Entschädigung für materielle Enteignung

I. A hat im Rahmen der Teilung der Erbschaft von G die beiden Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 an der Dorfstrasse in X übernommen. Die beiden Grundstücke befinden sich im alten Dorfteil zwischen der refor­mierten Kirche und dem M-Haus. Die Parzelle Kat.-Nr. 02 mass ursprünglich 62'515 m2 und umfasste auch den nordöstlichen Teil von O. Bei der Durchführung der Erbteilung ist das Grundstück aufgeteilt worden.

Die Gemeinde X verabschiedete am 12. Februar 1985 eine neue Bau- und Zonen­ord­nung. Der dazugehörige Zonenplan setzte auf den beiden genannten Parzellen in dem Be­reich, der an die Dorfstrasse angrenzt, auf einer Tiefe von 30 Metern eine Kernzone fest. Den restlichen Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 wies er ganz der Freihaltezone zu, wäh­rend auf der verbleibenden Fläche der Parzelle Kat.-Nr. 02 im Gebiet O eine Wohnzone W1E und auf dem übrigen Land eine Freihaltezone festgesetzt wurde. Die Ge­meinde erliess gleich­zeitig mit der Bau- und Zonenordnung einen Kernzonenplan, der auf den beiden der Kern­zone zugewiesenen Teilen der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 eine Freifläche aus­schied, die gärtnerisch zu gestalten oder landwirtschaftlich zu nutzen war (Art. 8 der Bau­ordnung 1985).

Die am 4. April 1995 beschlossene neue kommunale Nutzungsplanung übernahm die­se Festlegungen. Die auf den Freiflächen gemäss Kernzonenplan zulässigen Nutzungen wurden hingegen neu umschrieben. Danach sind dort eine landwirtschaftliche Nutzung, Garten- und Grünflächen sowie Zufahrten und Erschliessungsflächen gestattet (Ziff. 3.1.6 der Bauordnung 1995).

II. Noch bevor die Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 an A über­gingen, haben die Erben von G am 26. September 1995 gegenüber der Gemeinde X Entschädigungsansprüche ange­meldet, da die genannten Planungs­massnahmen für sie eine materielle Enteignung zur Fol­ge hätten. In der Folge wurden nicht nur die Parzellen, sondern auch die Entschädigungs­ansprüche an A ab­getreten. Da eine gütliche Einigung nicht erzielt werden konnte, leitete die Gemeinde X das Schätzungsverfahren ein. Die Schätzungskommission II des Kantons Zürich stellte am 25. Januar 2000 fest, dass die 1985 erfolgte Freiflächenfestsetzung auf der Par­zelle Kat.-Nr. 01 eine materielle Enteignung bewirke und die Gemeinde X des­halb A ca. Fr. 667'500.- (ca. 1'500 m2 [Nachmass vorbehalten] zu Fr. 445.- pro m2) zuzüglich Zins seit dem 26. September 1995 zu bezahlen habe. Mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 02 verneinte die Schätzungskommission dagegen eine Entschä­digungspflicht aus mate­rieller Enteignung.

III. Die Gemeinde X liess dem Verwaltungsgericht am 27. Juli/11. Septem­ber 2000 mit Rekurs beantragen, es sei der Entscheid der Schätzungskommission II inso­weit aufzu­heben, als darin mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 01 eine materielle Ent­eignung bejaht und die Gemeinde X zur Bezahlung einer Entschädigung ver­pflichtet werde, eventualiter sei die Höhe der Entschädigung auf höchstens Fr. 370.- pro m2 festzusetzen; weiter sei auch die Auflage der Verfahrenskosten aufzuheben (Verfahren VB.2000.00001).

A liess gegen den genannten Entscheid am 28. Juli/11. September 2000 ebenfalls Rekurs erheben mit dem Antrag, es sei in teilweiser Aufhebung von Ziff. II des Dispositivs festzustellen, dass die Gemeinde X auch mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 02 eine Ent­schädigung aus materieller Enteignung schulde, und es sei die Ge­meinde X zu verpflichten, ihm für die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 4350 zusammen ca. Fr. 1'518'000.- zu bezahlen; eventualiter sei das Verfahren zur Neube­urteilung an die Schätzungskommission zurückzuweisen (Verfahren VB.2000.00002).

Die Schätzungskommission II beantragte mit Schreiben vom 4. Oktober 2000 die Abweisung der beiden Rekurse. Den gleichen Antrag stellten am 25. bzw. 27. Oktober 2000 der Rekursgegner und die Rekursgegnerin mit Bezug auf das Rechtsmittel der Ge­genpartei.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

a) Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG) für die Beurteilung der Rekurse zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss §§ 50 ff. des Verwal­tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).

b) Der private Rekurrent beantragt die Vornahme eines Augenscheins. Da die ent­scheiderheblichen Tatsachen indessen aus den Akten mit genügender Klarheit hervorge­hen, kann darauf verzichtet werden.

Streitgegenstand der beiden Rekursverfahren bildet in erster Linie die Frage, ob die Festsetzung einer Freifläche auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 an der Dorf­strasse in X eine materielle Enteignung bewirke.

a) Die fraglichen Freiflächen bilden Teil des Kernzonenplans, der erstmals mit der Verabschiedung der kommunalen Nutzungsplanung vom 12. Februar 1985 erlassen und vom Regierungsrat am 9. Oktober 1985 genehmigt wurde. Der neue Kernzonenplan vom 4. April 1995 bestätigt die bereits 1985 festgelegten Freiflächen auf den beiden Parzellen des privaten Rekurrenten. Die umstrittene Eigentumsbeschränkung ist am Tag nach der Publikation des Genehmigungsentscheids des Regierungsrats in Kraft getreten (Art. 34 der Bauordnung 1985). Der massgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Ent­eignung vorliegt, ist somit der 16. November 1985 (vgl. BGE 117 Ib 4 E. 2b).

b) Die Schätzungskommission hat das Vorliegen einer materiellen Enteignung unter zwei Gesichtspunkten geprüft. Einerseits beurteilte sie die fraglichen Freiflächenfestsetzun­gen im Licht der Rechtsprechung zur Entschädigungspflicht bei Nichteinzonungen. Ander­seits untersuchte sie, ob die genannten Planungsmassnahmen auf den betroffenen Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 lediglich als Teilenteignung anzusehen seien, die entschädi­gungs­los hingenommen werden müsste. Beide Kriterien führen nach Ansicht der Schät­zungskom­mis­sion zum Schluss, dass eine Entschädigungspflicht mit Bezug auf die Par­zelle Kat.-Nr. 01 zu bejahen, hinsichtlich des Grundstücks Kat.-Nr. 02 dagegen zu verneinen sei.

Die Parteien stellen beide Argumentationen des Entscheids der Schätzungskommis­sion in Frage. Im Folgenden ist zuerst zu prüfen, ob die Festsetzung der Freiflächen für das fragliche Land lediglich ein Teilbauverbot bewirkt, das entschädigungslos hinzunehmen ist (E. 3). Soweit dies nicht der Fall ist, bedarf es anschliessend der Prüfung, ob ein Fall einer entschädigungspflichtigen Nichteinzonung bzw. Auszonung vorliegt (E. 4 und 5).

a) Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet nicht, dass eine Bauland­parzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann. Der Eigentümer hat vielmehr Be­schränkungen der Nutzung in dem Umfang entschädigungslos hinzunehmen, als ihm noch ein wirtschaftlich sinnvoller, bestimmungsgemässer Gebrauch seines Landes erhalten bleibt (BGr, 23. Mai 1995, ZBl 98/1997, S. 179 E. 5b). Daher ist eine materielle Enteig­nung zu verneinen, wenn sich ein Bauverbot lediglich auf einen kleinen Teil einer Parzelle erstreckt und der Eigentümer die restliche Fläche noch bestimmungsgemäss baulich nutzen kann. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung löst ein Baulandverlust von bis zu gut einem Drittel in der Regel noch keine Entschädigungspflicht aus (BGer, 14. Dezember 1983, ZBl 85/1984, S. 366 E. 2b). Das Verwaltungsgericht geht davon aus, dass ein Bau­verbot auf 40% der Gesamtfläche in der Regel eine materielle Enteignung darstellt. Aller­dings betrachtet es diese Zahl lediglich als Mittelwert. Namentlich innerhalb der Band­brei­te von 35-45% Baulandverlust ist auf Grund der konkreten Verhältnisse zu beurteilen, ob eine materielle Enteignung vorliegt (RB 1997 Nr. 118).

Es ist allerdings zu beachten, dass Grundstücksgrenzen oft zufällig verlaufen und sich der Umfang eines Bauverbots deshalb nicht ohne Weiteres parzellenweise bestimmen lässt. Andernfalls würde der Eigentümer mehrerer zusammenhängender Kleinparzellen ge­genüber einem solchen eines grossen Grundstücks in ungerechtfertigter Weise besser ge­stellt. Die Rechtsprechung verlangt daher eine Gesamtbetrachtung des von einer Eigen­tums­beschränkung betroffenen Grundbesitzes. So sind mehrere Parzellen, die sich nur zu­sammen baulich nutzen lassen, bei der Beurteilung des Masses des Baulandverlusts zusam­men zu betrachten. Umgekehrt ist bei grossen Grundstücken, die verschiedenartige, in kei­nem engeren Zusammenhang stehende Flächen umfassen, bei der Beurteilung des Umfangs des Eigentumseingriffs lediglich der davon betroffene Teil des Areals ins Auge zu fassen (BGE 89 I 381 E. 2; BGr, 21. August 1996, ZBl 98/1997, S. 368 E. 3; RB 1997 Nr. 117).

b) Die Schätzungskommission hat es abgelehnt, bei der Würdigung der auf der Par­zelle Kat.-Nr. 01 festgesetzten Freifläche auch die angrenzenden überbauten Grundstü­cke miteinzubeziehen, da dem fraglichen Grundstücksteil eine eigenständige Bedeutung zu­kom­me. Die rekurrierende Gemeinde stellt diese Ansicht zu Unrecht in Frage. Dem mit der Freifläche belegten Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 kommt angesichts seiner Grösse und Lage durchaus ein selbständiger Charakter zu. Insbesondere lässt er sich ohne Inan­spruchnahme und Beeinträchtigung der benachbarten Grundstücke überbauen. Der nicht von der Frei­fläche erfasste Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01 liegt in der Freihaltezone. Mit Bezug auf diese Parzelle kann eine materielle Enteignung daher nicht mit Blick auf noch verbleibende Nutzungsmöglichkeiten verneint werden.

c) Bei der Parzelle Kat.-Nr. 02 hat die Schätzungskommission dagegen eine Ge­samt­betrachtung angestellt und festgehalten, dass die fragliche Freifläche nur einen sehr kleinen Teil des Grundstücks beschlage. Der weitaus grösste Teil der Parzelle sei 1985 einer Wohn­­zone in empfindlichem Gebiet (W1E) und 1995 dem Gestaltungsplangebiet O zuge­wiesen worden. Auch ohne genaue Berechnungen stehe fest, dass der grösste Teil des Lan­des damit weiterhin überbaubar geblieben sei und eine materielle Enteignung schon des­halb ausser Betracht falle. Der private Rekurrent kritisiert diese Auffassung und ver­langt eine Betrachtung des gesamten Grundbesitzes seiner Rechtsvorgängerin. Diese zeige, dass die kommunale Nutzungsplanung im Jahre 1985 mehr als die Hälfte ihres Lan­des im Ge­biet O der Freihaltezone zugewiesen habe. Damit sei die für die Annahme einer mate­riel­len Enteignung erforderliche Eingriffsintensität längst erreicht.

Beiden erwähnten Auffassungen kann im Licht der erwähnten Rechtsprechung nicht gefolgt werden. Zunächst geht es nicht an, den gesamten Grundbesitz der Rechtsvorgänge­rin als Grundlage für die Beurteilung der Eigentumsbeschränkung heranzuziehen. Denn dieser umfasst sehr unterschiedliche Flächen, die wirtschaftlich ohne Weiteres unterschied­lichen Nutzungen zugeführt werden können und überdies nicht von ein und derselben pla­nerischen Massnahme betroffen sind, wie dies für eine Gesamtbetrachtung erforderlich wäre. Wie ein Blick auf den Grundbuch- und Zonenplan zeigt, ist aber auch eine Gesamt­betrachtung der im Jahr 1985 62'515 m2 messenden Parzelle Kat.-Nr. 02 verfehlt. Diese umfasst mehrere selbständige Teile, die eher zufällig zusammenhängen. So zählt der südli­che Teil, der sich in der Bauzone befindet, zum Gebiet des O. Er ist gegen den See hin aus­gerichtet und wird durch die Z-strasse erschlossen. Demgegenüber gehört der nördliche, mit der fraglichen Freifläche belegte Grundstücksteil zum Dorfkern, und eine Erschlies­sung hätte hier von der Dorfstrasse her zu erfolgen. Bei dieser Sachlage ha­ben bei der Be­ur­teilung der im nördlichen Bereich festgesetzten Freifläche die im südli­chen Teil ver­blei­benden Nutzungsmöglichkeiten ausser Betracht zu bleiben. Es verhält sich gleich wie in dem vom Bundesgericht beurteilten Fall, in dem ein grosses Grundstück so­wohl die west­liche, gegen einen See abfallende als auch die östliche Seite eines Hügels umfasste. Als die westliche Seite mit einem Bauverbot belegt worden war und der Grund­eigentümer deshalb eine Entschädigung aus materieller Enteignung verlangte, lehnte es das Bundesgericht ab, der vom Bauverbot betroffenen westlichen Seite die östliche gegenüber­zustellen, auf der weiterhin gebaut werden konnte (BGE 89 I 381 E. 3).

Die Freiflächenfestsetzung erreicht demnach auch mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 02 die für die Annahme einer materiellen Enteignung erforderliche Eingriffsintensi­tät.

a) Die Schätzungskommission hat die fraglichen Freiflächenfestsetzungen als Nichteinzonungenim Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung qualifiziert. Obwohl die umstrittenen Flächen der Kernzone und damit einer Bauzone (§§ 47 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) zugewiesen wurden, kommt die gleich­zeitige Festlegung einer Freifläche in ihrer Wirkung einer Nichtbauzone gleich. Es recht­fertigt sich daher, die getroffenen Planungsmassnahmen entschädigungsrechtlich gleich zu beurteilen wie die Zuweisung zu einer Nichtbauzone (BGE 121 II 417 E. 3).

Im Übrigen ist es unbestritten, dass die Bau- und Zonenordnung aus dem Jahr 1985 die erste kommunale Nutzungsplanung darstellte, die unter der Herrschaft des eidgenössi­schen Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) erlassen wurde. Eine Zuweisung von Land zu einer Nichtbauzone, die im Rahmen des Wechsels von einer Bau- und Zonen­ordnung aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des RPG zu einer auf diesem Gesetz beruhen­den Ordnung erfolgt, gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts generell als Nicht­einzonung (BGE 125 II 431 E. 3b; 123 II 481 E. 6b; 122 II 326 E. 5c).

Das Vorliegen einer materiellen Enteignung ist daher im vorliegenden Fall nach den Grundsätzen zu beurteilen, welche die Rechtsprechung für Nichteinzonungen aufgestellt hat. Die Parteien gehen grundsätzlich ebenfalls von dieser Rechtslage aus. Der private Re­kurrent stellt sich allerdings im Rahmen einer Eventualbegründung auf den Standpunkt, die Festlegung der Freiflächen sei als Auszonung anzusehen. Das ergebe sich daraus, dass die umstrittenen Teilparzellen in einem ersten Schritt der Kernzone zugewiesen und damit ein­gezont worden seien. In einem zweiten Schritt sei dann die bauliche Nutzung durch die Festsetzung einer Freifläche wieder eingeschränkt worden, was eine Auszonung darstelle. Diese Argumentation überzeugt nicht. Sie übersieht, dass die Ausscheidung der Freiflächen in den Jahren 1985 und 1995 durch Kernzonenpläne erfolgte, die Teil der Bau- und Zonen­ordnungen bildeten (Art. 2 der Bauordnung vom 12. Februar 1985; Ziff. 1.1 Abs. 1 der Bauordnung vom 4. April 1995). Es wurde auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 in einem Zugeine Kernzone und eine diese überlagernde Freifläche festgesetzt. Die beiden Fest­set­zungen sind damit aufeinander bezogen und deshalb in entschädigungsrechtlicher Hinsicht als Einheit zu betrachten.

b) Die Nichteinzonung in eine Bauzone bei der erstmaligen Schaffung einer raumpla­nerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderun­gen entspricht, löst grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie trifft nur ausnahms­weise den Eigentümer enteignungsähnlich, etwa dann, wenn er überbaubares oder grob er­schlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtskonformen Generellen Kana­lisationsprojekt erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung und Überbauung seines Lan­­des schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Re­gel kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte einge­zont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das frag­liche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet (Art. 15 lit. a RPG) befindet. Sol­che Umstände hätten möglicherweise eine Einzonung gebieten können, so dass der Eigen­tümer am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes rechnen durfte (BGE 125 II 431 E. 4a).

c) Im vorliegenden Fall ist allein umstritten, ob sich eine Entschädigungspflicht dar­aus ergebe, dass die beiden mit einer Freifläche belegten Parzellenteile am Stichtag zum weitgehend überbauten Gebiet im Sinn von Art. 15 lit. a RPG zählten. Ein anderer Tatbe­stand, der bei Nichteinzonungen eine materielle Enteignung begründen könnte, steht nicht zur Diskussion.

a) Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets nach Art. 15 lit. a RPG umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baulücken innerhalb dieses Bereichs. Zu den Letzteren zählen einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ ge­ringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend durch ihre Umgebung geprägt. Das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Der Begriff der weitgehenden Überbauung ist somit nach der Rechtsprechung gebietsbezogen, Parzel­len übergreifend zu verstehen. Der vorhandene Zustand auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzel­len zu betrachten. Der Siedlungscharakter ist vor allem auf Grund der Nähe der Häuser so­wie der vorhandenen Infrastruktur zu beurteilen. Peripher gelegene Flächen, denen im Ver­hältnis zu dem sie umgebenden Land eine eigenständige Bedeutung zukommt, sind nicht als weitgehend überbautes Gebiet zu betrachten, selbst wenn dort eine gewisse Bautätigkeit eingesetzt hat. Dasselbe gilt für grössere Baulücken in besiedeltem Gebiet, die der Auflo­ckerung der Siedlungsstrukturen, der Erhöhung der Wohnqualität durch Grünflächen (Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG) und der Schaffung von Freizeitbereichen (Art. 3 Abs. 4 lit. b RPG) dienen. Ihnen kommt eine eigenständige Funktion zu, und sie werden nicht von der sie umgebenden Überbauung mitgeprägt (BGE 121 II 417 E. 5a).

b) Die Schätzungskommission gelangte gestützt auf diese Kriterien zum Schluss, dass wohl der mit einer Freifläche belegte Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01, aber nicht jener des Grundstücks Kat.-Nr. 02 zum weitgehend überbauten Gebiet zähle. So liege das zu­erst genannte Landstück im relativ dicht überbauten oberen Teil des Dorfkerns von X. Ausser­dem liege das Land zwischen zwei alten, unter Schutz gestellten Bauten, und es sei in die­sem Bereich auch die andere Strassenseite durchgehend überbaut. Demgegen­über bilde die auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 festgesetzte Freifläche Teil des unteren Dorf­kerns, in dem neuere Gebäude fehlten und die unüberbauten Flächen überwögen. Da die Freifläche zu­dem an einen unüberbauten Teil einer Liegenschaft auf der Hangkante mit prächtiger See­sicht grenze, überwiege der nicht überbaute Charakter des Umfelds. Von einer Baulücke könne daher nicht gesprochen werden.

c) Wie aus den bei den Akten liegenden Plänen hervorgeht, umfassen die beiden Frei­flächen auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 zwei noch unüberbaut gebliebene Land­stücke in der ersten Bautiefe südlich der Dorfstrasse. Es handelt sich um zwei Zwi­schen­räume im Rahmen der sich der Dorfstrasse entlang ziehenden Häuserreihe. Die Frei­fläche auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 grenzt ihrerseits an eine weitere noch grössere Frei­fläche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08, auf dem sich das M-Haus befindet. Die Bebauung entlang der Dorfstrasse von der Kirche zum M-Haus bildet den alten Dorfkern von X. Auch wenn die Dichte im oberen Bereich bei der Kirche grösser ist als am unteren Ende beim M-Haus, prägen die Bauten doch den ganzen Bereich der Dorfstrasse. Die sich in den Akten be­find­lichen Fotos zeigen, dass es sich zum Teil um markante grössere Bauten handelt.

Die beiden mit Freiflächen belegten Teile der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 sind un­bestrittenermassen voll erschlossen und baureif. Sie reihen sich als Zwischenräume in die vorhandene Überbauung ein und erscheinen so gesehen als typische Baulücken. Die­ser Betrachtungsweise hält die Gemeinde X allerdings entgegen, die Freiflächen bildeten Teil des südlich an den Dorfkern anschliessenden unüberbauten Gebiets und stell­ten deshalb keine Baulücken dar. In der Tat fällt auf, dass in X der Dorfkern im Sü­den direkt an ein grösseres Naherholungsgebiet angrenzt. Es fragt sich daher, ob die frag­lichen Freiflächen in den noch unüberbauten Zwischenräumen entlang der Dorfstrasse zur Hauptsache von der in diesem Bereich vorhandenen Bebauung oder vom angrenzenden Naherholungsgebiet geprägt werden.

Die Gemeinde hat die beiden umstrittenen Parzellenteile der Kernzone zugewiesen und damit zum Ausdruck gebracht, dass sie dieses Land zum Dorfkern von X zählt. Diese Beurteilung erscheint im Blick auf die bereits dargestellte vorhandene Über­bauung mit mehreren markanten, unter Schutz gestellten historischen Bauten ohne Weite­res sach­ge­recht. Wenn die Gemeinde in ihrem Rekurs demgegenüber die Zugehörigkeit der Frei­flä­chen zum südlich angrenzenden Naherholungsgebiet betont, widerspricht sie ihrer eige­nen Planung. Ihre Argumentation ist aber auch insofern widersprüchlich, als sie die Be­deutung der Freiflächen als Umschwung für die unter Schutz stehenden Bauten hervor­hebt und dar­aus ihre Nichtzugehörigkeit zum weitgehend überbauten Gebiet ableiten will. Wenn die Freiflächen dem Umgebungsschutz der Bauten dienen, belegt dies gerade, dass sie durch die vorhandenen Bauten mitgeprägt werden und sie daher zum weitgehend über­bauten Ge­biet gehören. Entgegen der Ansicht der Schätzungskommission spielt auch keine Rolle, dass im Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 02 die vorhandene Überbauung etwas weni­ger dicht ist und auf dem benachbarten Grundstück mit dem M-Haus ebenfalls eine Freifläche fest­gesetzt wurde. Der obere und der untere Dorfteil hängen baulich offen­kundig zusam­men und sind nicht durch einen unüberbauten Bereich voneinander getrennt. Dementspre­chend ist der ganze Bereich entlang der Dorfstrasse zum weitgehend überbau­ten Gebiet zu rech­nen. Dass auch der mit einer Freifläche belegte Teil der Parzelle Kat.-Nr. 02 zum Sied­lungsbereich zählt, belegt im Übrigen seine Zuweisung zur Kernzone.

d) Bildeten die fraglichen Grundstücksteile am Stichtag somit Teil des weitgehend überbauten Gebiets im Sinn von Art. 15 lit. a RPG, so durften die Eigentümer mit der Ein­zonung ihres Landes rechnen, und ihre Nichteinzonung löst grundsätzlich eine Entschädi­gungspflicht aus. Anders verhielte es sich nur dann, wenn wegen der besonderen Lage oder Beschaffenheit des Grundstücks mit Blick auf die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1, 3, 15 ff. RPG) eine Einzonung am Stichtag offensichtlich nicht in Frage gekommen wäre und der Grundeigentümer dies erkennen konnte (BGE 121 II 417 E. 6a).

Solche besonderen Umstände, die erkennbar einer Einzonung entgegenstanden, sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Wohl mag die Ausscheidung von Freiflächen an der Dorfstrasse zum Schutz des Umfelds der historischen Bauten wünschbar erscheinen. Doch hätte dem Umgebungsschutz auch bei einer Überbauung in ausreichendem Mass Rechnung getragen werden können. Die Schätzungskommission hat festgestellt, dass die Bauernhäu­ser und Scheunen entlang der Dorfstrasse keineswegs zwingend einen so grossen Um­schwung benötigten, wie er mit den ausgeschiedenen Freiflächen sichergestellt werde. Die Gemeinde macht gegenüber dieser Beurteilung einzig geltend, die fraglichen Grundstücks­teile lägen nicht im eigentlichen Dorfkern, sondern am Rand des Kernzonengebiets, wes­halb hier ein grösserer Umschwung erforderlich sei. Dieser Einwand überzeugt nicht, nach­dem die Gemeinde mit der Zuweisung des fraglichen Landes zur Kernzone kundgetan hat, dass sie es zum Dorfkern zählt. Da für einen solchen eine dichte Überbauung typisch ist, mussten die Grundeigentümer nicht damit rechnen, dass ihr zum weitgehend überbauten Gebiet gehörendes Land aus Gründen des Umgebungsschutzes nicht eingezont werde. Die vorliegenden Freiflächenfestsetzungen sind vergleichbar mit dem Bauverbot zum Schutz des Landguts Q in R. Dieses traf ebenfalls Liegenschaften innerhalb des weitgehend über­bauten Gebiets und war im Interesse des Umgebungsschutzes zwar wünsch­bar, aber wie hier nicht zwingend notwendig, weshalb nach Ansicht des Bundesgerichts eine materielle Ent­eignung zu bejahen war (BGE 121 II 417 E. 7a).

e) Aus diesen Gründen ist eine Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung für die Freiflächenfestsetzungen auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 zu bejahen.

Die Schätzungskommission hat eine materielle Enteignung allein mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 01 angenommen und dementsprechend lediglich für die darauf las­tende Freifläche eine Entschädigung zugesprochen. Diese wird vom privaten Rekurrenten als zu gering, von der Gemeinde dagegen als zu hoch erachtet. Dabei richtet sich die Kritik einzig gegen den von der Schätzungskommission als massgebend erachteten Quadratme­terpreis. Angesichts der gleichen Lage und Grundstücksbeschaffenheit kann der für die Par­zelle Kat.-Nr. 01 bestimmte Quadratmeterpreis ebenfalls bei der Entschädigungsbe­rechnung für die Freifläche auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 Anwendung finden. Eine Rück­weisung der Sache an die Schätzungskommission erübrigt sich daher.

a) Bei materiellen Enteignungen ist der durch die Planungsmassnahme bewirkte Min­derwert des Grundstücks zu entschädigen. Dieser bemisst sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks mit und ohne den fraglichen planerischen Eingriff. Nach der Rechtsprechung ist der Verkehrswert grundsätzlich anhand von Vergleichspreisen zu ermitteln (Vergleichs­methode oder statistische Methode). Massgeblich sind die tatsächlich bezahlten Preise für vergleichbare Liegenschaften. Allerdings führt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Ver­fügung stehen. An diese Voraussetzungen dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen ge­stellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Er­schliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge und -abzüge Rechnung getragen wer­den. Auch braucht das Vergleichsgrundstück nicht im selben Quartier zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt ähnlich ist (BGE 122 I 168 E. 3a).

Massgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des durch die materielle Enteignung be­­wirkten Minderwerts ist das Datum des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung (BGE 114 Ib 286 E. 5). Im vorliegenden Fall ist der Stichtag also der 16. November 1985.

b) Die Bestimmung des Verkehrswerts einer Liegenschaft obliegt in erster Linie der aus Fachleuten zusammengesetzten Schätzungskommission. Das Verwaltungsgericht hat das Ermessen, das dieser Kommission bei der Schätzung zusteht, zu respektieren. Im Rechts­mittelverfahren hat es daher nur zu prüfen, ob die richtige Schätzungsmethode ge­wählt wurde, alle für die Schätzung wesentlichen Umstände Berücksichtigung fanden und in einer sachlich nachvollziehbaren Weise gewürdigt wurden (vgl. RB 1998 Nr. 44).

c) Im vorliegenden Fall ermittelte die Schätzungskommission drei Handänderungen an der T-strasse, die ganz in der Nähe der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 statt­fanden und daher zu Vergleichszwecken geeignet sind. Ein erster Verkauf fand Ende 1983 statt; dabei wurde ein Quadratmeterpreis von Fr. 596.60 bezahlt. Zwei weitere Handände­rungen erfol­gten 1984, wobei der Quadratmeterpreis Fr. 475.- und Fr. 500.- betrug. Die Schätzungs­kommission stellte ausserdem das generelle Preisniveau in X fest. Es bewegte sich – bei Ausklammerung nicht repräsentativer Objekte – 1984 bei Fr. 494.90 pro m2, 1985 dagegen bei Fr. 733.45 pro m2. Um die Entwicklung zu überprüfen, zog die Kom­mission auch die Handänderungen von 1986 bei, doch fanden sich dabei nur zwei repräsen­tative Transak­tio­nen mit einem Quadratmeterpreis von Fr. 560.- und Fr. 370.-.

Die Gemeinde beanstandet in ihrem Rekurs, dass bei der Bestimmung des durch­schnitt­lichen Preisniveaus gewisse Handänderungen – insbes. kleine Abtretungsflächen für Trottoirs, Grundstücke direkt neben der Autobahn oder der Bahnlinie – ausser Betracht ge­lassen wurden. Das gewählte Vorgehen ist jedoch durchaus sachgerecht, da für kleine Rest­flächen und Land an besonderer Lage häufig nicht die marktüblichen Preise bezahlt werden und daher die von der Rechtsprechung verlangte Vergleichbarkeit fehlt. Wie es sich damit im Einzelnen verhält, kann aber offen bleiben, da sich bei Einbezug aller Hand­änderungen kein anderes Bild der generellen Preisentwicklung in X ergibt, sondern im Gegen­teil der im Jahr 1985 verzeichnete Höhepunkt sogar noch markanter in Erscheinung tritt. Dass die Durchschnittspreise in diesem Fall tiefer ausfallen, ist entgegen der Meinung der Gemeinde nicht von Belang, da nach der erwähnten Rechtsprechung ohnehin nicht die Durchschnitts­preise, sondern jene vergleichbarer Grundstücke heranzuziehen sind.

d) Die Schätzungskommission legt gestützt auf die drei genannten Vergleichspreise und die festgestellte allgemeine Preisentwicklung den Landpreis für den von der Freifläche belegten Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 auf Fr. 530.- pro m2 fest. Die genauen Überlegun­gen der Preisbestimmung werden im Entscheid nicht dargelegt. Eine nähere Betrachtung zeigt, dass der ermittelte Quadratmeterpreis von Fr. 530.- ziemlich genau dem Durchschnitt der drei Vergleichspreise aus den Jahren 1983 und 1984 entspricht ([Fr. 596.60 + Fr. 475.- + Fr. 500.-]:3 = 523.85). Das bedeutet, dass die Schätzungskommission den von ihr festge­stellten Anstieg des Preisniveaus im Stichjahr 1985 überhaupt nicht berücksichtigt hat. Sie führt dazu lediglich aus, sie habe die 1985 verzeichneten Höchstpreise nicht überbewerten wollen. Das erscheint zwar angesichts der beiden Handänderungen aus dem Jahr 1986 mit viel tieferen Preisen durchaus vertretbar. Gleichwohl hätte aber der markante Preisanstieg von 1985 auch bei der gebotenen Zurückhaltung gegenüber möglicherweise einmaligen Preis­­ausschlägen nicht völlig ausser Acht gelassen werden dürfen. Die Preissteigerung war immerhin bei mehreren Handänderungen zu verzeichnen und fiel sehr deutlich aus. Aus­ser­dem hatte sie bereits Vorläufer in den Vorjahren, in denen vereinzelt deutlich höhere Preise als der Durchschnitt bezahlt wurden. Das gilt namentlich für das bereits erwähnte Ver­gleichs­­geschäft aus dem Jahre 1983, bei dem der Quadratmeterpreis bereits fast Fr. 600.- betrug.

Der private Rekurrent macht überdies geltend, dass die Lagequalität von Parzellen an der Dorfstrasse jene der Vergleichsgrundstücke an der T-strasse deutlich übertreffe, was mit einem Preiszuschlag hätte berücksichtigt werden müssen. Diesem Einwand ist eine gewisse Berechtigung nicht abzusprechen, da der Dorfstrasse mit den historischen Bauten zweifellos eine gesteigerte Attraktivität zukommt. Vor allem aber erhöht das südliche an­grenzende unüberbaute Gebiet die Lagegunst. Diesen Vorteilen stehen aber auch gewisse Nachteile wie namentlich grössere Verkehrsimmissionen gegenüber.

Die Schätzungskommission hat somit bei der Bestimmung des Landpreises wesentli­che Punkte ausser Acht gelassen, weshalb ihr Entscheid in diesem Punkt auch bei der be­schränkten Kognition des Verwaltungsgerichts nicht haltbar ist. Werden alle massgebli­chen Gesichtspunkte mitberücksichtigt, erscheint es gerechtfertigt, von dem vom privaten Rekurrenten geltend gemachten Quadratmeterpreis von Fr. 600.- auszugehen.

e) Die Schätzungskommission nahm vom grundsätzlich ermittelten Landpreis einen Abzug von Fr. 50.- pro m2 vor, weil beim Bauen im alten Dorfkern mit zusätzlichen Er­schwernissen auf Grund von §§ 203 ff. und 238 Abs. 2 PBG hätte gerechnet werden müs­sen. Entgegen der Ansicht des privaten Rekurrenten erscheint ein solcher Abzug gerecht­fertigt. Denn das fragliche Land hätte bei Wegfall der Freifläche nicht irgendeiner Bauzone angehört, sondern es hätte sich in einer Kernzone befunden, die sehr strenge Vorschriften über Stellung, Proportion und Gestaltung der Bauten kannte (Art. 4 der Bauordnung von 1985) und weiterhin kennt (Ziff. 3.1.1 ff. der Bauordnung von 1995). Das Bundesgericht hat in dem bereits erwähnten Entscheid betreffend Liegenschaften in der Umgebung des Landguts Mariafeld in Feldmeilen ausgeführt, dass bei der Bemessung der Entschädigung Einschränkungen der Überbaubarkeit, die sich aus dem besonderen Umfeld ergeben, Rech­nung getragen wer­den müsse (BGE 121 II 417 E. 7b und E. 8d).

Die Gemeinde hält den Abzug von Fr. 50.- pro m2 für zu gering, begründet dies aber nicht näher. Das Verwaltungsgericht hat keinen Anlass, von dem von der Schätzungs­kommission festgesetzten Betrag abzurücken. Dasselbe gilt mit Bezug auf den Restland­wert, der im angefochtenen Entscheid mit Fr. 35.- pro m2 beziffert wird.

f) Die Entschädigung für die Freiflächenfestsetzung auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 beträgt somit Fr. 515.- pro m2 (Fr. 600.- – [Fr. 50.- + Fr. 35.-]). Sie ist ab dem 26. September 1995 gemäss § 183bis Abs. 3 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911/ 24. Mai 1959 (EG ZGB) zu verzinsen.

Aus diesen Gründen ist in teilweiser Gutheissung des Rekurses des Grundeigen­tümers und in Abweisung des Rechtsmittels der Gemeinde die Ziffer II. des angefochtenen Entscheids teilweise aufzuheben und festzustellen, dass die Gemeinde auch für die Festset­zung einer Freifläche auf Parzelle Kat.-Nr. 02 eine Entschädigung aus materieller Ent­eig­nung schuldet. Ausserdem ist die Gemeinde zu verpflichten, dem privaten Rekurrenten für das von der materiellen Enteignung betroffene Land Fr. 515.- pro m2 zu bezahlen.

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Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Der Rekurs von A wird teilweise gutgeheissen, jener der Gemeinde X vollumfänglich abgewiesen.

Ziff. II des Entscheids der Schätzungskommission vom 25. Januar 2000 wird aufgeho­ben und durch folgende Fassung ersetzt:

”In teilweiser Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass die Zuweisung eines Teiles der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 von ca. 1'500 m2 bzw. ca. 1260 m2 in die Freifläche der Kernzone Obere Dorfstrasse gemäss Beschluss der Gemeindeversammlung vom 12. Februar 1985 einen enteignungsähnlichen Tatbestand darstellt und die Klägerin dem Beklagten eine Entschädigung aus materieller Enteignung schuldet.

Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten für die mit der Freifläche belegten Grund­stücks­teile von ca. 1'500 m2 und ca. 1'260 m2 (Nachmass vorbehalten) Fr. 515.- pro m2, total ca. Fr. 1'421'400.-, zu bezahlen.

Die Entschädigung ist ab 26. September 1995 bis zum Tag der Auszahlung zum jeweiligen Zins­satz der Zürcher Kantonalbank für bestehende 1. Hypotheken auf Wohnliegenschaften zu verzinsen.”

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