird (§ 39 LSV). Lärmempfindliche Räume sind Räume in Wohnungen (ausgenommen Kü- chen ohne Wohnanteil, Sanitärräume und Abstellräume) und Räume in Be- trieben (ausgenommen Räume für die Nutztierhaltung und Räume mit erheb- lichem Betriebslärm; Art. 2 Abs. 6 LSV). Das erwähnte Lärmgutachten zählt vorliegend zwar nicht zu den Bauge- suchsakten. Indes hat die Baubehörde die von den Rekurrierenden gefor- derte Lärmbeurteilung im Baubewilligungsverfahren gutachterlich von Amtes wegen vornehmen lassen und im Rekursverfahren zu den Akten gereicht (act. 17.15). Darin wird ausgeführt, dass der geplante Kiosk neben der Ver- kaufstheke eine Küche aufweise. Beim Kiosk sei von erhöhtem Eigenlärm auszugehen, womit er nicht als lärmempfindlicher Raum gelte und sich keine Anforderungen aus der Lärmschutz-Verordnung ergeben würden. Dem kann zugestimmt werden. Andernfalls würde selbst eine allfällige Überschreitung der Grenzwerte im Kiosk nicht zu einer Aufhebung der Baubewilligung füh- ren, sondern zu einer für die Rekurrierenden bedeutungslosen Auflage, wo- nach die innere Trennwand zwischen Kiosk und WC-Anlagen bis zur Decke hochgezogen werden muss (soweit das nicht bereits aus hygienischen Grün- den der Fall ist). Die weiteren Räume (WC, Garderoben, Lager) sind von vornherein nicht als lärmempfindlich einzustufen. 5.1. Sodann machen die Rekurrierenden geltend, das Bauvorhaben liege ge- mäss dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) in den Gemeinden X und B innerhalb des Orts- bildes A, Landgut mit Seeuferhang. Eine entsprechende Beurteilung sei ge- mäss Gesamtverfügung der Fachstelle Ortsbild und Städtebau zwar am
R2.2022.00169 Seite 9 18. Mai 2022 vorgenommen worden. Die Beurteilung sei integrierender Be- standteil der Verfügung und soll dieser als Anhang beigefügt sein, was indes nicht zutreffe. Deshalb sei "einstweilen" zu verlangen, dass ein unabhängiges ENHK- Gutachten eingeholt werde. Es werde aus der angefochtenen Gesamtverfü- gung der Baudirektion auf S. 5 oben nicht ersichtlich und es sei nicht plausi- bel, wieso gemäss Mitbericht der Fachstelle Ortsbild und Städtebau, welcher unzulässigerweise ebenso nicht zugestellt worden sei, ausgerechnet bei ei- ner der wenigen von Bauten noch freien Stellen und in einem ISOS-Gebiet am einzigen noch unbebauten grösseren Rebbaugut, nebst dem E und dem Rebhang in F am Zürichsee, kein ENHK-Gutachten eingeholt werde. 5.2. Die Rekurrierenden haben übersehen, dass die fragliche, auf Seite 5 der Ge- samtverfügung erwähnte Beurteilung durch die Fachstelle Ortsbild und Städ- tebau vom 18. Mai 2022 der Gesamtverfügung vom 13. Juni 2022 beigefügt ist, welche die Rekurrierenden mit ihrer Rekurseingabe (wohlgemerkt mits- amt der fraglichen Beurteilung der Fachstelle) zu den Akten gereicht haben (act. 4). Das entsprechende Editionsbegehren (Rekursantrag 3) erweist sich damit als gegenstandslos. 6.1. Betreffend das beantragte ENHK-Gutachten bringt die kommunale Vo- rinstanz vor, das zuständige kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) habe in seiner Stellungnahme vom 18. Mai 2022 treffend sowie ausführlich dargelegt, dass eine rechtserhebliche Beeinträchtigung des ISOS ausge- schlossen werden könne, weshalb kein Gutachten bei der ENHK eingeholt werden müsse. Das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler (BLN) werde sodann – so die Vorinstanz weiter – gar nicht tangiert. lnsoweit sei kein Gutachten einzuholen. 6.2. Kann bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inven- tar des Bundes nach Art. 5 des Natur- und Heimatschutzgesetzes (NHG) aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt werden oder stellen sich in diesem
R2.2022.00169 Seite 10 Zusammenhang grundsätzliche Fragen, so verfasst die Eidgenössische Na- tur- und Heimatschutzkommission (ENHK) ein Gutachten (Art. 7 Abs. 2 NHG, Art. 25 NHG, Art. 23 Abs. 4 Verordnung über den Natur- und Heimatschutz [NHV]). Ist für die Erfüllung einer Bundesaufgabe wie vorliegend der Kanton zuständig (Art. 25 Abs. 2 Raumplanungsgesetz [RPG]), obliegt die Beurtei- lung, ob ein Gutachten notwendig ist, der kantonalen Fachstelle nach Artikel 25 Absatz 2 NHG (Art. 7 Abs. 1 NHG), mithin dem Amt für Raumentwicklung ARE, Fachbereich Ortsbild & Städtebau (§ 2a Abs. 2 kantonale Natur- und Heimatschutzverordnung [KNHV]). Die besagte Fachstelle kommt in ihrer Stellungnahme vom 18. Mai 2022 (act. 4) nach einer kurzen Begründung zum Schluss, eine erhebliche Beein- trächtigung des Schutzobjekts könne ausgeschlossen werden, weshalb kein Gutachten der ENHK einzuholen sei. Die Rekurrierenden setzen sich mit der Begründung dieser Stellungnahme mit keinem Wort auseinander und brin- gen nichts Substantiiertes vor, was auf eine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzobjekts hindeuten würde. Damit erweist sich die Rüge als unbegrün- det. 7.1. Weiter beanstanden die Rekurrierenden eine unbefriedigende Einordnung des Neubaus in die offene See- und Reblandschaft. Das Bauvorhaben be- finde sich in unmittelbarer Nachbarschaft des Landguts A, welches im Inven- tar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung figuriere. Dieses befinde sich auf der anderen Seite der Z-Strasse und setze sich aus verschiedenen Bauten zusammen, welche teilweise im Inventar der Denk- malschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung enthalten seien. Der massiv im Grundriss vergrösserte Ersatzneubau solle auf einem deutlich höheren "Podest" aus aufgeschichteten Steinen gebaut werden, weshalb der durch die Integration des Kiosks erweiterte Garderobenteil viel höher zu lie- gen komme und dadurch sowohl vom See und vor allem von der Z-Strasse her viel massiver und überaus deutlich grösser in Erscheinung trete. Dies trete gerade daher besonders in Erscheinung, da es sich beim vergrösserten Garderoben- und Kioskgebäude um einen einzelnen Solitärbau in einem grösseren unbebauten Bereich, in einer der ganz wenigen grünen Lungen
R2.2022.00169 Seite 11 am See handle. Es handle sich um eine Zäsur im Siedlungsband zwischen C und D. Nach Art. 18 Abs. 1 bis NHG seien Uferbereiche besonders zu schützen. So- dann weisen die Rekurrierenden auf die Bestimmungen von § 204 PBG und § 238 Abs. 2 PBG hin. Im regionalen Richtplan G sei das Gebiet A als land- schaftlich empfindliches Gebiet bezeichnet. Es sei somit beim geplanten Er- satzneubau alles Mögliche und Verhältnismässige zu tun, um den Eingriff des vergrösserten Garderobengebäudes möglichst gering zu halten. Das heisse aus Sicht der Rekurrierenden, dass das Gebäude wiederum tiefer und damit etwas näher beim Wasser zu liegen kommen müsse, auf das Niveau des heute bestehenden Gebäudes. Eine tiefere Lage sei aus Sicht der un- mittelbar dahinterliegenden kantonalen Freihaltezone und der Schnittstelle zwischen dem "Freihaltegebiet" und dem "Erholungsgebiet" an einem der ganz wenigen unverbauten Abschnitten am rechten Zürichseeufer unter dem Einordnungsaspekt von § 238 Abs. 2 PBG klar vorteilhafter. Auch aus Sicht der direkten Zugänglichkeit für Mütter mit Kleinkindern, Be- hinderten oder einfach Betagten sei nicht einzusehen, wieso für das monierte "Podest" unnötigerweise Treppenstufen eingebaut werden müssten (Visua- lisierung auf Seite 3 und 4 der Erläuterungen des Architekten zur Baueingabe vom 1. März 2022). Daran ändere auch nichts, wenn weiter hinten in Rich- tung Z-Strasse wegen der Rollstuhlzugänglichkeit extra ein separater zweiter Plattenweg gebaut werden solle. Dies verkomme zu einem unnötigen Ver- schleiss von bestem Sitz- und Liegebereich für die ohnehin schmale Badi Y. Mit anderen Worten sei hier eine Optimierung des einordnungsmässigen Spannungsfeldes mit dem berechtigten Bedürfnis nach Integration des Ki- osks in den Neubau im Rahmen einer Interessenabwägung erforderlich. Dies führe zu einer optimierten tieferen Stellung und nur damit zu einer effektiv guten Einordnung des Neubaus. Einer guten Einordnung abträglich sei auch die auf dem Dach geplante Fo- tovoltaikanlage, die das Dach in ästhetischer Hinsicht schwerfälliger und "di- cker" erscheinen lasse. Wenn schon, so wäre in diesem BLN-Gebiet (A) bei diesem Solitär höchstens eine flache Indachanlage zulässig. Der Neubau selber sei zwar kein Schutzobjekt, weil er aber in einem BLN- Gebiet (A) liege, sei ein Kulturgut von kantonaler oder nationaler Bedeutung
R2.2022.00169 Seite 12 im Sinne von Art. 32b Raumplanungsverordnung (RPV) betroffen. Daher komme Art. 18a Abs. 3 RPG zur Anwendung, wonach eine solche Aufdach- anlage das Kulturgut nicht wesentlich beeinträchtigen dürfe. Anwendbar sei somit die Praxis zu Art. 18a Abs. 3 RPG und nicht von § 238 Abs. 4 PBG. Vorliegend führe die Aufdach-Anlage dazu, dass das Kulturgut der Land- schaft A in seinem einzigartigen Charakter unnötig in erheblicher Weise nachteilig beeinträchtigt werde, da das Solardach in Aufdach-Bauweise die Gesamterscheinung und die möglichst leichte und filigrane Erscheinung die- ses Solitärs in der Landschaft an dieser prominenten und gut einsehbaren Landschaft störe. Dies wiege umso schwerwiegender, als die "Solarpotenzi- alkarte" gemäss dem GIS-ZH für das bestehende Garderobengebäude kein Solarpotential erkennen lasse. Dementsprechend sei in der Interessenabwä- gung "die - wenn auch nur leichtere - Tangierung des BLN-Schutzobjektes bei diesem von weiter her sichtbaren Solitärbau am See im Rebgebiet ge- genüber dem Nutzen einer Fotovoltaikanlage überwiegend". Es sei daher an dieser speziellen Lage auf die Fotovoltaikanlage zu verzichten. Die Rekurrierenden verlangen zur Beurteilung der Einordnung des Gebäu- des ein Gutachten der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission (NHK). Die Mitglieder des Baurekursgerichts seien keine Experten für die Einschätzung der genauen Ausrichtung und Lage in einer von Rebbergen umgebenen Landschaft am Zürichsee. 7.2. Die Baubehörde entgegnet, das Streitobjekt sei bezüglich Dimensionierung und Materialisierung äusserst zurückhaltend in die Umgebung integriert und ordne sich als typische Badi-lnfrastrukturbaute ohne weiteres rechtsgenü- gend im Sinne von § 238 Abs. 1 und Abs. 2 PBG in das Badi-Gelände sowie in das weitere beurteilungsrelevante Umfeld ein. Weder die geschützten Ge- bäude des Landgutes A (nordwestlich mehr als 300 m vom Streitobjekt ent- fernt bzw. südöstlich v.a. topografisch abgesetzt) noch die Uferlandschaft des Zürichsees würden in ihrem Erscheinungsbild rechtsrelevant geschmä- lert oder beeinträchtigt. Eine Verschiebung des strittigen Garderoben- und Kioskgebäudes etwas hangabwärts und näher zum See hin sei somit in kei- ner Weise notwendig und würde einordnungsmässig denn auch kaum ins Gewicht fallen.
R2.2022.00169 Seite 13 Für eine hinreichende Einordnung bezüglich der vorgesehenen Fotovoltaik- anlage auf dem Gebäudeflachdach seien farblich angepasste, eher dunkle sowie reflexionsarme Module zu verwenden. Damit sei die von den Rekur- rierenden befürchtete Blendwirkung nicht nachvollziehbar, dies insbeson- dere in Anbetracht der bloss marginal aufgeständerten Panels, der dortigen landschaftlichen Umgebung mit einer ausgeprägten Bestockung sowie To- pografie und fehlenden direkt angrenzenden Nachbargebäuden. 7.3.1. Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge- bung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Um- schwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. Da- bei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestaltung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte wie etwa die Stel- lung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere Bauvorschriften ge- regelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be- sondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi- gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Heimat- schutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutz- würdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt. Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass ein Ob- jekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter
R2.2022.00169 Seite 14 Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz [NHG]). Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz – wie vorliegend – bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise. 7.3.2. Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto- nalen Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere Ent- scheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das Baurekursge- richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über- schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage stehen- den Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprin- zipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Verhältnismäs- sigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffsschwelle tie- fer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen). Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen autono- men Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die bauliche Gestaltung und Einordnung von Arealüberbauungen, § 237 PBG betreffend die Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357 Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an vorschrifts- widrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72). 7.3.3. Beim Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht, welches auf- grund seiner Zusammensetzung nach ständiger Praxis grundsätzlich ohne Weiteres in der Lage ist, die Gestaltung von Bauvorhaben und deren Aus- wirkungen auf die Umgebung fachmännisch zu beurteilen (VB.2018.00690 vom 27. Februar 2020, E. 3.4). Dies gilt auch an landschaftlich empfindlichen
R2.2022.00169 Seite 15 Lagen und namentlich in Umgebungszonen gemäss ISOS. Das in Frage ste- hende Bauprojekt weist keine Besonderheiten auf, die zur Beurteilung der Wirkung des Gebäudes auf die Umgebung besondere Kenntnisse und ent- sprechend eine Begutachtung durch die Natur- und Heimatschutzkommis- sion erforderlich erscheinen lassen. Eine Pflicht zur Begutachtung im Sinne von § 3 der Verordnung über die Sachverständigenkommissionen gemäss § 216 PBG (VSVK) besteht nicht. Aus diesen Gründen ist kein Gutachten einzuholen. 7.3.4. Im regionalen Richtplan G, Karte Siedlung und Landschaft, ist das Landge- biet im Bereich des Baugrundstücks als "kantonales Freihaltegebiet" (beste- hend) ausgeschieden. Dementsprechend sind die Baugrundstücke der Er- holungszone Ec (Y, für Sport und Freizeit am Wasser) und das übrige Gebiet der A der Freihaltezone Fk gemäss BZO der Gemeinde X zugewiesen. Die Kategorie "landschaftlich empfindliches Gebiet", die die Rekurrierenden vor- bringen, kennt der regionale Richtplan nicht. Der Richtplan ist lediglich be- hördenverbindlich. Erhöhte gestalterische Anforderungen im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG können daraus von vornherein nicht abgeleitet werden. Damit ist nicht gesagt, dass der in tatsächlicher Hinsicht zweifellos gegebenen landschaftlichen Empfindlichkeit im Rahmen der Beurteilung nach § 238 PBG nicht Rechnung zu tragen wäre. Ca. 170 m nordwestlich des Bauvorhabens befindet sich das Gartenhaus des Landguts A, welches mit seinen verschiedenen Gebäuden als Ensemble im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung ent- halten ist. Die weiteren Gebäude des Ensembles liegen zum Bauvorhaben in einer Entfernung von mehr als 280 m. Mangels Sichtbezug bzw. wegen der grossen Distanz wird dieses Schutzobjekt nicht zusammen mit dem klein- volumigen Bauvorhaben wahrgenommen und es ist für dessen gestalteri- sche Beurteilung irrelevant. Der Schutz der Uferbereiche im Sinne von Art. 18 1 bis NHG zielt auf den Schutz der einheimischen Tier- und Pflanzenwelt (s. Titel zum 3. Abschnitt des NHG). Es geht um den Schutz von Lebensräumen der vom Aussterben bedrohten einheimischen Tier- und Pflanzenarten (Art. 18 Abs. 1 NHG). So- weit die Rekurrierenden eine Verletzung von Art. 18 Abs. 1 bis NHG gelten machen sollten, fehlt es an einer Begründung und die naturschutzrechtliche
R2.2022.00169 Seite 16 Bewilligung gemäss Ziff. IV der Gesamtverfügung der Baudirektion vom 13. Juni 2022 wird nicht beanstandet, weshalb darauf nicht einzugehen ist. Erhöhte gestalterische Anforderungen im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG leiten sich aus Art. 18 1 bis NHG jedenfalls nicht ab. Das Landgut A und der Seeuferhang sind sodann im ISOS enthalten (A, Landgut mit Seeuferhang). Die Baugrundstücke befinden sich in der Umge- bungszone II (Uferstreifen beidseits des Landguts A, öffentlicher Fussweg und schmale Badewiese im Süden, Villen in grossen Gärten im Norden) mit Erhaltungsziel a (Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche. Die für das Ortsbild wesentliche Vegetation und Altbauten bewahren, stö- rende Veränderungen beseitigen). Wie bereits erwähnt, hat das ARE, Fach- stelle Landschaft, das Bauvorhaben hinsichtlich seiner Auswirkungen auf das im ISOS enthaltene Ortsbild geprüft und eine erhebliche Beeinträchti- gung in ihrer Stellungnahme vom 18. Mai 2022 (act. 4) ausgeschlossen. Das Bauvorhaben führe zu keiner Veränderung des Uferstreifens. Der Zweck der Badewiese als Erholungsraum bleibe bestehen. Der Ersatzbau füge sich als untergeordneter Bau mit Flachdach zurückhaltend in die Umgebung ein. Die umgebungsgestaltenden Elemente, insbesondere die Baumbepflanzung, würden den Uferstreifen aufwerten. Die Sanierung und der Ausbau des Strandbades würden das Erhaltungsziel a berücksichtigen. Die Freifläche bleibe mit ihren spezifischen Eigenschaften erhalten. Die Lagequalitäten des Landguts A würden nicht geschmälert. Dem ist zuzustimmen. Mit dem Bauvorhaben bleibt die im ISOS erwähnte "schmale Badewiese" als Freifläche erhalten. Das neu geplante Gebäude ist zwar erheblich grösser als die sehr kleine Bestandesbaute, was vornehmlich dem auf den Längsseiten weit ausladenden Flachdach geschuldet ist. Zu- dem wird das Gebäude etwas angehoben, sodass die Oberkante des Dachs 1,9 m höher zu liegen kommt. Es handelt sich aber nach wie vor um ein kleines, eingeschossiges und unscheinbares Gebäude in dem ansonsten un- bebauten Uferabschnitt, welches nicht als Solitär wahrgenommen wird: Vom See her, vor dem Hintergrund der jenseits der Z-Strasse vorhandenen Stütz- mauer mit dem steil ansteigenden Gelände, aber auch von der Z-Strasse her wird das niedrige Gebäude nur unauffällig in Erscheinung treten, zumal es von mächtigen bestehenden Bäumen flankiert wird und die geplante Neuan- pflanzung von Bäumen ebenfalls zur Kaschierung des Gebäudes beitragen wird. Ausserdem befindet sich die Baute im unmittelbaren Nahbereich der
R2.2022.00169 Seite 17 Strasse und des Parkplatzes, mithin nicht in einer "offenen See- und Reb- landschaft". Dass die Sicht von der Strasse auf den See weitergehend als heute beschränkt wird, ist in ortsbildschutzrechtlicher Hinsicht unerheblich. Geschützt sind das Ortsbild und nicht die Aussicht auf den See. Die Fotovoltaikanlage auf dem Flachdach ist nur flach aufgeständert und überragt die Dachfläche um nicht mehr als 20 cm. Sie ist kompakt angeord- net und vom Dachrand deutlich zurückversetzt. Ein Mangel in Bezug auf die Gestaltung des Gebäudes in sich ist nicht erkennbar und wird auch nicht stichhaltig begründet (in einer "schwerfälligeren" oder "dickeren" Erschei- nung liegt noch kein Mangel), ebenso wenig ein Mangel in Bezug auf die Einordnung in die Umgebung. Art. 18a Abs. 3 RPG ist nicht anwendbar, denn als Kulturdenkmäler im Sinne dieser Bestimmung gelten im Zusammenhang mit dem ISOS nur Gebiete, Baugruppen und Einzelelemente mit Erhaltungs- ziel A (Art. 32b lit. b RPV). Betroffen ist vorliegen aber eine Umgebungszone und es gilt das Erhaltungsziel a. Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass die Schutzziele des ISOS gewahrt bleiben. Weil das Schutzobjekt nicht beeinträchtigt wird, entfällt eine diesbe- zügliche, von den Rekurrierenden im Zusammenhang mit dem "Solarpoten- tial" verlangte Interessenabwägung von vornherein. Gleichzeitig ist mit den obigen Ausführungen auch gesagt, dass das Vorha- ben die gemäss § 238 Abs. 2 PBG gebotene Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt nimmt und sich rechtsgenügend in die Umgebung einordnet. Für weitergehende gestalterische Optimierungen, wie sie den Rekurrieren- den vorschweben, besteht – insbesondere mit Blick auf das der Baubehörde zustehende Ermessen – keine Rechtsgrundlage. Somit ist der Rekurs auch in diesem Punkt abzuweisen. 8.1. Die Rekurrierenden monieren, der vorgesehene, bis 150 cm breite Platten- weg parallel zum Trottoir innerhalb der Badi Y habe einen unnötigen Verlust an Erholungs- und Liegefläche resp. von Grün- oder Wiesenfläche sowie eine fehlende Chance zur Siedlungsökologie zur Folge. Das verletze das Gebot der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 Abs. 1 RPG).
R2.2022.00169 Seite 18 8.2. Bei Art. 1 Abs. 1 RPG handelt es sich um eine an Bund, Kantone und Ge- meinden gerichtete planerische Zielsetzung. Sie ist nicht grundeigentümer- verbindlich und auf konkrete Bauvorhaben wie hier nicht anwendbar. 9.1. Die Rekurrierenden beanstanden die Verringerung der Anzahl Toiletten auf dem Areal von derzeit vier auf künftig nur noch zwei. Dies sei aus praktischen Gründen an heissen Sommertagen zu wenig. Bei der Bestimmung der sinn- vollen Anzahl der Toiletten müsse die Anzahl Parkplätze mitberücksichtigt werden. In Betracht zu ziehen sei auch, dass sich immer mehr Wohnmobile auf dem Parkplatz der Seeanlage Y aufhalten würden und dabei wo möglich meist externe WCs benützt würden. 9.2. Die Baubehörde entgegnet, gemäss § 12 Abs. 1 der Besonderen Bauverord- nung I (BBV l) seien für Bauten und Anlagen mit Publikumsverkehr wie u.a. Sportanlagen für das Publikum nach Geschlechtern getrennte Abortanlagen in hinreichender Zahl, Grösse und Art bereitzustellen. Diese müssten für die Kunden resp. Gäste frei zugänglich sein und sollten nicht als Personaltoilette dienen (u.a. BRGE I Nr. 0065/2019 in BEZ 2019 Nr. 26). Mit den vorliegend nach Geschlechtern getrennten, behindertenregerechten beiden Toiletten werde dieses Erfordernis offenkundig erfüllt, dies auch in Anbetracht des er- fahrungsgemäss eher bescheidenen Gästeaufkommens in der Badi Y. 9.3. Der Bedarf an Toiletten ist nicht am Spitzenbedarf an "heissen Sommerta- gen" zu messen. Wartezeiten sind bei grossem Besucherandrang in Kauf zu nehmen und zumutbar. Sodann richtet sich der Bedarf an Abortanlagen nach der Besucherzahl der streitbetroffenen Badeanstalt und nicht nach demjeni- gen von weiteren Benutzern, etwa solche, die ihr Fahrzeug auf dem Park- platz abstellen. Es besteht für die Gemeinde keine Pflicht, den öffentlichen Parkplatz mit sanitären Anlagen auszustatten. Die Rüge erweist sich als un- begründet.
R2.2022.00169 Seite 19 10.1. Die Rekurrierenden rügen weiter, dass ohne Einfriedungen und Tore zur Badi Y ein ungleich grösserer Zustrom von Badenden und Besuchern in die Badi Y drängen werde. Wie diese Situation ohne Bademeister oder andere Aufsicht im Hinblick auf die Haftungsproblematik und die Einhaltung eines geordneten Betriebes in der Praxis gemeistert werden solle, sei unklar. Zu rügen sei denn auch, dass ein Nutzungs- und Betriebskonzept fehle. Das wäre aber aus Gründen der Einheit der Baubewilligung und der Möglichkeit von entsprechenden baulichen Anpassungen vor Erteilung der Baubewilli- gung vorzulegen. Zudem sei auch keine entsprechende Nebenbestimmung zur Vorlage vor Baubeginn verfügt worden. 10.2. Bauten und Anlagen müssen nach Fundation, Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand Personen oder Sachen gefährden (§ 239 Abs. 1 PBG). Bei der Badi Y handelt es sich um einen Badeplatz ohne Zutrittskontrolle und Aufsicht, wie er an Seen vielerorts anzutreffen ist. Nach der allgemeinen Lebenserfahrung ist ein derartiger Badebetrieb auch bei ho- hem Besucherandrang unproblematisch. Die Gegebenheiten im vorliegen- den Fall, insbesondere die bauliche Ausgestaltung, deuten auf nichts Ande- res hin. Insbesondere ist das Areal zur Strasse hin mittels einer Mauer ab- gegrenzt. Einen baulichen Mangel, der bei hohem Besucherandrang zu einer Gefährdung führen könnte, vermögen die Rekurrierenden nicht aufzuzeigen und ist auch nicht ersichtlich. Soweit die Rekurrierenden die Betriebsorgani- sation ansprechen, ist diese im Baubewilligungsverfahren nicht zu prüfen. Im Übrigen legen die Rekurrierenden nicht dar, inwiefern zur baurechtlichen Be- urteilung des Bauvorhabens ein Nutzungs- und Betriebskonzept erforderlich sein soll. 11.1. Schliesslich beanstanden die Rekurrierenden das Fehlen von genügend ho- hen Einfriedungen von 140 cm bis 150 cm Höhe als Sichtschutz. Strandbä- der oder Badeanstalten seien typischerweise umgeben von Sichtschutzwän- den oder Hecken, die den Badenden eine private Atmosphäre ermöglichen und sichern würden. Sichtschutzeinrichtungen sollen auch verhindern, dass
R2.2022.00169 Seite 20 Fussgänger, Velofahrer und Autofahrer zu unterwünschen Voyeuren wür- den. Zu rügen sei auch, dass die Türöffnungen zu den Garderoben wie auch zu den Toiletten neu direkt aus nächster Nähe vom Trottoir und der Z-Strasse aus einsehbar seien. Das zeuge von wenig Feingefühl für die praktischen Bedürfnisse und Privatsphäre der Badibenutzerinnen und -benutzern. 11.2. Laut § 320 PBG ist die Bewilligung zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den Vorschriften des PBG und der ausführenden Verfügungen entspricht. Aus den Vorbringen der Rekurrierenden ergibt sich keine Verletzung von bau- rechtlichen Vorschriften, zumal das Zürcher Baurecht keinen spezifischen Schutz der Privatsphäre kennt. Im Übrigen ist der Umkleidebereich in den Garderoben auch bei geöffneter Türe kaum einsehbar und bei den Toiletten handelt es sich um Einzelkabinen, deren Türen während der Benützung ge- schlossen bleiben. 12.1. Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen. 12.2. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu je 1/3 den solidarisch haf- tenden Rekurrierenden aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegege- setzes [VRG]). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs- gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei- nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm- baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'500.-- festzusetzen.
R2.2022.00169 Seite 21 12.3. Den Rekurrierenden steht ausgangsgemäss keine Umtriebsentschädigung zu.