Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
VB.2024.00494
Urteil
der
vom 11. Dezember 2025
Mitwirkend: Abteilungspräsident Daniel Schweikert (Vorsitz), Verwaltungsrichter Josua Raster, Ersatzrichterin Daniela Kühne, Gerichtsschreiber Yann Aders.
In Sachen
A,
vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
vertreten durch RA Dr. D,
Gemeinderat Stadel,
Baudirektion des Kantons Zürich,
Beschwerdegegnerschaft,
und
Gebäudeversicherung Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 30. Mai 2023 erteilte der Gemeinderat Stadel C die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der unterirdischen Baute Vers.-Nr. 01 und der Bauten am E-Weg 02 und 03 sowie unter Nebenbestimmungen für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 am E-Weg 05 in Stadel. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 26. April 2023 betreffend überkommunalen Ortsbildschutz eröffnet.
II.
Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 3. Juli 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten von C die Aufhebung der angefochtenen Bewilligungen, die Verweigerung der Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung der Sache zur Neuentscheidung an die Vorinstanz. Der Rekurs wurde mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. Juni 2024 abgewiesen.
III.
Gegen diesen Entscheid erhob A am 26. August 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 13. Juni 2024, des Beschlusses des Gemeinderats Stadel vom 30. Mai 2023 und der Gesamtverfügung der Baudirektion vom 26. April 2023 sowie die Verweigerung der Baubewilligung; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von C, eventuell der Vorinstanzen. Eventualiter beantragte A die Rückweisung der Sache zur Durchführung des rechtskonformen Verfahrens und zur weiteren Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz. In prozessualer Hinsicht beantragte A die aufschiebende Wirkung.
Mit Präsidialverfügung vom 28. August 2024 wurde festgehalten, dass der Beschwerde von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukomme und sich eine entsprechende Anordnung erübrige. Mit Eingabe vom 10. September 2024 beantragte die mitbeteiligte Gebäudeversicherung Kanton Zürich die Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht stellte am 17. September 2024 ohne weitere Bemerkungen ebenfalls den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Stadel beantragte mit Eingabe vom 25. September 2024 die Abweisung der Beschwerde, ebenso die Baudirektion mit Eingabe vom gleichen Tag. C stellte am 30. September 2024 Antrag auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
A hielt mit Replik vom 28. Oktober 2024 vollumfänglich an seinen Anträgen fest. Die weiteren Verfahrensbeteiligten liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 06, welches im Norden unmittelbar an das hier streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 04 grenzt. Die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist demnach zu bejahen (VGr, 19. Januar 2023, VB.2022.00485, E. 2.2). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Das strittige Bauvorhaben ist auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 geplant, welches an einer Hanglage am südlichen Rand der Kernzone Stadel liegt. Das Baugrundstück befindet sich in zweiter Bautiefe zur nördlich verlaufenden F-Strasse und grenzt entlang der südlichen Grundstücksgrenze unmittelbar an den E-Weg. Südlich des E-Wegs befindet sich zudem eine Zone für öffentliche Bauten, in welcher sich die reformierte Kirche befindet. Südwestlich des Grundstücks liegt eine Transformatorenstation. Beide Objekte (Kirche und Transformatorenstation) befinden sich im Inventar der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung. Das Baugrundstück liegt innerhalb der jeweiligen Perimeter des Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung sowie des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) mit Erhaltungsziel A.
Die Bauherrschaft plant den Abbruch der unterirdischen Baute Vers.-Nr. 01 mit der … und der Bauten am E-Weg 02 und 03 sowie die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten und Unterniveaugarage. Das Gebäude setzt sich im Wesentlichen aus zwei aneinandergebauten Baukörpern mit Satteldächern zusammen, die leicht versetzt liegen. Der Dachfirst verläuft dabei auf der Nord-Süd-Achse parallel zur Gebäudelängsseite. Die Zufahrt zum Baugrundstück soll über den E-Weg erfolgen. Auf der westlichen Gebäudeseite ist ein Laubengang geplant. Das Bauvorhaben wurde mit den angefochtenen Entscheiden unter Nebenbestimmungen bewilligt.
3.
3.1 Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, dass nicht klar sei, dass C als Bauherr sowie Vertreter der Eigentümerschaft auftrete. Aus dem Baugesuch könne nur die Vertretung der Eigentümerschaft entnommen werden. Es könne jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass C auf eigene Verantwortung die bauliche Anlage vorbereite, ausführe und demnach als alleiniger Bauherr zu qualifizieren sei. Die Publikation des Bauvorhabens sei deshalb mangelhaft erfolgt, weil sämtliche Miteigentümer hätten erwähnt werden müssen. Bereits aus diesem Grund sei die Baubewilligung aufzuheben.
3.2 Die Baubewilligung wird mit Bezug auf ein bestimmtes Grundstück und für ein konkretes Bauvorhaben erteilt, woran auch beispielsweise ein Eigentümerwechsel nichts ändert. Die Baubewilligung ist damit nicht an eine bestimmte Person geknüpft (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. A., Bern 2022, S. 364, Fn. 177). Gemäss § 314 Abs. 3 PBG hat die Bekanntmachung eines Bauvorhabens die nötigen Angaben über Ort und Art des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu enthalten.
Die oben dargelegten Vorgaben hat der Beschwerdegegner 2 vorliegend eingehalten. Aus dem Baugesuch vom 10. Januar 2023 geht klar hervor, dass der private Beschwerdegegner als Bauherr sowie als Vertreter der Eigentümerschaft auftritt. Ebenfalls wird der private Beschwerdegegner in sämtlichen Bauplänen als Bauherr aufgeführt. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers lag dem Beschwerdegegner 2 die Vollmacht mit Substitutionsbefugnis vom 4. Juli 2019 vor, in der alle Miteigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 04 bestätigten, dass C zu Handlungen für alle Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit dem strittigen Baugrundstück befugt sei. Die Miteigentümer stellen damit eine einfache Gesellschaft (ein Baukonsortium) dar, welche gegen aussen vom privaten Beschwerdegegner vertreten wird. Auf dieser Grundlage wurde der private Beschwerdegegner denn auch in den angefochtenen Entscheiden als Bauherr geführt.
3.3 In Anbetracht dieser Umstände gingen der Beschwerdegegner 2 und die Vorinstanz berechtigterweise davon aus, dass der private Beschwerdegegner als Gesuchsteller in der Publikation aufzuführen, als Bauherr zu qualifizieren und dementsprechend als privater Rekursgegner ins vorangegangene Rekursverfahren aufzunehmen war (vgl. auch Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 106 f.). Die Vorinstanz hat den privaten Rekurs- bzw. Beschwerdegegner entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers nicht als alleinigen Bauherrn, sondern als "Bauherr" bezeichnet. In der Rekursantwort vom 7. August 2023 wird zwar das "Baukonsortium E-Weg" als privater Rekursgegner genannt, dieses jedoch "vertreten durch C", und dieser wiederum vertreten durch eine Rechtsvertretung.
3.4 Zudem wird eine wesentliche Beeinträchtigung der Interessen des Beschwerdeführers durch oben beschriebenes Vorgehen von ihm nicht geltend gemacht noch ist eine solche ersichtlich. Wie bereits erwähnt ist die Baubewilligung von Vornherein an ein Grundstück und nicht an eine bestimmte Person geknüpft. Dem Beschwerdeführer würde kein Unterschied mit Bezug auf seine Rechte daraus erwachsen, ob der private Beschwerdegegner oder das gesamte Baukonsortium als Bauherrschaft und folglich als Verfahrenspartei genannt wird. Der Rüge des Beschwerdeführers ist damit nicht zu folgen.
4.
4.1 Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, das strittige Projekt sei nicht korrekt profiliert worden. Dies sei bereits anlässlich des Augenscheins vom 6. November 2023 vor der Vorinstanz mehrfach vorgebracht und im Rekursverfahren wiederholt worden. Die Vorinstanz habe sich mit diesen Rügen ungenügend auseinandergesetzt und damit das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) verletzt bzw. eine Rechtsverweigerung nach Art. 29 Abs. 1 BV begangen. Ausserdem sei damit die Prüfungspflicht gemäss § 313 Abs. 1 PBG verletzt worden. Insgesamt liege eine fehlerhafte Aussteckung nach § 311 Abs. 1 und 2 PBG vor.
Der Beschwerdeführer nennt im Detail verschiedene Ecken und Bereiche, welche nicht korrekt ausgesteckt worden sein sollen. So erwähnt er insbesondere die minimale Staffelung des Gebäudekörpers beim südwestlichen Profil, den Abstand des südöstlichen Profils zum nächstgelegenen Profil, die südöstlichen und südwestlichen Gebäudeecken, die Gauben, die Dachfirste und die nicht senkrechte Ausrichtung einiger Profile.
4.2 Darstellbare Vorhaben sind grundsätzlich auszustecken (§ 311 Abs. 1 PBG). Die örtliche Baubehörde prüft vorweg, ob die Unterlagen und die Aussteckung den Vorschriften entsprechen und für den Entscheid ausreichen; andernfalls ordnet sie innert drei Wochen seit Einreichung des Gesuchs die Änderung oder Ergänzung an (§ 313 Abs. 1 PBG). Gemäss der Rechtsprechung muss bei der Aussteckung eines Bauprojekts im Gelände nach § 311 PBG jedoch nicht jeder Gebäude- bzw. Bauteil profiliert werden (VGr, 5. März 2025, VB.2024.00094, E. 3.2). Die Aussteckung muss lediglich hinreichend sein und dient unter anderem dazu, allfällige Drittbetroffene auf projektierte bauliche Veränderungen und die ungefähren Dimensionen aufmerksam zu machen. Massgeblich für die genaue Dimensionierung des geplanten Projekts sind in erster Linie die Baupläne, was sich bereits aus § 313 Abs. 1 PBG ergibt. Hiernach werden Änderungen oder Ergänzungen an der Aussteckung nur angeordnet, wenn die Unterlagen insgesamt für einen Entscheid nicht ausreichen.
4.3 Nach § 314 Abs. 1 PBG macht die örtliche Baubehörde das Vorhaben nach der Vorprüfung öffentlich bekannt. Gemäss § 314 Abs. 4 PBG werden die Gesuchsunterlagen gleichzeitig mit der Bekanntmachung während 20 Tagen öffentlich aufgelegt. Diese Unterlagen hat eine durch das Bauprojekt potenziell betroffene Person einzusehen und allfällige Mängel in erster Linie gestützt hierauf geltend zu machen (VGr, 5. März 2025, VB.2024.00094, E. 3.2; vgl. auch Carmen Walker Späh, Aussteckung – Hilfsmittel zur Visualisierung von Bauprojekten, PBG aktuell 4/2010, S. 5 ff.).
4.4 Eine Behörde muss bei der Entscheidbegründung wenigstens kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Die Entscheidbehörde kann sich dabei auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 129 I 232 E. 3.2; 126 I 97 E. 2b). Diesen minimalen Anforderungen ist die Vorinstanz mit ihrer kurzen Begründung nachgekommen. Die Vorinstanz hat gestützt auf die genannte Gesetzeslage und die Rechtsprechung die durch den Beschwerdeführer vorgebrachten Aussteckungsrügen zwar nicht in jedem Detail geprüft, jedoch befunden, dass die Unterlagen insgesamt ausreichend für eine Beurteilung waren. Obschon die Begründung der Vorinstanz knapp gehalten ist, ist darin – nach der dargelegten Rechtsprechung – noch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV oder gar eine Rechtsverweigerung nach Art. 29 Abs. 1 BV ersichtlich.
4.5 Bezüglich der inhaltlich allfällig fehlerhaften Aussteckung ist sodann Folgendes zu berücksichtigen: Gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann ein Nachbar Fehler des Baubewilligungsverfahrens wie z. B. eine allfällig fehlerhafte Aussteckung nur dann rügen, wenn sie sich nachteilig auf seine Rechts‑ bzw. Interessenwahrung auswirken. Dies ist einerseits der Fall, wenn der Nachbar die Ausgestaltung des Gebäudes als solches (unvollständige Planunterlagen) oder dessen Auswirkungen an Ort und Stelle (fehlerhafte Aussteckung) gar nicht beurteilen kann (VGr, 28. Mai 2025, VB.2024.00269, E. 1.3; 10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 2.c/aa; RB 1986 Nr. 107). Andererseits kann einer Beschwerdeführerschaft ein schützenswertes Interesse an der Behandlung ihrer diesbezüglichen Rüge nicht abgesprochen werden, wenn die Fehlerhaftigkeit der Baugesuchsunterlagen direkt zur materiellen Rechtswidrigkeit eines Bauvorhabens führt (VGr, 28. Mai 2025, VB.2024.00269, E. 1.3; 10. November 2022; VB.2022.00193, E. 5.1; 30. November 2017, VB.2017.00353, E. 2.6).
4.6 Der Beschwerdeführer macht nur pauschal geltend, dass sich die behaupteten Verfahrensmängel der angeblich fehlerhaften Aussteckung nachteilig auf seine Interessen ausgewirkt hätten. Durch die fehlerhafte Aussteckung hätten sich die Parteien am Augenschein vor Ort kein Bild über das Bauvorhaben und insbesondere über die Einordnungsfrage machen können. Diese kurze Begründung vermag jedoch eine Beeinträchtigung seiner Interessen nicht darzutun. Die geplanten Dimensionierungen des Bauprojekts gehen aus dem Augenscheinprotokoll inklusive zugehöriger Fotografien im Grundsatz und aus den Bauplänen noch detaillierter hervor. Die Unterlagen sind damit insgesamt nicht fehlerhaft. Beim vom Beschwerdeführer genannten vorinstanzlichen Augenschein vom 6. November 2023 ging es vor allem um die Einordnungsfrage nach § 238 Abs. 1 und 2 PBG. Die diversen Punkte, die der Beschwerdeführer als Beleg für die fehlerhafte Aussteckung nennt – minimale Staffelung des Gebäudekörpers beim südwestlichen Profil, Abstand des südöstlichen Profils zum nächstgelegenen Profil, südöstliche und südwestliche Gebäudeecken, Gauben, Dachfirste, nicht senkrechte Ausrichtung einiger Profile – sind Einzelaspekte des Bauprojekts, welche auch beim Augenschein vor Ort die massgebliche Dimensionierung des Projekts für die Beurteilung der Einordnung nach § 238 PBG nicht massgeblich verfälscht haben konnten. Es kann somit nicht die Rede davon sein, dass durch die Aussteckung das Bauvorhaben gar nicht beurteilbar gewesen wäre.
4.7 Der Beschwerdeführer hat die Baupläne und den angefochtenen Bauentscheid studiert und diesbezüglich fristgerecht materielle Rügen erhoben; sowohl vor der Vorinstanz als auch vor Verwaltungsgericht. Nachteilige Auswirkungen einer allenfalls fehlerhaften Aussteckung auf die Rechte des Beschwerdeführers sind damit nicht ersichtlich. Es fehlt ihm somit an einem praktischen Nutzen im Falle der Wiederholung des Verfahrens (rein zu Aussteckungszwecken; vgl. auch VGr, 28. Mai 2025, VB.2024.00269, E. 1.3; 29. April 2021, VB.2020.00324, E. 1.4.3). Die Rüge des Beschwerdeführers ist damit unbegründet.
4.8 Das Gleiche ist mit Bezug auf die Aussteckung von Zusatzpunkten zu bemerken. Gemäss § 310 Abs. 2 PBG können weitere Unterlagen, wie Fotomontagen, Modelle, statische Berechnungen, oder genauere Aussteckungen verlangt werden, wo die Art des Vorhabens oder die Lage des Baugrundstücks es rechtfertigt. Es handelt sich bei dieser Norm offensichtlich um eine "Kann"-Bestimmung und somit nicht um eine zwingende Verpflichtung. Wie die nachfolgenden Darlegungen zeigen werden, handelt es sich beim vorliegenden Projekt um eine sich gut einordnende, nicht aussergewöhnlich in Erscheinung tretende Baute. Die angebliche Dominanz, welche der Beschwerdeführer mit Blick auf verschiedene Gebäudeteile vorbringt (z. B. die Dachgaube im südwestlichen Bereich oder die Dachfirste), ist anhand der vorliegenden Akten nicht festzustellen. Es bestand somit für den Beschwerdegegner 2 zu Recht kein Anlass, allfällige Zusatzpunkte ausstecken zu lassen. Auch diese Rüge des Beschwerdeführers zielt damit ins Leere.
5.
5.1 Der Beschwerdeführer rügt im Weiteren diverse unzulässige Nebenbestimmungen nach § 321 PBG. Konkret beziehen sich diese Rügen auf die Nebenbestimmungen bezüglich Kniestockhöhe/Dachgeschoss, Fensterflächen, Abstellfläche Fahrräder/Kinderwagen / Fehlender Trockenraum, Nichteinhaltung der Brandschutzabstände / mangelhafte Feuerwehrzufahrt, technische Anforderungen für Ein- und Ausfahrten, mangelhafter Umgebungsplan sowie mangelhaftes Farb- und Materialkonzept. In der Summe sei die Korrektur der Mängel mittels Nebenbestimmungen unzulässig.
5.2
5.2.1 Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts darf die Regelung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, in ein späteres Verfahren verwiesen werden. Massgebend ist, dass die nachzureichenden Pläne bzw. Unterlagen die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts als solches nicht infrage stellen (VGr, 15. November 2018, VB.2018.00149, E. 4.2).
Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen des Weiteren gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Die nebenbestimmungsweise Mängelbehebung kommt indessen nach gefestigter Rechtsprechung nur infrage, solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können. Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (BGr, 12. April 2018, 1C_266/2018, E. 3.3; VGr, 14. August 2025, VB.2024.00329, E. 5.2; 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2; 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.1; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.2 = BEZ 2015 Nr. 46; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht (VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.2; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1). Nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können gewichtige baurechtliche Mängel wie beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.), die Realisierung einer fehlenden ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks (BGr, 17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4) oder die Korrektur einer Überschreitung der Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein Geschoss führen könnte (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2).
5.2.2 Die statuierten Nebenbestimmungen müssen konkret sein, das heisst, es muss ersichtlich sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist bzw. welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Sind verschiedene Varianten einer Projektänderung denkbar, spricht dies gegen die Möglichkeit der nebenbestimmungsweisen Mängelbehebung (vgl. VGr, 14. August 2025, VB.2024.00329, E. 5.2; 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.2.2). Können keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass insbesondere die ästhetischen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Schliesslich ist die Überarbeitung der Baupläne einzig Sache der Bauherrschaft, nicht jedoch der Baubehörde und auch nicht der Rechtsmittelinstanzen (VGr, 14. August 2025, VB.2024.00329, E. 5.2; 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.2; 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.1.3; 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.3 ff. = BEZ 2015 Nr. 46).
5.2.3 Bei der Beantwortung der Rechtsfrage, ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können, steht der Baubehörde ein gewisser Beurteilungsspielraum zu (VGr, 10. Oktober 2012, VB.2012.00251, E. 6.1; RB 1982 Nr. 139 = BEZ 1982 Nr. 36). Bei der Beantwortung der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung auszusprechen ist, kommt dem Baurekursgericht als Fachgericht des Weiteren ebenfalls ein gewisser Beurteilungsspielraum zu (VGr, 27. März 2024, VB.2023.00295, E. 7.3; 11. Mai 2023, VB.2022.00643, E. 5.2; 11. Februar 2021, VB.2020.00759, E. 3.4.2).
5.3
5.3.1 Der Beschwerdeführer rügt zunächst unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Nebenbestimmungen die Anordnung betreffend Kniestockhöhe und Dachgeschoss. Die Vorinstanz sei zu Unrecht zum Schluss gekommen, dass die Kniestockhöhe eingehalten sei, zumal sie selbst implizit festgestellt habe, dass betreffend den nördlichen Gebäudeteil ein Schnittplan fehle, welchem die Kniestockhöhe entnommen werden könne. Der Plan betreffend den südlichen Gebäudeteil sei des Weiteren fehlerhaft. Somit sei nicht geklärt, ob die zulässige Kniestockhöhe eingehalten sei. Hiervon sei auch abhängig, ob es sich beim genannten Geschoss um ein Dachgeschoss oder ein Vollgeschoss handle. Eine Überschreitung der Kniestockhöhe hätte eine wesentliche Projektänderung zur Folge, weshalb nicht nach § 321 PBG hätte vorgegangen werden dürfen.
5.3.2 Da die Gemeinde Stadel ihre Bau- und Zonenordnung gemäss Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015 noch nicht angepasst hat, sind die Bestimmungen des PBG in der vor Inkrafttreten der Änderung vom 14. September 2015 gültigen Fassung anwendbar (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2).
5.3.3 Gemäss § 275 Abs. 2 PBG sind Dachgeschosse horizontale Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade, gelten ebenfalls als Dachgeschosse. Im konkret zu prüfenden Fall handelt es sich beim obersten Geschoss des Neubauvorhabens um einen horizontalen Gebäudeabschnitt, der über der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegt.
5.3.4 Der Beschwerdegegner 2 ordnete bezüglich der Kniestockhöhe an, die Projektpläne bei der Kniestockhöhe Gebäudeteil Süd (richtigerweise gemeint: Nord) seien der Baubehörde nachzureichen. Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, geht aus dem betreffenden Schnittplan B-B hervor, dass die Kniestockhöhe beim Gebäudeteil Süd 0,21 m beträgt. Der Beschwerdeführer substanziiert nicht weiter, weshalb dieser Plan B-B angeblich fehlerhaft sein sollte. Selbst in dem vom Beschwerdeführer geltend gemachten Fall, wonach der Plan betreffend Gebäudeteil Süd fehlerhaft wäre, ist hieraus jedoch in Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen ersichtlich, dass die Kniestockhöhe von höchstens0,9 m eingehalten werden kann. Eine Überschreitung der Kniestockhöhe liegt damit von vornherein nicht vor. Die Darlegungen zu einer angeblich wesentlichen Projektänderung bei Überschreitung der Kniestockhöhe sind damit theoretischer Natur und fallen nicht ins Gewicht.
5.3.5 Mit Bezug auf den Gebäudeteil Nord ist es zwar richtig, dass die Kniestockhöhe nicht explizit ausgewiesen wird. Ein entsprechender Schnittplan fehlt. Bereits aus dem Ansichtsplan "Nord" vom 10. Januar 2023 ist jedoch ersichtlich, dass die Kniestockhöhe von 0,9 m auch bei diesem Gebäudeteil eingehalten werden kann. Die Dachflächen des nördlichen und des südlichen Teils verlaufen entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers parallel und weisen dieselbe Dachneigung auf. Es war damit seitens des Beschwerdegegners 2 zulässig, eine Auflage bezüglich Nachweises der Kniestockhöhe beim Gebäudeteil Nord anzuordnen.
5.3.6 Insgesamt erscheinen die Kniestockhöhen damit eingehalten bzw. ist keine Rechtsverletzung durch den Beschwerdegegner 2 ersichtlich, indem er auflageweise die Korrektur bzw. Nachreichung von Belegen zur Einhaltung der Kniestockhöhe im Gebäudeteil Nord angeordnet hat. Dadurch ergibt sich auch, dass es sich beim obersten Gebäudeabschnitt des Bauprojekts um ein Dachgeschoss im Sinne von § 275 Abs. 2 PBG handelt.
5.4
5.4.1 Der Beschwerdeführer rügt des Weiteren die Nichteinhaltung der Vorgaben zu den Fensterflächen. Die vorgesehenen Vergrösserungen der Fensterflächen führten zu wesentlichen Projektänderungen, welche auch Einfluss auf die Einordnungsfrage hätten. Diese Änderungen könnten nicht mit Nebenbestimmungen geheilt werden, sondern müssten im Rahmen der Stammbewilligung beurteilt werden.
5.4.2 Gemäss § 302 Abs. 2 PBG sind Wohn- und Schlafräume mit Fenstern zu versehen, die über dem Erdreich liegen, ins Freie führen und in ausreichendem Masse geöffnet werden können; die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen. Nach § 302 Abs. 3 PBG sind Abweichungen bei besonderen Verhältnissen zulässig, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen, sowie bei einschränkenden Schutzbestimmungen für die Dachgestaltungen bei geschützten Einzelobjekten oder in Kernzonen.
5.4.3 Es ist vorliegend zutreffend – wie dies sowohl der Beschwerdegegner 2 als auch die Vorinstanz festgehalten haben –, dass die Fensterflächen des strittigen Bauprojekts den gesetzlichen Anforderungen nach § 302 Abs. 1 PBG nicht genügen. Aus dem Grundrissplan "EG" vom 10. Januar 2023 ist ersichtlich, dass die erforderliche Fensterfläche im südlich gelegenen Schlafzimmer um 0,2 m2 unterschritten wird. Der Grundrissplan "OG" ebenfalls vom 10. Januar 2023 zeigt auf, dass die erforderlichen Fensterflächen in den östlich gelegenen Schlafzimmern um jeweils bis zu rund 0,2 m2 unterschritten werden. Aus dem Grundrissplan "DG" vom 10. Januar 2023 geht hervor, dass die Fensterflächen bei den östlich gelegenen Schlafzimmern ebenfalls unterschritten sind: Im nördlichsten Schlafzimmer auf der östlichen Gebäudeseite wird die Fensterfläche um rund 1 m2 unterschritten, in den beiden anderen östlich gelegenen Schlafzimmern um bis zu 0,2 m2. Im Esszimmer der Wohnung Nr. 6 ist keine Unterschreitung ersichtlich.
Der Beschwerdegegner 2 hat deshalb im angefochtenen Entscheid angeordnet, es seien der Baubehörde geänderte Pläne bezüglich des Nachweises über Fensterflächen von mindestens 10 % der Bodenfläche einzureichen und bewilligen zu lassen. Es stellt sich diesbezüglich die Frage, ob es sich um eine Frage von untergeordneter Natur handelt, welche mit Anordnungen nach § 321 PBG behoben werden kann.
5.4.4 In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen können die genannten Mängel nicht als so gravierend bezeichnet werden, dass sie zu wesentlichen Projektänderungen führen würden. Es handelt sich um untergeordnete Kleinflächen (zumeist 0,2 m2), die mit einer minimalen Vergrösserung der entsprechenden Fensterflächen korrigiert werden können. Nur die Unterschreitung einer Fensterfläche im nördlichsten Schlafzimmer auf der östlichen Gebäudeseite ist mit 1 m2 etwas grösserer Natur. Wird diese Fensterfläche abgeändert, ist allerdings auch hier keine wesentliche Änderung des Gesamtprojekts (Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen) ersichtlich und eine solche wird vom Beschwerdeführer auch nicht näher substanziiert. Es muss durch die Änderungen (inkl. der durch den Beschwerdeführer vorgebrachten Absturzsicherungen und Fenstereinfassungen) kein grösserer Teil des Projekts komplett neu gestaltet, verlegt oder gar auf das Projekt verzichtet werden. Die Mängel bezüglich Fensterflächen können somit ohne Weiteres mit Nebenbestimmungen nach § 321 PBG behoben werden.
Hinzu kommt, dass gemäss § 302 Abs. 3 PBG in Kernzonen ohnehin von der 10%-Regel nach § 302 Abs. 2 PBG abgewichen werden darf, worauf auch der private Beschwerdegegner zu Recht hinweist. Das strittige Baugrundstück liegt unbestritten in einer Kernzone, wodurch die Vorgabe von § 302 Abs. 1 f. PBG nicht streng zu handhaben ist. Der Rüge des Beschwerdeführers kann somit nicht gefolgt werden.
5.5
5.5.1 Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, dass die Abstellflächen betreffend Fahrräder/Kinderwagen nicht, wie von der Vorinstanz vorgeschlagen, im Keller untergebracht werden können. Es bestehe damit ein weiteres Bedürfnis, welches den beschränkten Raum in der Umgebung in Anspruch nehmen werde. Auch der Trockenraum könne nicht im ersten Untergeschoss realisiert werden, ohne dass die Kellerräume erheblich verkleinert werden müssten. Mit der Anordnung von Nebenbestimmungen habe der Beschwerdegegner 2 das einschlägige Recht, insbesondere § 297 PBG und Art. 9.6 der Bau- und Zonenordnung vom 7. Februar 2011 der Gemeinde Stadel (BZO), verletzt und den Sachverhalt ungenügend festgestellt.
5.5.2 Nach § 297 PBG müssen in Wohnhäusern ausreichende Nebenräume, wie Trockenräume und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und dergleichen, geschaffen werden. § 39 der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 (BBV I) statuiert, dass die Einstellgelegenheiten für Vorräte und Hausrat pro Wohnung eine Grundfläche von wenigstens 8 m2 aufweisen müssen. Weitere Vorgaben betreffend Ausgestaltung der Abstellräume sehen die Rechtsgrundlagen nicht vor. Der Bauherrschaft kommt deshalb ein Planungsspielraum bei der Umsetzung von § 297 PBG zu (vgl. Christian Berz/Markus Lanter in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 1518).
Art. 9.6 BZO sieht vor, dass in Mehrfamilienhäusern genügend grosse, leicht zugängliche Abstellräume für Fahrräder, Mofas und Kinderwagen bereitzustellen sind. Der Beschwerdegegner 2 hat hierzu auf das Merkblatt "Veloparkierung für Wohnbauten" hingewiesen, wonach pro Zimmer ein Veloparkplatz vorzusehen sei. Dies ergäbe mindestens 20 Veloparkplätze für das projektierte Mehrfamilienhaus.
5.5.3 Das vorliegende Bauprojekt sieht Kellerabteile von mindestens 8,5 m2, aber keinen Trockenraum vor. Ebenso werden für das Mehrfamilienhaus nur 7 Veloparkplätze im Freien ohne Überdachung und kein Abstellplatz für Kinderwagen ausgewiesen. Der Beschwerdegegner 2 hat deshalb im angefochtenen Entscheid angeordnet, dass vor Baufreigabe in den zu bewilligenden Revisionsplänen ein öffentlich zugänglicher Trockenraum und genügend Velo- und Kinderwagenabstellplätze nachzuweisen seien.
5.5.4 Die gerügten Mängel erscheinen in Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen untergeordneter Natur. Sie sind nicht vergleichbar mit den Beispielen in der Rechtsprechung, die zu wesentlichen Projektänderungen führen (Verlegung einer Einfahrtsrampe, fehlende Erschliessung, Korrektur, die zum Verzicht auf ein Geschoss führen würde; vgl. dazu z. B. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.; 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2; BGr, 17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4). Was die Kellerabteile betrifft, so sind in den Wohnungen 2, 3, 5 und 6 bereits Réduits mit einer Nutzfläche von 2,8 m2 (Wohnung 2), 4,8 m2 (Wohnung 3), 2,6 m2 (Wohnung 5) sowie 2,6 m2 (Wohnung 6) geplant. Es erscheint somit in Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen ohne Weiteres möglich, die Kellerräume im Umfang des noch zu erstellenden Trockenraums zu reduzieren oder anderweitig Platz im Kellerbereich zu schaffen.
5.5.5 Auch hinsichtlich der Velo- und Kinderwagenabstellplätze ergeben sich nur Mängel untergeordneter Natur, die nicht vergleichbar sind mit den von der Rechtsprechung erkannten Beispielen wesentlicher Mängel. Die zusätzlichen 13 Veloabstellplätze und der Abstellplatz für Kinderwagen können aufgeteilt in der direkten Umgebung, im Kellerbereich oder allenfalls teilweise ausserhalb des Neubauvorhabens erstellt werden. Dass dadurch der Raum in der Umgebung in Anspruch genommen wird, wie der Beschwerdeführer vorbringt, steht dem nicht entgegen, sind doch Velo- und Kinderwagenabstellplätze übliche Beanspruchungen der direkten Umgebung oder des Kellerbereichs von Mehrfamilienhäusern. Es ist auch nicht ersichtlich, dass dadurch Grünflächen in wesentlichem Ausmass reduziert würden oder beispielsweise der geplante Kinderspielplatz nicht mehr möglich wäre. Die Rüge des Beschwerdeführers ist somit unbegründet.
5.6
5.6.1 Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, die Nichteinhaltung der Brandschutzabstände und die mangelhafte Feuerwehrzufahrt könnten nicht in ein nachgelagertes Verfahren verwiesen werden. Hierzu seien wiederum wesentliche Projektänderungen erforderlich, welche auch Einfluss auf die Einordnungsfrage hätten.
5.6.2 Nach § 236 Abs. 1 PBG ist ein Grundstück erschlossen, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist. Gemäss § 13 der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) werden Ausfahrten und Hauszufahrten nach der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen (FKS-Richtlinie, Ausgabe 2015) für den Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste ausgestaltet. Nach Ziff. 5 dieser Richtlinie ist eine Feuerwehrzufahrt mit einer Breite von mindestens 3,5 m notwendig. Nach Ziff. 8 der FKS-Richtlinie beträgt für Gebäude bis 11 m Gesamthöhe die zulässige Abwicklungsdistanz für die Feuerwehr bis zum Gebäudeeingang maximal 80 m.
5.6.3 Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts und auch gemäss Praxis im Kanton Zürich kommt es regelmässig vor, dass die Genehmigung der feuerpolizeilichen Nachweise nicht gleichzeitig mit der Hauptbewilligung erteilt wird, sondern dass in der Hauptbewilligung verfügt wird, die entsprechenden Pläne bzw. Nachweise seien rechtzeitig einzureichen und bewilligen zu lassen (vgl. BGr, 2. Februar 2023, 1C_348/2022, E. 1.3.4). Vorliegend wurde vom Beschwerdegegner 2 in feuerpolizeilicher Hinsicht eine Unterschreitung des erforderlichen Brandschutzabstands zu den Gebäuden mit Vers.-Nr. 07 und 08 festgestellt. Diesbezüglich ordnete er Ersatzmassnahmen und die Einreichung der Formulare Brandschutzkonzept und Brandschutzpläne zur Bewilligung an. Im Sinne der oben dargelegten Rechtsprechung und Praxis entspricht dies einem baurechtlich üblichen Vorgehen.
5.6.4 Die angeordneten Ersatzmassnahmen bestehen in der Sicherstellung der Zugänglichkeit für die Feuerwehr und der Integration in den Umgebungsplan, der Gewährleistung einer Bewegungsfläche für ein Löschfahrzeug und der Stellfläche entlang einer Fassade zum Anleitern mit dem Hubrettungsfahrzeug und der Einreichung von Brandschutzplänen, Detailplänen betreffend Materialangaben und Lüftungsplänen. Aus diesen Ersatzmassnahmen ist nichts ersichtlich, was zwingend zu einer wesentlichen Projektänderung führen müsste. Der Beschwerdeführer macht zunächst die feuerwiderstandsfähige Bekleidung und Ähnliches geltend, was massgebliche Folgen für die Gestaltung und die Einordnungsfrage haben werde. Bei einer solchen feuerwiderstandsfähigen Ausgestaltung handelt es sich allerdings um eine übliche (und baurechtlich notwendige) Gestaltung, welche regelmässig später als in der Stammbewilligung beurteilt wird, ohne dass deswegen die Einordnungsfrage nach § 238 PBG nicht beurteilt werden könnte. Das Verwenden von feuerwiderstandsfähigen Materialien macht in aller Regel keinen wesentlichen optischen Unterschied aus, welcher zu einer massgeblichen Umgestaltung führen würde, was auch der private Beschwerdegegner für den vorliegenden Fall bestätigt.
5.6.5 Des Weiteren bringt der Beschwerdeführer vor, die Feuerwehrzufahrt sei nicht gewährleistet und dadurch sei gar die Gestaltung des Hauptgebäudes tangiert. Mindestens werde jedoch die Umgebungsplanung massgeblich beeinflusst, was in Konkurrenz zu anderen Anliegen der Umgebungsplanung (Grünflächen, Bepflanzung, Spielplätze etc.) stehe. Diese pauschalen Vorbringen vermag der Beschwerdeführer jedoch nicht weiter zu belegen. Es ist aus den Bauplänen nicht ersichtlich, inwiefern die Zugänglichkeit für die Feuerwehr nach § 236 PBG in Verbindung mit § 13 VErV nicht gewährleistet werden könnte. Der E-Weg weist zwar nicht überall die erforderlichen 3,5 m, sondern an manchen Stellen nur 3,3 m auf. Wie die Vorinstanz zutreffend festhält, ist das Baugrundstück jedoch auch über die hinreichend breite G-Strasse erreichbar (https://geo.zh.ch/maps). Richtig erscheinen auch die Vorbringen des privaten Beschwerdegegners, wonach die Distanz des streitbetroffenen Bauprojekts selbst von der F-Strasse aus weit weniger als die maximale Abwicklungsdistanz von 80 m betragen würde.
5.6.6 Wenn die vom Beschwerdegegner 2 getroffenen Auflagen zudem die Umgebungsplanung beeinträchtigen, steht dies der Rechtmässigkeit ebenfalls nicht entgegen, dient die direkte Umgebung doch üblicherweise Zwecken wie Bewegungs- und Stellflächen zum Beispiel für Löschfahrzeuge. Dass Grünflächen, Bepflanzungen oder Spielflächen in gesetzeswidriger Weise verhindert würden, macht der Beschwerdeführer nicht substanziiert geltend und ist aus den Plänen auch nicht ersichtlich. Der Rüge des Beschwerdeführers ist damit nicht zu folgen.
5.7
5.7.1 Des Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, die technischen Anforderungen für Ein- und Ausfahrten würden nicht eingehalten. Der Autolift, welcher durch den angefochtenen Entscheid 0,5 m höher zu liegen käme als geplant, würde zu einer wesentlichen Projektänderung führen, welche nicht mittels Nebenbestimmung angeordnet werden dürfe. Durch die Anpassung der Rampe wäre möglicherweise mindestens eine Wohnung nicht realisierbar. Durch die Erhöhung würde die über dem Lift liegende Wohnung keine genügende Raumhöhe mehr aufweisen, was ebenfalls unzulässig wäre. Überdies würde die Fassade beeinflusst, was wiederum negative Auswirkungen auf die äussere Gestaltung und die Einordnung zeitigen würde. Folglich liesse sich auch der maximal zulässige Gefällsbruch an der Strassengrenze von 6 % nicht nachweisen bzw. hätte auch dieser zur Folge, dass wesentliche Projektänderungen vorgenommen werden müssten. Erschwerend käme hinzu, dass auch die Sichtweiten und die Einlenkradien nicht nachgewiesen seien.
5.7.2 Gemäss § 237 Abs. 2 PBG sollen Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Gestützt hierauf erliess der Regierungsrat die VErV. Hierin sind die technischen Anforderungen an Zufahrten und Ausfahrten sowie die Sichtbereiche inkl. der Messweisen geregelt. Gemäss Anhang 2 VErV ist vorliegend unbestrittenermassen von einer Ausfahrt des Typs A auszugehen, wodurch eine maximale Neigung innerhalb 5 m ab Strassengrenze von 8 % zulässig ist.
5.7.3 Dem Grundrissplan "EG" ist zu entnehmen, dass die Distanz vom E-Weg zur Vorzone des geplanten Autolifts rund 6 m beträgt und bei der geplanten Einfahrt ein Gefälle von 18 % vorhanden ist. Damit käme der geplante Autolift rund einen Meter tiefer als der E-Weg zu liegen. Der Beschwerdegegner 2 hat deshalb konkret festgehalten, dass mit Bezug auf die technischen Anforderungen an Zu- und Ausfahrten die Sichtweiten und das Gefälle im Rahmen des detaillierten Umgebungsplans zu erbringen und zu bewilligen seien. Die technischen Anforderungen an die Zufahrt könnten damit auflageweise erfüllt werden. Diese Auflage macht eine Erhöhung des Autolifts notwendig, denn bei gleichbleibender Länge der Rampe von 6 m würde das maximal zulässige Gefälle von 8 % dazu führen, dass der Autolift rund 0,5 m höher zu liegen käme als geplant.
5.7.4 In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen kann bei der Anhebung eines Autolifts um rund 0,5 m noch nicht von einer wesentlichen Projektänderung gesprochen werden. Auch dieses Beispiel ist nicht vergleichbar mit den bereits erwähnten Beispielen in der Rechtsprechung, welche zu wesentlichen Projektänderungen führten (vgl. vorne E. 5.5.4).
Es ist zudem auch nicht ersichtlich, weshalb durch die Erhöhung eine der geplanten Wohnungen nicht mehr realisierbar wäre oder die gesetzlich vorgesehene Raumhöhe nicht mehr eingehalten werden könnte, wie der Beschwerdeführer vorbringt. Der geplante Autolift ist von den Wohneinheiten des Neubauvorhabens abgetrennt. Wie der private Beschwerdegegner zutreffend vorbringt, könnte die Einhaltung der technischen Anforderungen auch anderweitig umgesetzt werden, z. B. durch die Wahl einer tieferen Liftüberfahrt. Zudem würde, selbst wenn man eine gebäudeinterne Veränderung bei einer Wohnung annehmen würde, diese gegen aussen nicht in Erscheinung treten und somit auch keinen Einfluss auf die Gestaltungs- bzw. Einordnungsfrage haben. In diesem Zusammenhang ist mit der Zufahrtsgestaltung auch keine allfällig unzulässige Wirkung auf das Kirchgemeindehaus und die Kirche sowie die geschützte Trafostation ersichtlich. Der Beschwerdeführer bringt dies lediglich pauschal vor, ohne es weiter zu substanziieren.
5.7.5 Schliesslich ist auch betreffend Sichtweiten und Einlenkradien kein Rechtsverstoss ersichtlich. In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen ergibt sich aus den Akten, dass die Fahrzeuglenker sowohl auf dem E-Weg und der G-Strasse aufgrund der Hanglage und der Platzverhältnisse ohnehin faktisch zu einer langsamen und vorsichtigen Fahrweise gezwungen sind. Es ist schwer vorstellbar, wie auf dem Abschnitt entlang der südlichen Grenze des Baugrundstücks mehr als 30 km/h gefahren werden könnte.
Dass die geplanten Parkplätze in der Unterniveaugarage und im Freien eine derartige Erhöhung des Verkehrs verursachen könnten, dass eine geradezu verkehrsgefährdende Situation entstünde, ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer nur pauschal vorgebracht, aber nicht weiter substanziiert. Der E-Weg verläuft zudem gerade entlang des Baugrundstücks. Weshalb Sichtradien nicht eingehalten bzw. weshalb diese nicht über Nebenbestimmungen adäquat gelöst werden könnten, erschliesst sich nicht. Es ist gemäss den vorliegenden Plänen ohne Weiteres möglich, gerade die Aussenparkplätze so anzuordnen, dass die Sichtradien eingehalten werden. Der Rüge des Beschwerdeführers ist damit nicht zu folgen.
5.8
5.8.1 Der Beschwerdeführer rügt als eine unzulässige Nebenbestimmung sodann die Nachforderung des (ursprünglich mangelhaften) Umgebungsplans und die auflageweise Nachforderung des Farb- und Materialkonzeptes durch den Beschwerdegegner 2.
5.8.2 Nach ständiger Rechtsprechung gehören die Regelung von Materialien für Fassaden und Dach, die Farben und die Oberflächenbeschaffenheit üblicherweise zu den in Nebenpunkten geregelten Themen. Massgebend ist, dass die nachzureichenden Pläne bzw. Unterlagen die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts als solches nicht infrage stellen (VGr, 15. November 2018, VB.2018.00149, E. 4.2; 7. Oktober 2009, VB.2009.00390, E. 3.2.2). Es ist ebenso zulässig, die Umgebungsplanung noch nicht in der Stammbewilligung zu beurteilen, sondern einer nachträglichen Bewilligung vorzubehalten, und demgemäss die Einreichung eines Umgebungsplans auflageweise nachzufordern. Daran ändert auch nichts, dass sich das Bauvorhaben in einer Kernzone sowie in einem Natur- und Landschaftsschutzgebiet von überkommunaler Bedeutung befindet, solange die Baubewilligungsbehörde gestützt auf die bereits vorliegenden Unterlagen in der Lage ist, die grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens zu beurteilen. Betreffend Umgebung, Farbe und Materialien bedingt dies, dass bereits im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine oder mehrere Lösungen als denkbar erscheinen (VGr, 15. November 2018, VB.2018.00149, E. 4.2 und E. 4.3; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 4.2).
5.8.3 Im konkreten Fall liegt sowohl ein Farbkonzept als auch ein Situations- und Grundrissplan des Erdgeschosses vor. Gestützt auf diese eingereichten Unterlagen war es für den Beschwerdegegner 2 und die Beschwerdegegnerin 3 möglich, die grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens zu eruieren.
5.8.4 Was zunächst den Umgebungsplan betrifft, so hat der Beschwerdegegner 2 festgehalten, dass dieser noch nicht genügend sei, und in Disp.-Ziff. 3.3 angeordnet, dass ein noch detaillierterer Umgebungsplan mit Terraingestaltung, Terrainübergängen, Kotierung, Oberflächenmaterialien, Bepflanzung etc. einzureichen und bewilligen zu lassen sei. Es liegen durch die pauschalen Rügen des Beschwerdeführers keine konkreten Anzeichen vor, wonach konkret für die Umgebung mit dieser Nachreichung der Pläne keine rechtmässigen Lösungen gefunden werden könnten, welche den Anforderungen an die Einordnung in die Kernzone entsprechen. Wieso beispielsweise der Nachweis eines Ausfahrtstyps A und die damit zusammenhängende Überarbeitung des Autolifts zu einer problematischen Auswirkung auf die Umgebungsplanung führen könnte, wird vom Beschwerdeführer lediglich erwähnt, aber nicht substanziiert. Die Zufahrt, Hauszugänge und Aussenparkplätze sind bereits vollständig geregelt. Die noch vorzunehmenden Ergänzungen (Pflanzenliste, Spielflächen etc.) bewegen sich im üblichen Rahmen von Nebenbestimmungen. Des Weiteren ist es nicht zutreffend, dass Visualisierungen angeblich vollkommen fehlte. Dass sich ein Bauvorhaben zu diesem Zeitpunkt im Verfahren noch nicht vollständigvisualisieren lässt, ist nicht aussergewöhnlich. Dies gilt auch im Bereich von Kernzonen; lediglich im Fall von Arealüberbauungen gemäss § 69 ff. PBG gehört zur vollständigen Baueingabe auch ein fertiger Umgebungsplan (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 4.2). Eine solche Arealüberbauung liegt aber unbestrittenermassen nicht vor.
Inwiefern schliesslich ein Umgebungsplan zwingend eine problematische Auswirkung auf die Einordnung in einem weitgehend überbauten, heterogenen Quartier haben soll (vgl. dazu ausführlich hinten E. 6), legt der Beschwerdeführer ebenfalls nicht substanziiert dar und ist aus den Akten auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil sieht der Umgebungsplan im nach Norden orientierten Bereich relativ grosszügige Grünflächen und Abstände vor. Die Rüge betreffend Umgebungsplan ist damit unbegründet.
5.8.5 Ähnliches lässt sich für das Farb- und Materialkonzept sagen. Dieses wird regelmässig über Nebenbestimmungen geregelt, sofern die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts als solches nicht infrage gestellt ist (VGr, VB.2018.00149, 15. November 2018, E. 4.2; 7. Oktober 2009, VB.2009.00390, E. 3.2.2). Konkret liegen grundlegende Ansichten des Projekts und mögliche Farben und Materialien bezüglich einzelner Bereiche (z. B. betreffend Westfassade) vor, auch wenn sie noch nicht sehr detailliert sind. Inwiefern diese nicht umsetzbar sein sollten oder vorliegend keine Lösungen für die anderen Fassaden gefunden werden könnten, wenn über Nebenbestimmungen ein detaillierteres Farb- und Materialkonzept eingefordert wird, vermag der Beschwerdeführer mit seinen rein spekulativen Argumenten nicht darzutun. Vorliegend handelt es sich um eine weitgehend überbaute, heterogene Kernzone (vgl. dazu hinten ausführlich E. 6). Die vorgebrachte räumliche Nähe zu Schutzobjekten ändert hieran nichts. Eine zwingend unzulässige Wirkung auf das Kirchgemeindehaus, die Kirche sowie die geschützte Trafostation durch das noch einzureichende Farb- und Materialkonzept ist nicht ersichtlich, zumal diese nicht unmittelbar benachbart und auf der anderen Strassenseite in einiger Distanz zum strittigen Baugrundstück stehen.
Damit ist es nicht zu beanstanden, wenn der Beschwerdegegner 2 und die Beschwerdegegnerin 3 den detaillierten Umgebungsplan bzw. das detaillierte Farb- und Materialkonzept mittels Nebenbestimmungen nachgefordert haben.
5.9
5.9.1 Der Beschwerdeführer stört sich abschliessend zur Rüge betreffend Nebenbestimmungen vor allem an der Summe derselben. Diverse Nebenbestimmungen hätten entscheidenden Einfluss auf die Beurteilung des Bauvorhabens. So dürfte die Detailplanung des Aufzugs zur Folge haben, dass allenfalls noch technische Dachaufbauten notwendig würden, welche ebenfalls die Einordnungsfrage beträfen. Das Gleiche gelte bezüglich Energiebedarf, Wärmedämmung, Heizungsanlage, Wassererwärmung, Eigenstrombedarf, technische Ausrüstungen und Spezialanlagen (z. B. Lüftungen) sowie Schallschutz, ebenso für Massnahmen nach Art. 31a der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV), wie den Lärmschutznachweis für den Fluglärm sowie den Schallschutznachweis nach SIA-Norm 181:2006. Die mit all diesen Bereichen zusammenhängenden Massnahmen hätten regelmässig zur Folge, dass Korrekturen an den Fassaden vorgenommen werden müssten. Insgesamt sei die Korrektur der Mängel mittels Nebenbestimmungen damit spätestens in ihrer Gesamtheit unzulässig.
5.9.2 Der Beschwerdeführer listet im Zuge dieser Rüge diverse Nebenbestimmungen auf, ohne in irgendeiner Hinsicht zu substanziieren, inwiefern sie eine zwingend unzulässige Wirkung auf das Bauprojekt haben sollten. So gilt beispielsweise betreffend Lärmschutz-, Schallschutz- und energetische Massnahmen bzw. Nachweise praxisgemäss ähnlich wie bei den Umgebungs- und Farb- bzw. Materialisierungsplänen, dass die Detaillierung in einem nachträglichen Verfahren geklärt und erst auf Baubeginn klar sein muss (Laura Diener/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 514 f.; Daniel Kunz/Markus Lanter, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 470 f.). Es ist damit nicht ersichtlich, wo vorliegend eine Rechtsverletzung liegen soll. Dass die Nebenbestimmungen und Auflagen in einer Baubewilligung zu einer beträchtlichen Summierung führen können, ist in der Praxis der Zürcher Baubehörden durchaus üblich und spricht nicht per se für eine Rechtswidrigkeit. Der Rüge des Beschwerdeführers betreffend angeblich unzulässige Summierung von (unzulässigen) Nebenbestimmungen ist damit nicht zu folgen.
6.
6.1 Der Beschwerdeführer rügt des Weiteren eine mangelhafte Gestaltung bzw. ungenügende bzw. nicht gute Einordnung nach § 238 Abs. 1 und 2 PBG. Zunächst habe der Beschwerdegegner 1 bereits im Januar 2012 ein Bauprojekt auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 vorgelegt, welches unter anderem mit Blick auf den überkommunalen Ortsbildschutz beurteilt worden sei. Dieses Vorgängerprojekt habe offenbar auch als Entscheidgrundlage gedient, wobei diesbezüglich aber die Verfahrensakten fehlten und somit ein Verstoss gegen Art. 29 Abs. 1 und 2 BV vorliege.
In materieller Hinsicht sei zu Unrecht auf eine Variantenstudie verzichtet worden, ohne die sich Fragen der ortsbaulich sinnvollen Firstrichtung und der Einordnung nicht beantworten liessen. Aus dem minimal schlankeren Fussabdruck und der minimalen Versetzung der Gebäudekörper und der angedeuteten Fassadengliederung alleine lasse sich nicht ableiten, dass sich das Gebäude ins Ortsbild eingliedern lasse. Die Vorinstanz habe den Sachverhalt falsch festgestellt, indem sie zum Schluss gekommen sei, die vorliegende Siedlungsstruktur sei heterogen. Selbst bei gegenteiliger Annahme liesse sich am Augenschein kaum feststellen, welche Firstrichtung sich am besten in das Ortsbild einordnen liesse und ob das Bauvolumen übermässig sei. Die minimale Versetzung der beiden Hausteile führe, wenn überhaupt, höchstens zu einer befriedigenden, aber nicht zu einer guten Gesamtwirkung. Die Aufnahme des Terrainverlaufes führe dazu, dass das Gebäude an einer empfindlichen Stelle (Kreuzung G-Strasse/E-Weg und den angrenzenden Schutzobjekten) dominant in Erscheinung trete. Der Platz und Strassenraum werde beeinträchtigt und es werde weder auf die Kreuzung Bezug genommen, welcher eine Art öffentliche Platzfunktion zukomme, noch auf die angrenzenden Grundstücke, die Kirche, die Trafostation sowie das Kirchgemeindehaus und das Pfarrhaus. Die Kubatur sei nicht ortsüblich und wirke wie ein Fremdkörper. Dem Projekt seien keine Vorgärten zu entnehmen. Die Erhaltung nach § 238 Abs. 3 PBG sei aber ein berechtigtes Anliegen. Auch die Erschliessung und die damit zusammenhängende Gestaltung der Süd- und Ostfassade passe sich nicht ins Ortsbild ein.
6.2
6.2.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Darüber hinaus ist gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut einordnen und es ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich.
Was als Objekt des Natur- und Heimatschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutzwürdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt. Des Weiteren stellen Kernzonen Schutzmassnahmen gemäss § 205 lit. a PBG dar und umfassen gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden. In Kernzonen gelangen nach der Rechtsprechung die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2; 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen).
6.2.2 Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird sodann dargetan, dass ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG]). Nach Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinne von Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise. Wenn keine Bundesaufgabe infrage steht, wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales und kommunales Recht gewährleistet, wobei es genügt, die Einordnung nach § 238 Abs. 2 PBG zu prüfen.
Hat eine Gemeinde von der ihr gemäss § 50 Abs. 2 und 3 PBG eingeräumten Kompetenz, eigene Kernzonenvorschriften betreffend Stellung, Masse und Erscheinung von Bauten zu erlassen, Gebrauch gemacht, sind entsprechend die baulichen Massnahmen nach den einschlägigen Kernzonenvorschriften zu beurteilen. Sie gehen den allgemeinen Normen des PBG insoweit vor, als sie gestützt auf § 50 Abs. 3 PBG konkretere und/oder strengere Bestimmungen enthalten. Wenn die Bauordnung einen entsprechenden Spielraum gibt, kann dabei selbst in der Kernzone eine neuzeitliche Formensprache verwirklicht werden (Markus Lanter/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1044 f.).
6.2.3 Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. zum Ganzen VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 mit Hinweisen). Die genügende bzw. gute Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung. Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 28. August 2025, VB.2024.00663, E. 3.2; 19. Mai 2022, VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen).
6.2.4 Auch betreffend Überprüfung der guten Einordnung nach § 238 Abs. 2 PBG ist die Gesamtwirkung massgeblich, jedoch bezogen auf das Schutzobjekt. Bei der Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von der geplanten Baute und Anlage aus wahrgenommen wird. Ebenso wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute bei dem beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt werden darf. Gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG kann die Behörde gestalterische Sonderleistungen verlangen, welche über die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG hinausgehen. Doch darf auch hier nicht mehr verlangt werden, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062, E. 7.1; 1. Dezember 2010, VB.2010.00431/VB.2010.00457, E. 5.2 = BEZ 2011 Nr. 4; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1).
6.2.5 Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, dessen ortsbezogene Konkretisierung in erster Linie ihr selbst obliegt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Eine kommunale Behörde überschreitet ihren Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt, das übergeordnete Gesetzesrecht nicht beachtet oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt (BGE 145 I 52 E. 3.6; VGr, 28. August 2025, VB.2024.00663, E. 3.3).
Das Verwaltungsgericht muss sich sodann bei der Überprüfung des Einordnungsentscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung – einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -unterschreitung – begangen hat (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 28. August 2025, VB.2024.00663, E. 3.2).
6.3
6.3.1 Der Beschwerdeführer rügt zu Beginn der Einordnungsthematik, dass sich aus den vorliegenden Akten nicht schlüssig nachvollziehen lasse, was für die Vorinstanzen genau dazu geführt habe, dass das neue Projekt im Vergleich zu einem existierenden Vorprojekt nun plötzlich genehmigt worden sei. Es werde behauptet, dass die Gestaltung des Bauvorhabens den vorgängigen Besprechungen zwischen dem Architekten und den kommunalen und kantonalen Instanzen entspreche. Zu diesen Besprechungen lasse sich jedoch den Akten nichts entnehmen. Die kantonale Beurteilung durch die Beschwerdegegnerin 3 gründe unzweifelhaft auf dem Vorgängerprojekt. Die Akten des Vorgängerprojekts hätten den Vorinstanzen vorgelegen, seien aber nur auszugsweise in den vorliegenden Prozess eingebracht worden. Die Vorinstanzen hätten ihre Entscheide zudem ungenügend begründet und seien nicht auf alle Argumente des Beschwerdeführers eingegangen. Es liege somit eine Verletzung von Art. 29 Abs. 1 und 2 BV vor.
6.3.2 Die Vorinstanz hat bezüglich dieser Rüge festgehalten, dass im vorliegenden Verfahren einzig das konkret betroffene Bauprojekt zu beurteilen sei. Entscheidend sei, ob sich das konkret geplante Objekt einordne oder nicht, und nicht das Vorgängerprojekt. An diesen Ausführungen ist nichts zu beanstanden. Art. 29 Abs. 2 BV vermittelt den Parteien den Anspruch, über sämtliche entscheidrelevanten tatsächlichen Grundlagen und Vorgänge orientiert zu werden. Ausgenommen vom Einsichtsrecht sind beispielsweise Akten, die nicht Gegenstand des streitgegenständlichen Verfahrens bilden bzw. dafür nicht entscheidrelevant sind, Akten, die Geheimnischarakter haben, oder sogenannte verwaltungsinterne Dokumente, die nur für die interne Willensbildung der Behörde von Bedeutung sind (BGE 132 II 485 E. 3.2; Bernhard Waldmann, Basler Kommentar, 2025, Art. 29 BV N. 55).
6.3.3 Ursprünglich bestand ein Vorgängerprojekt, welches mit Baugesuch vom 10. März 2021 eingereicht und nicht bewilligt wurde. Selbst wenn sich der Beschwerdegegner 2 und die Beschwerdegegnerin 3 in ihren Argumentationen auf gewisse Unterschiede zu einem Vorgängerprojekt bezogen haben, so ergibt sich daraus in keiner Weise, inwiefern Akten betreffend das Vorprojekt, welches nicht mehr aktuell ist, nicht bewilligt wurde und hier nicht Streitgegenstand ist, im hiesigen Verfahren von Entscheidrelevanz sein sollten. Was allfällige Besprechungen zwischen den Behörden und dem Architekten betrifft, die der Beschwerdeführer vorbringt, so ist davon auszugehen, dass diese erfahrungsgemäss grösstenteils mündlich stattgefunden haben und allenfalls keine Akten darüber bestehen. Verwaltungsinterne Dokumente, welche nur der internen Willensbildung dienen, müssen aber ohnehin nicht offengelegt werden. Zudem fliessen diese Diskussionen, soweit relevant, ohnehin in die Baupläne ein, welche der Beschwerdeführer vollumfänglich einsehen und rügen konnte (vgl. hierzu auch die Ausführungen des privaten Beschwerdegegners). Es besteht seitens der Vorinstanz somit keine Rechtsverpflichtung, einem Editionsbegehren bezüglich solcher Akten nachzukommen.
6.3.4 Der Beschwerdeführer macht mithin nicht geltend, dass ihm entscheidende Unterlagen betreffend dasstreitgegenständliche Bauprojekt fehlten. Der Beschwerdegegner 2 legt zudem, sowohl im angefochtenen Entscheid als auch in den Rekursvernehmlassungen ausführlich dar, weshalb er von einer guten Einordnung des Neubauvorhabens in die Kernzone ausgehe und die Voraussetzungen nach § 238 Abs. 2 PBG deshalb vorliegend erfüllt seien. Auch die Baudirektion setzte sich mit dieser Frage mit Bezug auf die Kernzone einlässlich auseinander. Die Vorinstanz wendet für ihre Begründung zur Einordnungsfrage über 20 Seiten auf. Unter dem Gesichtspunkt von Art. 29 Abs. 2 BV muss sich die Behörde nicht mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen, sondern kann sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 129 I 232 E. 3.2; 126 I 97 E. 2b). Somit ist insgesamt weder aufgrund angeblich fehlender Akten noch aufgrund der Begründungsdichte eine Verletzung von Art. 29 Abs. 2 (oder Abs. 1) BV ersichtlich.
6.3.5 Ebenso zeigen die ausführlichen Begründungen auf, dass insbesondere der Beschwerdegegner 2 seiner Begründungspflicht in dem Sinne nachgekommen ist, dass er sich auf den ihm zustehenden Ermessensspielraum bezüglich § 238 PBG berufen darf und das Baurekursgericht deshalb Zurückhaltung in der Überprüfung des erstinstanzlichen Entscheids anwenden musste (BGE 145 I 52 E. 3.6; VGr, 28. August 2025, VB.2024.00663, E. 3.3). Das Verwaltungsgericht ist damit vorliegend wie erwähnt zu einer reinen Rechtskontrolle befugt.
6.4
6.4.1 In materieller Hinsicht hat der Beschwerdeführer diverse Argumente betreffend nicht gute Einordnung vorgebracht (mangelhafte Firstrichtung, nicht gute Erschliessung, keine heterogene Umgebung um das Bauprojekt, keine Rücksichtnahme auf umliegende Bauten etc.). Der Beschwerdegegner 2, die Beschwerdegegnerin 3 und die Vorinstanz haben entgegen diesen Argumenten eine gute Einordnung bejaht und ausführlich begründet. An diesen Feststellungen ist aus rechtlicher Sicht nichts zu beanstanden. Zunächst einmal hat sich die Vorinstanz, entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers nicht nur mit einer befriedigenden, sondern mit einer guten Einordnung nach § 238 Abs. 2 PBG ausführlich auseinandergesetzt, ebenso der Beschwerdegegner 2. Die Vorinstanz hat festgehalten, am Augenschein habe sich feststellen lassen, dass sich der mehrfach verzweigte Ortskern von Stadel durch mehrheitlich dicht gereihte Ackerbauernhäuser mit Satteldach sowie durch die sich bei der Bauparzelle befindliche Hanglage mit leicht erhöhtem Kirchenbezirk auszeichne. Die Akten bestätigen diese Feststellung.
6.4.2 Was die vom Beschwerdeführer gerügte Firstrichtung betrifft, so soll der geplante Neubau eine auf der Nord-Süd-Achse verlaufende Firstrichtung aufweisen, welche parallel zu den Gebäudelängsseiten verläuft. Aus den Fotos des Augenscheins sowie dem GIS-Browser geht in Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen hervor, dass die Gebäude in der näheren Umgebung unterschiedliche Firstrichtungen aufweisen, viele davon aber ebenfalls nicht parallel zum Hang verlaufend, so z. B. die Firstrichtungen der unmittelbar östlich und westlich liegenden Gebäude E-Weg 010/011 und G-Strasse 012 und 013, die Firstrichtungen der in der Nähe liegenden Gebäude am E-Weg 015, an der G-Strasse 016 und 017 sowie am H-Weg 014. Der Kernzonenplan bzw. die BZO sieht zudem, wie die Vorinstanz richtig feststellt, keine zwingende Hauptfirstrichtung vor.
6.4.3 Der leicht versetzte Grundriss des Gebäudes und der tiefer liegende nördliche Gebäudeteil ermöglichen in Übereinstimmung mit den Darlegungen des Beschwerdegegners 2, der Beschwerdegegnerin 3 und der Vorinstanz eine gute Einfügung in die Hanglage. Eine fehlende Rücksichtnahme auf die umliegenden Schutzobjekte ist ebenfalls nicht ersichtlich. Diese liegen zum einen nicht unmittelbar angrenzend in einiger Distanz auf der anderen Strassenseite, wodurch sie vom Drittstandort des Bauprojekts per se nicht sonderlich beeinträchtigt erscheinen. Die Architektursprache des Bauprojekts ist zudem zurückhaltend und weist holzverschalte Elemente und ein Schrägdach mit Ziegeln auf. Wieso diese Elemente allenfalls nicht umgesetzt werden könnten, wie der Beschwerdeführer ohne weitere Substanziierung vorbringt, ist nicht nachvollziehbar. Eine besonders dominante Erscheinung, wie der Beschwerdeführer vorbringt, ist gerade mit Bezug auf die umliegenden Objekte nicht ersichtlich. Die Beschwerdegegnerin 3 führt überzeugend aus, dass sich auch die Erschliessung mit dem geplanten Autolift positiv auf die Umgebung auswirke, da auf diese Weise die befestigte Verkehrsfläche reduziert werden kann. Der Autolift ermöglicht, auf eine Tiefgaragenrampe zu verzichten, was die gute Einordnung positiv untermauert. Die geplante Kubatur stellt gemäss nachvollziehbaren Darlegungen des Beschwerdegegners 2 und der Vorinstanz sowie den vorliegenden Akten eine ortsübliche Grösse dar. Durch den gestaffelten Baukörper fügt sich das Bauprojekt unaufdringlich in die Umgebung mit dem leichten Gefälle und den umliegenden Gebäuden ein. In der Umgebung zum strittigen Bauprojekt befinden sich ähnlich dimensionierte Ein- und Mehrfamilienhäuser.
6.4.4 Schliesslich besteht keine Pflicht zur Erstellung von Vorgärten, der im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung noch geltende § 238 Abs. 3 PBG sieht eine solche Möglichkeit lediglich im Sinne einer "Kann"-Bestimmung vor, wenn die Verhältnisse es erlauben. Gemäss Art. 2.8 Abs. 2 BZO sind bei der Gestaltung des Umschwungs Vorgärten, ortsübliche Bepflanzung sowie Bäume, Brunnen und dergleichen "weitmöglichst" zu erhalten. Auch hieraus kann keine zwingende Pflicht zur Erstellung von Vorgärten abgeleitet werden. Vorliegend steht die Erschliessung mit Zufahrt, Zugang und Abstellplätzen aufgrund der Platzverhältnisse im Zentrum. Wie der private Beschwerdegegner richtig darlegt, ist jedoch ohnehin vorgesehen, auch die Umgebung vor der Strasse so weit wie möglich zu begrünen, wie es auch die Baudirektion explizit vorsieht. Es wird diesbezüglich noch ein detaillierter Umgebungsplan, welcher auch die Bepflanzung und Terraingestaltung umfassen wird, einzureichen sein. Es ist nicht ersichtlich, weshalb es für eine angemessene Begrünung der Umgebung keine Lösung geben sollte.
Ebenso wenig besteht eine rechtliche Pflicht zur Erstellung von Variantenstudien zu einem Bauprojekt, wie der Beschwerdeführer es konkret als zwingend notwendig erachtet.
6.4.5 Eine gute Einordnung der Baute in den Altbestand im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG und Art. 2.6 Abs. 2 BZO inkl. der Rücksichtnahme auf umliegende Schutzobjekte kann damit in Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen bejaht werden. Eine Rechtsverletzung durch die Vorinstanz ist nicht ersichtlich. Zu einer weiteren Angemessenheitskontrolle ist das Verwaltungsgericht nicht befugt (VGr, 27. August 2024, VB.2023.00062/VB.2023.00067, E. 7.1).
6.5
6.5.1 Der Beschwerdeführer rügt des Weiteren, die Vorinstanz habe zu Unrecht festgestellt, dass sich der Beschwerdegegner 2 bei der Anwendung von Art. 2.7 Abs. 1 BZO noch innerhalb des ihm zustehenden Ermessensspielraums bewege. Die Dachflächenfenster und die Dachaufbauten auf den östlichen und westlichen Gebäudeseiten würden nicht zu einer ruhigen und aufgeräumten Dachgestaltung beitragen. Diesbezüglich habe der Beschwerdegegner 2 den Sachverhalt falsch festgestellt und sich unter Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV nicht mit den Vorbringen des Beschwerdeführers auseinandergesetzt. Die Dachaufbauten seien wesentlich grösser als diejenigen in der Umgebung, träten damit dominant in Erscheinung und seien anders angeordnet als die umliegenden – letztere seien alle mittig angeordnet. Die strittigen Dachaufbauten seien architektonisch aussergewöhnlich gesetzt und vertrügen sich nicht mit dem sorgfältig gestalteten Ortsbild. Ausserdem seien zwei ortsunübliche Schleppgauben auf den westlichen Dachflächen vorgesehen. Das Dach wirke somit insgesamt sehr unruhig. Der Sinn und Zweck von Art. 2.7 Abs. 1 BZO sei damit nicht gewahrt. Vor diesem Hintergrund werde auch die Zulässigkeit der Loggia bestritten, da sie dem Grundsatz von Art. 2.7 Abs. 1 BZO widerspreche. Gemäss dieser Bestimmung habe die Belichtung und die Belüftung des Dachgeschosses sowie des Dachraumes in erster Linie von den Giebelfassaden her zu erfolgen. Das Bauvorhaben sehe hier aber lediglich eine zurückversetzte Fensterfläche vor, wodurch der Lüftungszweck massiv eingeschränkt sei. Die Wirkung der Dachgestaltung sei aufgrund fehlender Visualisierungen zudem kaum beurteilbar.
6.5.2 In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen ist bezüglich dieser Rüge des Beschwerdeführers festzuhalten, dass gemäss Art. 2.7 Abs. 1 BZO die Belichtung und die Belüftung des Dachgeschosses sowie des Dachraumes in erster Linie von den Giebelfassaden her zu erfolgen hat. Dies dient dem Zweck, eine übermässige optische Belastung der Dachfläche zu vermeiden. Entgegen den Darlegungen des Beschwerdeführers ist aus den vorliegenden Plänen keine unruhige Dachgestaltung ersichtlich. Die in der Giebelfassade auf Höhe des Dachgeschosses geplanten Fenster sind jeweils rund 2,9 m2 gross und deutlich grösser als die übrigen im Dachgeschoss geplanten Dachfenster. Es ist damit nachvollziehbar, wenn sowohl der Beschwerdegegner 2 als auch die Vorinstanz davon ausgingen, dass das Dachgeschoss und der Dachraum in erster Linie von der Giebelfassade her belichtet bzw. belüftet werden. Die beiden Dachgauben, welche auf der Gebäudewestseite erstellt werden, ändern daran nichts. Sie sind gemäss Art. 2.7 Abs. 2 BZO ausdrücklich zulässig und werden im konkreten Bauprojekt symmetrisch angeordnet. Eine Pflicht, Dachaufbauten mittig anzuordnen, kann aus § 238 Abs. 2 PBG nicht abgeleitet werden. Es war somit zulässig, wenn die Vorinstanzen hierin keine unruhige bzw. unrechtmässige Dachgestaltung erblickten.
6.5.3 Inwiefern die projektierte Loggia nicht zulässig sein soll bzw. inwiefern sie in Zusammenhang mit der angeblichen Rechtswidrigkeit der Dachaufbauten stehen soll, legt der Beschwerdeführer mit seinem pauschalen Vorbringen nicht weiter dar und ist aus den Akten auch nicht ersichtlich. Was schliesslich die nicht vollständigen Visualisierungen, Konzepte und Pläne betrifft, welche der Beschwerdeführer vorbringt, so wurde bereits ausführlich dargelegt, dass die Vorinstanzen aufgrund der vorliegenden Akten in der Lage waren, sich ein genügendes Bild des Bauprojekts zu machen, und es den baurechtlichen Gepflogenheiten im Kanton Zürich entspricht, diverse Detaillierungen mittels Nebenbestimmungen in einem nachgelagerten Verfahren zu prüfen und bewilligen zu lassen. Daraus kann nicht auf eine mangelhafte Prüfung der Einordnungsfrage geschlossen werden. Insgesamt ist somit auch hier keine Rechtsverletzung durch die Vorinstanzen ersichtlich.
6.6
6.6.1 Der Beschwerdeführer rügt sodann, dass diverse Kernzonenbestimmungen nicht eingehalten seien. Bezüglich Lauben habe die Vorinstanz den Sachverhalt falsch festgestellt, wenn sie zum Schluss gekommen sei, dass die Balkone auf der Westseite unter dem Hauptdach liegen würden. Die Balkone und Überdachung würden als eigene Gebäudeteile in Erscheinung treten. Der Laubengang an der I-Strasse erscheine untergeordnet, da die Lauben unter dem Hauptdach verschwinden würden. Im geplanten Laubengang würde demgegenüber ein eigentliches eigenständiges Vordach geplant; dieser Anbau sei deutlich grösser und über die gesamte Fassadenlänge dimensioniert. Art. 2.5 Abs. 3 Satz 1 BZO sei damit verletzt. Weiter zeige sich, dass die Dachfenster in der Wirkung das Format eines stehenden Rechtecks nicht aufwiesen, wie die Ansichten zeigten. Entsprechend sei auch Art. 2.7 Abs. 8 BZO verletzt (act 2 Ziff. 13.4.2).
Betreffend Abgrabungen habe die Vorinstanz zu Unrecht eine Lückenfüllung vorgenommen. Es sei aber von einem qualifizierten Schweigen des Gesetzgebers auszugehen. Die BZO nehme Haus- und Kellerzugänge sowie Gartenausgänge nicht von den Abgrabungsvorschriften aus; der Gesetzgeber habe damit gerade in der sensibleren Umgebung der Kernzone keine zusätzlichen Ausnahmen erlassen wollen. Darüber hinaus habe die Vorinstanz den Sachverhalt auch unrichtig dargestellt, da sich die Terrainveränderungen aufgrund der fehlenden Unterlagen gar nicht beurteilen liessen.
6.6.2 Die Auslegung der kompetenzgemäss erlassenen kommunalen BZO-Bestimmungen obliegt in erster Linie den Gemeindebehörden. Bei der Anwendung und Auslegung dieser Bestimmungen kann sich für die Gemeinden ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563, E. 3.2; 27. März 2015, VB.2014.00232/VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.). Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen. Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563, E. 3.2 f.; 27. März 2015, VB.2014.00232/VB.2014.00248, E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.).
6.6.3 Nach Art. 2.5 Abs. 3 Satz 1 BZO sind Balkone traufseitig nur in Form von Lauben unter dem Hauptdach zulässig. Die Vorinstanz hat betreffend Lauben richtigerweise festgestellt, dass es sich in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Beschwerdegegners 2 bei den auf der Westseite des Neubauvorhabens geplanten Balkonen unbestrittenermassen um offene, begehbare Gänge an der Seite des Gebäudes und damit um zulässige Balkone in Form von Lauben handle. Dies ist aus den Plänen klar ersichtlich. Die Lauben liegen unter dem leicht geneigten Hauptdach. Die Ausführungen des Beschwerdeführers gehen damit ins Leere. Inwiefern das gerügte Fenster den Vorgaben von Art. 2.7 Abs. 8 BZO nicht entspricht, erschliesst sich ebenfalls nicht. Eine Rechtsverletzung durch die Vorinstanzen ist damit nicht ersichtlich.
6.6.4 Betreffend Abgrabungen hat die Vorinstanz festgehalten, dass gemäss § 293 Abs. 4 PBG Gemeinden die Freilegung von Untergeschossen sowie Abgrabungen näher regeln können. Diese Vorschriften gingen § 293 PBG, soweit sie davon abweichen würden, vor. In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen ist vorliegend festzustellen, dass die Gemeinde Stadel von dieser Kompetenz mit Art. 2.8 Abs. 1 und Art. 9.7 BZO Gebrauch gemacht hat. Art. 2.8 Abs. 1 BZO sieht vor, dass der gewachsene Boden bis höchstens 0,5 m abgegraben oder aufgeschüttet werden dürfe. Davon ausgenommen sind Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- und Sammelgaragen. Haus- und Kellerzugänge sind nicht erwähnt. Art. 9.7 BZO hält fest, dass das gewachsene Terrain ausser in der Kernzone K in allen übrigen Bauzonen um höchstens 1 m abgegraben werden darf und von dieser Beschränkung Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen ausgenommen sind.
6.6.5 In der Folge hat sich die Vorinstanz mit der Frage befasst, ob mit der Nichterwähnung der Haus- und Kellerzugänge in Art. 2.8 Abs. 1 BZO eine Gesetzeslücke oder ein qualifiziertes Schweigen vorliege. Eine Lücke im Gesetz besteht gemäss Rechtsprechung und Lehre, wenn sich eine Regelung als unvollständig erweist, weil sie jede Antwort auf die sich stellende Rechtsfrage schuldig bleibt. Hat der Gesetzgeber eine Rechtsfrage nicht übersehen, sondern stillschweigend – im negativen Sinn – mitentschieden (qualifiziertes Schweigen), bleibt kein Raum für richterliche Lückenfüllung. Eine Gesetzeslücke, die vom Gericht zu füllen ist, liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dann vor, wenn der Gesetzgeber etwas zu regeln unterlassen hat, was er hätte regeln sollen, und dem Gesetz diesbezüglich weder nach seinem Wortlaut noch nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Inhalt eine Vorschrift entnommen werden kann (BGE 139 II 404 E. 4.2; 138 II 1 E. 4.2; 135 III 385 E. 2.1). Ist ein lückenhaftes Gesetz zu ergänzen, gelten als Massstab die dem Gesetz selbst zugrunde liegenden Zielsetzungen und Werte (vgl. z. B. BGE 129 II 401 E. 2.3). Der Umstand, dass sich eine bestimmte Regelung im Gesetz nicht findet, bedeutet nicht ohne Weiteres, dass eine Lücke im Rechtssinn vorliegt, die zu füllen wäre. Als lückenhaft kann das Gesetz im zu beurteilenden Fall nur gelten, wenn sich ergibt, dass es keine abschliessende Ordnung aufstellt, sondern der Gesetzgeber etwas zu regeln unterlassen hat, was er hätte regeln sollen. Ob dies zutrifft, ist durch Auslegung zu ermitteln, wobei sich eine zu regelnde Lücke nicht nur durch historische Auslegung, sondern auch durch Beizug anderer Auslegungselemente ergeben kann (vgl. z. B. BGE 140 III 206 E. 3.5.3).
6.6.6 Da weiterführende, historische Materialien zu der hier strittigen BZO-Bestimmung nicht ersichtlich sind, hat die Vorinstanz die Auslegung über Sinn und Zweck der BZO-Bestimmungen und anhand von Aussagen des Beschwerdegegners 2 selbst vorgenommen. Dabei kam die Vorinstanz zum Schluss, dass vorliegend in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Beschwerdegegners 2 von einem gesetzgeberischen Versehen auszugehen sei. Es erschliesse sich nicht, weshalb in der Kernzone K Ein- und Ausfahrten zu Garagen, nicht aber auch Haus- und Kellerzugänge sowie Gartenausgänge von den Abgrabungsbeschränkungen ausgenommen und damit privilegiert sein sollen.
Diese Darlegungen der Vorinstanz sind nachvollziehbar. Der Beschwerdegegner 2 hat konkret dargelegt, dass es seiner gelebten Praxis entspreche, dass die Vorschrift zu Abgrabungen in der Kernzone so ausgelegt werde, dass auch Hauszugänge im Sinne der Erschliessung, analog zu Ein- und Ausfahrten, von der maximalen Abgrabung ausgenommen würden. In sämtlichen übrigen Bauzonen sind Haus- und Kellerzugänge sowie Gartenausgänge von den Abgrabungsbeschränkungen ausgenommen bzw. privilegiert. In den Kernzonen ist zwar aufgrund der sensiblen Umgebung eine restriktivere Anwendung von Abgrabungsvorschriften angebracht, jedoch macht diese pauschale Regel es dennoch nicht schlüssig, wenn auf der einen Seite in der Kernzone K grosszügige Abgrabungen für Ein- und Ausfahrten zu Garagen zugelassen werden, nicht hingegen für optisch in der Regel weniger ins Gewicht fallende Haus- und Kellerzugänge sowie Gartenzugänge; denn Sinn und Zweck der Abgrabungsvorschrift ist ja gerade die Vermeidung von einem überhohen Erscheinungsbild (vgl. Christian Berz/Antonio Frigerio, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1490). Hauszugänge wären gerade an Hanglagen in Kernzonen kaum je zu erstellen, wären sie nicht ebenfalls von den Abgrabungsbegrenzungen ausgenommen.
6.6.7 Gemäss der Grundnorm von § 293 Abs. 2 PBG sind von der Beschränkung betreffend Ausgestaltung von Untergeschossen über dem gestalteten Boden Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen ausgenommen. Es ergibt sich somit auch hier, dass die Hauszugänge grundsätzlich mitzuberücksichtigen sind. Erlässt eine BZO gestützt auf § 293 PBG Regeln und erwähnt die Hauszugänge nicht ausdrücklich, so kann in Übereinstimmung mit den Ausführungen des privaten Beschwerdegegners aufgrund der kantonalen Regelung nicht automatisch von einem qualifizierten Schweigen bezüglich Hauszugängen ausgegangen werden, wie der Beschwerdeführer argumentiert, sondern stellt sich durchaus die Frage nach einem gesetzgeberischen Versehen. Der Beschwerdegegner 2 hat denn gegenüber der Vorinstanz selbst auch anerkannt, dass die Gesetzeslage unvollständig und ergänzungsbedürftig sei, weshalb eine entsprechende Konkretisierung der Abgrabungsvorschrift in der anstehenden BZO-Revision vorgesehen sei. Diese Aussage blieb seitens des Beschwerdeführers unbestritten.
6.6.8 Schliesslich kommt hinzu, dass die Abgrabungen nur an zwei Stellen über 0,5 m betragen, um einen Hauszugang zu erschliessen (nördlicher Gebäudeteil der Westfassade und Ostfassade beim südlichen Gebäudeteil). Diese Abgrabungen dienen einzig dem Zugang zum Bauvorhaben und können in Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Ausführungen somit von den Abgrabungsbeschränkungen ausgenommen werden. An der fraglichen Stelle findet gleichzeitig eine Abstufung des nördlichen Gebäudekörpers statt, wodurch auch kein überhohes Erscheinungsbild ersichtlich ist und Sinn und Zweck von Art. 2.8 Abs. 1 BZO gewahrt werden kann. Die konkreten Abgrabungen führen nicht zu einer unbefriedigenden Terraingestaltung, da sich der gestaffelte Gebäudekörper gut einfügt. Wie die Vorinstanz richtig darlegt, sieht die BZO ebenfalls nicht vor, dass solche von der Beschränkung ausgenommenen Abgrabungen nur gestattet wären, sofern das Mass der Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain eingehalten bleibt. Schliesslich trifft ebenfalls zu, dass auf die genannten untergeordneten Abgrabungen grundsätzlich auch mittels einer Anpassung verzichtet werden könnte, ohne dass deswegen die Baubewilligung aufgehoben werden müsste.
6.7 Die Vorinstanz hat somit keine Rechtsverletzung begangen, indem sie gestützt auf Sinn und Zweck der strittigen BZO-Bestimmungen und gestützt auf die Aussagen des Beschwerdegegners 2 betreffend gelebte Praxis und Revisionsbedürftigkeit die Zulässigkeit der konkreten Abgrabungen aufgrund einer Gesetzeslücke angenommen hat. Der Rüge des Beschwerdeführers ist somit nicht zu folgen.
7.
Insgesamt erweist sich die Beschwerde demnach als unbegründet. Sie ist abzuweisen.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihm ausgangsgemäss nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.
9.
Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).
Demgemäss erkennt die Kammer:
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 300.-- Zustellkosten,
Fr. 7'300.-- Total der Kosten.
Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
Gegen dieses Urteil kann im Sinne der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
Mitteilung an:
a) die Parteien;
b) die Mitbeteiligte;
c) das Baurekursgericht.