Baurekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung
G.-Nr. R2.2011.00079 BRGE II Nr. 0013/2013
Entscheid vom 29. Januar 2013
Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Emil Seliner, Baurichter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Antonio Frigerio
in Sachen Rekurrentin Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, Eichstrasse 29, 8045 Zürich
gegen Rekursgegner 1. Gemeinderat Affoltern am Albis, 8910 Affoltern am Albis Mitbeteiligte 2. [....] 3. [....]
betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 21. März 2011; Verzicht auf Unterschutzstel- lung, Entlassung aus dem Inventar, Zürichstrasse 140, 142 und 144, Wein- gasse 2, Kat.-Nrn. 62 und 57, Affoltern am Albis _______________________________________________________
R2.2011.00079 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 21. März 2011 verzichtete der Gemeinderat Affoltern am Albis auf eine Unterschutzstellung der Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 und entliess die Objekte aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung. B. Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) wandte sich mit Ein- gabe vom 26. April 2011 mit folgenden materiell-rechtlichen Anträgen an das Baurekursgericht: "1. Es sei der Entscheid des Gemeinderats Affoltern am Albis, Geschäft Nr. 78 vom 21. März 2011 betreffend Entlassung der Gebäude Zürich- strasse 140, 142, 144 (Kat.-Nr. 62) und Weingasse 2 (Kat.-Nr. 57) aus dem Inventar aufzuheben und es sei die Vorinstanz anzuweisen, die Gebäude Zürichstrasse 140, 142, 144 (Kat.-Nr. 62) und Weingasse 2 (Kat.-Nr. 57) im Sinne der Erwägungen unter Schutz zu stellen; 2. es sei der Entscheid des Gemeinderats Affoltern am Albis, Geschäft Nr. 78 vom 21. März 2011 betreffend die Entlassung des Gebäudes Mühlebergstrasse 1 für nichtig zu erklären." C. Mit Präsidialverfügung vom 28. April 2011 wurde vom Rekurseingang Vor- merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Am 23. Juni 2011 wurde das Rekursverfahren auf Ersuchen der Mitbeteilig- ten sistiert und die Vernehmlassungsfristen abgenommen, da die Parteien in Vergleichsverhandlungen getreten waren. E. Mit Eingabe vom 7. August 2012 liessen die Mitbeteiligten mitteilen, dass die aussergerichtlichen Einigungsgespräche gescheitert seien und verlang- ten die Fortsetzung des Verfahrens.
R2.2011.00079 Seite 3 F. Mit Präsidialverfügung vom 9. August 2012 wurde das Rekursverfahren fortgesetzt und erneut zur Vernehmlassung eingeladen. G. Mit fristgerechten Eingaben vom 5. Oktober 2012 und 9. Oktober 2012 be- antragten sowohl die Mitbeteiligten als auch die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Re- kurrentin. H. Mit Präsidialverfügung vom 23. Oktober 2012 wurde die Rekurrentin ihrem Ersuchen vom 19. Oktober 2012 entsprechend zur Einreichung einer Replik eingeladen, welche sie mit Datum vom 13. November 2012 fristgerecht er- stattete. In der Replik präzisierte die Rekurrentin ihren Antrag gemäss Ziff. 1 wie folgt: "Es sei der Entscheid des Gemeinderats Affoltern am Albis, Geschäft Nr. 78 vom 21. März 2011 betreffend Entlassung der Gebäude Mühleberg- strasse 1/Zürichstrasse 140, 142, 144 (Kat.-Nr. 62) und Weingasse 2 (Kat.- Nr. 57) aus dem Inventar aufzuheben und es sei die Vor-instanz anzuwei- sen, die Gebäude Zürichstrasse 140, 142, 144 (Kat.-Nr. 62) und Weingasse 2 (Kat.-Nr. 57) im Sinne der Erwägungen unter Schutz zu stellen." Die Rekurrentin erklärte, dass ihr Antrag gemäss Ziff. 2 damit entfalle. I. Mit Eingaben je vom 6. Dezember 2012 verzichteten die Mitbeteiligten auf Duplik und hielt die Vorinstanz an ihren Anträgen fest. J. Am 11. Dezember 2012 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts unter Beisein der Parteien einen Augenschein auf Lokal durch. K. Auf die Ausführungen der Parteien und die Ergebnisse des Augenscheins wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
R2.2011.00079 Seite 4 Es kommt in Betracht: 1. Die ZVH ist im vorliegenden Verfahren unbestrittenermassen zur Rekurs- erhebung nach Massgabe des Verbandsbeschwerderechts legitimiert (§ 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetz [PBG]). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 2.1 Aufgrund der Vernehmlassungsantwort der Vorinstanz wurde klar, dass mit den Adressen Zürichstrasse 140 und Mühlebergstrasse 1 in Dispositiv- Ziff. 1 des Beschlusses ein- und dasselbe Gebäude gemeint ist, zumal die Adresse Mühlebergstrasse 1 offiziell gar nicht existiert (vgl. www.gis.zh.ch). Von der Inventarentlassung ist nebst den Gebäuden Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 also keine weitere Liegenschaft betroffen. Folgerichtig präzisierte die Rekurrentin replicando ihren Antrag 1 und er- klärte, Antrag 2 entfalle. Aus der unpräzisen Redaktion des Inventarentlas- sungsbeschlusses, welcher zum rekurrentischen Antrag 2 führte, erwach- sen der Rekurrentin unabhängig vom Ausgang im Verfahren vor Baure- kursgericht keine Kostenfolgen. 2.2 Die Vorinstanz hat mit der Vernehmlassung alle relevanten Akten ins Recht gelegt, inklusive der Akten des Provokationsverfahrens und der in Erwä- gungsziffer 10 des Beschlusses erwähnten Renditeberechnungen. Soweit die Rekurrentin geltend macht, diese Unterlagen seien ihr von der Vor- instanz bis anhin nicht vollständig zur Verfügung gestellt worden (was die Vorinstanz in Abrede stellt), weshalb ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sei, wäre diese Verletzung mit Durchführung des zweiten Schriftenwechsels geheilt. Der Rechtsvertreter der Rekurrentin nahm am 9. November 2012 auf der Kanzlei des Baurekursgerichts Einsicht in alle Akten (Prot. S. 4) und vermochte seine Erkenntnisse in der Replik vom 13. November 2012 umfassend vorzutragen. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin sind die "gesamten Unterlagen der Inventarüberarbeitung aus dem Jahr 2008" vorliegend nicht relevant und
R2.2011.00079 Seite 5 waren seitens der Vorinstanz nicht zu edieren. Die relevanten Ergebnisse dieser Inventarüberarbeitung sind den - sehr ausführlichen - Inventarblät- tern der streitbetroffenen Gebäude zu entnehmen (vgl. act. 5.4 - act. 5.7). 2.3 Die Rekurrentin ersuchte um Durchführung des Augenscheins unter Betei- ligung der Fachgutachter. Derlei anzuordnen bestand gerichtsseits kein Anlass. Einerseits sind die bei den Akten liegenden Fachgutachten selbsterklärend und andererseits ist das Baurekursgericht ein regelmässig mit heimatschutzrechtlichen Belan- gen befasstes Fachgericht. Gleichwohl erschienen die Parteien am Augen- schein vom 11. Dezember 2012 in Begleitung von zumindest zwei der in- volvierten Gutachter [....], wogegen selbstredend nichts einzuwenden war. 3. Die auf Grundstück Kat.-Nr. 62 gelegenen Liegenschaften Zürichstras- se 140, 142 und 144 sind durch zwei Zwischenbauten verbunden und bil- den den Gebäudekomplex mit der Versicherungsnummer 206. Das zwei- geschossige, auf einem Kellersockel errichtete, klassizistische Wohnhaus Zürichstrasse 140 stellt den Kopfbau des Komplexes dar, welcher im Jahr 1858 vollendet wurde. An diesen Kopfbau schliesst nordwestlich ein zwei- geschossiger Mischbau (Massivmauern/Fachwerk) unter Satteldach an, welcher als Zwischenbau zum Gebäude Zürichstrasse 142 fungiert. Zürich- strasse 142 ist ein zweigeschossiger Massivbau unter zwei flachgeneigten Walmdächern aus dem Jahr 1896. Wiederum nordwestlich schliesst ein weiterer Zwischenbau (zweigeschossige Holzkonstruktion unter Satteldach) an. Den Abschluss des Komplexes bildet das im Jahr 1911 vollendete Ge- bäude Zürichstrasse 144, bei dem es sich um einen zweigeschossigen Massivbau unter Krüppelwalmdach mit zwei strassenseitigen Gauben han- delt. Das Gebäude Weingasse 2 mit der Versicherungsnummer 681 ist eine auf das Jahr 1782 zurückzuführende Fachwerkkonstruktion (Naturstein- mauerwerk) unter Sparrendach mit einer angebauten Scheune aus Holz mit gemauertem Stall. Es liegt unmittelbar nordöstlich des Gebäudekomplexes Zürichstrasse 140-144, bergseits der Weingasse. Mit Zuschrift vom 8. Oktober 2009 stellten die Mitbeteiligten ein Provokati- onsbegehren im Sinne von § 213 PBG. Die Vorinstanz ersuchte daraufhin
R2.2011.00079 Seite 6 die Denkmalpflegekommission des Kantons Zürich (KDK) um Stellungnah- me zur Schutzwürdigkeit der vier inventarisierten Objekte sowie zur Frage, welche Massnahmen zu deren Erhalt erforderlich wären. Das Gutachten der KDK datiert vom 9. August 2010 (act. 5.9). Die Vorinstanz beauftragte zudem die Ingenieur-X AG mit der Erstellung eines Gutachtens über den baulichen Zustand der vom Provokationsbegehren erfassten Gebäude. Dieses Gutachten trägt das Datum vom 2. Juni 2010 (act. 5.8). 4. Das Gutachten der KDK hält zusammengefasst fest, vor allem die ortsbild- prägende Funktion der vier Gebäude sei als hoch einzustufen. Ausgeprägt gelte dies zunächst für das klassizistische Wohnhaus Zürichstrasse 140, welches Gebäude der markanteste Bau am zentralen Kronenplatz sei und, von weitem als Solitär wirkend, von allen Seiten her einen Blickpunkt dar- stelle. Auch dem späthistorischen Sichtbacksteinbau Zürichstrasse 142, dem Heimatstilformen aufnehmenden Kellereigebäude Zürichstrasse 144 sowie dem bäuerlichen Wohnhaus Weingasse 2 mit seinem intakten Äus- seren wird ein hoher Situationswert zugeschrieben (act. 5.9 S. 4). In Bezug auf den Eigenwert hält das KDK-Gutachten fest, dass jedem Ge- bäude auch eine wirtschafts- und baugeschichtliche Zeugenschaft zukom- me. So stelle der Kopfbau Zürichstrasse 140 einen sehr typischen und gut erhaltenen Vertreter eines klassizistischen Wohnhauses aus der Mitte des 19. Jahrhunderts dar. Das aus dem Jahr 1896 stammende Gebäude Zürichstrasse 142 sei einerseits zeittypisch (Verwendung von zweifarbigem Sichtbackstein) und gleichzeitig eigenwillig, indem die Imitation eines bei Wohnbauten üblichen, massiven Quadersteinsockelgeschosses in Verbin- dung mit einem Sichtbackstein-Obergeschoss einerseits an den zeitgenös- sischen Fabrikbau erinnere und dem Bau gleichzeitig einen aussergewöhn- lich repräsentativen Charakter verleihe. Zürichstrasse 144 aus dem Jahr 1911 stelle einen sehr schönen und sorgfältig gestalteten Heimatstilbau dar. Der 1782 datierte Bohlenständerbau Weingasse 2 bilde mit seiner Fachwerküberformung aus den Jahren 1832-1834 eine regionaltypische Form des Umbaus, welche in gutem Zustand erhalten geblieben sei (act. 5.9 S. 6 f.). Die vier Gebäude zeugten auch in seltener Anschaulich- keit davon, wie sich die Weinhandlung Weisbrod ab 1873 bis zur Mitte des 20. Jahrhunderts kontinuierlich entwickelt habe. Diese Firma sei ein bedeu- tendes Wirtschaftsunternehmen in der Gemeinde Affoltern am Albis gewe-
R2.2011.00079 Seite 7 sen, welches die bauliche Entwicklung im Unterdorf mit den markanten Bauten am Kronenplatz mitgeprägt habe. Zusammenfassend stellten der Gebäudekomplex Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie das Haus Wein- gasse 2 wichtige Zeugen für die bauliche und geschichtliche Entwicklung der Gemeinde Affoltern am Albis dar und seien deshalb Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. 5. Im Inventarentlassungsbeschluss hält die Vorinstanz im Wesentlichen fest, wie die KDK sei sie zwar der Ansicht, dass der Häusergruppe Zürichstrasse 140-144 und dem Gebäude Weingasse 2 eine ortsbildprägende und zwei- fellos auch eine wirtschaftsgeschichtliche und baugeschichtliche Bedeutung zukomme. Die KDK zeige indes nicht auf, dass den einzelnen Bauten auch für sich alleine eine wichtige baugeschichtliche Zeugenschaft zukäme. Ihre Ausführungen zielten im Wesentlichen darauf ab, die wirtschaftsgeschicht- liche Bedeutung des Ensembles (ehemalige Weinhandlung Weisbrod) zu bestätigen. Nur beim Gebäude Weingasse 2 führe die KDK aus, wie dieses Gebäude selbst Zeugnis für die dörfliche Bebauung vor dem ab 1837 ein- setzenden gewerblichen Entwicklungsschub darstelle. Der Umstand, dass die Gebäudegruppe Zürichstrasse 140-144 Zeuge der Entwicklung eines früher einmal in Affoltern am Albis ansässigen Unternehmens sei, genüge nicht, um das Ensemble als wichtigen Zeugen der Gründerjahre der Ge- meinde unter Schutz zu stellen. Die Unterschutzstellung eines Gebäude- komplexes als Zeuge der Entwicklung eines längst nicht mehr existieren- den Unternehmens würde denn auch von einem grösseren Teil der Bevöl- kerung nicht verstanden. Die Bedeutung des Ensembles sei genügend be- rücksichtigt worden, als es bei der Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO) der Kernzone zugeteilt und die Gebäude Zürichstrasse 140, 144 und Weingasse 2 im Kernzonenplan rot eingezeichnet worden seien. Damit ge- nössen diese Gebäude den Schutz von Art. 13.3 in Verbindung mit Art. 13.4 BZO. Ersatzbauten seien somit nur zulässig, sowie sie nebst der be- stehenden Stellung, der volumetrischen Anordnung und Dachform auch das äussere Erscheinungsbild erhielten. Das Gebäude Zürichstrasse 142 geniesse immerhin noch den Schutz von Art. 13.2 BZO, wonach Verände- rungen von Lage, Stellung, volumetrischer Anordnung und Erscheinungs- bild nur zulässig seien, sofern damit eine bessere Gesamtgestaltung und
R2.2011.00079 Seite 8 Einpassung ins Ortsbild erreicht werde. Der Bedeutung des Ensembles werde mit dieser Zuteilung gebührend Rechnung getragen. Selbst wenn dem Ensemble oder aber auch einzelnen Gebäuden eine wichtige Zeugeneigenschaft zukommen würde und sie dementsprechend als Schutzobjekte im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG in Frage kämen, wäre dem Aspekt der Verhältnismässigkeit Beachtung zu schenken. Dem Gutachten B. N. (act. 5.8) könne entnommen werden, dass die Gebäude insgesamt einen sehr grossen Sanierungsbedarf aufwiesen. Zusammen- fassend komme dieses Gutachten zum Schluss, dass der generelle Zu- stand der Bauten eine Instandsetzung und Umnutzung zulasse, dass die Gesamtkosten aber höher lägen als bei entsprechenden Neubauten. Die Mitbeteiligten hätten überdies Unterlagen über die heutige und die Rendite nach Vornahme der im Gutachten umschriebenen Sanierungen und Um- nutzungen eingereicht, die aufzeigten, dass die anfallenden Investitionen wirtschaftlich nicht tragbar wären. Werde berücksichtigt, dass die Bedeu- tung der vier Objekte hauptsächlich in ihrer ortsbildprägenden Funktion lie- ge und diesem Umstand mit der BZO gebührend Rechnung getragen wor- den sei, rechtfertige es sich aus Verhältnismässigkeitsgründen nicht, die Gebäude unter Schutz zu stellen, weshalb auf die Anordnung von Schutz- massnahmen zu verzichten und die Gebäude aus dem Inventar zu entlas- sen seien. 6. Die Rekurrentin erklärt zusammengefasst, die Schutzobjekte befänden sich an bedeutender Lage, nämlich am für die Siedlungsstruktur zentralen Kro- nenplatz. Bereits die im Jahr 2008 überarbeiteten Inventarblätter wiesen die Schutzfähigkeit und die sehr hohe Schutzwürdigkeit der Objekte aus. Dem Gebäudekomplex komme ein ausserordentlich wichtiger Situationswert an der Nahtstelle der beiden historischen Ortskerne (Ober- und Unterdorf) zu. Insbesondere der Kopfbau Zürichstrasse 140 sei ein bedeutender Orientie- rungs- und Identifikationspunkt am sich rasant verändernden Kronenplatz. Die Inventareinträge seien auch bezüglich der Gebäude Zürichstrasse 142 und 144 sowie Weingasse 2 eindeutig und zeigten deren hohe Schutzwür- digkeit. Ebenso eindeutig sei das Gutachten der KDK. Aus Sicht der KDK sei auch die Verhältnismässigkeit einer Sanierung aller Schutzobjekte ge- geben, halte sie doch - mit dem Gutachten B. N. - eine solche für "möglich und sinnvoll".
R2.2011.00079 Seite 9 Der Entscheid der Vorinstanz komme trotz seltener Einmütigkeit aller Fachpersonen überraschend zum gegenteiligen Resultat. Etwas verklausu- liert werde formuliert, dass es sich zwar um Zeugen, nicht aber um wichtige Zeugen im Sinne des PBG handle, und dass die angeblich lediglich orts- bildprägende Wirkung mit den Kernzonenbestimmungen ausreichend auf- gefangen werde. Den eingeholten Fachgutachten komme eine gewisse Bindungswirkung zu, von der nur aus triftigen Gründen abgewichen werden dürfe. Derlei Gründe seien nicht ersichtlich. Insbesondere weise das KDK- Gutachten nebst der ortsbildprägenden Bedeutung auch die baugeschicht- liche Bedeutung jedes einzelnen Objekts aus. Die Abweichung vom Gut- achten durch die Vorinstanz sei unsachlich, da dem Gutachten keine Irrtü- mer, Lücken oder Widersprüche nachgewiesen würden. Die Vorinstanz weiche auch in Bezug auf die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung in willkürlicher Weise vom Gutachten B. N. ab, welches belege, dass die Aufwendungen zur Sanierung der Schutzobjekte durchaus in einem ver- tretbaren Rahmen lägen. 7. Die Mitbeteiligten erklären zusammengefasst, die von ihnen ergänzend in Auftrag gegebenen Gutachten zeigten minutiös auf, dass erstens keiner der vier Liegenschaften Zeugenqualität zukomme (Gutachten P. L., act. 21.2) und - selbst, wenn dem so wäre - zweitens eine Unterschutzstellung unver- hältnismässig wäre (Gutachten G. B., act. 21.3). 8. Replicando entgegnet die Rekurrentin, das vernehmlassungsweise einge- reichte Gutachten von P. L. schildere lediglich eine vom Gutachten der KDK abweichende Meinung, ohne dass es an der Bindungswirkung des letzteren etwas ändere. Im Übrigen komme diesem Gutachten als Partei- gutachten nur die Qualität einer Parteibehauptung zu. Es greife insbeson- dere insofern zu kurz, als es sich in erster Linie auf Vergleichsobjekte ab- stütze, obwohl vorliegend gerade nicht der isolierte Schutz von Einzelobjek- ten, sondern derjenige eines Gebäudekomplexes und dessen hoher Situa- tionswert zur Diskussion stehe. Auch das von den Mitbeteiligten eingereich- te Gutachten G. B. über den Zustand und den Sanierungsbedarf der Ge- bäude stelle diesen nicht zutreffender dar als das Gutachten B. N. und sei
R2.2011.00079 Seite 10 im Übrigen ein nicht sonderlich substantiiertes, auf reinen Schätzungen be- ruhendes Parteigutachten. 9. Vorgängig ist festzuhalten, dass bei den Ausführungen der Vorinstanz klar unterschieden werden muss zwischen der Prüfung der wichtigen Zeugen- schaft, welche verschieden begründet sein kann, und der Gewichtung der Interessen an einer Unterschutzstellung. Das Mass des öffentlichen Inte- resses an einer Unterschutzstellung ist erst bei der Frage der Verhältnis- mässigkeit zu prüfen. So kann unter Umständen ein Objekt zwar ein wichti- ger Zeuge im Sinne des Gesetzes sein, jedoch die Unterschutzstellung aufgrund von überwiegenden privaten bzw. anderen öffentlichen Interessen nicht verhältnismässig sein. 10. Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät- ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau- künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied- lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um- gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis, dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sol- len, namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstat- tungsmässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo- che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen- schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel- mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie- denen, hier nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf- tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag.
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Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi- siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Übergänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlangen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftli- che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Baute oder Anlage als wichtiger Zeuge einzustufen sei, steht dem Gemeinwesen ein erheblicher Beurtei- lungsspielraum zu. Daher auferlegt sich das Baurekursgericht bei der Überprüfung solcher Entscheide in Einschränkung seiner grundsätzlich vol- len Kognition (§ 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]) Zurückhaltung, indem es eine noch vertretbare Wertung nicht durch eine abweichende eigene Wertung ersetzt. Hingegen greift das Baurekursge- richt dann ein, wenn sich der Entscheid der Vorinstanz als offensichtlich unvertretbar oder gar rechtsverletzend erweist (vgl. zum Ganzen Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflege- gesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 20 Rz. 17 ff.). 11.1 Auch wenn die Ausführungen der KDK formell die Bedeutung eines Amts- berichtes haben, kommen sie nach der Rechtsprechung aufgrund der be- sonderen Fachkompetenz der Kommission einem eigentlichen Gutachten gleich, das bei der Entscheidfindung grosses Gewicht hat. Das gilt insbe- sondere für die zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen, von wel- chen nur aus triftigen Gründen abgewichen werden darf – etwa dann, wenn ein Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält. Diese Bin- dungswirkung beruht darauf, dass die KDK die vom Gesetz (§ 216 PBG) bezeichnete kantonale Expertin in Fragen des Heimatschutzes ist. Es kann nicht der Sinn des Beizugs dieser sachkundigen Spezialbehörde sein, dass sich eine rechtsanwendende Behörde ohne triftige Gründe über die Fest- stellungen des Gutachtens zu den Qualitäten von Schutzobjekten hinweg- setzt (RB 2005 Nr. 61 = BEZ 2005 Nr. 27 und Kölz/Bosshart/Röhl, a.a.O., § 7 Rz. 30, je mit Hinweisen, sowie VB.2008.00433 vom 11. März 2009, E. 5.2).
R2.2011.00079 Seite 12 11.2 Derlei triftige Gründe sind vorliegend nicht zu erkennen. Das im Gutachten der KDK hervorgehobene äussere Erscheinungsbild aller vier Gebäude an der historischen Schnittstelle zwischen Ober- und Unterdorf wurde anläss- lich des Lokaltermins augenscheinlich. Die Gebäude - allen voran das klas- sizistische Wohnhaus Zürichstrasse 140 - bilden als letzte noch erhaltene historische Bauzeugen einen herausstechenden Orientierungspunkt inmit- ten gesichtsloser Neubauten (vgl. etwa Prot. S. 19 [Foto 19], S. 21 [Fo- to 22] und S. 22 [Foto 24]) an und um den mit einem grossflächigen Park- platz überstellten Kronenplatz (Prot. S. 20 [Foto 21]). Entgegen Erwä- gungsziffer 5 des angefochtenen Beschlusses zeigt das Gutachten der KDK auch für jedes der vier Gebäude dessen Eigenwert samt Zuordnung zur entsprechenden zeitgeschichtlichen Epoche auf. Zwar geht das Gut- achten der KDK auch auf die wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung der Bau- ten ein und spricht in diesem Zusammenhang von einem Ensemble (ehe- maliges Wohnhaus samt Kellereigebäuden und Stallung der Weinhandlung Weisbrod). Entgegen der Ausführungen der Vorinstanz handelt es sich hierbei aber - nebst der Bedeutung für das Ortsbild und der baugeschichtli- chen Zeugenschaft jedes einzelnen Objektes - lediglich um eines von drei Begründungselementen, welches für die Qualifizierung der Bauten als wichtige Zeugen im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG spricht. Im Vorder- grund steht offensichtlich der hohe Situationswert der vier Gebäude, wel- cher auch für einen Laien nicht zu übersehen ist. In den erst im Jahr 2008 überarbeiteten und sehr ausführlichen Inventarblättern ist in Bezug auf die drei Gebäude an der Zürichstrasse denn auch zu Recht von einem "aus- serordentlich wichtigen" Situationswert an der Nahtstelle der beiden histori- schen Ortskerne (Ober- und Unterdorf) die Rede (act. 5.4 - 5.6, jeweils letz- te Seite). Diese hohe Bedeutung für das Ortsbild von Affoltern am Albis lässt sich mit planungsrechtlichen Massnahmen nur unzureichend schüt- zen. Die nach Art. 13.2-4 BZO bestehende Möglichkeit der Erstellung von Ersatzbauten mag den Verlust an Originalsubstanz keinesfalls auszuglei- chen (vgl. VB.2010.00032, E. 5.3). Zusammengefasst sind die vom Gutachten der KDK abweichenden Erwä- gungen der Vorinstanz bezüglich des angeblich nicht vorhandenen wichti- gen Zeugenwertes der vier streitbetroffenen Gebäude nicht nachvollzieh- bar. Es handelt sich bei den Gebäuden Zürichstrasse 140, 142, 144 sowie Weingasse 2 um Bauten, welche das Quartier in dominanter Weise prägen (Situationswert) und welche auch je eigenständig wichtiges baukünstleri-
R2.2011.00079 Seite 13 sches und wirtschaftsgeschichtliches Zeugnis ihrer Epoche ablegen (Ei- genwert). Die Gebäude stellen deshalb wichtige Zeugen im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG dar. 11.3 An diesem Ergebnis ändert das von den Mitbeteiligten ins Recht gelegte Gutachten von P. L. (act. 21.2) nichts. Dieses Gutachten umfasst zwar sehr ausführliche Baubeschriebe der einzelnen Gebäude. In Bezug auf den Si- tuationswert enthält es aber einzig die nicht nachvollziehbare Wertung, dass die Baugruppe aus dem Strassenraum der Zürichstrasse südöstlich der Kreuzung am Kronenplatz gesehen keine besondere Stellung im Orts- bild einnehme (Seite 13 f.). Das kann im Ernst nicht behauptet werden, ist doch das Gegenteil der Fall, wie am Augenschein anhand der prägenden Stellung der Gebäude offenkundig wurde. In Bezug auf den Eigenwert wird jedem der vier Gebäude - teilweise nur implizit - die wichtige Zeugenschaft einzig mit dem Argument abgesprochen, dass es in Affoltern am Albis sehr gut erhaltene Vergleichsobjekte gäbe ("architekturhistorische oder kon- struktionsgeschichtliche Zeugenschaft", S. 15 f.). Allein, das behauptete Vorhandensein eines zufolge (nicht näher begründeter) Ansicht des Gut- achters offenbar höherwertigen Vergleichsobjektes führt selbstredend nicht etwa zum automatischen Wegfall der wichtigen Zeugenschaft jedes ande- ren Gebäudes in einer Gemeinde von der Grösse Affoltern am Albis. Eine solche Betrachtungsweise liefe letztlich darauf hinaus, dass pro Gemeinde unabhängig von der insgesamt erhaltenswerten Bausubstanz nur noch das "beste" Gebäude unter Schutz gestellt werden dürfte. Das findet in § 203 PBG keine Stütze und erschiene denkmalpflegerisch überdies äussert fragwürdig. 12.1 Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen als Eigentumsbe- schränkungen im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundesverfassung [BV]). Das Verhältnismässig- keitsprinzip im engeren Sinne verlangt, dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfer- tigt ist. Nur so ist die Massnahme für den Rechtsunterworfenen zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 613 ff.).
R2.2011.00079 Seite 14 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interes- se an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer Liegenschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutz- massnahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt kei- ne Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung eines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finan- zielle Interessen der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könn- te. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu erwartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt wer- den. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz, dass, je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten sind (BGr 1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.). Zu beachten ist sodann, dass der Gesetzgeber die finanziellen Interessen der Grundeigentümer selber bewusst im PBG relativiert hat, indem er bei- spielsweise in § 212 PBG einen Übernahmeanspruch des Gemeinwesens kodifiziert hat, wenn nach dem Zweck der Schutzmassnahme eine be- stimmte Betreuung nötig ist und der Grundeigentümer ausser Stande ist, diese Betreuung zu gewährleisten. Im weiteren ergibt sich aus § 214 PBG, dass selbst eine Unterschutzstellung, welche eine materielle Enteignung zur Folge hat, nicht a priori als unverhältnismässig betrachtet werden kann, sondern ein Heimschlagsrecht zur Folge hat. Im Ergebnis führt das dazu, dass bei einem genügend grossen öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines Schutzobjektes dieses die finanziellen In- teressen des Grundeigentümers überwiegt. Ob die für die Unterschutzstellung zuständige Behörde die Verhältnismäs- sigkeitsprüfung zutreffend vorgenommen hat, ist eine von der Rekurs- instanz grundsätzlich frei zu überprüfende Rechtsfrage (§ 20 Abs. 1 VRG). Bei der Gewichtung der sich entgegenstehenden Interessen sind indes in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume gegeben, die erster Linie
R2.2011.00079 Seite 15 von der Verwaltungsbehörde auszufüllen sind. Hierbei kommt dieser eine von der Rekursinstanz zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu. 12.2 Wie sich aus dem Gutachten der KDK und den vorstehenden Ausführun- gen ergibt, ist namentlich der auf das äussere Erscheinungsbild der Ge- bäude zurückzuführende Situationswert bedeutend. Entsprechend hoch ist das öffentliche Interesse an dessen Erhaltung. Etwas geringer erscheint das Schutzbedürfnis - mit Ausnahme der Bohlenständerkonstruktion des Gebäudes Weingasse 2 - an der Erhaltung der inneren Konstruktion und der Innenausstattung der Gebäude sowie am Erhalt der an das Gebäude Weingasse 2 angebauten Scheune. Bezüglich der Innenausstattung hält das Gutachten der KDK in Abwägung der Interessen Kompromisse in Hin- blick auf zeitgemässes Wohnen bzw. eine sinnvolle Büro- und Gewerbe- nutzung zu Recht für denkbar. In Bezug auf die Scheune bei Weingasse 2 erachtet es auch einen Ersatzneubau im gleichen Volumen als zulässig. Diese Ausführungen sind überzeugend und konnten anlässlich des Augen- scheins vom 11. Dezember 2012 verifiziert werden. Zu ergänzen ist, dass am Lokaltermin klar wurde, dass auch die beiden Zwischenbauten für den Situationswert der drei Hauptgebäude entlang der Zürichstrasse von etwas geringerer Bedeutung sind. 12.3 Dem öffentlichen Interesse des Denkmalschutzes stehen die privaten Inte- ressen der Grundeigentümer gegenüber. Diese machen geltend, eine Un- terschutzstellung sei unverhältnismässig. Der Zustand der Gebäude werde im Gutachten B. N. beschönigt und besser dargestellt, als er effektiv sei, wie das Gutachten G. B. detailliert aufzeige. Die für eine Sanierung nötigen Investitionen seien für die Eigentümer wirtschaftlich nicht tragbar, wie sich aus einer Zusammenstellung der Kosten, Finanzierungen und Erträge nach Sanierung und Ausbau (act. 21.4) und einem entsprechenden Nutzungs- konzept (act. 21.5) ergäbe. Konkret seien bei den zu erwartenden Kosten nach durchgeführter Sanierung und Umnutzung alle vier Liegenschaften nicht einmal mehr kostentragend, sondern würden insgesamt einen jährli- chen Verlust von rund Fr. 150'000.-- generieren.
12.4 Diesen Ausführungen ist zunächst entgegenzuhalten, dass angesichts des
R2.2011.00079 Seite 16 sehr hohen Situationswertes die von der Bauherrschaft vorgetragenen Ren- tabilitätsüberlegungen entsprechend geringer zu gewichten sind. Die zur Geltendmachung der Unverhältnismässigkeit ins Recht gelegten Unterla- gen sind überdies in verschiedener Hinsicht fragwürdig. Zunächst operiert das Gutachten G. B. pro Gebäude mit in keiner Weise substantiierten Zah- len betreffend den Sanierungsbedarf. So sollen sich etwa die Kosten für die Sanierung des Wohnhauses Zürichstrasse 140 auf 1.7-2 Mio. Franken be- laufen (act. 21.3 Seite 14). Die Zusammenstellung dieser Schätzwerte ist nicht nachvollziehbar, weil nicht offengelegt wird, wie sie zustande gekom- men sind. Mit anderen Worten liessen sich an denselben Stellen im Gut- achten G. B. ebenso gut andere Zahlen - im Falle des Gebäudes Zürich- strasse 140 bspw. ein Band von (nur) 1.4-1.7 Mio. Franken - einsetzen, oh- ne dass die Plausibilität gesteigert würde. Dazu kommt, dass mehrere der aufgezählten Kostenpositionen (bspw. "Einbau einer neuen Küche", a.a.O.) nicht in direktem Zusammenhang mit einer Unterschutzstellung stünden. So stammt beispielsweise die besagte Küche im Gebäude Zürichstrasse 140 offenbar aus dem Jahr 1964 (vgl. act. 21.2, Seite 44) und wäre nach Ablauf der gewöhnlichen Lebensdauer von 20-30 Jahren im Rahmen des üblichen Gebäudeunterhaltes schon seit einiger Zeit zu ersetzen gewesen. Selbiges gilt für weitere Positionen wie etwa den verschiedentlich erwähn- ten Einbau neuer Fenster oder zeitgemässer Nasszellen. Derlei Sanie- rungsmehraufwand, der auf mangelnden Gebäudeunterhalt seitens der Ei- gentümerschaft zurückzuführen ist, dürfte bei der Prüfung der finanziellen Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung nicht berücksichtigt werden (VGr, 27. September 1996, BEZ 1996 Nr. 23). Selbst wenn man jedoch vorbehaltlos auf die im Gutachten G. B. verfochtenen Sanierungskosten abstellen würde, wie dies in der "Zusammenstellung der Kosten, Finanzie- rungen und Erträge nach Sanierung und Ausbau" (act. 21.4) gemacht wird, litte diese Zusammenstellung an einem offensichtlichen Mangel, setzt sie doch im heutigen Zinsumfeld marktfremde Fremdkapitalzinsen von 4.4 % ein. Rechnete man diesbezüglich nur schon mit dem seit Juni 2012 mass- geblichen Hypo-Referenzzins von 2.25 %, ergäbe sich ein deutlich besse- res Resultat. Unter Zugrundelegung der in derselben Zusammenstellung von der Bauherrschaft angenommenen jährlich erzielbaren Mietzinsein- nahmen von insgesamt Fr. 277'000.-- (Zürichstrasse 140: Fr. 58'740.--; Zü- richstrasse 142: Fr. 51'200.--; Zürichstrasse 144: Fr. 93'000.--; Weingasse 2: Fr. 74'020.--) ergäbe sich selbst beim angenommenen Gesamtkapital von Fr. 9'485'600.-- eine Bruttorendite von wenigstens 2.92 %, so dass
R2.2011.00079 Seite 17 wohl auch eine - wenn auch sehr geringfügige - Nettorendite verbliebe. Ei- ne Bruttorendite in dieser Grössenordnung ist bei einem - wie vorliegend - sehr hohen öffentlichen Interesse an der Erhaltung der Gebäude nicht von vornherein unzumutbar respektive lässt klarerweise nicht auf ein überwie- gendes privates Interesse an einem Verzicht auf Schutzmassnahmen schliessen (BRKE I Nr. 0100/2007 vom 27. April 2007 = BEZ 2008 Nr. 41; bestätigt mit VB.2007.00255 vom 4. Oktober 2007; dieser bestätigt mit BGr 1C_418/2007 vom 25. Juli 2008). Das von der Vorinstanz einverlangte Gutachten B. N. hält denn auch fest, dass der generelle Zustand der Ge- bäude eine Instandsetzung und Sanierung der Bauten zulasse. Dass die Kosten hierfür wohl höher ausfielen aus bei der Erstellung von Neubauten, ist angesichts des sehr hohen öffentlichen Interesses an der Erhaltung der vier Gebäude durchaus zumutbar. 12.5 Zusammengefasst sind die von den Mitbeteiligten ins Recht gelegten Un- terlagen zur Rentabilitätsberechnung nicht überzeugend und vermögen die Unverhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung nicht zu belegen. Sie be- ruhen teilweise auf unzulässigen Kostenpositionen, nicht nachvollziehbaren Schätzungen des Gesamtsanierungsaufwandes sowie nicht marktüblichen Fremdkapitalkosten. Überdies verbliebe wohl selbst gemäss diesen Be- rechnungsgrundlagen eine - wenn auch sehr geringe - Nettorendite. Der vollständige Verzicht auf Schutzmassnahmen erweist sich daher nament- lich unter Berücksichtigung des sehr hohen Situationswertes der streitbe- troffenen Gebäude als nicht gerechtfertigt. Die Vorinstanz hat das ihr in diesen Fragen zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt. Das Baurekursgericht kann jedoch nicht selbst Schutzmassnahmen anord- nen; dies liegt vielmehr in der erstinstanzlichen Zuständigkeit der Verwal- tungsbehörde. Da vorliegend Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung in Frage stehen, ist der Gemeinderat Affoltern am Albis sachlich zuständig (§ 211 Abs. 2 PBG). Demnach ist der angefochtene Beschluss aufzuheben. Der Gemeinderat Affoltern am Albis ist einzuladen, die erforderlichen Schutzmassnahmen für die Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 festzu- setzen. [....]