Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
VB.2022.00295
Urteil
der 1. Kammer
vom 24. November 2022
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.D AG,vertreten durch RA E,
2.Ressortvorsteher Hochbau Männedorf, vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
betreffend Mutationsgenehmigung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Verfügung vom 18. Februar 2021 genehmigte der Ressortvorsteher Hochbau der Gemeinde Männedorf der D AG (im Anzeigeverfahren) die Zusammenlegung der Grundstücke aKat.-Nrn. 01 und 02 sowie die Aufteilung der vereinigten Parzelle in die Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 04.
II.
Gegen diese Verfügung erhoben A und B mit Eingabe vom 10. November 2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Verweigerung der Aufteilung des zusammengelegten Grundstücks. Mit Entscheid vom 6. April 2022 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom 18. Mai 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die Verweigerung der genehmigten Aufteilung des Grundstücks; eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Am 9. Juni 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die D AG ersuchte mit Eingabe vom 16. Juni 2022 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen um Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie einzutreten sei. Am 29. Juni 2022 schloss der Ressortvorsteher Hochbau ebenso auf Beschwerdeabweisung, soweit darauf einzutreten sei. A und B hielten mit Replik vom 26. August 2022 an ihren Anträgen fest. Am 13. September 2022 duplizierte die D AG. A und B liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Beschwerdeführenden rügen unter anderem eine durch die Mutation geschaffene Übernutzung des an ihre Parzelle Kat.-Nr. 05 anstossenden Grundstücks Kat.-Nr. 03, wodurch ihre Beschwerdebefugnis zu bejahen ist. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Die streitgegenständliche Mutation umfasst zunächst die Zusammenlegung der gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Männedorf vom 30. September 1996 (BZO) der Kernzone K1 zugewiesenen und der gleichen Eigentümerin (der Beschwerdegegnerin 1) gehörenden Parzellen aKat.-Nrn. 01 (955 m2) und 02 (67 m2) und darauf deren (mittigere) Aufteilung in die Grundstücke Kat.-Nrn. 03 (655 m2) und 04 (367 m2). Auf aKat.-Nrn. 01 respektive Kat.-Nr. 03 befindet sich ein unter Geltung der Bauordnung der Gemeinde Männedorf vom 17. April 1952 (aBZO) bewilligtes und realisiertes Mehrfamilienhaus (G-Strasse 06; Vers.-Nr. 07), welches wegen seiner Gebäudehöhe und seiner Geschosszahl nicht zonenkonform ist. Die Mutation hat namentlich zur Folge, dass die an die südöstliche Seite des Mehrfamilienhauses anstossende Grundstücksgrenze näher rückt und neu eine Distanz von rund 3,5 m aufweist (statt bisher über 20 m).
3.
3.1 Gemäss § 228 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dürfen durch Unterteilung von Grundstücken keine den Bauvorschriften widersprechende Verhältnisse geschaffen werden. Die Baubewilligungsbehörde hat dafür im Zeitpunkt der Bewilligung der Parzellierung besorgt zu sein (VGr, 13. Januar 2022, VB.2021.00270, E. 4.5). In der Praxis können einer Verkleinerung überbauter Grundstücke zahlreiche Ablehnungsgründe entgegenstehen. Am häufigsten sind Abstandsverletzungen, Ausnützungsüberschreitungen oder eine fehlende Zugänglichkeit (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 694). Wenn etwa die Parzellierung eines Grundstücks zu einer Übernutzung eines oder mehrerer der geschaffenen neuen Parzellen führt, sind entsprechende Ausnützungsübertragungen vorzunehmen (vgl. VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800, E. 3.3).
3.2 Die vorliegend strittige Mutationsgenehmigung ist mit Auflagen betreffend Erschliessung und Abstellplätze für Motorfahrzeuge verbunden. Die Beschwerdeführenden bemängeln nicht die Auflagen selbst, sondern dass ein am 23. März 2022 beschlossener und am 8. April 2022 versandter Bauentscheid für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem mit streitgegenständlicher Verfügung neu parzellierten Grundstück Kat.-Nr. 04 eine der Auflagen nicht beachten würde. Nur schon aus zeitlicher Abfolge lässt sich mit diesem Einwand die Rechtswidrigkeit der Auflage oder, darüber hinaus, der Mutationsgenehmigung nicht begründen; entsprechend erblicken die Beschwerdeführenden darin aber einen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Indes ist im zeitlichen Zusammenfallen von der Zustellung des (abweisenden) Rekursentscheids an die Beschwerdeführenden und dem Versand der die Parzelle Kat.-Nr. 04 betreffenden Baubewilligung allein kein Hinweis auf ein widersprüchliches oder sonst wie treuwidriges Vorgehen der Bewilligungsbehörde zu erkennen.
4.
4.1 Mit Bauentscheid vom 30. August 1963 erlaubte die damalige Baukommission Männedorf der Bauherrschaft, das Mehrfamilienhaus mit der heutigen Vers.-Nr. 07 anstatt mit den in der Bauordnung vorgesehenen drei Geschossen viergeschossig zu bauen, wozu "in Anbetracht dessen, dass die zonengemässe Ausnützungsziffer sowie die Grenz- und Gebäudeabstände eingehalten sind und nicht zuletzt auch aus stä[d]tebaulichen Erwägungen (bessere Durchsicht zufolge kleinerer Gebäudelänge, Gewinn an freiem Raum um das Gebäude zufolge kleinerem Gebäudegrundriss, Wirkung als Dominante in Quartier H etc.) […] die notwendige Ausnahmebewilligung in Bezug auf Gebäudehöhe und Geschosszahl erteilt" wurde. Die Baubewilligung statuierte überdies eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung in Gestalt einer Ausnützungsbeschränkung, da das Mehrfamilienhaus zusammen mit einer Altbaute die für die Ausnützungsberechnung zusammengenommenen vier Grundstücke vollständig ausnützte.
Vor diesem Hintergrund wehren sich die Beschwerdeführenden gegen die Mutationsgenehmigung mit dem Argument, dass die Einhaltung der Grenz- und Gebäudeabstände im Bewilligungszeitpunkt eine notwendige Voraussetzung für die Erteilung der Ausnahmebewilligung war und daher diese Abstände nach wie vor einzuhalten seien.
4.2 Beim baurechtlichen Entscheid handelt es sich um eine behördliche Erklärung, dass der vorgesehenen Realisierung eines Baugesuchs keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen (VGr, 15. Juli 2021, VB.2021.00253, E. 3.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 424). Die Baubewilligung betrifft grundsätzlich nicht Zustände (also den Bestand von Gebäuden), sondern Vorgänge, nämlich die Errichtung und Änderung von Bauten und Anlagen sowie Umnutzungen. Insofern regelt sie den Zustand auf einem Grundstück nicht abschliessend und in unveränderbarer Weise (VGr, 21. Oktober 2021, VB.2021.00016, E. 3.2 mit Hinweisen). Die mit der Baubewilligung verknüpfte Ausnahmebewilligung gewährt die Errichtung einer an sich materiell rechtswidrigen, konkreten Baute, unter entsprechender Abänderung bzw. Aufhebung bestimmter Bauvorschriften (Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 43). Die materielle Baurechtswidrigkeit ist durch die Ausnahmebewilligung geheilt (VGr, 19. Dezember 1995, VB.1995.00109 = BEZ 1996 Nr. 3 E. 1; BEZ 1983 Nr. 13).
4.3 Wie gesehen (E. 4.1) genehmigte die Baukommission Männedorf am 30. August 1963 das projektierte Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 und sprach sich damit zur Rechtmässigkeit der damals geplanten baulichen Massnahmen aus. Das Mehrfamilienhaus ist somit (und mangels gegenteiliger Hinweise) als ursprünglich materiell rechtmässige Baute aufzufassen, da sie im Errichtungszeitpunkt – ungeachtet der im Bauentscheid inhärenten Ausnahmebewilligung – dem geltenden materiellen Recht entsprochen hat. Der Fokus der Beschwerdeschrift auf die der Baubewilligung zugrundliegenden Umstände im Jahr 1963 verkennt, dass die Bewilligungsartdes Mehrfamilienhauses für die Beurteilung der Rechtmässigkeit der Mutationsgenehmigung nicht weiter von Belang ist. Die monierten Abstandsverletzungen auf der Nordwestseite des Mehrfamilienhauses zum angrenzenden öffentlichen Fussweg und zum Gebäude Vers.-Nr. 08 (G-Strasse 09) sind insofern unbeachtlich, als die nordwestliche Grundstücksgrenze von der Mutation gänzlich unberührt ist (siehe E. 2) und dort somit keine neuenVerletzungen von Abstandsvorschriften entstehen.
Demgegenüber ist eine etwaige Abstandsverletzung des bestehenden Mehrfamilienhauses gegen Südosten und damit in Richtung der neu mutierten Grenzlinie verfahrensrelevant, da so (anders als bei der Nordwestseite des Grundstücks) neue Verletzungen von (Abstands-)Vorschriften entstehen können.
4.4 Die angefochtene Verfügung hält in dieser Hinsicht fest, dass die Grenze zwischen den neuen Grundstücken Kat.-Nrn. 03 und 04 so gelegt sei, dass die Grenzabstände eingehalten werden könnten. Die Vorinstanz kam dagegen zum Schluss, dass die Bestandesbaute auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 auf der Südostseite den Grenzabstand zur neuen Parzellengrenze im Ausmass der Mehrhöhe von 1,34 m überschreite. Da das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 aber der gleichen Eigentümerin gehöre, könne sich diese formlos selbst ein Näherbaurecht einräumen. Dem stellen sich die Beschwerdeführenden entgegen: Soweit sie sich dabei auf die Motive für die Erteilung der Ausnahmebewilligung stützen, ist ihnen aus oben dargelegten Gründen (E. 4.3) nicht zu folgen. Ebenso unergiebig ist der Einwand, dass der fragliche Abstand aufgrund der mit der Ausnahmebewilligung einhergehenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung einer privatautonomen Regelung entzogen sei, da der baurechtliche Entscheid vom 30. August 1963 allein einen Ausnützungsrevers (dessen Bestand angesichts des aktuellen Rechts im Übrigen ohnehin fraglich ist, dazu VGr, 11. August 2010, VB.2010.00141, E. 2.5) enthielt.
Indessen könnte der fragliche Abstand einer Näherbaurechtsvereinbarung deswegen nicht zugänglich sein, weil sich das Baugrundstück in der Kernzone K1 befindet, in der (abgesehen von besonderen Gebäuden) die zulässige Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern geregelt wird, sondern gemäss Ziff. 3.4.1 BZO mittels Regelung der Geschosszahl, Grenzabstand, Gebäude- und Gesamthöhe sowie Festlegung der zulässigen Gebäudelänge und -tiefe. Erfolgt – wie hier – die Festlegung der baulich zulässigen Ausnützung mittels Bestimmungen über die Abstände, Grösse und Stellung der Baukörper usw., so darf das so fixierte Mass der zulässigen Ausnützung nicht mittels Näherbaurechten im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG umgangen werden. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist daher in solchen Fällen die Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstände nur dann zuzulassen, wenn anhand eines Vergleichsprojekts nachgewiesen wird, dass das Bauvorhaben – respektive vorliegend die Bestandesbaute auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 – die aufgrund der primären Baubegrenzungsnormen zulässige Ausnützung nicht überschreitet (VGr, 10. Februar 2022, VB.2020.00825, E. 8.5 mit Hinweis auf VGr, 3. Dezember 2003, VB.2003.00340, E. 3.2). Mit diesem Vergleich ist im Fall der eingehaltenen Ausnützung nicht nur aufgezeigt, dass die Unterschreitung der Abstände durch nachbarliche Vereinbarung möglich ist, sondern darüber hinaus, dass die Verkleinerung der überstellten Parzelle (von 955 m2 auf 655 m2) keine Übernutzung bewirkt.
4.5 Das von Seiten der Bauherrschaft im Rekursverfahren eingereichte Vergleichsprojekt stützt seine Ausnützungsberechnung auf die Bruttogeschossfläche und kommt zum Ergebnis, dass das bestehende Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 mit einem Total von 704 m2 (vier Geschosse mit je 176 m2) angesichts des Vergleichsprojekts mit einem Total von 1'014 m2 (EG: 242 m2; 1. und 2. OG: 285 m2; DG: 202 m2) die zulässige Ausnützung nicht überschreitet. Die Beschwerdeführenden bemängeln daran, dass ein Vergleich der Bruttogeschossflächen kein abschliessendes Resultat erbringen könne. Sie zeigen aber nicht auf, weshalb dies nicht der Fall sein sollte. Wenn sie ausführen, dass es darum gehe, ob das bestehende Volumen auf dem abparzellierten Grundstück Kat.-Nr. 03 nach den aktuellen Vorschriften realisiert werden könnte, ist darauf hinzuweisen, dass dies mit dem eingereichten Vergleichsprojekt gerade aufgezeigt wird. Denn das Vergleichsprojekt stellt auf die primären Baubegrenzungsnormen gemäss Ziff. 3.4.1 BZO ab, deren Einhaltung die Vorinstanz festgestellt hat, ohne dass die Bechwerdeführenden dies in Zweifel ziehen würden. Stattdessen führen sie an, dass das nicht anrechenbare Untergeschoss der bestehenden Baute unberücksichtigt blieb. Dessen Einbezug in die Ausnützungsberechnung der Bestandesbaute (also fünf Geschosse mit je 176 m2, womit ein Total von 880 m2 resultieren würde) würde aber nichts daran ändern, dass mit Blick auf das Vergleichsprojekt die zulässige Ausnützung nicht überschritten ist. Der Einfluss des nicht anrechenbaren Untergeschosses auf die Gebäudehöhe ist damit nicht von Relevanz.
Nach dem soeben Ausgeführten belegt das Vergleichsprojekt, dass das Mehrfamilienhaus die auf eine Fläche von 655 m2 verringerte Parzelle Kat.-Nr. 03 nicht übernutzt, womit in ausnützungsmässiger Hinsicht keine den Bauvorschriften widersprechenden Verhältnisse geschaffen werden. Zugleich erlaubt die so aufgezeigte Ausnützungskonformität die Unterschreitung des gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstandes in südöstlicher Richtung zum Grundstück Kat.-Nr. 04 mittels Näherbaurecht im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG. Damit liegt – entgegen der Beschwerdeschrift – auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 ein genügender Grenzabstand des Mehrfamilienhauses gegen Südosten vor.
4.6 Zusammenfassend beachtet die angefochtene Mutationsgenehmigung die Anforderungen von § 228 Abs. 2 PBG und schafft keine den Bauvorschriften widersprechenden Verhältnisse. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
5.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr sind die Beschwerdeführenden zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 205.-- Zustellkosten,
Fr. 3'705.-- Total der Kosten.
Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt.
Die Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
Mitteilung an:
a) die Parteien;
b) das Baurekursgericht.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Vorsitzende: Die Gerichtsschreiberin:
Versandt: