Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
G.-Nr. R1L.2020.00045 BRGE I Nr. 0113/2021
Entscheid vom 16. Juli 2021
Mitwirkende Abteilungsvizepräsident Claude Reinhardt, Ersatzrichterin Marlen Patt, Baurichter Christian Hurter, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert
in Sachen Rekurrierende 1. S. AG [...] 2. D. und S. K. [...] beide vertreten durch [...]
gegen Rekursgegner 1. Gemeinderat X [...] Mitbeteiligter 2. Gemeinderat Y [...]
betreffend Beschluss des Gemeinderates vom 31. August 2020; Vorentscheid betref- fend Erschliessung Grundstücke Kat.-Nrn. 1, 2 und 3 (Gemeinde Y) über L.-Strasse, Grundstück Kat.-Nr. 4 (Gemeinde X) ______________________________________________________
R1L.2020.00045 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 31. August 2020 beantwortete der Gemeinderat X fol- gende, ihm von der S. AG sowie von D. und S. K. zum Vorentscheid vorge- legte Frage Nr. 1 im Sinne der Erwägungen abschlägig: " Kann eine zonenkonforme Überbauung auf den Grundstücken Kat.-Nr. 1, 2 und 3 in Y bzw. die entsprechende Anzahl Wohneinheiten von un- gefähr 24 Stück über die (Kat.-Nr. 4) in X erschlossen werden und für einen entsprechenden Anschluss auf der Südseite des Wendeham- mers der L.-Strasse eine Baubewilligung in Aussicht gestellt werden?" B. Mit gemeinsamer Rekurschrift vom 23. November 2020 gelangten die S. AG sowie D. und S. K. fristgerecht an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten: "1. Es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben, soweit damit Vorent- scheidfrage 1 abschlägig beantwortet wurde (d.h. keine Bewilligung für die Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nrn. 1, 2 und 3 in der Gemein- de Y über die L.-Strasse Kat.-Nr. 4 in X in Aussicht gestellt wurde), und es sei der Gemeinderat X einzuladen, die Erschliessung einer zonen- konformen Überbauung auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1, 2 und 3 mit ungefähr 24 Wohneinheiten über die L.-Strasse sowie einen entspre- chenden Anschluss auf der Südseite des Wendehammers der L.- Strasse zuzulassen. 2. Es sei ein Augenschein durchzuführen. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Rekurs- gegners." C. Vom Rekurseingang wurde mit Verfügung vom 26. November 2020 Vor- merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Der Gemeinderat X beantragte mit Rekursantwort vom 21. Dezember 2020
R1L.2020.00045 Seite 3 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- folge zulasten der Rekurrierenden. E. Der als Mitbeteiligter in das Verfahren aufgenommene Gemeinderat Y schloss in seiner Vernehmlassung ebenfalls vom 21. Dezember 2020 auf Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. F. Mit Replik vom 1. Februar 2021 und Duplik vom 15. Februar 2021 (einge- reicht anlässlich des Augenscheins vom 28. April 2021) hielten die Rekur- rierenden sowie der Gemeinderat X an ihren jeweiligen Anträgen fest. Der mitbeteiligte Gemeinderat Y verzichtete stillschweigend auf Duplik. G. Am 28. April 2021 führte eine Delegation des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien den erwähnten Augenschein vor Ort durch. H. Eine weitere Eingabe der Rekurrierenden datiert vom 25. Mai 2021.
R1L.2020.00045 Seite 4 Es kommt in Betracht: 1.1. Die Rekurrierenden sind als Gesuchsteller und Adressaten der abschlägig beantworteten Vorentscheidfrage Nr. 1 unstreitig zum Rekurs legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 1.2. Aus dem Umstand, dass die Duplik des Gemeinderats X vom 15. Februar 2021 gemäss Ausführungen des Gemeindeschreibers aufgrund eines Kanzleifehlers nicht verschickt – und deshalb erst am Augenschein vom 28. April 2021 nachträglich überreicht – wurde, erwuchs den Rekurrieren- den kein Rechtsnachteil. Die Duplik wurde anlässlich des besagten Augen- scheins auch den Rekurrierenden übergeben (Prot. S. 3). Diese äusserten sich in ihrer Eingabe vom 25. Mai 2021 nicht dazu, obwohl ihnen dies selbstredend ebenso zugestanden hätte wie das Anbringen von Bemer- kungen zu den Erkenntnissen des Augenscheins. Sowohl die klar verspätet eingereichte Duplik des Gemeinderats X vom 15. Februar 2021 wie auch die unaufgefordert eingereichte Eingabe der Rekurrierenden vom 25. Mai 2021 dürfen und werden vorliegend als Folge der behördlichen Untersuchungspflicht berücksichtigt; es steht dies generell im Ermessen der Rekursinstanz (Alain Griffel, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 23 Rz. 23). 2.1. Im materiellrechtlicher Hinsicht ist vorliegend die Frage umstritten, ob im Rahmen einer allfälligen Neuüberbauung der allesamt auf [...] Gemeinde- gebiet [von Y] in der Zone W3/60 gelegenen Grundstücke Kat.-Nr. 1 der Rekurrentin 1 und Kat.-Nrn. 2 und 3 der Rekurrierenden 2 mit insgesamt ungefähr 24 Wohneinheiten die Erschliessung neu via die auf dem Ge- meindegebiet von X verlaufende L.-Strasse vorgesehen werden kann. Die- se [...] Gemeindestrasse [von X] stösst mit dem Wendehammer an ihrem südlichen Ende exakt an die derzeit durch einen Gartenzaun wahrnehmba- re Gemeindegrenze zwischen X und Y an (www.gis.zh.ch; Prot. S. 8 Foto Nr. 4 und Prot. S. 9 Foto Nr. 6).
R1L.2020.00045 Seite 5 2.2. Der Gemeinderat X verneint einen Erschliessungsanspruch von in Y gele- genen Bauparzellen an die in X gelegene L.-Strasse. 2.3. Die Rekurrierenden halten den Anspruch für gegeben. Im Einzelnen führen sie zusammengefasst aus, die Grundstücke Kat.-Nrn. 1 ff. in Y würden heu- te über eine servitutarisch gesicherte Stichstrasse ab der [...] F.-Strasse [von Y] erschlossen. Die Parzellen Kat.-Nrn. 1, 2 und 3 seien unternutzt und mit teilweise baufälligen Gebäuden überstellt. Unglücklicherweise wie- sen die drei Parzellen eine in West-Ost-Richtung verlaufende, langrecht- eckige Form und in der Nord-Süd-Richtung eine geringe Breite auf; im Falle der Parzelle Kat.-Nr. 1 der neubauwilligen Rekurrentin 1 betrage diese Brei- te nicht einmal 20 m. Die Gemeinde Y habe in ihrer Bau- und Zonenord- nung (BZO) sehr einschränkende Bauvorschriften statuiert, welche eine Neuüberbauung der Parzellen mit der bestehenden Parzellarstruktur fak- tisch verunmöglichten. Insbesondere müssten Gebäude nach Süden hin einen grossen Grundabstand von 10 m und auf den übrigen Seiten einen kleinen Grundabstand von 5,5 m respektieren, welche Grundabstände sich bei einer Fassadenlänge von mehr als 20 m auch noch um einen Viertel der Mehrlänge bzw. um maximal 4 m vergrösserten (Art. 22 BZO i.V.m. Art. 43 Ziff. 1 BZO; Art. 46 Ziff. 1 BZO). Zwar dürfte ein Gebäude eine Län- ge von 50 m aufweisen (Art. 22 BZO); ein entsprechender Bau müsse aber auf der Südseite somit einen Grenzabstand von 14 m und (unter anderem) auf der Nordseite einen solchen von 9,5 m aufweisen. Bei einer Bauparzel- le mit einer Tiefe von nicht einmal 20 m könne die zulässige Gebäudelänge damit nicht ansatzweise ausgeschöpft werden, weil andernfalls die resultie- renden Abstände gar keinen Baubereich mehr ergäben. Auch eine offene Bauweise bzw. die Realisierung von zwei separaten Baukörpern brächten keine wirkliche Entlastung, weil Art. 46 Ziff. 2 BZO eine Gesamtbetrachtung von Bauten mit unterschrittenem Grenz- und Gebäudeabstand vorschreibe. Im Ergebnis resultierten bei Berücksichtigung der massgeblichen Vorschrif- ten theoretische Baubereiche, welche geradezu verschwindend klein seien (vgl. act. 4.2, Planbeilage A). Eine sinnvolle Überbauung der Parzelle Kat.-Nr. 1 der Rekurrentin 1 sei daher nur unter Einbezug der Parzellen Kat.-Nrn. 2 und 3 der Rekurrieren- den 2 und unter Vornahme eines Landabtausches möglich, indem aus den
R1L.2020.00045 Seite 6 drei in West-Ost-Richtung verlaufenden Parzellen zwei neue, in Nord-Süd- Richtung verlaufende Parzellen geschaffen würden. Ein solcher Abtausch ermögliche einerseits den einstweiligen Fortbestand der im Besitz der der- zeit nicht bauwilligen Rekurrierenden 2 befindlichen Gebäude an der F.- Strasse 1 und 2 (act. 4.2, Planbeilage B, Variante B1). Andererseits – und vor allem – könne dadurch der Problematik des auf der Südseite zu respek- tierenden grossen Grundabstandes sowie den heute ungünstigen, in West- Ost-Richtung langrechteckigen Grundstücksformen begegnet werden. Damit der unternutzte und neu gefangene Grundstücksteil B im Osten einer Neuüberbauung mit zugehöriger Unterniveaugarage zugeführt werden könne und die dafür nötigen, etwa 19 Fahrzeugabstellplätze erschlossen werden könnten, müsse indes eine Zufahrt über die [...] L.-Strasse [von X] möglich sein. In einer zweiten Phase könnten dann dereinst die derzeit nicht neubauwilligen Rekurrierenden 2 den im Westen gelegenen neuen Grundstücksteil A an diese Unterniveaugarage anschliessen und darüber Ersatzneubauten für die Gebäude an der F.-Strasse 1 und 2 erstellen (act. 4.2, Planbeilage B, Variante B2). Ohne eine Erschliessung ab der L.-Strasse bliebe der neubauwilligen Re- kurrentin 1 nur der Weg über ein Quartierplanverfahren oder – wegen der einer Landumlegung entgegenstehenden Bestandesbauten der Rekurrie- renden 2 – gar einer Gebietssanierung gemäss §§ 186 ff. PBG, um die überfällige Aufwertung der Parzelle Kat.-Nr. 1 an der Gemeindegrenze um- setzen zu können. Die L.-Strasse in X sei eine dem Gemeingebrauch gewidmete Strasse. Mit der Ausgestaltung der L.-Strasse sowie von deren Wendehammer habe die Gemeinde X in Kauf genommen, dass die dortigen Liegenschaften im Falle einer Neuüberbauung dereinst an die L.-Strasse anschliessen könnten. Es existierten keine Vorschriften, welche die Erschliessung eines Grundstücks über eine Strasse auf dem Gebiet einer Nachbargemeinde untersagen würden. Die L.-Strasse sei für die nachgesuchte Erschliessungslösung hin- reichend ausgebaut und auch Aspekte der Verkehrssicherheit oder des Umweltschutzes (Lärm) stünden einem Anschluss nicht entgegen. Bei ob- jektiver Betrachtung hätten die Rekurrierenden ein sehr grosses Interesse an der Erschliessung ihrer Parzellen über die L.-Strasse, welche die Ge-
R1L.2020.00045 Seite 7 meinde X mit deren Erstellung auch ermöglicht habe. Ein entsprechender Anschluss dürfe daher nicht verweigert werden. 2.4. Der Gemeinderat Y hält dafür, tatsächlich erschwerten die von den Rekur- rierenden genannten baurechtlichen Rahmenbedingungen eine Bebaubar- keit insbesondere wegen der langrechteckigen Form der Baugrundstücke bzw. wegen den in Y geltenden Abstandsregelungen. Nachdem eine Be- bauung der rekurrentischen Grundstücke nach den Vorstellungen der Re- kurrierenden indes ohnehin nur möglich sei, wenn eine Vereinigung bzw. Neuanordnung der Grundstücke stattfinde, werde auch die Frage einer (al- ternativen) Erschliessung via die [...] L.-Strasse [von X] obsolet. Denn im Falle einer Vereinigung bzw. Neuanordnung der Baugrundstücke seien Zu- fahrtsvarianten ab der [...] F.-Strasse [von Y] wie bisher, unter Inanspruch- nahme der gesicherten Wegrechte, durchaus vorstell- und realisierbar. 3.1. Die Erschliessung ist eine Grundvoraussetzung, damit ein Grundstück (neu) überbaut werden kann (Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgeset- zes [RPG]). Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn die für die betreffen- de Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe herangeführt sind, dass ein An- schluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG). Vor- liegend liegt – als Teilgehalt des Erschliessungsbegriffs – allein die vorste- hend ersterwähnte Zugänglichkeit im Sinne von § 237 PBG, mithin die Er- schliessung mit Anlagen des Verkehrs (Strassen und Wege), im Streit. Ein Erschliessungsplan im Sinne der §§ 90-95 PBG regelt die Grober- schliessung. Zu seiner Erstellung sind die zürcherischen Gemeinden ver- pflichtet (§ 90 Abs. 1 PBG). Die sogenannte Feinerschliessungsplanung wird grundsätzlich mittels Quartierplan (§§ 123 ff. PBG) gewährleistet. Der Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und bau- rechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Je nach den Umständen kann ein Quar- tierplan auch auf Teilmassnahmen beschränkt werden (§ 123 Abs. 2 PBG). Teilquartierpläne sind beispielsweise denkbar für Grenzverschiebungen und geringfügige Landabtäusche (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
R1L.2020.00045 Seite 8 Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 240). Für die Einleitung eines Quartierplanverfahrens ge- nügt es unter Umständen bereits, wenn auch nur ein Grundstück unzu- reichend erschlossen ist (VB.2018.00515 vom 27. Juni 2019, E. 2.2). Denkbar sind durch den Gemeindevorstand initiierte sogenannte amtliche Quartierpläne, durch Grundeigentümer veranlasste private Quartierpläne (§ 160a PBG) sowie sogenannte superprivate Quartierpläne, deren öffent- lich-rechtliches Erschliessungsgenügen spätestens im Baubewilligungsver- fahren (§ 237 Abs. 4 PBG) überprüft wird. 3.2. Die Zuständigkeit für die Grob- und Feinerschliessung des eigenen Ge- meindegebiets respektive dessen Unterteilung in quartierplanrechtlich sinn- volle Beizugsgebiete liegt – nachgerade genuin – bei der entsprechenden Gemeinde (§ 90 Abs. 1 PBG und § 130 Abs. 1 PBG). Nur ganz ausnahms- weise, nämlich dann, wenn die sinnvolle Begrenzung des Beizugsgebiets Land in zwei oder mehreren Gemeinden erfordert, ist ein Quartierplanver- fahren in allen betroffenen Gemeinden einzuleiten und koordiniert durchzu- führen (§§ 40-45 der Quartierplanverordnung [QPV]). Ein solcher Fall lag bzw. liegt vorliegend offenkundig nicht vor. Das angrenzende Gemeinde- gebiet von X respektive das dortige, ehemals als ein Beizugsgebiet im Sin- ne des Quartierplanrechts definierte Gebiet wurde seinerseits offenkundig durch die A.-Strasse und die L.-Strasse daselbst erschlossen. Gemäss un- bestritten gebliebenen Ausführungen der Gemeinde X beruhte jene Quar- tiererschliessung ihrerseits auf einer weit zurückliegenden Quartierplanung, an welcher sich in den letzten Jahrzehnten nichts Substantielles geändert und welche sich auch bewährt habe. 3.3. Das hier streitbetroffene Gebiet in Y wurde im Sinne des vorstehend Aus- geführten mit dem vom Regierungsrat genehmigten Quartierplan-Nr. 13 von der auf ihrem Gemeindegebiet erschliessungszuständigen Gemeinde Y (allein) erschlossen [...]. Die Baugrundstücke innerhalb des [...] Beizugs- gebiets [von Y] und damit auch die rekurrentischen Grundstücke gelten nach Massgabe dieses Quartierplans als (fein-)erschlossen. In der Folge wurden die Grundstücke denn auch überbaut. Es wurde seinerzeit sowie bis zur Kundgabe der Neubauabsichten der Rekurrentin 1 offenbar nie ein Erschliessungsmangel konstatiert, wenngleich es der heute vorhandenen
R1L.2020.00045 Seite 9 Stichstrasse mit der Auffassung der Rekurrierenden an einer Wendemög- lichkeit fehlt. Dieser Umstand bildet vorliegend aber weder Streitanlass noch Streitgegenstand (vgl. Replik [act. 17], Rz. 14). 3.4. Abgesehen von der eben erwähnten, nicht Streitgegenstand bildenden feh- lenden Wendemöglichkeit am Ende der Stichstrasse ist nicht zu erkennen, weshalb die rekurrentischen Grundstücke gegenwärtig oder gar generell als nicht (mehr) allein via dem Gebiet der erschliessungszuständigen Gemein- de Y rechtsgenügend feinerschlossen zu betrachten sein sollten. Die sich vorliegend stellende Problematik ergibt sich bei Lichte betrachtet denn auch nicht aus Erschliessungsmängeln, sondern vielmehr aus sehr restriktiven Abstandsvorschriften gemäss der BZO Y im Verein mit schmalen Grund- stücksformen (siehe nachstehende Ziff. 4). 3.5. Läge tatsächlich bzw. neuerdings ein behebungsbedürftiger Erschlies- sungsmangel vor, dann wäre auch für dessen Behebung die Gemeinde Y allein zuständig. Die oben erwähnten Quartierplanvarianten respektive die weiteren im entsprechenden Abschnitt des PBG genannten Institute (Grenzbereinigung [§§ 178-185 PBG]; Gebietssanierung [§§ 186-188 PBG]) stünden zur Verfügung. Dass mit der Heranziehung der entspre- chenden Instrumente ein gewisser zeitlicher Aufwand verbunden sein mag, ändert nichts an deren Existenz. Die Gemeinde X hingegen ist planungs- und baurechtlich für die Behebung eines allfälligen Erschliessungsmangels auf fremden Gemeindegebiet in keiner Art und Weise verantwortlich. Eine solche Betrachtungsweise wäre mit der vorstehend erläuterten, nachgerade genuinen Monopolzuständigkeit einer Gemeinde für die Erschliessung ihres eigenen Gemeindegebiets – und nur dieses Gebiets – nicht zu vereinbaren. Eine Gemeinde wie vorlie- gend die Gemeinde X muss auch nicht etwa einer Bauherrschaft in einer Nachbargemeinde quasi an der Grenze erschliessungstechnisch "aushel- fen", um dergestalt die von der erschliessungszuständigen Nachbarge- meinde zu verantwortenden Erschliessungsdefizite zu kompensieren – lä- gen solche vor. In diesem Sinne ist es qualifiziert unzutreffend, wenn die Rekurrierenden dafürhalten, die Gemeinde X habe mit der Ausgestaltung der L.-Strasse mit einem bis an die Gemeindegrenze reichenden Wende-
R1L.2020.00045 Seite 10 hammer eine Erschliessung des in der Gemeinde Y liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 1 nachgerade in Kauf genommen oder ermöglicht (Rekursschrift [act. 2], Rz. 16 und 24). Diese Betrachtungsweise lässt die – eindeutig – abgrenzbaren kommunalen Planungshoheiten und Erschliessungszustän- digkeiten verschiedener Gemeinden gänzlich ausser Acht. Der Umstand, dass der Wendehammer der L.-Strasse an der Gemeindegrenze endet, ist in Bezug auf [...] Bauparzellen [von Y] rein zufällig und keinesfalls plan- mässig. Es ist nicht vorstellbar, dass die Gemeinde X mit seiner Ausgestal- tung quasi in Kauf genommen hat, dass dereinst Grundeigentümer aus der Nachbargemeinde Erschliessungsansprüche über die Gemeindegrenze hinweg geltend machen. Die vor Jahrzehnten vorgenommene Quartierpla- nung und Feinerschliessung auf [dem] Gemeindegebiet [von X] war selbst- redend allein für Baugrundstücke im Bereich des entsprechenden [...] Bei- zugsgebiets [von X] bestimmt. 3.6. Schliesslich und bemerkungsweise ist die Gemeinde X auch nicht verpflich- tet, für Bauherrschaften auf dem Gebiet einer Nachbargemeinde planerisch tätig zu werden respektive Vorschläge für Überbauungsprobleme einzu- bringen, welche wie erwähnt allein aus ungünstigen Grundstücksformen im Verein mit restriktiven Bauvorschriften in der Nachbargemeinde resultieren (in diesem Sinne jedoch Replik [act. 17], Rz. 12, 16 und 18). 3.7. Am Ausgeführten ändert explizit nichts, dass in der Rechtsprechung bereits mehrmals erkannt wurde, es stehe einem Grundeigentümer, dessen Grundstück von mehreren Strassen erschlossen sei, grundsätzlich frei, von welcher Strasse er sein Grundstück erschliessen wolle. Erstens sind die streitgegenständlichen Baugrundstücke in Y – nach Massgabe obiger Grundsatzausführungen betreffend gemeindehoheitlicher Erschliessungs- zuständigkeit – gerade nicht von mehreren Strassen erschlossen. Das An- grenzen des Wendehammers der [...] L.-Strasse [von X] an die Gemeinde- grenze stellt keinesfalls eine – quasi in Unzuständigkeit ergangene – plan- mässige Alternativerschliessung ausserkommunaler Baugrundstücke dar. Zweitens äussern sich die in der Rechtsprechung bislang behandelten Fälle allesamt zum Erschliessungsanspruch von (teilweise sogenannten "passi- ven") Quartierplangenossen im Rahmen desselben Quartierplangebiets, welcher Fall hier nicht vorliegt (vgl. VB.2003.00044 in BEZ 2004 Nr. 2, mit
R1L.2020.00045 Seite 11 einer Zusammenfassung der diesbezüglichen Rechtsprechung; VB.2007.00356 und VB.2007.00360 vom 5. Dezember 2007, E. 4.1; VB.2010.00613 und VB.2010.00618 in BEZ 2011 Nr. 22, E. 3). Auch aus dem rein gemeindeinternen Fall VB 87/0088, welcher in BEZ 1988 Nr. 45 publiziert wurde, lässt sich keine Wahlmöglichkeit der alternativen Er- schliessung über eine Gemeindegrenze hinweg ableiten; ebensowenig aus der rekurrentischerseits erwähnten, wenngleich wohl eher singulären Er- schliessung einer Tankstelle in Adliswil über das Gebiet der Stadt Zürich, zumal über die diesbezügliche Erschliessungsvereinbarung (welche wohl kaum ohne das Einverständnis der Stadt Zürich zustande gekommen sein dürfte) nichts bekannt ist. Dasselbe gilt betreffend den weiter geltend ge- machten (act. 21, Rz. 5) Umkehrschluss aus § 261 PBG, wonach Gebäude politische Grenzen nicht überstellen dürfen. Daraus mag sich zwar erge- ben, dass eine Erschliessung eine politische Grenze überstellen darf – so geschehen offenbar im erwähnten Fall betreffend die Tankstelle in Adliswil. Ein Anschlussanspruch gegenüber einer Nachbargemeinde respektive ge- genüber einer zufällig an die Gemeindegrenze angrenzenden Strasse einer Nachbargemeinde lässt sich nach Massgabe des oben Ausgeführten ohne – wie vorliegend – das Einverständnis dieser Nachbargemeinde zusam- mengefasst jedoch unter keinem Titel begründen. 3.8. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich die Prüfung der Frage, ob die [...] L.- Strasse [von X] allenfalls (auch) aus Gründen der Verkehrssicherheit, des Umweltschutzes oder der zurückzulegenden Fahrdistanz vorliegend nicht erschliessungsgeeignet wäre, von vornherein. 3.9. Das Ausgeführte führt zur Abweisung des Rekurses. 4. Bemerkungsweise ist die von den Rekurrierenden konstatierte und vorste- hend ausführlich wiedergegebene Problematik bei der Neuüberbauung der Parzelle Kat.-Nr. 1 und allenfalls später auch der Parzellen Kat.-Nrn. 2 und 3 nicht in Abrede zu stellen. Allein, sie hat, wie vorstehend ausgeführt, nichts mit einem Erschliessungsmangel zu tun, bei dem sich überhaupt die Frage stellen würde, ob er allenfalls "auf Kosten" der Gemeinde X zu behe-
R1L.2020.00045 Seite 12 ben sein könnte. Die Gründe für die unübersehbare Neuüberbauungsprob- lematik sind gänzlich anderweitig begründet. Die Bauparzellen sind in der Nord-Süd-Ausdehnung tatsächlich nur rund 20 m breit. Die Vorschrift von Art. 22 BZO statuiert für die Wohnzone W3/60 einen grossen Grundab- stand von beim Vergleich mit anderen Gemeinden grundsätzlich eher ho- hen – wenngleich aber nicht etwa singulären oder nachgerade exorbitant hohen – 10 m. Anders als in anderen Gemeinden mit grossen Grundab- standsregelungen von etwa derselben Grössenordnung kommt in Y indes erschwerend dazu, dass dieser grosse Grundabstand zwingend und immer von der am stärksten nach Süden gerichteten Seite einzuhalten ist (Art. 43 Ziff. 1 BZO) und nicht etwa, so die häufig anzutreffende Regelung in ande- ren Gemeinden, von der am meisten nach Süden gerichteten Längsfassa- de bzw. -seite oder schlicht von der Hauptwohnseite. Regelungen der letzt- genannten Arten ergäben planerischen Spielraum, welcher in Y nicht zur Verfügung steht. Bei einem überdies von allen übrigen Gebäudeseiten ein- zuhaltenden kleinen Grundabstand von immerhin auch noch 5,5 m (Art. 22 i.V.m. Art. 43 Ziff. 2 BZO) sind in der Nord-Süd-Ausrichtung nur gerade rund 20 m breite Grundstücke von vornherein nur noch mit rund 4,5 m brei- ten Gebäuden überbaubar. In der Länge lässt sich diese aufgrund der rest- riktiven Bauvorschriften erzwungene Gebäudeschmalheit ebenfalls nicht kompensieren, weil diesfalls bald Mehrlängenzuschläge (Art. 46 Ziff. 1 BZO) fällig werden, was wiederum zu (noch) schmaleren Gebäuden führen würde. Die umschriebenen Umstände führen mit der Auffassung der Rekur- rierenden und in Übereinstimmung mit den von einem Architekturbüro er- stellten Überbauungsstudien (act. 4.2; Anhänge) dazu, dass zonenkonfor- me dreigeschossige Neuüberbauungen auf Baugrundstücken wie den vor- liegend streitbetroffenen in der hiesigen Zone W3/60 in Y kaum denkbar sind (nur beim Verzicht auf Vollgeschosse ergäben sich [geringfügige] Ab- standserleichterungen; vgl. Art. 44 BZO). Die Zone W3/60 auf dem Gemeindegebiet von Y ist gross; sie reicht bis zur Ü.-Strasse (www.gis.zh.ch). Die vorstehend umschriebene Problematik be- schlägt damit wohl auch ein grösseres Gebiet. Beispielweise dürfte eine re- gelkonforme Neuüberbauung nach Massgabe der geltenden BZO auch bei den Parzellen Kat.-Nrn. 5-9 sowie 10-12 nördlich und südlich des nahe ge- legenen F.-Wegs (Kat.-Nr. 13) sehr schwierig werden, nachdem auch diese Parzellen in der Nord-Süd-Ausdehnung allesamt nur rund 20 m breit sind. Indes ist es nicht Gegenstand und Aufgabe des vorliegenden Rechtsmittel-
R1L.2020.00045 Seite 13 verfahrens, sich mit, sofern in der Gemeinde Y dereinst überhaupt er- wünscht, diesbezüglichen Lösungsansätzen zu beschäftigen, von denen wohl grundsätzlich mehrere (Quartierplanung, Landumlegung[en], Neupar- zellierung[en], BZO-Revision usw.) denkbar wären. 5. Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen. 6.1. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten unter Solidarhaftung für den ganzen Betrag der Rekurrentin 1 zur Hälfte und den Rekurrierenden 2 je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal- tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge- richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re- kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom- mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 4'000.-- festzusetzen. 6.2. Der mitbeteiligte Gemeinderat Y beantragt die Zusprechung einer Um- triebsentschädigung. Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfa- chen Fall. Dessen ungeachtet hatte der Mitbeteiligte im Rechtsmittelverfah- ren keinen besonderen Aufwand zu treiben – dieser beschränkte sich auf das Einreichen einer samt Apparat gerade einmal dreiseitigen Rekursant- wort. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG sind daher nicht er- füllt, so dass von der Zusprechung einer Umtriebsentschädigung an den mitbeteiligten Gemeinderat Y abzusehen ist.
R1L.2020.00045 Seite 14 Die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung an die Rekurrierenden ent- fällt ausgangsgemäss von vornherein. [...]