Baubewilligung für Mehrfamilienhaus

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2018.00763

Urteil

der 1. Kammer

vom 23. Mai 2019

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

1.A, vertreten durch RA B,

2.C,vertreten durch RA B,

beide vertreten durch RA J,

Beschwerdeführende,

gegen

1.D,

2.E,

3.F,

alle vertreten durch RA G,

Beschwerdegegner,

und

Gemeinderat Wallisellen, vertreten durch RA H,

Mitbeteiligter,

betreffend Baubewilligung für Mehrfamilienhaus,

hat sich ergeben:

I.

Mit Beschluss vom 27. März 2018 erteilte der Gemeinderat Wallisellen A und C unter Auflagen und Bedingungen die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses mit freistehender Garage sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses an der I-Strasse 01 in Wallisellen (Kat.-Nr. 02).

II.

Hiergegen rekurrierten D, E und F als Eigentümer angrenzender Parzellen am 7. Mai 2018 an das Baurekursgericht. Am 25. Oktober 2018 hiess dieses das Rechtsmittel gut und hob den angefochtenen Beschluss auf.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und C am 28. November 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des baurekursgerichtlichen Urteils und die Bestätigung des Beschlusses des Gemeinderats Wallisellen vom 27. März 2018. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und es sei die Baubewilligung unter der Auflage zu bestätigen, die Fassade des Garagengeschosses zu überarbeiten und bewilligen zu lassen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Am 6. Dezember 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Wallisellen beantragte am 17. Dezember 2018 die Gutheissung der Beschwerde. D, E und F beantragten am 21. Januar 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. In ihrer Replik vom 25. Februar 2019 hielten diese an ihren Anträgen fest, ebenso D, E und F in ihrer Duplik vom 28. März 2019. Der Gemeinderat Wallisellen verzichtete mit Eingabe vom 11. April 2019 auf eine weitere Stellungnahme. Eine zusätzliche Eingabe von A und C erfolgte am 7. Mai 2019.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1 Das streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wallisellen in der Zentrumszone. Zudem befindet es sich im Geltungsbereich des öffentlichen Gestaltungsplans "K" (Baubereich C2). Projektiert ist die Erstellung eines fünfgeschossigen Mehrfamilienhauses mit Attikageschoss und insgesamt acht Wohnungen.

2.2 Für die genannte Parzelle wurden bereits zwei Mehrfamilienhaus-Neubauprojekte eingereicht. Ein Projekt wurde vom Gemeinderat nicht bewilligt, für das andere Vorhaben wurde die Bewilligung zunächst erteilt, jedoch mit rechtskräftigem Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juli 2016 wieder aufgehoben (BRGE IV Nr. 0084/2016). Das Baurekursgericht erwog in diesem Entscheid unter anderem, dass das gegen die I-Strasse hin bis zur Höhe von 2 m in Erscheinung tretende, fensterlose und nur aus Mauerwerk bestehende Garagengeschoss und die unruhigen Fassaden- und Balkonfluchten den erhöhten ästhetischen Anforderungen des Gestaltungsplans nicht genügten.

2.3 Das vorliegende, unter Beizug des kommunalen Gestaltungsbeirats erstellte Projekt sieht als Abschluss des Gebäudes gegen die I-Strasse hin ein bis zu einer Höhe von über 2,8 m sichtbares, aus Betonmauerwerk bestehendes Garagengeschoss vor. Mittig ist ein 4,8 m breites Garagentor projektiert, auf dessen Seiten je ein ca. 2,2 m breites Fenster platziert werden soll. Über diesem Erdgeschoss befinden sich ca. 3,1 m weit auskragende Balkone der Wohneinheiten im ersten Stockwerk. Die ebenfalls auskragenden Balkone im zweiten, dritten und vierten Obergeschoss sind demgegenüber um je ca. 0,8 m zurückversetzt und über Stützen verbunden.

3.

3.1 Der Gestaltungsplan "K" sieht vor, dass Bauten, Anlagen, Umschwung sowie der öffentliche Strassenraum für sich und im Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu gestalten sind, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird (Art. 10). Mit der Neugestaltung des öffentlichen Strassenraums soll eine hohe Aufenthaltsqualität für Fussgänger erreicht werden. Bestandteil des öffentlichen Strassenraums ist auch die Gestaltung der Fassaden von Eingangsgeschossen (Art. 11 Abs. 1). Unter dem Titel "Parkierung" (Art. 14) ist zudem statuiert, dass oberirdische Parkplätze nur für Besucher und Kunden zulässig sind (Abs. 1) und die übrigen Parkplätze in Tiefgaragen zweckmässig zusammenzufassen sind (Abs. 2).

3.2 Gestaltungsvorschriften eröffnen der Baubehörde regelmässig einen von der Rekursinstanz zu respektierenden Beurteilungsspielraum. Bei der Überprüfung des kommunalen Entscheids muss die Vor­instanz die angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden. Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (vgl. dazu BGr, 5. September 2017, 1C_358/2017, E. 3.6).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

3.3 Die Beschwerdeführerschaft bringt vor, das neue Vorhaben erfülle sämtliche vom Baurekursgericht im Verfahren betreffend das vorgängige Projekt gemachten Vorgaben. Die Vorinstanz statuiere im angefochtenen Entscheid weitergehende Einschränkungen und setze sich damit in ungerechtfertigter Weise in Widerspruch zu ihrem ersten Urteil. Das neue, verbesserte Bauprojekt erfülle die Gestaltungsanforderungen durch eine ruhigere und weniger massiv wirkende Bauweise. Zudem seien die Vorgaben des Baurekursgerichts nicht vereinbar mit der Zielsetzung des verdichteten Bauens und eine Einfahrtsrampe für eine unterirdische Tiefgarage würde die vom Gestaltungsplan geforderte gute Umgebungsgestaltung verunmöglichen.

Auch der Gemeinderat Wallisellen rügt, dass die Vorinstanz sich in Widerspruch zu ihrem Entscheid betreffend das Vorgängerprojekt setze, indem sie neu eine unterirdisch gelegene Tiefgarage fordere. Sie habe ihr eigenes gestalterisches Ermessen unzulässigerweise an die Stelle desjenigen des Gemeinderats gesetzt.

3.4

3.4.1 Im angefochtenen Entscheid stellt das Baurekursgericht fest, dass das Projekt im Vergleich zum ersten Bauvorhaben verbessert wurde; namentlich sei die Fassade ruhiger gestaltet worden. Allerdings sei die gemäss Gestaltungsplan verlangte besonders gute Gestaltung noch immer nicht erreicht: Auch beim neuen Projekt werde der Eingangsbereich von einem massigen Garagengeschoss aus Beton dominiert. Die beiden links und rechts des Garagentors angeordneten, ins Innere der Garage führenden und damit praktisch funktionslosen Fenster änderten nichts daran, dass die vom Gestaltungsplan geforderte einladende Gestaltung des Strassenraumes bzw. Erhöhung der Aufenthaltsqualität nicht verwirklicht werde.

3.4.2 Der Gestaltungsbeirat hat in seiner Beurteilung, welche in die Baubewilligung integriert wurde, die ruhigere und klarere Gestaltung des verbesserten Projekts hervorgehoben. Diese wird auch aus den bei den Akten liegenden Visualisierungen des Bauvorhabens deutlich. Nicht auseinandergesetzt haben sich der Gestaltungsbeirat und die kommunale Baubehörde – abgesehen von einem Hinweis auf dessen einheitliche Materialisierung – mit der Gestaltung des Garagengeschosses.

3.4.3 Das streitbetroffene Projekt ist der erste Ersatzbau, welcher an der I-Strase unter der Geltung des Gestaltungsplans "K" erstellt werden soll. Insofern kommt ihm eine gewisse präjudizielle Bedeutung zu, da sich die künftig im Gestaltungsplanperimeter zu erstellenden Bauten daran orientieren werden. Unter diesem Aspekt und vor dem Hintergrund, dass die kommunalen Behörden sich nicht explizit mit der Gestaltung des – gegenüber dem Vorgängerprojekt noch höher in Erscheinung tretenden (s. E. 2.3) – Garagengeschosses auseinandergesetzt haben, ist es ohne Weiteres nachvollziehbar, dass die Vor­instanz das Bauprojekt als mit der vom Gestaltungsplan geforderten besonders attraktiven Zentrumsnutzung unvereinbar eingestuft hat. Auch unter der präzisierten Rechtsprechung betreffend den Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts ist dieses gehalten, einen vor­instanzlichen Entscheid aufzuheben, der Sinn und Zweck einer Ästhetiknorm nicht genügend berücksichtigt (s. E. 3.2). Die Zweckbestimmung in Art. 2 des Gestaltungsplans fordert unter anderem die Erstellung von Zentrumsüberbauungen von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität sowie eine hohe Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht das 2,8 m hoch in Erscheinung tretende Garagengeschoss aus Beton mit Blick darauf als ungenügend gestaltet qualifiziert hat.

3.5

3.5.1 Im Sinn einer Eventualbegründung erwog das Baurekursgericht, dass das streitgegenständliche Projekt auch im Hinblick auf Art. 14 Abs. 2 des Gestaltungsplans nicht bewilligungsfähig wäre. Diese Bestimmung schreibt vor, dass Parkplätze, welche nicht für Besucher und Kunden vorgesehen sind, in Tiefgaragen zusammengefasst werden müssen; sie könne nur so ausgelegt werden, dass die fraglichen Parkplätze nicht auf Höhe des öffentlichen Strassenraums erstellt werden dürfen.

In seinem Entscheid betreffend das Vorgängerprojekt führte das Baurekursgericht zu Art. 14 Abs. 2 des Gestaltungsplans in einem obiter dictum aus, dass eine Tiefgarage nicht zwingend vollständig unter dem Boden zu liegen kommen müsse. Insbesondere an Hanglagen komme es häufig vor, dass ein Teil derselben aus dem Terrain rage; dies sei zulässig, sofern die gewählte Lösung die vorgeschriebenen Gestaltungsanforderungen erfülle (BRGE IV Nr. 0084/2016 vom 7. Juli 2016, E. 5.1).

3.5.2 Soweit die Beschwerdeführerschaft und der Mitbeteiligte sich auf den Standpunkt stellen, dass das Baurekursgericht sich im angefochtenen Entscheid in Widerspruch zu seinem betreffend das Vorgängerprojekt gefällten Urteil gesetzt habe, ist darauf hinzuweisen, dass im angefochtenen Urteil nicht verlangt wird, die Tiefgarage habe zwingend vollständig unter dem Boden zu liegen. Vielmehr wird im Einklang mit dem baurekursgerichtlichen Entscheid vom 7. Juli 2016 verlangt, dass die Gestaltungsvorschriften erfüllt werden. Diese verlangen – namentlich durch die Bezeichnung "Tiefgarage", womit kaum eine Garage im Erdgeschoss gemeint sein dürfte –, dass die fraglichen Fahrzeugabstellplätze nicht wie vorliegend projektiert auf der Höhe des öffentlichen Strassenraums bzw. knapp darunter angelegt werden. Überdies befindet sich das streitbetroffene Gebäude offensichtlich nicht an einer Hanglage; ein deutliches Herausragen der Garage aus dem Terrain drängt sich nicht etwa aus architektonischen Gründen auf.

3.5.3 Im Zusammenhang mit Art. 14 Abs. 2 des Gestaltungsplans macht die Beschwerdeführerschaft weiter geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass diese Bestimmung § 244 Abs. 3 Satz 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verdränge. Die letztere Norm beziehe sich vornehmlich auf das Verhindern von Lärmimmissionen, weshalb sie durch eine Gestaltungsvorschrift nicht ersetzt werde, und sie untersage über dem Terrain in Erscheinung tretende Fahrzeugabstellplätze gerade nicht.

Hierzu ist festzuhalten, dass § 244 Abs. 3 Satz 2 PBG wegen des Vorrangs des Bundesrechts in lärmschutzrechtlicher Hinsicht keine selbständige Bedeutung mehr zukommt und vielmehr auch verkehrs- und siedlungspolitische Ziele wie die Steigerung der Wohnqualität verfolgt (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 712). Im Hinblick darauf kann die genannte Bestimmung gemäss § 83 Abs. 1 PBG ohne Weiteres von einem Gestaltungsplan als Spezialbauordnung verdrängt werden (s. zum Ganzen Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht – in a nutshell, 3. A., Zürich/St. Gallen 2017, S. 67 f.). Zudem ist ein Verbot in einer Baurechtsnorm selbstverständlich zu beachten, auch wenn der gleiche Sachverhalt in einer anderen, thematisch verwandten Norm nicht ausdrücklich untersagt wird.

3.5.4 Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass das raumplanerische Ziel einer verdichteten Bauweise (Art. 3 Abs. 3 lit. abis des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG]) wie auch die grundsätzliche Durchführbarkeit eines "Einzelvorhabens" durch die Erstellung einer im Untergeschoss gelegenen Garage nicht infrage gestellt würden. Entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen in der Replik können hierbei vorzunehmende Unterschreitungen der zulässigen Baumasse – sofern solche überhaupt nötig werden – durch öffentliche Interessen wie vorliegend an der Einhaltung der Gestaltungsplanvorschriften gerechtfertigt werden.

3.6 Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen ist nicht möglich, wenn zur Behebung der Mängel eine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojekts nötig wäre; diesfalls ist eine Bauverweigerung auszusprechen. Das Gewicht des Mangels darf dabei nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 345 f.).

Wie das Baurekursgericht bereits im Hinblick auf das Vorgängerprojekt unter den damaligen, mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren Umständen festgehalten hat, ist das Bauprojekt grundsätzlich und konzeptionell zu überarbeiten (BRGE IV Nr. 0084/2016 vom 7. Juli 2016, E. 4.2 Abs. 5). Die Bauweise des gesamten Garagengeschosses, welches einen massgeblichen Teil des Gesamtprojekts ausmacht, lässt sich nicht auflageweise anpassen, weshalb der diesbezügliche Eventualantrag der Beschwerdeführerschaft abzuweisen ist.

3.7 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.

4.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'500.-. Die Baubewilligungsbehörde hat keine Parteientschädigung beantragt; eine solche stünde ihr in der vorliegenden Kon­stellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss ohnehin nicht zu (VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 5).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 4'150.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer Haftung auferlegt.

4. Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …