Abklärung der Schutzwürdigkeit

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2022.00393

Urteil

der 1. Kammer

vom 13. April 2023

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Genossenschaft A,vertreten durch RA Dr. B,

2. Baukommission Kilchberg, vertreten durch RA C und/oder RA Dr. D,

Beschwerdegegnerinnen,

und

Politische Gemeinde Kilchberg, vertreten durch Gemeinderat Kilchberg, vertreten durch RA C und/oder RA Dr. D,

Mitbeteiligte,

betreffend Abklärung der Schutzwürdigkeit,

hat sich ergeben:

I.

Mit Beschluss vom 15. November 2021 erteilte die Baukommission Kilchberg der Genossenschaft A die baurechtliche Bewilligung für den Neubau einer Verkaufsstelle mit Wohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Kilchberg.

II.

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH am 3. Februar 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. In der Hauptsache beantragte er die Aufhebung des Entscheids. Die Sache sei an den Gemeinderat zu überweisen zur Einholung eines denkmalpflegerischen Gutachtens über die Schutzwürdigkeit des bestehenden Gebäudes E-Strasse 02 und, je nach Ergebnis der bauhistorischen Untersuchung, zum Beschluss über denkmalpflegerische Massnahmen.

Mit Entscheid vom 24. Mai 2022 trat das Baurekursgericht auf den Rekurs nicht ein.

III.

Hiergegen erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH am 29. Juni 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids unter den üblichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. Es sei die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen und dieses anzuweisen, den Rekurs des Beschwerdeführers gegen den Beschluss Nr. 03 der Baukommission Kilchberg betreffend den Abbruch und Neubau der Liegenschaft E-Strasse 02 (Baubewilligung Nr. 04) materiell zu behandeln. Eventuell sei ein Gutachten über die Schutzwürdigkeit des bestehenden Gebäudes E-Strasse 02 einzuholen und, je nach Ergebnis der bauhistorischen Untersuchung, die Sache zur Prüfung denkmalpflegerischer Massnahmen an den Gemeinderat von Kilchberg zu überweisen. Subeventuell sei ein Augenschein durchzuführen.

Am 5. August 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 2. September 2022 beantragte die Genossenschaft A, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers – abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 5. September 2022 beantragten die Baukommission Kilchberg und die politische Gemeinde Kilchberg, die Beschwerde sei abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Mit Replik vom 6. Oktober 2022 hielt der Zürcher Heimatschutz ZVH an seinen Anträgen fest. Dazu äusserte sich die Baukommission Kilchberg mit Duplik vom 27. Oktober 2022. Am 8. November 2022 erstattete die Genossenschaft A ihre Duplik. Mit Triplik vom 21. November 2022 hielt der Zürcher Heimatschutz ZVH wiederum an seinen Anträgen fest. Hierzu äusserten sich die Genossenschaft A sowie die Baukommission Kilchberg mit Quadruplik vom 2. Dezember 2022 bzw. 5. Dezember 2022. Der Zürcher Heimatschutz ZVH liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit .nbsp;19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Als Adressat des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeführer ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Ob das Baurekursgericht auf seinen Rekurs zu Recht nicht eingetreten ist, bildet Gegenstand der im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu prüfenden materiellen Fragen. Die weiteren Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

Für das geplante Neubauprojekt soll auf der streitbetroffenen Liegenschaft E-Strasse 02 in Kilchberg (Kat.-Nr. 01) das im Eigentum der politischen Gemeinde Kilchberg stehende, bestehende Gebäude Vers.-Nr. 05 abgerissen werden. Bei Letzterem handelt es sich um ein dreigeschossiges Wohnhaus mit vorgelagertem Gewerbeteil und anschliessender – als Lagergebäude genutzter – Scheune.

Gemäss Angaben der Baukommission und der politischen Gemeinde Kilchberg war die Inventarisierung des Streitobjekts im Rahmen der Inventarüberarbeitung im Jahre 2010 geprüft und verworfen worden.

Inzwischen wurde der private Gestaltungsplan F rechtskräftig festgesetzt (Beschluss der Gemeindeversammlung vom 18. September 2018; Urnenabstimmung vom 25. November 2018; Genehmigung des Regierungsrats Zürich mit Verfügung vom 29. April 2019; BRGE II Nr. 0199/2019 vom 3. Dezember 2019). Gegenstand des Gestaltungsplans ist ein Rückbau des streitbetroffenen Gebäudes und ein Neubau mit Gewerbenutzung inklusive Ladengeschäft gemäss Gestaltungsplan (a. a. O.). In diesem Zusammenhang ist beabsichtigt, das Grundstück E-Strasse 02 (Kat.-Nr. 01) im Baurecht an die Mitbeteiligte abzutreten.

3.

3.1 Vor Baurekursgericht hatte der Beschwerdeführer beantragt, die Sache sei an den Gemeinderat zu überweisen zur Einholung eines denkmalpflegerischen Gutachtens über die Schutzwürdigkeit des bestehenden Gebäudes E-Strasse 02 und, je nach Ergebnis der bauhistorischen Untersuchung, zum Beschluss über denkmalpflegerische Massnahmen.

3.2 Das Baurekursgericht ist auf den Rekurs nicht eingetreten. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die Selbstbindung (gemäss § 204 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) nur bei Schutzobjekten greife und nicht bedeute, dass alle im Eigentum von Gemeinden etc. befindlichen Gebäude als (potenzielle) Schutzobjekte gelten und wie inventarisierte Objekte zu behandeln wären. Mithin sei die Legitimation von Verbänden im Sinn von § 338b Abs. 1 lit. a PBG nicht schon dann gegeben, wenn sich das betreffende Objekt im Eigentum des Gemeinwesens befinde. Die Gemeinde Kilchberg verfüge über ein Inventar der Heimatschutzobjekte. Das vorliegend infrage stehende Gebäude sei aber nicht darin enthalten. Ein Säumnis oder eine willkürliche Vorgehensweise bei der Inventarisierung mache der Rekurrent nicht substanziiert geltend. Es bleibe darum zu prüfen, ob der Rekurrent aufgrund eines anderen Ausnahmetatbestands, namentlich einer begründeten Vermutung einer potenziell hochgradigen Schutzwürdigkeit, dennoch zum Rekurs berechtigt sei. Aus den Vorbringen des Rekurrenten und dem "Einschätzungsbericht" (denkmalpflegerische Kurzbegutachtung durch Historiker G, H und I vom 25. Mai 2021) gehe nicht hervor, dass es sich um ein hochgradig schutzwürdiges Objekt handeln könne. Der Rekurrent lasse sogar explizit offen, ob eine Unterschutzstellung überhaupt angezeigt sei. Es werde lediglich vermutet, dass es sich um ein Schutzobjekt handeln könne. Im Rahmen der Inventarisierung sei dies ebenfalls erkannt worden. Die für die Inventarüberarbeitung eingesetzte Arbeitsgruppe habe jedoch empfohlen, das Objekt "trotz gewissen historischen und architektonischen sowie besonderen städtebaulichen Qualitäten" nicht ins Inventar aufzunehmen. Der Gemeinderat sei dieser Empfehlung gefolgt, womit der Rekurrent mangels Inventareintrag grundsätzlich nicht rekurslegitimiert sei. Ein Ausnahmefall liege nicht vor, insbesondere deute nichts auf eine hochgradige Schutzwürdigkeit hin.

Hinzu komme vorliegend das Vertrauen in die Rechtsbeständigkeit des privaten Gestaltungsplans F. Die darin vorgesehene Bebauung sehe die Beseitigung des streitbetroffenen Gebäudes vor. Unter den hier gegebenen Umständen, mithin nach öffentlicher Auflage und rechtskräftiger Festsetzung des Gestaltungsplans und nach Baueingabe eines entsprechenden Projekts, komme dem öffentlichen wie auch privaten Interesse an der Realisierung der im Gestaltungsplan F vorgesehenen Überbauung unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes ein sehr grosses Gewicht zu, welches ebenfalls dagegen spreche, die Frage der Schutzwürdigkeit (erneut) aufzurollen.

3.3 Der Beschwerdeführer hält dem namentlich entgegen, die Liegenschaft sei willkürlich nicht inventarisiert worden. Zudem befinde sich das Haus E-Strasse 02 unbestrittenermassen in kommunalem Besitz. Nach bisher unbestrittener Rechtsauffassung und Praxis habe aus § 204 Abs. 1 PBG, d. h. dem Grundsatz der Selbstbindung, gefolgt, dass Gebäude im Besitz der öffentlichen Hand als provisorisch geschützt gelten würden, wie wenn sie inventarisiert wären. Die Beteiligten hätten sodann sehr wohl gewusst, dass es sich um ein potenzielles Schutzobjekt handle. Der Schutz des guten Glaubens lasse sich nicht aufrechterhalten.

4.

Gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, können unter anderem gegen Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203 – 217 PBG oder § 238 Abs. 2 PBG (besondere Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes bei der Gestaltung von Bauten) stützen, Rekurs oder Beschwerde erheben (§ 338b Abs. 1 lit. a PBG). Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den Verbänden dabei nur für Rügen zu, die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG).

4.1 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und Beschwerdelegitimation der Natur- und Heimatschutzverbände in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in ein gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstelltes Inventar Aufnahme gefunden hat (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1). Die blosse Behauptung, ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch schutzwürdig, verschafft den Verbänden keinen Zugang zum Rekursverfahren (RB 1990 Nr. 10). Sodann darf § 338b Abs. 2 PBG nicht rein prozessual betrachtet werden, sodass schon die Berufung auf eine Missachtung des III. Gesetzestitels bzw. von § 238 Abs. 2 PBG legitimationsbegründend wäre. Die Verbandsbeschwerde kommt nur dann zum Zug, wenn die Behörde ihren Entscheid auf den III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stützte bzw. aufgrund eines Inventareintrags darauf hätte stützen sollen. Sie soll es den Verbänden ermöglichen, sich gegen alle Anordnungen zu wehren, die mit der Aufhebung einer förmlichen Unterschutzstellung oder der Entlassung eines Schutzobjekts aus dem Inventar verbunden sind (VGr, 11. Juli 2012, VB.2011.00759, E. 2.4 mit weiteren Hinweisen). Dementsprechend muss die angefochtene Anordnung ein bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisiertes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG betreffen (VGr, 26. August 2009, VB.2009.00317, E. 3.3; RB 1990 Nr. 11 = BEZ 1990 Nr. 11).

In zwei Ausnahmefällen hat das Verwaltungsgericht bisher die Legitimation der Verbände in der Rechtsprechung auch bei nicht inventarisierten Objekten bejaht (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 166 mit Hinweisen; VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1). Erstens in einem Fall, in welchem ein Inventareintrag einzig mangels rechtzeitiger Entdeckung des Schutzobjekts unterblieben und zudem die Schutzwürdigkeit unbestritten war (RB 1991 Nrn. 3, 9 und 60 = BEZ 1991 Nr. 23 = ZBl 92/1991, S. 495). Als Zweites in Fällen, in denen das zuständige Gemeinwesen seiner Pflicht zur Inventarisierung nicht nachgekommen war und die Schutzwürdigkeit als glaubhaft dargetan wurde sowie wahrscheinlich erschien (VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1; 10. September 2003, VB.2003.00197, E. 2a; 20. Dezember 2001, VB.2001.00351, E. 1b; RB 1996 Nr. 6, 1997 Nr. 2;Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 566).

Allerdings besteht ein Anfechtungsrecht des vorliegenden Beschwerdeführers gemäss neuer Rechtsprechung des Bundesgerichts weitergehend bereits dann, wenn eine Inventarisierung der betroffenen Liegenschaft offensichtlich zu Unrecht unterblieben ist (BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 4; dazu auch Daniela Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 430 ff.). Dies ist bei der Beurteilung der vorliegend strittigen Legitimationsfrage zu beachten (vgl. bereits VGr, 10. November 2022, VB.2022.00065, E. 4.1).

In der vorliegenden Sache ist – analog zum präjudiziellen Entscheid des Bundesgerichts – für die Frage der Legitimation vorfrageweise zu prüfen, ob die Inventarisierung der streitbetroffenen Liegenschaft offensichtlich zu Unrecht unterblieben ist.

4.2 Als Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.

In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Fritzsche et al., S. 300; Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139, 205).

Für die Inventarisierung ist einzig die potenzielle Schutzwürdigkeit vorausgesetzt (VGr, 10. November 2022, VB.2022.00065, E. 4.4.1). In das Inventar werden entsprechend nicht nur Objekte aufgenommen, die mit Sicherheit formell geschützt werden, sondern auch Objekte, bei denen die Möglichkeit besteht, dass sie sich bei genauer Untersuchung als Denkmal erweisen könnten (VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800, E. 5.5; 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.3.2; 9. Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3; vgl. auch BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 5.2). Ein Entscheid über die Schutzwürdigkeit des Objekts bzw. eine Interessenabwägung hat noch nicht zu erfolgen (vgl. VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800, E. 5.5).

4.3

4.3.1 Die vom Beschwerdeführer ins vorinstanzliche Verfahren eingebrachte Kurzbegutachtung vom 25. Mai 2021 (vgl. E. 3.2) – der eine Begehung zugrunde liegt – geht davon aus, dass das Baujahr ins frühere 18. oder ins 17. Jahrhundert fällt. Die grosse Scheune – die, was ungewöhnlich gewesen sei, auch Zimmer und einen Keller enthalte – sei 1890 neu an das Wohnhaus angebaut worden (a. a. O.). Die Flachdachanbaute mit Ladenlokalen sei höchstwahrscheinlich 1876 angebaut worden (a. a. O.). Der "Einschätzungsbericht" kommt zu folgendem Schluss: "Das Bauernhaus an der E-Strasse 02 hat einen mächtigen Auftritt und ist prägend für das Zentrum von J. Sowohl Wohn- als auch Scheunenteil sind von aussergewöhnlicher Länge. Dank der abfallenden Lage auf der Talseite ist das Gebäude nicht zwei- sondern dreigeschossig, was seine Wichtigkeit im Ortsbild betont. Von seiner Dimension her ist es das wichtigste historische Gebäude im Zentrum von J. Zudem ist es das einzige Zeugnis der Landwirtschaftlichen Epoche im Dorfkern. Es hält die Erinnerung wach an das einst auf die Landwirtschaft ausgerichtete Dorf und gibt Hinweise auf den wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Wandel in diesem Dorf in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts."

4.3.2 Bei den von der Beschwerdegegnerin 2 eingelegten Akten zum Inventarisierungsverfahren findet sich zum Streitobjekt ein einziges Blatt. Dort heisst es: "Klassifizierung neu: begangen"; "Klassifizierung alt: Neuaufnahme"; zum Erstellungsdatum: "1800"; zum Innern: "Nicht begangen (15.04.2010)" und unter "Würdigung: Empfehlung" steht: "Trotz gewissen historischen und architektonischen sowie besonderen städtebaulichen Qualitäten, empfiehlt die im Rahmen der Inventarüberarbeitung eingesetzte Arbeitsgruppe der Gemeinde Kilchberg das Objekt nicht in das Inventar aufzunehmen."

Die Beschwerdegegnerin 2 hat bis heute nicht dargetan, wie sich diese Arbeitsgruppe zusammensetzte und aus welchen Gründen die Nichtaufnahme in das Inventar stattfand. Dass sie von "besonderen städtebaulichen Qualitäten" sprach und gewisse historische und architektonische Qualitäten anerkannte, ohne die Baute genauer zu begutachten oder nur schon von innen zu begehen, deutet auf eine unzureichende Abklärung hin. Jedenfalls wäre – in einem Fall wie hier, wo das streitbetroffene Grundstück im Eigentum der Gemeinde steht, Indizien für das Vorliegen eines Schutzobjekts bestehen und genügend substanziiert Zweifel am Inventarisierungsverfahren vorgebracht werden – die Gemeinde im Zusammenhang mit der Selbstbindung des Gemeinwesens nach § 204 PBG gehalten gewesen, den Nachweis genügender Abklärungen zu erbringen (vgl. RB 1985 Nr. 94, wonach § 204 PBG über die Selbstbindung das Gemeinwesen auch verfahrensmässig belastet).

Soweit die Beschwerdegegnerin 2 vor der Vorinstanz ausführte, im Zusammenhang mit der Inventarüberarbeitung im Jahr 2010/2011 sei "aufgrund einer Interessenabwägung bewusst entschieden" worden, dass das Gebäude E-Strasse 02 nicht in das Inventar aufgenommen werde, ist darauf hinzuweisen, dass im Zusammenhang mit der Inventarisierung eine Interessenabwägung noch nicht zu erfolgen hat (vgl. E. 4.2).

Zwar wird von der Beschwerdegegnerin 2 nun vorgebracht, dass die Lage des Objekts an der E-Strasse zu "diversen Veränderungen am Gebäude" geführt habe. Das Streitobjekt zeige sich heute im Zustand von 1900. Das Gebäude weise "kaum mehr Originalsubstanz" auf. Diesbezüglich bringt sie aber keine Belege vor, während die vom Beschwerdeführer eingebrachten Fotoaufnahmen aus dem Innern des Gebäudes daran ernsthafte Zweifel wecken. Hinzu kommt, dass der von der Beschwerdegegnerin 2 behauptete Zustand, einer Unterschutzstellung aufgrund des Situationswerts nicht generell entgegenstehen würde (vgl. VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 5.4.3; 22. Dezember 2021, VB.2021.00093/VB.2021.00094, E. 5.3.6).

4.3.3 Kommen dem Gebäude gemäss der Einschätzung der Gemeinde "besondere städtebauliche Qualitäten" zu – was auf einen besonderen Situationswert hindeutet – und verfügt es zudem auch noch über (gewisse) alte Substanz, so erscheint es als potenziell schutzwürdig (vgl. VGr, 10. November 2022, VB.2022.00065, E. 4.4.1). Da dennoch keine Begutachtung stattfand und die Beschwerdegegnerin 2 schlicht keine Details zu den Gründen, im Jahr 2010/2011 auf die Inventarisierung zu verzichten, sowie zur Zusammensetzung der eingesetzten Arbeitsgruppe vorbringen kann bzw. möchte, ist davon auszugehen, dass das Gebäude offensichtlich zu Unrecht nicht inventarisiert wurde.

4.3.4 Ob es sich bei den vom Beschwerdeführer erstmals vor Verwaltungsgericht eingereichten E-Mail-Kopien einer mit der Inventarisation befassten Fachperson um unzulässige neue tatsächliche Vorbringen oder um neue Beweismittel handelt, kann offengelassen werden. Für den Ausgang des Verfahrens sind sie nicht wesentlich.

4.4 Dem von der Vorinstanz erwogene Schutz des guten Glaubens im Zusammenhang mit dem rechtskräftig festgesetzten Gestaltungsplan kommt allenfalls bei der materiellen Beurteilung des Rechtsmittels eine Bedeutung zu.

Er steht dem Eintreten auf das Rechtsmittel im vorliegenden Fall jedoch nicht entgegen. Mit dem privaten Gestaltungsplan F wurde nicht über die Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Baute entschieden. Diese war im Verfahren gar kein Thema (vgl. Privater Gestaltungsplan F – Kilchberg, Planungsbericht gemäss RPV Art. 47, Fassung für das Genehmigungsverfahren vom 20. Juli 2018 [Nachführung 5. Dezember 2018; http://oerebdocs.zh.ch/getDoc?docid=8892]; vgl. auch BGr, 3. November 2021, 1C_498/2020, E. 1.7). Der Gestaltungsplan enthält denn auch keine Verpflichtung zum Abbruch des streitbetroffenen Gebäudes, sondern legt in planerischer Hinsicht – für den Fall des Abbruchs des Streitobjekts – die Grundlage für ein relativ konkretes Bauprojekt. In Art. 5 GP heisst es unter der Sachüberschrift "Rückbau von bestehenden Bauten und Anlagen": "Der Rückbau des Gebäudes GVZ-Nr. 05 ist bewilligungspflichtig und erst gestattet, wenn die Erstellung des Neubaus gemäss diesem Gestaltungsplan gesichert ist." Es geht dem Beschwerdeführer nicht um eine akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplans in dem Sinn, als dass die Rechtswidrigkeit dieser nutzungsplanerischen Festlegungen und Vorschriften geltend gemacht würde. Das Prinzip des einmaligen Rechtsschutzes wird nicht verletzt. Vielmehr wird vom Beschwerdeführer dargetan, dass es sich beim streitbetroffenen Gebäude – dessen Abbruch im Gestaltungsplan ausdrücklich als bewilligungspflichtig bezeichnet wurde – um ein potenzielles Schutzobjekt handle und der Abbruch deshalb nicht ohne Weiteres zu bewilligen sei.

4.5 Mithin ist das Baurekursgericht auf den Rekurs zu Unrecht nicht eingetreten. Der angefochtene Entscheid ist deshalb aufzuheben und die Sache zur materiellen Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Darauf, wie es sich mit der Rekurslegitimation von Natur- und Heimatschutzverbänden im Zusammenhang mit der Selbstbindung des Gemeinwesens nach § 204 Abs. 1 PBG verhält, braucht nicht weiter eingegangen werden.

5.

5.1 Damit erweist sich die Beschwerde als begründet und ist gutzuheissen.

5.2 Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdegegnerinnen sowie die Mitbeteiligte kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 i. V. m. § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind die Beschwerdegegnerin 1 und die Mitbeteiligte zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen.

6.

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Zwischenentscheid, der beim Bundesgericht nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar ist.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 24. Mai 2022 aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 2'280.-- Total der Kosten.

3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 sowie der Mitbeteiligten je zu einem Drittel auferlegt.

4. Die Beschwerdegegnerin 1 und die Mitbeteiligte werden verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an:

a) die Parteien;

b) das Baurekursgericht.