I. Die Baudirektion setzte am 18. Februar 1998 das Projekt für den regionalen Radweg und die Neugestaltung einer Strasse im Eingangsbereich des Ortsteil B, Gemeinde X, fest. Das Projekt beansprucht unter anderem ca. 131 m2 Land ab Kat.-Nr. 01 der Erben des A.
II. Nachdem die Einigungsverhandlungen über die Entschädigungsansprüche für die Landabtretung erfolglos verlaufen waren, ersuchte die Baudirektion das Statthalteramt Y am 4. März 1999 um Anordnung des Schätzungsverfahrens.
Die Schätzungskommission I führte am 25. Mai 1999 eine Schätzungsverhandlung mit Augenschein durch und traf ihren Entscheid, nach einer vorläufigen Sistierung des Verfahrens bis im Dezember 1999, am 18. April 2000. Dabei setzte sie die Enteignungsentschädigung auf Fr. 12.‑-/m2 fest (Urteils-Dispositiv Ziffer 3); das genaue Nachmass der Abtretungsfläche blieb vorbehalten (Dispositiv Ziffer 4). Die Vergütung hatte der Staat Zürich ab 1. April 1999 – dem Datum der vorzeitigen Besitzeinweisung, wozu die Enteigneten eingewilligt hatten und wovon im Beschluss-Dispositiv Vormerk genommen wurde – bis zur Auszahlung zu 5 % zu verzinsen (Dispositiv Ziffer 5). Die Verfahrenskosten wurden dem Staat Zürich auferlegt (Dispositiv Ziffer 6) und die Zusprechung einer Parteientschädigung abgelehnt (Dispositiv Ziffer 7).
III. Gegen den am 25. Oktober 2000 versandten Schätzungsentscheid meldeten die Erben durch ihren Rechtsvertreter am 13. November 2000 Rekurs an und reichten innert der angesetzten Frist am 4. Dezember 2000 die Rekursbegründung ein. Sie beantragen, der zu entschädigende Verkehrswert sei auf Fr. 300.--, evtl. auf Fr. 31.50, jedenfalls auf mehr als Fr. 12.--/ m2 festzusetzen. Ausserdem beantragen sie eine Parteientschädigung für das Schätzungs- und das Rekursverfahren.
Die Schätzungskommission I erklärte am 7. Dezember 2000 Verzicht auf Vernehmlassung, unter Verweis auf ihren Entscheid und die Akten. Die Baudirektion beantragte am 22. Dezember 2000 die Abweisung des Rekurses.
IV. Am 30. Januar 2001 teilte der verwaltungsgerichtliche Referent dem Vertreter der Rekurrierenden mit, dass nach seiner Beurteilung der Rekurs jedenfalls im Hauptbegehren aussichtslos sei, und bot den Rekurrierenden Gelegenheit, ihr Rechtsmittel zurückzuziehen. Mit Zuschrift vom 3. Februar 2001 liessen die Erben mitteilen, sie hielten am Rekurs fest.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen Bezug genommen.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
b) In den angefochtenen Punkten hat das Verwaltungsgericht den Entscheid der Schätzungskommission nach § 51 AbtrG wie ein gerichtlich erhobenes Gutachten zu berücksichtigen. Dabei muss es in erster Linie prüfen, ob die Schätzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, namentlich ob die angewendeten Bewertungskriterien verfassungs‑ und gesetzmässig seien. Sodann hat das Verwaltungsgericht in freier Beweiswürdigung zu untersuchen, ob der Schätzungsentscheid dadurch zu überzeugen vermöge, dass er vollständig und klar sei sowie eine einleuchtende und widerspruchsfreie Begründung enthalte (RB 1961 Nr. 136 = ZBl 62/1961, S. 352 = ZR 60 Nr. 104; RB 1964 Nr. 127; VGr, 4. April 1968, ZR 67 Nr. 108; VGr, 7. November 1972, ZBl 72/1973, S. 331). Die Rolle eines gerichtlich erhobenen Gutachtens im Sinn von § 51 AbtrG kann dem Schätzungsentscheid allerdings nur soweit zukommen, als eigentliche Schätzungsfragen – insbesondere die nach der Höhe einer Zahlungsverpflichtung – zu beurteilen sind.
a) Gemäss einer seit Jahrzehnten beachteten Praxis ist im Kanton Zürich – wie in zahlreichen anderen Kantonen – für die Berechnung der Enteignungsentschädigung, d.h. für die Festsetzung des Verkehrswertes des enteigneten Grundstückes oder Landes, der Zeitpunkt des Entscheides der Schätzungskommission massgeblich (RB 1964 Nr. 117 - 119, mit Hinweisen). Auf diese Weise wird die Bewertung so nahe als prozessual tunlich an die Auszahlung herangerückt und im Zeitpunkt des mit der Zahlung einhergehenden Rechtsübergangs ein möglichst wertgleicher Ersatz gewährleistet. In einem Grundsatzentscheid vom 31. Oktober 1974 hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, auf diesen Stichtag sei nicht nur bei steigenden, sondern auch bei abnehmenden Verkehrswerten abzustellen (ZBl 76/1975 S. 341 f.). Zwar dürfen ab der öffentlichen Planauflage und der persönlichen Anzeige ohne Einwilligung des Enteignungsberechtigten an der äussern Beschaffenheit des Abtretungsgegenstandes keine wesentlichen und hinsichtlich der rechtlichen Verhältnisse überhaupt keine Veränderungen mehr vorgenommen werden (§ 26 AbtrG). Ein Rechtsübergang erfolgt damit aber noch nicht, und das Abtretungsobjekt nimmt an allfälligen Wertveränderungen immer noch zu Gunsten oder zu Lasten des bisherigen Eigentümers teil. Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass, diese Praxis in Frage zu stellen. Auch die Tatsache, dass Art. 19bis Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Enteignung vom 20. Juni 1930/18. März 1971 (SR 711) bereits den Zeitpunkt der Einigungsverhandlung zum Stichtag erklärt, stellt keinen Grund für eine Praxisänderung dar, wie das Verwaltungsgericht schon im erwähnten Urteil vom 31. Oktober 1974 entschieden hat. Auch nach Bundesrecht ist der Stichtag im Übrigen nicht bereits derjenige Zeitpunkt, in welchem die Massnahme, für die enteignet werden soll, öffentlich ausgeschrieben wird.
Stichtag für die Bewertung des enteigneten Landes ist damit der 18. April 2000.
b) Gemäss der ausdrücklichen Regelung in § 54 AbtrG ist die Verzinsung im Fall der vorzeitigen Besitzeinweisung ab dem Tage des Übergangs der Rechte bis zur Bezahlung der Entschädigung zu leisten. Die von den Rekurrierenden verlangte Verzinsung ab einem früheren Zeitpunkt findet im Gesetz keine Stütze.
b) Die Schätzungskommission hat erwogen, aufgrund der zonenplanerischen Zuordnung des Grundstücks der Rekurrierenden sei das enteignete Land zu für Landwirtschaftsland bezahlten Ansätzen zu entschädigen. Die Rekurrierenden sind demgegenüber der Auffassung, ihr Land sei als in der Reservezone gelegen zu bewerten.
aa) In diesem Zusammenhang ist das planerische Schicksal des streitbetroffenen Landes kurz nachzuzeichnen. Kat.-Nr. 01 im Halte von insgesamt 8421 m2 und die angrenzende Parzelle Nr. 02 mit 1687 m2 liegen nördlich vom Ortsteil B, Gemeinde X. Die Grundstücke waren 1981 der Reservezone zugewiesen worden, nachdem sie zuvor noch der Wohnzone zugehört hatten. Am 8./9. März 1995 beschloss die Gemeindeversammlung X eine revidierte Bau- und Zonenordnung. Hierbei wurden die fraglichen Parzellen in der Reservezone belassen. Der Regierungsrat verweigerte dieser Zonierung mit RRB 2234 vom 26. Juli 1995 die Genehmigung, da das fragliche Gebiet mit dem Richtplan vom 31. Januar 1995 neu dem Landwirtschaftsgebiet zugewiesen worden sei. Die Baudirektion werde dieses Gebiet daher der Landwirtschaftszone zuzuweisen haben. Am 28. Januar 1998 entliess die Gemeinde X in Nachachtung des RRB 2234/1995 die Grundstücke Kat.-Nr. 01 und 02 aus der Reservezone, um sie für die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion freizugeben. Den gegen diese Umzonung gerichteten Rekurs der heutigen Rekurrierenden wies die Baurekurskommission am 17. Dezember 1998 ab, soweit sie darauf eintrat. Der Entscheid wurde nicht angefochten. Am 2. August 1999 verfügte die Baudirektion die Zuweisung der fraglichen Grundstücke zur kantonalen Landwirtschaftszone.
Es besteht daher kein Zweifel, dass das enteignete Land am Stichtag Landwirtschaftsland darstellte.
bb) Das auf Kat.-Nr. 01 befindliche Bauernhaus ist im Mai 1995 abgebrannt. Die kantonale Gebäudeversicherung hat bei der Schadensberechnung im Juni 1995 für die Gebäudefläche samt Umschwung (851 m2) einen Wert von Fr. 300.-/m2 eingesetzt, was die Grundeigentümer nicht angefochten haben. Ferner wurde der überbaute Teil der Parzelle 1989 steuerlich mit Fr. 250.-- und 1993 mit Fr. 320.-/m2 bewertet. Wie die Schätzungskommission mit Recht erwogen hat, können die Rekurrierenden hieraus schon deswegen nichts für sich ableiten, weil die fraglichen Bewertungen in einem Zeitpunkt erfolgten, in welchem das Land noch der Reservezone zugewiesen war. Überdies ist die steuerliche Bewertung bzw. die Bewertung im Rahmen eines Versicherungsfalles im Abtretungsverfahren nicht massgeblich (vgl. BGE 108 Ib 345 E. 5b); der Verkehrswert des enteigneten Landes ist vielmehr in erster Linie nach der Vergleichsmethode zu bestimmen (122 I 168 E. 3a; Imboden/Rhinow/Krähenmann, Nr. 128 B IVd).
cc) Wie angemerkt werden mag, würde auch eine Vorverlegung des Stichtages auf den 14. April 1998, entsprechend den – wie erwähnt rechtlich unzutreffenden – Vorstellungen der Rekurrierenden, zu keiner anderen Beurteilung führen. Bereits auf Grund des (Nicht-)Genehmigungsbeschlusses RRB 2234/1995, der von keiner Seite gerichtlich angefochten wurde, stand fest, dass die Grundstücke der Rekurrierenden nach Auffassung des Regierungsrates der Landwirtschaftszone zuzuweisen waren. Es ist kaum vorstellbar, dass sich nachher noch ein Käufer gefunden hätte, der den für Reservezonenland zu entrichtenden Preis bezahlt hätte. Erst recht muss dies ab dem 28. Januar 1998 gelten, d.h. ab dem Zeitpunkt, an welchem der kommunale Zonenplan entsprechend RRB 2234/1995 abgeändert wurde. Wohl wurde diese Zonenplanänderung erst mit dem sie schützenden Rekursentscheid der Baurekurskommission vom 17. Dezember 1998 rechtskräftig und erfolgte die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion erst im August 1999. Das ändert aber nichts daran, dass die Rekurrierenden spätestens ab Januar 1998 nicht mehr erwarten konnten, für ihr Land den für Reservezonenland bezahlten Preis zu erzielen. Insbesondere können sich die Rekurrierenden auch nicht darauf berufen, dass die kommunale Zonenplanänderung vom 28. Januar 1998 noch der Genehmigung durch den Regierungsrat bedurfte, nachdem diese Änderung ja bereits auf einen regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss zurückgeht, in welchem genau diese Änderung verlangt worden war.
dd) Nach dem Gesagten ist das enteignete Land nach Ansätzen zu entschädigen, die für vergleichbares Landwirtschaftsland bezahlt werden. Ein höherer Ansatz kommt nicht in Betracht.
c) Die Schätzungskommission I hat den massgeblichen Entschädigungsansatz entsprechend dem Angebot des Rekursgegners auf Fr. 12.--/m2 festgesetzt. Sie hat zunächst die Preise für Handänderungen von Landwirtschaftsland zwischen 1993 und 2000 erhoben und festgestellt, dass aus dem Jahr 2000 keine vergleichstauglichen Handänderungen vorliegen und zwei der Handänderungen des Jahres 1999 ebenfalls nicht vergleichstauglich sind. Sie hat ermittelt, dass das arithmetische Mittel der vergleichstauglichen Handänderungen im Zeitraum 1993 - 1999 Fr. 11.66/m2 beträgt. Dabei falle auf, dass das Preisniveau in den letzten Jahren gesunken sei, was an sich dafür sprechen würde, die 1993 bezahlten Preise nicht zu berücksichtigen. Da der Enteigner indessen beantragt habe, eine Entschädigung von Fr. 12.--/m2 zu bezahlen, was eindeutig nicht zu wenig sei, erachte die Kommission diesen Preis als angemessen.
aa) Die Rekurrierenden halten dieser Schätzung entgegen, es sei unzulässig, den Entschädigungsansatz auf Grund eines blossen Durchschnittswertes der für Landwirtschaftsland bezahlten Preise zu ermitteln. Vielmehr müsse darauf geachtet werden, welches der gehandelten Grundstücke mit demjenigen der Rekurrierenden am ehesten verglichen werden könne. Für diesen Vergleich eigne sich letztlich nur die Parzelle Nr. 03 (2'520 m2 Wiesen und Acker, Ortsteil B), welche am 29. Dezember 1993 zu Fr. 30.--/m2 verkauft worden sei. Nur diese Parzelle habe direkten Anstoss an die Hauptstrasse X-Ortsteil B und sei erschlossen. Dieser Einwand übersieht, dass sich der Wert landwirtschaftlicher Grundstücke in erster Linie entsprechend der Eignung für den Landbau, d.h. auf Grund von Kriterien wie Bodenqualität, Lokalklima und Exposition und nur in zweiter Linie auf Grund des Erschliessungsgrades bestimmt. Es ist wohl möglich, dass der direkte Strassenanstoss in gewissen Fällen wertsteigernd sein kann; zwingend ist dies indes keineswegs. Unzutreffend erscheint insbesondere die Annahme der Rekurrierenden, dass die vorhandene Erschliessung ohne weiteres dazu führe, dass das Land für die Errichtung von Gartenbauanlagen, Gewächshäusern, Treibhäusern, Masthallen etc. genutzt werden könne. Die Errichtung solcher Bauten setzt voraus, dass eine innere Aufstockung im Sinne von Art. 16a Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700; Fassung vom 20. März 1998, in Kraft seit
§ 307 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) gestattet den Wiederaufbau von Gebäuden, die durch Brand oder andere Katastrophen zerstört worden sind, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen und das Baugesuch innert drei Jahren seit der Zerstörung eingereicht wird. Da die Rekurrierenden innert drei Jahren kein Baugesuch eingereicht haben, war ihr Brandstattrecht für das 1995 abgebrannte Bauernhaus seit 1998 verfallen und konnte sich nicht mehr wertsteigernd auf den Bodenpreis auswirken.
Schliesslich ist der von den Rekurrierenden angestrebte Vergleich auch deswegen unzulässig, weil der Verkauf von Parzelle Nr. 03 sieben Jahre vor dem Stichtag lag und nicht dargelegt ist, inwiefern die damals gegebenen, überdies nicht näher dargelegten Umstände auch am Stichtag noch massgebend waren.
Die von der Schätzungskommission I gewählte Methode des Vergleichs mit allen nicht aus besonderen Gründen auszuschliessenden Handänderungen von Landwirtschaftsland während der Vergleichsperiode ist daher nicht zu beanstanden.
bb) Die Rekurrierenden rügen auch, der angefochtene Entscheid setze sich über Art. 66 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB, SR 211.412.11) hinweg. Art. 66 BGBB regelt die Frage, wann ein Erwerbspreis als übersetzt im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB gilt, was zur Folge hat, dass die zuständige Behörde die Handänderung des betroffenen landwirtschaftlichen Grundstücks nicht bewilligen darf. Gemäss Art. 66 BGBB gilt der Erwerbspreis als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Es ist fraglich, ob Art. 66 BGBB im kantonalrechtlichen Schätzungsverfahren wegen formeller Enteignung zur Anwendung zu gelangen hat. Die Frage kann aber offen bleiben. Die Schätzungskommission hat den Mittelwert für vergleichbare Grundstücke nicht nur der letzten fünf, sondern der letzten sieben Jahre vor dem Stichdatum berücksichtigt. Damit ist sie den Rekurrierenden entgegengekommen, da die Grundstückspreise nach 1993 sanken und sich für die Periode 1995-2000 tiefere Durchschnittspreise ergäben. Der Vorwurf, Art. 66 BGBB sei missachtet worden, ist offensichtlich unbegründet.
d) Auch sonst bringen die Rekurrierenden nichts vor, was ein Abweichen vom Entschädigungsansatz rechtfertigen würden, den die Schätzungskommission ermittelt hat. Der Rekurs ist daher in der Sache selbst abzuweisen.
Fr. 12.--/m2 zu erhöhen. Indessen unterlagen die Grundeigentümer bereits im Schätzungsverfahren mit ihrem Antrag auf eine Entschädigung von Fr. 300.--/m2. Ihr "Obsiegen" erscheint daher als geringfügig, so dass eine Parteientschädigung nicht zuzusprechen gewesen wäre (vgl. zur entsprechenden Handhabung von § 17 Abs. 2 VRG Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 17 N. 32).
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Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:
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